齐齐哈尔项目研究定

齐齐哈尔站前金百合项目分析报告黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司报告框架Part2Part1Part4如何新西兰概念导入Part3全局剖析地块研判产品定位一、城市态势分析二、房地产市场分析全局剖析Part1.区位环境齐齐哈尔位于中国东北部，位于黑龙江、吉林和内蒙古三省区交汇处，是这一区域的中心城市和交通运输枢纽，北接大兴安岭林区，西连呼伦贝尔畜牧业主产区和主要产煤区，南邻吉林省粮食主产区。黑龙江省第二大城市，黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸和交通的中心。辐射黑龙江西部地区以及吉林的西部及内蒙北部地区。公路公路总里程5474公里，雨天通车里程4293公里。全市货运汽车18000辆，客运汽车14000辆。铁路通达7县6区，境内有滨州、平齐、齐北、富西4条铁路57个车站。水路嫩江水上交通畅通，机动船上溯可达嫩江县，下行可至哈尔滨市。富拉尔基拥有千吨级泊位2个，年物资吞吐能力近26万吨。航空航班已开通齐齐哈尔至北京、广州、上海、沈阳、大连、黑河、海拉尔等七条航线。城市概况面积：43000平方公里人口：576.8万人(中心城区150万人）行政划分：全市辖七个区、九个县。市区：龙沙区、建华区、铁锋区、富拉尔基区、昂昂溪区、碾子山区、梅里斯区。辖县：讷河市、克山县、克东县、甘南县、富裕县、龙江县、泰来县、依安县、拜泉县城市概况：齐齐哈尔又称鹤城，是黑龙江省省辖地级市，国家老工业基地、商品粮基地和畜牧业基地,国内著名湿地之一，也是鹤类栖息地的扎龙自然保护区，是被国务院批准的据有独立立法权的全国十三个较大城市之一，也是国家振兴东北老工业基地战略实施重点城市之一。

国家最早兴建的老工业基地之一，被周总理誉为“国宝”、“掌上明珠”的第一重型机械厂、北满特殊钢厂和被列为全国机床行业“十八罗汉”的第一、二机床厂，又有全国最大的铁路货车生产企业齐齐哈尔车辆厂和大型化工企业黑龙江化工厂、齐齐哈尔化工总厂，还有和平、建华、华安等为共和国作出卓越贡献的三大军工生产企业。城市资源丰富，包括土地资源、森林资源、矿产资源、生态资源、水资源、旅游资源等。小兴安岭南麓、嫩江、扎龙丹顶鹤自然保护区。工业基础雄厚、资源丰富的区域经济中心第一重工业集团齐齐哈尔第二机床厂城市规划“十二五”期间城市发展目标：经济综合实力显著增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显著提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1700亿元，年均增长15%以上；人均地区生产总值达到3.2万元（4800美元），年均增长15%；财政总收入达到220亿元，年均增长15%；地方财政收入达到157亿元，年均增长15%；全社会固定资产投资达到1845亿元，年均增长30%；社会消费品零售总额达到715亿元，年均增长15%。

——结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.3∶45.8∶38.9。

——城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显著，城乡协调发展，城镇化率达到47%。

——可持续发展能力增强。人口自然增长率控制在2.5‰以内，总人口控制在582万人以内，耕地保有量保持3350万亩以上，森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。——人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，覆盖率进一步提高，城镇基本养老保险覆盖人数达到48.8万人，城镇基本医疗保险和新型农村合作医疗保险基本实现应保尽保。城镇居民人均可支配收入达到2.35万元、年均增长12%，农村居民人均纯收入达到1.15万元、年均增长13%。本案中心城区规划中心城区以向南发展为主，适当发展东部，跨江局部发展娱乐区；近期沿江抱湖向南拓展，将高新区建成城市副中心区；中远期跨江向西发展，建设江西新城区。适时实施撤县设区和县辖乡(镇)、村划归邻近市区的行政区划调整，初步形成以主城区为中心，以富拉尔基、昂昂溪、梅里斯、碾子山、龙江、富裕为外围节点的齐齐哈尔城市经济圈，为空间扩张、人口增长、产业集聚、城镇化发展奠定基础。城市发展——城际铁路城际铁路开通加速价值流动，使得三四线城市地位获得提升；但是“次中心”城市的地位有可能因大城市的“虹吸效应”而被弱化。哈尔滨大庆齐齐哈尔城际铁路是短距的大城市间客运专线（如京津城铁），高速铁路是指长距离高标准客运专线（京沪高铁），共有特征为运行时速200公里以上哈齐城际铁路定位：连接哈尔滨、大庆、齐齐哈尔三座城市的哈齐城际铁路，是铁道部与黑龙江省共同出资的首个高速铁路建设合作项目线路全长284.74公里，设计时速300公里。全线共设哈尔滨、哈尔滨北、肇东、安达、大庆东、大庆西、泰康、红旗营东、齐齐哈尔南九站。力争于2012年建成通车。届时，从哈尔滨到齐齐哈尔间乘火车只需1个多小时。

哈齐城际铁路的作用：实现经济区一体化发展，提高区域内城市经济联动，串联起哈大齐工业走廊经济区域交流圈。连接哈大齐旅游资源，形成环线旅游经济带，加速第三产业发展；推动区域城市化、城镇化进程，带动齐齐哈尔市南苑开发区乃至全市经济社会加快发展。改变齐市财富版图，实现客货“加速度”和人员、物资、资金、信息的加速流动，缩短齐市到哈尔滨、大连、沈阳、北京等城市的时间。相反，此次中心城市的地位将可能因大城市的“虹吸效应”而被弱化；城铁改变资本流向，因交通改善，使得更多的资本流往齐市，从而促进城市经济发展，增加居民收入，进而土地价格上涨，住房改善型需求释放。

投资可以实现税收贡献产业乘数消费带动就业乘数社会资本生产要素包括土地、劳动力、能源、矿产资源、水资源等。由于大城市要素价格上涨，在城际铁路开通后，资本开始流向具有成本优势的齐齐哈尔；对于城市，资本流入会使得城市经济发展迅速，并增加居民收入；城市发展——城铁影响对于房地产行业：资金流入导致土地价格上升；居民收入增加，住房改善型需求释放；城铁带来交通便利，相对高房价的挤出效应，城铁效应，房地产价格借势急速上涨；城市进入快速发展，富人数量增加，高端物业需求强烈；齐齐哈尔大商集团新玛特轨道交通加速人口流动，为齐齐哈尔带来商务人群、旅游人群和通勤人群，增加对商贸服务的需求，对于商业、旅游地产极为有利城际铁路主要使用者为商务人群、旅游、通勤（工作和生活分开）；这些人员的需求如下：轨道交通加速人口流动，可为齐市带来商务人群、旅游人群和通勤人群，人口导入首先会增加对商贸服务的需求，对于商业、旅游地产极为有利。城际铁路——人口导入城铁使得齐齐哈尔市面临本土人才流向大城市的风险：因价值量高的业务日趋集中于中心城市，从而吸引高端人才流向大城市城际铁路——人口流出价值链价值量研发设计销售品牌经营制造从右图的微笑曲线可见，对于生产制造企业而言，研发、设计、营销、财务等是价值量较高的环节，也是总部经济所涵盖的内容；由于大城市具有完善的现代服务业体系，有利于发展总部总部经济，因此在城市分工中，总部与制造业逐渐分离，从而高端人才流入大城市；城际轻轨开通，使得中心城市发展总部经济与“次中心”的制造基地能更好的实现信息交换、因此会使分工进一步明确，从而加剧了人才流出。企业组织企业新收益发展总部经济下的”木桶“中心城市的战略资源齐齐哈尔常规资源高端人才流向价值量高的活动及其所在城市齐齐哈尔市的“木桶”中心城市的“木桶”城铁效应——对房地产市场的影响目前，房地产市场出现快速发展，其主力因素由于供不应求造成，城铁价值尚未被广泛认知，全新的城铁概念对市场的增值表现为一个相对缓慢的释放过程。短期概念影响效应逐步释放长期价值提升对于城铁的新概念，其对区域的带动和推动作用，目前还处在未知状态，期待地铁规划在短期内促成城市增值与项目开发并不现实；随着城铁铁路的通车，城市的交通组织方式与置业动向将发生改变，城市及居民将逐步建立对于城铁的价值认知；天则认为城铁价值将在2-3年后凸显；本项目拥有良好的交通通达性，未来城铁建设落成及带来的城市效应，将对其项目价值具有显著提升的作用；哈齐城际铁路预计2012年建成通车。届时，从哈尔滨到齐齐哈尔间乘火车只需1个多小时。城铁影响——置业需求城际铁路主要使用者为商务人群、旅游、通勤（工作和生活分开）；这些人员的需求如下：潜在的投资型客户潜在的休闲度假客户工作在发达城市，置业在齐齐哈尔工作在齐齐哈尔，生活在发达城市置业要求能实现与工作城市合理的房价差可能对于投资型物业或者小户型公寓存在自住需求；结论：——工业基础雄厚，城铁规划利好，城市进入快速发展，财富效益催生大量富人，拉升对高端物业的强烈需求。泛东北亚区域交通枢纽（航运、公路、铁路、航空）国务院批准的全国十三个较大城市工业基础雄厚、资源丰富的区域经济中心城际铁路规划利好，增强城市发展潜力

东北亚核心区域，发展潜力雄厚的核心城市嫩江沿岸与拥有城铁车站的南苑开发区对市场形成拦截城市进入快速发展，资本流入催生大量富人富人的快速产生，拉升对高端物业的强烈需求一、城市态势分析二、房地产市场分析全局剖析Part1.人口状况从近几年统计数据来看，齐齐哈尔市总人口呈现平稳增长态势；2005-2009年间，人口呈平稳增长态势，2010年出现小幅度缩减；齐齐哈尔市市区人口密度近年来增长迅速，据数据统计，截至2008年年末，市区人口密度已达348人/平方公里。市区对周边县市人口的吸纳能力逐步加强，说明市区城市化进程的加快。随着城市化进程的推进，城市人口的不断增加，将带来房地产市场的潜在需求，成为未来齐齐哈尔市区房地产市场的一大支撑力量；城市化率城市化水平发展阶段特征发展进程初级阶段中级阶段高级阶段城市化阶段启动加速发展减缓发展城市化率30%以下30%—70%70%以上发展特征城市人口增长缓慢，发展时期较长。

人口和经济活动迅速向城镇集聚，城市数量迅速增加，城市地域大幅度拓展。这个阶段城市化水平迅速提高，而且工业化和第三产业比重每提高一个百分点，城市化水平也相应地提高一个百分点。（国际上工业化比重与城市化比重的比例为1：1.2~1:1.4）城镇人口比重增长缓慢甚至停滞，城乡差别近于消除，城乡区域空间一体化，这时，出现郊区化和逆城市化。城市化的后期阶段，城镇人口内部构成由第二产业向第三产业转移，第三产业比重成为国民经济的大头。中国城市化率46.6%齐齐哈尔市城市化率47％按照以上标准，当一个地区城市化率达到30%以上，该地区将处于现代化快速发展临界期；目前齐齐哈尔市城市化率为47%，处于城市化加速发展阶段，人口和经济活动正在快速向城镇聚集，城市地域大幅度拓展。城市化推进有利于促进改善居住与部分投资需求的增长，增加就业，带动第三产业和房地产业等相关产业的需求增长，引发需求的乘数效应，促进区域经济的整体增长。随着城市化加快发展，改善居住需求增长，城市对高端物业的需求也随之放大。产业结构状况齐齐哈尔第一产业比重呈现逐年下降态势，在2007年由于旱灾，比重出现明显下降；齐齐哈尔拥有雄厚的工业基础，从统计数据来，第二产业比重呈现逐步上升态势；第二产业份额的增加，压缩了第三产业在国民经济中所占的比重，随着哈齐城际铁路的建设，未来旅游资源的整合，旅游与服务业将得到利好的发展。从城市发展角度看，第三产业的发展有力的支持着城市化，推动内需与社会消费的扩大。GDP与房地产业关系目前国际上通行的经济发展衡量标准——GDP增长与房地产发展的关系GDP增长速度房地产业状况小于4％萎缩4％——5％停止甚至倒退5％——8％稳定发展8％——10％高速发展10％以上超速发展人均GDP与房地产发展目前国际上通行的经济发展衡量标准——人均GDP与房地产发展阶段的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型齐齐哈尔市2010年底，按总人口计算人均生产总值16085元，达到2437美元（按2010年均汇率折算）。购买力分析从两图中可知，显示市场消费力的两个重要数据都表明，齐齐哈尔市近几年的发展日益加快；近几年，齐齐哈尔市财政收入，呈现大幅度增长态势，增幅逐年提高，尤其在2009-2010年间，年均增长36.7%，企业创收能力在快速增强；普通家庭、工薪阶层消费实力在加速增强，在城市居民逐步富裕起来的过程中，其也将日益具备一定的房地产消费潜力。从近两年，齐齐哈尔市房地产项目集中开发，市场持续升温，都起到了一定的旁证作用。房价收入比齐齐哈尔市2010年房价收入比高于国际通行的3-6的安全值，处于偏高位置。房价高出齐齐哈尔市一般消费者的承受能力，房价收入比偏高，主要由于相对房价而言，城镇居民人均可支配收入较低，也就是说，偏低的收入水平将会限制大众人群的购房消费能力。

齐齐哈尔市2010年人均可支配收入13377.2元，暂定齐齐哈尔市2010年商品房销售价格为4200元。如果按照一个三口之家的家庭，有两个劳动力都可获得城镇居民的人均可支配收入，此家庭购买市区100平方米的商品房，每平方米均价按照2010年的销售价格2772元/㎡来计算：齐齐哈尔市2010年房价收入比=（100×4200）/（3×13377.2)=10.5人均住房面积齐齐哈尔市人均住房面积相对全国明显偏低，仍然处于单纯的生存需求；随着近几年的旧城改造与房地产市场的极速启动，市场化进程的不断推进，不但将带动城镇居民人均居住面积的稳步提高；还将带动居住质量的不断改善与升级。宏观经济层面小结：综合本节关于齐齐哈尔城市经济态势分析，我们可以看到本项目所在的齐齐哈尔市域内，目前人均国民生产总值、城镇居民人均支配收入相对较低，在中国属于相对于发展欠发达的地区，目前市场普通大众的购买力相对偏弱。但是，我们也应看到城市呈现快速发展态势，2010年国民生产总值的增长率超过18%，财政收入增长率超过40%，其房地产行业目前正在面临着机遇：日益快速的城市化带来的扩大内需机遇；经济快速发展带来的数量超速增长及居住消费升级的机遇。根据城市发展规律，我们认为社会精英人士将会在城市快速发展中形成财富累积，其凸显精英身份与尊贵感的需求将得到释放，对于房地产市场而言，未来对高端物业将产生强烈的需求！房地产投资情况近几年，齐齐哈尔市固定资产投资额呈现逐年攀升态势，城际铁路政策落地后，表现尤其明显，城市发展态势逐步向上，城市建设水平得到极大的提高；随着固定资产投资额的不断增加，其所占GDP的比重也在逐步拉升，2010年达到56.7%，齐齐哈尔属于典型的投资拉动型城市；2006-2010年，房地产投资额呈现逐年增长势头，随着房地产投资的强劲增长，其所在固定资产投资的比重亦持续增加；齐齐哈尔市房地产市场进入房地产开发的高潮期，呈现快速发展态势，其主要原因是多方面的：1、居民收入不断增加；2、哈齐城际铁路效应，拉升房地产市场投资；3、市场刚性需求旺盛，改善型需求的开始释放；4、政府的拆迁改造、保障建设也是拉升投资的一大因素。房地产市场开发情况2006年以来，整体市场由基本供求平衡转变为供不应求，供求比持续下降，截止2010年末，供求差距进一步拉大，供求比为0.69；由图表可知，主要由于2007年施工面积萎缩，2008年则表现出竣工面积迅速下降的局面，其中不排除2008年全球经济危机大环境的影响；随着需求旺盛的态势，施工面积增幅也逐步提高，在2010年达到367.7万㎡，由此可以预测，未来市场短期内仍然将呈现供不应求的局面，远期将逐步转变为供求平衡，甚至供大于求；由于目前供不应求的局面，市场销售面积与销售额增长较为明显，2010年，销售面积增长57.8㎡，销售额增长19.2亿元；随着居民收入增加，市场供不应求的局面，城际铁路效应，商品房价格近几年急速上升，上涨幅度呈现翻倍态势。秀水家园锦湖雅居鑫海家园中冶·滨江国际城锦江阁锦绣花园绿溪桃园香江国际新世纪广场核心板块（环劳动湖板块）城南板块（南部新城板块）板块划分

——齐齐哈尔市城区主要沿嫩江东岸发展，楼盘的景观资源（嫩江、劳动湖）属性较为突出。通过市场调研，根据区域范围与区域特征，暂将齐齐哈尔市城区划分为两个板块：核心板块（市中心环劳动湖片区）城南板块（南部新城板块，未来城市发展的主要方向。核心板块——该板块地处城市中心区域，占据经济、文化、教育、交通、景观等优势资源，版块中心拥有劳动湖景观资源，板块西部拥有嫩江江景资源，因此楼盘都集中在此。南部板块——该板块属于城市发展的主要区域，未来城际铁路站点将设在此区域，目前在售楼盘较少，中冶、滨江国际城是该板块规模最大的项目，目前还未销售。本案核心板块板块楼盘分析项目建筑形态户型均价楼盘信息鑫海家园高层110㎡-216㎡7000总建筑面积39万㎡，2008年开盘均价3500，目标客户群为公务员与私企业主等高端人士，拥有劳动湖与龙沙公园的景观优势，项目的销售中心与围挡方面欠缺，与大盘气质不相符。锦湖雅居高层、多层三居147㎡、二居81㎡113㎡6800总建筑面积20万㎡，内部配套九大水系、下沉广场、商业街、休闲会所等，目标客户群为公务员与周边企事业单位中高层人士。新世纪广场高层70㎡-140㎡7200总建筑面积8.5万㎡，底层为商业部分，位于城市中心位置，内部配套空中花园、酒店、商业。投资与自住客户各占一半。锦江阁高层、多层102㎡-216㎡6800总建筑面积16.8万㎡，位置较好，有劳动湖景观优势，营销水平过低，由于有回迁户，影响整体人群素质，主要客户群为原一机厂附近住户为主。香江国际联排、叠加240㎡—350㎡预计12000由江苏无锡开发商开发，物业管理为戴德梁行，拥有湿地公园、嫩江、温泉等资源优势，是目前齐齐哈尔城区整体素质最高的高档楼盘。该板块为齐齐哈尔市城区核心板块，拥有劳动湖、嫩江等景观资源优势，楼盘也沿嫩江或环劳动湖布局，将成为本项目主要的竞争板块；目前主要以高层为主，少量多层产品，目前齐齐哈尔市区的两个别墅项目都位于该板块；齐齐哈尔市城区价格高地，区域内价格在6800-10000；板块内主要目标客户为公务员、私企业主、企事业单位中高层人士；城南板块典型楼盘分析项目建筑形态户型均价楼盘信息中冶·滨江国际城高层、多层110㎡-230㎡预计约5500项目是目前齐齐哈尔市规模最大的楼盘，楼盘整体素质较高，拥有江景与湿地公园景观资源，由央企中国二十冶集团公司开发，目前暂未开盘销售，售楼部与销售员素质是齐齐哈尔市水平最高的楼盘。锦绣花园小高层、多层89㎡-219㎡5200该项目在价格方面有较大优势，项目营销水平很低，销售部没有装修，仅一个销售员，形象较差。绿溪桃园多层96㎡-230㎡4600总建筑面积约10万㎡，主力户型为96-130㎡，目前仅剩下部分跃式大户型在售，由于一期尾盘，任然保持原来的价格水平，按揭无优惠，一次性付款98折。该板块在城市规划中属于城区未来主要发展方向，目前在售楼盘较少，从发展态势来看，未来该板块将成为城区第二大生活、商务区，未来市场竞争激烈。城南板块目前主要以多层建筑为主，仅最新项目滨江国际城有高层产品；城南板块属于启动阶段，价格相对较低，绿溪桃园还保持开盘价钱，一直未上调；楼盘主以规划前景与升值为主诉求，正在开发建设的中冶·滨江国际城是目前整个齐齐哈尔市整体素质最高的楼盘，该项目将在市场上树立新的营销标杆；由于价格相对较低，该楼盘也是周边农村进城置业的首选区域，产品去化较快；项目名称50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200㎡以上锦湖雅居

观湖国际

锦江阁

金湾国际

绿溪桃源

新世纪广场

鑫海家园

秀水家园

锦绣花园

中冶·滨江国际城香江国际说明

主力产品次主力少量产品分析目前市场上产品最多集中在130㎡-150㎡，其次为110㎡-130㎡、170㎡-200㎡、150㎡-170㎡齐齐哈尔市户型普遍偏大，120㎡-150㎡仅作两房，150㎡以上才出现三房；市场整体销售情况良好，各种户型都受到青睐，中小户型去化相对较好；200㎡以上的大户型产品具有市场空间，市场竞争力较小，去化情况良好，别墅产品主力区间在240㎡、380㎡、450㎡。产品过于集中，以中小户型产品竞争激烈，大户型产品市场竞争力较小。市场特征分析齐齐哈尔市房地产市场起步较晚，近两年由于城际铁路建设的利好规划，快速拉动投资，在开发水平、销售价格等各方面均出现大的飞跃，目前正处于快速发展时期。市场开发区域主要集中在环劳动湖与沿江板块，楼盘对于景观资源依附性比较大，消费者对于景观与资源占也有比较认同，拥有城际铁路站点的南苑开发区正在强势崛起；目前市场主要以高层与多层产品为主，齐齐哈尔市消费者对多层产品的认知度与忠诚度较高，高层产品近几年兴起大量出现，而且接受度迅速提升，小高层、花园洋房、别墅供应较少，存在市场机会。产品设计，诸多项目外立面尚未摆脱回迁房色彩，户型设计单一，缺乏创新，近两年才出现复式、入户花园设计，户型普遍偏大，当地消费者习惯大格局，尤其客厅面积要大；价格方面，目前市场均价在6000元左右，地段决定价格现象明显，别墅项目价格在10000-12000.真正的品质楼盘才开始进入市场，客户也逐渐认识到品质的重要性，但市场机会仍然很大。供需方面，市场从2006年至今，一直处于供不应求的局面，市场需求亟待释放，整体市场呈现低端有保障与拆迁，中端开发旺盛，高端供应较少，市场缺口较大；营销方面，目前市场营销水平较差，大多处于自然销售状态，销售中心装修过于一般，销售员素质整体较差，推广包装各方面亟待加强，不过中冶·滨江国际城的开发或许将提高市场营销水平；客户群方面，核心板块项目基本以公务员、企事业单位中高层、私企业主、部分投资客户、改善居住环境为主，南部新城项目基本以周边地缘性客户、企事业单位职工和周边郊县进城置业客户为主。中端市场供需两旺，高端市场供应较少市场结论：市场供需两旺高端商业缺乏高档产品稀缺市场缺少标杆当前市场适宜高档物业产品的开发房地产市场呈现快速发展，未来市场容量值得担忧！地块研判Part2.一、地块价值分析二、高端市场分析三、市场机会点地块位置中心商务区南部新城区嫩江劳动湖高速收费站高速公路地块位置目前配套完备，市场认知程度高临近齐齐哈尔站城市主干道城市中心商务区周边没有类似地块区位明显，交通通达性良好齐齐哈尔大学齐齐哈尔大学南校区项目之于齐市区位：齐市重点打造嫩江沿岸片区，城市主要向西南部发展，本项目位于城市中心区，项目配套完善，交通通达性良好，位于于中心商务区，中心商务区概念强。联通大道生态园明月岛地块规模大规模居住社区地块现状南面与一条水泥路相隔的平地上种植了大量的树苗。东面为高速公路有一条小沟渠西面为平地上种植了大量的树木。北面为联通大道，通往市区生态环境良好，地块内部拥有温泉资源项目优劣势分析优势：地理区位明显；项目规模大，易于配套建设，具有规模效应；地块交通通达性优良；地块拥有温泉资源，具有稀缺性；居住的生态环境良好。劣势：区域陌生，认知度缺乏；配套设施缺乏，生活氛围不浓；地理区位不属于城市主要发展方向，缺乏市场关注度；地块周边没有强势的自然景观资源；缺乏有影响力的人文资源；项目规模大，发展商缺乏品牌优势。可以看出：项目是一个交通通达性优良，具备较好发展潜力和拥有生态资源稀缺性，同时面临开发风险与机会并存的项目。项目具备高端物业的潜质！区位│温泉│生态│规模│交通项目初步定位思考思考：高端市场需求机会明显；项目具备绝佳的资源禀赋；打造高端物业成为必由之路。项目初步定位方向：“国际人居，巅峰生态养生府邸”

高端物业的打造成为毋庸置疑的方向，那么，在齐齐哈尔市高端房地产市场如何？对本项目的有怎么样的启示？地块研判Part2.一、地块价值分析二、高端市场分析三、市场机会点中心商务区分布本案齐齐哈尔站嫩江劳动湖中心商务区核心居住区分布：本案位于中心商务区别墅项目个案分析项目名称：秀水家园开发商：齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司项目地址：建华区新江路，明月码头东建筑形态：叠拼、联排、独栋总建筑面积：75383㎡绿化率：49%容积率：0.27（一期别墅）0.75（包括二期花园洋房）总户数：一期别墅132户车位：200个内部配套：温泉、商业街外部配套：明月岛度假村、餐饮物业内容：红外线周界防卫、电子巡更、闭路电视监控、可视对讲等智能化全封闭物业管理。产品信息：别墅面积区间240㎡-600㎡主力240㎡、380㎡、450㎡花园洋房115-155㎡销售情况：一期开发的别墅产品全部销售完毕，二期花园洋房在售，去化良好，剩余房源不多。目标客户：齐市私企业主、企事业单位高管等高端人士。营销水平：项目营销水平不高，售楼处装修一般，无法体现楼盘的高档属性，纯粹的卖方市场。销售价格：2009年叠加5800元/㎡、双拼8000元/㎡、独栋10000元/㎡目前多层均价8000优势：目前齐齐哈尔市仅有的两个别墅项目之一，主要面对齐市高端人群，市场竞争力小，紧邻明月度假区，环境优美，内部温泉到户，与另外一个别墅项目相邻，形成氛围。劣势：营销策划水平欠缺，小区整体规划布局比较杂乱，体现不出高档别墅楼盘的整体品质。纯粹的财富符号别墅个案分析项目名称：天马·香江花园开发商：黑龙江北方天马开发有限公司（江苏无锡益多集团）项目地址：建华区溪水片区，西侧濒临嫩江，东侧紧邻新江湿地公园，北侧为嫩江分支，南侧为秀水花园建筑形态：联排、叠加别墅风格：地中海风情欧派风格总占地面积：68114平方米总建筑面积：7万余平方米容积率：1.0总户数：192户（52户联排，140户叠加）内部配套：五星级国宾会所，内设SPA会所、温泉泳池、葡萄酒窖、雪茄吧等，首创零干扰服务户型面积：220㎡——370㎡物业管理：戴德梁行营销介绍：整个项目以“水”为核心资源，以湿地公园、嫩江资源、温泉资源相结合，通过人车分流、人工造坡，下沉空间塑造地形，形成多层次的绿化感受，强化住区景观生态特征，以生态为景观缔造豪宅。项目分析：优势：江苏开发商开发，具有品牌优势，在开发理念上比较先进，合理利用了温泉资源，不仅温泉到户，而且建设有温泉会所，仅供业主使用，提高了其业主的身份与尊贵感。物业管理聘请戴德梁行，知名物业为项目提高了档次。劣势：小区后面建有拆迁保障房，虽说有围墙相隔，但是仍然降低了项目的素质。在设计理念上比当地更加先进，但是在营销包装方面仍然比较一般，售楼处包装无法体现项目的高端。强调回归自然的人居理念产品核心特征大低密度资源依附金砖堆砌符号营造空间改变，空中别墅体验点打造立足于“产品氛围”、“服务”注重私密性；注重享受性；注重专属化。产品价值诉求点大面积身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象镶金带银，强调富贵符号强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣传某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格约比为1.3∶1前期市场比较定价，后期稀缺性自我定价价格比1.3：1跳至2-4:1稀缺自我定价价格比2-4:1初级阶段高级阶段成熟阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段大外豪富人区私享齐齐哈尔的豪宅基本处在第一阶段向第二阶段过度，传递豪宅生活方式的第三阶段蓄势待发。齐齐哈尔市高端置业消费者属于典型的被引导型高端置业客户分析在这里，人们一方面试图去延续几乎被遗忘的传统居住文化，一方面又渴望和期待来自异域的生活方式；在这里，创新产品有着庞大的市场，得到追捧；在这里，人们一方面在潜意识里维持市井的俗文化，一方面又对高雅洋文化和艺术认同和向往；在这里，每个中高阶级都对新鲜事物充满好奇和期待，价值观和审美不断得到冲击和影响；在齐齐哈尔，消费者更需要的是引导，而不是迎合；更需要的是合理创新，而不是因循守旧；购买决定的五大动机价值规范习惯身份情感带来的价值比同类产品大产品符合他们的情感和追求产品帮助他们在自己和他们面前显露出理想的身份他们无意识地形成了一定的消费习惯避免或者消除一种与其价值向左的内心冲突客户价值取向消费者之所以购买高端别墅产品，主要因为以下五种原因从市场调查中显示齐齐哈尔市高端客户置业价值取向情感价值规范习惯身份更安全、更健康、环境更舒适希望家是温馨和谐的地方而非带来压力的“成功居所”非常关注下一代的教育大格局，尤其客厅空间较大的方正户型拥有生态、景观等资源，具备投资升值空间拥有足够停车位乐于接受新鲜事物强调财富符号，认为别墅类产品为顶级豪宅对于花园洋房、叠加、联排、独栋别墅最为偏爱；对生活圈的依赖常住居所及所在社区凸显精英身份和尊贵感齐市别墅项目与目标客户对本项目的启示以秀水家园与香江国际为代表的嫩江沿岸（明月码头区域），将满足方便、舒适的居住需求，成为齐齐哈尔高端人群一居首选，形成“一极”。通过与目前别墅项目的对比分析，我们发现营造便利性和舒适的日常居所并非本项目目前的机会点和优势所在。面对目前市场形成的“一极”，本项目该怎样实现创新突破？投资需求、置业升值？居住进一步舒适的需求？第二居所的需求？休闲度假、放松身心的需求？本项目机会？项目价值反思本项目拥有独特的温泉资源，具有成为齐市高端市场的休闲度假社区潜力；本项目拥有良好的生态环境，通过资源整合和整体开发，将具有成为齐市高端人群居住进一步舒适的潜力；本项目交通通达性良好，随着项目开发，本项目具有极大的升值空间和投资潜力；哈齐城际铁路主要使用者为商务人群、旅游、通勤（工作和生活分开）；这些人员的需求如下：潜在的投资需求潜在的第二居所需求潜在的休闲度假需求内有支撑，外有需求齐齐哈尔高端市场对本项目启示思考：高端市场需求机会明显；项目具备绝佳的资源禀赋；打造高端物业成为必由之路；市场已经形成便利性与舒适性日常居住“一级”，日常居所并非本项目机会点与优势所在；居住进一步舒适、投资、第二居所、休闲度假呈现内有需求，外有支撑局面。市场机会点致力于满足齐齐哈尔市内和外来高端置业者居住进一步舒适、第二居所、休闲度假、投资需求，都是本项目目前的市场机会所在产品定位Part3.一、项目SWOT分析二、客群分析三、产品定位项目如何高于亦不脱离市场？思考。项目——具备高端物业的潜质市场——高端物业缺乏，需求强烈竞争——嫩江沿岸形成市场拦截项目整体发展战略建议——关键点与约束点的回顾城市背景经济背景市场环境自身因素未来趋势城市进入快速发展时期，发展潜力雄厚的区域核心大都市城市向西南发展，项目位于东部，在城市发展中处于劣势房地产市场进入快速发展时期，供不应求，价格快速上涨中端供应旺盛，竞争激烈，高端产品缺乏，市场缺少标杆市场起步较晚，发展迅速，对产品和创新接受程度较高城市化进程加快，城市未来对高端物业产生强烈需求市场发展与政策发展的不明朗导致存在潜在的风险威胁地块拥有温泉，生态环境良好，对项目带来一定的核心竞争力规模较大，可营造的空间较大，为项目带来出彩的可能缺乏强势并可持发展的人文资源支撑，软实力不够工业基础雄厚，经济快速发展，居民购买力快速提高藏富于官商，富人产生速度大于高端物业产生的速度项目SWOT分析SWOT优势S劣势W规模优势，容易形成规模效应资源优势，拥有温泉，具有稀缺性交通优势，交通通达性优良生态优势，生态环境良好距离城中心较远，周边配套不完善，生活氛围不浓缺乏强势的人文资源支撑规模较大，发展商缺乏品牌支撑陌生区域，认知度缺乏机会O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势城市化进程加快，城市凝聚力增强，房地产进入快速发展时期；经济快速发展，对高端物业产生强烈需求；市场高端物业缺乏，缺少标杆项目；利用规模效应，建立市场标杆，占领市场制高点；合理利用温泉资源，提高项目档次；有效整合交通利好，提升项目竞争力，扩大客户区域面；利用目前市场高端产品缺乏的现象，尽早入市；在房地产快速发展时期的特性，采取品牌先行，建立发展商市场口碑；利用市场对高端物业强烈需求的因素，重新定义区域价值，塑造地段稀缺性。威胁T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁房地产市场快速发展，未来市场竞争激烈；目前别墅项目都有温泉，核心价值的稀缺度不强；相对于嫩江沿岸、劳动湖周边，本区域自然景观资源处于劣势；城市主要向西南发展，本区域发展处于劣势；利用大规模特性，大量配套建设直接压倒对手；采取温泉现行的策略，拉高整体档次，引起市场关注；发挥生态环境良好的优势，提升项目居住品质；以产品细分市场客户，利用距离直接定义社会上层客户塑造人文资源概念，加强核心竞争力，区别于同时拥有温泉的别墅项目，减少直接竞争；借势推广，凸显项目远离喧嚣的形象，建立市场另一极。强化区域优良生态环境，合理利用温泉资源，打造人文资源，实行产品的创新形成差异化，从而建立市场标杆，占领市场高点项目综合评价通过SWOT分析，我们认为本项目具有以下主要优势资源生态（温泉）为王，规模配套温泉资源将强力启动齐市及周边高端人群潜在的度假及投资需求，通过必要的生活、商务、休闲配套建设，将引导更多的第二居所和候鸟居住需求。项目启动必须充分利用好这二大优势。与此同时，我们不能忽视项目所面临的风险：区域认知度缺乏、地段认可度不高、区域市场容量有限、缺乏人文资源支撑、市场并不成熟、其他版块形成有力拦截等问题，需要在以后的策划中系统的对以重点解决。领导者挑战者追随者补缺者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者改变游戏规划强调新的评估标准强调产品的特色和价值搭便车，借势以小博大杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点初期形象导入对已存竞争者的挑战√项目整体发展策略建议以产品的创新和高立意打造项目核心竞争力采取温泉开发配套先行，“高举高打”“软硬兼施”“小步快跑”重新定义区域价值，建立市场新的评估标准以产品为基础，营销为依托，促进品牌发展，实现品牌延续以领导者建立产品创新，根据经济大势与市场形势下的推售节奏，最大限度利用生态资源与规模效应产品定位Part3.一、项目SWOT分析二、客群分析三、产品定位区域客户扫描通过对区域市场调研分析，齐齐哈尔主要客户群如下：项目名称客户群体分析锦绣湖居主要为公务员、周边企事业单位中高层、部分投资客户、改善居住环境尚城国际外县占60%（投资占40%，生意人、企业上班族）市区占40%（基本全部投资）观湖国际以公务员、白领、教师居多。改善居住环境的占约65%，首次置业的约占35%锦江阁一机职工、周边上班人群。绿溪桃园区域上以市区居民居多，约占60-70%，周边郊县客户约占20-30%；公务员、企事业单位、私营业主、教师、置业动机以改善性自住需求为主，兼有部分投资型客户新世纪广场投资自住客户约五五开，投资客户看重市中心地段升值潜力、企事业单位中高层、做生意人群鑫海家园主要为公务员、周边企事业单位中高层、部分投资客户、改善居住环境秀水家园齐市市区为主，少有周边郊县客户；主要为企事业高层、私企老板等社会高端人群。锦绣花园周边客户及下县进城人员改善型需求释放，投资客进入市场1、项目目标客户定位——本项目的目标客户精神属性定位，凸显社会精英身份与尊贵感、满足自然资源占有型、追求良好生态环境和亲地生活向往型的高端客户置业需求。中端客户中档社区（多层+高层）中高端中高档社区（洋房+多层）高端低密度社区市区上班族，周边区县进城置业的人群，对价格相对比较敏感，追去总价低的产品，对地段与景观资源等要求较低。教师、白领阶层、公务员、事企业单位中层管理者、私企业主等社会中坚力量。收入稳定，家庭成型，对生活有追求，讲究舒适便利，注重品味，对地段与景观资源有一定的要求。处于财富金字塔的顶尖，主要属于政府官员、事企业单位高层管理者、私企业主，也有在发达城市经商投资的本土人士。素质较高，对价格不敏感，更关注新的房产是否能满足自己不断攀升的价值需求。2、目标客户定位演变——随着时间的发展，项目的不断推进以及区位的逐渐体现，项目的客户属性也是随之而变化，客群吸引将是一个动态的变化的过程。前期会更多的吸引休闲度假和投资客、随后自住的客源可被深度挖掘，后期则将以休闲度假和自住客源为主流。时间轴项目与区域建设的推进休闲度假投资休闲度假自住投资自住休闲度假休闲度假自住投资自住休闲度假项目客户属性演变项目启动之初，外围客户对区域对项目认知度还不是很高的情况下，本区域客户仍将是项目主要的客源，置业目的多为休闲度假，同时，会有一部分“春江水暖鸭先知”型的客户会看中区域生态和项目资源而投资。随着项目开发建设，项目生态资源优势将逐步体现，同时，可通过前期的宣传与推广，项目所倡导的生活方式也会逐渐被外界所认知，在这样的情况下，客源群会逐渐外括，周边区县与大庆等外区域的客户比重会增加，同时，客户购买的目的也不仅仅是休闲度假或投资，自住的比重会提升。项目的规模效应已经体现，生活理念也深入人心，无论是自住还是度假，项目都可以成为客户的第一选择，自住和休闲度假的客源又会成为项目主流。目标客户定位核心客源区域：结合前面的研究，我们将其区域定义为：以齐齐哈尔市区为核心辐射齐市周边区县吸纳哈齐城铁沿线的高端财富阶层目标客源属性提炼：成功的中高财富阶层，注重居住生活环境与圈层，对稀缺资源的强烈占有、凸显身份与尊贵感和向往恬淡的生活环境。产品定位Part3.一、项目SWOT分析二、客群分析三、产品定位项目属性定位国际人居，首席纯正生态养生府邸【国际人居】导入新西兰风情，实现国际人居理念。【首席纯正生态养生】凸显项目核心资源，以“首席”与“纯正”占领市场。【府邸】以府邸的形象入市，建立项目高端感受。属性定位：产品定位及面积配比本案产品的配比初步建议：以容积率零点三五计，产品以独栋为主，双拼及联排为辅。产品形态面积区间联排（洋房）180㎡-240㎡240㎡-280㎡类独栋(双拼）280㎡-300㎡300㎡-320㎡独栋350㎡-380㎡420㎡-480㎡500㎡-600㎡建议项目以开发极具特色的联排、类独栋、独栋别墅为主，配合建设酒店、温泉会所，以最大化利用温泉资源。以220㎡-240㎡联排、280㎡-320㎡类独栋、420㎡-480㎡独栋为主。开发少量的600㎡的独栋，形成“墅王”。面积赠送——地下室、大露台、前庭、后院、内院，增加舒适度，给到实惠即便是控制了面积的别墅产品同样能设计出户型层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成别墅产品层次丰富的立体庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。别墅价值体验边套联排配边院及南北院：T字型排布房间营造变化的生动空间，高品质景观价值支撑联排大宅赠送地下室，大面积花园，大面积露台和屋顶花园可在多层次上欣赏景观。改变传统联排长条型布局；空间富有变化，庭院也随之变化半下沉式地下室，方正实用可当车库；私家花园，三面环绕房屋，景观性极好；侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，实用性强；北有阳台、南有转角窗；主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶20平米花园；别墅价值体验合两个小天井为一个内庭院：中庭天井的巧妙设计，改变传统灰色空间设计，增加内向景观中间套户型—上海香堤苑赠送地下室，南北花园及中央庭院，露台和阳台可在多层次上欣赏景观。改变传统联排中部两个小天井格局，增加内向景观在内庭院内营造小环境，增加生活情趣天井天井内庭院别墅价值体验低密度别墅产品设计要点别墅设计要点超值赠送舒适度室内空间：地下室、采光井室外空间：前后庭院、顶层露台客厅的处理：高厅/下沉式，尺度，三面采光下沉式广场、共享空间主卧挑高、男女衣帽间、阳光浴室，多套套房设计项目现整体规划点敢于项目产品以联排、类独栋、独栋为主，地块现状较为平整，局部可做一些坡地设计，增强项目的景观情趣性。项目北面靠近联通大道，可布置酒店，不仅与项目内部有一定的区隔，也起到对整体项目昭示宣传作用。鉴于项目为高端别墅产品，风水将是必须考虑的因素，“风水之法，得水为上，藏风次之”。目前的水体规划中，主要以水体环绕与中心湖景为主，造成部分建筑形成直接背水态势，此乃风水中的大忌。在水系处理中，增加对驳岸景观细节的处理，而在水系与庭院的结合中，考虑投入成本较大，建议对部分面积较大的别墅户型进行设计。市场中目前没有类独栋别墅产品，可在地块外围以合院形式布置，通过合院别墅无间距地旋转或对称地拼接生长形成，形成统一而独特的院落形态，增强整体的美观效果。采取“温泉启动、配套先行，展示为王”的原则，以温泉会所或酒店经营先行，聚集人气，启动项目。本项目目前主要分为六期开发，主要以水体环绕分割，中心形成大面积水景。主要存在的问题有：以水体围绕状，造成部分产品形成背水态势，在风水上形成大忌；大面积水体冬天结冰时间长，无观赏价值。水体面积过大，开挖成本较大，未来难以管理，各组团之间相隔较大，交通组织不合理。分期开发不合理，应展示先行，以邻近大路做好配套及展示面。二期一期三期四期五期六期温泉开发配套先行由于目前市场上所有的产品都拥有温泉项目，与本项目的核心价值存在共性，为使项目能够在市场上建立良好的形象并达到迅速引爆市场的效果，建议以“温泉开发，配套先行”的原则，在温泉到户的前提下，优先利用温泉，以温泉会所与酒店相结合。通过营造项目的核心资源在市场中的差异性，强有力的吸引客户眼光，吸收休闲度假的客户群，为后期的别墅产品做客源铺垫。配套设施建议温泉会所配套设施建议星级酒店强调专属性与度假特色，结合温泉会所，打造都市桃源的酒店主题文化。以温泉资源为噱头，吸引休闲度假客户群，为别墅产品的开发蓄积潜在客户。常见的几种高端会所经营模式会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，部分采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛在会所经营模式中，由于项目拥有独特的温泉资源，适宜休闲旅游度假，建议会所采用大而精的俱乐部模式与酒店式经营模式相结合。在功能上主要以温泉养生为主，以服务业主为主，对高级VIP、入住酒店的休闲度假人群开放，设立专业养生机构、高档SPA、美容馆、酒窖、雪茄室、品茶室等高级服务性项目。首创豪宅家族管家=“管健康”（温泉会所—中医养生）邀请著名中医定期坐堂，从健康检查开始，举办订制级或主题性的养生课程与疗程；引进专业养生机构，为客户提供私人的养生资讯顾问服务：定制养生计划、配合疾病治疗的养生建议、日常养生指导等，为客户量身定制不同的养生方式；首创豪宅家族管家=“管胃”（品牌饮食享受）——与知名餐饮机构合作，为客户提供专门的膳食搭配建议，凸显项目的社区等级与优越感邀请著名饮食专家定期坐堂，讲解饮食及养生的科学建议；引进各种地方风味名厨，满足不同口味的客户需求；如何导入新西兰概念Part4.导入国际合作能成就项目价值最大化吗？为何要引入新西兰国际合作？对社区的价值项目真正的价值在于基于新西兰纯净，休闲、优雅生活为蓝本的真正国际化生活。以新西兰理念进行规划、景观设计，让业主知道物质财富之后的心灵财富，让心灵与心灵更近些，让心灵与自然更近些，让心灵与人文更近些。通过与新西兰市政厅的官方合作，提升业主的身份感，强化圈层标识。生态、环保、绿色简约、自然、优雅这就是我们要提供的社区生活方式。这就是我们要从新西兰生活中所学习与借签的生活元素。为何要引入新西兰国际合作？对业主的价值养生、养心、养老。健康、优雅、平和。从子女教育、身心愉悦，圈层互动、事业与生活的平衡，为财富人士提供一种基于国际价值观的本土解决方案。到新西兰旅行，可以走近社区，走近学校，走近教堂，真正实现身心融入的体验旅游，新西兰政府给予贵宾待遇，享受作为民间大使的尊贵之旅。在圈层内因其参与国际交流的体验，获得独一无二的尊重和身份认同。为何要引入新西兰国际合作？对开发商的价值以中新文化交流社区为纽带，以国际化合作为契机，推动中新合作城市之间的互动交流，关乎两国文化交流和经济联系以及旅游产业的发展，政府因政绩考虑，也乐于参与其中，开发商可借此和政府建立良好的政商对话与合作平台；直接赋予了项目独一无二的文化价值，使其获得独特的资源优势，提升项目赢利能力与品牌影响力企业行为上升为城市运营层面，企业能加入到政府与新西兰城市间文化、经济、旅游、教育、科研、建筑等领域合作当中，由单纯的经济个体成长为城市运营协调者角色；国际地产合作模式，极大的丰富了企业操作项目的文化附加值，间接的帮助企业在拿地过程中和企业运营税费减免上能得到政府方面的部分政策优惠，形成企业的一项重要资源优势。一切缘起南纬41°——新西兰提到新西兰，你会联想到什么呢？被人们称作是地球上惟一没有被污染过的净土是白云故乡与绵羊王国，海滩……村庄……溪流……纯净的天空……南纬41°，演绎纯正的新西兰风土人情！人间净土，和谐之邦新西兰国土面积约27万平方公里,人口仅400余万,地广人稀；拥有火山、峡湾、海洋、丘陵等多样化地形,景观资源丰富,自然环境绝佳；拥有船只比例最高、每单位人口拥有高尔夫球场面积最多。新西兰生活方式的特点：慢闲纯新西兰人民热爱自然、崇尚自然，将大自然看作生命中的一部分，人与自然高度和谐；环境保护、生物多样性、多元文化包容共存的世界典范。不管记忆如何被风吹散，总会有些闪亮的东西留在心头。生活缺失了经典，记忆就会把你抛弃。——莎士比亚蓝天、白云湿地、绿草宁静、和谐……生态自然，现代人居的经典在中国经济提速发展的时候，在工业文明席卷城市的时候，在噪音污染被人厌倦的时候，生态自然的经典人居仿佛离我们越来越远……难道中国真的找不到这样一个：生态自然、和谐宁静的地方吗？——北纬47°，中国齐齐哈尔不！说到生态自然，和谐宁静，我们不禁想到一个地方——北纬47°黑龙江齐齐哈尔，国内著名湿地之一，拥有鹤类栖息地的扎龙自然保护区，中国极其少有的人间净土，实现经典生活回归的和谐之地！国内著名湿地扎龙自然保护区鹤类栖息地新西兰的“人与自然”和谐的生活，给我们留下深刻的印象，齐齐哈尔稀缺的自然生态，让我们看到经典人居的回归，同样是人与自然的和谐共处，同样是人间净土，这就萌生将新西兰生活方式推介到中国，移植到齐齐哈尔的想法。跳出地产做地产从城市运营的高度实现项目的社会价值整合国际资源为项目及企业运作创造超额价值国际地产合作+异域风情文化国际地产合作模式的内涵中国的房地产项目与国外旅游文化资源整合嫁接，创造出强势的差异化营销概念，为项目创造不可复制的强势资源与优势，保证项目的成功运作，并实现项目价值、项目品牌以公司品牌价值的最大化。而移植典藏欧陆生活方式、进行国际地产合作，也为本项目的开发注入了新的视角与内涵。北中国新西兰生态文明别墅社区主题定位【国际合作】中国齐市与新西兰城市结为友好城市，并以项目为纽带开展各项合作；【文化交流】通过项目这一文化交流平台，促进双方旅游、经济、教育等的合作；【新西兰风情】导入新西兰风情，倡导和谐、优雅、休闲的生活方式。为此我们寻求得新西兰旅游城市——罗托鲁拉与齐作为友好城市，本项目则作为联系双方国际文化交流的纽带。罗托鲁拉温泉

罗托鲁拉，是新西兰北岛中北部一座工业城市。位于罗托鲁阿湖南畔，距奥克兰(Auckland)市221公里，多天然温泉，是毛利人聚居区和著名的旅游胜地，人口54700人。“罗托鲁阿”是毛利语，意为“双湖”。罗托鲁阿湖面积为23平方公里。全市遍布热泉，市郊森林密布。湖光潋滟，山色迷离，游禽戏水，海鸥翔空，空气中硫磺弥漫，热泉灰黄泥浆沸腾，加之毛利文化多姿多彩，前来观光的游客终年络绎不绝。在罗托鲁拉，人们体验着地道的新西兰和谐生活主式，宛若现代的“世外桃源”。更重要的是，已经在南京成功开发了“罗托鲁拉小镇”。中国齐齐哈尔

VS新西兰罗托鲁拉无独有偶，通过考察，我们发现:中国齐齐哈尔与新西兰罗托鲁拉有着很多令人惊喜的相似之处，