建筑与规划基本知识宝典

建筑与规划基本知识宝典第一节建筑学一般知识房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢似建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。一、施工图的内容和用途一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（一）图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。（二）设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；设计标准（如建筑标准、结构荷载等极、抗震要求等）；施工要求（如施工技术、材料要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。（三）建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。（四）结构施工图包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。（五）设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。二、施工图中常用的符号为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称《标准》），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：（一）定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。（二）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常标高符号表示某一部位的高度。各种图上所有标高符号，如图2-2所示，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数（总平面图中为二位数）。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中采用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。（三）尺寸线施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线，尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成（图2-3）。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平等，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45。的中粗斜短线表示，短线方向应以所注数字为准，自数字的左下角向右下角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。（四）常用图例三、阅读建筑施工图的一般方法一幢建筑物从施工到建成，需要有全套的建筑施工图纸作指导。一般一套图纸有几十张或几百张。阅读这些施工图纸要先从大方面看，然后再依次阅读细小部位，先粗看后细看，平面图、立面图、剖面图和详图结合看。具体说，要先从建筑平面图看起。若建筑施工图第一张是总平面图，要看清楚新建筑物的具体位置和朝向，以及其周边建筑物、构筑物、设施、道路、绿地等的分布或布置情况；建筑平面图，要看清建筑物平面布置和单元平面布置情况，以及各单元户型情况；平面图与立面图对照，看外观及材料做法；配合剖面图看内部分层结构；最后看详图了解必要的细部构造和具体尺寸与做法。阅读建筑施工图时，应注意以下几个问题：（一）具备用正投影原理读图的能力，掌握正投影基本规律，并会运用这种规律在头脑中将平面图形转变成立体实物。同时，还要掌握建筑物的基本组成，熟悉房屋建筑基本构造及常用建筑构配件的几何形状及组合关系等。（二）建筑物的内、外装修做法以及构件、配件所使用的材料种类繁多，它们都是按照直建筑国家标准规定的图例符号表示的，因此，必须先熟悉各种图例符号。（三）图纸上的线条、符号、数字应互相核对。要把建筑施工图中的平面图、立面图、剖面图和详图对照查看清楚，必要时还要与结构施工图中的所有相应部位核对一致。（四）阅读建筑施工图，了解工程性质，不但要看图，还要查看相关的文字说明。四、建筑总平面图的阅读（一）平面图的用途总平面图的用途主要有两个：1、表明新建、拟建工程的总体布局情况，以及原有建筑物和构筑物的情况。如新建拟建房屋的具体位置、标高、道路系统、构筑物及附属建筑的位置、管线、电缆走向以及绿化、原始地形、地貌等。2、根据平面图可以进行房屋定位、施工放线、填挖土方、进行施工。（二）总平面图的形成总平面图是水平正投影图，即投影线与地面垂直，从上往下照射，在地面（图纸）上形成的建筑物、构筑物及设施等的轮廓线和交线的投影图。也就是从上往下看，并且视线始终与地面垂直，所能看到的各个形体的轮廓线和交线构成的图形。（三）总平面图的基本内容1、表明红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2、表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据，如利用道路的转折点或是原有房屋的某拐角点作为定位根据。3、表明标高。如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡向、水流方向，并可计算出施工中土方填挖数量。4、用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5、表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木、松墙等；标明花坛、小品、桌、凳、长椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各处物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。6、同一张总平面图内，若应该表示的内容过多，则可以分别画几张总平面图，如绿地布置图；若一张总平面图还表示不清楚道路网的全部内容，则还要画纵剖面图和横剖面图，引进的电缆线，供热、供煤气管线、自来水管线及向外连通的污水管线等，都应分别画出总平面图，甚至还要画配合管线纵断面图；地形若起伏变化较大，除了总平面图外，还要画竖向设计图。图2-4是一张比较简单的总平面图，上面有等高线；新建的建筑物是四层楼房（四个小圆点表示四层），室内标高是+0.00，相当于海拔标高49.40M，室外地面标高是-0.60相当于海拔标高48.80M，旁边有建好的四座宿舍楼；新建的四层楼在拆除的建筑物上面；还有简单的道路系统和绿化要求；新建楼房的占地尺寸是：长×宽=46.40×10.30（M2），定位依据是西边和南边的原有宿舍楼东墙和北墙外皮。从风向玫瑰图既可以看到地区内建筑物朝向，又可知道本地段内的常年风向频率大小。风玫瑰折线索的点离圆心的远近，表示从此点向圆心方向刮风的频率的大小。实线表示常年风，虚线表示夏季风。五、建筑平面施工图的阅读（一）建筑平面图的用途1、建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，户型情况。如各套住宅（房间）面积的大小、平面形状、平面组合、采光通风、功能组合等。2、作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。（二）建筑平面图的形成建筑平面图是一个假想平面在窗台略高一点位置作水平剖切，将上面部分拿走，对剩余部分做出的水平正投影图。在图中，剖切面上的线画成粗实线，可见的非剖切面上的线画成细实线，不可见（被遮挡）线画成虚线。如首层平面图，将上面部分拿走后，从上往下垂直地看，可以看到：墙厚、门的开启方向，窗的具体位置，室内、外台阶，花池、散水、落水管位置等。阳台、雨蓬等则应表示在二层以上的平面图上。（三）建筑平面图的基本内容1、表明建筑物的平面形状，内部各房间平面组合排列情况，以及建筑物朝向。平面图内应注明房间名称和房间净面积，朝向只在首层平面图旁边适当位置画指北针。2、标明门窗等构件的具体位置，门的开启方向。3、表明外形和内部平面主要尺寸。平面图中的轴线是长宽方向的定位依据，它可确定平面图中所有各个部位的长宽尺寸。图形外面标注有建筑物的总长度和总宽度，称为外包尺寸。中间是轴线尺寸，表示开间长进深。轴线中间的称为细部尺寸，表示门、窗、洞口、墙的面宽及墙垛等细部尺寸，以上是主要的三道尺寸标注。局部尺寸标注还有首层平面外围部位的室外台阶、花池、散水、门廊等。平面图内部还要标注内墙墙厚、门窗洞口尺寸，如若剖切面上面有高窗和配电箱（凹进墙内）等部分，还要用虚线表示并标注洞口尺寸及下皮标高。4、标明建筑剖面图的剖切位置，详图的索引位置等。图2-5是一张首层平面图，基本内容包括：（1）指北针表明上北下南。（2）从房间布局看，共有三个单元，每户有二间卧室，一间客厅，一个厨房、和一个卫生间。（3）各个房间的净面积，如左下角房间的净面积为14.63平米。（4）纵、横轴线标明各个房间的开间和进深。如左下角房间的开间为3米3，进深为5米零2。（5）门、窗的具体位置和门的开启方向。（6）尺寸标注。如2号轴线内墙厚240，1号轴线外墙厚360等。（7）在3、4轴线间，由一个剖切位置线，剖切位置线端部垂直方向的短线表示投影方向，数字表示剖面名称。六、建筑剖面施工图的阅读（一）建筑剖面图的用途建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式、高度尺寸及内部上下分层的情况。（二）建筑剖面图的形成建筑剖面图的剖切位置来源于建筑平面图，一般选在平面组合中的较为复杂的部位（如图2-5中的1-1剖切位置），然后用一个假想的垂直剖切面，在剖切位置将房屋剖开，拿走左面部分，对剩余部分作侧面正投影。即类似于建筑平面的形成，从左往右看，视线始终垂直于侧墙面，所看到的图形即是剖面图。（三）建筑剖面图的基本内容1、表明建筑物竖向空间的布置情况。2、表明建筑物被剖切部位的高度，各层梁板的具体位置以及墙、柱的关系，屋顶结构形式等。3、表明在此剖面内垂直方向室内、外各部位构造尺寸。如室内净高、楼层结构、楼面构造及各层厚度尺寸。室外主要标注三道垂直方向尺寸，水平方向标注轴间尺寸。4、室内地面、楼面、顶棚、踢脚、墙裙、屋面等内装修做法、需以详图索引形式标注，尤其是那些不能详细表达清楚的地方，应先画详图索引标志，再画相应详图。图2-6是建筑剖面图。它是对应于平面图（图2-5）中的剖切位置和投影方向画成的。本图的主要内容包括：横向三条轴线编号之间距离为两个房间的进深：四层楼上下结构分层；墙上门窗位置；楼梯间位置；雨蓬及屋顶突出部位构造；内外标高和各部分分段尺寸标注。第二节城市规划（住宅小区规划）一般知识城市规划一、关于城市规划城市规划(都市计划)，城市规划是城市发展的指导和控制，我国现行体制城市规划从宏观到局部分为总体规划（大中城市含分区规划），详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划）两个阶段。总体规划是战略性发展规划，控制性详细规划作为开发控制的直接依据是实施性发展规划。城市总体规划的任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发展。控制性详细规划的主要任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上的。居住区详细规划居住区详细规划必须根据总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。居住区一般为50-100ha，居住小区一般为17-35ha。二、房地产经纪人与城市规划*城市规划与每个城市居民息息相关。*国外城市规划与公众参与。*我国城市规划公众参与的发展。*房地产经纪人必须了解城市规划才能向客户介绍的该城市发展的美好前景。才能向客户介绍所推介楼盘所在的区域的控制性详细规划及修建性详细规划，才能准确地向客户描述该区域的布局，各种生活设施配套、中学、小学、幼儿园、公园、菜市场、商业设施、体育设施、文化设施等等。现状如何、规划将来会如何。其它类似的状况描述，使购买者对未来美好生活的憧憬，以增强购买者的信心三、所代理楼盘所在区域的分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划（见资料）住宅小区规划城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40%--50%。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等。住宅区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅区空间范围内，也可能位于该住宅区的空间范围之外。住宅区同时还是一个社会学意义上的社区。它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣等内容。一、住宅区的组成（一）住宅区的类型与规模1.居住区居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它由若干个居住小区或若干个居住组团组成，规模一般为:人口30000至50000人，户数10000至15000户，用地50至100公顷。2.居住小区居住小区指由城市道路或自然界线(河流等)划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。小区内设有整套满足居民日常生活需要的基层服务设施和公共绿地。它由若干居住组团组成，是构成居住区的一个单位，规模一般为：人口7000至15000人，户数2000至4000户，用地10至35公顷。3.居住组团居住组团指由若干栋住宅组合而成的，并不为小区道路穿越的地块，内设为居民服务的最基本的管理服务设施及庭院，它是构成居住小区的基本单位，规模一般为：人口1000—3000人，户数300—700户，用地4—6公顷。4.住宅街坊住宅街坊是由城市街道或居住区道路划分，用地大小不定，无固定规模的住宅建筑地块。它的规模介于居住组团和居住小区之间。服务设施一般因环境条件而异。通常沿街有商业设施，内部建住宅和其他公共建筑。5.住宅群落住宅群落规模介于单栋住宅和居住小区之间，服务设施则因规模和环境而异，是一种适合于有城市道路网(特别是旧城区)的住宅形式。居住区、居住小区和组团的用地规模是相对的，上面的用地规模主要是以一般的多层住宅为基础确定的。人口规模是居住小区和居住组团划分，以及各类设施配套的重要依据，因此，高层、高密度的住宅区的用地规模将分别相应减小，低层、低密度的住宅区的用地规模将分别相应地增大。（二）居住区物质系统住宅区一般均由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和公共绿地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成。这四大系统内部存在一个分级的结构层次，它对应服务于相应的居住人口。1.住宅与住宅用地作用一个整体概念，“住宅”可以包含住宅单元、栋(幢)、住宅群落、居住组团等住宅用地上的居住建筑，它分别以不同的居住人口规模要求配置应等级(包括项目和规模)的服务、通路、绿地与场地设施。住宅用地即居住区中住宅占用的土地。2、道路交通设施与道路停车用地道路交通设施与道路停车用地包括住宅区内的为通达至住宅，各类设施、各类场地和可活动绿地的通路，以及为住宅区居民居住生活服务的非机动车和机动车设施。按道路的空间位置和住服务人口以及相应的道路宽度，住宅区道路可分为宅间路、组团路、小区路和居住区道路四级。3、公共建筑与公共服务设施用地住宅区的公共建筑以及相应的公共服务设施用地，是指主要为该住宅区日常生活服务的商业、服务、文化、教育、医护、运动等设施及其用地。项目设置和规模确定，均与其所服务的人口相对应，并要求按“分级”设置与布局（表2-4）。4、绿地与户外活动场绿地与户外活动长包括住宅区的各级和各类绿地以及各类户外活动场地。其中绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地；户外活动场地包括幼儿和儿童游戏场地、青少年活动场地、老人健身与或动场地等。（三）社区及社区系统社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的社会关系，即居住区的非物质构成要素，包括居住区的社会组织，社会公德，风俗习惯，宗教信仰等。社区系统主要包括：社会生活保障系统，如家庭保洁服务、维修服务、保健医疗服务等；社会育才与就业系统，如除幼儿园、学校外、社区进行的青少年课外活动教育，成人技能教育等；社区交流与参与系统及社区运营系统。表2-4公共建筑与公共服务设施系统

分类分级

商业服务设施教育设施文化管理设施医护设施社区管理设施

居住区级超市饭店百货食品菜市场储蓄所银行邮电所（局）药店书店旅馆修理等

中学

文化馆运动场俱乐部

医院门诊所物业管理派出所街道办事处市政管理所绿化管理所工商税务

居住小区级小吃菜市场理发百货副食储蓄所邮电所等等小学幼儿园社区活动中心文化活动站

门诊所物业管理

居住组团级小吃托儿所文化站卫生站居委会二、居住区的规划结构（一）用地规模与配置为了使住宅区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅区人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。一个具体的住宅区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅区用地的配置应该在国标《城市居住区规划设计规范》（CB50180—93）用地配配置建议的基础上，考虑住宅区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。表2—5城市居民用地平面平衡控制指标（%）用地结构居住区居住小区居住组团

1、住宅用地45—6055—6560—70

2、公建用地20—3218—276—18

3、道路用地8—157—135—12

4、公共绿地7.5—155—123—8

居住区用地100100100

城市住宅区规划鼓励土地的立体化和复合化利用，如开发地下空间和对地面进行公共空间分层开发利用等。在这种情况下，住宅区规划的用地配置会有相应的变化。各住宅区由于所处的区位不同，使用对象不同，可能导致住宅区用地配置的侧重有所差异。在城市中心或周围已有较完善的公共服务设施的住宅区，其公共服务设施用地的比重可以适当降低，否则，其公共服务设施用地的比重一般不能低于国际《城市居民区规划设计规范》（GB50180—93）或地方有关规范规定的比重。满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通设施等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特征适度增减住宅区各类用地结构的比例。对于住宅区为老年人服务的设施和为住宅区居住进行综合性社区活动的设施应该给予充分的考虑，并为之安排一定的用地。住宅区的绿化和公共绿地是供该住宅区居民使用，并主要用作改善该住宅区户外环境而设的。因此，在一般情况下不论住宅区周围的绿化和生态环境如何，都不应该降低国家或地方有关规定的比重。（二）居住密度在住宅区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。居住密度是关于住宅区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。人口密度住宅区人口密度（毛）=住宅区人口/住宅区用地（人/公顷、万人/平方公里）住宅区人口密度（净）=住宅区人口/住宅建筑总用地（人/公顷、万人/平方公里）人均用地人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）建筑密度住宅区建筑密度（毛毛）=住宅区总建建筑基底面积积/住宅区总用用地面积（%）住宅区建筑密度（净净）=住宅区某项项建筑面积总总基底/住宅区该项项建筑总用地地面积（%）建筑面积密度住宅区建筑面积密密度（毛）=住宅区总建建筑面积/住宅区总用用地面积（平平方米/公顷）住宅区建筑面积密密度（净）=住宅区某项项建筑总面积积/住宅区该项项建筑总用地地面积（平方方米/公顷）容积率住宅区容积率=住住宅区总建筑筑面积/住宅区总用用地面积（平平方米/平方米）住宅区住宅用地容容积率=住宅区住宅宅总建筑面积积/住宅区住宅宅建筑总用地地面积（平方方米/平方米）居住密度的高低取取决于土地的的价值和土地地资源的状况况、生活环境境质量的定位位，以及对城城市型生活氛氛围的营造。在在住宅区规划划中应该从节节约土地、保保证生活环境境的质量、同同时满足城市市生活的需求求三方面来确确定适当的居居住密度。一一般而言，越越接近市中心心的住宅区其其居住密度越越高，土地资资源越紧张的的城市其住宅宅区的举止密密度越高，环环境质量标准准约高的住宅宅区其集注密密度越小。居住区的人口密度度确定应该在在考虑城市总总体规划、分分区规划和地地区控制性详详细规划要求求的同时，从从居住舒适的的城市生活。过过高的住宅区区人口密度将将会降低居住住环境的质量量，而过低的的人口密度将将不利于居民民间的接触交交往，同时也也不符合节约约土地的原则则。适宜的住住宅区人口密密度宜控制在在300~8800人/公顷，在人人口密度800人/公顷左右或或意识的住宅宅区应该考虑虑户外公共空空间的立体化化和复合化和和利用方式，以以扩展其户外外使用空间，保保证住宅区的的户外居住环环境质量。基本要求：各项公公共服务设施施、交通设施施以及户外活活动场地的布布局在满足各各自的时空服服务距离的同同时，以达到到使居民有更更多的选择性性为目标。考虑因素：上述设设施在布局中中可以考虑在在平面上和空空间上的综合合，其中公共共服务设施、交交通设施、教教育设施和户户外活动设施施的布局对住住宅区规划布布局结构的影影响较大。同同时应该注意意到，随着现现代网络技术术的发展和进进入家庭，部部分公共服务务设施和教育育设施的布局局特别是管理理设施的位置置将逐步摆脱脱服务半径的的限制。1、公共服务设施各类公共服务设施施宜根据其设设施规模、服服务对象、服服务时间和服服务内容等方方面的服务特特性在昌平面面上或空间上上组合布置。商商业施舍和服服务设施宜相相对集中布置置在住宅区的的出入口处；；文化娱乐设设施宜分散布布置在住宅区区内或集中布布置在住宅区区的中心；为为老人和住宅宅区居民进行行综合性社区区活动的设施施宜安排在住住宅区内较为为重要与近便便的位置。2、教育设施各类教育设施应安安排在住宅区区内部，与住住宅区的步行行绿地系统相相联系，并宜宜接近住宅区区的中心位置置。中小学的的位置应考虑虑噪声影响、服服务范围以及及出入口位置置等因素，避避免给住宅区区内居民的日日常生活的正正常通行带来来干扰。3、绿地住宅区绿地的布局局应以达到环环境与景观共共享、自然与与人工共融为为目标，充分分考虑住宅区区生态建设方方面的要求，充充分考虑保持持和利用自然然的地形和地地貌，发挥其其最大的效益益。住宅区的绿地布局局系统宜贯通通整个住宅区区的各个具有有相应公共性性质的户外空空间，并尽可可能达至住宅宅。绿地布局局应与住宅区区的步行休憩憩布局结合并并将住宅区户户外活动场所所纳入其中。绿绿地系统不宜宜被车行道路路过多地分割割或穿越，也也不宜与车辆辆系统重合。4、户外活动场地种类户外活动场地地应与住宅区区的步行和绿绿地系统紧密密联系或结合合和，起位置置和通路应具具有良好的通通达性。幼儿儿园和儿童活活动场地应接接近住宅并易易于监护；青青少年活动场场地应避免对对居民正常生生活的影响；；老人活动场场地宜对集中中。5、道路住宅区的道路规划划布局应以住住宅区的交通通组织为基础础。住宅区可可分人车行、人人车混行两种种基本形式。该该两种形式以以及各种二者者相互结合的的形式将大程程度上影响住住宅区的道路路布局。住宅宅区交通组织织以适度的人人车分行为主主要形式。住住宅区的道路路应充分考虑虑周边道路的的性质、等级级和线型以及及交通组织状状况，以利于于住宅区居民民的出行与通通行，促进该该地段功能的的合理开发，避避免对城市交交通的影响。住宅区的道路布局局结构是住宅宅区整体规划划结构的骨架架，应在满足足居民和通行行需要的前提提下，充分考考虑其对住宅宅区空间景观观、空间层次次、形象特征征的建构与塑塑造所起的作作用，。设计计住宅区的道道路布局结构构应考虑城市市的路网络格格局形式，深深入到城市整整体的街道和和空间结构中中。住宅区的道路布局局应充分考虑虑地形及其他他自然环境因因素，因地制制宜，力求保保持自然环境境，减少建设设工程量。6、停车设施各类停车设施的布布局既要依据据居民的方便便程度进行安安排，也要从从保证住宅区区的安静、安安全和生态环环境角度来考考虑。居民的的非机动车停停放宜尽可能能的安排在棚棚内，并接近近自家单元，可可以以一个住住宅组群、250—300辆为单位集集中设置。居居民的机动车车停车宜考虑虑以安排在室室内为主，并并在相对集中中的前提下尽尽可能地接近近自家单元。晚晚间路边停车车的方式可以以考虑作为居居民私车停放放的辅助方式式之一。公交交站点应接近近住宅区的人人行主要出入入口。三、住宅区的设施施住宅区的设施一般般指公共服务务设施、市政政公用设施、停停车设施、安安全设施、管管理设施和户户外活动设施施六大类。广广义地说，住住宅区的所有有物质实体均均可归属为住住宅的设施。（一）公共服务务设施一般而言，住宅区区的公共服务务设施可分为为公益性设施施和盈利性设设施两大类。按按其服务的内内容，又可分分为商业设施施、教育设施施、文化运动动设施、医护护设施、社区区设施五类。在某些情况下，公公益性设施是是纯公益性的的，如某些特特殊类型的教教育设施和医医护设施。同同时，一些公公共服务设施施也越来越趋趋向于功能的的综合化，因因此变得很难难明确地将他他们划归在某某一个服务内内容中，如社社区中心可能能是上述四类类公共服务设设施的综合体体。（二）市政公用用设施住宅区的市政设施施包括为住宅宅区自身供应应服务的各类类水、电、气气、冷气、通通信以及环卫卫地面、地下下工程设施、住住宅区市政工工程用地设施施规划应该遵遵循有利于整整体协调、管管理维护和可可持续发展的的原则，节地地、节能、节节水、减污，改改善居住地域域的生态环境境，满足现代代生活的需求求。表2—6住宅区公共服务设设施分类类型

主要设施

性质

24小时小型超市、菜菜市场、综合合百货商场、商业设施

旅店、饭馆馆、银行、邮邮电局、储蓄蓄所

盈利性

教育设施

托儿所、幼幼儿园、小学学、普通中学学

公益性

文化运动设施

文化活动中中心（文化馆馆）、文化活活动站、居民民运动场

公益性、盈盈利性

医护设施

门诊所、卫卫生站、医院院（200—300床）

公益性

社区设施

社区活动（服服务）中心、物物业管理公司司、街道办事事处

公益性

市政公用设施主要要包括：供水水系统、排水水系统、供电电系统、通信信系统、燃气气系统、供热热系统和环卫卫系统等。（三）停车设施施及其布局1、设施住宅区机动车和非非机动车的停停车设施均有有停车场和停停车库（房）两两种，同时还还没有机动车车停车位和非非机动车停车车点两种复合合用途的场地地。由于居民民停车具有“朝发夕归”的特点，因因此，与路面面、场地等复复合使用的机机动车停车和和非机动车停停车点既有利利于土地的合合理节约利用用，也有利于于住宅区舒适适的居住环境境的营造，为为居民的使用用也提供了便便利。但是，在在居民停车量量较大时集中中或分散集中中的停车场（库库）也必须予予以考虑。2、布局停车设施的布局最最重要的考虑虑因素是居民民的停车步行行距离，应按按照整个住宅宅区道路布局局与交通组织织来安排，以以方便、经济济、安全和有有利于节约能能源和减少环环境污染为原原则。因此，集集中与分散相相结合和是较较合理的布局局方式，住宅区的集中停车车一般采用建建设单层或多多层停车库（包包括地下）的的方式，往往往设在住宅区区和若干住宅宅群落的主要要车行出入口口或服务中心心周围，以方方便购物、限限制外来车辆辆进入住宅区区，并有利于于减少住宅区区内汽车通行行量、减少空空气污染和噪噪音污染、保保证住宅内或或群落内的安安静和安全。完完全的集中停停车布局对规规模较大的住住宅区（如居居住小区级规规模以上）可可能会在不同同程度上对居居民是使用造造成不便。不同的停车规模和和停车设施其其布局密度或或服务也不同同。一定程度度的分散停车车将给居民的的使用带来方方便，因此该该考虑设置一一定比例的分分散停车量。可可建设以住宅宅群落（包括括居住组团）为为单位的分散散型集中停车车房、停车场场，也可以住住宅院落为单单位设置分散散的停车场或或停车位。对居民而言，最方方便的停车方方式一定是按按照每户或每每一住宅单元元为单位设置置停车位的布布局方式：如如将停车位设设置在住宅单单元的底层、在在住户的院子子里。对于低低层住宅区（群群、组）来说说，由于住户户不多，交通通量不会太大大，故用一般般常用的方式式。但对于多多层或高层住住宅区（群、组组）而言，因因密度较高因因此交通量也也会较大，故故上述的停车车设施布局方方式将会引入入许机动车交交通进入或穿穿越一些机动动车不宜或不不需要进入空空间，如住宅宅院落、活动动场地周围或或公共绿地，必必将影响居住住环境的安全全和洁净。因因此，应该根根据不同住宅宅区的不同停停车需求，规规划布局多种种形式并存的的居民停车方方式。居民的自行车停车车设施也具有有机动车停车车设施相同的的布局原则。只只不过因为自自行车对居住住环境在各方方面均比机动动车的影响小小得多，因而而在规划布局局中具有更大大的灵活性。一一般居民的自自行车停车的的存放应该以以分散为主，最最多不大于以以住宅群落（居居住组团）为为单位来安排排集中的停车车房（棚）。（四）安全设施施住宅区的安全设施施根据所采用用的安全系统统而定。一般般较常用的有有对讲系统（包包括可视对讲讲系统）设施施和视频监视视系统设施。对对讲系统是指指住户与来访访者之间通过过对讲机（包包括可视对讲讲机）进入单单元门或院落落门的门锁开开启安全系统统，它包括一一对电源线和和一对信号线线以及安装在在住户湖内、单单元门、院落落门和住宅区区保安管理监监控室内的控控制系统装置置。视频监视视系统是指在在住宅区内（可可包括住宅内内的公共部位位）和外围设设置能够监视视住宅区全部部通道出入的的摄像装置，并并且由住宅区区保安管理监监控室负责和和处理的装置置系统。这两两种保安系统统均由住宅区区的专用线或或数据通信线线传送信息，并并需要设置住住宅区的中央央保安监控设设施。（五）管理设施施住宅区的管理设施施包括管理机机构和物业管管理机构。社社区管理机构构是一种由行行政管理与居居民业主委员员会管理共同同构成的综合合性管理机构构，主要承担担对关系到住住宅区的各项项建设与发展展和住户利益益事务的居民民意愿、意见见的征求工作作以及讨论决决策工作。物物业管理部门门则是一种受受居民业主委委员会委托，负负责住宅区内内部所有建筑筑物、市政工工程设施、绿绿地绿化、户户外场地的维维护、养护和和维修的部门门，并负责住住宅区内环境境清洁、保安安以及其他服服务，如日常常收费等。物业管理机构与居居民日常生活活关系紧密，许许多物业管理理公司已经发发展了许多为为业主（住户户）服务的新新项目，如家家政、家教、购购物订票、物物业租售代理理、家庭装修修等等，部分分地代替了社社区的一些服服务设施的功功能。因此，在在布局上宜与与社区（活动动）中心结合合，便于联系系，一般服务务半径不宜超超过500米。（六）户外场地地设施住宅区的户外场地地设施包括户户外活动场地地、住宅院落落其中的各类类活动设施和和配套设施。户户外活动场地地在住宅区中中有幼儿游戏戏场地、青少少年活动与运运动场地和包包括老年人健健身与消闲场场地在内的社社会性活动场场地。各类活活动设施包括括幼儿和儿童童游戏器具、青青少年运动的的运动器械和和为老年人建建设与消闲使使用的设施。配配套设施包括括各类场地中中必要的桌凳凳、亭廊、构构架、废物箱箱、照明灯、矮矮墙和景观性性小品如雕塑塑、喷水等。四、户外环境景观观住宅区的户外环境境景观包括软软性景观和硬硬质景观两大大类。其中，软软质景观以植植物配置与种种植布局为主主要内容，硬硬质景观包括括地坪、地面面铺装和环境境小品设施。住住宅区户外环环境景观设计计的主要目标标是营造生态态化、景观化化、宜人化、舒舒适化的物质质环境以及和和睦祥和、具具有火力的社社会文化环境境。（一）软质景观观1、绿化用地与绿地地绿化用地所包括的的不仅仅是用用于种植各种种植物的土地地，在城市规规划中它是指指以种植绿色色植物为主的的城市用地，简简称绿地。它它通常包含有有植物种植用用地（包括草草皮、花卉、灌灌木、乔木、爬爬植物等）、包包含在植物种种植用地中的的铺装硬地（包包括步行道、步步行休息广场场、乔木周围围的休息场地地等）、可活活动的或处于于植物种植用用地内的水体体。绿地是构成住宅区区户外环境的的重要组成部部分。在住宅宅区中，绿地地由公共绿地地、宅间宅旁旁绿地、道路路绿地和专用用绿地组成。各各类绿地因各各自的使用目目的不同，其其规划设计的的要求与方法法也不一样。住宅区公共绿地其其定性含义是是不属于住宅宅区其他用地地（包括住宅宅用地、公共共建筑用地、道道路用地、停停车设施用地地、市政设施施用地及其他他用地）、为为住宅区全体体居民共同享享用的绿地，包包括居住区公公园、居住小小区集中绿地地、各类户外外场地（不包包括标准的运运动场）、居居住小区集中中绿地、各类类户外场地（不不包括标准的的运动场）、居居住组团绿地地、较大的住住宅院落绿地地或场地。住宅区的宅间宅旁旁绿地是位于于住宅周围用用于种植绿色色植物并不属属于住宅区公公共绿地的用用地。道路绿地是指道路路用地（道路路红线）界线线以内的绿地地，如花坛、行行道树、草皮皮等。专用绿地是通常指指各类设施（如如公共服务设设施、市政设设施等）地界界内所属的绿绿地。2、绿地的作用与规规划设计住宅区的绿地具有有三种主要作作用：使用功功能、生态功功能和景观功功能。使用功能是指具有有可活动性、如如游戏、运动动、散步、健健身、消闲等等；生态功能能是指具有生生态平衡、气气候调节的作作用，如住宅宅区小气候的的形成（包括括降温、增湿湿、导风等）、环环境污染的防防治与质量的的改善（有噪噪声减弱、空空气降尘、杀杀菌和吸收二二氧化碳等）、水水土保持、动动植物生长与与繁殖等；景景观功能包括括可观赏性与与美化环境。上上述四类绿地地中具有使用用功能的主要要是公共绿地地和专用绿地地，道路绿地地更多的是具具有景观性，宅宅间宅旁绿地地的作用主要要在于生态与与景观方面。当当然，在实际际情况中四类类绿地都兼有有三种作用，特特别是生态方方面的作用，不不论哪种绿地地均对生态环环境有利。住宅区绿地一般宜宜集中设置，以以形成规模较较大的集中绿绿化空间（如如公园），并并以在使用和和景观方面最最大限度地被被最多的居民民和住户所享享受为原则。公公共绿地的主主要作用在于于为居民提供供一个绿化活活动空间，其其设计应该以以居民的活动动规律与需求求为基础，公公共绿地的布布局与设计应应该与住宅各各类活动场地地的布局和设设计紧密结合合。在整个公公共绿地中一一般由于种植植绿色植物的的用地（包括括小径）的比比例不应小于于73%—87%，活动场地地（硬地为主主）的比例为为10%—22%，景观与休休息小建筑及及环境小品用用地不宜大于于3%—5%。（二）硬质景观环境小品环境小品根据其设设置的环境可可分为街道广广场小品和绿绿地小品两大大类。虽然设设置的环境不不同使其表现现出的特征也也不同，但其其内容与设计计考虑的基本本因素是一致致的。环境小品主要包括括座椅（凳）、护护柱、种植容容器、垃圾箱箱等功能性设设施和雕塑、水水池、喷泉、构构架等景观性性设施。座椅的设置有两种种情况，一种种是在某些特特定的位置，如如广场或地块块周围、公交交站点、较长长的步行路段段，这时应该该注意将交通通空间与座椅椅区分开；另另一种是在一一些设计安排排的休息停留留点，如某些些绿地、场地地广场中的休休息空间，在在这种情况下下应该通过平平面或竖向的的设计创造一一个安静和舒舒适的空间环环境。座椅的的位置与方向向应该考虑能能够尽可能地地观赏到周围围较好的景色色。座椅的设计可以考考虑以其他设设施的组合，如如与花坛、乔乔木、灯具等等，其组合形形式也应该考考虑美观的要要求。总之，景观性小品品应考虑合适适的设置位置置及艺术性，以以形成环境的的趣味点或观观赏点。（三）水体水体是自然界中极极为生动的景景观，易于形形成开敞的空空间，也是生生态系统的重重要组成部分分，同时它还还具有可用性性。住宅区中中可利用水体体造景、调节节小气候或作作为儿童戏水水场所，还可可以供蓄水、消消防。因此，只只要有可能就就应该尽量利利用或经过改改造加以利用用。在住宅区规划设计计中，常见的的水体形式有有水池、流水水、瀑布和喷喷泉等，宜根根据地形条件件和设计意图图来采用。住住宅区中的水水体特别应该该注意两个方方面：水的深深度和水体边边缘的处理。水水的深度不宜宜深，否则具具有危险性，特特别对于儿童童来说存在的的危险隐患。不不论采用人工工化的或自然然化的形式，水水体的边缘应应该经过处理理，使其具有有观赏性，同同时也应避免免发生危险，因因为住宅区中中一般都有较较多的人会去去接近水体。另外，水体的清洁洁问题也必须须考虑，天长长日久之后，水水体的污染将将会破坏整个个住宅区的居居住环境。五、主要规划指标标1、建设强度指标住宅区在建设强度度方面的指标标包括容积率率、建筑密度度、总建筑面面积和分类建建筑总面积。容积率体现和控制制着住宅区建建设总体的建建设总量，它它与总建筑面面积具有对应应关系。容积积率的大小根根据住宅区所所处的区位（地地价因素）、住住宅建筑的层层数（地价、城城市整体景观观等因素）、居居住标准（地地价、居住对对象等因素）等等因素的不同同而不同，区区位好、层数数高、标准低低的住宅区一一般容积率较较高。建筑密度表现和控控制着住宅区区的总体敞地地率（敞地率率=1—建筑密度），它它既与容积率率（总建筑面面积）相关，也也与绿地率和和其他户外地地面设施（如如道路、车位位、活动场地地、公共绿地地等）有关，因因此，也影响响到住宅区的的户外环境质质量和其他设设施的安排。2、环境指标住宅区在环境质量量方面的量化化指标主要包包括绿地率、人人口密度、套套密度、人均均住宅建筑面面积、日照间间距。住宅区的绿地率是是指所有住宅宅区的绿地面面积与住宅区区总用地面积积的比例。它它主要控制和和体现着住宅宅区生态和绿绿化方面的状状况，同时也也反映了住宅宅区在绿化景景观方面的潜潜力，绿地率率在新区建设设中不应低于于30%，旧区改造造时不宜低于于25%。绿地率的的计算公式为为：绿地率=总绿地面积/总用地面积积（%）。套密度是指住宅区区住宅的总套套数与住宅区区总用地的比比例。它在住住宅区规划阶阶段，较人口口密度和人均均住宅建筑面面积能更真实实的反映建成成后住宅区在在人口容量方方面对居住环环境质量的影影响。由于与与住宅区总人人口相关的家家庭人口及人人均居住水平平（人均居住住面积和人均均住宅建筑面面积）等因素素越来越具有有可变性，使使得按照户均均人口和人均均住宅建筑面面积或人均居居住面积来推推算住宅区今今后的居住总总人口的方法法也越来越不不符合实际情情况，套密度度的计算公式式为：套密度度＝住宅区住住宅总套数／／住宅区总用用地面积（套套／公顷）。人口密度与人均住住宅区用地面面积是两个相相关的指标，从从概念上讲，人人口密度是指指每公顷住宅宅区用地上有有多少居民（单单位：人／公公顷），而人人均住宅区用用地面积则是是指住宅区的的每个居民占占用了多少平平方米的住宅宅区用地（单单位：平方米米／人），二二者虽然概念念不同，但分分别从人口与与用地的角度度都反映了居居住环境的质质量。人均绿地面积是住住宅总面积与与住宅区总人人口之比（单单位：平方米米／人）：人人均绿地是住住宅公共绿地地总面积与住住宅区总人口口之比（单位位：平方米／／人）。虽然然绿地率可以以反映住宅区区总体的绿化化状况，但人人均绿地面积积反映的则是是绿地的使用用强度情况。同同样，公共绿绿地比例指标标虽然也反映映了住宅区中中可以用作居居民直接使用用的单独绿化化用地在整个个住宅区用地地中的比例，但但其实际的使使用强度状况况则需要由人人均公共绿地地来反映。人均住宅建筑面积积是反映住宅宅区内部居住住环境的主要要指标。日照照间距控制着着住宅建筑的的建筑密度。六．规划管理（一）规划管理审审批的程序1．申报与立案市规划局在办理建建设项目各程程序阶段的规规划审批时，实实行申报立案案制度。即在在市规划局综综合业务管理理处设立统一一对外接待的的“窗口”。各建设单单位根据建设设项目进度和和规划审批申申报的要求，准准备文件、图图纸，填写申申报表，到“窗口”申报，“窗口”工作人员对对建设单位的的申请进行审审核，符合要要求的项目予予以立案，并并发给建设单单位立案表，项项目进入规划划管理工作流流程。建设单单位凭立案表表在规定的时时间到发件窗窗口领取审批批成果，也可可以通过电话话查询申报件件办理进度，如如果比给定时时间提前办理理完毕，会由由电脑根据申申报时预留的的联系电话通通知建设单位位。2．工作周期为提高工作效率，使使申报．审批批双方有计划划地安排工作作，市规划局局在规划管理理各程序，各各阶段实行工工作周期制度度，工作周期期即指自建设设单位申报取取得立案表之之日到审批文文件发出之日日规定相应的的工作日时间间。（二）规划管理程程序内容：1．规划要点申请建设单位拥有有土地使用权权，拟进行开开发建设或引引资开发，应应先向市规划划局申请该用用地的规划要要点。规划要要点是规划部部门对建设单单位自有用地地范围内根据据城市规划及及有关情况提提出的规划控控制指标。建建设单位只需需提供合法用用地手续及有有关图纸和说说明即可申报报。如是危房房改造项目，开开发建设单位位持区、市两两级危改工作作主管部门同同意申报该危危改片规划要要点的意见，可可申报规划要要点。市规划划局审核受理理后，对建设设单位的申报报事项进行研研究，提出用用地性质．面面积．建设规规模．高度等等指标要求，并并明确同意建建设或不同意意建设的意见见。发给建设设单位规划要要点通知书，建建设单位持此此通知书即可可到计划部门门申请正式立立项。因此，规规划要点通知知书是计划部部门是否予以以立项的规划划依据。领取取规划要点通通知书需按每每平方米建筑筑面积0．40元预交执照照费。如果建建设单位对规规划要点的内内容有较大异异议时，可以以向市规划局局提出复审要要求。2．选址定点此程序用于需新征征用土地或使使用国有土地地的建设项目目。一般来说说，需新征地地的建设单位位需先到计划划部门申请立立项，计划部部门向市规划划局发建设项项目建设地点点征求意见函函，如规划部部门认为该项项目规划尚可可行，建设地地点符合规划划要求，则向向计划部门返返回意见，同同意该项目建建设。建设单单位持计划部部门同意使用用土地的文件件、立项文件件及相关材料料，按先指定定点程序向市市规划局申报报，市规划局局审核受理后后，提出选址址意见，核发发选址规划意意见通知书，建建设单位持此此通知书到市市房地产主管管部门办理有有关手续。危危旧房改造项项目，可持区区计、建两委委立项文件，到到区、市危改办领取审核意意见并申报选选址，危改小小区内的非配配套公建项目目，则需由市市计划部门立立项。3．建设用地规划许许可证该许可证是规划上上同意使用某某块建设用地地的法律性文文件。属于征征用农村集体体土地的建设设项目，待市市政府批复同同意征地文件件下发后，备备齐其他图纸纸和文件即可可申请办理建建设用地规划划许可证；属属于使用国土土地的建设项项目，待市房房地产主管部部门对寻址规规划意见通知知书提出使用用国土地的意意见，且规划划部门审定设设计方案后，备备齐其他图纸纸和文件，方方可申请办理理建设用地规规划许可证。4．规划设计条件规划设计条件是设设计部门进行行建议方案设设计的依据。建建设单位须持持计划部门的的项目建议书书批复或规划划设计任务及及有关图纸文文件，到市规规划局申请办办理规划设计计条件。市规规划局审核受受理后，提出出用地使用性性质、容积率率、建设规模模、建筑高度度、层数、退退线要求、交交通出入口、绿绿化要求、城城市设计要求求、市政要求求等规划设计计条件，建设设单位将规划划设计条件任任务书提供给给设计单位进进行方案设计计，领取规划划设计条件需需按建筑面积积每平方米0．40元预交执照照费，已预交交执照费的可可不再预交。5．设计方案设计单位根据规划划设计条件和和有关方面的的要求，设计计两个以上方方案，苦项目目属局审，还还应准备模型型等。然后建建设单位向市市规划局申请请审定设计方方案，规划部部门审核后，如如认为该设计计方案需进行行修改，则发发修改设计方方案通知书，设设计单位应根根据修改意见见对方案进行行修改，然后后重新申报。如如设计方案符符合规划要求求，则规划部部门核发审定定设计方案通通知书。建设设单位可持审审定设计方案案通知书到计计划部门申请请将预备项目目或规划设计计项目转成正正式项目或施施工计划。如如果是住宅项项目，则建设设单位还需要要将住宅单体体设计报首规规委办住宅设设计专家审查查领导小组进进行审查。6．建设工程规划许许可证建设工程规划许可可证是规划部部门在规划上上批准建设工工程进行建设设的法律性文文件。建设单单位在取得审审定设计方案案通知书后（公公建项目应在在经过设计审审查后）进行行施工图设计计。施工图设设计完成后可可持计划部门门批准的年度度开工任务、技技措任务，或或当年批准的的翻建项目任任务或临建项项目任务，审审定实际方案案通知书，档档案保证金收收据以及审定定设计方案通通知书要求准准备的其他文文件到市规划划局申请办理理建设工程规规划许可证。如如果建设施工工图纸存问题题，则规划部部门发出修改改施工图纸通通知书，如待待设计单位按按通知书要求求修改施工图图纸后，再申申请申报。领领取建设工程程规划许可证证，按照工程程概算的一定定百分比交执执照费，若已已经预交执照照费，则在此此抵扣。7．并不是所有建设设工程都需要要经过以上所所述程序，对对于工程量小小，处在非重重要地段的简简单建设项目目，经市规划划局同意，可可简化规划设设计条件或设设计方案设计计程序，建设设单位可直接接申报建设工工程规划许可可证。开发建建设项目若中中途变更开发发建设单位，可可根据计划部部门变更立项项的批复和规规划管理审批批的不同程序序阶段，到原原发证单位主主变更已发许许可证的法人人单位名称。七、名词解释1．建设用地面积：：指城市规划划行政主管部部门确定的建建设用地位置置和界线所围围合的用地之之水平投影面面积，不包括括代征的面积积。2．建筑面积：指各各建筑物每层层外墙线（或或墙外柱子外外缘线）的水水平投影面积积（包括按国国家有关规定定应计算的阳阳台、雨蓬、无无柱挑廊的面面积）之和。层层高在2．2米以下的技技术层不计算算建筑面积。3．建筑基底面积：：是指建筑物物首层的建筑筑面积。4．使用性质：是指指建设用地的的建设项目使使用性质。5．可兼容性：指经经规划部门的的批准，建设设项目可以兼兼容的有别于于其使用性质质的其他性质质的建设工程程。6．容积率：指建设设用地内的总总建筑面积为为建设用地面面积的倍数。地地下停车库、架架空开放的建建筑底层等建建筑面积在计计算容积率时时可不计入。7．建筑覆盖率：指指建筑基底面面积占建设用用地面积的百百分比。8．建筑高度：指建建筑物室外地地平面至外墙墙面顶部的总总高度。就符合下列规定：：（1）烟囱、避雷针、旗旗杆、风向器器、天线等在在屋顶上的突突出的构筑物物不计入建设设高度。（2）楼梯间、电梯塔塔、装饰塔、眺眺望塔、屋顶顶窗、水箱等等建筑物之屋屋顶上突出部部分的水平投投影面积合计小于屋屋顶面积的20％，且高度度不超过4米的，不计计入建筑高度度。（3）建筑为坡度大于于30度的坡屋顶顶建筑时，按按坡顶高度一一半处于室外外地平面计算算建筑高度。9．建筑平面外轮廓廓线：指建筑筑外墙面水平平投影的外轮轮廓线。10．建筑间距：指建建筑平面外轮轮廓线之间的的距离。11．绿地面积：指能能够用于绿化化的土地面积积，不包括屋屋顶绿化、垂垂直绿化和覆覆土小于2米的土地。12．交通主要出入口口方位：指城城市允许机动动车和非机动动车出入的方方向和位置。13．停车场：指在建建设用地内为为停放机动车车和非机动车车须配置的场场地。停车场场面积小型汽汽车按每车位位25平方主计算算，自行车按按每车位1．2平方米计算算。停车库的的建筑面积小小型汽车按每每车位40平方米计算算，自行车按按每车位1.8平方米计算算。14．市政工程。市政政工程主要包包括以下几个个部分：（1）道路交通工程，如如道路、立交交、广场、交交通设施、铁铁路及地铁等等轨道交通设设施；（2）河湖水系工程，如如河道、桥梁梁、引（排）水水渠、排灌泵泵站、闸桥等等水工构筑物物；（3）地下管线工程，如如供水、排水水（包括雨水水、污水）、供供电、通信、供供煤气、供热热的管线部分分以及特殊用用途的地下管管线和人防通通道等；（4）架空杆线工程；；（5）街道绿化工程，如如行道树、灌灌木、草坪、绿绿化小品（如如街道绿化中中的假山石、游游廊、花架、水水池、喷泉等等）；（6）建筑物、构筑物物占主要部分分的各市政专专业工程厂、站站、点。附1：建设用地规划许许可证中华人民共和国建设用地规划许可可证编号根据《中华人民共共和国城市规规划法》第三三十一条规定定，经审核，本本用地项目符符合城市规划要求，准予办理理征用划拨土土地手续。特发此证发证机关日期

用地单位位

用地项目目名称

用地位置置

用地面积积

附图及附件名称

遵守事项：一、本证是城市规规划区内，经经城市规划行行政主管部门门审核，许可可用地的法律律凭证。二、凡未取得本证证，而取得建建设用地批准准文件，占用用土地的，批批准文件无效效。三、未经发证机关关审核同意，本本证的有关规规定不得变更更。四、本证所需附图图与附件由发发证机关依法法确定，与本本证具有同等等法律效力。建设用地规划许可可证附件用地单位：市规规地用地位置：图幅幅号用地单位联系人：：电话：发件日期：：用地项目名称用地面积（平方米米）备注建设用地

其中粮田：菜地：其他：代征用地城市道路用地

代征用地城市绿化用地

其他用地

合计

抄送单位：市、区区（县）规划划局、土地局局、房管局说明：1．本附件与《建设设用地规划许许可证》具有有同等法律效效力。2．遵守事项说见《建建设用地规划划许可证》。注意事项：1．概略范围见附图图，准确位置置及坐标由北北京市测绘院院钉桩后另行行通知。2．请当地区（县）人人民政府土地地或房管部门门按有关规定定办理用地手手续。3．用地时如涉及房房屋、绿化、文文物古迹、测测量标志、市市政、交通等等地上、地下下设施要注意保护，并应事先先与有关主管管部门联系妥妥善办理。4．建设项目需施工工时，应按有有关规定，另另行办理《建建设工程规划划许可证》。5．当建设任务撤销销或部分任务务撤销后，本本《建设用地地规划许可证证》及队件相相应撤销。用用地单位主动向所在在区（县）主主管部门交回回土地，不得得私自转让，荒荒废或作其他他用途。附2：建设工程规划许许可证中华人民共和国建设工程规划许可可证编号根据＜中华人民共共和国城市规规划法＞第三三十二条规定定，经审定，本本建设工程符符合城、市规划要求求，准予建设设。特发此证发证机关日期

建设单位

建设项目名名称

建设位置

建设面积

附图及附件件名称

遵守事项：一、本证是城市规规划区内，经经城市规划行行政主管部门门审定，许可可建设的法律律凭证。二、凡未取得本证证或不按本证证规定进行建建设，均属违违法建设。三、未经发证机关关许可，本证证的各项规定定不得变更。四、建设工程施工工期间，根据据城市规划行行政主管部门门的要求，建建设单位有义义务随时将本证提交查验。五、本证所需附图图与附件由发发证机关依法法确定，与本本证具有同等等法律效力。建设工程规划许可可证附件建设单位：市规规建建设位置：图幅幅号：用地单位联系人：：电话：发件日期：：

建设项目名称

建设规模（平方米）层数栋数

结构类型

造价（元）

备注

地上地下服务用房

抄送单位：市、区区（县）规划划局、土地局局、承建单位位说明：1．本附件与《建设设用地规划许许可证》具有有同等法律效效力。2．遵守事项详见《建建设用地规划划许可证》。注意事项：1．本工程放线完毕毕，请通知北北京市测绘院院、区（县）规规划局无误后后方可施工。2．有关消防、绿化化、交通、环环保、市政、文文物等未尽事事宜，应由建建设单位负责责与有关主管管部门联系，妥妥善解决。3．设计责任由设计计单位负责。按按规定允许非非正式设计单单位设计工程程，其设计责责任由建设单单位负责。4．本《建设工程规规划许可证》及及附件发出后后，因年度建建设计划变更更或因故未建建满两年者，《建建设工程规划划许可证》及及附件自行失失效，需建设设时，应向审审批机关重新新申报，经审审核批准方可可施工。5.凡属按规定定应编制竣工工图的工程，必必须按照国家家编制竣工图图的有关规定定编制竣工图图，送城市建建设档案馆。第三节建筑结构构与构造建筑既表示建筑工工程的建造活活动，同时又又表示这种活活动的成果——建筑物。建筑构造是研究建建筑各组成部部分的构造原原理和构造方方法的学科，是是建筑设计不不可分割的一一部分。其任任务是提供满满足建筑物功功能要求、安安全、经济、美美观的建筑产产品。房地产产销售代表经经销的是住宅宅建筑，因此此，有必要了了解一般的建建筑知识及住住宅各组成部部分的基本构构造。一、建筑概述（一）建筑的构成成要素不同时代，不同地地区，不同民民族创造了不不同风格的建建筑。然而，不不管是最原始始、最简单的的建筑，还是是最现代、最最复杂的建筑筑，从根本上上讲，都要满满足人的使用用要求，都需需要运用技术术，都涉及艺艺术。所以说说，建筑都是是由三个基本本要素构成的的，即建筑功功能、物质技技术条件和建建筑形象。一般情况下，建筑筑功能也就是是建筑的目的的，是主导因因素。物质技技术条件是实实现这一目的的的手段，依依靠它可以达达到建筑功能能的要求。在在相同功能要要求和物质条条件下，可以以创造出不同同的建筑形象象。好的建筑筑形象，将给给人以美的享享受，提高居居住质量。（二）建筑的分类类1、按建筑的使用性性质，城市建建筑可分为工工业建筑和民民用建筑二大大类。工业建建筑指主要生生产厂房、辅辅助生产厂房房等生产性建建筑。民用建建筑指学校、医医院、商场等等公共建筑和和居住建筑（住住宅与宿舍）。2、按建筑结构使用用的材料，可可以分为：砖砖混结构建筑筑，即用砖墙墙、钢筋混凝凝土屋面板建建造的建筑；；钢筋如钢筋筋混凝土框架架结构、框架架剪力墙结构构、剪力墙结结构建筑；钢钢结构建筑，即即建筑物的主主要承重构件件全部采用型型钢：如全部部用钢柱、钢钢梁建造的超超高层建筑。3、按施工方法分为为：装配式建建筑、现浇式式建筑和装配配整体式建筑筑。装配式建建筑是指建筑筑的主要承重重构件，如墙墙体、楼板、楼楼梯等均在工工厂制成预制制构件，在施施工现场组装装而成。这类类建筑以大板板、框架、盒盒子建筑为代代表。现浇式式建筑的主要要承重构件均均在施工现场场浇筑，以滑滑模式建筑为为代表。装配配整体式建筑筑是一种混合合施工方法，即即部分结构现现浇，部分结结构预制。此外按建筑层数的的多少，居住住建筑分为：：低层住宅（1-3层）；多层层住宅（4-6层）；中高高层（7-9层）；高层层住宅（10-30层）。（三）房屋的组成成及其作用各种不同的建筑物物，尽管它们们在使用要求求、空间组合合、外形处理理、结构形式式、构造方式式及规模大小小等方面各有有其特点，但但构成建筑物物的主要部分分都是由基础础、墙体或柱柱、楼地层、屋屋顶、楼梯、门门窗等六大部部分组成。此此外，一般建建筑物还有台台阶、坡道、阳阳台、雨棚、散散水以及其他他各种配件和和装饰部分等等（图2-7）。基础是房屋最下面面的部分，埋埋在自然地面面以上。它承承受房屋的全全部荷载，并并把这些荷载载传给下面的的土层---地基。墙或柱是房屋的垂垂直承重构件件，它承受楼楼地层和屋顶顶传给它的荷荷载，并把这这些荷载传给给基础。墙不不仅是承重构构件，它同时时也是房屋的的围护结构。楼地层是房屋的水水平承重和服服务部分隔构构件，包括楼楼层和首层地地面两部分。楼楼层把建筑空空间在垂直方方向划分为若若干层，将其其所承受的荷荷载传给墙或或柱。楼板支支承有墙上，对对墙也有水平平支撑作用。首首层地面直接接承受各处使使用荷载，并并把荷载传给给它下面的土土层——地基。楼梯是楼房建筑中中联系上下各各层的垂直交交通设施。在在平时供人们们上下楼层；；在处于为火火灾、地震等等事故状态时时供人们紧急急疏散。屋顶是房屋顶部的的承重和围护护部分，屋面面的作用一是是阻隔雨水、风风雪对室内的的影响，并将将雨水排除；；二是防止冬冬季室内热量量散失，夏季季防止太阳辐辐射进入室内内。承重结构构则承受屋顶顶的全部荷载载，并把这些些荷载传给墙墙或柱。门和窗均属围护构构件。门的主主要功能是交交通出入、分分隔和联系内内部与外部或或室内空间，有有的兼起通风风和采光作用用。窗的主要要功能是采光光和通风，同同时也能起到到美化立面的的效果。（四）建筑构造的的影响因素1、外力的影响作用到建筑物上外外力称为荷载载。荷载的大大小是结构设设计的主要依依据，决定着着构件的尺度度和用料，进进而影响建筑筑构造。2、自然气候的影响响地震、风（高层建建筑风荷载起起主要作用），雨雨、霜、雪及及气温等均构构成影响建筑筑物使用功能能和建筑构件件使用质量的的因素。为此此，建筑构造造设计时，各各相关部位都都要采取必要要的防范措施施。3、人为因素和其他他因素。人们所从事的生产产和生活活动动，也往往会会对建筑物造造成影响。如如火灾、爆炸炸、战争等。因因此，构造上上要采取防火火、防震、隔隔声等相应措措施。二、建筑设计房产销售业绩的好好坏，建筑物物本身的设计计占有很大因因素。备受欢欢迎的住宅商商品房在设计计上往往有以以下三个基本本特征。（一）每个房间的的大小形状合合适，功能安安置得当随着人们的生活水水平提高，房房间功能的划划分也越来越越细。现在，一一间最基本的的标准套房应应该是由卧室室、起居室、厨厨房、卫生间间和阳台组成成。因为目前总体消费费能力不高，反反映到价格上上，牵制于房房屋总价的束束缚，大部分分消费者对大大面积的房屋屋很少问津，发发展商也意识识到大面积的的单元不好销销，所以新近近推出的房屋屋，多半是略略高于国家最最低标准线上上的精细测算算的设计比例例。由于房间的面积相相对偏小，因因此在户型的的设计上，首首先要求房间间的格局特别别方正。对大大房间来讲，格格局方正往往往很呆板，不不规则的房间间反而富于变变化，然而，对对经济型的小小房间来说，不不规则的格局局则显得很局局促，放上家家具，布置就就更难。除了大小合适、格格局方正这一一共同要求以以外，各功能能房间独特的的要求也是户户型设计的关关键；对卧室室而言，采光光、隐蔽是最最必要的，至至于朝向，除除主卧室外，一一般也不太苛苛求。对于厨厨房和卫生间间，通风则是是最必要的，而而且最好是自自然通风，如如果没有办法法，也一定要要设置通风竖竖井，否则的的话，居家品品质就很受影影响；厨卫最最好还要求能能够采光，采采光好的厨卫卫通风一般也也没有问题。另另外，好的厨厨房设计往往往还带有一个个小阳台，便便于有些家庭庭什物的放置置和晾晒。至至于起居室，朝朝向和采光应应该是最必要要的，作为家家庭的活动中中心，充满阳阳光的温馨空空间是相互沟沟通的纽事实实上、是家庭庭和睦的标志志。最后是阳阳台，有不少少人喜欢将它它封闭，发展展商为多计算算建筑面积，也也一股脑儿地地将它封闭。其其实，空间不不大的阳台是是都市人接触触自然的惟一一私人领地，除除非是临街的的房间，一般般没有封闭的的理由。凭栏栏远眺，都市市的晨曦将给给予您无限的的遐想。（二）每一套房屋屋的各房间之之间搭配合理理，布局科学学每间房间的大小形形状、功能安安置设计好了了之后，购房房者可能还会会挑剔以起居居室为中心的的各功能房间间的搭配布局局。一般来讲讲，起居室往往往兼作餐厅厅和客厅之用用，并直接与与各房间相连连，它作为一一个半开放的的活动空间，同同时也是各房房间搭配组合合效果优劣的的最终反映物物。实践中，总结出这这样一些基本本原则：1、起居室中的餐厅厅部分应该和和厨房相连，客客厅部分则应应该与阳台相相连。2、正门的设置应有有一个玄关，以以避免一打开开房门，外人人将您的家居居一览无余。作作为一个衡量量标准，一个个好的厅房至至少应该有两两面相临的墙墙是没有门的的，因为这样样稳定性好而而且便于家具具的放置。3、此外，好的布局局还表现在与与厨房相连的的餐厅和与阳阳台相连的客客厅分而不离离，相互的空空间在不同的的时间段可以以彼此借用，以以增加实际的的使用面积。4、同时，餐厅和客客厅之间的无无形分割线最最好就是正门门与各房间的的房门之间的的连线，以避避免走道的另另外设置，在在客观上造成成实际利用面面积的下降。其实，叛断每套房房的各房间之之间搭配是否否合理，布局局是否科学，利利用“室内动线”是最为简洁洁的一个工作作方法。“室内动线”指的是各房房间的房门之之间的相互最最短连线。这这些连线是人人员走动概率率最高的动线线，对家具摆摆设和格局完完整起到决定定性的作用。因因此，正门与与各房间的房房门之间的连连线应该越短短越好，越集集中越好，而而且功能最好好重复。这样样的话，可以以降纸人员的的走动对厅面面积的最大侵侵占和对格局局完整性的最最大影响。（三）整栋楼房平平面、立面简简洁实用，得得房率高而合合理。购房人对房型的最最后一个关注注便是得房率率，但大多数数人并不知道道得房率的高高低与建筑物物平面、立面面的公用空间间的安排密切切相关，换句句话说，购房房者对得房率率的计较，反反映到对设计计师的要求，就就是以走道为为纽带的每套套房间的布局局能否在不损损害各自功能能的基础上，更更加紧凑合理理，更加少占占用公用面积积。同一楼层上，楼层层与楼层之间间，整个平面面与立面的三三维动线简洁洁流畅，则得得房率自然上上升；反之，若若平面安排不不经济不合理理，让宝贵的的建筑面积浪浪费在重复叠叠置的走道里里，浪费在不不科学安置的的设置间里，则则得房率必然然下降。房地地产市场出现现的蝶型高层层，其实就是是在兼顾每套套单元的功能能基础上，又又屡创高得房房率的典型设设计。然而，盲目追求高高得房率也并并非总是好事事，譬如迁就就得房率而造造成设计误用用区的走廊的的宽度。高品品质住宅的走走廊往往给人人以宽敞、大大度的感觉，不不会因损失得得房率而觉得得不太适合。此此外，楼房的的公共部分平平面设计还