皮革城市调研究报告

专业市场海宁皮革城市调报告2010.12.16产品包装营销租赁客户目录产品——位置位置：

海宁市南北大道和海洲路交叉口，海宁市体育中心对面。产品——位置产品——概况分区：由皮革服装交易区、裘皮服装交易区、箱包皮具交易区、原辅料市场、鞋业广场、毛皮服饰•牛仔城以及皮都万豪大酒店、商务综合楼、美食街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等组成，现有经营企业2000多家。定位：

是中国规模最大、最具影响力的皮革专业市场，中国皮革业龙头市场，中国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革、鞋类的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。规模：市场总建筑面积45万平方米，另规划有皮革业CBD约20万平方米。产品——规划开发规划：一期：中国皮革城，建筑面积16万平，2005年10月营业。二期：皮革城的西侧，总建筑面积26万平，包括原辅料市场（6.4万平），鞋业广场（6.6万平），毛皮服饰•牛仔城（7.1万平），商务综合楼（23层），餐饮街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等配套设施。于2007年5月逐步开业运营。三期：中国皮革业CBD占地200亩，总建筑面积为20万平方米，总投资约6亿元，由70多幢多层和高层建筑组成。现正开发建设中。四期：位于一期北侧，用地面积74.25亩，总建筑面积约12万平方米，其中包括一座地下一层、地面四层、建筑面积为6.2万平方米的裘皮交易市场，以及约5.8万平方米的两幢商务楼。项目于2009年10月开工，计划2010年11月开业。产品——业态类型成品市场商铺原材料市场商铺办公写字楼/酒店区域分布:⑴中国皮革城⑵皮装鞋业广场⑶皮草广场⑷裘皮广场⑸原辅料市场⑹地产箱包品牌直销中心⑺皮都锦江大酒店⑻皮革城大厦⑼品牌风尚中心⑽文化广场⑾餐饮街⑿旅游接待中心⒀旅游纪念品一条街⒁四季厅⒂银行⒃医疗点⒄托运点⒅皮影戏厅产品——分区中国皮革城鞋业广场/皮草广场（两个大楼主体相通）裘皮广场产品——楼栋分布产品——楼栋分布皮都锦江大酒店皮革城大厦原辅料市场产品——配套/服务餐饮区停车场景观区产品——配套/服务楼层办公室、投诉中心餐车银行饮料站、彩票站产品——楼层分区中国皮革城1F：箱包皮具为主，少量的品牌服饰、手套交易区，旅游纪念品一条街2F：皮革服装3F：裘皮服装和名牌皮装各半4F：餐饮区和办公楼产品——楼层分区中国皮革城1F平面图产品——楼层分区中国皮革城2F平面图产品——楼层分区中国皮革城3F平面图产品——楼层分区皮装鞋业广场1F：品牌皮鞋为主，少量的拖鞋和旅游产品2F：皮革服装3F：皮革服装/羊毛衫4F：精品女装产品——楼层分区皮装鞋业广场1、2F平面图产品——楼层分区皮装鞋业广场3、4F平面图产品——楼层分区皮草广场1F：皮草服饰2F：皮草服饰3F：皮草服饰4F：皮草服饰产品——楼层分区皮草广场1、2F平面图产品——楼层分区皮草广场3、4F平面图产品——楼层分区裘皮广场1F：裘皮服饰2F：裘皮服饰3F：裘皮服饰4F：精品裘皮产品——楼层分区裘皮广场1、2F平面图产品——楼层分区裘皮广场3、4F平面图产品——总结海宁皮革城借助海宁皮革产业的发展，形成强大的规模效应，以成品零售批发市场和原材料采购市场的商铺为主要产品，其次还有配套的酒店、办公楼的物业类型，形成以交易市场为核心的运营模式。在分区和分层规划上尤其注意商品分类，做到把市场精细化、专业化。在配套服务上全面注重，写字楼、酒店、大面积停车位、银行、餐饮一应俱全。产品包装营销租赁客户目录包装——氛围渲染外围：餐饮区走道挡风旗(统一宣传刚开业的裘皮广场)沿干道停车场的广场柱（主要是宣传皮革城的商户，增强氛围的同时，填补停车场的空旷感和美观感）外围：包装——氛围渲染鞋业广场的外立柱，美观包装和信息传递电子屏和商场侧出入口的门头，分动静态展示皮草服饰的风采包装——氛围渲染内场：商场正入口，展示皮革城的荣誉商战内部零散的海报和电子屏广告包装——氛围渲染内场：商场电梯口的垂吊灯饰四季厅（连接鞋业广场和皮草广场的过道大厅）的墙体广告位包装——氛围渲染内场：商场出入口玻璃门上的腰线玻璃门上的海报包装——导示系统功能分区：电梯口导示商场出入口导示电梯口墙体导示包装——导示系统指示系统：主入口有电子屏查询系统天花板导示地面导示包装——总结皮革城的包装采用传统的商场包装形式，吊式、海报等等。但总体而言，皮革城的包装在色彩使用上力求简单，主要用渐变的宣传色，内部导示系统统一用红色。另一点，整个商场没有商家乱摆放招贴广告的现象，没有普通市场杂乱的感觉。产品包装营销租赁客户目录营销——媒体高炮（沿高速干道的高炮，用蓝、玫红渐变统一色彩）电子屏（靠近干道的中国皮革城和裘皮广场的楼体上的大型电子屏）户外购物手册企业内刊杂志营销——媒体平面营销——媒体新媒体网络官方网站和电子商务运营结合电视广告营销——SP活动裘皮广场买一增一活动买裘皮送钻石活动裘皮广场9球赛活动主要针对刚开始营运的裘皮广场，用来凝集商业人气营销——总结皮革城的媒体策略，在颜色上统一用蓝-玫红渐变；在形式上面面俱到，平面、网络、电视等等，在高速路口的高炮也较多。SP活动针对阶段营销需求，利用到名人效应、促销方式等等。例如在裘皮广场运营的初期阶段，现阶段的活动主要就针对裘皮广场来做活动，活动中找到“钻石”的载体来匹配裘皮的奢华感，来传递商场的定位。产品包装营销租赁客户目录租赁中国皮革城只有老皮革城商户才能购买产权商铺，其余商铺由皮革城运营。鞋业广场、皮草广场、裘皮广场部分对外出售，商铺50%以上自留产权租赁。注：以上数据为根据市调情况估计所得出数据。租售政策鞋业广场私人业主的出租信息出租率95%左右。租金情况根据位置有所差别，其中以中国皮革城商铺为最贵，达到了100万/年/80㎡左右。皮装鞋业广场的租赁略差，有私人业主转租。平均租金约为20-30万/年/50平。租赁租赁采访数据皮草城4F靠楼梯口：68㎡,11万3皮草城4F靠里：40㎡，8万，加转让费等共50万左右，可以保证6年运营使用权中国皮革城1F：30-40㎡，30万，转手费10万中国皮革城：老城商户，80㎡左右，开盘价300万购得产权商铺

产品包装营销租赁客户目录客户客户来源：从停车位来看，主要是来自江浙沪地区的客户根据对店主/营业员的采访来看，客户来自全国各地，也有国外客户。会有旅游团购和和集团团购的客户。客流表现：