物业管理财务

本章内容9.1、经营收入的核算9.2、经营成本的核算9.3、期间费用的核算9.4、营业税金及附加的核算1§1

经营收入的核算收入的概念主营业务收入的核算其他业务收入的核算

经营收入的核算2§9-1:经营收入的核算

一、收入的概念及物业管理企业收入范围收入；

是指企业在销售商品，提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中形成的经济利益的总流入。包括销售商品收入、劳务收入、利息收入、使用费收入、租金收入、股利收入等，但不包括为第三方或客户代收的款项。3§9-1经营收入的核算

一、收入的概念及物业管理企业收入范围理解概念应注意的问题1、日常活动的含义2、经济利益的含义3、收益、收入、利得的关系收益=收入+利得4§9-1经营收入的核算

一、收入的概念及物业管理企业收入范围收入的特点：收入从企业的日常活动中产生，而不是从偶发的交易或事项中产生。收入可能表现为企业资产的增加，也可能表现为企业负债的减少。收入能导致企业所有者权益的增加收入只包括本企业经济利益的流入5§9-1:经营收入的核算

一、收入的概念及物业管理企业收入范围收入的分类：销售商品的收入1、按收入的性质分

提供劳务的收入让渡资产使用权等取得的收入

主营业务收入营业收入（经营收入）2、按企业业务的主次分

其他业务收入营业外收入6§9-1:经营收入的核算

二、物业管理企业收入的概念及收入

物业管理企业经营业务的范围：包括对房屋建筑物及其附属设施设备进行维修、管理、为物业产权人和使用人提供服务.物业管理企业收入；指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得的收入，包括；主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益。7§9-1:经营收入的核算

二、物业管理企业收入的概念及收入一、主营业务收入

从事物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所取得的收入，作为主营业务收入。物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

公共性服务收入物业管理收入公众代办性服务费收入特约服务收入物业经营收入:房屋出租收入，经营停车场、游泳池等公共设施收入物业大修收入：对房屋共用部分，公共设置设备进行大修取得的收入8§9-1:经营收入的核算

二、物业管理企业收入的概念及收入其他业务收入：

是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括:中介代销手续费收入;材料物资销售收入;废品回收收入;商品用房经营收入;无形资产出租收入。9§9-1:经营收入的核算

三、营业收入的确认收入的确认是遵循权责发生制原则营业收入确认的条件1.商品销售收入的确认：2.劳务收入的确认：3.让渡资产使用权的确认；10§9-1:经营收入的核算

三、营业收入的确认商品销售收入的确认条件:1.企业已将商品所有权上主要风险和报酬转移给购货方；：2.企业没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3.与交易相关的经济利益流入企业；4.相关的收入和成本能够计量；11§9-1:经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算一、帐户的设置借主营业务收入贷营业收入的结转数实现的营业收入无余额无余额12§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算“主营业务收入”应按收入类型设置下列明细帐：“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”。

13§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算1、物业管理收入公共性服务收入的计量

物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般由以下部分构成：

1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；

2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3)绿化服务费；

4)清洁卫生费；

5)保安费；

6)办公费；

7)物业管理单位固定资产折旧费；

8)法定税费。

14§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算序号项目金额总费用比例（%）1工资、福利费0.26632.252维修费0.14618.253绿化管理费0.0454清洁卫生费0.08105保安费0.011.256办公费0.1316.257折旧费0.03248利润0.05679税费0.04510合计0.810015§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算物业费计算结果：0.266+0.146+0.04+0.08+0.01+0.13+0.032+0.056+0.04=0.8元/（月.M²）

各种补贴收入：1.公建房出租收入2.停车场收入3.专项基金利息各种收入合计÷小区建筑面积=0.3元/（月.M²）0.8元/（月.M²）-0.3元/（月.M²）=0.5元/（月.M²）16§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算例某幢房屋建筑面积为5000m2，其中：各套房屋“自用”建筑面积总合为4000m²，“公用”建筑面积为1000m²，则分摊率为：各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“共用”建筑面积的分摊率=1000/4000*100%=25%

某套出售房屋的“自用”建筑面积为80m²。则：

该套房屋建筑面积=80m²X(1+25％)=lOOm²

根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0．5元／(月·m²)，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为:

100m²xO．5元／(月·m²)=50元／(月·m²)

17§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算2、物业管理收入的核算公共性服务收入的核算按月收取公共服务费时，[例]某物业管理企业收取1月份物业管理费，3-1-1门业主“自用”建筑面积100m²，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积为125m²。每月每平方米收费标准0．5元，则房屋业主当月公共性服务费为100元。收到款项时，根据收款凭证，作会计分录：

18§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算定期预收。[例]某物业管理企业收取1--6月份公共性服务费。10-2-1号业主“自用”建筑面积80m²，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积100m²，每月每平方米收费标准0．5元，则房屋业主预付公共服务费360元。当物业管理企业收到此款时，编制收款证，

19§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算公众代办服务费收入的核算

公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。该项收费根据物业管理企业与物业产权人、使用人之间进行协商，收取一定服务费。该项收费标准，须经当地物价部门认可后，方能向业主和租住户收取。

20§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算[例]某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元，电费24000元，煤气费26000元，按2％收取代办服务费1160元。根据收款凭证，作会计分录：

21§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算特约服务费收入核算

对于物业管理企业管辖区内的物业产权人、使用人需要的特殊服务的收费，管理部门统一制订收费标准，明码实价，双方自愿[例]：某物业管理企业接受该管理区内5-4-2号特约委托接送小孩上学，每次3元，本月共接送40次，收取服务费120元，另有6-3-2门特约委托家具卫生清洁，收费5元／h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录：

22§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算物业经营收入物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的一部分，包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。23§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算[例]物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。24§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算[例]：某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修，共需支付给物业企业工程修理部4800元，经业主委员会审核同意。工程验收完工，作会计分录25§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算其他业务收入：具体包括：房屋中介代销手续费收入；无形资产转让收入；材料物资销售收入；商业用房经营收入26§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算房屋中介代销手续费收入[例]某物业管理企业代亿达房地产公司销售房屋。本月销售房屋三套，金额240，000元按规定收取中介手续费4920元。根据收款凭证，作会计分录：27§9-1：经营收入的核算

四、营业收入的计量与核算房屋中介代销手续费收入[例]某物业管理企业有专利一项，．现将专利转让，取得转让收入60000元，款项存入银行。根据收款凭证，作会计分录如下28商业用房经营收入商业用房经营活动内容非常广泛，包括开办美