物流园区的规划设计

物流园区的规划设计南京市汽车物流园区目

录

物流园区选址规划

物流园区平面布局规划

物流园区设施布置规划

物流园区信息平台规划

物流园区道路交通规划

物流园区运作模式规划物流园区选址规划物流园区选址的意义选址在整个物流园区的建设中有着十分重要的意义，属于物流园区建设的战略问题。选址就是要确定物流园区的地理位置，进而确定物流园区的区域分布状态，同时决定了物流园区企业、设施等各种组成部分，如制造商、供应商、配送中心、仓储中心、零售商网点等。此外，物流园区位置的选择也决定了物流园区的成本控制问题。综合各方面原因我们组最终选址为南京栖霞区仙尧路附近，花卉物流市场对面的一块空地。

约束条件交通条件周边环境公共设施政策支持需求权重0.30.10.10.20.3定量分析

根据实地考察的情况给出各个约束条件的权重根据实地考察的情况对各区评分

交通条件周边环境公共设施政策支持需求雨花台区8085708090江宁区6080706070栖霞区8585808090浦口区7080707080

交通条件周边环境公共设施政策支持需求计算结果雨花台区80*0.385*0.170*0.180*0.290*0.382.5江宁区60*0.380*0.170*0.160*0.270*0.366栖霞区85*0.385*0.180*0.180*0.290*0.385浦口区70*0.380*0.170*0.170*0.280*0.374根据以上表格计算结果根据计算结果及实际情况，我们选择仙尧路大公驾校附近，地理位置示意图如下：所选区域为仙尧路，燕西线附近，花卉物流市场对面的红色区域。（此处已拆迁完毕且尚未开发）物流园区选址的原则及优势

适应性原则：徐庄软件园周边，附近汽车销售经营店集聚协调性原则：地块空旷，尚未开发

经济性原则：城区周边，地价中等战略性原则：徐庄软件园周边，经济发展迅猛，带动物流园区产业发，周边有宁镇公路，二桥高速。物流园区平面布局规划一个良好的物流园区平面布局规划应该具有土地集约利用、流程顺畅、交通易于组织、便于物流企业入驻等特点。物流园区功能区域划分应遵循以下原则：以市场需求为导向坚持市场拉动与政府推动相结合适度归并与整合，促进用地合理化便于企业入驻与运营系统性原则物流园区平面布局规划图各类设施占地面积（m2）仓库31000交易展示厅12000停车场15000商务楼7000办公楼9000餐厅9000生活超市4500活动中心6000职工宿舍区23000绿化面积21000货车维修点3000公路货运区17000物流园区设施布置规划目的：将物流园区的各种设施进行合理安排,是他们组成一定的空间形式,从而有效的为园区的运作服务,以获得很好的经济效果.设施布置要考虑的问题应包括哪些经济活动单元每个单元需要多大空间每个单元空间的形状如何每个单元在设施范围内的位置每个单元的安全设施是否完善区域的设立确立

交易展示厅（主要用于展示物流园区提供的商品）展示厅休息室

前台

咨询室

区域的设立确立

仓库存储区分类输送区进货检验区进货暂存区进货月台分类输送区进货检验区出货暂存区出货月台公路货运区货车暂存区倒车区货车停放区区域的设立确立办公生活区物流园区信息平台规划企业层供应商制造商分销商零售商物流运营商供应商制造商分销商零售商物流运营商物流园区（中心）信息平台物流园区（中心）信息平台园区层南京市公共物流信息平台应用系统层金融服务信息发布会员服务在线交易系统管理智能配送货物跟踪库存智能管理安防监控系统广告推广公共层物流园区信息平台的具体作用：促进物流园区内企业的信息化建设信息共享物流园区管理信息化

物流园区道路交通规划功能：一是满足物流园区内部各类活动的交通需求，二是要实现物流园区与周边路网的良好衔接。物流园区内部路网规划内部道路等级及宽度带状我们的物流园区内部路网是带状的，它是属于规模较小且功能较为单一的物流园区，以一条主干道为轴，各功能区排列在主干道的两侧，园区的主出入口在主干道的一端或者相对的两端。这种路网形态结构简单，货物的运输容易组织。主车道是连接物流园区出入口、辐射物流园区主要功能分区、具有较大通行能力的道路，是构成物流园区内部路网的交通性干道。根据用地强度，我们的主干道采用四车道。

次干道是功能分区内部的主要道路，连接功能分区内部各组成部分；或是连接非物流关系功能分区的道路，为主干道分担流量。所以我们的次车道采用两车道。

物流园区出入口规划运输货车出入口（沿道路直接开口形式）小汽车、外来私家车出入口

物流园区停车设施规划

1）车辆停放方式（车辆垂直停放方式）

物流园区停车设施规划

2）停车场地交通组织机动车交通组织步行交通组织

物流园区运作模式规划目的：解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题.开发模式：物流地产商模式

具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。开发模式：经济开发区模式主体企业引导模式物流地产商模式综合运作模式物流地产商模式的优点

政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的利益。既保证了政府参与园区开发的指导思想，又合理利用了民间资本，同时又取得了社会效益。民间资本也得到了发展。运营商物流园区土地优惠税收优惠经营权寻找企业进驻融资经营统筹兼顾指导开发政府物流地产商负责管理模式：管理委员会+房东制优点：这种管理模式是管理委员会统一领导园区的开发建设和运营管理工作，负责重大事项的决策，把握园区的未来发展方向；‘房东’的职能则由运营公司实行，负责对整个园区的运营管理。即，管委会负责园区发展的大方向把握，运营商则实施具体的企业化管理。这样既保证了园区规划发展方向由政府把握，又保证了园区建设管理的效率，同时还兼顾企业的盈利目的需求。管委会运营商入驻企业决策层管理层执行层由政府和物流地产商构成企业职能政府性职能管理模式的类型：管理委员会制股份公司制业主委员会制协会制房东制盈利模式：土地增值,出租收入,服务费用,项目投资收益及其他收益（本报告规划的物流园区盈利途径主要从前三方面来获取.

）物流园区具体成本分析买地费用：①规划地块面积:17公顷②平均地价:4500元/㎡③买地费用大概7.6亿各类设施占地面积：①仓库31000②交易展示厅1200③停车场15000④商务楼7000⑤办公楼9000⑥餐厅9000⑦生活超市4500⑧活动中心6000⑨职工宿舍区23000⑩绿化面积21000⑪货车维修点3000⑫公路货运区17000建设费用①3100万元②2400万元③750万元④1400万元⑤1800万元⑥900万元⑦450万元⑧600万元⑨2300万元⑩63万元⑪150万元⑫850万元综合买地费用和建设费用,物流园区的总成本大概在9.1亿。

物流园区的盈利分析各部分的收入预估为：① 仓库2262万元/年② 交易展示厅400万元/年③ 商务办公楼2336万元/年④ 餐厅200万元/年⑤ 生活超市200万元/年⑥ 活动中心400万元/年⑦ 货车维修点50万元/年⑧ 职工公寓1000万元/年⑨ 停车场200万元/年因此总收入大概在7048万元/年,假设不考虑设备维修,工资以及其他因素,大概13年收回成本!

发展模式：“物流+贸易”模式优点:它由物流业与销售业结合而成,物流园区入驻企业的物流运作嵌入供应链之中,实现物流与商流的互动.

⑴入驻工商企业可以充分利用园区的物流平台优势打造产品的展示和销售平台