齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告842391500

黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告在考察黑龙江省齐齐哈尔市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对齐齐哈尔市政府提供的建设用地进行房地产开发可行性研究，探讨在齐齐哈尔市投资开发城市综合体项目的机会，为XXXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言XXXX房地产（集团）有限公司营销策划部谨作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年10月25日-10月30日作业部门：XXXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：项目概况市场分析产品定位规划设计投资估算财务评价效益评价报告附件研究方式：实地考察资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈房地产市场研究报告提纲前言齐齐哈尔市貌房地产项目可行性研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第一章项目概况1.1项目概况由齐齐哈尔市政府提供的溪水片区地块和新立西街地块两项目位于齐齐哈尔市的建华区第一章项目概况溪水片区项目与市中心的直线距离4.5公里，距火车站5.9公里，距机场13.2公里；新立西街项目与市中心的直线距离4.9公里，距火车站5.3公里，距机场8.7公里；两项目间直线距离4.5公里。1.1.1地理位置第一章项目概况溪水片区地块位于齐齐哈尔市建华区东至湖西路，西至新明街，南至新江路，北至碾北公路；1.1.2溪水片区地块区位图及四至—Google影像地图溪水片区用地图第一章项目概况新立街西地段位于齐齐哈尔市龙沙区东至新立街，西至沿江南街，南至望江路，北至安顺路；新立西街地块图1.1.3新立西街地块区位图及四至—Google影像地图第一章项目概况1.1.4本章小结区位条件优势：毗邻黑龙江省主要河流--嫩江，具备一定景观资源；劣势：两地块所在位置均非齐齐哈尔市传统意义上的市中心或商业聚集区。交通条件优势：毗邻城市干道。劣势：距离市中心及城市主要交通节点（火车站、长途车站、机场）均在5公里以上。第一章项目概况1.2黑龙江省概况1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤；全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。齐齐哈尔位于黑龙江省西部毗邻内蒙古自治区。与省内的大庆市、绥化市、黑河市接壤，距离省会哈尔滨市约264公里。第一章项目概况1.2.1黑龙江省概况—四省横比黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于黑龙江和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于黑龙江。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置1.2.2黑龙江省概况—四省横比黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列1.2.3黑龙江省概况—四省横比黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于黑龙江，高于吉林、内蒙古。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）整体消费水平相对较高，位于四省前列1.3齐齐哈尔市概况第一章项目概况齐齐哈尔地处黑龙江省西部与内蒙古自治区和吉林省交界地区，位于哈大齐工业走廊的最西端。东与本省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与本省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里

。

行政区划及人口：齐齐哈尔市现辖7个市辖区，1个县级市，8个县，市辖区：龙沙区、铁锋区、建华区、昂昂溪区、富拉尔基区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区；县级市：讷河市；县：富裕县、拜泉县、甘南县、依安县、克山县、泰来县、克东县、龙江县。总人口571万人，其中市区人口约203万，城镇化率35%，略低。黑龙江省第二大城市，省辖地级市，省内西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸和交通中心

1.3.1齐齐哈尔城市概况—行政划分第一章项目概况名称面积（平方公里）人口（万）龙沙区18834铁锋区69529建华区8422昂昂溪区740富拉尔基区375碾子山区357达斡尔族区2078171.3.2齐齐哈尔经济—人口第一章项目概况数据来源：统计公报人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长2.4万人，城镇人口出现负增长。人口基数较大，但增长缓慢齐齐哈尔近三年人口增长情况（万人）1.3.3齐齐哈尔经济—GDP第一章项目概况齐市GDP增速基本保持在14%左右，经济增长稳定；从经济发展方面来看，齐市房地产市场处于启动。齐市近三年人均GDP统计（亿元）齐市近三年GDP统计（亿元）数据来源：统计公报发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济持续稳定发展，年均增幅保持在14%左右，有利于房地产快速稳定发展齐市三产所占比例最大，为41%。1.3.4齐齐哈尔经济—三产比例第一章项目概况数据来源：政府统计公报三产增加值（亿元）齐市三产比例平均，第三产业相对较高异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%61%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%28%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%1.3.5齐齐哈尔经济—固定资产投资额第一章项目概况齐市近三年固定资产投资额统计（亿元）齐市近三年房地产投资额统计（亿元）固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长61%；相比07年，08年，09年房地产投资额增长幅度快速稳定，进入正常运行增长范围；由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例也稳步提升，投资结构相对合理。固定资产投资增长稳定，房地产市场活跃，增幅较快社会消费品零售总额较低，但增长迅速，平均增幅在19%以上；持续快速增长有利于推动市场快速发展。齐市近三年消费品零售额统计（亿元）数据来源：统计公报1.3.6齐齐哈尔经济—社会消费品零售总额第一章项目概况消费品零售额较低，但年增长速度较快1.3.7齐齐哈尔经济—人均可支配收入第一章项目概况城镇居民人均可支配收入较低，人均消费支出较少。恩格尔系数较高（39.9%），城市居民生活质量一般。09年，财政收入77.6亿元，其中地方财政一般预算收入34.5亿元，增长23.5%齐市近三年财政收入情况（亿元）数据来源：统计公报1.3.8齐齐哈尔经济—财政收入第一章项目概况齐市GDP居最后一位；齐市人口居第一位。第一章项目概况1.3.9齐齐哈尔经济—五市横比数据来源：政府统计公报2009年齐齐哈尔及其它四市GDP、人口状况（亿元，万人）齐市人口居五市之首，GDP总量位居最后一位哈尔滨大庆齐齐哈尔绥化牡丹江佳木斯325821207036066034322009年黑龙江各主要市县GDP情况（亿元）1.3.10齐齐哈尔经济—五市横比第一章项目概况齐齐哈尔人均GDP处于最后一位。齐齐哈尔人均可支配收入及人均消费性支出也基本位于后列。数据来源：政府统计公报齐市人均GDP,可支配收支情况基本处于五市后列，未来有较大提升空间虽然人口较多，但消费力较低，市场消费力仅高于通辽。1.3.11齐齐哈尔经济—五市横比第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年齐齐哈尔及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）齐市整体体消费水平相对较低，仅高于通辽哈尔滨大庆齐齐哈尔牡丹江绥化佳木斯15075023062382201782009年黑龙江各主要市县消费品零售额情况（亿元）第一章项目概况1.3.12齐齐哈尔城市概况—规划发展城区沿嫩江两岸发展；东部城区以中心城区和昂昂溪区为发展节点；西部区以富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区为节点，独立组团状呈跳跃式发展；中心城区以向南发展为主，适当发展东部，跨江局部发展娱乐区

。城市发展目标——中心城区主要南移，适当东扩1.3.13齐齐哈尔建华区概况第一章项目概况建华区位于齐齐哈尔市区北部，地理位置优越，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要塞，是齐齐哈尔市西、北两个方向的进出城要地。东以中华路排水沟、自卫街、站前北大街与铁锋区相接，南以龙沙路、劳动路至嫩江防洪水坝与龙沙区为邻，西隔嫩江二道江与梅里斯区相望，北与富裕县接壤，是齐齐哈尔市的三个中心城区之一。全区面积122平方公里。区辖东五、中华街、东市场、建设、卜奎、文化、西大桥7个街道办事处和建华1个乡，共有76个居委会，11个村队。人口24万人。平均每平方公里1，934人，是全市人口密度较大的区。建华区交通十分便利。水路、公路、铁路纵横交错、四通八达。301国道、111国道、碾北公路横贯区境，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要地，堪称市内西、北两大门户，卜奎大街、文化大街、中华路、龙沙路等全市主干道在城区内形成了三纵三横的公路交通网络。随着市委、市政府办公中心搬迁到我区、全市城区开发改造重心的北移、规模骨干企业群体的不断壮大、全区教育事业的不断发展以及劳动湖水系治理和沿江公园的兴建，建华区将建设成为全市的政治、经济、文化和旅游中心，加快发展的潜在优势和后发优势将更加突出，已经进入了一个全面发展的新时期。人口密度最大区------

未来的全市政治、经济、文化、旅游中心

房地产项目可行性研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第二章市场分析本章内容将重点介绍城市综合体的起源、发展及国内外城市综合体产品的成功案例城市综合体简称HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT2.1城市综合体简介功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可第二章市场分析什么是城市综合体？2.1.1综合体（HOPSCA）的起源——法国拉德方斯区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎第二章市场分析巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性2.1.2HOPSCA的特点空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力第二章市场分析2.1.3HOPSCA的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA

地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA

的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求必须位于城市中心区，市中心核心地段或者大型都市的次中心区城市各种资源决定了它天生的优越条件必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台第二章市场分析第三章项目定位2.1.4城市综合体各部分功能的相互依存关系公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公智能化、5A级甲级写字楼汇聚商务CBD带来大量高等级商务人士商业目前及规划中缺乏有影响力的商业形态五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商业办公商务公寓住宅酒店2.1.5城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链高消费人流第二章市场分析2.1.6目前国内外较成熟的城市综合体作品第二章市场分析法国拉德芳斯中国国际贸易中心加拿大西埃德蒙顿购物中心北京万达广场广东新华南Mall韩国乐天世界日本东京六本木阿联酋迪拜购物中心美国明尼苏达美国Mall北京世纪金源Mall中国台湾梦时代购物中心2.2国外城市综合体成功的案例分析—世界最大商业集团简介投资商：三个五环球组织有限责任公司TripleFiveWorldwideOrganization,LLC12345银行和金融

汽车与工业制造

自然资源开发

科技购物办公酒店旅游游乐场工业市政

房地产住宅第二章市场分析2.2.1三个五环球组织有限公司投资的商业地产产品加拿大·阿尔伯塔省西埃德蒙顿购物中心美国·明尼苏达州美国购物中心中国·上海金茂大厦第二章市场分析西埃德蒙顿购物中心（WestEdmontonMall）坐落于加拿大阿尔伯塔省埃德蒙顿，距市中心10km，由三五集团独立建设经营，是北美最大的零售、旅游和娱乐综合型商业中心，该中心自1981开业至2004年一直是全球最大的购物中心，目前是全球第五大购物中心，它是一座不受季节气候影响的恒温“城市”。该商场受雇员工近24,000名，总建筑面积530万平方英尺（49万平方米），目前市值9.26亿加元。该商场拥有800个店铺（其中100多个为餐饮点和服务设施），1个4星级特色酒店；9个大型游乐场和1个赌场。该商场每年有超过2.2千万的客流量，是整个阿尔伯塔省人口的7倍。WestEdmontonMall市中心机场2.2.2国外城市综合体成功的案例分析—WestEdmontonMall第二章市场分析分期建设：第一阶段1981年，建成三个主力百货、银河游乐场、美食广场等第二阶段1983年，建成冰宫、儿童娱乐、一个百货等第三阶段1985年，建成世界水上乐园、深海探险、风情街区、时尚购物街、美食广场等第四阶段1999年，建成酒店，并加建广播电台、影音城、射击场、书店等每个阶段都是娱乐和购物的联动开发一期二期三期四期2.2.3西埃德蒙顿购物中心的开发历程根据三个五环球组织有限公司的计划，西埃德蒙顿购物中心将在未来10年内扩建80万平方米，建成拥有8000个坐席的会议会展中心以及继续扩建酒店、公寓、购物、娱乐中心等设施。第二章市场分析规划指标：总占地：57万平方米建筑面积：49万平方米商业面积：35万平方米，其中娱乐设施占40%建筑层数：商业三层，酒店12层停车位：23000个物业类型：购物、餐饮、娱乐、酒店、赌场、会议（宴会）2.2.4西埃德蒙顿购物中心目前的开发规模国际酒店水上乐园公交车站赌场银河游乐场架空停车场快捷酒店第二章市场分析2.2.5西埃德蒙顿购物中心的特色之一—娱乐中心模块占整个MALL的40%娱乐业态组成：一层二层迷你高尔夫深海探险海洋生活银河游乐场家庭娱乐室世界水上乐园百货服饰娱乐餐饮文化家居IMAX冰宫第二章市场分析百货类型：该中心购物东部为主力百货街区，共有四个百货各百货均有不同的消费客群百货均位于街区端头多个主力店铺，分别为不同商品类型店铺名称店铺级别店铺类型TheBay中高端消费HBC旗下时尚百货连锁店Sears中低端消费美国最大的连锁店百货Zellers低端消费HBC旗下折扣百货店Winners低端消费家庭服装和家庭时尚用品折扣店二层百货儿童服饰娱乐餐饮文化服务卫生间家居其他主力店2.2.6西埃德蒙顿购物中心的特色之二—百货类型齐全，面向不同客群阶层第二章市场分析购物业态组成：主要有四个购物街区、二个特色风情街1.百货设在东部街区2.时尚品牌设在西部街区3.婚礼专区设在东部街区4.家庭及儿童用品设在中部5.欧洲风情街设在西部（

Europaboulevard）6.中国城设在中部（ChinaTown）4５142二层3百货儿童服饰娱乐餐饮文化服务家居其他主力店2.2.7西埃德蒙顿购物中心的特色之三—经营商品丰富、多样第二章市场分析餐饮业态组成：主要有一个特色风情街，二个快餐广场1.波旁街设在中部（

Bourbonstreets）2.美食广场设在东部（

GourmetWorld）3.美食苑设在西部（

GourmetCourt）中庭部分设有水吧、咖啡店等一层百货儿童服饰娱乐餐饮文化服务家居其他主力店2.2.8西埃德蒙顿购物中心的特色之四—适应不同人群口味的特色餐饮第二章市场分析酒店：幻想主题酒店(FantasylandHotel)：有235间标准客房，120间特色主题客房超豪华房商务房阿尔伯塔式套房帝国套房WestEdmontonMallInn：快捷酒店，有88间客房另外还设有宠物及露营服务好莱坞非洲阿拉伯加拿大火车雪屋波利尼西亚皮卡屋维多利亚水世界西部牛仔运动魅力浪漫满屋2.2.9西埃德蒙顿购物中心的特色之五—不同档次的酒店及不同格调的客房第二章市场分析停车及交通系统：环绕商场的首二层架空停车场，共有23,000个停车位，万平米商业面积的车位达到657辆。商场共设有58个入口，购物主要入口设在二层，主力街区及主力品牌主要分布在二层。商场南侧有公交车站，即将推出班车接送服务。2.2.10西埃德蒙顿购物中心的特色之六—规模庞大的驻车系统第二章市场分析2.2.11西埃德蒙顿购物中心的成功原因分析归商品档次齐全、门类丰富、特色经营服务细致周到、体贴入微餐饮娱乐住宿驻车商品和服务固然重要，在房地产产品设计中体现大量归属、归宿（包括交通工具的住宿）的功能元素，是“西埃”成功的主要因素。第二章市场分析2.2.12西埃德蒙顿购物中心的产品功能展示第二章市场分析2.3国内城市综合体的成功案例分析——深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈

集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。

物业形态：

万象城

5A甲级写字楼——华润大厦

君悦酒店

酒店式公寓

室外娱乐休闲广场

总建筑面积：约55万m2

总投资：40亿港币第二章市场分析2.3.1华润中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳CityValue奥林匹克标准溜冰场第二章市场分析华润大厦：出租率接近100％

40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。2.3.2华润中心一期盘点万象城：已接待顾客2000多万人次，

商场出租率达97％，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一华润中心一期获得巨大成功！第二章市场分析2.3.3华润万象城都市综合体成功运营的思考一期二期华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？第二章市场分析地王信兴广场书城—深交所—发展银行华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润——地王财富圈！世界金融中心2.3.4华润万象城都市综合体成功运营的思考第二章市场分析周边高档商住公寓众多、中高档住宅众多，构建生活起居商品的消费基础。地处深圳CBD核心区，五星级酒店、5A级写字楼林立，形成多品类商品消费的客群。目前属地区域缺乏有影响力的商业形态。流水不腐、户枢不蠹，商品和服务的消费，靠的是人流，是流动的人群。城市综合体最主要的产品支柱恰恰是写字楼、酒店、商场、会展、停车、城市广场等聚集流动人群的建筑平台。公寓产品则构成客群的基础。2.3.5华润万象城都市综合体成功运营的思考第二章市场分析2.3.6成功硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心华润万象城中信城市广场第二章市场分析2.3.7成功软指数银行金融证券保险联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行第二章市场分析2.3.8华润能量指数商业航母5A级写字楼五星级酒店……华润品牌能量第二章市场分析成功硬指数成功软指数华润能量指数深圳只有一个中心华润中心第二章市场分析2.3.9华润中心的成功指数华润中心港人北上东部人群西进西部人群重返市外人群南下人流倍数级增长地块价值急剧攀升华润中心客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴第二章市场分析2.3.10华润中心的客流聚合营运城市空间引航城市地产填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵2.3.11华润中心第二章市场分析决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界！华润中心的规模体量项目所在城区的外在发展要求2.3.12华润中心运营城市第二章市场分析2.3.13华润中心成功原因分析科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。开发节奏地理位置华润中心选址符合大型ShoppingMall的选址原则，形成了华润—帝王财富圈，未来可持续发展。运营城市第二章市场分析第二章市场分析2.4城市综合体产品引领城市未来发展首先，它是国际化都市的地标性建筑，代表城市的未来其次，它是运用大量前沿建筑科学技术的智能化建筑第三，它是满足居民现代城市生活的绿色环保型建筑第四，它为城市提供商务交流平台，使城市更具活力第五，恒温休闲城市概念，有助市民的幸福、健康指数的提升房地产市场研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第三章产品定位

XXXX•时代广场产品定位第三章产品定位3.1城市综合体产品定位3.1.1齐齐哈尔市地块城市综合体产品选型第三章项目定位写字楼(OFFICE)酒店(HOTEL)会议、会展中心（CONVENTION）公寓(APARTMENT)城市综合体HOPSCA公共空间(PUBLICSPACE)相互依存、相互助益、多功能、高效率的建筑群落商业(SHOPPINGMALL)

√√√××√鉴于本案所处区位条件，本案城市综合体产品组合包括但不限于大型购物广场及休闲娱乐中心、五星级酒店、5A级智能化办公写字楼、高档公寓、大型停车场及室外生活广场。【城市映像】：城市主干道沿线，塑造特殊意象的城市建筑群，打造城市名片，表征城市风貌；【区域级】

：区别于中华路城市级百货商业，立足城市副中心，满足区域周边消费需求；【地标型】

：地块城市主干道，昭示性强，具备打造地标型物业的位置条件；【中高端】

：走高端则齐市消费力有限，低端则不匹配地段价值，故面向中高端消费市场；【综合体】

：为齐市提供新型居住、商务、休闲、娱乐、购物于一体的一站式平台。3.1.2形象定位第三章产品定位城市映像区域级地标型中高端综合体3.1.3案名都市·复合型城市综合体时尚购物首选地娱乐休闲聚集区都市前沿生活馆呼市未来地标性建筑第三章产品定位

XXXX•时代广场

EONTIME’SPLAZA3.1.4客群定位第三章产品定位核心消费群体：以齐齐哈尔市为核心，辐射呼伦贝尔盟、兴安盟、白城、大庆、绥化、黑河等六地，客群为辐射范围内政要、商贾、中高端收入群体及时尚消费群体的团体、个体消费需求。3.1.5齐齐哈尔市两地块整体定位—打造齐齐哈尔不夜城

打造黑龙江省西部及齐齐哈尔地区最大最先进的全天候shoppingmall！成为齐齐哈尔城市生活的消费目的地和不夜城！启动齐齐哈尔“休闲消费”引擎！第三章产品定位3.1.6功能定位主题百货提升城市形象，满足中高端人群消费室内步行街契合年轻人消费时尚文化娱乐丰富城市娱乐文化大型超市满足生活配套美食天地提升城市饮食文化商务公寓城市广场购物中心第三章产品定位星级酒店3.1.7功能布局第三章产品定位建设用地面积：98公顷。总建筑面积：179.8万平方米。其中，地上150万平方米，地下29.8万平方米。容积率1.53。序号规划技术指标建筑面积销售面积面积配比备注（m2）（m2）（%）一总建筑面积1,798,0001,279,000100.00%

1其中：商品住宅1,210,0001,055,00067.30%高多层板式住宅2配套公建73,00023,0004.06%国标、社区配套公建3社区商业27,00027,0001.50%社区内街商铺4购物中心150,00008.34%购物、餐饮、休闲5商务办公120,000100,0006.67%5A级办公写字楼6商务公寓98,00074,0005.45%商住办公7星级酒店40,00002.22%5星级酒店8地下停车80,00004.45%地下停车场按照辐射商圈的客群结构、人口基数，可支撑15.6万㎡城市综合体体量本项目客户圈层图核心商圈辅助商圈次级商圈5公里以内5-10公里10公里以上半径：捕获人口（万人/年）消费额（元/次）消费总量（万元/年）平均营业坪效（元/年/㎡）商业规模使用面积（㎡）114475858001000085800可支撑商业规模保守估计5.5成计算建筑面积156000商圈级别商圈半径(公里)范围内人口（万人）捕获率（%.周）捕获人口（万人/周）核心商圈<56320%12.6次级商圈5－102032.0%4.04辅助商圈>1022230.2%4.45汇总22第三章产品定位3.1.8齐齐哈尔地块购物中心规模的确定注：捕获率指到店且消费人群，消费额指人均消费额。建华、铁锋区人口63万人齐齐哈尔市区人口203万人齐市周边市县人口2223万人第三章产品定位3.2.1XXXX时代广场商业部分业态组合（一）1.百货/超市2.家具/家居/家电3.服装4.皮具/鞋/帽/手套5.珠宝精品类6.餐饮主题百货精品家具男装（品牌装/正装/商务装/休闲装）男鞋（品牌/商务/休闲）珠宝／首饰中式餐饮（大型餐饮/休闲/特色/快餐时尚百货精品家居女装（品牌装/职业装/时尚/休闲装）女鞋（品牌/商务/休闲）钟表西式餐饮（大型餐饮/休闲/特色/快餐品牌折扣店软性家居休闲装（牛仔/运动/时尚童鞋饰品亚洲餐饮大型综超/全线超市/大卖场大型家电中老年服装箱包礼品/精品咖啡厅

电脑/电器/数码/影音专卖特体服装帽工艺品茶馆

家用电器专卖婚纱手套眼镜酒吧

手机通讯器材专卖晚会装

其它商务餐厅

数码/电子配件商店童装（婴儿/幼儿/儿童服饰及用品）

其他

居室服装（男士/女士内衣）

服饰配件（头饰/围巾/领带/其他）

专门服装（娱乐/中式）

第三章产品定位3.2.2XXXX时代广场商业部分业态组合（二）7.文化体育用品8.娱乐/休闲9.汽车10.食品类11.化妆品/美容美发/个人护理(MR)12.生活配套服务书店电影院汽车行/汽车展厅果捞/果汁美容美发/SPA生活杂货文具/办公用品游戏城汽车用品店冰淇淋店化妆品便利店音像制品溜冰场

面包糕点健康产品（滋补品）药店印刷/排版KTV练歌房

糖果个人护理花店画廊俱乐部

甜品香水小吃琴行/乐器行夜总会

地方特色食品按摩／足浴杂货店摄影／冲印超级会所

鲜果店/鲜蔬店香熏彩票书报、杂志彩票店健身中心

肉食店美甲宠物店／宠物医院邮票／钱币玩具卖场

海鲜店

干洗店收藏品／古董儿童乐园/反斗城

烟酒行

制衣行爱好店洗浴中心

皮鞋/皮具护理小商品其它

旅行社/旅行服务健身器材

教育培训娱乐用品

银行户外用品

金融保险高尔夫用品

医生诊所其它

快递

机票/火车票

牙医

邮政、通讯服务3.2.3首层平面布局第三章产品定位1F时尚街区本层商业步行街以经营奢侈品、时尚服饰、鞋帽、箱包、化妆品、洋快餐为主首层意向商家名录楼层业态类型商户数量和面积需求（平米）租赁面积小计（平米）1F主力百货商城1家，建筑面积3万－3.5万，本层7000电器超市1家，1000平米1000化妆品1家200-300平米，4-5家50-100平米400名品鞋4-5家跨层，500-700平米；2-3家1000-1500平米4000国际精品服饰10-20家80-150平米2500钟表饰品1家300-500平米，4-5家50-100平米800商业银行3家银行分理处，300-500平米1200电讯营业部2家电讯产品营业部100平米200时尚餐厅3-4家100-300平米800楼层楼层吸引力说明主力业态和品牌示意1F主力百货引进王府井百货或同档次综合百货品牌商业步行街——时尚街区：通过化妆品集合店、大型品牌旗舰店以及中庭区域的活动表演吸引人流进入，部分品牌跨越到二层化妆品：sephora，深蓝彩妆，TheFaceShop,Thebodyshop等名品鞋：Belle,Ecco,红科，天美意，真美诗，Tata，奥卡索，思加图,妙丽，KissCat,达芙妮，Aldo等国际精品：CKjeans，Mongan，Mango，NovoSneaker，promod，Ochirly,LaPargay,Kookai,Sisley,Jockey,Colour18，Oxygen，FCUK等钟表饰品：CityChain，TimeCity，亨达利钟表，swatch，Tissot，Artini，Guess，宝岛眼睛，亮视点等时尚餐吧：ciaocoffee，spinellicoffee，PacificCoffee，coldstone，TCBY，BaskinRobins，BreadTalk等第三章产品定位第三章产品定位首层产品配置图示2F时尚街区本层商业步行街以经营男女服饰、时尚配饰为主第三章产品定位二层平面布置楼层楼层吸引力说明主力商户2F主力百货：引进王府井百货或同档次综合百货品牌商业步行街——时尚街区：部分时尚品牌旗舰跨越到二层，带动人流向上，同时利用比较有吸引力的鞋区和丰富的时尚配饰品牌带动人流到二楼时尚潮流：Bestseller，Esprit，Levi's，5thStreet,tonywear，tonyjeans，b+ab,AzonaAO2,优衣库,JNBY，Lee,Theme,edc,MarkFairwhale，Fox,e-base,热风，E-land，Teenie&Wennie，Etam等品牌旗舰：Bestseller，Esprit，next，c&a，G2000黑标，AdidasOriginal等时尚配饰和香熏：曼谷银，She's，海盗船，NEOMOD，Anubis，camenae，佰草集，汇美舍私密空间：CKUnderwear,EVE'STEMPATION,爱慕，安莉芳，艾格，黛安芬，维多利亚的秘密等时尚餐饮：必胜客，Papajones，ThePizza，味千拉面等楼层业态类型商户数量和面积需求（平米）租赁面积小计（平米）2F主力百货1家，建筑面积3万－3.5万，本层7000电器超市1家，3000平米3000时尚潮流2-3家跨层，500-700平米；20-30家80-150平米6000品牌旗舰10-20家50-100平米1200时尚配饰和香熏10-20家50-100平米1200私密空间10-20家，50-100平米1000二层意向商家名录第三章产品定位第三章产品定位二层产品配置图示3F动感天地本层商业步行街以经营体育文化用品/服饰，儿童服饰/用品、儿童娱乐及亲子教育为主第三章产品定位三层平面布置楼层楼层吸引力说明主力商户3F主题体验式娱乐：汤姆熊，反斗乐，欢乐泡泡堂，大西洋游乐城、玩具反斗城、toycity商业步行街——动感天地：以运动、休闲、亲子主题，吸引周边青年人群和小太阳家庭日常消费儿童早教和摄影：红黄蓝亲子乐园，儿童教育，宝宝贝贝摄影等儿童服饰：派克兰蒂，米奇妙，巴布豆，小笑牛，智高，丽婴房，好孩子等国际时尚品牌：阿依莲，真维斯，罗宾汉，阿瑟斯，霸斯腾，华伦天奴等运动户外：运动100，跨世，申格体育，名店运动城，耐克，TheNorthFace，Puma，Columbia,探路者通过创意家居和特色生活小店、书店吸引人流到三层。发艺造型店：EspritSaloon，匠人组合，TONI&GUY等创意家居和特色生活小店：Potato&co，artbox，hellokitty，hoya

boby，Lock&Lock，特百惠书店：纸老虎，光合作用，布谷鸟等三层意向商家名录楼层业态类型商户数量和面积需求（平米）租赁面积小计（平米）3F主力百货商城1家，建筑面积3万－3.5万，本层7000儿童娱乐城1家，4000平米4000儿童玩具/用品1家，1000平米1000儿童早教/摄影2家200-300平米，6家50-100平米1000儿童服饰10-20家80-150平米2500亚洲时尚品牌1家200-300平米，10家50-100平米2000体育服饰/用品2家200-300平米，10家50-100平米1500发艺造型2家，50-100平米100书店1家100-300平米200第三章产品定位第三章产品定位三层产品配置图示4F美食娱乐天地本层商业步行街以经营美食、电影、KTV、游戏为主第三章产品定位四层平面布置楼层楼层吸引力说明主力商户4F主题影院华星影城，经营国内首映影片，通过举办新发行影片的首映仪式集客商业步行街——美食娱乐天地以主题餐厅和美食街吸引本地及周边人流到四层消费主题餐厅：汉拿山烤肉（韩餐）、东来顺涮羊肉（京味）、天外天烤鸭店（京味）、渔公渔婆餐厅（粤菜）、大鸭梨餐厅（川鲁风味）等大食代美食广场：元禄寿司、云集斋素菜、三晋美食、成都小吃、云南米线、贵州瓦罐、麻辣烫、湘菜、重庆烤鱼、羊肉泡馍、老北京炸酱面、新疆美食、狗不理包子铺、上海本帮菜、杭帮菜。通过KTV娱乐城、电玩城吸引人流到四层。糖果、钱柜娱乐城嘉斯猫电玩城水吧、DQ冰激凌店四层意向商家名录楼层业态类型商户数量和面积需求（平米）租赁面积小计（平米）4F华星影城1家，建筑面积0.5万平米，5000糖果娱乐城1家，4000平米4000嘉斯猫电玩城1家，4000平米3000主题餐厅4-5家，1000-1500平米5000美食广场20-30家，50-100平米4000DQ/水吧2家，30-50平米100第三章项目定位第三章产品定位四层产品配置图示5F未来水世界本层以全民健康产业经营为主第三章产品定位五层平面布置第三章产品定位五层产品配置图示-1F乐购天地本层以超市经营、休闲用品售卖为主第三章产品定位地下一层平面布置楼层楼层吸引力说明主力商户-1F主力百货：引进王府井百货或同档次综合百货品牌大型超市及配套商业：大型超市：引进乐购&沃尔玛&家乐福等，或同档次超市品牌亚洲名品休闲服饰：佐丹奴，以纯，班尼路，七匹狼，美特斯邦威，堡狮龙、森马服饰等时尚餐饮：必胜客，Papajones，ThePizza，永和豆浆等其他：金象大药房、好利来西饼、味多美西饼、茶叶等楼层业态类型商户数量和面积需求（平米）租赁面积小计（平米）-1F主力百货1家，建筑面积3万－3.5万，7000大型超市1家，7000平米7000商业内街10-20家80-150平米3000时尚餐饮5-6家100-200平米1500其他5-6家100-200平米1500地下一层意向商家名录第三章产品定位第三章产品定位地下一层入口及产品配置图示设备用房-2F地下停车库及设备用房地下二层平面布置第三章产品定位3.2.4外景效果连接黑龙江沿海经济发展带，辐射辽西及省境，打造齐齐哈尔市体验式、娱乐化、一站式休闲购物中心“XXXX·时代广场（EONTIME’SPLAZA）”XXXX·时代广场

EONTIME’SPLAZA第三章产品定位3.2.5室内效果第三章产品定位3.2.6剖面图第三章产品定位3.3城市公寓产品效果图第三章产品定位3.4产品配置建筑：商品住宅采用高、多层板式住宅，2-4居及复式产品。商住公寓设计为6梯28-30户，采用0-2居室户型。商品住宅户室比：2居室/3居室/4居室/复式=35%/35%/20%/10%商品住宅面积比：2居室/3居室/4居室/复式=80-110平方米/110-160平方米/160-200平方米/200-300平方米商住公寓户室比：0居室/1居室/2居室/3居室=25%/30%/35%/10%商住公寓面积比：0居室/1居室/2居室/3居室=40-45平方米/60-70平方米/80-90平方米/100-130平方米结构：商品住宅采用全现浇剪力墙结构，商住公寓、购物中心、办公写字楼、五星级酒店等采用框架剪力墙结构设备：市政供水、电、气、暖；购物中心、五星级酒店燃气入户，商住公寓采用电灶厨房加热设备；购物中心、五星级酒店全中央空调，商住公寓分户空调；商住公寓采用小区锅炉房集中供暖；购物中心、商住公寓、五星级酒店采用上海三菱或同档次合资品牌电梯，五星级酒店设计观光电梯；购物中心信息点20平方米/个；安防、消防设备；商住公寓安装直饮水设备；考虑中水设备。装修：购物中心、商住公寓、五星级酒店等产品全部精装修。外装：购物中心采用大理石墙面；商住公寓高档涂料；五星级酒店采用隐形玻璃幕墙。内装：购物中心、商住公寓、五星级酒店大堂采用玻化砖墙面、大理石地面；金属板、玻璃、石膏造型吊顶。购物中心铝板吊顶、大理石包柱、大理石地面；管理用房、卫生间精装；商住公寓起居室、卧室棚墙涂料，卧室采用复合地板；厨卫石膏吊顶、墙砖、地面铺砖，中高档合资品牌厨具、洁具。第三章产品定位房地产市场研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第四章规划设计4.1溪水片区图示第四章规划设计低密度水景住宅区高密度商品住宅区

XXXX•时代广场4.2新立西街图示第四章规划设计低密度水景住宅区4.3用地经济指标—XXXX地产集团营销策划部提供第四章规划设计序号用地经济指标总面积面积配比备注（m2）（亩）（%）一建设用地面积980,000.001,470.00100.00%

1建筑占地300,000.00450.0030.61%

2配套公建40,000.0060.004.08%

3绿化面积300,000.00450.0030.61%

4道路广场200,000.00300.0020.41%

5地上车位120,000.00180.0012.24%

6其他面积20,000.0030.002.04%

4.4规划技术指标—XXXX地产集团营销策划部提供第四章规划设计序号规划技术指标建筑面积销售面积面积配比备注（m2）（m2）（%）一总建筑面积1,798,000.001,279,000.00100.00%

（一）地上建筑面积1,500,000.001,220,000.0083.43%

1其中：商品住宅1,100,000.001,000,000.0073.33%板式住宅2配套公建73,000.0023,000.004.87%国标、社区配套公建3社区商业27,000.0027,000.001.80%社区内街商铺4购物中心100,000.000.006.67%购物、餐饮、休闲5商务办公100,000.00100,000.006.67%5A级办公写字楼6商务公寓70,000.0070,000.004.67%商住办公7星级酒店30,000.000.002.00%5星级酒店（二）地下建筑面积298,000.0059,000.0016.57%

1其中：商品住宅110,000.0055,000.0036.91%人防、设备层2配套公建0.000.000.00%

3社区商业0.000.000.00%

4购物中心50,000.000.0016.78%超市、车库、设备层5商务办公20,000.000.006.71%写字楼地下车库6商务公寓28,000.004,000.009.40%车库、人防、设备层7星级酒店10,000.000.003.36%车库、设备层8地下停车80,000.000.0026.85%地下停车场4.5其他经济指标—XXXX地产集团营销策划部提供第四章规划设计序号其他经济指标

1总容积率1.53居住户数（户）10,5502绿化率30.61%居住密度（户/ha）1083建筑控制高度60.00居住人口（人）29,5404应配车位8650.00人口密度（人/ha）3015实配车位8650.00套均面积（m2/户）1006地上车位5050.00地下车位3,600.007其中：地上车场5000.00其中：商业车位3,600.008草坪车位50.00人防车位0.00房地产项目可行性研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第五章投资估算5.1

基本财务参数的确定开发起点：2011年开发周期：2011年--2020年工程起点：2012年工程周期：2012年--2020年销售起点：2012年销售周期：2012年--2020年贷款利率：8.00%

年基准收益：8.00%

年资本化率：8.00%

年第五章投资估算第五章投资估算5.2综合开发成本估算序号投资收益估算综合成本单方成本成本贡献率建筑面积销售面积（万元）（元/m2）（元/m2）（%）一综合开发成本752,500.004,185.215,883.50100.00%1其中：商品住宅423,500.003,500.00

56.28%2配套公建29,200.004,000.00

3.88%3社区商业10,800.004,000.00

1.44%4购物中心120,000.008,000.00

15.95%5商务办公60,000.005,000.00

7.97%6商务公寓49,000.005,000.00

6.51%7星级酒店40,000.0010,000.00

5.32%8地下停车20,000.002,500.00

2.66%初步估算本项目总投资约75.25亿元房地产市场研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第六章财务评价第六章财务评价6.1销售收入的确定序号投资收益估算销售收入单方收入收入贡献率建筑面积销售面积（万元）（元/m2）（元/m2）（%）一综合销售收入708,100.003,938.265,536.36100.00%1其中：商品住宅527,500.00

5,000.0074.50%2配套公建17,250.00

7,500.002.44%3社区商业20,250.00

7,500.002.86%4购物中心0.00

15,000.000.00%5商务办公65,000.00

6,500.009.18%6商务公寓48,100.00

6,500.006.79%7星级酒店0.00

15,000.000.00%8地下停车30,000.00

2,500.004.24%本项目可销售物业包括商品住宅、配套公建中的投资方可经营部分、社区商业、办公写字楼、商务公寓及与之配套的部分地下车位。预计本项目可销售物业部分全部售出后可实现商品房销售收入70.81亿元。第六章财务评价6.2财务评价本项目静态投资收益为-4.44亿元，计算营业税及土地增值税后的投资收益为-8.33亿元。本项目用于房地产经营部分的购物中心、五星级酒店的市场价值为22.5亿元。即总体投资收益为正值。由于城市综合体的投资回收周期较长，本项目的获益点仍需依靠城市综合体投入运营后的租金收入和政府提供的税收减免。单位万元综合开发成本752,500综合销售收入708,100营业税38,946土地增值税0税前利润(83,346)企业所得税0净利润(83,346)房地产项目可行性研究报告目录1项目概况5投资估算2市场分析6财务评价3产品定位7效益评价4规划设计8报告附件第七章效益评价7.1风险分析房地产投资必须符合的4个标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。目前本项目的房地产开发在以上4个要件上还存一些问题须待解决。本节从多个角度进行风险分析，为集团决策层提供参考：法律：优势：齐齐哈尔溪水片区和新立西街地块的搬迁及周边居民楼居住环境的改善易获得齐齐哈尔市政府、区政府的支持；劣势：两地块均存在开发手续并不完备，获得被拆迁人的同意需要时间等问题。技术：优势：建设用地成规模，成片开发对规划、设计、施工等条件要求不高；劣势：两地块均毗邻嫩江，地质情况较为复杂。经济：优势：两地块联动开发存在产品升值空间；劣势：两地块均存在区位条件一般，与市中心存在一定距离，打造城市副中心在综合体招商方面存在一定难度，需要较长的市场培育期。项目价值最大化需企业在介入该项目开发后，在项目管理（拆迁、规划、设计、施工管理、营销策划、售后服务）等诸多方面进行优化。第七章效益评价本项目对齐齐哈尔城市和整个黑龙江省西部区域发展的影响

正如

华贸中心可以使得北京的CBD重心东移2公里！深圳万象城使得罗湖区的城市现代化加快了5年！

“XXXX●时代广场”的投入运营将推动区域发展、扩大地区就业、增加财政收入，并为齐齐哈尔市拓展新的的城市空间，吸引现代城市服务业落户齐齐哈尔。投资商则可以通过该项目的开发在获得一定经济效益的同时，实现回报社会的双赢。7.2社会和经济效益分析第七章效益评价整个区域范围内土地与住宅带给政府收入的增加无可限量增加城市的品位、居住区