昊升马鞍山项目专业市场方向市场研究及定位报告

重庆中原地产咨询顾问营业中心ChongQing.08.2012昊昇马鞍山项目专业市场板块市场研究及定位报告1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位城市平台研究城市产业研究专业市场分类对接长三角——马鞍山位于安徽省东部、长江经济走廊之上，具有对接长三角、与长三角经济圈融合发展的先天优势；是长三角经济圈向内陆扩张的桥头堡，国内外大型企业布局长三角的新基地上海苏州无锡南京芜湖安庆九江武汉岳阳马鞍山长江沿线工业港口城市区位条件：马鞍山位于安徽省东部，与江苏省会南京接壤，与长三角经济圈水陆相邻、无缝对接；连接长三角经济圈和皖江经济带两大经济体常州沿江产业带皖江经济带对接长三角资源条件：马鞍山拥江近海，通过长江黄金水道可直达上海通向太平洋；长三角产业沿长江成带状布局，马鞍山位于长江经济走廊之上，具有对接长三角产业沿江纵深拓展的自然条件长江黄金水道宁安城际铁路：南京至安庆城际高速铁路，预计2014年建成通车马鞍山长江大桥：预计2014年建成通车，南接拟建的溧马高速，北接马巢高速图：马鞍山交通图交通方式交通工具主要路线连接城市陆上交通铁路宁铜铁路皖南、华东公路宁芜高速公路（G2501）和205国道南京、芜湖水运交通水运长江马鞍山港上海、海外航运交通航空南京路口机场世界各地南北向交通发达立体化交通——随着溧马高速、马巢高速等东西向交通干道以及马鞍山长江大桥跨江通道的构建，形成与长三角城市间的立体化交通格局，马鞍山区位优势将进一步凸现马鞍山现状交通情况马鞍山未来交通情况交通工具主要路线连接城市交通级别开通时间公路机场高速南京机场城技快速通道规划中马鞍山长江大桥合肥、皖北城市交通2014马巢高速杭州、上海城际交通规划中溧马高速杭州、常州城际高速2013城市高铁宁安城市铁路南京城际交通2014合肥安庆芜湖南京马鞍山溧水东西向交通构建同城化发展——长三角地区城市群已经进入高度同城化阶段，伴随马鞍山与长三角城市间立体化交通格局的形成，城市发展方式将由过去的独立发展转向与南京、芜湖和长三角地区同城化发展城市发展方式从独立发展向同城化发展转变长三角城市群进入高度同城化阶段马鞍山是长三角经济协调会正式成员国家战略支撑皖江与长三角联动发展与长三角城间市立体交通格局形成2011年度长三角地区GDP总量达到82023亿元，经济总量占全国比重的17.4%；超巴黎都市圈居全球第五位，已经进入高度同城化阶段2010年3月26日，长三角城市经济协调会第十次市长联席会议宣布马鞍山、合肥等6座城市成为长三角经济协调会正式成员2010年，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，将安徽参与泛长三角区域发展分工纳入国家战略随着宁安城际铁路、马鞍山长江大桥、溧马高速公路等与长三角城市间的立体化交通格局的形成，“同城效应”将日渐明显宁马一体化——马鞍山与南京地域相连、人文相近，历史上曾隶于属南京，马鞍山移民城市特质以及与南京文化上的相容性，导致马鞍山“身在安徽，心向江苏”的离心倾向马鞍山与南京地域相邻1马鞍山与南京人文相近2马鞍山在安徽地位边缘化3马鞍山在安徽的离心倾向4马鞍山“身在安徽，心向江苏”的离心倾向六朝古都南京曾承受多次战乱的洗劫甚至是屠城之灾，人口的迁徙和更替大，文化的包容性强马鞍山作为移民城市，对安徽的文化向心力弱，与南京包容性的文化特征趋同马鞍山位于安徽省东部，与南京山水相依、地域相邻，距离南京中心市区仅50公里历史上，明清两代南京作为南直隶（明）/江南省（清）的政治中心，马鞍山隶属南京管辖宁马两市官方正加强“宁马一体化”建设，促进两地加速交通对接、医疗共享等同城化进程民间“南京直辖，纳入马鞍山”“江苏拿徐州换马鞍山”等言论盛行，“脱皖入苏”呼声强烈受历史、政治和地理多重因素的影响，合肥、芜湖、安庆构成安徽天然的中心城市在皖江经济带规划中，以合肥、芜湖为两核，滁州、宣城为两翼，马鞍山处于支配地位根据《南京都市圈规划（2002—2020）》规划，马鞍山属于“南京一小时都市圈”核心圈层，位于沿长江城市发展轴线之上的卫星城市马市南京滁北句容仪征马市滁州全椒来安芜湖镇江扬州巢北淮南一个核心：包括南京主城和以主城为核心、半径约30公里范围的城镇和潜在的城镇发展地区，即南京都市发展区核心圈层：核心城市中心约50公里范围内的城市（镇）和区域，包括南京市、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区、来安县、全椒县紧密圈层：核心圈层外围、距核心城市中心约100公里范围内的城市（镇）和区域，包括扬州市、镇江市、芜湖市、滁州市的北部、巢湖市的北部、淮安市的南部地区沿江城市带：包括南京、扬州、镇江、马鞍山、芜湖等5个设区市以及仪征、江都、当涂、和县等县（市）南京都市圈空间结构规划（2002~2020）宁马一体化主要体现在双向的消费融合，南京企业/市民到马市投资消费，马鞍山市民前往南京购物消费的双向交流模式马鞍山之于南京马鞍山是南京企业外出打天下的第一站，苏宁、苏果、中北、雨润等南京企业纷纷来马投资开车去马鞍山成为南京市民周末休闲的一种方式，马鞍山旅游地产项目也已南京投资客为主力马鞍山雨润食品碧桂园如山湖马鞍山市民到南京购物已经成了传统习惯，尤其以品牌服装、化妆品、珠宝、汽车等高档消费品为主根据马鞍山市城调队2010年调研，每年外流到南京的实物消费资金，占整个商品消费资金外流的2/3南京新街口金鹰国际购物中心宁马一体化主要体现在两地的双向消费融合南京之于马鞍山城际轨道交通的建设以及城际地铁的远期规划，2014年宁安城际铁路的开通，南京15分钟可达马鞍山，交通平台的改善将进一步加速两地投资和消费的双向融合交通：自驾车车程1小时以内，不具备一体化条件影响：少量跨城市工作、投资、置业案例：宁马一体化、长株潭城市群交通：轨道交通30分钟以内，具备一体化发展条件影响：少量跨城市工作、投资、置业成为可能案例：佛山顺德区、厦漳泉都一体化交通：公共交通1小时以内，具备同城化条件影响：跨城市工作、投资、置业成为可能案例：佛山南海区、禅城区地铁/快速干道城际轨道交通水路、高速公路、航空运输123图：城市群城际间交通联系对城市发展的影响模型信息来源：中原研究平台马鞍山与南京交通联系分析交通方式现状交通未来规划运营时间公路宁马高速、205国道溧马高速2013年城际轨道/宁安城市铁路2014年地铁交通/S1、S2、S3线前期规划宁安城际铁路设计时速350公里，预计将于2014年开通运营；开通后，马鞍山可15分钟到达南京，1.5小时到达上海和杭州，4小时左右到达北京宁安城际铁路由宁芜铁路改造的南京地铁8号线（仙新路~铜井）预计于十二五期间启动建设，目前马鞍山已经启动与南京轨道交通8号线对接的S2号线等轨道交通的规划工作马鞍山地铁依托对接长三角的交通物流平台，未来马鞍山区位优势地位将进一步凸现；宁马一体化双向消费融合带来大量投资消费保障，为城市商业发展带来利好马鞍山位于安徽省东部、长江经济走廊之上，紧邻长三角经济圈；依托优越的区域优势及交通物流平台，成为长三角向内陆扩张的桥头堡，未来区位优势地位将进一步凸现宁马一体化主要体现在两市的双向消费融合，宁安城际铁路的开通运营将加速融合的进程，为马鞍山带来更多的投资和消费，为城市商业发展带来利好关键词：对接长三角、双向消费融合、外来投资消费1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位城市平台研究城市产业研究专业市场分类高级工业化——城市经济发展得益于其高级的工业化水平，工业占据城市经济绝对比重，从城市产业总体发展趋势来看，第二产业呈逐年上升态势图：1978~2011马鞍山三产结构比数据来源：马鞍山市历年统计公报图：2010年典型工业城市三产结构比马鞍山是典型的工业型城市，自2000年以后工业增加值占生产总值比重逐年增加2011年马鞍山第二产业增加值779.04亿元，占GDP比重达68%数据来源：各城市2010年统计公报马鞍山第二产业比重接近70%，远高于东部地区典型的加工制造业城市东莞、无锡等马鞍山是典型的单一工业型城市，已经实现了高度工业化2011年和含两县并入二产比重高达70%优势钢铁产业——马鞍山因钢设市，钢铁工业增加值占总体工业增加值比重超过50%，钢铁工业一家独大，其它产业边缘式微图：2010年马鞍山市工业总产值分行业统计（亿元）数据来源：马鞍山市2011年统计年鉴马鞍山因钢设市，马钢是我国特大型钢铁联合企业之一，安徽省最大的工业企业，2011年产值近千亿元；马鞍山产业结构单一，钢铁工业增加值占工业总增加值比重超过50%；汽车产业是继钢铁之后唯一超百万产值的产业，电力、造纸、食品、化工、机械等产值仅在50亿元左右图：钢铁工业增加值占总体工业增加值比重变化情况钢铁工业占据绝对主导地位非钢产业图：2011年马鞍山各上市公司营业收入及利润数据来源：马鞍山市2011年统计年鉴数据来源：各上市公司2011年公报典型企业注册资本（万）员工人数年产量营业额（万）占地面积生产产品东海机床33808003000030000数控折弯机中亚机床52004001500050000数控折弯机、数控转塔冲床恒久特种金属厂——3211500030000钢材金海冶金机械厂——13055000刀片华东机床10020030070000锻压机床及刃模具费登科100040040000机械刀片、模具、轧辊中冶机械36020055000刀模具、汽配奥天机械配件厂——100机械配件产业园名称占地面积主导产业博望机械装备产业园3平方公里刃模具、剪折机床、工程机械配件博望特钢锻造产业园（丹阳镇）4平方公里冷/热轧辊、钢结构、不锈钢基地、模具借助皖江城市带承接产业转移重大机遇，发挥交通区位、产业基础和环境品质优势，建设皖江城市带和南京禄口空港地区知名的新兴产业集聚区、马鞍山市承接产业转移重要示范区；博望镇已打造为“全国刀模具、机床生产销售集散中心”和“全省优质机床产品生产基地”；其中刀具刃具300余家、模具、机床100约家。图：博望典型刀具模具生产企业图：博望产业园区概况优势刀具、刃具、机床产业——博望新区是全国知名的“刀具、模具、机床生产销售集散中心”，集聚了400余家刀具、模具、机床生产企业优势汽车制造产业——汽车产业是继钢铁之后唯一超百万产值的产业，华菱重卡销量进入行业前十，十二五期间将建成年产能10万辆重卡及5万辆重型专用车的生产基地安徽星马汽车集团有限公司华菱之星华菱重卡华菱星凯马制造建材、装潢材料、建筑机械、非金属矿物制品、无机非金属材料，建材新产品、钢材、木材、五金、百货华神建材华菱重卡华神建材：汽车配件及五金机电产品；华菱汽车：华菱重卡：主攻自卸车与专用车市场；华菱之星：牵引车、货车、自卸车、油罐车、车载泵、随车吊、环保垃圾车等；华菱星凯马：中高端载货汽车，主攻海外市场和国内沿海等高端市场。排名车企2012年1-5月2011年1-5月同比变化1中国重汽5417978998-31.4%2东风4862874249-34.5%3陕汽4286859085-27.4%4北汽福田4021356788-29.2%5一汽2044733988-39.8%6北奔重汽1314523811-44.8%7江淮1208721142-42.8%8上汽依维柯红岩689019363-64.4%9安徽华菱571412258-53.4%10大运汽车39654958-20.0%十二五期间，华菱重卡将投入50个亿，建成年产能10万辆重卡及5万辆重型专用车生产基地，届时，安徽星马汽车集团年产销将突破500亿元图：华菱星马集团产品系图图：2012年1-5月重卡销售前十华菱重卡居行业第九工业型城市定位——《皖江城市带承接产业转移示范区规划》将马鞍山定位为长江下游地区重要的现代加工制造业基地和滨江山水旅游城市，其工业型城市定位进一步明确城镇体系规划图芜马巢产业组团皖江城市带承接产业转移示范区城镇体系规划芜马巢产业组团：包括马鞍山市、芜湖市和巢湖市无为县、和县，利用沿江港口优势和深水岸线资源，发挥骨干企业带动作用，重点承接发展汽车、钢铁、化工、建材、文化创意等产业芜马组合城市：职能定位整合芜湖、马鞍山的比较优势，建设全国自主品牌汽车基地和精品钢基地、长江中下游地区重要的重工业和制造业基地、综合交通枢纽和物流中心芜湖：长江中下游重要综合交通枢纽，全国重要的制造业基地，区域性经济文化中心，现代物流中心和创新型城市、现代化滨江组团式大城市马鞍山：工业型城市，长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市芜湖/马鞍山发展定位比较制造业转移——新的区划调整进一步拓展了马鞍山产业发展空间，从2010年开始政府连续启动五大新区建设，主动承接东部地区制造业转移原马鞍山市域范围2011年8月22日，安徽省政府宣布撤销地级巢湖市；巢湖市被一拆为三，分别并入合肥、芜湖、马鞍山三市；原巢湖市含山县、和县（不含沈巷镇）划归马鞍山市管辖马鞍山五大新区名称成立时间新区产业规划新区性质示范园区2010年坚持以打造战略性新兴产业开发区为统揽，主攻新能源、高端装备制造、高端电子信息、现代物流四大主导产业产业新区秀山新区2010年重点发展软件及服务外包、商业综合、商务休闲、总部基地等第三产业的绿色生态的人居新区居住新区滨江新区2010年具备居住、商务、旅游、文化等综合功能，大力发展旅游业，建设成为华东地区的旅游目的地之一居住新区博望新区2011年“中国刃模具第一镇”、“中国剪板折机床第一镇”、“中国机电产品出口共建基地”、“省优质剪折机床暨刃模具生产示范区”和省“高新技术产业基地”产业新区郑蒲港区2012年现代临港物流区，现代临港工业区，产城一体主城区，打造临港工业制造基地产业新区产业转移示范园临港产业园区加工制造型企业——从近年招商引资项目来看，中国一重、数字硅谷等加工制造型企业相继签约进驻，未来产业依旧以工业制造为主图：马鞍山固定资产投资额及增长率数据来源：马鞍山市历年统计公报表：马鞍山近年招商引资情况项目名称签约时间投资内容投资额推进情况东风小康2010年10万辆东风小康微车生产基地总投资约10.17亿元,投产后可实现年销售收入50亿元尚未开工西安开米2010年40万吨绿色环保型洗涤剂产业化项目总投资约17亿元，建成后年销售收入可望超过60亿元2011年11月开工建设中国一重2011年年产90台的高端重型机床研发制造基地总投资13.9亿元2012年1月开工建设数字硅谷2011年手机设计研发、手机生产制造总规划占地2340亩，总投资100亿元2012年3月开工奠基晋西车轴2011年中高端轮轴生产基地投资总额12亿元2012年6月开工建设西班牙艾科洛2011年4.5兆瓦风电齿轮箱项目总投资13亿元人民币,年产值将达到20亿元——宁申集团——丙烯晴项目投资30亿，建成后年产值50亿元2011年9月达成协议信息来源：马鞍山市政府网站马鞍山自从2010年启动五大新区建设以来，固定资产投资急速上升，近3年保持35%以上的增长率生产制造马鞍山工业基础雄厚，加工制造业发达；城市未来发展承接东部制造业转移，依旧以加工制造为主，其工业化以及生产制造企业基础将进一步加强马鞍山工业化程度高，第二产业比重高达70%，工业占据城市经济绝对地位形成钢铁产业、刀具/刃具/机场产业、汽车（重卡）制造产业三大优势产业，具有产地优势未来城市定位为单一工业化城市，其工业化以及生产制造企业基础将进一步加强关键词：工业型城市定位、产地优势、加工制造业1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位城市平台研究城市产业研究专业市场分类市场类型——专业市场按照供销模式和辐射范围进行划分，主要分为产地型市场、集散地市场、销地型市场三类产地型市场集散地型市场销地型市场概念定义区域生产企业达到一定数量、规模；生产企业生产的商品类型相同或属性相似；上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心商品从生产地向消费地运动路线的必经之路形成基础典型案例商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场；市场主要作为发挥商品集散作用的中转地；产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求；受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场；武汉汉正街、重庆朝天门义乌小商品城、柯桥轻纺城专业市场类别市场特征产地型专业市场1集散型专业市场2销地型专业市场3辐射范围：全国市场经营模式：批发为主核心要素：产地优势辐射范围：周边省市经营模式：销售为主兼顾零售核心要素：交通辐射范围：市场周边区域，满足本地需求为主经营模式：零售为主核心条件：市场需求市场特征——其中产地型市场凭借产地优势可辐射全国市场，以批发为主；集散型市场主要辐射区域性市场，以批发为主兼有零售；销地型市场则满足内生需求，多零售至终端客户马鞍山由于城市经济腹地有限，且面临同城挤压分流客群，以销地型市场为主，但依靠钢铁、载货汽车等产地优势，具备发展产地型市场的机遇专业市场模式帅选产地型市场集散型市场销地型市场市场基础由于产地型专业市场集聚长三角，马鞍山及周边区域处于辐射范围内，客群被其分流若发展以批发为主的集散型专业市场其经济腹地将受到严重挤压、马鞍山城市等级低，经济腹地有限，受到南京、芜湖等周边城市挤压，不具备发展集散型市场的腹地同时物流中转成本优势不突出马鞍山市专业市场业态方向产地型市场销地型市场马鞍山专业市场分类以马钢为源头的钢材市场华菱产业链形成的载货汽车市场博望刀模具产地专业市场五金机电市场载货汽车市场农机市场工程机械市场乘用车市场家居建材市场刀模具属于五金机电品类，其产地型市场机会将在五金机电市场中分析；华菱汽车产地型市场机会将在载货汽车市场中进行分析；先重点对销地型专业市场发展可行性进行初步筛选专业市场业态研判模型评判维度维度含义市场整体容量市场整体容量规模是否能够支撑该类专业市场的发展；城市发展挤出机会目前市场所在区位是否面临租金高昂、物流不便、城市拆迁等因素对市场产生挤出效应，迫使其往城市外延区域发展。目前市场发展集聚性专业市场内在经营模式是否需要聚集性市场承载其发展，目前市场是否满足其聚集性要求；经销商自身发展需求满足度现有市场产品形态、经营平台、配套服务等能否满足经销商自身发展需求；市场竞争饱和度专业市场是否已被整合，其竞争激烈程度如何，市场是否有竞争空间；盈利能力市场盈利能力能否满足项目开发目标，专业市场业态研判结果——通过六个维度的初步筛选，五金机电、载货汽车、工程机械是相对具有可能的发展方向专业市场类别市场整体容量城市发展挤出机会目前市场发展集聚性经销商自身发展需求满足度市场竞争饱和度盈利能力综合评定农机市场☆★★☆★★★★★★五金机电市场★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★载货汽车市场★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★工程机械市场★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★家居建材市场★★★★★☆★★★☆☆★★★★★★☆乘用车市场★★★★★★★☆★☆★★★☆评分说明：5星为最优，4星为优，3星为一般，2星为较差，1星为差；实星为1分，空心为0.5分具体分析过程详见附件1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位载货汽车市场工程机械市场五金机电市场机会1—聚集性需求机会—载货汽车市场零散分布在汽车城及周边，办公、展场、维修、配件相对分离，尚没有专业的载货汽车市场汽车城、汽博城为乘用车市场，市场没有专业的载货汽车市场载货汽车商家分布载货汽车市场：目前马鞍山尚无聚集的载货汽车市场，零散分布在汽车城及周边汽车城市场状态：市场条件落后，不能满足需求，办公、展场、维修、配件分离汽车城市场现状汽车城零散分布商铺无展示空间，展示与办公分离，需要设置标示牌市场展场不足，卡车停在室内或人行道上机会2—商户需求未满足—汽车城作为乘用车市场，汽博城定位为汽车后市场，在场地、服务平台等方面均不能满足载货汽车需求汽车城汽博城需求未满足马鞍山汽车城坐落于市经济技术开发区，占地380亩；是集汽车展示、检测于一体马鞍山最早的乘用车市场汽博城紧临汽车城，定位为一站式汽车后市场旗舰综合体项目已签约海马汽车、日产汽车等汽车及汽配商家，载货汽车商家很少购买其商铺场地限制：展示空间不足，办公展示分离等问题服务缺失：汽车城缺少专门针对载货汽车的市场管理平台、宣传推广机制等服务乘用车市场汽车后市场场地、管理、服务未满足机会3—市场规模增大—载货汽车总代理权限下沉至市级单位，马鞍山具有与合肥、芜湖相等的市场地位；2010年和县、含山县并入马鞍山，代理权限扩大，整体市场需求扩大马鞍山市总代理厂商购买者购买者购买者购买者图：安徽载货汽车代理制度信息来源：重庆中原实地调研合肥市总代理芜湖市总代理其它市总代理区划调整市场层级2010年和县、含山县两县代理权限并入马鞍山市马鞍山载货汽车市场整体需求扩大与工程机械以省级为总代理单位不同，载货汽车总代理权是以市为单位，马鞍山具有与合肥、芜湖相等的市场地位2010年安徽省“三分巢湖”，和县、含县并入马鞍山市马鞍山代理权限范围扩大，市场需求扩大原马鞍山市域范围代理权限扩大，市场需求增加市场具有对聚集性需求的需要，现有汽车城市场为能满足需求且整体市场规模扩大，马鞍山载货汽车市场具有极强的整合机会目前载货汽车零散分布在汽车城及周边，办公、展场、维修、配件相对分离，尚没有专业的载货汽车市场马鞍山载货汽车市场代理权限扩大，市场需求扩大，具有整合机会关键词：聚集性需求、需求未满足、市场规模扩大下面，中原就市场具体整合策略细化分析！商家类别——马鞍山属于重卡主导型市场，2011年重卡年销量约700台，占据整体市场的60%；制造企业、工程和矿山对重卡需求量大，重卡市场需要优先整合马鞍山载货汽车市场信息一览商家名称代理级别代理品牌年销量（辆）华辉汽车马市总代理华菱重卡250~300华重汽车皖南总代理中国重汽100继德汽车马市总经销江淮汽车80润达汽车一级代理福田欧曼70大升汽车皖南总代理东风商用车70三江汽车马市总代理陕汽重卡50中马汽贸二级经销商北奔重卡、红岩50瑞恒物资马市总经销江淮汽车100鼎盛汽车马市总代理江淮工程车100万方汽贸马市总代理东风汽车//二级经销商福田汽车/

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/二级经销商黑豹汽车/

/二级经销商东风汽车/

数据来源：重庆中原实地调研载货汽车市场格局重卡中卡轻卡市场格局：2011年载货汽车总销量约为1200量左右，其中重卡销量达700辆，接近总销量的60%，中卡约400台，轻卡月100台，是重卡主导型市场市场容量：总销售单位约18家，其中重卡、中卡均为7家，轻卡4家，中重卡商家占据市场主力代理层级：重卡区域总代理、市级总代理比重高达85%，中卡总代理比重约40%，轻卡以二级经销商为主，重卡市场化层级最高马鞍山城市工业发达，市场上重卡买的最好，矿山运输、土方运输用的最多，重卡、轻卡在马鞍山市场份额很小各品牌卡车在马鞍山的客户对象相对来说比较集中，尤其是重卡，集中在马鞍山钢铁公司、中国十七冶等大、中型国企以及几家建筑单位商家访谈：中国重汽何总商家需求——各品类商家对物业的需求有所差异，华菱重卡、中国一重等大型重卡商家具有建设4S形象店的需求，而其它商家则以2S店需求为主省内品牌华菱重卡、联合重卡以及中国一重等其它大型重卡品牌具有建设4S店的需求其它载货汽车品牌及二级经销商则以2S店需求为主不同品类、不同品牌的商家对物业的需求具有差异市场驱动行业升级品牌商家：解放、东风、红岩等10大重卡品牌已经全部布局马鞍山，未来市场品牌增长空间有限商家格局：近几年，马鞍山地方政府大力扶持华菱汽车，华菱重卡销量迅速攀升，其他品牌的生存空间受到挤压，华菱重卡、江淮格尔发、联合重卡等安徽省内品牌重卡将成为市场主导品牌中/轻卡市场：市场占有率低，市场需求量少，未来格局不会产生太大变化服务升级：随着产品利润的逐渐摊薄，售后服务已成为汽车产业链中最稳定的利润源，随着产品同质化的加剧，服务的差异化将是企业竞争的破题之术4S店建设：4S店是卡车企业展示自身形象以及提供更好服务的重要方式之一，马鞍山市场大型重卡企业具备建设4S店的需求和能力承建能力：重型卡车的赢利性较好，而中型卡车和轻型卡车的赢利性较低，4S店建设受到束缚中原实地走访，华菱重卡、中国一重两家大型商家具有近期建设4S店的需求江淮格尔发、陕汽重卡等具有建设4S店的需求，但不具备建设4S店的实力其它重卡品牌及中/轻卡品牌仅具有2S店的需求4S店商家用地需求面积大，但承租能力低，华菱倾向于购地自建，中国重汽偏向于租赁4S店；2S店需求办公面积100~200㎡，需要能够摆放至少3台样机的展场空间4S店需求分析2S店需求分析品牌占地面积用地需求承受价格合作意愿华菱重卡30亩工业用地15万/亩购地自建中国重汽10~15亩工业用地15万/亩租赁4S店我们很早就想建设4S店，但一直难不到合适的土地；政府给的花山工业园的工业用地15万/亩，位置太偏；我们需求面积至少10亩，跟你们合作的话我比较倾向于你们建好后租赁华菱重卡访谈一直想做4S店，在考察经济开发区周边地块，需求30亩左右；政府留有50亩土地，价格20万/亩，但一直没有用地指标；跟你们可以是开放式的合作，地价15万/亩比较合适中国重汽访谈品牌办公需求展场需求4S店需求江淮格尔发100㎡三台样车重卡/资金不够江淮工程车150~200㎡400~500㎡中卡/无需求办公面积100㎡就够了，展场要能拜访3台样车；4S店谁都想要，但我们资金实力不够江淮格尔发访谈中卡一般销售量要达到500台才有能力建设4S店，马鞍山基本没有这种商家办公面积无所谓，可以做成一楼5m，挑高部分做办公，下面做展示；二楼3m，用作员工宿舍；展场面积400-500㎡江淮工程车访谈关联性业态——同时具有整合配件市场和维修服务构建载货汽车完整产业链的机会，但特约维修站承租能力低，主要考虑整合载货汽车配件市场具有整合载货汽车配件市场的机会完整产业链整合机会汽车配件：配件商家主要集中于205国道，50~60家规模，205国道拆迁被迫搬迁机遇特约维修店：中国重汽、东风、江淮等商家具有联合建设特约维修站的需求项目产品形态单体面积承租能力招商促进配件商铺/门面120~200㎡30-40元/㎡/月商铺易于销售维修大棚式用房≥5亩1~2万/亩/年多厂家合作，整合困难中国重汽何总：我在采石租有5亩地做的维修站，租金1万元/亩；马鞍山太小，建特约维修站一个商家吃不饱，需要联合所有的商家才行江淮鼎盛朱总：可以考虑拿一部分做成维修车间（5亩左右），可以分别租给多个商家，几个商家一家要3个维修车位，方便进行售后临河配件周总：马鞍山汽车配件总体有五六十家，我们门店150㎡，租金30元/㎡/月市场访谈整合可行性评判必要性租金特约维修站配件载货汽车配件优先整合重卡市场，重点把握华菱重卡、中国重汽4S店建设机会，同时整合载货汽车配件市场，构建完整产业链专业市场马鞍山属于重卡需求型市场，重卡作为本项目的优先整合品类华菱重卡、中国重卡等大型商家具有建设4S形象店的需求，其它商家需求以2S店为主完整产业链整合机会主要为整合载货汽车配件市场关键词：重卡型市场、4S店需求、完整产业链机会1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位载货汽车市场工程机械市场五金机电市场机会1—市场空白—马鞍山尚无成熟市场，各商家零散分布，初步形成汽车城、205国道、葛羊路、江东大道四大相对聚集性市场；多数商家具有搬迁经历，具有对专业性聚集市场的潜在需求本案柳工徐工中方机械长城重工汽车城山重建机厦工205国道小松沃尔沃斗山三一神钢葛羊路江东大道三一重工朱总：08年进入马鞍山时办公地点在当涂县，那个地方只有我们一家，所以就搬过来了，搬来的时候这里（葛羊路）已经有斗山在，后来神钢也来了三一重工斗山负责人：找房子主要是我负责，我们03年在采石，07年搬到慈湖，09年搬到这里（葛羊路）；斗山在安庆农机园，如果你们市场建好了，还是会考虑的斗山中国市场现状：马鞍山没有专业的工程机械市场，也没有成熟的自发聚集性市场，10多个商家仍然零散分布；初步形成了汽车城、205国道、葛羊路、江东大道四大萌芽状态聚集性市场市场发展：多数商家经营场地不稳定，具有多次搬迁经历，市场的相对聚集性是其选址的主要指标之一工程机械市场聚集性分析工程机械选址要求低，交通便捷的城市远郊地区就能够满足其需求；因此，工程机械可作为市场起步期促进市场成熟的先锋业态。机会2—区域抗性低—选址要求低，对项目现阶段区域相对偏远抗性低；可作为促进市场起步业态，为市场带来人气，加速市场成熟选址要求不高，对区域抗性低选址条件促进作用斗山负责人：我们选址要求是临马路就行，必须是临街的商铺，因为我们会一楼商铺要放配件三一重工：选址条件是不能离城市太远，在城市近郊就行，因为我们经常要上门维修，离城市太远了不方便交通便捷城市远郊斗山门店选址于城市远郊安置房小区内街门面目前本项目位置相对偏远，五金机电商家具有一定的抗性，但工程机械商家对区域的要求不高，便于招商引进工程机械商家相对对市场成熟度的依赖更低，因此可以作为最先进驻市场的业态，给市场带来人气，促进市场发展成熟容易引进市场成熟可以最先进驻，为市场带来人气机会3—产品升级—除少数商家自购物业以外，其他均为租用临街商铺，受规划及物业形象限制缺少展场空间，具有产品更新的需求工程机械产品更新需求代表品牌物业需求中方机械徐工集团小松中国无需求三一重工神钢建机斗山中国日立建机卡特彼勒中联中科沃尔沃山重建机广西柳工1、展场需求：50㎡2、住宿需求：顶层做宿舍3、楼层需求：三层结构，一二层办公，三层居住4、物业需求：安全保障5、面积需求：办公+住宿，200㎡，展场50㎡购买物业，无物业需求租赁物业，产品更新需求购买物业徐工集团中方机械小松中国租赁物业分公司、办事处及二级经销商具有物业更新的需求日本神钢厦工机械我们租了楼上的住房作为员工宿舍，你们市场最好是三层结构，一二楼办公，三楼作为宿舍，总共200平米就够了——三一马鞍山分公司朱总我们没有展场，样机要去芜湖看；最好能有展场，能放三台样机（约50㎡），物业管理要好，避免别人破坏机器——斗山负责人商家访谈机会4—服务升级—商家经营活动产生对金融、物流、酒店等服务配套的需求，本项目能够为其提供便捷性服务配套便捷性需求金融服务物流运输餐饮娱乐酒店展销金融服务的需求金融便捷性：工程机械单台售价在30~60万每台，购买方式以银行贷款按揭为主，产生对银行等金融服务的需求三一重工朱总：马鞍山物流不集中，不是很好，几乎每天总公司都要给我们发配件工程机械商家每年至少进行两次市场推广活动市场推广活动产生对酒店以及餐饮设施的需求1物流运输的需求2酒店餐饮的需求3工程机械商家日常经营，具有对金融、物流、餐饮、酒店等市场配套的便捷性需求昊昇四大业态之一机会5—业态关联性—工程机械作为昊昇四大传统业态之一具有运营管理的优势，同时与载货汽车客户重叠昊昇四大业态工程机械载货汽车五金机电农用机械作为昊昇四大传统业态之一，马鞍山工程机械市场存在整合的必要性工程机械是昊昇三农产业地产四大主力业态之一昊昇具有整合工程机械市场的经验以及运营管理能力马鞍山工程机械与载货汽车均服务于矿山开采和城市建设与载货汽车具有相同的业务对象，业态关联性强马鞍山市场存在整合的可能性，具有市场机会工程机械市场丰富市场业态构成，更加复合多元1与载货汽车联动性强2丰富市场业态构成3工程机械市场尚属空白，具有产品和服务升级的市场机会，且对区域的抗性低，市场具有整合机会马鞍山尚无专业的工程机械专业市场，现有商家具有相对聚集的需求、选址要求低且多数商家为租赁物业，具有产品和服务升级的需求工程机械商家对区域抗性低，选址要求不高；与载货汽车具有相同的客户基础，存在整合现有市场的机会关键词：市场空白、区域抗性低、产品/服务升级、关联性业态机会下面，中原就市场具体整合策略细化分析！商家类别——目前马鞍山工程机械市场总共有16家销售单位，分公司/办事处占据10家，是以总代理下设分公司/办事处为主的区域性市场马鞍山工程机械市场商家一览表之代理级别分析品牌经销商名称代理级别主品牌山东临工/三一起重机马鞍山市中方工程机械有限责任公司皖南总代理山东临工、三一汽车起重机徐工集团马鞍山徐工皖南总代理徐工挖掘机、装载机、汽车吊等马鞍山格瑞德安徽格瑞德机械制造有限公司厂家直销格瑞德挖掘机三一重工合肥湘元工程机械有限公司分公司/办事处三一液压挖掘机神钢建机安徽南亚工程机械有限公司分公司/办事处神钢（日本）斗山中国芜湖斗山大宇挖掘机专业代理商分公司/办事处斗山小松中国安徽小松工程机械有限公司分公司/办事处小松挖掘机、装载机、推土机、叉车、矿山自卸车、破碎锤日立建机合肥中建工程机械有限责任公司分公司/办事处日立卡特彼勒利星行机械公司分公司/办事处卡特中联重科/分公司/办事处中联沃尔沃/分公司/办事处沃尔沃山重建机安徽山重机械设备有限公司分公司/办事处山重建机中国龙工马鞍山龙工装载机/铲车分公司/办事处龙工装载机、龙工挖掘机、龙工叉车沃得重工/长城重工马鞍山市宏森贸易有限公司二级经销商沃得重工、长城重工厦工股份厦工机械厦宇公司马鞍山总代理二级经销商厦工广西柳工马鞍山润盛柳工机械商贸有限公司二级经销商柳工装载机系列、叉车系列数据来源：重庆中原实地调研皖南总代理分公司/办事处二级经销商经营模式——安徽工程机械市场省级总代理、区域性总代理主要布局合肥、芜湖两市，马鞍山以分公司、办事处、二级经销商为主，处于市场第三层级，不具备对外辐射能力省级总代理市级分公司生产厂家区域总代理厂家直销二级经销商市级分公司二级经销商业务员购买者购买者购买者购买者购买者图：安徽省工程机械行业代理制度信息来源：重庆中原实地调研马鞍山市场层级图：安徽省工程机械市场格局合芜马宿宣黄池铜安六滁蚌阜毫淮省级代理合肥皖南代理芜湖巢市级分公司&二级经销商合肥主要为省级总代理和皖北总代理进驻，芜湖主要为皖南总代理，马鞍山等其他城市为总代理下设分公司/办事处或二级经销商合皖北代理合肥合芜马省级代理市场区域代理市场分公司/二级经销工程机械市场层级低，以行销模式为主的销售模式对专业市场的依赖度相对低，部分商家对新市场需求的动力不足行销模式：市场依赖度低动力不足：需求基本满足行销模式：业务员上门主动拜访客户而非客户自动上门的销售模式，是目前马鞍山工程机械市场的主力销售模式市场需求：现有销售模式对专业市场的依赖度低需求满足：基于目前行销模式对物业的需求低，现有社区底商已经基本满足商家需求动力不足：商家具有对专业市场的需求，但需求动力不足我们的销售模式是行销为主，销售员都在外面跑，客户上门购买的几乎没有每个经销商都有比较固定的客户，老客户带过来的新客户成交几率都很大，我们直接到总经销商那提货就行了——神钢马鞍山办事处范主任马鞍山建设专业市场也可以，我们在合肥的总部就在裕龙工程机械大市场——三一马鞍山分公司朱继峰总经理我们的办公室是总代理帮我们租赁的，光装修费用都花了几十万，搬迁的可能性不大——神钢马鞍山办事处范主任市场容量——工程机械市场整体商家数量在20家以内，挖掘机、装载机两大主力产品年销量总和小于1000台图：2011年马鞍山品牌商家挖掘机销量（台）数据来源：中原实地访谈，为约数2011年市场总销量约500台图：2011年马鞍山品牌商家装载机销量（台）数据来源：中原实地访谈，为约数马鞍山市场挖掘机总销量在500台左右；三一挖掘机年销售量在100台左右，总销售额约2000万，其它销量较好的还有斗山、日立、小松——三一挖掘机马鞍山分公司总经理朱继峰2011年市场总销量约400台马鞍山装载机市场与挖掘机销量相差不大，年销售量在400台左右；徐工装载机、柳工装载机市场占有率最高——原马鞍山中方机械销售主管孙杰未来容量——马鞍山工程机械市场表现为对挖掘机和装载机的单一性需求，主要用于城市建设和矿山开采，未来需求结构不会有太大改善马鞍山工程机械主力产品分析代理品牌主产品辅产品山东临工/三一起重机临工挖掘机起重机、叉车等徐工集团徐工装载机、汽车吊挖掘机、压路机等马鞍山格瑞德挖掘机、装载机破碎锤三一重工三一挖掘机日本MKB破碎锤斗山中国斗山挖掘机装载机神钢建机神钢挖掘机成工装载机小松中国小松挖掘机、装载机推土机、叉车等日立建机日立挖掘机/卡特彼勒卡特挖掘机/中联重科路面机械/沃尔沃沃尔沃挖掘机/山重建机山重挖掘机/中国龙工龙工装载机龙工挖掘机、叉车、压路机沃得重工/长城重工挖掘机/厦工股份挖掘机/广西柳工柳工装载机叉车数据来源：重庆中原实地调研马鞍山市场以挖掘机装载机需求为主力矿山需求：装载机城市建设：挖掘机需求单一：挖掘机/装载机马鞍山市场主要是买挖机，有10多家买挖机的，都是搞工程的买的多；最近几年装载机也买的比较好，向山矿山用的多——神钢马鞍山办事处主任范明星马鞍山是我国七大铁矿区之一，马钢是安徽最大的工业企业，矿山装载机需求两大马鞍山经开区、示范园区、郑蒲港区、秀山新区等城市建设对挖掘机需求量大目前，十一家本土品牌和六家国外品牌已经布局马鞍山，市场处于竞争饱和状态；预计未来仅有少量国外品牌及本土小众品牌进驻的可能性，整体市场格局已定，未来市场增长空间不足马鞍山工程机械进驻品牌分析品牌品牌归类代理起始时间山重建机国产2012年~今神钢建机日系2011年~今小松中国日系2011年~今三一重工国产2008年~今徐工集团国产2008年以前日立建机日系2008年以前卡特彼勒欧美2008年以前中联重科国产2008年以前沃尔沃欧美2008年以前厦工股份国产2008年以前中国龙工国产2008年以前马鞍山格瑞德国产2007年~今山东临工国产2005年~今斗山中国韩系2003年~今沃得重工/长城重工国产2003年~今广西柳工国产2000年~今数据来源：重庆中原实地调研马鞍山市场布局已趋饱和小松中国日立建机神钢建机住友中骏加藤斗山中国江苏现代现代京城日系韩系欧美系本土系科特彼勒沃尔沃利勃海尔阿特拉斯约翰迪尔三一重工中联重科徐工柳工山重建机山河智能工程机械主要品牌（标红为已进驻马市）国内品牌工程机械品牌都已经在马鞍山设点，目前市场竞争已经很激烈，去年有日系品牌有小松、斗山进驻马鞍山；预计未来新增品牌进驻数量有限，主要以国外品牌及国内小众品牌为主——三一重工马鞍山分公司总经理朱继峰关联性业态——工程机械配件市场集聚的205国道年内将拓宽，两旁商铺全部拆迁，经销商急需新市场容身，须紧抓这波需求快速获得市场205国道年内将拓宽工程机械配件205国道是马鞍山南北向主干道，目前为双向四车道；计划将对其左右拓宽7米，街道两旁沿街铺面将全部拆除；目前当涂段已开始施工，预计市内将于今年下半年动工；配件商家物业需求业态关联：工程机械配件属于工程机械关联性业态，全市形成40余家规模；承租能力：配件商家承租能力高，205国道租金水平达30元/平米/月产品需求：商铺需求，展示场地要求不高，易于销售。205国道润盛配件205国道路面拓宽我们做的比较大，办公面积要200㎡，展场100-200㎡；——

众力工程机械（配件）陶经理承租能力——工程机械整车经销商最高可承租能力在20元/月/平米，商家承租能力弱，对新市场租金水平存在一定抗性现有租金承受能力30~40元/月㎡18~20元/月㎡10~18元/月㎡第一层级：205国道工程机械配件市场第二层级：汽车城工程机械市场第三层级：葛羊路等其它工程机械市场预期租金承租能力目前在205国道租金在10万元/年，大概在200㎡（42元/平米）；新市场办公租金在30元/㎡，展场在15元/㎡比较合适；需求办公面积200㎡，展场100-200㎡——众力工程机械陶经龙配件商家我们租了3个门面200平米，租金4万每年（16.7元/平米/月）；你们市场建好后还是可以考虑的，但是租金不能太高我们也去汽车城看过，商铺位置不好租金也很高，尤其是他们水电气超贵——斗山负责人工程机械商家市场未来增长空间不足，承租能力低，进驻市场动力相对不足，可以作为争取性业态引进马鞍山工程机械市场规模有限，市场容量不足，市场竞争处于饱和状态，未来增长空间不足马鞍山工程机械市场层级低，以行销为主的销售模式对场地的需求低，承租能力低，进入市场动力不足，是具有可引导性和可争取的市场关键词：饱和性竞争、需求动力弱、关联性业态下面，中原就具体操作策略分析！操作策略1：结合“先主后次”、“利润优先”策略，中原建议选取分公司办事处、二级经销商等市场主力商家以及承租力较强的配件商家两类重点引进“先主后次”策略“利润优先”策略本专业市场主力引进分公司/办事处/二级经销商等市场主力商家以及承租力较强的配件商家总代理级：大型商家第一层级：市场主力商家，优先引进分公司级：主力商家关联性级：配件商家第二层及：市场关联商家，重点引进第三层及：市场大型商家，自购物业，放弃引进需求满足：大型商家第一层级：市场配件商家，承租力强，优先引进承租力强：配件商家承租力弱：主力商家第二层及：主力商家承租力弱，重点考虑第三层及：市场大型商家，自购物业，放弃引进操作策略2：根据“形象优先”、“先易后难”策略，需全力引进三一、日立等本地品牌商家，形成工程机械专业市场气候，同时抓住205国道升级改造机遇，及时抓住205国道被迫搬迁的配件商家形象优先先易后难工程机械市场首先需要形成气候，重点引进三一、神钢、日立等全市品牌商家树立本专业市场在马鞍山工程机械市场绝对的领导地位三一挖掘机神钢挖掘机205国道计划将对其左右拓宽7米，街道两旁沿街铺面将全部拆除；205国道工程机械配件商家急需搬迁目前当涂段已开始施工，预计市内将于今年下半年动工道路拓宽奠基仪式树立起在马鞍山工程机械市场的绝对领导地位1、项目专业市场业态研判2、项目可行业态市场研究3、专业市场发展战略及定位载货汽车市场工程机械市场五金机电市场机会1—市场空缺—马鞍山五金机电市场自发集中在红旗路北段沿线，目前尚无开发商对其进行整合，而且由于市场拓展空间不足，部分商家被迫挤出到周边区域生存红旗北路花山路图：五金机电市场区位外溢区域红旗北路尚未形成专业性五金机电市场区位：马鞍山五金机电市场集中分布在红旗路北段沿线；市场状态：沿火车站自发形成，商家租赁或购买底商，缺失统一运营管理，目前也尚无开发商对其进行整合；拓展空间不足，商家被迫外溢沿红旗北路纵向发展，两侧铺面已全部租赁完，部分商家被迫外溢到周边区域生存。机会2—市场升级—商户自发租赁底商形成，缺乏统一运营管理平台，致使市场层级难以进一步提高，商家发展受到限制，市场需求通过发展平台的提升，提高持续经营能力和影响力运营推广物流仓储市场服务市场发展平台由于市场自发形成，缺乏更高层面的发展平台，致使市场层级难以提高，商家发展受到限制访谈：马鞍山还是缺个专业性的五金机电市场，其他城市都有，如果能够聚集在一起更好，能够给商家带来更多的服务和生意。——中正机电访谈：目前铺面不足，仓储物流不便，大型器件到南京拿货，因为量少不能到厂家直接拿货，再次经营面积有限，场地不足。——江淮机电底商铺面道路狭窄机会3—市场规模大—市场形成约20年，商家规模已发展到200-250家，是城市除汽车、家居建材外，规模最大的专业市场，其规模能够对项目发展起到支撑作用五金机电市场规模大红旗北路约有经销商150家；另全市零散分布的经销商约有50-100家；整体规模达到200-250家；五金机电市场规模是马鞍山除汽车、家居建材外，规模最大的专业市场；五金机电市场经营稳定马鞍山五金机电市场形成于90年代，已有约20年历史，市场发展平稳，商家经营稳定；市场内商户多数已经营十年以上。马鞍山五金机电市场规模大，商家经营稳定访谈：五金机电市场形成于90年，当时红旗北路市场只有三个五金机电商家；是逐步发展壮大起来的，目前市场发展稳定，多数商家都经营了10几年。—国能电力设备王高润机会4—盈利能力强—五金机电市场作为四大业态中的优质产品，具有高承租能力，提升容积率且易于变现的优势，马鞍山五金机电市场主力租金能够达到50-60元/㎡，远高于工程机械、载货汽车承租能力强123提升容积率，最大化地块价值铺面面积小购买门槛低，易于变现1火车站与汽车站附近月租金水平可达60-80元/㎡，花山路和红旗路北段月租金水平在40-50元/㎡。月租金主力集中在50-60元/㎡。工程机械、载货汽车租金均在20元/㎡左右。2五金机电商铺一般在2-3层，能够提高地块容积率，最大化地块价值。3目前马鞍山五金机电商铺主力经营面积在60-100，大中型经销商在100-300㎡；铺面面积较小，且易于分割销售，回现能力强。五金机电市场经济性五金机电市场机会总结马鞍山五金机电市场自发形成，目前尚未有市场进行成功整合，由于缺乏统一经营管理，市场层级低，拓展空间不足，商家发展受到限制，市场存在整合机会；另外市场规模大，盈利能力突出，对开发目标的实现能够起到支撑作用，是必须进行整合的市场；但市场整合存在哪些难点，该如何整合市场，能够整合多大规模是发展面临的问题，我们将通过对市场生存状态的进一步分析来找到方向关键词：市场空白、升级需求、市场规模大、盈利能力强产品类别——五金机电市场因马钢而生，是面向马钢及其附属企业以及配套企业为主的销地型零售市场，其供应产品以通用机电、电子电工、通用配件等工业用五金机电产品为主力核心需求客群马钢钢铁生产企业马钢附属企业马钢配套企业以机床、刀具为主的马鞍山其他制造企业采矿企业建筑企业重要需求客群马鞍山五金机电产品类别及需求客群产品类别五金机电市场经销产品以工业用五金机电产品为绝对主力；产品类别涵盖通用机电、电工、通用配件、五金工具、五金材料五大门类。购买客群市场因马钢而生，马钢及其附属企业和配套企业是核心购买客群；另外采矿企业、建筑企业、中小制造企业也有一定需求。访谈：马鞍山做工业电器的商家大约有20家，都是做马钢下面的分公司，马钢的业务每年大家瓜分了，独家买卖，利润空间较高，产品质量也具有保障。——安徽国能电力设备公司王高润访谈：整个市场都是因为马钢兴起的，7、80%的商家都是做马钢或者马钢下属企业的生意，但是大订单都是全国采购，我们做的是零星小额订单。——气动液压公司

蒋斌凯经营模式——以零售为主的销地型市场，市场层级低，导致产品成本过高且品类不齐，难以满足企业低成本一站式采购需求，竞争力缺乏销地型零售市场面临中转型批发市场竞争产品成本过高，价格竞争无优势产品品类不齐，需求被迫外流渠道成本：市场处于渠道终端，由于经销商销量小，与厂商和总经销商议价能力弱，致使产品价格高于南京、芜湖；物流成本：大型物流企业较少，产品物流量小，致使单位物流成本过高。生产厂家区域总经销商分销商制造企业南京、芜湖马鞍山作为销地型零售市场，由于市场规模有限；部分非常用产品储货量不足，制造企业难以一次性采购到所需产品，使其更倾向于到货源充足的南京、芜湖进行采购。访谈：马鞍山物流不发达，物流成本比南京高，也导致马鞍山价格贵，而且销量少，单个产品必须多赚钱才能维持盈利。南京就可以薄利多销；—军秋商行陈军秋访谈：之前也做批发，但现在基本不做，现在像个杂货铺，每种都不会备有太多货；有些货品需要去南京调货，一般要一两天，企业等不及就到南京去买了。——金桥机电吴经理市场分流市场需求——城市产业结构单一，五金机电市场发展高度依赖钢铁产业，存在需求天花板，由于马钢近年的萎靡不振且城市产业转型尚处起步期，导致产业需求面临断层，市场进入饱和期1995年2000年2005年2008年2012年时间商家规模钢铁工业增加值占总体工业增加值比重变化情况市场起步期市场快速发展期市场饱和期标志特征90年代，马钢重组上市；建成我国第一条热轧H型钢生产线；满足马钢需求的五金机电市场开始起步发展，形成小规模聚集；2000年后，马钢工业增加值占全市GDP30%强，加上间接经济贡献，占到全市经济半壁江山；五金机电市场快速发展，市场需求繁荣，形成现有规模；钢铁行业疲软，马钢持续亏损；2010年马鞍山开始五大新区建设，多元化产业发展，但尚处起步期；五金机电需求萎缩，市场低迷作为销地型市场，自身辐射腹地有限，并且北靠南京，南邻芜湖的地理格局使其被分流了40-50%的市场需求，商家生存发展环境恶劣南京五金市场分流客群南京银桥市场：由润泰、普迪、朗驰三家大型五金机电市场组成；总经营面积超过40万方；由于物流便利，采购成本低，马鞍山企业大宗采购流向南京市场。芜湖五金机电市场分流当涂、博望客群芜湖五金机电市场主要分布在城市北面的长江市场园和商品交易博览城；整体规模是马鞍山市场的7-8倍。由于芜湖在地理位置上靠近当涂，能够就近吸附部分当涂制造企业；访谈：马钢都是别人上门推销，需要走关系；现在很多博望、当涂的中小型企业也都到南京、芜湖拿货，不会在马鞍山拿货；整体市场很难做。——瓦房店轴承公司张佃猛访谈：整个马鞍山的五金机电市场份额被南京芜湖分流了40-50%；——金桥机电吴经理访谈：马鞍山市场需求外流50%，当涂和博望都不会在马鞍山买，都会去南京和芜湖购买，马鞍山五金机电市场在萎缩——军秋商行陈军秋马鞍山市场辐射力正是因为市场面临需求结构单一、市场分流严重等困境，如不改善现有市场经营模式、辐射范围，则市场整合难度大马鞍山五金机电市场目前面临需求结构单一，市场层级低，辐射能力有限，需求大量外溢的困局，这是商家安于现状，市场难有突破发展的核心因素；项目要整合五金机电市场必须找到驱动力改变现有生存状态，提升市场影响力，拓宽市场需求，夺回被竞争分流的市场份额，为商家提供成长壮大的发展平台，让其认识到专业市场将带给他更庞大的客群资源和生存空间下面就市场整合难度进行分析！关键词：单一需求、销地型市场、需求天花板、市场分离五金机电市场在现有生存状态下，已处于饱和状态，若按照现有发展模式，市场规模难有进一步扩大的空间五金机电市场生存状态因马钢而生，需求结构单一，产业需求面临断层；以零售为主的销地型市场，市场竞争力弱；自身腹地有限，并且被南京、芜湖分流40-50%的客源；按照现有发展模式，市场规模难有进一步扩大的空间原因1—商家外拓动力不足—作为销地型零售市场，目前已处饱和发展状态，经销商普遍认为市场难有膨胀式发展，市场现状已经能够基本满足其经营需求，外在拓展动力不足以小额多次的零售采购为主，市场区位能够获得大量客流量处于老城花山区，紧邻火车站和汽车站，能够获得大量人流，；以零售为主，单笔采购金额低，需要大量客群形成量。虽然区域道路拥挤，交通条件不甚方便，但由于单次发货量小，对大型物流需求不强，个体运输户已能满足需求。区域物流条件已基本满足其需求作为销地型零售市场，目前市场现状已经能够满足经销商经营需求。访谈：目前物流主要通过汽车站发货、私人运输队、有些商家自己有车也在发货；这块做了这么多年，运输、商铺都觉得不错，没什么不满意的；—安徽国能电力王高润访谈：不是很看好建专业市场，马鞍山市场规模容纳不下，现在的市场多数不会考虑搬迁。—上海沪工焊机张宇原因2—市场关系稳定—市场已形成近20年，经营关系稳定，客户已形成购买黏性，并且30-40%商家已自购店铺，分流难度较大红旗路花山路火车站汽车站多数购买商铺部分购买商铺边缘区域租赁为主市场产权关系稳定商铺产权情况分布市场已形成接近20年，市场经营关系稳定，部分商家已购买店铺。自购商铺：占比30-40%；代表商家：上海沪工、金桥机电、瓦房店轴承；租赁商铺：占比60-70%；代表商家：耐斯气动液压商行、军秋商行、金华五金机电、宇华起重设备访谈：我们商铺都是买的，这面的商铺多数都是自己购买的，所以一般都不会主动去搬，这个市场也形成了10几年了，商气已经形成了。政府这面也没有说有搬迁的规划。——义民机电刘总访谈：我们之前在火车站附近，后来由于场地太小，就买了现在的门面，有1000㎡；02年就买了，现在这条街很多商家都购买了门店。——金桥机电吴经理访谈：肯定不会考虑其他地方，外贸大厦周边很多店铺都是商家买了的。——上海沪工张勇市场访谈失败案例——在现有市场内外因拓展动力不足的情况下，未改变市场层级和经营模式，单纯希望吸附商户位移形成五金机电市场的方式已多次宣告失败江海机电市场依维柯车站机电市场基本概况发展状况位于火车站雅兰广场旁，租赁两层底商改造为五金机电专业市场出租总体量约3000㎡商户全部离场，目前转租作为副食品批发和咖啡店；位于红旗北路，将车站改造为机电市场；总体量约4000㎡临街铺面出租给五金机电商户；内街铺面无商家入驻，目前用作仓储。南方嘉园位于江东大道，远离红旗北路五金机电市场；总体量约8万方；曾到红旗北路五金机电市场招商，希望吸附部分商户入驻；未有商户进入，目前发展为建材市场。现状展示结合城市平台和产业分析，本项目做大做强五金机电市场方向需寻找新的驱动力；中原认为具有引进外地商家资源以及导入产地型市场两大突破点；升级现有市场模式，扩大市场辐射范围形成影响力！发展方向1—引入外地商家资源，整合本地商家合肥芜湖南京马鞍山溧水交通方式交通工具主要路线连接城市南北纵向交通铁路宁铜铁路皖南、华东公路宁芜高速公路、205国道南京、芜湖东西横向交通拓展公路马鞍山长江大桥合肥、皖北公路马巢高速杭州、上海公路溧马高速杭州、常州图：马鞍山未来辐射格局城市辐射力增强引入外地商家资源撬动市场整合本地商家资源把握城市辐射力放大的机遇，引入外地商家资源撬动提升市场层级，拓宽市场需求，构建市场发展平台，并吸引整合本地商家资源。发展方向2:—导入产地型市场资源，整合本地商家资源马鞍山博望镇素有“中国刃具之乡”之美誉；已形成以机床、刃模具、筑路机械及配件三大优势产业为支柱的机械制造特色产业集群；其中刀具刃具300余家、模具、机床100约家。博望镇将打造为“全国刀模具、机床生产销售集散中心”和“全省优质机床产品生产基地”；博望—中国刀具刃具机床知名产地整合城市产业导入产地型市场资源整合本地商家资源整合城市产地型市场资源，形成市场名片，提升市场影响力和知名度，放大未来市场容量需求，保障商家持续经营。发展方向1引入外地商家资源，整合本地商家发展方向2导入产地型市场资源，整合本地商家资源吸引机会1—交通格局—马鞍山是连接南京芜湖的纵向要道，城市腹地的扩大和横纵向交通的打通使得马鞍山辐射皖南更具竞争力，在交通区位上具备吸引南京、芜湖商家的基础图：马鞍山城市格局图南京芜湖含山和县博望溧水马市当涂江宁宁芜高速溧马高速长江大桥在马鞍山东西向通道之上，东向为马鞍山博望新区、江苏溧水县，西向为马鞍山下属的和县、含山两县马鞍山五金机电市场现状马鞍山城市发展格局变化，辐射范围不断扩大；为马鞍山五金机电市场开拓新的市场空间；和县、含山县、博望新区等东西向交通辐射区域纳入马鞍山腹地马鞍山五金机电市场很小，仅仅能够辐射马鞍山市区；当涂县、博望新区到这里（红旗路）来买五金机电的人很少，他们都喜欢去南京或者芜湖买——马鞍山市金桥机电吴经理和县、含山县是2010年从巢湖划入马鞍山，他们也都是去南京跟芜湖买，主要是和县、含山县到马鞍山来只能做轮渡，长江大桥还没建好，目前交通很不方便——马鞍山市盛隆机电倪瑞飞经理可拓展空间吸引机会2—城市需求—以马鞍山、芜湖为代表的皖南市场需求旺盛，对于部分南京、芜湖商家而言是其重要拓展市场马鞍山、芜湖为代表的皖南区域处于快速工业化进程阶段，工业用五金需求将持续旺盛。城市产业需求市场份额占比高马鞍山五金机电市场外流至南京、芜湖市场份额达到40-50%，南京、芜湖经销商在马鞍山设置经销点能够有效辐射当地需求。南京、芜湖经销商就近获取客群马鞍山、芜湖的市场份额能够占到部分南京商家整体市场份额的20-30%，皖南市场是其重要的一环。以马鞍山市场需求旺盛，对于部分南京、芜湖商家是其重要拓展市场吸引机会3—南京商家扩张意愿—通过中原实地走访朗驰、润泰、普迪等南京五金机电市场，部分南京商家具有到马鞍山设立分公司的托张意愿南京商家有意愿在马鞍山扩张发展12

现在马鞍山、芜湖市场份额可以占到20-30%，有意愿到马鞍山进行发展——南京朗驰五金机电市场中顺标准件我也有很多客户都是安徽的，今年之内一定会在安徽设一个分公司，我已经去合肥考察过，但合肥商铺35㎡太小了，马鞍山可以考虑；——南京红太阳市场江苏沪协电缆稽复明经理由于城市辐射力的扩张和市场需求发展空间，使马鞍山具备吸引南京商家进驻的市场基础，但在招商时该重点对哪些类别进行招商，其入驻规模如何，吸引其入驻要素有哪些？板桥五金机电市场临近辐射马鞍山 对于南京而言、马鞍山、芜湖市场距离近，也占据了比较大的市场份额。现在在板桥新开了联发、红太阳几家大型的五金机电市场，位置就位于马鞍山和南京之间