项目静态价格形成方法

河南恒辉房地产顾问有限公司

2011年12月27日项目静态价格形成方法项目静态价格形成方法（2）市场比较法总价卡位法价格系数法项目静态价格形成方法总价卡位法项目和产品定位寻找总价空白点特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围总价卡位法逻辑图案例：好世麒麟园定价方案根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段框定本案的总价段确定区域内本案参考楼盘确定价格本案和参考楼盘的价格梯度确定本案的均价根据本案产品的面积段，确定主力价格段结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段产品定价—总价框定总计段统计2005200620072008200万以下套数3261081784137面积（平方米）7080521631915684026266200-400万套数326453684590面积（平方米）80929106899154337116804400-600万套数7284691面积（平方米）258880641109920945600-800万套数

233面积（平方米）

5759973西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况区域内联体别墅主要集中在200-400万元的总价段

统计2005200620072008200万以下套数820101面积（平方米）204042782292282200-400万套数22726630313面积（平方米）6530970879816414303400-600万套数986012421面积（平方米）3688122009386096836600-800万套数371407010面积（平方米）1531450261256902887西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况产品定价—总价框定08年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600万元的总价段根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600万元本案总价框定个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等个案：南郊别墅个案：圣得庄园基本信息：占地面积

190000㎡建筑面积120000㎡已成交量93949㎡容积率0.63绿化率35％产品类型联排，少量双拼联排面积200㎡风格现代产品定价—参考楼盘产品定价—参考楼盘万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中万科燕南园供求走势2005年成交均价（元/平方米）2006年成交均价（元/平方米）好世麒麟园1329713885万科燕南园1104411832价格梯度1.201.17产品定价—单价梯度我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为1.20：1万科燕南园成交均价走势2.4万元/平方米1.7万元/平方米产品定价—参考楼盘单价目前，万科燕南园成交均价已回落到1.7万元/平方米产品定价—单价确定通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米≈20000元/m2产品定价—主力总价本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为240平方米*2.0万元/平方米=480万元本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为300平方米*2.0万元/平方米=600万元好世麒麟园的主力总价段为：500-600万元单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元产品定价—总结本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品本案总价段初步框定：400-600万元主力总价段：500-600万元，单价：2.0万/平方米价格系数法类似属性案例价格系数得到本项目价格系数得到项目静态价格特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅定价体系建立：选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。公寓定价篇1、世纪公园板块——靠近世纪公园项目价格研究雍景台成交均价19165元/平米香梅花园成交均价19000元/平米靠近世纪公园项目成交均价为19055元/平米浦东世纪花园成交均价19000元/平米雍景台香梅花园浦东世纪花园价格系数法1、世纪公园板块——不靠近世纪公园项目价格研究选取原则：距世纪公园有一段距离或不能正对世纪公园项目，位置相对较差不靠近世纪公园项目成交均价为13712元/平米项目名称成交均价（元/平米）水清木华14742仁恒河滨城14607陆家嘴中央公寓14143大唐国际公寓14000大华锦绣华城11067合计13712水清木华仁恒河滨城陆家嘴中央公寓大唐国际花园大华锦绣华城价格系数法1、世纪公园板块——价格系数靠近公园项目成交均价：19055元/平米不靠近公园项目成交均价：13712元/平米1.39世纪公园板块价格系数世纪公园板块价格系数：1.39价格系数法2、新江湾城板块——板块内项目价格研究选取原则：位于新江湾城板块内项目一：橡树湾

成交均价22000元/平米项目一：新城御景成交均价22000元/平米新江湾城板块内项目成交均价：22000元/平米橡树湾新城御景价格系数法2、新江湾城板块——板块边缘项目价格研究选取原则：处于新江湾城板块边缘地带项目一：书香银苑

成交均价16381元/平米项目二：盛世新江湾成交均价15730元/平米新江湾城板块边缘项目成交均价：16055元/平米书香银苑

盛世新江湾价格系数法2、新江湾城板块——价格系数板块内项目成交价格：22000元/平米边缘板块项目成交价格：16055元/平米1.37新江湾城板块价格系数新江湾城板块价格系数：1.37价格系数法3、本项目价格系数本项目价格系数得出：世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即（1.39+1.37/2=1.38本项目价格系数为：1.38价格系数法4、本项目价格定位—选取原则选取原则：由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。铂庭绿洲花园新天地荻泾花园世纪长江苑上投佳园宏润韶光花园采菊苑古北菊翔苑文宝苑本案太和公寓公园价格