金地户型研究模板(华东区域-上海)

金地集团金地__重点城市（首置首改）户型研究报告|易居中国·克而瑞2013年8月|华东（上海）报告框架金地首置首改华东（上海）报告框架及解题思路1华东—（上海）宏观市场对比条件上海市场五大房企市场研究万科地产保利地产龙湖地产华润地产中海地产其他企业金地集团市场销售产品发展筛选条件：首置首改快速销售研究对象：单元形式户型空间金地寻找：优势及机会2华东—建筑单元长宽控制五大房企单元类型优势点一梯两户两梯两户两梯三户两梯四户创新单元金地集团产品特征建筑类型：小高层高层金地寻找：外廊式建筑单元将会成为优势3华东—户型产品尺寸控制市场户型：二房:70～80㎡三房:80～90㎡四房:100~120㎡五大房企：二房:70～80㎡三房:80～90㎡四房:100~120㎡户型面积段户型机会金地集团金地寻找：户型面积空间小面积区间会是金地项目机会点；底总价快速销售机会点目录PART

1

华东__（上海）市场宏观分析篇——上海宏观市场产品分析——五大名企产品分析——销售TOP10产品分析——上海市场产品总结PART

2

华东__（上海）项目特点分析篇PART

3

华东__（上海）建筑单元分析篇

——建筑单元形式——建筑单元适用及特点——市场单元形式VS金地单元形式

PART

4

华东__（上海）户型产品分析篇

——户型面积区间——户型位置及特点分析——市场户型VS金地户型PART5

华东__（上海）产品附加值分析篇PART6

华东__（上海）产品收纳系统分析篇…………Page.04…………Page.09…………Page.52…………Page.65………Page.90……Page.94PART1华东__市场宏观分析篇（上海）市场宏观分析段落华东‖上海—宏观市场从单价成交结构来看，除万元以下价位段外，其他各价位段2012年的成交量均有上升，其中，10000-15000元以及30000-50000元两个价位段成交增量尤为明显。主因在于，“新国八条”出台以来，上海诸多区域房价均有所松动。以嘉定新城、松江新城为代表的外围新城将价格下调至14000元左右的水平，拉动了10000-15000元价位段的率先复苏。而中环附近则以中海紫御豪庭、慧芝湖花园等为典型个案，将（毛坯）价格回归至3万元出头，吸引了中高端的自住需求。【2012年成交结构】华东‖上海—宏观市场从单套面积成交情况来看，面积小于120平方米的住房不仅占据了将近70%的市场份额，销售率更是远超1:1，出现了明显的供不应求的状态。2012年上海商品住宅各面积段销售率情况90以下90-120120-150150-200200-250250-300300以上2010年98.2%94.8%81.6%87.8%76.0%80.7%100.5%2011年75.9%80.4%69.4%57.7%54.5%51.8%46.2%2012年125.9%118.6%100.5%97.5%75.7%89.3%93.1%【2012年成交结构】从总价成交结构来看，各总价段成交量均有上升。100-200万元/套总价段所占市场份额最大，有46.0%，接近一半。华东‖上海—宏观市场从上述三类成交结构的分析可以得出这样的结论，在调控政策从严的大背景下，刚性自住需求成为市场的绝对主导，中小面积、低总价的产品复苏最快；而随着调控政策的趋稳，改善型自住需求也逐渐入市，相关产品的销售加快。但是，一个不能忽视的因素是，随着土地成本的增加，处于利润的考虑，适合普通刚性需求的纯粹中小户型产品的供应跟不上需求的步伐。华东‖上海—市场产品选取原则【金地华东产品研究对象】上海市建筑面积在60~120平米之间的首置首改户型。选取原则：1、全国知名房企（如：万科、龙湖、保利、华润、中海）拥有很强的品牌效应及开发能力；2、2012年与2013上半年销售TOP10项目，项目吸引客户购买价值点及销售速度快资金回笼快；3、其他具有产品特色的项目，进一步为金地产品提供借鉴；对象特点：1、建筑形态多为小高层及高层项目，多位于城市近郊与远郊，配套一般，项目单价较低；2、多采用低梯户比的组合方式，如一/二梯两户、两梯三户、两梯四户等。户型的实用率在77%左右；3、由于面积的大小，影响单价低及户型总价也较低，购买门槛低；4、客户的购买动机：1）首次置业，过渡性住房；2）首改置业，家庭成员及经济能力改变置换性住房；金地需求：1、对刚需客户需求的首置首改户型（建筑面积区间60-130平米）进行深化研究，通过对重点区域、城市的品牌竞争企业的代表户型进行总结、分析，与金地现有的集团、区域标准化户型进行对标，并结合客户需求调研及户型的发展趋势分析，最终形成《首置首改户型市场分析报告》，为金地标准化户型的深化研发提供明确方向指引，固化优势，弥补差距，从而进一步提升金地户型的市场竞争力。2、本次的户型研究是集中在60-70的首置二房、80-90的首置三房和110-120的四房上，因此户型研究要涉及到这几类产品；市场项目特点分析篇PART2华东__市场项目特点分析篇（上海）华东‖上海—市场项目分析【金地华东产品研究对象】CRIC对五大著名房企、销售TOP10及特点项目等108个案例资料的收集，筛选出50个符合金地首置首改项目，通过对50个项目深层次分析，寻找金地可借鉴点。上海适合首置首改项目：万科在上海共开发30个项目，其适合首置首改项目为8个；龙湖在上海共开发7个项目，其适合首置首改项目为3个；保利在上海共开发26个项目，其适合首置首改项目为9个；华润在上海共开发6个项目，其适合首置首改项目为2个；中海在上海共开发6个项目，其适合首置首改项目为2个；2012年上海销售TOP10项目，其适合首置首改项目5个2013上半年上海销售TOP10项目，其适合首置首改项目5个；项目特色明显，对金地首置首改产品具有借鉴意义项目13个；注：2012-2013上半年销售TOP10中出现的万科、龙湖及保利等著名房企项目不重复统计。108个项目华东‖上海—市场产品分析/万科地产万科符合8个华东‖上海—市场产品分析/万科地产万科首置首改项目户型面积区间统计两、三房主力面积区间注：万科项目统计不包含商业及办公业态，数据来源万科官方网站、CRIC2013及新浪乐居。产品定位针对于首置首改类物业，对多业态项目只研究首置首改业态。项目名称房型面积段（平米）套数（套）配比万科

海上传奇二房8521231.5%三房10531847.3%四房125365.4%14510615.8%合计：——672100%万科

金色华亭三房9074881.1%112879.4%116879.4%合计：——922100%万科VCITY（一期）二房70-8028025.3%三房80-90726.5%90-10065259.0%100-110655.9%四房120-130363.3%合计：——1105100%万科

金色领域一房80-9014412.4%二房80-9048441.8%三房80-9048441.8%90-100464.0%合计：——1158100%万科

源墅二房70-8019820.6%80-9016016.6%三房80-9024024.9%90-10026827.9%110-1209610.0%合计：——962100%【上海万科地产】二房为：80-90平米,三房为：80-90平米，其次为90-100平米万科户型面积段集中在80-100之间。三房：95㎡华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__源墅（一期），尚源（二期）户型面积段：95平米紧凑三房，119平米舒适三房。三房：119㎡紧凑与舒适三房：万科经典90套户型升级户型，约4.1米面宽客厅，约3.6米面宽主卧。三南向空间舒适三房。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__金色华亭（万科第四代精装方案）三房：90㎡户型面积段：90平米紧凑三房，112-116平米舒适三房。三房：112-116㎡紧凑与舒适三房：万科经典90套户型升级户型。三南向空间舒适三房。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__清林径交通空间的创新：外廊是设计外廊和建筑脱离的处理手法，使原来纯南向的户型得到了南北通透的机会，改善通风，采光环境。增加中间套的价值。万科小高层开始出现外廊式交通空间，项目小高层都为两梯四户外廊式。两梯四户：外廊式交通空间出现。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__清林径户型面积段：96-98平米三房（纯南向户型）。三房：98㎡三房：96㎡纯南向户型优势一：三南向户型万科海上传奇项目三南向空间户型占据整体项目的85%左右，三南向为项目最大卖点。三房：98㎡三房：96㎡纯南向户型优势二：南北通透万科海上传奇项目三南向空间户型占据整体项目的85%左右，三南向为项目最大卖点。华东‖上海—市场产品分析/万科地产二房：94㎡端头套户型：景观主导户型端头套户型设计根据社区景观位置调整客厅位置。【上海万科地产】万科__清林径户型面积段：94平米二房、118-122平米三房（南北通及端头套户型）。三房：118㎡三房：122㎡南北通户型：常规户型舒适两户型设计，储藏室可改为功能空间但尺度受限使用局促。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__海上传奇是金色城市产品的升级。户型面积段：85平米二房，105平米小三房，125平米三房和145平米四房。二房：85㎡三房：105㎡三房：125㎡三房：105㎡四房：145㎡空间的升级一：三南向空间常规：两南向空间万科海上传奇项目三南向空间户型占据整体项目的85%左右，三南向为项目最大卖点。南向两开间，户型设计源于经典90套户型。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__海上传奇是金色城市产品的升级。户型面积段：85平米二房，105平米小三房。空间的升级二：三南向空间万科海上传奇项目增加中庭设计理念，改善通风，采光环境，户型价值有所提升。二房：85㎡三房：105㎡通风、采光华东‖上海—市场产品分析/万科地产一期（金色领域）主要为11层与18层。户型面积段：84平米一房（实际三房户型），84平米二房（实际三房户型）。一房：84㎡（中间套）二房：84㎡（边套）实际三房：98㎡（中间套）空间的利用一：通过面积赠送增加功能空间万科金色领域户型通过面积赠送控制总价，从销售上说大面积的赠送可打出项目亮点。万科中间套户型开始出现三南向的设计手法。实际三房：94㎡（边套）【上海万科地产】万科__金色领域（一期），悦城（二期）华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__金色领域（一期），悦城（二期）二期（悦城）主要为11层、17层与18层。户型面积段：84平米一房（实际三房户型），84平米二房（实际三房户型），85平米二房，90平米三房及90平米三房。三房：90㎡（边套）三房：90㎡（复式）空间的利用二：面积赠送增加空间相同结构转变为复式建筑结构在经典90套结构上进行了细部调整，去除了中间隔墙。因上海建筑新规，户型不研究。其他区域如能实现大面积赠送可参考。一层二层注：2012年10月后《上海市建筑面积计算规划管理规定》华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__VCITY（一期）两梯四/六户：交通空间升级。外廊式两梯四户单元层：外廊式两梯四/六户单元层模型：两梯四户两梯六户交通空间的升级一：外廊是设计外廊和建筑脱离的处理手法，使原来纯南向的户型得到了南北通透的机会，改善通风，采光环境。增加中间套的价值。交通空间的升级二：分离式核心筒从销售上说分离式核心筒的处理销售上可以打出两梯两/三户的概念。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__VCITY（一期）一房：75㎡实际二房：81㎡二房：91㎡实际三房：97㎡二房：93㎡实际三房：103㎡二房：103㎡实际三房：110㎡三房：122㎡实际四房：130㎡万科VCITY赠送面积相对金色领域项目较少，但在设计手法及赠送方式如出一辙。空间的利用一：延续万科金色领域储藏空间与阳台结合的设计手法户型面积段：75平米一房（实际二房户型），91-103平米二房（实际三房户型），122平米三房（实际四方户型）。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__VCITY（一期）户型面积段：75平米一房（实际二房户型），91-103平米二房（实际三房户型），122平米三房（实际四方户型）。一房：75㎡二房：91㎡二房：93㎡二房：103㎡三房：122㎡空间的利用二：延续万科海上传奇户型的三南向空间万科VCITY项目三南向空间延续海上传奇的户型特色，同时厨房开门的位置有所调整，品质有所提升。常规：两南向空间南向两开间，户型设计源于经典90套户型。华东‖上海—市场产品分析/万科地产【上海万科地产】万科__城花新园（万科城市花园的收官之作）三房：95㎡三房：110㎡户型面积段：95-110平米三房（万科90套户型）。紧凑三房：90套户型万科经典90套户型升级户型。华东‖上海—市场产品分析/万科地产三房：110㎡三房：115㎡【上海万科地产】万科__城花新园（万科城市花园的收官之作）户型面积段：110-115平米舒适三房。舒适三房：三南向空间舒适三房。华东‖上海—市场产品分析/万科地产万科楼盘开发时间：【上海万科地产】万科建筑单元形式比较选取2011.04源墅/尚源金色华亭2011.092012.02清林径2012.12海上传奇2013.04金色领域2013.07V.CITY2013.08城花新园单元研究对象三：创新交通空间“外廊式”式核心筒单元研究对象一：小高层一梯二房单元形式单元研究对象二：高层两梯二房单元形式华东‖上海—市场产品分析/万科地产2011.04源墅/尚源金色华亭2011.092012.02清林径2012.12海上传奇2013.04金色领域2013.07V.CITY2013.08城花新园【上海万科地产】万科户型比较选取万科楼盘开发时间：户型研究对象三：纯南向户型“三南向”户型研究对象一：景观主导端头套户型户型研究对象二：“90”套及升级户型华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产龙湖符合3个华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产【上海龙湖地产】龙湖__郦城四房：115㎡四房：145㎡四房：158㎡户型面积段：115-158平米四房龙湖郦城项目中的115平米四房位于单元层的端头套户型，户型南向两开间，北向四开间，户型对金地110-120平米四房设计有较大的研究价值。户型设计手法一：115平米四房户型，设计手法对于压缩面积有参考价值。华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产三房：140㎡三房：138㎡二房：104㎡户型面积段：104平米二房、138-140平米三房【上海龙湖地产】龙湖__郦城龙湖郦城项目中的二房与三房户型设计面积较大属于舒适形设计，对金地无研究价值。户型设计手法二：舒适二房及三房设计，南北通透，功能分区明显。华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产户型面积段：82-95平米二房（纯南向户型）【上海龙湖地产】龙湖__郦城二房：95㎡二房：88㎡二房：82㎡龙湖郦城项目中的纯南向户型较常规，对金地无研究价值。户型设计手法三：纯南向户型设计，两个半开间南向设计。华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产【上海龙湖地产】龙湖__好望山户型面积段：146-195平米三房三房：146㎡三房：195㎡龙湖好望山项目中的户型面积较大，对金地无研究价值。户型设计手法一：大面积三房设计华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产【上海龙湖地产】龙湖__紫都城户型面积段：79平米二房，91平米三房、136平米四房二房：79㎡三房：91㎡三房：91㎡四房：136㎡龙湖郦城项目中的纯南向户型出现三开间南向设计，端头套户型景观主导户型设计。户型设计手法一：纯南向户型设计，三开间南向设计；户型设计手法二：91平米端头套户型景观主导设计手法。华东‖上海—市场产品分析/龙湖地产2011.01郦城龙湖楼盘开发时间：【上海龙湖地产】龙湖户型比较选取2011.05好望山待定紫都城户型研究对象三：115平米四房户型户型研究对象二：纯南向户型“三南向”户型研究对象一：景观主导端头套户型华东‖上海—市场产品分析/保利地产保利符合9个华东‖上海—市场产品分析/保利地产【上海保利地产】二房为：80-100平米，三房为：110-130平米，面积段分为两个区间。注：保利项目统计不包含商业及办公业态，数据来源保利官方网站、CRIC2013及新浪乐居。产品定位针对于首置首改类物业，对多业态项目只研究首置首改业态。保利首置首改项目户型面积区间统计二房主力面积区间三房主力面积区间项目名称房型面积段（平米）套数（套）配比保利

茉莉公馆（一期）一房60-70203.0%70-80203.0%二房70-8081.2%80-9031647.6%90-10014021.1%三房120-1308813.3%130-1407210.8%合计：——664100%保利

梧桐语二房8912029%三房1156014%1386014%四房169-17118043%合计：——420100%保利

叶之林一房70-8061.0%二房100-110142.4%三房100-11016228.3%110-120345.9%120-13034560.3%130-140111.9%合计：——572100%保利

天鹅语二房80-9017627.0%90-10016325.0%三房110-12014121.6%120-13081.2%130-1408312.7%四房160-1706910.6%170-18020.3%复式150-20020.3%200-25040.6%250-30040.6%合计：——652100%保利

悦城一房70-80124.0%二房80-90113.7%90-10019263.8%三房110-12010.3%120-130113.7%130-1407424.6%合计：——301100%华东‖上海—市场产品分析/保利地产【上海保利地产】保利户型比较选取保利楼盘开发时间：2008.11叶上海湖畔阳光苑2009.112010.09御遵苑2010.12叶语2011.10茉莉公馆2012.09西塘越叶之林天鹅语2013.04梧桐公馆2012.11星海屿2012.08悦城2013.10香槟花园户型研究对象三：92平米三房错开户型户型研究对象二：纯南向户型“三南向”户型研究对象一：70平米二房户型华东‖上海—市场产品分析/2012年及2013上半年销售TOP10项目TOP10

符合10个华东‖上海—市场产品分析/2012年及2013上半年销售TOP10项目注：销售TOP10项目统计不包含商业及办公业态，数据来源企业官方网站、CRIC2013及新浪乐居。产品定位针对于首置首改类物业，对多业态项目只研究首置首改业态。二房主力面积区间一房主力面积区间三房主力面积区间项目名称房型面积段（平米）套数（套）配比大华

滨河华城一房70-8017415.7%二房85-9854949.4%三房120-14331027.9%四房165726.5%复式16560.5%合计：——1111100%大华

锦绣华城公园新纪一房80-9020.5%二房80-904610.6%90-100266.0%100-11016438.0%三房110-12061.4%120-13018843.5%合计：——432100%绿地

新里崴廉公馆一房70-80966.5%二房80-9045430.5%90-100966.5%100-110221.5%三房90-100322.2%100-11068345.9%120-1301047.0%合计：——1487100%旭辉

澜悦湾一房60-7015715.1%70-80282.7%二房80-9043241.6%90-10031130.0%三房80-9010610.2%100-15040.4%合计：——1038100%【销售TOP10排名】2012至2013上半年上海TOP10以首置首改项目为主。一房面积主要为70-80平米，二房面积主要为：80-90平米，三房面积主要为：100-110平米。华东‖上海—市场产品分析/2012年及2013上半年销售TOP10项目【销售TOP10排名】TOP10户型比较选取TOP10楼盘开发时间：2009.08绿地香颂汇锦城2010.062012.04御沁园2012.12农房万盛金邸2013.01瑞虹新城五期2013.05浦江华侨城七期户型研究对象三：63平米两房户型户型研究对象一：68平米两房户型户型研究对象二：90平米三房户型2013.06旭辉城华东‖上海—市场产品分析/其他特色项目特色符合13个华东‖上海—市场产品分析/其他特色项目注：其他项目统计不包含商业及办公业态，数据来源中海官方网站、CRIC2013及新浪乐居。产品定位针对于首置首改类物业，对多业态项目只研究首置首改业态。项目名称房型面积段（平米）套数（套）配比象屿

品城二房70-80162%80-9043443%90-10046847%三房110-120889%合计：——1006100%中粮

南桥半岛二房90408.0%三房9532164.1%1126412.8%120-1267615.2%合计：——501100%龙湖

郦城一房60-80415.1%二房80-908210.2%90-10060074.7%100-110708.7%三房120-130101.2%合计：——803100%中海

御景熙岸一房60-7031522.7%二房80-9036626.4%三房80-9070650.9%合计：——1387100%中海

万锦城

（三期）二房87-9015455.4%三房110-1609433.8%四房170-1803010.8%合计：——278100%二房主力面积区间一房主力面积区间三房主力面积区间【其他特色项目】其他首置首改项目一房60-70平米，二房80-100平米，三房80-90平米。华东‖上海—市场产品分析/其他特色项目保利楼盘开发时间：【其他特色项目】特色项目建筑单元形式比较选取2012.10新瑅香公馆2012.12象屿品城2012.09中环一号2013.03启航社2012.06信达郡庭2013.0721城滨江汇2011.07珐朵公馆2013.08锦上城芳满庭2010.092013.09南桥半岛2009.10新弘国际城2013.12锦绣兰庭单元研究对象一：小高层一梯二房单元形式单元研究对象二：连廊式交通核单元华东‖上海—市场产品分析/其他特色项目【其他特色项目】特色项目户型比较选取保利楼盘开发时间：2012.10新瑅香公馆2012.12象屿品城2012.09中环一号2013.03启航社2012.06信达郡庭2013.0721城滨江汇2011.07珐朵公馆2013.08锦上城芳满庭2010.092013.09南桥半岛2009.10新弘国际城2013.12锦绣兰庭户型研究对象一：南向三开间户型研究对象二：116平米四房户型户型研究对象三：三个半南向开间华东‖上海—市场产品分析/其他特色项目【其他特色项目】特色项目户型比较选取保利楼盘开发时间：2012.10新瑅香公馆2012.12象屿品城2012.09中环一号2013.03启航社2012.06信达郡庭2013.0721城滨江汇2011.07珐朵公馆2013.08锦上城芳满庭2010.092013.09南桥半岛2009.10新弘国际城2013.12锦绣兰庭户型研究对象六：90套升级户型户型研究对象五：92平米三南向户型研究对象四：92平米三房户型华东‖上海—市场产品分析总结从上述五大房企、销售TOP10及其他特色项目的户型面积段分析可以得出这样的结论：市场上个别项目出现金地要求面积的户型，但户型占比小。一房：

面积在60-70平米，二房：面积在80-90平米，三房：面积在80-90（有赠送面积）及90-100平米。120平方米以内的四房户型是市场空白。对于金地来讲，在70平方米以内二房，85平方米左右三房和120平方米左右四房有市场空白点。华东‖上海—市场产品分类【单元形式分类】从产品案例分析得出如下参考单元形式：1、一梯两户（小高层）2、两梯两户（高层）例：万科金色华亭中粮南桥半岛例：万科花园小城3、两梯四户（连廊式交通核）4、两梯两户（外廊式交通核）例：象屿品城例：万科VCITY万科清林径以上单元形式对金地单元形式的组合，交通空间的设计等有较强的参考价值。华东‖上海—市场产品分类【户型分类】从产品案例分析得出如下参考户型：1、二房户型（63-70平米）2、二房户型（南向三开间）例：万科金色华亭中粮南桥半岛例：万科花园小城（二期）以上二房户型对金地二房户型的设计有较强的参考价值。华东‖上海—市场产品分类【户型分类】从产品案例分析得出如下参考户型：1、三房户型（90套）2、三房户型（景观主导户型）例：万科金色华亭万科VCITY例：象屿品城龙湖__紫都城3、三房户型（南向三开间）4、三房户型（交错布局空间）例：万科VCITY万科__清林径绿地__启航社5期例：保利

叶上海以上三房户型对金地三房户型的设计有较强的参考价值。华东‖上海—市场产品分类【户型分类】从产品案例分析得出如下参考户型：1、四房户型以上四房户型对金地四房户型的设计有较强的参考价值。绿地芳满庭4室2厅1卫1厨116.00㎡龙湖郦城4室2厅1卫1厨115.00㎡PART3华东__建筑单元分析篇（上海）建筑单元分析段落华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点建筑单元适用及特点分析对金地的建议：1、两梯两户户型万科的适用范围扩大到了中高层。2、梯三户型在上海的使用范围是在中高档产品中，和首置刚需产品类型不同，所以在此不做展开研究。3、外廊式的创新方式万科把这种单元形式发展到了梯六户型，由于中间户型价值提升所以在销售过程中没有体现出抗性。华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点90平米79平米【建筑单元形式】“一梯两户”与“两梯两户”一梯两户（小高层）例：万科__金色华亭1、一梯两户户型在刚需和首改的使用范围一半都是在11层左右的小高层产品内，不涉及中高层户型。2、具体原因有二，其一、中高层以上产品公摊面积大，对于刚需和首改产品来说面积控制紧凑，得房率不够经济；其次，由于高层消防和交通的需求，势必会增加电梯和楼梯的设置，相同的电梯配置和公摊下，只服务200平方米的单元面积，不够经济。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“三房”户型分析。90套户型在中高层建筑应用基本暴政了使用功能好90套的设计结构，但是，由于增加了电梯的因素，公摊面积也有增加，并且在成本投入上来说，不如两梯四户的户型设计（同样的单元面积，多两部电梯）。花园小城二期两梯两户（高层）例：万科__花园小城（二期）建议四：万科90套在中高层的使用金地现有户型从电梯布置形式上可以判断出，都是11层以下的住宅形式。90平米90平米1、万科对于90套刚需三房的应用，在局部项目里扩展到了中高层产品，仅供开发参考。华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点【建筑单元形式】“两梯三户”两梯三户（高层）例：华润__上海滩花园145平米104平米120平米1、在上海区域高层产品除了高端的类型之外（指星河湾或者华润江湾九里之类）采用一核两户的布局，中高档或者中档产品都采用一核三户的布局，在刚需和首改产品中不出现一核三户的产品形态。2、一核三户的单元形式一般户型面积组合，纯南向的户型在80~100平方米，两侧户型在110~150平方米，由于该单元模式设计主力产品非刚需和首改，所以在后面研究中不做和金地的对比展开。华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点【建筑单元形式】“两梯四户”次卧次卧上午时间段采光下午时间段采光错开设计满足辅助空间通风及采光高效核心筒厨房卫生间厨房卫生间金地__户型编号07-21、梯四户型，刚需和首改的主力产品。和梯二、梯三相比经济型强，并且符合华东区需要板式居住的特点；2、纯南向户型在80-90平方米之间的两房为主，个别户型也有1房的设计，两侧户型有90-100平方米的两房户型或者90-130左右的三房户型华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点【建筑单元形式】“两梯四户”两梯四户（小高层）例：上海象屿__品城80平米80平米80平米80平米1、纯南向的户型设计和金地高层中高层的常规户型基本没有区别，包括次卧室的位置、采光处理等。两侧户型吧面积在控制在80平方米二房。2、该设计形式主要体现出对户型面积的压缩，在设计手法上存在了大量的资源浪费，特别是北向面宽的利用。3、北向交通核的处理修改空间很大如果改成集中形式则和前两页的金地户型没有差异，如果改成外廊外挑的设计模式则和万科的新户型以及金地的新单元形式一致。华东‖上海—建筑单元分析/建筑单元适用及特点【建筑单元形式】“其他单元户型”两梯四户（小高层）例：万科__VCity91平米91平米78平米78平米1、南北通透的梯四户型。2、通过不封闭的外廊解决原来纯南向的户型通风问题，提高户型价值。3、万科在实验新的解决方式，在梯四的基础上尝试梯六户型，华东‖上海—建筑单元分析/市场单元形式VS金地单元形式市场单元形式VS

金地单元形式对金地的建议：1、两梯两户户型适当的增加面宽可以改善户型设计方式，改变90套厨房采光通风不好用的问题。2、在外廊式创新单元空间使用上无论是金地还是万科的单元设计在细节上都有很大的提升空间。华东‖上海—建筑单元分析/市场单元形式VS金地单元形式【建筑单元形式】“一梯两户”与“两梯两户”单元形式。象屿品城和金地户型原型的15米面宽相比，该户型有一定的面宽增加，总体户型面宽达到18米，利用增加面宽的优势，处理了万科90套在厨房上的弊端，得到相对舒适的三房户型，在90平方范围内（考虑到其凸窗的处理手法，实际面积应该在95平方米左右）两房处理手法和金地相同。建议一：适当增加面宽之后的整体户型升级金地__户型编号01上海象屿品城（78+90)上海象屿品城三房户型（90+90）两房三房两房三房三房三房华东‖上海—建筑单元分析/市场单元形式VS金地单元形式过道ABBA建筑单元→相同点：单元层均为二梯四户设计，通风采光效果较好，均为外廊式、中庭通风井设计；不同点：金地艺境中间套为南向三面宽略宽松设计，万科VCITY中间套同样三面宽，但略显紧凑，中海万锦城中间套为二面宽设计，两侧带生活小阳台；【建筑单元形式】“两梯四户”单元形式。金地__户型编号03-1万科__VCity南北通透南北通透边套户型面积不仅仅局限于小户型，同样可做大面积户型。金地户型已经体现出该变化。1、外廊和建筑脱离的处理手法，使原来纯南向的户型得到了南北通透的机会，改善通风，采光环境。增加中间套的价值。2、从销售上说分离式核心筒的处理销售上可以打出一梯两户的概念。华东‖上海—建筑单元分析/市场单元形式VS金地单元形式【建筑单元形式】单元形式发展趋势（万科的价值）对开发的价值：在改善中间户型采光通风环境的前提下，提升项目户型的价值，把中间户型变成价值相对均匀的户型，万科利用这一特性，突破四户一个单元组合的形式，处理成六户单元（基本上市外廊式）。33.6米47.2米过道过道过道价值点：在规范允许的情况下，通过增加电梯可以做到七户或八户11.5米11.5米123456123456754米11.5米1234注：《高层建筑的面宽控制规定》：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽水大于80米；

二、建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。建议三：外廊式户型的变化万科__VCity（78+93×4+78)万科__VCity（78+91×2+78)华东‖上海—建筑单元分析/市场单元形式VS金地单元形式【建筑单元形式】单元形式发展趋势金地（91+93*2+79)创新建议之增加走廊和室内高差：起居室与走廊之间有500mm左右的高差，起居室设有窗台，以减少走廊与起居室之间的视线干扰。窗台设计在1.3左右高度，加上高差因素，可以直接遮挡1.8米以内的视线。外廊式户型的创新建议外廊式户型必然会有对中间户型的视觉干扰问题。从金地的单元设计中，外廊尽量远离窗的做法体现出了对这种因素的考虑但是，这种手法只能是治标不治本的手法，毕竟距离不可能太远。同时也影响北侧房间功能的布置，现在都是以辅助房间为主。创新建议之改善外廊环境：如果出现了6户以上的组合形式，外廊就变成日常主要的活动通道和活动场所。可以采用景观的手法处理外廊通道，达到花园通道的效果。PART4华东__户型产品分析篇（上海）户型产品分析段落华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点分析户型位置及特点分析华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】户型位置分类定义。价值点：三面采光，端部套型和中间套户型相比，多了一个采光面，可以利用侧向采光解决次要房间的采光问题，如果侧面景观好的情况可以通过侧向开窗和阳台设计突出房型的观景性。价值点：南北采光，此类户型处于单元层与单元层的拼接之处，位置尴尬，侧向基本无采光或靠采光井进行采光。户型会把主要功能间南向设计，增加采光面，户型大多南北通透。价值点：一般是把主卧和客厅等主要房间都布置在南向，俗称双阳房或三阳房。阳光充沛，采光性好，相对于南北通透户型而言，通风性略差，可通过增加窗户、露台和阳台等来改善通风效果。中间户型纯南户型端头户型纯南户型交通核端头户型：一平面层内，有山墙（最左或最右）的户型。中间户型（南北通透）：单元楼层之间拼接处的户型。纯南向户型：指同单元层内，中间处仅南向的常规户型。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型市场户型VS

金地户型对金地的建议：1、梯二户型80平方米两房卫生间的处理有提升空间。2、梯二户型边套三房的设计可以注重边套应用，设计三房，得到舒适的三房户型。3、在尺寸的压缩上还是有空间进行控制。华东‖上海—户型产品分析/两房户型分析两房户型分析华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】“两房”户型位置及特点分析。一梯两户（小高层）例：万科__金色华亭两梯四户（小高层）例：金地__户型编号03-1两梯四户（小高层）例：万科__VCity两梯四户（高层）例：金地__户型编号07-2南北通透户型纯南向户型端头套户型端头套户型端头套户型华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】“两房”户型分析。户型解读__保利西塘越2室1厅1卫61㎡，实际70㎡1、南北通户型设计，70平米二房设计对金地60-70平米二房设计有较强的借鉴价值。2、该设计形式主要体三段式设计手法，南向主卧布置，中间布置厨房、餐厅及卫生间等功能设施，利用侧向采光满足功能空间的基本采光，北向布置客厅，次卧等次要空间。赠送9平米侧向采光侧向采光休闲区域活动区域礼仪及休闲区华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】“两房”户型分析。户型解读__旭辉澜悦湾2室2厅1卫1厨68.00㎡1、纯南向户型设计，68平米二房设计对金地60-70平米二房纯南向户型设计有较高的借鉴价值。2、南向布置卧室，客厅与餐厅形成较大连接形成较大空间同时同时入口位于两厅中间入户感增强。两个半南向华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型金地二房户型79上海象屿品城二房户型78上海象屿品城二房户型85中间开门，舒适度高干湿分离进深：3.7米进深：4.5米进深：4米价值点：卫生间干湿分离。面宽：3.6米面宽：3.4米以舒适度为准测本户型要高于金地户型以户型面积控制为准测本户型要高于其他【户型产品分析】“两房”户型分析。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“两房”户型分析。建议三：金地两房户型的卫生间建议4.5米3.5米中粮南桥两房户型85金地80平方两房户型卫生间开门限制了内部布置方式，当然这个设计方式是为了避免厅和卫生间门的对视，但是就走廊尺度来说其实不能完全避免。中粮南桥项目的卫生间布置方式明显优于金地的卫生间布置方式。当然在厅和卫生间门的对视上效果略差。华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】“两房”户型分析。户型解读__保利星海屿2室2厅1卫1厨92.00㎡三南向1、两梯三户纯南向户型设计，三南向设计。3、保利三南向二房的应用，金地在局部项目里可供开发参考。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“两房”户型分析。

旭辉澜悦湾：84平米户型，四个功能空间南向布置，采光为本户型的最大亮点，厨房及卫生间利用南向调控增加间接采光，户型餐厅面积及位置使用不便同时影响室内动线。上海旭辉澜悦湾4开间增加间接采光增加直接采光1、中间套户型因位置关系相比边套而言亮点及采光受到很大的影响.2、改户型设计在传统的基础通过较大面宽来增加户型功能空间的采光面。3、旭辉四南向二房的应用，金地在局部项目里可供开发参考。2.5开间增加间接采光增加直接采光华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“两房”户型分析。上海保利叶语91平米户型1、中间套户型因位置关系相比边套而言亮点及采光受到很大的影响.2、改户型设计在传统的基础通过前后错开增加户型采光面，做到主要空间都能南向采光。3、保利错开式二房的应用，金地在局部项目里可供开发参考。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“两房”户型的尺寸控制。项目名称客厅厨房餐厅卧室（主）卧室（次一）卫生间金地两房79平米3.9m2.4m2.4m3.6m3m1.9m上海象屿品城两房户型854m2.4m2.6m3.5m3m2.3m上海象屿品城两房户型783.8m2.4m2.6m3.4m2.7m2m“两方”户型尺寸控制建议：华东‖上海—户型产品分析/三房户型分析三房户型分析华东‖上海—户型产品分析/户型位置及特点【户型产品分析】“三房”户型位置及特点分析。两梯两户（高层）例：万科__花园小城（二期）一梯两户（小高层）例：万科__金色华亭两梯四户（高层）例：金地__户型编号07-2两梯四户（小高层）例：金地__户型编号03-1两梯四户（小高层）例：万科__VCity纯南向户型端头套户型端头套户型纯南向户型华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“三房”户型分析。户型解读__万科90套及升级版户型万科90套户型（户型面积95平米）万科金色华亭90平米象屿品城92平米升级方式一：面积压缩升级方式二：功能区调整华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“三房”户型分析。建议一：金地已有户型的补充——端套户型设计方式金地现在提供的华东现有户型形式没有端套户型设计，或者说没有体现出来变化。可能是特殊位置户型没有提供，针对现有资料提出我们的市场户型对比方案。中粮南桥三房96平米上海象屿品城三房90平米上述两个上海案例是90套的端套变形，利用端套采光布置次卧，优于北向卧室采光，并且在开窗的处理上做了适当的山墙突出采用转角窗的形式，得到局部的南向采光。并且其中一个采用两面采光的模式开窗，采光效果更好，另一个保留转角墙面，突出墙面利用率，并且开窗方式根据侧面景观差异，考虑窗的尺度，可以确保一定的私密性。调整修改之后，厨房和卧室都有提升。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型纬度三：创新户型设计创新户型设计控制方法：端头（三房）金地三房户型90从辅助空间到功能间的转变面宽：3.9米面宽：3.8米面宽：4.2米通过客厅面宽的压缩，及卫生间位置的改变，达到压缩面积的效果。上海象屿品城三房户型90上海象屿品城三房户型9690㎡面宽3.9紧凑型96㎡面宽4.2舒适型90㎡面宽3.8紧凑型华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型纬度三：创新户型设计创新户型设计控制方法：端头（三房）金地三房户型90价值点：2开间通过墙体的设计不同增加一个开间。面宽：3.9米上海象屿品城三房户型903开间华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“三房”户型分析。3开间3.6米3米3.4米3.4米2.8米3.6米2.4米3.4米通过减少次卧及书房的面宽达到缩小面积的效果金地集团户型编号03-1三房户型93万科Vcity三房93万科金色领域三房84万科Vcity三房93两户型相同功能相同，通过次卧的面积减少来压缩总面积户型解读华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“三房”户型的尺寸控制。项目名称客厅厨房餐厅卧室（主）卧室（次一）卧室（次二）卫生间金地三房户型903.9m2.4m2.6m3.6m2.8m2.6m1.8m—上海象屿品城三房户型964.2m2.4m2m3.6m3.3m2.6m1.8m—上海象屿品城三房户型903.8m1.8m2.4m3.6m2.8m2.7m1.6m—“三房”户型尺寸控制建议：华东‖上海—户型产品分析/四房户型分析四房户型分析华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“四房”户型分析。户型解读__龙湖郦城4室2厅2卫1厨115.00㎡两南向四北向1、端头套的户型设计，115平米四房设计对金地110-120平米四房功能布局有借鉴意义。2、该设计形式主要体现出北向采光，户型设计四个主要功能空间布置与北面3、同时户型南北通透，主卧套间设计。4、入户为两个次卧，私密性不够，户内交通通道较长且餐厅位置影响室内动线。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“四房”户型分析。户型解读__保利叶语3室2厅1卫113.00㎡，实际面积125㎡1、端头套的户型设计，实际125平米四房设计户型的面积控制对金地110-120平米四房设计有很高的借鉴价值。2、该设计形式主要体现出以景观为主导户型设计的升级。3、户型通过面积赠送达到四房户型。华东‖上海—户型产品分析/市场户型VS金地户型【户型产品分析】“四房”户型分析。户型解读__绿地芳满庭4室2厅1卫1厨116.00㎡1、端头套的户型设计，116平米四房设计户型的面积控制对金地110-120平米四房设计有很高的借鉴价值。2、该设计形式主要体现出对户型面积压缩的控制，在设计手法三面宽的设计，提高了户型价值。3、户型设计源于万科90套升级户型的演变，设计通过增加一个南向开及进深加长来增加面积。4、同时户型保留了次要空间的采光及南北通透的户型特点。三南向侧向采光南北通透万科90套升级户型产品收纳系统段落PART5华东__产品收纳系统分析篇（上海）华东‖上海—产品收纳系统分析篇1.毛坯交房玄关、衣柜、橱柜、洁柜镜箱。2.精装交房精装修五大收纳系统：玄关、衣柜、储藏柜/室、橱柜、洁柜镜箱。【收纳系统