第二章不动产投资的风险、报酬与风险管理

第二章不动产投资的风险、

报酬与风险管理

Risk、ReturnandManagementofRealEstateInvestment

Review1、不动产的特征？2、不动产的类型？风险定义风险种类风险衡量风险管理

SCOPE区分不同的风险种类明晰两种风险衡量的指标学习目的ObjectivesReview财务管理的核心思想货币时间价值风险多地新城遭业主抛弃成为空城房地产泡沫蔓延/v/20140514/3950112.html

导入案例天朝的“鬼城”--内蒙古康巴什美国《时代》周刊刊文称，康巴什是中国房地产泡沫的最佳展示品。

导入案例

导入案例2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。2004年，政府兑付了1.1248亿元，征地移民安置了两个自然村的376户、1381人，在荒漠中开始兴建新区。2004年开工兴建的康巴什新区，规划面积32.23平方公里，仅城市规划就花费资金1.2亿元；水、电、热、气等9种管网749公里，山体绿化2800亩……建设总投资达50多亿元。

这座一期工程方圆32平方公里的新城，如今更像是座「空城」——街道上鲜见行人，没有人气。

风险定义

风险

在一特定投资期间内，

预期报酬率与实际报酬率间差异发生的可能性。预期报酬率（Expectedreturn）VS实际报酬率（Actualreturn）身边的风险？政治风险政治环境政策执行

风险种类利率风险因市场利率变动而导致投资报酬率变动的风险。

风险种类汇率风险指投资标的价值因当地国家币值而导致报酬的不确定性。人民币升值波动、折算

风险种类市场风险

-亚洲经济危机-美国次贷危机

风险种类通常不会消除通货膨胀风险

风险种类蒜你狠糖高宗苹什么油你涨姜一军棉花掌辣翻天海豚族风险种类违约风险

风险种类企业风险风险种类如何降低？流动性风险流动性是指投资标的转换成现金的能力，或称变现性。

风险种类财务风险指企业或某个案无法创造足够的收益，从而无法支付因举债而产生的利息或偿债需求的风险。

风险种类其他相关风险指偶发或突发的不利影响。如：政府对金融商品政策的突然转变。

风险种类依小陈过去的经验，在景气繁荣时投资房地产的年平均报酬率为40%，景气持平时年平均报酬率为10%，景气衰退时的年平均报酬率为-20%。根据预测，在未来一年内景气繁荣、持平及衰退的概率分别为30%、50%、20%，那么未来一年投资房地产的预期报酬率是多少？风险？风险衡量例题计算：收益率E(R)=40%*30%+10%*50%+(-20%)*20%=13%风险衡量衡量风险常用的指标：标准差风险衡量标准差越小，波动性越小，风险越小

变异系数

风险程度相同时

报酬率相同时

风险和报酬均不相同时

风险衡量变异系数是越大越好还是越小越好？练习：P56

习题1：若阿通将所有积蓄1000万元投资在不动产、股票及基金上，其中不动产价格600万元，为台中市郊之透天厝，预期报酬率为15%;购买股票300万元，预期报酬率为20%；基金100万元，预期报酬率10%。那么阿通这笔投资的预期报酬率为多少?标准差又为多少？习题2：若阿秋正在评估两投资标的，甲股为水泥股，预期报酬率为20%，标准差为6%；乙股为营建股，预期报酬率为15%，标准差为4%。则依变异系数分析，阿秋应该选择何股进行投资？练习：P56

风险识别风险评估风险应对风险规避风险接受风险降低

风险管理

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