通化文化产业园项目市场分析与产品定位报告

通化文化产业园项目市场分析与产品定位报告通化市整体市场的分析1234宏观环境介绍区域情况分析项目本身条件的认知需求特征分析231宏观经济环境介绍宏观经济分析房地产市场整体情况通化市通化素有“三城”“四乡”之称：医药城、葡萄酒城、钢铁城；中药之乡、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡”；通化还是世界最大的松子仁加工销售集散地，其加工总量占全国松子加工市场的70%，占世界的40％。2009年：通化被国家认定为首批新型工业化产业示范基地；被评为中国十佳休闲宜居生态城市；十佳投资创业城市；十佳宜游城市；钢铁、医药产业入选中国百佳产业集群。通化市简介通化市经济呈整体上升趋势GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展通过以上数据可以看出，通化市每年生产总值都在10%以上的速度保持增加。且最高在08年达到30%左右，经济的发展在推动着房地产市场的高速发展.通化市人均可支配收入情况通化市人均支配收入逐年增加，2009年人均可支配收入达到15500元。人均可支配收入的增加，人口呈上升趋势，所以必然会带动固定资产的消费需求和改善型住房的增加，投资固定资产的增加。所以房地产成交量会持续增长。房地产市场供应量分析从这个表可以看出08年的供应量是最多的一年，09年供应量是最少的，也是经济危机影响的原因房地产供应量有所下降。2010年通化市预计供应量会达到180万平。房地产市场销售量分析从这个表可以看出08年的供应量是最多的，但是销售量却是最少的，主要是受经济危机影响。09年供应量的减少是因为08年的存量还没有消化完所以供应量减少，成交是最多的一年。1、1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3、3月10日，国土资源再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开放商竞卖保证金最少两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。4、3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

7、4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。房地产政策分析

8、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

9、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。10、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。11、6月4日根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的《通知》，三种情况会被认定为二套房：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；3、借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。房地产政策分析房产新政策分析10年是房地产处于调整期，针对09年房地产涨价过快的因素出台的政策。政府为抑制房价上涨过快出台的。主要影响的政策是，3月份国资委要求央企退出房地产，4月15日国务院出台二套房贷政策，6月4日二套房贷细则出台。主要受影响的是一线城市和二线城市。三线城市目前受影响的力度不是很大。由于房价低的原因大部分买房不用贷款，所以受影响成分占的少。231区域市场情况分析区域属性界定区域房地产市场分析4项目的交叉分析5未来竞争市场的研判江西区江西江南江东江北二道江通化市行政区域分布图示福民家园万通佳园五月花城伯瑞斯花园江南一号中盛·山水城阳光水岸华夏佳园弘康盛世盛达精典阳光康城龙泉花园龙湾会馆丽景人家新岭家园丰泽人家未出价格2100-23003000以上2500-2800通化市楼盘分布图示御景首府鸿运家园水泥厂版块江南版块江东版块盛世花都滨江版块锦绣家园光明路版块通化县楼盘分布图山水名苑挑源居龙湖花园山水华城恒基·茂盛家园桂林山水城231区域市场情况分析区域属性界定区域房地产市场分析4竞争项目的交叉分析5未来竞争市场的研判代表项目物业属性建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率弘康盛世住宅17.3平1.2575-267平95平3000元/平07.1293%锦绣家园住宅、商业11.5万平1.542-134平82-87平2800元/平07.1070%五月花城住宅、商业25万平1.352-142平69平约2500元/平07.880%大禹康城住宅4.5万平1.3677-280平140/150平2700元/平08.775%中盛山水城住宅、别墅、花园洋房、小高层12.8万平1.2786-234平133-145平3200元/平08.880%福民家园住宅16万平1.440-124平63平2400元/平07.475%阳光水岸住宅、高层5.2万平1.998-168平139平3000元/平07.1265%华夏佳园住宅、高层约4万平2101-287平101-126平2880元/平-80%万通佳园住宅5万平-70-300平120-130平2850元/平08.480%伯瑞斯花园住宅、别墅、花园洋房、小高层22.5万平1.440-248平94/117平---江南一号住宅、商业综合体25万平-92-178平92/123平未定预计10.7-龙湾会馆住宅1.1万平-43-103平85/98平3050元/平09.899%御景首府住宅、别墅、花园洋房、小高层30万平1.585-300平85/150平未定预计10.10-丽景二期住宅12万平2.3571-232平128-148平3200元/平09.8.1685%目前通化市在售项目统计恒基。茂盛家园住宅、商业2.1万平45-120平70-90平1930元/平08.0985%桂林山水城住宅、商业7.5万平60-130平70-90平2380元/平09.1060%水岸春城住宅、商业7.3万平40-120平70-90平2230元/平08.0795%山水华城住宅、商业19.7540-500平70-90平2058/平08.961%山水芳邻住宅、商业3万平40-127平70-90平2050元/平07.995%代表项目物业属性可售建筑面积面积区间主力户型均价认购时间认购率目前通化市在售项目统计----快大茂通化县-快大茂房地产市场分析通过以上表可以看出07年到现在目前普通住宅市场存量在约为14万平左右，主要集中在山水华城和桂林山水城两个项目。通化县09年供应量在20万平左右，年去化量在16万平左右。主力户型在70-90平米，主要客户是通化县周边农村客户。本地人一般选择大面积的改善性住房.未来通化县供应充足主要体现在西山棚户区项目，项目定位以别墅为主，市场定位整个通化地域。通化市目前主要住宅市场可分为滨江板块：丽景人家、万通佳园、福民家园江南板块：山水城、高力·御景首府、中东江南一号、龙湾会馆光明路板块：五月花城、锦绣家园、伯瑞斯花园水泥厂板块：阳光康城、龙泉花园、盛达精典江东板块：弘康盛世、阳光水岸、华夏佳园、新岭家园通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析福民家园万通佳园丽景人家代表项目建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率丽景人家二期12万平2.268-232平128-148平320008.985%以上万通佳园5万平-70-300平120-130平2850元/平08.495%以上福民家园16万平1.440-124平63平2400元/平07.475%区域优势:连接市区和通化县，浑江沿线景观已完成；区域劣势:处于市区西南角；市政配套不完善；区域内道路、棚户区、通天河等形象过于陈旧；区域房地产分析：区域总供应量近33万平，产品类型上以多层为主，丽景人家二期以小高层为主；区域景观优势自江边向北递减，项目定位差异较大；从在售项目来看，该区域项目销售周期较长；滨江版块通化市普通住宅分析案名丽景人家二期地理位置江西滨江新区滨江西路开发商东宝金弘基房地产开发有限公司设计单位大连天盛景观设计/大连建筑设计院施工单位吉林东傲监理公司吉林省东南监理物业公司东宝物业管理有限公司物业收费0.7元/平·月占地面积4.22万平总建面积12万平总户数二期714户绿化率40%容积率2.35建设规划二期15栋楼,其中3栋多层,12栋小高层户型布局68-232平销售情况85%认购时间2008年4月积累客户开盘时间2009年8月16配套设施会所、社区超市、市委幼儿园、地下停车场及娱乐，餐饮等、紧邻蔬菜批发市场滨江版块丽景人家面积区间设计套数套数比（%）71-10718929.49118-13818328.55146-17215624.34209-23011317.63通化市普通住宅分析椰林广场，正门立柱为局部理石，人行经刷卡后方可进入小区丽景人家一期：实景拍摄通化市普通住宅分析大面积绿植环绕；水系景观，链式围栏，木栈小路，情趣小品欧式凉亭等大大提升了小区的品质感会所面积1660平其中有棋牌室、乒乓球室健身房、台球室沙弧球、儿童游乐区等丽景人家一期：实景拍摄通化市普通住宅分析丽景人家二期：实景拍摄二期采用德式建筑风格缺少豪宅的品质社区大门和一期共用小区园林也只有植被绿化二期无水系、凉亭通化市普通住宅分析丽景人家：项目及客户分析滨江板块总体分析位置：滨江板块位于通化市西出口，属于通化市临江富人区、目前临江景观带已完成。总体分析：滨江板块总体供应量在33万平。主要分为中高端和中低端住宅，以丽景人家为代表的临江区域是属于中高端住宅区，均价3200元/平左右，主力面积130-180平米。中低端住宅以富民家园，均价2300元/平，主力面积80-100平米。区域产品定位明显差异化，目前高端住宅销售进度较快。中低端销售进度相对较慢。位置：丽景人家属于滨江板块通化市的西出口、属于江景豪宅。客户：丽景人家主要客群是公务员及私营老板等。户型分析：主力户型在118-172占总体的52.89%，200平以上的户型占17.63%可见丽景人家的客户定位比较明确，户型偏大。且200多平目前已全部售罄。总体分析：属于高端楼盘，客户定位清晰。中东项目中盛·山水城回迁工程义乌商贸城佳泰园代表项目建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率山水城12.8万平1.2786-234平多层：2800元别墅：约4800小高层：325008.895%以上80%79%佳泰园4.5万平-125-238平153平---御景首府30万平1.585-300平85-150平-10.10-中东项目253.5792-17892-133宣传3300预计10年6月中旬-区域优势:新城区，地势平整，离商业中心距离较近；区域认可度高；品牌开发商入住，大大提升了区域的价值。区域劣势:区域内大体量回迁住宅，对区域形象提升产生一定影响；区域房地产分析：区域总供应量约72.3万平，目前该区域尚处于初期开发阶段；中盛项目作为通化首个别墅项目，销售情况良好；外来开发企业较为擅长宣传推广，多家住宅和商业同时进行，创造轰动效应；江南版块通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析案名中盛·山水城地理位置通化市江南开发商吉林中盛置业广告策划上海功夫堂设计单位上海济皓设计有限公司物业公司深圳盛孚物业公司施工单位南通二建监理单位东南监理占地面积9.67万平总建面积12.8万平总户数多层338户/别墅112户绿化率38%容积率1.27建设规划一期多层9栋,联排别墅19栋,高层7栋户型布局86-234平销售情况一期销售别墅80%,多层95%以上认购时间2008年8月入住时间2009年12月31日智能化出入管理系统/周界防范系统/可视对讲门禁系统/紧急呼叫按钮/背景音乐/公共广播系统户型面积设计套数设计比例两室两厅86-110平14225.13%三室两厅121-142平27648.85%跃层147-270356.2%别墅197-234平11219.82%江南板块中盛·山水城通化市普通住宅分析中盛·山水城：沙盘别墅区花园洋房小高层通化市普通住宅分析中盛·山水城：效果图别墅效果图小高层效果图通化市普通住宅分析中盛·山水城：位置分析目前开发的为6号地块3-1号地和4号地未开发通化市普通住宅分析中盛·山水城：热销户型分析跃层149平方米143平方米中盛·山水城是江南板块的代表作，整个小区拥有多层、联排别墅、小高层等产品。别墅产品是通化第一个项目，也是一个大胆尝试。别墅客户主要是中等型，定价不是很高端。小高层户型创新采用入户花园和跃层，所以开盘至今仅剩24套。通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析中盛·山水城：项目及客户分析江南板块总体分析区域位置：江南板块属于通化市新城区，属于政府全力打造的新城区。总体分析：滨江板块总体供应量在72.3万平。主要是中高端住宅为主，以中盛·山水城、高力·御景首府、江南一号为代表的高端住宅区，均价3300元/平左右，主力面积130-180平米。中盛山水城是通化市第一个别墅项目，去化良好。品牌开发商的进入使本区域的区域地段价值提高，区域商业配套不断完善。江南一号为城市综合体，引入了一些先进的物业管理理念。本区域的未来供应量会继续的加大，属于通化市最活跃的板块。位置：中盛·山水城属于江南板块通化市的新城区、商业配套开发带动商品房模式。客户：中盛·山水城：别墅客户是小型私营业主和公务员，多层、小高层：公务员、私营业主、白领。户型分析：主力户型在121-142平占总体的48.85%，别墅户型在197-234平，共112套联排别墅。小高层跃层设计属于创新户型市场接受良好。总体分析：属于中高端楼盘，客户定位清晰。项目属于复合型楼盘，别墅产品是通化市首例。去化良好，目前剩余房源为离高层比较近的挡光户型。通化市普通住宅分析锦绣家园五月花城伯瑞斯花园代表项目建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率五月花城25万平1.352-142平69平2500元/平07.8约80%锦绣家园11.5万平1.542-134平82-87平2800元/平07.10约70%伯瑞斯花园20万平1.440-24894/117平---区域优势:市政配套成熟，认知度较高；均为旧城区改造项目。区域劣势:地势起伏不平整；山势较高；动迁、回迁量较大；区域房地产分析：区域总供应量约为56.5万平，单个项目体量较大，互相连接，非常密集；产品类型较丰富：别墅、情景洋房、多层、小高层；去化缓慢。未来该区域市场存量约45万平(以五月花城二期和伯瑞斯花园为主)。光明路版块通化市普通住宅分析案名五月花城地理位置通化市东昌区光复路两侧开发商通化华翔置业投资有限公司发展商华翔集团股份有限公司设计单位宁波中鼎建筑设计/中国恩菲工程技术广告策划北京营邦地产施工单位宁波华恒建设集团有限公司设计单位宁波中鼎建筑设计/中国恩菲工程技术占地面积44.8万平总建面积58.5万平总户数4510绿化率38%容积率1.3建设规划一期建面25万平,共56栋楼户型布局52-142平销售情况一期销售近80%入住时间2008年4月\8月\10月,目前前期已交房车库1680个会所1500平一个,其中有棋牌室/健身房/图书馆/茶室/儿童涂鸦室/美容美发厅户型面积设计比例设计套数设计比例两室两厅68.9平78.5%101457%两室两厅78.6平27615.5%两室两厅88.6平603.4%两室两厅98平362.0%三室两厅97平21.3%31217.5%三室两厅107.9-117.4平663.7%四室两厅122平0.8%140.8%光明路板块五月花城通化市普通住宅分析一期整体规划图销售区域商业部分光明路版块：五月花城住宅外立面通化市普通住宅分析五月花城：热销户型分析五月花城项目处于江西区，项目定位属于中低档。中小户型设计，以二室一厅或二厅为主。户型以南北通透、客厅开间大。90.38平方米81.22平方米通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析光明路板块总体分析五月花城：项目及客户分析位置：五月花城属于光明路板块通化市中心位置、旧城区改造区域。客户：五月花城主要客群是刚性需求住房，项目定位比较低，所以比较大众化。户型分析：主力户型在70-98平占总体的78.5%，90-117平占21.3%可见五月花城的客户定位比较明确，户型偏小，适合刚性需求的理念。总体分析：属于中低端楼盘，客户定位清晰。区域位置：光明路板块属于通化市中心区域，是老城区改造区域。总体分析：光明路板块目前总体供应量在42.5万平。主要是中低端住宅为主，以五月花城、锦绣家园等为代表的中低端住宅区，均价2300-2600元/平之间，主力面积70-100平米。区域产品定位中低端。目前年平均去化量约8万平，项目平均销售周期约3年左右。目前伯瑞斯花园处于停滞状态，未来将增加本区域供应量。伯瑞斯花园是别墅、花园洋房、多层产品为主。通化市普通住宅分析盛达经典阳光康城龙泉花园代表项目建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率大禹康城4.5万平1.3677-280平140/150平2700元/平08.775%龙泉花园约3万平------盛达精典约10万平-40-90平--预计7月份-区域优势：邻近玉皇山公园，距离市区商业中心较近；区域劣势：市政配套不完善，市场认知度较低；区域周边环境较差；区域房地产分析：区域总供应量约16万平，以在售的阳光康城和尚未预定的盛达精典为主；盛达精典为通化首个精装修公寓式项目；由于区域形象，产品定位难以提升，区域整体销售结果不容乐观；未来该区域市场存量约20万平（盛达精典、阳光康城一期未售部分和二期）。水泥厂版块通化市普通住宅分析案名大禹康城地理位置老水泥厂开发商吉林大禹股份有限公司广告策划长春创达广告设计单位吉林省光大建筑设计有限公司施工单位金峰建筑物业公司大禹物业管理有限公司物业收费0.65-0.75元/平·月占地面积9.54万平总建面积13.4万平总户数一期356户绿化率38%容积率1.36建设规划一期10栋楼户型布局77-280平销售情况一期销售近75%入住时间2009年8月15日车库100个价格户型面积设计比例设计套数设计比例一室两厅77平4.5%144.5%两室两厅80平14.8%61.9%两室两厅98平4012.9%三室两厅113平51.8%7323.5%三室两厅140平8828.3%四室两厅150平25.1%7825.1%跃层250平3.9%123.9%水泥厂板块大禹康城通化市普通住宅分析水泥厂板块大禹康城外立面实景外立面实景通化市普通住宅分析大禹康城：热销户型分析150平方米140平方米水泥厂板块代表作大禹康城一期总建面积达13.4万，一期主要客户定位在公务员等中高人士。从户型来看面积小的100-140销售最快，目前只剩150平以上。通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析水泥厂板块总体分析大禹康城：项目及客户分析位置：大禹康城属于水泥厂板块通化市水泥厂改造区、是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路及周边环境较差、生活配套不完善的原因。客户：大禹康城主要客群是公务员，地源性客户为主。户型分析：主力户型在113-150平占总体的76.9%，小户型77-98平占19.3%可见大禹康城的客户定位比较高端，户型偏大。目前主要剩大户型偏多。总体分析：项目整体定位偏高，客户需求量小。区域位置：水泥厂板块属于通化市水泥厂改造区，但是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路周边环境较差、生活配套不完善的原因。总体分析：水泥厂板块目前总体供应量在17.5万平左右。主要是中高端和低端产品为主，以大禹康城为代表的中高端住宅区，均价2700元/平，主力面积113-150平米。产品户型偏大，销售一般。低档住宅龙泉花园为主，目前还未正式对外销售出去刚开工阶段。水泥厂区域属于开发较慢的区域，也是环境影响的因素所以本区域的去化量比较慢。通化市普通住宅分析代表项目建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率弘康盛世17.3万平1.2575-267平95平3000元/平07.12阳光水岸5.2万平1.998-168平139平3000元/平07.1240%华夏佳园约4万平2101-287平101-126平2680元/平-约25%新岭家园2.4万平-40-96平65平2250元/平07年80%丰泽人家0.8万平-52-104平82平2280/平09年初30%区域优势:江东区为通化市目前居住人口最多的区域；连接江北、二道江、江西、江南，属于城市核心区。区域劣势:以建设大街为轴线，东西方向长，南北方向短；区域房地产分析：目前供应体量较小，在售项目有阳光水岸、华夏佳园、丰泽人家、新岭家园；弘康园和弘康盛世的开发一定程度提升了区域居住形象。未来贵隆二道沟项目占地30万、沈铁石油化项目，成为未来的区域供应亮点阳光水岸华夏佳园弘康盛世新岭家园丰泽人家江东版块通化市普通住宅分析案名弘康盛世地理位置通化市东昌区江东区粮仓开发商通化贵隆房地产有限公司发展商通化贵隆房地产有限公司设计单位辽宁建筑规划设计院、通化建筑设计院、长春工程学院设计研究院通化分院广告策划——施工单位——设计单位——占地面积13.8万平总建面积17.29万平总户数1600绿化率38%容积率1.25建设规划37栋多层、5栋高层户型布局75-267平销售情况销售近93%入住时间2008年4月\8月\10月,目前前期已交房车库1680个会所2000平一个,其中有棋牌室/健身房/图书馆/茶室江东板块弘康盛世户型面积设计比例设计套数设计比例两室两厅73-80平41.9%23115.7%两室两厅95-117平38526.2%三室两厅108-138平55.0%54336.9%三室两厅115-160平26518.1%四室两厅197-236平3.1%163.1%通化市普通住宅分析113.27平方米111.88平方米弘康盛世：热销户型分析项目处于江东区域比较好的位置，所以项目定位为中高档楼盘。所以户型偏大一些，主要是改善型住房选择几率大一些所以大面积销售的好。通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析通化市普通住宅分析江东板块总体分析弘康盛世：项目及客户分析位置：弘康盛世属于江东板块通化市属于生活配套区、目前比较认可的区域。客户：弘康盛世主要客群是改善型客户居多，小私营业主和其他客户组成。户型分析：主力户型在108-160平占总体的55%，小户型73-80平占41.9%可见弘康盛世的客户定位比较中端，户型适中，去化较快。总体分析：项目整体定位准确，户型合理。区域位置：江东板块是通化市发展起来比较早的区域，生活配套比较完善，目前市场认可率较高的区域。总体分析：江东板块目前总体供应量在28.5万平左右。主要是中端和低端产品为主，以弘康盛世为代表的中端住宅区，均价2800元/平左右，主力面积108-160平米。产品户型适中，销去化速度快。低档住宅新领家园为主，均价在2250元/平，主力面积在70-100平米。江东板块是即江西区发展完后兴起的区域，目前江东生活配套、医疗、学校都比较成熟。未来区域的供应量也会稳步增长的区域。通化市高端住宅及别墅案例分析代表项目物业属性建筑面积容积率面积区间主力户型均价认购时间认购率中东·江南一号公馆商业综合体、住宅25万平1.2592-178平二室、三室宣传33002010-6——高力·御景首府别墅、花园洋房、多层、三期小高层30万平1.5花园洋房110-170平别墅240-300平三室、别墅未定2010-7——中盛·山水城别墅、多层、花园洋房小高层约12.8万平1.2790-147平别墅197-234三室、别墅3200元/平2008-886%伯瑞斯花园多层、高层、别墅22.5万平1.4目前项目处于停滞阶段暂未公开丽景人家住宅12万平2.3568-232平三室3200元/平08年85%目前通化市真正的高端项目没有，基本停留在中端或中高端阶段。主要以江南板块和滨江板块为主江南板块是商业的综合体配套齐全，所以项目的定价比较高丽景人家江南一号御景首府山水城伯瑞斯花园案名江南一号公馆地理位置江南大街与滨江东路交汇处开发商吉林省中东集团广告策划大禹智业设计单位CDG国际设计机构施工单位中冶京唐一公司物业公司吉林省中联物业管理有限公司物业收费1元/平·月占地面积——总建面积25万平总户数630户绿化率38%容积率——建设规划8栋楼户型布局92-178平销售情况未开盘入住时间2010年12月30日车库900个价格待定户型面积设计比例设计套数设计比例两室两厅92-110平48%30248%三室两厅124-135平33%20833%四室两厅148-178平19%12019%案例一江南一号公馆通化市高端住宅及别墅案例分析推荐理由：通化首个电梯刷卡入户楼盘，二室采用两个卫生间设计。通化市高端住宅及别墅案例分析案例一江南一号公馆住宅外立面效果图商业外立面效果图住宅工程进度商业工程进度通化市高端住宅及别墅案例分析案例一江南一号公馆-样板间五星级大堂178平-客厅178平-卧室通化市高端住宅及别墅案例分析案例一江南一号公馆-户型分析户型分析通化首个采取刷卡入户的住宅采用入户花园、空间布局合理南北通透、五明设计户型分析户型采用两个卫生间设计南北通透、五明设计整体布局合理，户型有创新通化市高端住宅及别墅案例分析案例一江南一号公馆项目亮点品牌开发商：吉林省中东集团项目位置：项目处于江南板块核心区域具有一定的升值空间。也是未来发展比较迅速的区域。生活配套齐全。产品定位：项目属于商业中心为主，住宅只是商业的配套产品。产品的定位也是中高端。户型创新：二室90多平采用两个卫生间设计、且都是五明户型、147平以上采用赠送入户花园和电梯刷卡入户系统。智能化设计：可视对讲、红外防越报警系统、车辆管理系统。物业服务：中联物业服务，属于中东集团下属的物业公司。项目缺点项目属于商业综合体1-3层为商业，比较吵闹。项目容积率较高，层高2.9米。周边学校少，目前发展不是很成熟案例二高力·御景首府推荐理由：项目集别墅、花园洋房、多层、小高层、酒店式公寓的复合型项目通化市高端住宅及别墅案例分析案名高力·御景首府地理位置通化市江南新区滨江路滨江公园南开发商通化东方置业投资有限公司广告策划IDA创意行（深圳）设计单位CDG国际设计机构施工单位长春建工集团新吉润建设有限公司物业公司东方物业服务有限公司物业收费未定占地面积30总建面积45万平总户数一期540户绿化率40%容积率1.5建设规划7栋多层、12栋花园洋房、11栋别墅户型布局别墅240-300平、洋房110-170平、多层、85-95平销售情况未开盘入住时间待定车库待定价格待定通化市高端住宅及别墅案例分析案例二高力·御景首府一期二期三期四期一期样板示范区会所商业通化市高端住宅及别墅案例分析案例二高力·御景首府双拼别墅效果图联排别墅效果图花园洋房效果图多层效果图案例二高力·御景首府-住宅户型分析通化市高端住宅及别墅案例分析户型分析空中花园主卧室大五明户型落地大窗户型分析落地大窗观景阳台南北通透五明户型通化市高端住宅及别墅案例分析案例二高力·御景首府-别墅户型分析别墅地下一层别墅一层别墅二层别墅三层通化市高端住宅及别墅案例分析案例二高力·御景首府项目亮点品牌开发商：高力集团项目位置：项目处于江南板块滨江公园，生活配套齐全。产品定位：别墅面积在240-300平之间，在四期打造定制式别墅。。主要定位在高端客户。花园洋房户型在110-170之间，主要定位在中高端客户，多层住宅85-95平主要是中端客户。户型创新：别墅赠送半地下，花园洋房采用空中花园、五明设计，多层南北通透、五明设计。智能化设施：智能化设施比较齐全，采用新风系统、室内紧急报警系统。物业服务：东方物业服务，属于高力集团下属的物业公司。项目缺点产品类型多样化，但对于区域内的顶端产品——别墅市场接受能力差。项目总体开发周期长、销售周期长。周边学校少，目前发展不是很成熟。市场结论1-房地产开发的规模开发时代的到来，市场竞争加剧，产品不断升级，与二线城市差距不断缩小；2-高端定位项目是市场追捧的热点，中低端项目去化缓慢，市场竞争激烈！3-市场竞争的优势根本来自于企业实力和企业资源整合能力的竞争。4-江南区域是开发热点，潜在开发量巨大，多家企业的联合开发，区域价值不断提升，将成为通化市持续开发热点。5-市场消费观念不断成熟、物业管理和社区环境成为购房首要关注问题。项目交叉分析面积段50平以下50-70平70-90平90-110平110-130130-150150-180180以上合计供应套数————871213099——112440成交套数————721110288——34307去化率————16.36%2.5%23.18%20%——7.73%69.77%1、中盛·山水城通化普通住宅市场供求——存量较大，去化周期在2年左右。以下通化具有代表性的楼盘2、丽景人家二期面积段50平以下50-70平70-90平90-110平110-130130-150150-180180以上合计供应套数1466409714861138117681成交套数1102342835010167377去化率0.14%1.46%3.38%6.17%12.197.34%14.83%9.84%55.36%中盛·山水城主力面积110-150平主要成交面积在110-150平没有小户型180平以上主要是别墅户型成交一般丽景人家二期主力面积在110-180和180平以上主要成交面积也是在110-180平以上小户型70平以下主要是回迁楼面积段50平以下50-70平70-90平90-110平110-130130-150150-180180以上合计供应套数1314053551529730————1170成交套———270去化率1.2%6.33%8.29%4.36%2.22%0.68%————23.08%项目交叉分析面积段50平以下50-70平70-90平90-110平110-130130-150150-180180以上合计供应套数91212505215——5————1028成交套数128249100——2————380去化率0.1%2.72%24.22%9.72%——0.19%————36.95%3、锦绣家园4、五月花城锦绣家园主力面积在50-110平之间主要成交面积在50-90平左右主要是以二室为主五月花城主力面积在70-110平之间主要成交面积70-110平之间主要成交在70-90平面积段50平以下50-70平70-90平90-110平110-130130-150150-180180以上合计供应套数624317744857812357成交套数——1026723649226221去化率——2.81%7.28%20.17%10.08%13.73%6.16%1.68%61.9%项目交叉分析5、大禹康城大禹康城主要面积90-180平主要成交面积也是90-18070平以下主要是回迁楼从以上五个项目的成交面来看，各楼盘的定位不同需求也不同。中盛·山水城客户定位中高端主力需求面积在110-150平，成交来看110-150平去化较快。丽景人家二期客户定位高端主力需求面积150平以上居多，其次是90-130平。成交来看大面积的比小面积好卖。锦绣家园客户定位中低端主要面积主力50-90平，其次是90-110平。成交来看70-90平去化最快其次是50-70平。五月花城项目定位中低端主力面积70-110平，其次是50-70平。成交来看70-90平去化较快，其次是90-110平。大禹康城定位高端主力面积较分散，面积区间较小。从成交来看70-110平去化较快，其次是110-150平。大面积的去化较慢总结从以上图表可以看出中低档楼盘客户需求在70-90平其次是90-110平。中高档楼盘客户需求在110-130平，其次是90-110或130-150平。高端住宅客户需求在130-180平，其次是180以上。未来竞争市场的研判序号地块供地位置用地面积规划用途1福明路董窑沟地块福明路5住宅2现十中山下粮食住宅地块（二期）龙岭路4．5住宅3新华市场改造新华市场1．5商业、住宅4江南新区地块江南新区25商业、住宅5新华大街铝制品厂、锁厂至石油工具厂地块新华大街10商业、住宅6沿江小学地块滨江西路1商业、住宅7文盛教堂地块文盛路5商业、住宅8官道岭石棚村地块官道岭路3商业、住宅9佐安路油库地块佐安路2商业、住宅10长白山剧场地块建设大街2商业11百信药业地块保安路2商业、住宅12新岭路英语辅导报社至法院地块新岭路4商业、住宅13纺织机械厂地块建设大街3商业、住宅14滨江东路现八中江边地块滨江东路1．5商业、住宅15建设大街铁路棚改开发地块建设大街5商业、住宅16东岭路烟草仓库地块东岭路1．7商业、住宅17小头道沟、二道沟地块小头道沟、二道沟15商业、住宅18头道沟棚户区改造地块头道沟4商业、住宅19二道江乡政府地块东华路0．8商业、住宅20二道江林业总站地块二道江1商业、住宅21加油站江面、通天河、开发区1加油站22五道江镇、铁厂镇煤矿棚户区改造地块五道江镇、铁厂镇3商业、住宅23通化经济开发区地块经济开发区19商业、住宅小计

120

2009年市区经营性用地储备供应计划表

未来竞争市场的研判2009年土地储备供应量分析关键要点：09年住宅、商业储备用地达到23快地总用地面积达到120万平。其中20万以上1块地，10-15万平3块地、5-10万平3快块地、5万平米以下16快地。未来走势：从以上供应来看市内土地供应充足，不会产生求大于供的场面。一般的楼盘去化量都在1年到2年之间。预计10年还会加大土地的供应。231项目本身条件的认知通化县认知未来发展分析4项目条件分析5客户需求特征通化县的认知通化县素有“小大连”之称的生态宜居城镇2009年快大茂镇被列为全省“百镇”建设工程首批试点；快大茂镇现已形成医药、矿产、建材、食品四大支柱产业；计划到2020年，城区人口达20万人以上。GDP实现157亿元，全镇财政收入8亿元，地方级财政收入4亿元以上，实现生态山水宜居城镇目标。通化县的认知本项目约19公里通化县本项目与市内的距离通化县区位价值通化县的认知本项目东宝药业长白山医药物流中心通化7中实验小学县体育场

通化县位于吉林省东南部浑江中游，东与白山市交界，西与辽宁省新宾县和桓仁县毗邻，南与集安市接壤，北与柳河县相连。幅员3726.5平方公里，人口25.2万人，属东亚北温带大陆性季风气候，年降水量800-840mm，有效积温2400-2700度。全县共有12个镇、9个乡。乡村户数为44858户，农村人口为16.0292万人，占全县总人口的63.6%。现有耕地28088公顷，其中水田5801公顷，旱田22287公顷。县城——快大茂距长春280公里，距沈阳260公里，距出海口东港市300公里。有铁路和201国道、通梅一级公路纵贯全境。

通化县火车站未来发展分析区域关注重点通丹高速通丹铁路长白山医药物流区仓储物流配送区都赶线棚膜经济建设项目康乐谷旅游度假区项目西山棚户区改造项目无论从哪个的角度来看交通是每个城市发展的命脉。长白山物流产业园区将吸引3万人口定居。温室大棚的建设旅游度假区项目建设未来发展分析区域关注重点项目条件分析地理位置：距通化市区约20分钟车程。属于通化县中心位置，有公交车。商务设施：喜来登酒店，金融服务和行政管理区周边重点设施：产业方面：通天酒业，四方铁矿、东宝实业集团等生活类商业设施：

超市、市场、生活配套基本齐全娱乐设施：体育场（已运营）其他配套条件：通化市第七中学、实验小学、东宝中学等县医院。项目配套条件项目条件分析通化县产业情况项目条件分析通化县生活配套情况项目条件分析项目条件总结项目本身属性：位于通化县第七中学附近，紧邻产业园区和正在建设的长白山医药物流中心。项目所处区域是一个发展前景较大，支持要素明显，但现状还不是很完善的区域区域属性决定：本项目30万平米大盘。从市场发展性上看，本项目要高于其他产品。项目的产业导入，未来通化县高素质、高支付能力人口导入正面临着机会点。客户需求特征客户特征分析分析研究目的得到市内到通化县买房子的需求，为找出本项目客户提出依据研究内容了解已成交客群基本情况及需求偏好；调查形式通过与售楼员谈话和对以成交客户调查的形式调查楼盘丽景人家、中盛·山水城等客户特征分析为什么选择这两个楼盘、原因一丽景人家代表通化高端楼盘，且居住人群档次较高，比较有代表意义。中盛·山水城属于复合型地产，有别墅、小高层、多层，客户档次中档。客户特征分析分析客户访谈来源：中盛山水城别墅客户需求偏好年龄：47岁；职业：煤炭行业；购买产品：别墅；产品总价：90万；现住区域：江西；置业目的：改善居住条件。置业经验：多次置业出行方式：私家车对现购房看法：空间小，质量不好，尤其客厅小，南方设计不考虑北方实际；购房关注点：物业、医疗对快大印象：环境非常好基本特征快大购房的影响因素及条件是否考虑到快大购房：可以原因/条件：

快大没有好房子父母不愿离开市区内熟悉的环境客群分析1-私营老板客户特征分析分析客群分析2-药业老板需求偏好年龄：50；职业：连锁药业；购买产品：别墅；产品总价：100万；现住区域：江东；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：还可以

购房关注点：社区环境、小区物业；开发商实力及建筑质量；社区群体、产品类型；

对快大印象：环境好、位置偏

基本特征是否考虑到快大购房：

可以原因/条件：欧式（美式）别墅；环境景观比较好；最好有水系，高档会所（体现身价），品牌物业客户访谈来源：中盛山水城别墅客户快大购房的影响因素及条件客户特征分析分析客群分析3-公务员需求偏好年龄：50-；职业：公务员；购买产品：多层；产品总价：35.5万；现住区域：江西；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：南方设计；窗体小；层高矮；结构设计应减少下反梁；

购房关注点：社区环境；物业；开发商实力及建筑质量；社区群体；产品类型；风水；

对快大印象：环境好，位置偏

基本特征是否考虑到快大购房：

可以原因/条件：曾经考虑在快大选房，但是没有合适的；现在可投资（10年）；将来可养老、高品质、方正户型、留给子孙的资产客户访谈来源：中盛山水城多层客户快大购房的影响因素及条件需求偏好年龄：50；职业：IT；购买产品：多层；产品总价：60万（含车库）；现住区域：江西置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：购物、交通都非常便利购房关注点：物业、工程质量

对快大印象：

居住环境好基本特征是否考虑到快大购房：可以原因/条件：物业及房屋结构好、价格低；比市内房子便宜、还好，最好能省出一辆车；客户访谈来源：中盛山水城多层客户快大购房的影响因素及条件客群分析4-IT白领客户特征分析分析客户特征分析分析需求偏好年龄：50+；职业：金融保险；购买产品：多层；产品总价：37万；现住区域：江西；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：各方面都不错

购房关注点：物业、工程质量

对快大印象：安静、人口少、距离市内远、配套差基本特征是否考虑到快大购房：不考虑原因/条件：距离市内远、配套差

客户访谈来源：中盛山水城多层客户快大购房的影响因素及条件客群分析5-金融保险工作需求偏好年龄：45+；职业：高级会计师；购买产品：高层；产品总价：45.5万；现住区域：江西；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：物业好，但地段差；购房关注点：物业、工程质量；对快大印象：环境好、有山有水基本特征是否考虑到快大购房：可以/否原因/条件：否原因：太远，不方便；条件：廉价、有山有水，可以用作养老，要有投资空间、别墅不联体客户访谈来源：丽景人家二期客户快大购房的影响因素及条件客群分析6-高级会计师客户特征分析分析需求偏好年龄：38；职业：公务员；购买产品：高层；产品总价：36万；现住区域：江东；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：公车；对现购房看法：很满意，物业服务好，小区群体档次高，彰显身份；购房关注点：社区环境；物业服务；社区群体等综合考虑；对快大印象：环境好、有些远；基本特征是否考虑到快大购房：否原因/条件：单位在市内，不方便；平时应酬更不方便；客户访谈来源：丽景人家二期客户快大购房的影响因素及条件客群分析7-公务员客户特征分析分析需求偏好年龄：43；职业：出国劳务人员；购买产品：高层；产品总价：35万；现住区域：江东；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：公交车；摩托车；对现购房看法：通化市最好小区，彰显身份；购房关注点：社区环境；物业服务；社区群体；学校；对快大印象：环境好、有些远基本特征是否考虑到快大购房：可以原因/条件：有私家车后，小区软硬件都不错，可考虑客户访谈来源：丽景人家二期客户快大购房的影响因素及条件客群分析8-出国劳务人员客户特征分析分析需求偏好年龄：50；职业：钢材；购买产品：多层；产品总价：38万；现住区域：江西；置业目的：为儿子购房结婚；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：南方设计，窗体小，层高矮，室内门矮，物业服务不好，装修审批另收费；

购房关注点：物业、工程质量、建筑细节人性化对快大印象：居住环境好、空气好、位置佳、山水好；基本特征是否考虑到快大购房：

可以原因/条件：别墅（双拼及独栋）别墅区一定要有规模，不能是现在这种，各类产品杂，各种人群杂居，不会选择这样的别墅；对于现有的别墅不感兴趣客户访谈来源：中盛山水城多层客户快大购房的影响因素及条件客群分析9-钢材生意客户特征分析分析客群分析10-化肥生意客户特征分析分析客户访谈来源：丽景人家二期客户需求偏好年龄：50+；职业：化肥；购买产品：高层；产品总价：70+万；现住区域：江南；置业目的：改善居住条件；置业经验：多次置业；出行方式：私家车；对现购房看法：物业好，修建江堤公路后位置不错，都是有档次的人居住；购房关注点：地理位置、社区环境及群体；对快大印象：县城、档次不够，是农村；出租车是通化市淘汰的；交通不便；没商场，没人群，晚上静悄悄，孤独感；基本特征是否考虑到快大购房：否原因/条件：县城、档次不够，是农村；出租车是通化市淘汰的；交通不便；没商场，没人群，晚上静悄悄；快大购房的影响因素及条件客户购买特点：自住及阶段性居住，注重社区环境、休闲娱乐。注重投资潜力，希望有较大的升值空间，注重性价比。对社区需求：注重物业管理和安全性，配套的完整性和便捷性。产品要好、别墅区要形成一定的规模。生活配套一定要完善：如大型购物商场、超市等。对产品需求：注重产品的增值性，以及产品创新带来的超值感；如空间的丰富和面积的赠送等。部分人群有一定的商务需求，希望社区拥有商务会所。一定要能显示自己身份的社区，要全通化市最高档。客户特征分析分析从以上20组客户分析可以得出结论客户特征分析分析对通化县的印象：正面：居住环境好、空气好、位置佳、山水好、适合养老；负面：“农村人为主的地方”、购物就医等配套设施不完善，生活的时间成本高，距离远。是否考虑快大购房：公务人员（中坚阶层）：大部分不会考虑，原因在于生活习惯、距离、购物、就医、圈层等；一部分可以考虑，原因在于便宜、产品好、有投资价值、养老；一部分和快大有一定情结的人，在优质产品的刺激下，可以考虑在快大购房；买房关心的问题：1-物业管理（尤其安全）；2-社区环境好，中高当社区一定要有水景；3-地段风水好；4-工程质量及居住人群；从客户群体分析可以得出结论231市场状况对于规划方案的指导建议与开发商沟通结果4项目开发目标实现的初步方案及经济论证5规划方案调整建议开发节奏建议市场结论1-20层以上通化市没有此产品类型，市场介入风险较大；2-18层产品通化县没有，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导；但应控制总量，并且在首期开发中尽量避免，待项目品牌形成后推出；3-11层现有通化县供量去化缓慢，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导；但应控制总量，并且在首期开发中尽量控制，尽可能待项目品牌形成后推出；4-6层多层产品（包括情景洋房）是市场广泛接受的，低风险产品；应为首期主打产品，在整个方案中的主流产品；5-4层叠拼产品现有市场供量没有，低密度产品是通化县的市场空白，可适量考虑，但应控制总体规模；6-别墅产品在大规模社区中的点缀，销售压力较大，建议不设，通过叠拼产品弥补。对于规划方案的指导建议231市场状况对于规划方案的指导建议与开发商沟通结果4项目开发目标实现的初步方案及经济论证5规划方案调整建议开发节奏建议与开发商沟通结果 总利润目标：5亿元；利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。任务：充分和全面的考虑、均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质、市场之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而实现总利润的最大化。

项目利润最大化为核心目标规划用地19.8万创造总利润5个亿231市场状况对于规划方案的指导建议与开发商沟通结果4项目开发目标实现的初步方案及经济论证5规划方案调整建议开发节奏建议容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。项目开发目标实现的初步方案及经济论证容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位单纯物业类型的容积率实现度的参考建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层