物业管理理论与实务第三版 王青兰 齐坚 关涛 13章教学辅导

PAGEPAGE4第十三章资金运作与财务管理教学提示本章围绕物业管理企业的资金运作与财务管理，介绍了物业管理相关的财务制度，物业服务费的构成和成本测算，并对物业管理专项维修资金制度进行了详细阐述。重点讲解1、物业服务费的收费原则物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费的收费原则应该遵循以下原则：（1）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（2）物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（3）物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。（4）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。2、包干制的物业服务费的构成包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号），该办法在物物业服务成本或物业服务酬金的构成中增加了“管理费分摊”这一项。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。另外，物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润部分。难点释疑 1、住房维修资金应该如何保管？住房专项维修资金的保管和使用，必须严格把关。只有管理使用得当，才能保证财尽其用、物业安全和续筹顺畅。（1）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。（2）业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。四、本章结论物业管理资金运作和财务制度是物业管理工作的重要内容，高效的资金运作和规范的财务管理对物业管理企业保持持续发展具有积极的作用。本章介绍了物业管理相关的财务制度，物业服务费的构成和成本测算，并对物业管理专项维修资金制度进行了详细阐述。1、物业管理企业财务管理的相关法规有《物业管理企业财务规定》、《企业财务通则》和《施工、房地产开发企业财务制度》《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》。财务管理制度的主要内容包括基本制度和业务制度两个方面。物业服务费是物业管理企业因提供服务而收取的费用，由多项费用计算加总而成。遵循以下原则：合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；按照政府价格主管部门的规定实行明