辽宁城市综合体建设项目可行性报告含投资估算

盘锦市XX置业有限公司XX广场A组团项目可行性研究报告项目地点：兴隆台区XX街与路交口西北角编制日期：二0一0年十月十二日目录前言1.1报告编制的目的1.2报告编制的主要依据项目开发环境分析2.1盘锦市概况2.2盘锦市经济发展状况2.3城市建设及发展2.4国内房地产市场回顾2.5现阶段房地产市场政策导向项目概况介绍3.1地块位置介绍3.2项目拟建物业规模项目营销战略4.1项目优劣势分析4.2项目定位4.3项目营销推广策略项目建设条件5.1项目交通状况5.2建设场区条件项目建设方案6.1总体规划布局6.2建筑方案设计6.3结构设计6.4公用配套设施方案6.5安全防范6.6人力资源配置6.7项目工程一览表项目实施进度计划7.1项目总体规划7.2项目实施进度计划投资估算及经济效益分析8.1投资估算8.2投资收益8.3敏感性分析风险分析及对策9.1市场风险分析与对策9.2经营管理风险分析与对策9.3金融财务风险分析与对策结论前言可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区域内典型项目的调研等。通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是的原则，编制出本可行性研究报告。1.1报告编制的目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。（2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。（3）对项目决策及其实施的优化提出建议。（4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。（5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。1.2报告编制的主要依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（2）《城市规划编制办法》（3）《高层民用建筑设计防火规范》〈GB50045-95〉(2005版)（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2001）（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（8）《高层建筑混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）（9）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）（10）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（11）《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)项目开发环境分析2.1盘锦市概况地理概况：盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。总面积4071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2°以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。盘锦市境内有大、中、小河流21条，总流域面积3570平方公里。其中，大型河流4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河。资源概况：盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1784亿立方米。中国第三大油田——辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12个油气生产单位。盘锦市苇田收割面积55608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源蕴藏量约4万吨～5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。其中以河蟹最为著名。气候概况：盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。土壤在11月中旬开始冻结，下旬封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。终霜为4月上旬，初霜为10月中旬。行政区划：盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。区、县共辖19个镇、10个乡(含1个民族自治乡)、27个街道办事处。各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。人口现状：全市户籍总人口128.2万人，比上年末增加1.1万人。全年出生人口9042人，出生率6.97‰；死亡人口4653人，死亡率3.59‰；自然增长率3.38‰；计划生育率97.53%。全年城市居民人均可支配收入14907元，比上年增长22.1%；城市居民家庭恩格尔系数为31.6%。全年农村居民人均纯收入6391元，比上年增长11.9%；农村居民家庭恩格尔系数为45%。全市城镇单位从业人员451329人,私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。城镇登记失业率2.2%。暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。几个人口较多的少数民族依次是，满族38001人，朝鲜族11307人，蒙古族5914人，回族4113人，锡伯族744人。旅游概况：全市共有星级宾馆14家，旅行社37家，国家A级以上景区7家。全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。全年旅游总收入52.7亿元，比上年增长69.9%。其中，国内旅游收入51亿元，增长69.9%；旅游外汇收入2324万美元，增长71.0%。教育概况：全年（2008年）普通高等教育招生1971人，在校生5012人，毕业生1387人。各类中等职业教育招生4402人，在校生13191人，毕业生2914人。全市普通高中招生8660人，在校生25940人，毕业生7941人。全市初中招生16856人，在校生53738人，毕业生15702人。普通小学招生14682人，在校生84408人，毕业生16858人。特殊教育招生11人，在校生126人。幼儿园在园幼儿28875人。全市小学生升初中升学率100%；初中毕业生升学率农村85%，城市96%。2.2盘锦市经济发展状况经济环境2008年盘锦市生产总值实现670亿元，增长11%，实现了十年来首次两位数增长。按可比价格计算，其中，第一产业增加值66.8亿元，增长7.5%；第二产业增加值488.6亿元，增长7.2%，其中工业增加值373.8亿元，增长7.2%；第三产业增加值114.6亿元，增长11.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.2和2.1个百分点。三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2%、72.0%和17.8%。年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比2007年增长7.3%。盘锦去年（2008）全市人均收入1.6万元，城市人均可支配收入1.7万元，农村人均可支配收入7千元。盘锦全年（2008）完成各项税收80.4亿元，比上年增长20.1%。实现地方财政一般预算收入21.5亿元，比上年增长16.4%。全年（2008）居民消费价格比上年上涨5.5%。其中，服务项目价格上涨0.8%。商品零售价格上涨4.6%。全年工业品出厂价格比上年下降1.1%。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨4.2%。全年（2008）新签外商直接投资合同项目13项，合同外资金额4761万美元，合同项目数比上年减少27项，合同外资额增长31.4%。在新签外商直接投资项目中，合同外资额在100万美元及以上的大项目有7个，其中，500万美元及以上项目3个。实际利用外商直接投资额2623万美元，比上年增长27.8%。全市工商登记注册外商投资企业136户，其中，当年新增14户。产业结构盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田――辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；有118公里海岸线，20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。初步核算，2009年全年地区生产总值685.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10%。其中，第一产业增加值73.8亿元，增长7.6%；第二产业增加值471.5亿元，增长7.1%，其中工业增加值432.7亿元，增长5.5%；第三产业增加值140亿元，增长21.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.0和4.2个百分点。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为10.8%、68.8%和20.4%。年人均生产总值51701元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。图1

2005-2009年地区生产总值及其增长速度2.3城市建设及发展政策环境虽然09年出现了全国性的房价暴涨，但在当前刚刚走出金融危机的阴影，经济增速较低的背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，政策将具有一定的稳定性。但为控制房价过快上涨，二套房贷收紧政策仍将持续。2008年6-11月，各地方政府陆续出台的针对房地产消费的刺激性政策，如二手房营业税收优惠2009年底之后是否延续，可能要视各地的房价情况而定。从房地产行业税费改革的方向来看，减少流通环节的税费，增加持有环节的税费是方向。投资环境全年（2008）全社会固定资产投资270.2亿元，比上年增长34.3%。其中，城镇投资248亿元，增长34.4%；农村投资22.2亿元，增长32.8%。全市7个特色园区，完成投资32.1亿元，比上年增长1.1倍；开工建设项目167个，比上年增长41.5%，园区基础设施投资9.5亿元。全市计划总投资500万元以上重点项目382个，完成投资246.7亿元；超亿元以上建设项目29个，完成投资188.2亿元。在城镇投资中，第一产业投资1.8亿元，增长43.8%；第二产业投资189.4亿元，增长25%；第三产业投资56.8亿元，增长76.7%。2.4国内房地产市场回顾2009全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。2009年房地产开发和销售主要指标完成情况2.5本市房地产市场分析（1）房地产开发量情况。

2008年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米,工业地产5万平方米。全年住宅地产新开工面积170万平方米，竣工面积80万平方米。在建项目主要有紫苑名都、水木清华、日月兴城、蓝色康桥、恒泰尚城、等项目。

2009年计划新开工面积280万平方米，其中，住宅地产140万平方米，商业地产40万平方米，工业地产100万平方米。目前新建项目主要有长湖新城、湖滨四季城二期、XX新苑、鼎信佳苑、铁西小区三期、圣凯家园、润城苑三期项目、晟华苑二期、秉耀工业地产项目等。

所有住宅项目都是由国内、外知名规划设计单位规划设计，依据盘锦临海、多河、湿地、海洋气候等得天独厚的自然条件实施规划，园区规划设计以高层、多层相结合；地下停车，一户一车位，实现人车分流；注重环境建设，绿化率35%以上，大面积园区水系，多处景观节点，具有南国水乡特色的“北方水城。”（2）房地产需求量状况

盘锦市每年商品楼需求量在200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100平方米商品楼计算，需求约在50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品楼需求约40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。（3）房地产价格走势：双台子区2005年平均价格1467元/m2，较上年度涨幅20.75%。2006年平均价格1725元/m2，较上年度涨幅17.59%。2007年平均价格2200元/m2，较上年度涨幅27.53%。2008年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅27.27%。兴隆台区：2005年平均价格2051元/m2，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/m2，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/m2，较上年度涨幅14.28%。盘锦09年1-7月商品房销售面积72.8万平方米，以303.8%的增幅位列全省之首。鞍山和抚顺紧随其后，销售面积分别为223.8万和85.2万平方米，增幅分别高达205.5%和149.3%。排在最后的沈阳市销售面积高达725.6万平方米，增幅为8.6%。

盘锦09年1-7商品房销售额23.9亿元、以增幅606.5%领先全省。排在其后的是鞍山和抚顺，二市商品房销售额分别为74.9亿元和26.7亿元，增幅分别为241.1%和217.3%。从商品楼价格走势来看，扣除原材料、人工费和土地价格上涨等因素，涨幅有些过快，但在市民可接受范围内。与其它周边城市相比，盘锦市商品楼价格处于中下游水平。（4）房地产业在经济发展中的作用盘锦市房地产业投资逐年增加，大大增加了税费收入，带动了相关行业的发展，主要包括钢铁、铝材、木材、水泥、石材、陶瓷、制砖、门窗、装修、防水和机械制造业等50余个相关行业。能够解决大量人员就业。房地产业的发展带来了大量的流动人口，有力促进了批发零售业、餐饮业、金融业、保险业、运输业、电信业等间接行业的发展。

2007年，全市房地产业投资占固定资产投资比重已达到7.28%，房地产业增加值已占GDP的2.3%。2008年，房地产业固定资产投资总额达到35亿元。全市房地产业投资占固定资产投资比重将达到11%，房地产业增加值占GDP的4%，已经成为推动全市经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分。（5）房地产市场存在的问题

去年5月份以来，全市房地产业受全国一、二线城市的影响，市场萎缩现象凸显，房地产消费增长势头开始减缓，成交量较2007年同期相比大幅下降，绝大多数小区商品房的销售量仅占开发量的30%至40%，有的小区甚至出现退房现象。分析原因主要存在以下问题：

一是拟购房居民持币观望心理。从各开发企业售楼接待处反馈信息看，面询量和电话咨询量与以往相比并没有减少，关心的焦点是房屋价格，怕购买后价格下调。因此，除急需用房外，皆持币观望。

二是盘锦缺少域外居民购买力。盘锦域外来盘就业人员相对较少。外市居民还没有认识到盘锦生态宜居所在，很少有选择盘锦购房。

三是少部分人存在投机心理。随着盘锦市经济的发展，居民存款余额显著增加，普遍存在置业投资心理。有少部分将学校、商业集聚区周边作为房地产投资的热点，有的把所购商品楼出租，收取租金，长期获利；有的等商品楼升值后，转让产权赚取差价获利。由于受全国房市影响，这部分人失去最初心理。

四是开发企业资金周转压力过大。盘锦市房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显紧张。个别工程项目出现资金明显接济不上的现象。2.5现阶段房地产市场政策导向金融方面存款准备金利率上调：2009年1月份以来，央行连续多次上调了存款准备金率。明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。严格控制二套房贷利率，1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。七折利率优惠取消，二套房贷利率上浮10%。部分房价上涨过快的城市暂时停止外地人购房等。税收方面国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；降低二手房交易的营业税和个人所得税。物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国。二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。首套房契税优惠收紧：2010年3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》土地方面《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税开征。国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题。发展改革委、国土资源部、建设部联合公告了通过国家审核的１５６８家开发区，明确表示继续停止审批新设立和扩建各类省级开发区；针对“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设等问题向所在省市发出了《国家土地督察整改意见书》。国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。项目概况介绍3.1地块位置置介绍项锦隆锦文中锦辽大落府河锦最路行地府林繁配较侧甜迁中区值项目拟建物业规模模项目占地965118㎡，容积率不不大于2.8，规划总建筑筑面积：3115340㎡㎡，其中住宅宅：247072㎡，商业业：310778㎡，地下下车库350090㎡，公建配套套：2100㎡，绿绿化率：45.3%。配套有托儿所、幼幼儿园、便利利店、商业网网点。项目营销战略项目所在区域楼盘盘林立，各楼楼盘之间品质质趋于同质，为为达到实现项项目预定目标标利润，需结结合当前市场场，对项目所所拥有资源进进行整合定位位。4.1项目优劣劣势分析项目所在地块位于于盘锦市兴隆隆台区西南方方，市府大街街以南、辽河河南路以西。兴隆台区是盘锦市市的行政、文文化和商业中中心区，盘锦锦市政府和辽辽河油田两大大机构均坐落落于此。市府府大街和辽河河南路为盘锦锦市车流量最最大的主干路路之一，出行行极为方便。地地块周边政府府办公机构林林立，商业繁繁荣，生活配配套设施比较较完善。南侧侧和西侧的甜甜水村的拆迁迁也在规划中中，项目的区区域价值升值值潜力巨大。4.2项目定位位目标市场定位地块周边3公里半半径内主要为为中高档高层层住宅小区，新近开盘的蓝色康桥、日月兴城、紫润茗都、恒泰尚城等逐渐提升该区域住宅品质。项目所处位置、综合品质和区域远期规划决定了项目的消费群体主要为中高收入人群。目标消费群定位●庐阳区和新站区上上班的公司职职员和公司中中层管理人员员。●部分改善居住条件件的政府工作作人员和公司司职员。在老城区上班的年年轻白领。私营业主。●年龄判断在25－－40岁●购买目的比例依次次判断为：纯纯自住、自住住兼投资型。产品定位根据以上市场调查查，细化分析析，XX广场三期属多多产品、综合合性楼盘，比比较客观的定定位是：高层中小户型住宅宅，其卖点是是：总价适中中，环境好，不不同面积满足足不同年龄层层次人群的购购买需求。高层中的景观大户户型位是都市市中高档标准准，供成功人人士及经济富富裕者居住，其其卖点是：适适应大都市住住宅发展的趋趋势，名牌足足数电梯确保保通行便捷无无阻，宽敞的的近1：1的停车位保保证，小区高高级智能化：：防盗，周边边红外线监视视系统，火火火警自动报警警系统，楼梯梯照明自控系系统等，为住户提供供全方位的优优质高效物管管服务。商场定位，中高档档标准。方案一：整体出售售或出租，形形成中高档酒酒店娱乐场所所。方案二：分层或零零售铺面，形形成专卖店或或精品购物中中心。4.3项目营销销推广策略高素质物业的开发发，除了高水水平的规划、设设计外，还需需要有一套行行之有效的市市场营销策略略和手段，高高标准的经营和管理理，以确保项项目有市场销销路，开发商商有合理的收收益。根据本本案市场定位位的特点，拟拟采用以下营营销推广策略略：广告宣传策略为达到项目热销的的程度，增强强项目在市场场上的认知度度，必要的市市场推广是必必不可少的。本项目要要针对所确定定的目标群体体，按计划、分分阶段、系统统地对项目的的整体形象和和卖点进行集集中包装。所所选择的广告告媒体包括：：现场售楼部部、工地现场场、公交车体体、站牌、户户外高炮、各各种电视和报报纸媒体等。具具体采用的宣宣传手段和方方式应根据实实际效果和费费用而定，广广告宣传费用用列入项目开开发成本。促销策略为了使项目近快消消化，实现资资金的快速回回笼，避免企企业因资金短短缺而带来的的开发风险；；通过有步骤骤、有计划的的促销手段来来吸引潜在客客群，达到快快速销售的目目的。.1促销的阶段段性策略阶段性促销策略主主要根据各阶阶段销售产品品特点、余货货特点、工程程进度、营销销节点和市场场状况来决定定。一般项目目的促销时机机主要有：开开盘、销售受受阻阶段、项项目封顶、交交房、资金受受压。.2促销手段促销手段市场上是是五花八门，通通常采用的有有：直接降价、抽奖、回回赠礼品/现金、降低低首付、购房房送物管费用用等等。定价策略在房产界有句俗语语：只有卖不不好的价格，没没有卖不掉的的房子。充分分证明了定价价在地产销售售领域的地位位，合理的定定价不但能够够规避风险，而而且还能给企企业带来更多多的利润。鉴鉴于项目规模模较大，前期期宜采用平开开高走的策略略来引爆市场场。.1价格定位根据新站区目前市市场交易信息息，当前各楼楼盘销售价格格具体见下表表（时间100年9月份）：序号楼盘名称房屋类型均价（元/平方米米）住宅均价（元/平方米米）商业1日月兴城小高层、高层4500120002蓝色康桥小高层、高层4400130003紫润茗都小高层、高层445011000从周边销售项目来来看住宅均价44000-4500元/平方米范围围内，商业门门面均价在111000-12000元/平方米范围围内，从地段段和品质上来来看建议售价价住宅售价44400-4500元/平方米，商商业门面售价价110000-12000元/平方米。以上上建议仅供参参考，具体售售价应根据项项目市场情况况。.2定价方式定价方式主要按开开盘价、期房房价、综合价价、团购价、内内部价，并考考虑楼层差、朝向、采光、景观、户型结构综合考虑；在定价中要突出考虑小区卖点，体现差异化。项目建设条件5.1项目交通状状况本项目位于市主干干道XX路西，距市级级商圈（市府府广场周边）距距离仅为10－15分钟车程，将将成为生活十十分便利的城城市居住区域域。5.2建设场区区条件项目地块内的市政政实施有：道道路工程、排排水工程、供供水网络、电电信管网、电电力沟、路灯灯工程、煤气气管网、道路路绿化工程等等；目前已现现成完善的路路、水、电、气气、通信等市市政设施。供水：供水主要来来源自新站区，主水管管管径DN14400—DN8000，支管管径径DN6000—DN3000，供水压力≥0.28MMpa，水质质优良，完全全满足区内工工业和生活用用水需要。煤气：项目周边在在建小区建有有开闭所，从从预留口接入入。通讯：直接由盘锦锦市市话通信信网接入。地质勘探：该地块块与周边项目目相连，相邻邻地块已按高高层建筑做过过地质勘探。供电：目前区内供供电已经到位位。项目建设方案6.1总体规划划布局区域总体规划兴隆台区为盘锦市市政府所在地地，具有发展展现代商业得得天独厚的区区位优势、交交通优势、物物流优势、资资源优势和人人才优势。总总体规划将把把合肥新站综综合开发试验验区建设成拥拥有现代化商商贸、物流、金金融、旅游、文文化、信息服服务等多产业业协调发展的的环境优美、设设施齐全的安安徽省盘锦市市现代商业中中心。小区整体规划设计计原则●高绿化、生态、园园林社区；●综合服务配套设施施齐全、邻里里互助的人文文社区；●节能示范工程，户户型设计适应应现代以人为为本的居住理理念；●社区整体建筑风格格独特，具有有很强的视觉觉冲击效果。小区内部交通组织织小区交通由小区出出入主通道，次次干道和人行行小道构成，道道路宽度和消消防通道按城城市住宅小区区建设标准规规划。6.2建筑方案案设计本工程设计涉及建建筑、结构、防防火、节能、隔隔声、采光、照照明、给排水水、通风、燃燃气、电气等等各种专业，设设计时需遵循循有关的规范范或规定，单单体设计时还还应符合国家家现行的有关关强制性标准准的规定。建筑方案总体构思思项目地块紧邻板桥桥河，位于新站区区与庐阳区交接处处。基本要求求是：建筑方方案在总体构构思上要立足足“人与自然和和谐发展，以以人为本”这一中心主主题，创造出出符合时代精精神面貌的现现代建筑、人人文环境和自自然环境优美美的精品社区区；同时注意意与周边小区区相呼应，在在环境和建筑筑元素上协调调统一。2000年后城市市住宅流行模模式为：家庭庭向小型化发发展，户规模模以3口之家二居居室为主，当当前两代人愿愿意分离居住住，但同时彼彼此又希望相相互照顾，就就近居住。居居住环境和质质量不断改善善和提高，学学校和幼儿园园与住所距离离较近，使住住宅与周围配配套满足服务务半径的要求求，公共服务务设施逐步完完善。室内各各空间功能更更加明确，设设备和装修上上更加体现个个性化，其舒舒适、配套及及环境趋于协协调发展，套套型的灵活性性和适应性要要求更高。．平面设计.1住宅规划设设计根据使用功能，住住宅在结构上上宜采用框架架大空间布局局，条式结构构可根据消费费需要在设计计时灵活组合合，用以调整整住宅平面空空间构成。住住宅单体平面面设计应符合合国家住宅建建设基本标准准和有关规范范要求。根据据地块位置、周周边环境和市市场的需求，以以追求实用和和舒适为主。初初步规划以下下四种户型，具体经济指标见下表：户型建筑面积套型卧室朝向所占百分比高层A户型98平方米三室一厅一卫二南一北30%高层B户型76平方米二室一厅一卫一南一北20%高层C户型105平方米三室二厅一卫二南一北35%高层D户型142平方米三室二厅二卫二南一北15%以上户型在下一步步单体设计时时，还应根据据消费对象需需求，综合考考虑住宅使用用的功能与空空间组合、家家庭成员关系系、职业特征征等因素。.2住宅设施标标准住宅的室内环境、设设备与设施、消消防、以及安安全防护等基基本要求必须须符合《安徽徽省城市住宅宅建设标准》和和相关规定，并并按中高档住住宅有关标准准进行规划设设计。住宅为为毛坯房，室室内地面和墙墙壁用水泥抹抹平。具体装装饰如下：●外墙：高级外墙涂涂料；●门窗：高级断桥铝铝窗、复合防防火进户门；●阳台：铝和金半封封闭式阳台；；●公共空间：楼梯台台阶为防滑面面砖；过道墙墙面喷塑，安安全楼梯为木木制扶手。.3公用建筑小区地下车库的采采光、通风、防防潮、排水及及安全防护措措施应符合现现行行业标准准《汽车库建建筑设计规范范》JGJ1000的有关规定定。物管办公公房、配电房房、业主会所所等建筑物于于地上。室外外有消防环行行车道、庭院院绿花带、以以及建筑小品品等加以点缀缀。立面设计立面造型设计要体体现现代住宅宅建筑特色，融融入四周自然然景观，色彩彩沉稳、大方方，整体表现现简洁明快且且富有张力；；建筑物在整整体规划布置置上应利用自自然地形，达达到错落有序序，外密内疏疏的围合式空空间结构；在在园区建筑轮轮廓线条上突突出优美、变变幻，并与规规划区内幽雅雅、和谐、宁宁静的环境既既保持统一，又又有鲜明的个个性。6.3结构设计计根据周边楼盘相同同地块的勘察察结果和本项项目初步规划划，工程基础础和上部结构构设计拟采用用以下类型：：．基础选型及处理理●桩基础：桩基础应应根据地基条条件、软土层层的分布、桩桩的承载性质质和成桩质量量，并根据实实际地质勘察察结果确定成成桩方法和工工艺，以确保保成桩质量。●深层搅拌桩：采用用深层搅拌加加固定地基，并并按规定养护护、测量，搅搅拌桩单桩还还应试验确定定。上部结构住宅项目地上高层层18层两栋（地下1层），商业业为底商1-2层（地下一层层）。地上建建筑物为框剪剪结构，地下下停车库为钢钢筋混凝土柱柱或墙，抗震震等级按八级级标准建造。6.4公用配套套设施方案供水排水水源为城市自来水水管网，进水水支管径为DN6000-DN3000，有周边小小区预留口接接入。在符合合超过那时住住宅建筑给排排水工程设计计规范的要求求上进行以下下规划。●生活和消防供水：：城市住宅自自来水进水管管不小于DN150，每栋楼设设一组水表装装置，高层住住宅城市供水水的压力不够够，需在地下下室建水槽，安安装加压系统统，消防供水水系统由上行行、下行、水水平供水干管管和竖管组成成。●室内外排水：室内内排水需经室室外化粪池处处理后，进入入城市排污管管网；室外雨雨水按清污分分流方式排入入城市排水管管网系统。供电及照明设计小区电力来自盘锦锦市城市供电电网络系统，电电压为220V，区内路线线布置和配电电房的建设按按照市供电局局的标准规划划设计。在社社区中照明有有正常生活照照明、应急照照明和室外景景观照明之分分；在对其供供电时照度按按国家GB1333-90标准选取，主主要光源为节节能荧光灯，住住宅预留灯位位，有用户自自己装修选定定。在公用建建筑疏散楼梯梯口、地下室室通道等位置置设置安全出出口标志灯；；在通道及转转弯处安装疏疏散标志灯。供气采用城市管道煤气气供气方式。煤煤气用量按民民用建筑日煤煤气用量标准准估算（每户户每月约15-50立方米），从从附近小区预预留口接入，煤煤气表盘选用用当前流行的的IC卡式样。弱电设计●小区通信线路由盘盘锦市市话网网直接引入；；●住宅内安装数据、语语音和电力模模块化综合集集线箱和插座座；●数据语音均采用1100Mbiid高速传输方方式，用五类类传输线（双双绞线）。●小区范围内设CAATV保安监控、防防盗报警系统统。出入口及及重要部位设设置摄像机、双双监报警监视视器和红外系系统防范系统统；●小区CATV电视系统统由本市光纤纤电视网引入入，每户设2-3个电视用户户盒；●设火灾自动报警、消消防联动系统统和紧急广播播系统；消防设计消防设计严格按照照设计防火规规范编制，消消防疏散布置置、室内构造造及材料耐火火等级等满足足防火规范要要求，设置消消防器材。●建筑物周围设环行行通道，利用用建筑物四周周城市道路系系统。为消防防补救提供有有利的交通应应急条件。●地下停车库设防烟烟疏散楼梯间间，采用室内内自动喷淋或或气体消防设设施、消火栓栓；同时可设设置防火分区区。电话通讯居住区同步建设电电话网络，采采用地下电缆缆敷设。每个个住宅单元都都设置壁嵌式式电话箱，每每户均有一个个或若干个电电话插头。有线电视居住区有线电视系系统接本市有有线电视网，每每幢住宅楼为为一个独立的的有线电视系系统，每户均均有电视插头头。环境保护本项目为公共建设设项目，建设设过程中，产产生的粉尘、噪噪声及部分建建筑垃圾会对对周围环境造造成一定的影影响。项目建建成使用后，主主要排放物为为生活污水、生生活垃圾和厨厨房油烟，无无有毒有害物物质，对环境境影响较小，采采取必要的防防治措施，即即可达到国家家规定的环保保要求。对上上述污染拟采采取以下措施施进行治理：：●固体垃圾：在施工工期间，对建建筑废物和开开挖土方需要要及时清运；；同时，固定定地点设置公公共垃圾桶，垃垃圾定点清洁洁，由垃圾车车集中清理运运出；●公共及生活污水：：公共污水和和住宅排污经经化粪池处理理后排入城市市污水管道；；●噪声：各类施工机机械产生的噪噪声声级一般般在85dB以上，通过过减少高噪设设备的使用，合合理安排施工工时间等措施施控制。对必必须施工的高高噪设备，若若需夜间施工工，经过批准准后方可。设设备选型应尽尽量选用噪声声较低的，必必要时对有关关功能分区在在建筑上做隔隔声处理，以以达到环保标标准。●环境影响评价：通通过对项目场场址环境现状状、项目建设设与运营对环环境的影响及及环境保护措措施的分析，项项目建设符合合国家环境保保护法律、法法规和环境功功能规划的要要求，不会对对周围自然环环境、生态环环境和社会环环境造成破坏坏。项目通过过对污染源的的治理，并实实施园林景观观、植树绿化化，能够改善善居住环境，提提高人们的居居住水平。6.5安全防范范依据国家对劳动者者的职业安全全及劳动保护护的有关规定定，对可能发发生的触电、火火灾、机械伤伤害等事故应应加强防范措措施，所有电电气设备的安安全性能不得得低于国家有有关法规和标标准的要求，操操作人员必须须进行安全技技术培训，建建立健全安全全操作规程。具体安全措施为：●施工现场道路、电电气线路、材材料堆放场等等的平面布置置，要符合安安全、卫生要要求。●各种机电设备的安安全装置和起起重设备的限限位装置，要要安全有效，经经常检查和维维修保养。●脚手架、井字架和和安全网要指指定专人维护护保养，发现现有变形、倾倾斜、摇晃等等情况，要及及时加固。●凡直接从事带电作作业的，必须须穿绝缘鞋、戴戴绝缘手套，防防止发生触电电事故。●从事有尘、有毒、噪噪声等有害作作业的，要配配戴防尘、防防毒口罩和防防噪声耳塞等等防护用品。●燃气管道敷设必须须由专业人员员施工，燃气气用户室内必必须安装漏气气保护装置。在建设过程中，施施工电梯由专专业人员负责责使用和维护护，操作人员员必须进行安安全技术培训训，建立健全全安全操作规规程。在电气气线路、燃气气管道、楼梯梯口、电梯间间等处设置警警示牌和应急急照明，提高高施工人员的的安全防范意意识。6.6人力资源源配置在项目推进中，公公司管理方式式采取董事会会领导下的总总经理负责制制。其现代化化的管理方式式，完善的管管理制度能有有效地保证项项目的实施。建建议组建以下下部门：工程程部、营销部部、财务部、办办公室、综合合协调部。

●●工程部：负负责项目规划划及工程建设设、管理等工工作；

●营销部：负负责制定公司司项目策划、招招商引资、为为入园企业代代办证照服务务等工作。●财务部：负责公司司财务管理和和核算审计，制制定年度公司司计划，分解解下达目标任任务，审定投投资计划，监监督投资使用用情况，负责责筹集项目建建设资金、园园区统计、财财政收入结算算与税费款管管理等工作。●办公室：负责公司司的文件管理理、后勤服务务、上下联络络、接待、人人员培训、人人事劳动、档档案管理、考考察选拔人才才等工作。●综合协调部：负责责园区社会治治安与安全生生产管理、基基本建设过程程中的协调等等工作。6.7项目工程程一览表依据初步规划方案案，本案主要要工程项目见见下表：序号项目名称说明序号项目名称说明1土建工程建筑面积3153340平方米米5照明工程小区照明1.1高层住宅247072平方方米6通信工程普通电话配线1.2商业31078平方米米7火灾监控系统公共场所火灾报警警1.3地下车库35090平方米米8通风工程地下停车库通风1.4公建配套2100平方米9闭路电视住宅区2给排水工程水箱、水池、水泵泵机房10室外工程室外绿化及道路场场地3普通消防系统住宅区内消防设备备4变配电工程配电房变配电设备备项目实施进度计划划7.1项目总体体规划指标：：总用地：965118㎡建筑密度：17..9%容积率：22.80绿地率：45.33%机动车位：11168个总建筑面积：3115340㎡㎡其中住宅：2477072㎡商业：310788㎡公建：2100㎡㎡地下车位：：350900㎡7.2项目设施施进度：项目A组团计划于于2010年12月20日开工，计计划将于2012年12月20日交付；包括1#楼至28#楼，1#楼至8#楼为12层，9#楼至28#楼为18层。投资估算及经济效效益分析8.1投资估算算根据对XX区域相相似项目的参参考，就本案案的投资估算算费用如下图图：序号费用名称大类面积（万平方米）取值（元/平方米米）总值备注一、土地成本土地拍卖价9651824,612二、前期费用基础配套费31.534852,680商业115元/平米，住住宅75元/平米教育附加费31.53415473白蚁防治费31.5341.238地质勘察费31.534132规划设计费31.53430946消防专项费31.53415473工程质量监督费31.534395小计31.534150.24,736三、工程建设成本招投标费31.534132工程监理费31.5348252土建工程费用31.534145045,724电梯设备35万元/台56台1,960电力基础设施费31.5341203,784电力专线2条178712自来水管网工程费费31.534401,261小区智能化31.534451,419小区道路31.5341203,784小区景观绿化31.5342006,307小区其他配套费用用31.5341504,730小计31.534231269,966直接费用为=一一+二+三四、间接费用房屋销售费69,9662%1,986开发管理费用69,9662%1,324不可预见费69,9662%662贷款利息2年6%3,861自有资金为50%%小计间接费用3%7,834五、总费用直接+间接费用107,148总费用=一++二+三+四通过上表可以看出出该地块总投投资在1071488万元，其中中直接产生费费用为993314万元，在建设设和销售中产产生的间接费费用为78334万元；折折合每平方米米的建设成本为3397元/平方米。8.2投资收益益随着合肥大环境、大大建设的全面面推进，项目目建成后，不不论从项目的的综合品质