2023年自考资产评估真题

090410.采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（）A．材料价格没有大的波动B.预算定额没有调整C.建筑物原工程量是合理的D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料１1．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（）Ａ.市场法 B．成本法C．剩余法ﻩD.收益法12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电50００度,每度电0.６元,该设备可使用2023，公司所在行业的平均投资收益率为10%，公司所得税率为２5%。该设备的功能性贬值约为（)Ａ.1８４35元 B．1３825元Ｃ．1358６元ﻩＤ．2250元13．公司改革涉及的土地使用权,经批准可以采用保存划拨方式处置的情形是()Ａ．国有公司改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B.国有公司破产或出售C．国有公司改组为股份合作制公司、国有公司租赁经营D．在国有公司兼并、合并中，被兼并的国有公司或国有公司合并中的一方属于濒临破产的公司14．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年,预计未来２023每年的净收益额为15万元,第２02３开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为１0％，则该宗土地的评估值最接近于（)A．1２7.7０万元 B．139.55万元C．１50.0０万元 D.1７5．00万元15.标定地价是(）A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格Ｂ．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C.省政府在一定期期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格D.市、县政府在一定期期内评估的覆盖全市(县）的土地使用权价格09０7１1.交通条件、商业网点、住宅建设等的变化,会改变土地的价值,这说明(）Ａ．土地用途的多样性B．土地经济地理位置的可变性C.土地价值影响因素的多样性 D.土地的不可替代性12.假如某房产的售价为2０23万元，其中建筑物价格为８０0万元，地价为１2０0万元，该房产的年客观纯收益为13６万元,建筑物的资本化率为8％,则土地的资本化率最接近于（）A．6.0％ B．６.8%C．７.5％ Ｄ．8.0%13．２023年为-2%，２023年为２%,2０2３年为3％,该建筑物的重置成本最接近于（）A.185万元 B．１86万元C.１8７万元ﻩＤ．189万元14.运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法重要采用（)A．经验判断法ﻩB.售价调整法C．价格指数调整法ﻩD．环境成熟度修正法1５.对于商业房地产来说，决定其价格的主线区域因素是()A.风景好坏ﻩB．交通设施条件C.地段ﻩＤ．居民的职业构成100４12.下列选项中,属于影响房地产价格的一般因素是()A．居民收入水平ﻩB．交通便捷限度Ｃ．公用设施完备限度 D.地形地质因素13．现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m２、280０元/ｍ2、2300元/m２、15００元／ｍ2,其容积率分别是3.0、2.５、2．0、１.５。假如四宗土地其他条件完全相同,则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是()Ａ.甲ﻩB.乙C.丙ﻩＤ.丁１4．采用收益法评估土地时，收益额应当是()A．过去的实际收益额ﻩB．过去的客观收益额C．将来的实际收益额ﻩD.将来的客观收益额1５.某宗土地取得费２0２３万元，所有为开发商投入,开发期２年,开发费３00０万元，其中第一年投入２023万元,利息率为10％,则用成本法评估土地时的利息为（）A．500万元 Ｂ．700万元C.７5０万元ﻩD．１00０万元１０071２、农村宅基地、自留地、自留山等属于（)Ａ、国家所有ﻩﻩB、农户所有Ｃ、集体所有ﻩﻩD、乡镇公司所有１3、用市场法进行土地评估时,选择的比较案例不得少于()Ａ、1个 B、2个Ｃ、3个 ﻩD、5个１4、某宗土地取得费２023万元，所有为开发商投入,开发期2年，开发费3000万元,其中2023万元向银行借入，利息率为１0％,则用成本法评估工地时的利息为（)Ａ、2００万元 ﻩB、400万元Ｃ、70０万元 Ｄ、１0００万元1５、标定地价是（)A、土地使用权出让底价 Ｂ、政府评估的具体地块的出让价格C、政府出租土地的价格ﻩ D、政府评估的具体地块的价格11０412、下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，对的的是()A、旅游业用地3０年ﻩB、商业用地40年C、居住用地50年 D、教育用地７0年1３、被评估土地使用权年限为５0年，参照物土地使用权年限为40年,折现率为1０％,则土地使用年限修正系数为(）A、０．９6８ﻩB、0．986C、1.014 D、1.0331４、在建筑物评估中,影响建筑物价值的决定因素是()Ａ、物理因素ﻩB、环境优劣C、经济地理 D、新旧限度15、某宗土地,土地单价为３000元/m2，该宗地容积率为2,建筑面积为1５0平方米，则楼面地价为()A、2０元／m2 B、1５0元／m2C、300元／ｍ２ Ｄ、1500元／ｍ２11０712、下列选项中,不反映房地产使用强度的指标是（)A.容积率 ﻩB.覆盖率 C．得房率 ﻩD.绿地率1３、下列评估方法中，本质上属于市场法的评估方法是（)Ａ.基准地价修正系数法 ﻩB．假设开发法Ｃ.残余估价法ﻩﻩD.割差法14、越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了（)A.土地的面积有限性ﻩﻩB.土地的使用价值永续性C.土地的空间位置固定性 D.土地的经济地理位置的可变性15、某建筑物经评估人员现场打分,结构部分得分为9０分,装修部分得分为6０分,设备部分得分为7０分。修正系数为G=0．７5，S=０．12，Ｂ=0.13,则该建筑物的实体性贬值率为()4、１1.2％ﻩﻩB.1６.2％ﻩC.83.8% ﻩD.8８．8%1２0411．土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不妥土地,其划分的依据是()Ａ.土地的所有权归属 B.土地的社会经济用途Ｃ.土地的开发限度 Ｄ.土地的运用限度1２.价格指数调整法一般仅限用于()Ａ.大型、价高的建筑物重置成本的评估B．原工程量是合理的建筑物重置成本的评估C.单位价值小、结构简朴的建筑物重置成本的评估D.构造较简朴的建筑物重置成本的评估13.在房地产评估中,运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为(）A.评估基准日的价格ﻩＢ.正常交易的价格C.待评估对象自身状态下的价格 D.待评估对象区域因素下的价格１４.待估建筑物为砖混结构三层办公楼，占地面积为4０0平方米，建筑面积为60０平方米，月租金36０00元,土地还原利率为8％,建筑物还原利率为10％,评估时建筑物的剩余使用年限为4０年,取得租金收入的年总费用1296０0元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元,运用建筑物残余估价法估算的建筑物评估值最有也许是（)A．1382653元 B.1６303４2元

C.1705４66元ﻩD.２０7９652元１２０７11.土地价格具有明显的区域性特性,其因素重要是A．土地价格的上涨性Ｂ.土地价格构成的复杂性C．土地经济地理位置的可变性Ｄ．土地空间位置的固定性１2．可以贯彻最有效使用原则来评估土地资产的因素是A.土地的非再生性B.土地位置的固定性C．土地用途的多样性D.土地运用的永续性1３.如建筑物的综合造价为360万元,前期费用及其他费用为综合造价的10%，建设周期为3年，按现行1~3年期贷款利率5.40％,则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于Ａ．２9．16万元Ｂ.32．Ｏ8万元C.５8．３２万元D.６4.15万元14.运用建筑物残余估价法的前提是A．房地产可以正常使用B.房地产具有客观收益Ｃ.土地价格可以用市场法求得Ｄ.土地价格可以用成本逼近法求得130411．土地资产价格的一个重要特点就是土地价格重要决定于土地的()A．用途ﻩＢ.需求C.权益 D.区位12．公司改革涉及的划拨土地使用权应当采用出让方式处置的情形是（)A．国有公司破产或出售的Ｂ．国有公司兼并国有公司或非国有公司以及国有公司合并，兼并或合并后的公司是国有工业生产公司的C.国有公司改造或改组为国有独资公司的Ｄ.在国有公司兼并、合并中,被兼并的国有公司或国有公司合并中的一方属于濒临破产的公司13．规划限制一般被归结为是影响土地价格的()A．一般因素 Ｂ．区域因素Ｃ．个别因素ﻩD.行政因素１4.成本法中,对土地与建筑物用途不协调所导致的价值损失一般是作为(）A．土地的功能性贬值ﻩB．土地的经济性贬值C.建筑物的功能性贬值 Ｄ.建筑物的经济性贬值多选题09０4３5.引起建筑物实体性贬值的因素有()A．建筑物自然老化ﻩB．建筑物的使用磨损C.自然灾害引起的建筑物功能减弱 Ｄ.人为破坏导致的建筑物功能减弱E.建筑物存在设计上的缺陷3６.在估算建筑物重置成本的方法中,重编预算法比较合用于（)A．测算建筑物的更新重置成本Ｂ．测算建筑物的复原重置成本C.测算构造简朴建筑物的重置成本D.测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E．测算原工程量较合理建筑物的重置成本09073５.在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法自身的缘故，一般只限用于()A．单位价值量小的建筑物 Ｂ．结构简朴的建筑物Ｃ．结构相同的建筑物 D.用途相同的建筑物E.运用其他方法估算有困难的建筑物100４100732、在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（)A、行政因素 ﻩB、社会因素Ｃ、区域因素ﻩ D、个别因素E、经济因素１１0４１１07１２0432.土地的自然特性表现在()Ａ.用途多样性 B.面积的有限性Ｃ.空间位置的固定性ﻩＤ．使用价值的永续性和增值性Ｅ.不可替代性33.引起建筑物功能性贬值的因素有()A．土地与建筑物用途不协调Ｂ.建筑物的设计及结构上存在缺陷Ｃ．有效使用面积与建筑面积不成比例D.建筑物的装修与其总体功能不协调E.建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致１20734．土地不能仅根据供求均衡法则来决定价格的因素有A．土地经济地理位置的可变性B．土地用途具有多样性Ｃ.土地价格独占性较强Ｄ.土地规划的限制Ｅ.土地替代性有限35．土地估价中的替代原则可概括为A.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例互相比较后所决定的价格来拟定Ｃ.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来拟定D.土地价格不完全遵循供求均衡法则E.土地价格随着着构成价格的因素的变化而变化130４34．在我国，按所有权归属,土地可分为（）Ａ.集体所有土地 B.国家所有土地C.个人所有土地 D．法人所有土地E．政府所有土地名词解释09０４4２．“七通一平”09０741．假设开发法11０7３6、基准地价130436、容积率简答题09０７4３．根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国公司改革的实践,土地权属处置方式重要有哪几种?计算题０90４46.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为５00万元，竣工于2023年终，耐用年限60年。202３年终对该建筑物进行评估。假定2０２３年的价格指数为１00%,从2023年到2023年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0．7%、-１.2%、０.8%、1．2%、０.5％，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为０.8、0.１和0.1。规定：（１)估算该建筑物的重置成本;（２）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和５0％；（3)估算该建筑物2023年终的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保存两位小数）090746．有一宗“七通一平”待开发建设用地,面积为5000平方米，使用期限50年,容积率为4，拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为每建筑平方米4800元,专业费为建筑费的8％,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12０２3元，贷款利率为6.３%,合理的利润率为地价和开发成本(建筑费＋专业费)之和的30%，税金和销售费用为楼价的8%。规定：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保存两位）1０0441.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积２02３平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限5０年。2０２３年8月出售,求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共1４层，１~2层为商用房，共2023平方米，3～14层共12０２3平方米用于住宅。预计共需2年时间完毕(到２023年8月），第一年投入60％的总建筑费,次年投入40%的总建筑费。总建筑费100０万元，专业费为总建筑费的６%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的５％。假定该建筑物建成后即可所有出售,预计当时售价,商业楼４000元／平方米，住宅楼20２3元/平方米，折现率1０%。规定:(1)以评估基准日2023年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费;(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费;(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位,取整)(提醒公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)１0074l、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为１2023平方米。评估基准日为2０23年lＯ月１日。通过市场调查选取比较实例三个,情况如表１所示：表１：比较实例情况表项目交易实例A交易实例Ｂ交易实例C出让方式招标协议拍卖面积1000０平方米11０0０平方米1300０平方米成交价1800元/平方米1650元／平方米２509元/平方米交易日期20２3／4／12023／10/1２023/09/30使用期限45年４0年５0年容积率３2.5３.５评估人员经市场调查获得以下资料：(1）评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％;B为协议出让；价格约低于正常价格10％；Ｃ为拍卖，价格约高于正常价格5％。(2）根据测算，该市近1年来,平均每月地价上涨约一个百分点。（3）由于交易实例C与待评估土地处在同一区域,故其区域因素修正系数为１00/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分,如表2所示：表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例Ｂ合计得分10０9５90(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A:100/9７Ｂ：1０0/１０2C:100／10３(5)待评估土地规划容积率为２.5,以其得分为１0０,容积率每上升O.５,得分增长5分。(6)折现率取10%。规定：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)11044１、某公司占用一块土地，面积为1500０平方米，土地使用权年限为50年，已达成三通一平(通水、通路、通电和土地平整),由于该地区土地交易较少,决定采用成本法估价。相关资料如下：(1）土地取得费涉及征地补偿费和土地管理费在内为50０元/平方米,其中土地补偿费已涉及地上附着物补偿费、青苗补偿费、安顿补偿费等;(２)土地开发费为８0元/平方米，土地开发期2年,开发费均匀投入；(3)税费重要为耕地占用税,按5元/平方米计征，其他税费不计；(4)二年期贷款利息为10％;(5)利润率为２０％;(６)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的2５％。规定：估算以下两种情况的土地单价和总价。（1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。(计算结果以“元”为单位,保存两位小数）11０７4１、一幢写字楼,占地面积１2023平方米,建筑面积为５202３平方米,钢混结构。1999年1０月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%,月租金为35元／平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100０00元；建筑物寿命６0年。办公家具和设备原价为50０0０00元，使用年限2０23，无残值；房产税为房地产租金收入的1２％,其他税费为租金收入的6％,土地还原利率为9％,建筑物的还原利率为１0%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为２023年１0月。规定:（1)计算房地合一的房地产总年收入;(2)计算年总费用；(3）计算房地合一的房地产的年纯收益;(4）计算建筑物的年纯收益；(５)计算土地的年纯收益；(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)１2０4４1.某宗地面积为540００平方米，工业用途，已具有工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米,征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算,土地开发费为３０0元/平方米，税费按１５元/平