2023年上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题

２023年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：城乡基准地价的含义考试题本卷共分为2大题５0小题，作答时间为180分钟,总分100分，６０分及格。一、单项选择题（共2５题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目的收益率为1２%,当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3．５%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。

A.0．57

Ｂ．0．7４ﻭC.0.8０ﻭD．1.0４２、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年，建设期为2．5年，销售期为l年,建导致本估算为1000０万元（不含利息),在建设期内均匀投入，所有建导致本由银行贷款提供，贷款年利率为６%,按季计息。则该项目建导致本的利息是万元。(2０２3年试题）ﻭA:7５5.5４

B:772.84ﻭＣ：１400．８8

D：14３3.90ﻭE:借款协议3、某套200㎡、单价4００0元/㎡的住宅,规定成交时首付2０万元,余款在３年内分３期支付，每期末支付2０万元。假如折现率为5%,则该套住宅的实际价格为万元。

A：7１．84

B：74.４7

C:75.２3

D:８０.00

E：工业用地的监测点评估价格４、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司)开发的S住宅社区预购一套商品住房。２０23年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售协议，预售协议中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积１00,１建筑面积的价格为3000元”。2０23年2月,S住宅社区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认,李某所购商品住房的套内建筑面积为95,该套住房所在楼共有２0套住房,套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2０23年3月，李某将房屋出租给王某。2023年8月,王某将房屋转租给张某。(202３年试题）李某实际应支付的房价为万元。

Ａ：2８．5０

B:3０．00

Ｃ：３０．９0

D:3２.7６

E：执行层的组织协调５、动产拍卖的成交一般以_＿为标志。

A．拍卖标的物财产所有权的转移

Ｂ.拍卖标的物实际占有的转移

C．拍卖过程中最高应价者的拟定ﻭＤ．拍卖协议的签订６、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付3０％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的1０%,套内建筑面积为100㎡,假定折现率为６%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。ﻭA:2５９3ﻭＢ:２619

C:272７

Ｄ:２862ﻭＥ：工业用地的监测点评估价格7、普通股股东权利中,自益权涉及。ﻭＡ：股东享有的出席股东大会的权利

B：表决权

C:查询公司经营状况的请求权

D：股票过户的权利ﻭE：执行层的组织协调8、房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达成预期的经济效果,必须一方面做好__工作。

A.项目策划ﻭＢ.项目方案的设计

C.可行性研究

D.成本收益分析９、２02３年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。ﻭＡ：需要适时的更新改造投资ﻭB:投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C:易受政策影响

Ｄ:存在效益外溢和转移

E：借款协议１0、某写字楼的建筑面积为４000㎡，剩余经济寿命为32年,由于没有电梯，出租率仅为80%,月租金为３0元／㎡。本地有电梯的类似写字楼的平均出租率为９0％,月租金为４0元/㎡，报酬率为6％,假如修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A:67.６0

B:81１.24

C：1622.48

D:2433.７2ﻭE：工业用地的监测点评估价格

1１、当建筑场地的上部土层较弱,承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。ﻭA．条形基础

B．独立基础ﻭC.箱形基础

Ｄ．桩基础1２、在房地产市场调查的方法中,最科学的调查方法是＿_。ﻭA．专体讨论法

Ｂ.问卷调查法ﻭC．观测法ﻭD．实验法13、估价报告有效期应从起计．【20２３年考题】ﻭA:估价时点

Ｂ:估价作业期ﻭＣ:出具估价报告之日

D:签订估价委托协议之日ﻭE:工业用地的监测点评估价格1４、某宗房地产的土地使用年限为40年，涉及土地开发和房屋建造过程,至今已有８年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为1０0万元,运营费用率为４０%,该类房地产的资本化率为８%,该宗房地产的收益价格为（)万元。

A.４５7．40

B．4７6.9８ﻭＣ．686.10ﻭD．715.4815、某公司２年前租赁某写字楼中的5０0㎡用于办公，约定租赁期限为202３，净租金为3元／（㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为３.５元/（㎡·天),报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：9８.80ﻭＢ:59２．81ﻭC：６9１.６1

D：6６7.２2ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格１6、国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由__依法批准划拨。

A.县级以上土地管理部门ﻭＢ．县级以上人民政府ﻭC.省级以上土地管理部门

D．省级以上人民政府1７、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(２023年试题)

A:损益表

B：资金来源与运用表

C:资本金钞票流量表ﻭD：所有投入钞票流量表

E：借款协议18、钞票流量表可以用来进行房地产开发项目的(）分析。ﻭA.财务赚钱能力

Ｂ．清偿能力

Ｃ.资金平衡情况ﻭD．营运能力19、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，假如一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。ﻭA．50%ﻭB.60%ﻭC.７0%

D.75%20、一块前后两面临街、总深度为2０m的矩形土地,前街路线价（土地单价）为100０元/m2,后街路线价(土地单价）为500元/m２。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为()m。

A.13.33ﻭB．６.６6ﻭC．11.33ﻭD．8.6621、＿＿是指消费者在某特定期期内和一定市场上，按一定价格乐意并且可以购买的某种商品或劳务的数量。

Ａ.供应ﻭB.需求ﻭC.购买能力

Ｄ．购买欲望2２、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。ﻭA．空置率＞合理空置率

Ｂ．空置率＜合理空置率

C.空置率=合理空置率

Ｄ.不能判断23、管理中心运作住房公积金的基本规定是__。ﻭA．效益性ﻭB．安全性ﻭC．流动性ﻭD.风险性24、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目的市场选择过程中采用的是＿_模式。

A.选择专业化ﻭB．产品专业化

C.大量定制ﻭD．单一市场集中化２5、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为＿_年。

A.1

B．２

C．3ﻭD．5二、多项选择题(共2５题，每题2分,每题的备选项中，有2个或２个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．５分）1、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时,一方面要考虑的因素是__。ﻭA．零售商的财务能力

B.零售商的声誉ﻭC．零售商的组合与位置分派

D.零售商的经营内容２、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”,类似于_＿，具体来说，是买方乐意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，假如高于该代价，还不如自己开发建设。

A.替代原理

Ｂ．生产费用价值论

C．预期收益原理

Ｄ.价格构成原理３、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的。ﻭA：资金来源与运用表ﻭB：损益表

C：资本金钞票流量表

D:所有投资钞票流量表ﻭE:借款协议4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核承包商对拟开发项目的。

A:施工方案

B：工期

Ｃ:质量目的

D：报价ﻭE：市场售价5、土地使用权出让协议约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请,经批准续期的，应当重新签订土地使用出让协议,按规定支付地价款并更换土地权属证件。ﻭA.4

B．3

C.2ﻭD．16、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。ﻭA.信托业务ﻭＢ．委托业务ﻭC.代营业务ﻭD．外汇业务7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种,其中,可控因素调查涉及＿_。ﻭA．产品调查

B．市场需求容量调查

C.价格调查ﻭD．分销渠道调查

E．促销策略调查8、下列房地产中,依法可以转让的是。

A：已抵押的房地产ﻭB：未依法登记的房地产ﻭＣ：人民法院查封的房地产

D:国家已依法收回建设用地使用权的房地产ﻭE:执行层的组织协调９、开发一持有一出租一出售模式重要合用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的钞票流出涉及等。

Ａ:土地成本ﻭB:建导致本ﻭＣ：运营成本

D：开发费用

E：购买税费１0、下列关于房产分丘图的表述中,对的的有。

A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图ﻭＢ:房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

Ｃ:房产分丘图的比例尺为1:100～１：１000

D：房产分丘图涉及控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E:房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细ﻫ1１、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。

A：政治对立状况ﻭＢ:政治安定状况ﻭC:社会安定状况

D:城市化ﻭＥ:房地产投机12、关于下列数据的表述中,对的的是__。ﻭA．1

B．2ﻭC．3

Ｄ.４ﻭE．5

F．6ﻭG.7ﻭH．８ﻭＩ．9ﻭJ.10ﻭK.98ﻭL.１01

Ｍ.１０1ﻭＮ.100ﻭＯ.101

P.9９

Ｑ．102

Ｒ．97

Ｓ.1０2

T．9９13、现实中,某种房地产在未来某一时间的供应量为＿_。ﻭA.供应量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量ﻭB.供应量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

C．供应量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+新开发量

Ｄ．供应量＝存量－拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量14、国家无偿收回划拨土地使用权的因素有。

A:土地使用者自动放弃土地使用权

B:矿场、机场等核准报废土地

C：非法转让土地

Ｄ：不按批准用途使用土地

Ｅ：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金15、房地产公司债务融资的重要资金来源有。

A:上市

B:增发新股ﻭＣ：发行公司债券

D：住房抵押贷款ﻭE：信用贷款16、关于流动比率，下列说法不对的的是＿_。ﻭA.流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％

Ｂ.又称之为“银行家比率”ﻭＣ．又称之为“二对一比率”ﻭD.在国际上，银行一般规定这一比率维持在1０0%以上17、公开市场价值是指在下列__交易条件下最也许实现的交易价格。ﻭA.交易双方自愿地进行交易

B.交易双方掌握必要的市场信息

C．交易双方有较富余的时间

D．交易双方有必要的专业知识ﻭE．交易双方都对要交易的房地产感爱好１8、_＿就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

A．潜在需求评估

B.市场趋势分析

C．市场规模分析ﻭD．市场需求预测１9、市场经济条件下,物业租金水平的高低,重要取决于_＿。ﻭＡ．承租人乐意承担的费用ﻭB．承租人的承受能力ﻭC．业主希望的投资回报率

Ｄ．同类型物业的市场供求关系２０、不属于房地产价格外部影响因素的是＿＿。ﻭＡ.人口因素ﻭＢ.权益因素ﻭC．经济因素ﻭD.区位因素

E．社会因素21、缴存住房公积金的工资基数涉及等。ﻭA:计时工资和计件工资ﻭB:奖金、津贴和补贴

C:加班加点工资

D：住房公积金月缴存额

E:单位管理经费2２、投资