2023年上半年青海省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的常用方法考试试卷

２０23年上半年青海省房地产估价师《案例与分析》:商业房地产估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为1８０分钟,总分１00分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)１、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。

A:比较法

B:成本法

Ｃ:假设开发法

D:长期趋势法

E:工业用地的监测点评估价格2、下列表述中,对的的是。ﻭA：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

B：房产税、土地使用税是比例税率,土地增值税则是累进税率ﻭC:耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应当免税

D:契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%一5%ﻭＥ：执行层的组织协调3、某商品住宅于1999年1月１０日竣工验收合格,２023年１月１０日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。ﻭA．2023年1月1０日ﻭB.2023年1月1０日

C．2023年1月10日ﻭＤ.2023年1月１0日4、某房地产在２０２3年3月的价格为２023元/㎡,现要调整为20２３年９月的价格。已知该类房地产2０2３年３~9月的价格指数分别为:99．4，９４.8，96.６,105．1,１09.3,１１2.7和118.3(均以上个月为基数１00)，则该房地产2０２3年9月的价格为元／㎡。ﻭA:2700.８ﻭB：２800.1

Ｃ：２800.8

Ｄ:２8１７.7ﻭE:工业用地的监测点评估价格5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

Ａ：市场比较法

B:收益法

C：成本法

Ｄ:长期趋势法

E:工业用地的监测点评估价格6、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为．【２０23年考题】

A:签订估价委托协议之日ﻭB:发放抵押贷款之日ﻭC:完毕估价对象实地查看之日

D:未来处置抵押房地产之日ﻭE:工业用地的监测点评估价格７、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

Ａ:边际产值

B：边际产量ﻭC：边际收益ﻭＤ：边际收益产量

E:执行层的组织协调8、下列关于住房公积金的表述中,对的的是__。ﻭA.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％,原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D.个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税９、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A.组织市场ﻭＢ．集团消费市场

Ｃ.组团消费市场

D.公司消费市场10、某宗房地产交易,买卖双方在买卖协议中约定买方付给卖方2625元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方承担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5%。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。

A：2000

B：22０0ﻭC:2４00ﻭD:2500

E：工业用地的监测点评估价格

11、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于__。ﻭA．社会因素

B.环境因素

Ｃ.人口因素

D.行政因素１2、房地产开发公司不得采用__的方式销售商品房。

A．分期付款ﻭＢ．收取预售款ﻭC.收取定金

D．返本销售13、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有结识上的一致性,对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2０２３年考题】ﻭA:同一估价原则、同一估价时点

B:同一估价目的、同一估价方法ﻭC:同一估价目的、同一估价时点ﻭＤ：同一估价原则、同一估价目的

Ｅ:工业用地的监测点评估价格14、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。ﻭA：居民收入增长ﻭＢ：房产税征收

C：人民币升值ﻭD：居民消费价格指数上升ﻭＥ：工业用地的监测点评估价格1５、协议未作约定的，面积误差比的绝对值超过3%时，假如买受人退房,房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

A:30

B：45

Ｃ:6０ﻭD:90

E：执行层的组织协调1６、某套住宅建筑面积为1０0m2，套内建筑面积为9２m２,使用面积为80m２,每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为_＿元。

A．240０

B．2５8０ﻭC.2607

D．２7６017、房地产置业投资中,在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。

Ａ.20%～30%

B.20%~25%

C.15％～2０%ﻭD．10%～15%１８、指针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供应档次和需求水平之间是否处在错位的状态的是。

A：房地产产品结构

B:房地产供求结构

Ｃ:房地产投资结构ﻭD：房地产总量结构

E：借款协议19、房地产估价机构的不良行为也作为该机构＿_的不良行为记入其信用档案。ﻭA．法定代表人或者执行合作人

B．全体股东或全体合作人ﻭC．全体注册房地产估价师ﻭD.全体董事20、资本化率的公式为。ﻭA：ﻭＢ:ﻭC：

D:

E：工业用地的监测点评估价格2１、某宗房地预计未来每年净收益为１6万元,该类房地产的报酬率为９%,假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。ﻭA：158万元ﻭB:１56万元

Ｃ:1７6万元

Ｄ:１78万元

E:工业用地的监测点评估价格22、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是。ﻭA：解析法对随机的钞票流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布

B:蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以记录解决

C：解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D:蒙特卡洛法重要用于解决不多于２～３个随机变量的风险问题,而解析法可以分析更多个随机变量的风险问题ﻭＥ：借款协议23、的市场最具潜力,投资风险也相对较小。

A:居住物业ﻭB:商用物业ﻭＣ：工业物业ﻭD:出租物业

E:借款协议24、某门市的土地剩余使用年限为3年,可出租面积200平方米,从现在租赁出去,期限为2年，约定好月租金是1８0元/平方米,且每年不变，附近类似门市的正常月租金是20０元/平方米，报酬率是ｌ0%,运营费用率为30％，则该门市现在带租约出售时的正常价格是_＿。

A．700000元ﻭＢ.695554元ﻭC.777268元

Ｄ.800５00元2５、已知某宗临街土地的面积是5００0m2,临街宽度为8０m，累计深度价格修正率为7０%，其所在区段的标准临街宗地的总价为50０万元,标准临街宽度为1０0m,则这宗临街土地的单价为()元/m2。

Ａ.56０

B.70０

Ｃ.４37.5

D．280二、多项选择题(共２5题,每题２分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有１个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.５分)１、影响房地产市场发展的_＿因素,是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。ﻭＡ．家庭

B．社会

C.文化

D.政策2、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中,应缴纳契税的有。（2０23年试题)

Ａ:陈某的儿子ﻭＢ:陈某的经纪人

C：陈某的继母

D:陈某的女儿

Ｅ:护理陈某数年的保姆３、某票面金额为45０0０0元、到期日为２0２3年1２月30日的贴水债券,若贴现率为１0％,则该债券于２023年9月12日最适宜的转让价格为元。

A：43６000

B：43６500ﻭC:4365６2

D：4366８5

E：执行层的组织协调４、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相称的差异,其最终估价结果应__。ﻭＡ.取三者的平均值

Ｂ.取三者的中间值

C．任选其中之一ﻭD.在三者的基础上综合分析决定５、行政裁决的重要制度有__。

A.行政调解制度ﻭB．拆迁听证制度

Ｃ.集体决策制度

Ｄ.行政复议制度

E.行政公开制度6、为消除垄断，提高资源配置效率,政府可以通过手段进行干预。

A:社会立法

B：经济立法

C：价格管制ﻭD:税收调节

Ｅ：市场控制7、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，假如该家庭首付款为房价的2０％,其余房款用抵押贷款支付。假如抵押贷款的期限为２0２3,按月等额偿还。年贷款利率为６%，月还款额为__元。

A.1655．3３

B.1７19.４3

C．17４3．6９

D.２149．2９8、房价收入比在__倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达成规定标准的职工实行住房补贴。ﻭA.3

B．4

Ｃ.５ﻭD．６９、某高层楼房占用的土地总面积为800ｍ2，总建筑面积为20２3m2，某人拥有其中12０ｍ2的建筑面积。那么假如按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为＿_m2。ﻭＡ．40ﻭB.４５ﻭＣ.4８

D．50１0、，除业主大会另有决定外,都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。ﻭA:住宅专项维修资金的存储利息ﻭB：运用住宅专项维修资金购买国债的增值收益

C:住宅共用设施设备报废后回收的残值

D:物业服务公司的支出节余

Ｅ：运用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益

11、《住宅使用说明书》应当对住宅的＿_、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。ﻭA．构造，标准

B.构造，规格

C.结构,标准ﻭD.结构，规格12、下列__不属于建筑工程费用。

A.设备购置费

B．工器具购置费

C.房产税费ﻭＤ.预备费13、房地产开发项目的建设过程是指__的连续时间。ﻭA.房地产开发全过程ﻭB.获得土地后到所有工程竣工

C.从工程开工到所有工程竣工

D.从工程开工到项目租售完毕14、下列房地产中，不得转让的有__。

A.共有的房地产ﻭＢ．未解决权属争议的房地产ﻭC.设定了抵押权的房地产

D.已被依法查封的房地产ﻭE．已列入城市拆迁范围内的房屋15、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。

A：完全无弹性ﻭＢ：为单一弹性

C：富有弹性ﻭＤ：缺少弹性ﻭE:执行层的组织协调1６、某住宅社区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅社区房地产价值贬损属于_＿。

A.物质折旧ﻭB．功能折旧

C．经济折旧ﻭD．会计折旧１7、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容涉及。

Ａ:应采用客观成本而不是实际成本ﻭＢ：应采用实际成本而不是客观成本

C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整ﻭD:应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E:应结合估价委托人的规定对成本法的测算结果进行调整１８、假如我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量,则我们可以得到＿_指标。ﻭＡ.容积率

B.绿化率ﻭC.灭失率

D.吸纳率19、房地产估价资质等级升级采用依次逐级上升,每次申请升级要间隔__以上，并不得越级升级。

A.1年

B．２年

Ｃ．3年

Ｄ.4年20、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有。ﻭA:单位比较法

B:市场提取法ﻭC:分解法ﻭD:工料测量法ﻭＥ：指数调整法2１、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定对的的是＿_。

A.要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地协议

B．要支付临时使用土地补偿费

Ｃ．使用后要完全恢复原状ﻭD.不得修建永久建筑物

E．使用期限一般不超过两年22、县级以上人民政府土地管理部门相应受理的建设项目征地,应在３0日内拟定编制建设项目用地呈报说明书。

A:修订土地运用总体规划方