2023年上海房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题考试题

上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分1０0分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题２分,每题的备选项中，只有１个事最符合题意)1、某综合办公楼建设期为3年，有效通过年数为2０2３,现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为３5年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为＿_。

A.35年

B.45年

C．４8年ﻭD．50年2、房地产具有供应有限特性，本质上是由于(）决定。

A.土地总量有限ﻭB．规划限制

C.房地产不可移动

D．价值量大3、房地产开发投资通常属于。ﻭA：长期投资ﻭB：中长期投资

C：中短期投资

D:置业投资ﻭＥ:借款协议4、某宗房地产的土地面积为１000㎡,建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和5０5元/㎡,则该宗土地的减价修正额为元/㎡。ﻭA:５０ﻭB：250ﻭC：300ﻭD:350

E：工业用地的监测点评估价格５、一般来说．标准方差越小,则投资的风险就__。ﻭA.越小

B．同样ﻭＣ．越大ﻭD．无关系6、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。＿_

A.时间风险

Ｂ．资本价值风险ﻭC.比较风险ﻭD．或然损失风险7、关于城市规划审批的下列说法中，不对的的是__。ﻭA．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前,需经同级人民代表大会或其常委会审查批准ﻭB．城市分区规划经本地城市规划主管部门审核后,报城市人民政府审批

C.城市具体规划由城市人民政府审批ﻭD.县级人民政府所在地城乡总体规划,报所在地市人民政府审批8、某房地产开发公司以法定最高年限取得了一宗居住用地，用３年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售,则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为＿＿年。

A.４7ﻭＢ．57ﻭC．６7

Ｄ．７7９、在钞票流量表中，不应当出现__。

A.借款利息

B.所得税

C.自有资金

D．折旧与摊销１0、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于。

A:财产损失保险ﻭB:责任保险ﻭC:意外伤害保险

D:保证保险ﻭE:执行层的组织协调ﻫ1１、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。ﻭA：自然折旧

Ｂ：物质折旧

C：功能折旧ﻭＤ：经济折旧ﻭE：工业用地的监测点评估价格１2、公司所得税的税率为＿_ﻭA．17%

Ｂ．２０%

C.25％

D.3０%1３、设计变更发生以后,承包人在拟定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的,视为该项设计变更不涉及协议价款的变更。ﻭA：14

B:1５ﻭC：20

D：28

E：执行层的组织协调１4、财务内部收益率是指项目在(）内各年净钞票流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

Ａ．建筑施工期

B.开发或经营期ﻭＣ.建筑物经济寿命期ﻭＤ．建筑物自然寿命期15、地基面积较大，多用于大型公共建筑,由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为＿_。

Ａ.条形基础

B.独立基础

Ｃ.整体式筏形基础ﻭD．箱形基础1６、在项目评估过程中,租金或售价的拟定是通过得来的。

Ａ:近期交易物业的租金或售价进行比较

B：市场上交易物业的租金或售价进行比较

C：类似物业的比较

D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

Ｅ：借款协议17、单位活期存款每季末月日为结息日。ﻭA:2０ﻭB:25

C：28

Ｄ:3０ﻭE:执行层的组织协调１8、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款,应当在办理房屋转移登记前，以纳税＿＿形式向税务机关缴纳。

A.预交款ﻭB．预订金

C.订金ﻭD．保证金19、投资者进行房地产投资的重要目的是为了_＿。ﻭＡ．实现其财富价值的最大化

B.获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．减少其投资组合的总体风险20、由于房地产的__，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周边环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。ﻭＡ．不可移动性

Ｂ．独一无二性

C.寿命长期性ﻭD．流动性差21、在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定期期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。

A:净钞票流量ﻭＢ：钞票流入ﻭC:钞票流出ﻭD:钞票流量

E:借款协议22、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不对的的是__。

A.柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载ﻭB.梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载,再传到支承它的柱上ﻭC.板是直接承担其平面荷载的平面构件,它支承在梁上或直接支承在柱上,把所受的荷载再传到梁或柱ﻭＤ．柱、梁、板只可预制，不可现制23、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是＿＿。

Ａ．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完毕所需的时间ﻭＢ.吸纳周期反映可供租售量所有被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期ﻭＤ.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数２4、某宗土地面积2023㎡，土地单价１600元/㎡,建筑密度4０%，建筑总楼层1６层，则楼面地价为。ﻭA：300元／㎡ﻭB：４0００元/㎡

Ｃ：160０元／㎡ﻭＤ:250元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格25、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为＿_，不在城市市区、县城、建制镇的,税率为＿_。ﻭA．8%，6%,2%

B．7%,5%,2％

Ｃ.７%，5%,１%

D.8%，5％，１%二、多项选择题（共25题，每题２分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得０.5分）1、根据协议的成立是否以交付标的物为要件可将协议分为。

Ａ:典型协议ﻭB:实践协议

C:诺成协议ﻭＤ:主协议

E：从协议2、某可比实例的实物状况比估价对象优９%,则其实物状况修正系数为__。ﻭＡ．0.91

Ｂ．0.9２

C.1.09

D．1．1０３、权属管理的首要核心内容是__。ﻭA.征地制度

B.房产审查制度ﻭＣ.登记发证制度

D.纠纷解决制度4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。

Ａ:替代原则

B：谨慎原则

C:合法原则

D:估价时点原则ﻭE：最高最佳使用原则5、在运用成本法时最重要的有。ﻭA：区分计划成本和实际成本ﻭB:区分实际成本和客观成本

C：结合实际成本来拟定评估价值

D:结合实际开发利润来拟定评估价值ﻭＥ:结合市场供求分析来拟定评估价值6、与非专业估价相比,专业估价的特点有(）。ﻭＡ．是一种专业意见

B.估计价格或价值ﻭC.实行有偿服务ﻭD.承担法律责任ﻭＥ．估价作业日期长７、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。

A:１８周岁以上的成年人

B:1０周岁以上的未成年人ﻭC:不满１0周岁的未成年人ﻭD：不能完全辨认自己行为的精神病人ﻭE:不能辨认自己行为的精神病人8、收益性物业的经营费用不涉及__。ﻭA.人员工资及办公费用ﻭＢ．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用ﻭC.保险费、房产税和法律费用等ﻭD.抵押贷款还本付息费用９、对某种特定商品有爱好的消费者的集合是__。

A.服务市场

B．合格有效市场

C.有效市场

D．潜在市场10、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表白房地产投资非常适合作为一种。(2０23年试题)

A:长期投资ﻭB：短期投资

C:风险投资

Ｄ:金融投资

E:借款协议ﻫ1１、工业用地使用权出让方式不涉及。

A：招标方式

Ｂ:挂牌方式

Ｃ：划拨方式ﻭD：协议方式ﻭE：执行层的组织协调12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。ﻭＡ:条形基础ﻭＢ:桩基础

Ｃ:箱形基础ﻭD：整体式筏式基础

Ｅ：执行层的组织协调1３、由城市规划管理部门核发的（），重要规定了用地性质、位置和界线。ﻭＡ.选址规划意见告知书

Ｂ．规划设计条件告知书

C．建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证14、下列钞票流量图中，能表达房地产投资模式的有。ﻭＡ：开发—销售模式

Ｂ:开发—持有出租—出售模式

C：购买—持有出租—出售模式ﻭD:购买—更新改造—出售模式ﻭＥ:购买—更新改造—出租模式15、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文献后,对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。ﻭA.10ﻭB.15ﻭＣ．2０ﻭD.3016、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5０0０m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为６０00万元，单位面积的可变成本为2０23元/ｍ2，预计售价为5０00元/ｍ2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。ﻭA.２.0

B．3.０ﻭＣ.4.0ﻭD．5.017、产生房地产价格泡沫的重要诱因是＿_。ﻭＡ．土地稀缺ﻭB．城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度开发１８、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中,劳动保险费属于。

A:直接费

B：间接费

C:规费ﻭD:税金

E:公司管理费19、建设贷款重要用于。ﻭＡ：偿还土地购置贷款和土地开发贷款ﻭＢ：支付建设阶段的人工费

C：支付在建工程抵押贷款

D:支付管理费ﻭE：支付其他相关成本２0、公司合并是指两个以上公司合并为一个公司的行为，分为__。ﻭＡ．双赢合并ﻭB．扩张合并ﻭC．吸取合并

D.吞并合并

E.新设合并21、按间接比较的鉴定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高５％。若改为直接比较鉴定，将出现__的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高７%ﻭB.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低７%ﻭC.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.0７1ﻭD．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9332２、下列有关城市规划区表述对的的是（)。

A.城市规划区的土地均为国有土地

B.城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》

C.城市规划区就是城市市区

Ｄ.城市规划区涉及城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域

Ｅ.城市规划区的具体范