2023年物业管理师总结题2

第一章物业管理方案的制订1、请问物业管理初期介入准备工作有几个方面?物业管理对物业的基本规定有哪些?答:⑴初期介入准备工作:①了解物业管理对物业的基本规定。②组织技术力量。③收集相关资料。④拟定工作方法。⑤准备设备器材和资金。⑵基本规定：①物业的规划设计要科学合理、合用美观,并要方便维修和养护。②建筑施工质量和建筑材料质量要好,以减少使用成本。③配套设施齐全,能为业主和使用人提供多种服务。④环境安全、方便、优美、舒适。⑤能为物业管理提供必要的设施。２、如何进行初期介入任务的实行？物业管理接管验收准备工作有几部分组成?答：①立项决策阶段。②规划设计阶段的实行。③施工安装阶段。④接管准备阶段的实行。①组织验收小组。②明确验收标准。③拟定验收方案。④拟订日后的物业管理方案和制度。⑤准备验收资料。⑥参与竣工验收。３、请写出可行性研究的重要工作内容?答：物业管理可行性研究，是指物业管理公司在作出投标决策之前,拟订物业管理方案时，从物业项目实际情况和公司的经营目的出发,对标的项目进行全面的调查研究和综合论证，从政策、技术和经济上进行全面的分析。其中，最核心的内容是测算物业管理方案实行后能否给公司带来正常利润或其他回报。可行性研究的主线目的是为投资决策提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目实行带来的经济、社会和环境效益。①项目情况分析。②市场分析与需求预测。③同类项目情况分析。④公司自身条件分析。⑤项目方案研究。⑥人力资源研究。⑦项目实行过程研究。⑧项目的成本分析及资金筹措研究。⑨项目经济、社会和环境效益分析。⑩结论及建议。4、可行性研究报告的阶段是如何划分的？答：①投资机会研究。②初步可行性研究。③具体可行性研究。④项目评价与决策。5、可行性研究报告的结构?答：①总论。简要介绍可行性研究任务的背景等。②物业项目分析。③服务需求分析与预测。④物业管理公司自身条件与服务能力分析。⑤人力资源分析。⑥物业管理方案要点及方案实行进度分析。⑦物业管理服务费用测算。⑧项目的经济、社会和环境效益评价。⑨结论及建议。⑩附件。市场调研的具体资料等可作为可行性研究报告的附件。6、物业管理在开发运用方案的重要工作内容有哪些?答:①成立工作小组。②培训工作人员。③准备资料、设备和经费。④分析项目情况。⑤调查业主需要。⑥设计方案要点。⑦进行可行性评价。⑧草拟方案文本和图件。⑨上报领导审阅。⑩修改方案文本和图件。⑾提交业主大会讨论通过。⑿行政报批。⒀批准实行。7、物业再开发运用的原则和条件有哪些?答：原则：①尊重业主意愿的原则。②经济合用的原则。③科学规划的原则。条件:①物业自身的条件。②业主的愿望。③物业管理公司的运作能力。8、如何进行汽车库的修建？答：车库的防火设计,必须从全局出发,做到安全合用、技术先进、经济合理。车库不应布置在易燃、可燃液体或可燃气体的生产装置区和储存区内。汽车库、修车库周边应设环形车道，当设环形车道有困难时，可沿建筑物的一个长边和另一个设立消防车道，消防车道宜运用交通道路。汽车库应设防火墙划分防火分区。汽车库、修车库的人员安全出口和汽车汽车疏散出口应分开设立。除了停车数不超过5辆的停车库等小型车库外，车库应设立消防给水系统。9、如何编写物业管理方案文本纲要？答：①项目管理的整体设想与策划。②物业管理服务模式。③管理服务人力资源的管理。④管理制度建设。⑤物业管理服务的具体内容和质量标准。⑥物业管理财务收支测算。１0、制订物业物业管理方案的工作流程是什么？答:①成立工作小组②培训工作人员③准备资料、设备和经费④调查分析标的物业项目情况⑤调查业主和使用人的服务需求⑥了解同类物业管理状况⑦研究分析调查资料⑧初步拟定物业管理方案⑨进行可行性评价⑩草拟方案文本⑾讨论修改⑿领导审阅⒀文本定稿⒁实行和完善。1１、制度物业管理制度的原则?答：①规范调研的原则②实事求是的原则③扎实细致的原则④科学合用的原则。第二章物业管理制度的制订1、物业管理制度制订的准备工作有哪几方面?答:①成立工作小组。②明确工作任务和目的。③准备相关资料。④了解物业现状。⑤了解业主及使用人情况。⑥分析本公司情况。⑦学习有关文献。⑧拟订制度体系。⑨拟订制度的方法和程序。⑩上报领导审阅。２、业主大会制度物业管理制度的准备工作有哪些？答:①拟定制度起草人。②了解物业情况。③了解业主和使用人情况。④了解物业管理公司情况。⑤学习有关文献。业主大会要制订业主公约和业主大会议事规则以及物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,那么修改有关物业管理制度的草案应由业主委员会负责拟订。业主委员会可以安排熟悉法律的业主委员会委员或其他业主,也可以专门聘请非业主法律专业人士起草有关的制度草案，其中有关物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度也可以委托物业管理公司协助起草。3、如何编写物业管理公司内部管理制度?答：①公司综合管理制度。②员工管理制度。③部门职责。④岗位职责。⑤操作规程。4、物业管理公共管理制度涉及哪些？答：物业管理的公共管理制度重要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行驶和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、严禁违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。５、制订物业管理制度的重要工作内容?答:①拟定制度内容要点。②征求意见。③汇总、调整制度要点。④草拟制度文本。⑤讨论修改。⑥领导审阅。⑦文本定稿。⑧批准实行。6、制度物业管理制度的原则？答：①合法性原则。②实用性原则。③规范性原则。④市场性原则。⑤协调性原则。第三章物业管理公司资金管理1、请你帮该公司提出资金筹措方法。答：①向银行借款②发行股票③发行债券④动用留存利润⑤横向联合筹资⑥运用外资⑦动用前期投入资金。２、请你说明,对公司经营过程中核算营业成本都涉及那些项目?答:物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本涉及直接人工费、直接材料费和间接费用等。3、小黄是财务部主任，经理请他做公司财务预算，他是如何编制?答：①收入预算②营业成本预算③管理费用预算④财务费用预算⑤资本预算⑥钞票预算⑦预计损益表⑧预计资产负债表。4、假如你是物业管理公司的主管领导,你能向公司员工讲述一下第一次向业主收取专项维修基金的方法吗?答:第一次收缴。①售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的２0%，高层住宅不低于售房款的3０％,该部分资金属售房单位所有。②购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。续筹。专项维修资金不敷使用时,经本地房地产行政主管部门或业主大会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹,具体办法由市、县人民政府制订。5、请你说出《物业服务收费管理办法》对专项维修资金的使用范围及管理办法有那些规定？《条例》第六十三条规定内容是如何讲述的?答：①《物业服务收费管理办法》第十一条规定:物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支、不得计入物业服务成本或者物业服务支出。物业管理公司应严格按照该规定执行。②对于物业管理公司而言，专项维修资金作为公司长期负债进行管理。③物业管理公司在提供服务过程中应当保证专项维修资金的专户存储、专款专用，不得侵吞或挪用，并应定期接受业主大会或者物业产权人、使用人的检查和监督。④专项维修资金所产生的利息净收入应当经业主大会或者物业产权人、使用人认可后纳入专项维修资金的滚存使用和管理。⑤物业管理公司运用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主及业主大会的批准后,按照规定办理有关手续。所得收益应当重要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》第六十三条规定:违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告，没收违法所得,可以并处挪用数额２倍以下的罚款，物业管理公司挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书,构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任。6、你能知道物业管理公司财务分析应从哪几个方面入手分析比较全面？答：①财务分析的概念。②财务分析的对象。③财务分析的内容。财务分析的重要内容涉及:偿债能力分析、赢利能力分析、营运能力分析分析、发展趋势分析和投资价值分析。④财务分析的方法。现实财务分析中,横向财务分析是运用最多的方法。重要涉及比率分析和构成分析两种方法。7、请你帮助他将相关的控制财务预算、内容、环节方法写一下?答:①编制财务预算。a、将财务规划拟定的预计损益表分部门下达,作为公司各部门编制财务预算的控制目的。b、各部门根据控制目的的规定，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报公司财务部门。ｃ、财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制正式的财务预算。ｄ、财务部门将正式的财务预算上报物业管理公司管理层。ｅ、交业主大会讨论批准后正式执行。②控制财务预算的具体工作内容。a、把财务计划的各项预算指标分派贯彻到公司各部门。ｂ、通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完毕情况。ｃ、定期把实际完毕情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差,分析偏差产生的因素,制订纠偏的有效措施。d、对责任部门和负责人进行考评。e、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。F、假如出现不可预见的情况,并导致预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整。③控制财务预算的环节。a、建立财务预算控制系统。涉及建立财务预算控制的组织系统和信息系统,建立考核制度和奖惩制度。b、检查监督。根据控制信息系统确立的标准,实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。c、分析因素。实际执行结果与财务预算和标准之间必然会产生偏差，应分析产生偏差的因素、明确责任者。d、纠正偏差。提出填补偏差的对策,并组织实行。ｅ、奖惩兑现。根据监督检查结果,贯彻责任，兑现奖惩办法。8、你认为老万采用哪些办法能将丘先生拖欠的物业服务费收上来?答:①对欠交和拒交物业服务费问题的解决a、假如出现客户拖欠物业服务费或拒绝交纳物业费的情况,物业管理公司应区别不同情况采用解决措施;ｂ、应区分客户未按期交费的因素：一种是客户有履行协议交费义务的能力却拒绝交费;一种是客户已经丧失了履行协议交费义务的能力。c、对于前者，物业管理公司应派专人与客户进行沟通和协商,了解客户拒绝交费的因素,通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合。假如通过反复沟通仍不能取得客户的理解，无合法理由不准时交纳规定的物业费的,物业管理公司有权责令其限期交纳,逾期仍不交纳的，可按日收取1%-３%的滞纳金；连续3个月不交纳的，物业管理公司可以按照法律、法规、业主公约和物业服务协议的规定进行催交或依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十九条的规定向人民法院申请支付令。如欠费情况非常严重,物业管理公司可单方面停止服务、解除协议,并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和导致的其他损失。②催缴物业服务费的法律督促。a、物业管理公司规定欠费客户给付物业费，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令,即根据法律提起督促程序。b、申请书要写明请求给付金额的数额和所根据的事实、证据。欠费客户在收到支付令后15日内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业公司可以向人民法院申请执行。c、人民法院收到债务人提出的书面异议后，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效,物业管理公司可提起诉讼。③追讨物业服务费的法律诉讼。ａ、起诉。b、参与庭审。ｃ、上诉。ｄ、执行。９、请你帮利达物业管理公司制订一个合理的财务机构及各部门职责。答:物业管理公司可根据其规模和业务量的大小，设立财务管理的职能部门，可设立财务部、财务室或财务处,相应地设有财务部长、财务主任、财务经理等主管负责人。同时，还要根据工作内容的不同，设立不同的财务管理岗位,明确各岗位的职责。物业管理公司财务管理部门的基本职责涉及:①按照国家的有关法律,建立健全公司内部各项财务管理制度。②制订公司年度财务计划,提供财务分析报告,协助公司领导搞好经营管理决策。③制订物业管理费预算方案。④监督物业管理费的收缴运用,抓好各种应收款项的收取工作,核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。⑤编制记账凭证，及时记账，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。⑥参与策划各种营销活动，并对重要的经济以及投资项目进行评议和审定。⑦按照协议的规定，做好工程费用的拨付、结算等工作。⑧严格执行财务审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用,负责发放员工的工资、津贴和奖金。⑨严格执行钞票管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。⑩税收的核算与申报。⑾银行账务往来的核对，如存取款、结算等。⑿妥善管理睬计账册档案，接受财税机关、主管部门和公司领导的检查与监督。还应将以上基本职责进一步分解到公司财务管理部门的各个岗位上，明确财务经理岗位职责、会计岗位职责、出纳岗位职责等一系列岗位职责。1０、请你具体制订该公司的财务管理制度?答:①学习掌握国家有关财务管理的法律法规。②建立公司内部财务管理制度。ａ、凭证账册制度。b、财务预算制度。ｃ、借款管理制度。d、报销审批制度。e、审核管理制度。涉及开支审核、收入审核、内部审核等制度。f、钞票管理制度。g、固定资产管理制度。ｈ、仓库管理制度。ｉ、材料物资报废制度。j、往来账目清理制度。ｋ、财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时，手续完备。ｌ、印章使用制度。m、会计档案的管理制度。ｎ、定期公布制度。ｏ、财务管理安全制度。１1、为了使公司经营达成利润最大化,请问你能为他们制订一个切实可行的财务决策计划吗?答：①筹资决策。筹资决策是指公司对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。②投资决策。公司的投资决策重要考虑以下因素:a、外界的投资环境。b、预测投资规模。ｃ、拟定投资结构。ｄ、评价投资方案的经济效果。ｅ、选择符合财务管理目的的最佳投资方案。③利润分派决策。公司利润分派决策重要考虑以下因素:a、利润分派与留存利润的关系。ｂ、利润分派政策及其影响因素。ｃ、利润分派的时间和方式。第四章房屋及附属设备设施维修养护管理1、请问你，他将从哪几个方面制订房屋养护、维修计划？答：⑴养护计划:①掌握房屋建筑的完好状况。②对不同类型的房屋制订不同的养护标准。③贯彻费用。④贯彻管理人员。⑤拟定养护工作的时间安排和工作方式。⑵维修计划:①拟定维修范围。②计算工程量与费用。③拟定工作时间安排。2、如何制订一个切实可行的房屋附属设备设施维修养护计划?答：①拟定维修养护负责人及其职责。②制订维修养护管理制度。③建立各类设备设施档案。④定期组织设备设施养护。⑤拟定维修工程启动程序。3、编制物业房屋附属设备设施维修养护计划体系的划分标准由哪几方面组成?答：编制季度维修养护计划应考虑以下因素:①根据季节和气候条件的不同，适当安排维修养护任务和采用施工措施。②根据不同季节安排不同维修养护项目，如屋面的维修应尽量安排在雨季之前进行。③不同季节安排不同业主和使用人的物业的维修养护，如商业用房的维修养护尽量安排在营业的淡季进行，教育机构的校舍的维修养护尽量安排在假期进行。4、物业管理公司在物业管理过程中对安全的防范设施都由哪些系统组成？答:①自动喷火灭火设备。②水幕消防系统。③燃气泄漏报警器。④防火卷帘门系统。⑤闭路电视监控系统。⑥电子保安系统。⑦电子巡更。⑧停车场(库）管理门禁系统。5、制订安全防范设施管理方案的内容有哪些?答：①物业项目竣工后,物业管理公司必须按规定对安全防范设施进行接管验收,不合格的不得接管使用。②安全防范设施的管理方案应涉及制度建设、人员贯彻、监督检查等部分。③物业管理公司负责安全防范设施的管理,公安机关负责检查监督。④业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施，不得破坏或挪作他用，⑤物业管理公司应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。⑥物业管理公司在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。6、房屋查勘后，你如何制订房屋附属设施设备维修养护计划？答:（１)必须将维修养护计划按内部组织机构进行层层分解，贯彻到基层，并让从事维修养护具体工作的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目的。①做好房屋及附属设施设备的安全检查。②审核维修养护方案和工程预算③筹措资金，保证物资供应。④做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作。⑤建立健全计划管理的机构和工作制度，贯彻技术责任制、岗位责任制。⑥加强对人力和材料的管理,加强成本核算。⑦积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量。⑧拟定验收标准。房屋维修工程竣工后，要严格按照验收规范进行质量验收。7、物业公司实行房屋维修养护技术管理的环节应如何制订？在房屋查勘时应注意的事项有哪些?答：①配备专业人员督促指导房屋的合理使用。②定期对房屋进行查勘鉴定，制订维修养护技术方案。③建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。④制订技术管理制度,拟定负责人。⑤监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。⑥监督施工过程中安全生产制度的执行情况。房屋查勘鉴定的注意事项：①房屋查勘鉴定的负责人,必须是取得职称或有专业的技术人员。②定期或季节性查勘鉴定,均由基层房屋经营管理单位（如物业管理公司）组织实行,上级管理部门抽查或复查。③凡需进行工程查勘鉴定，应由经营管理人员填写报告表,经营管理人员要承担责任。④查勘鉴定负责人,若因工作失职而导致事故的，要承担责任。8、房屋维修验工程验收的一般依据,及验收的标准内容?答：①房屋维修工程验收的一般依据:a、项目批准文献。b、工程协议。ｃ、维修设计图纸或维修方案说明。ｄ、工程变更告知书。ｅ、技术交底记录或纪要。ｆ、隐蔽工程验签记录。ｇ、材料、构件检查及设备调试等资料。②房屋维修工程验收标准：ａ、符合维修设计或维修方案的规定,满足协议的规定。b、符合《房屋修缮工程质量检查评估标准》。ｃ、技术资料和原始记录齐全、完整准确。ｄ、窗明、地净、路通、场地清，具有使用条件。ｅ、水、暖、卫、气等设备调试运营正常，烟道、管沟畅通。第五章房屋及附属设备设施维修预算1、请问工厂直接费6807４.25元是如何计算出来的?答：工程直接费680７４.2５元B=∑预算价值*A其中，按本地预算书中估计表的预算计算。工程总造价=B+Ｃ+D+E２、假如你是该公司的工程部电气工程师,你需如何进行工程预算？答:安装三部电梯工程预算表是:A工程量——按实际发生数量B人工费——按定额计算Ｃ其他直接费——以定额工资为基数(电梯）Ｄ现场经费——以定额工资为基数，按估计表规定的费率计算E利润——以定额工资为基数F税金——以直接工程费、间接费和利润之和为基数G工程总造价——直接工程费、间接费、利润、税金组成I直接费——定额工料费X——相应费率I=∑预算价值*ＡB按定额计算C=B*XD＝B*XG＝(∑*A）＋Ｂ＋Ｅ＋F3、编制一份房屋附属设备设施维修预算的原则,并列出相关的注意事项？答:预算原则:①据实合理的原则②履行节约的原则③市场机制的原则。预算注意事项:①按照一定的顺序，逐个计算,避免出现漏算现象。②应选用本地现行的修缮定额。③地区单位估计表是地区维修工程预算单价表。④应根据各地现行的相关取费规定,计算其他相关费用。4、请问如何编制房屋附属设备设施计划零修预算和运营的环节？答：⑴编制房屋附属设施设备计划性零修预算的依据:①设备设施清单。②设备设施维修使用说明书。③设备设施的中长期零修工作计划。④工程维修养护协议。⑤材料、零配件、工具及设备的市场价格。⑵编制房屋附属设备设施计划零修预算的环节:①依据设备设施清单、设备系统图样和设备使用说明书制订设备设施的中长期零星维修计划,②拟定设备设施检修的内容、时间间隔,③根据设备设施的维修计划，合理安排检修工时,拟定人工工日。④依据零配件、维修工具设备的市场价格，拟定材料、零配件及工具设备的消花费用。⑤拟定大型设备或专项工程的委托维修保养费用。⑥计算直接费用。⑦计算其他费用，如公司管理费、财务费等。⑧根据相关规定、文献,计算利润、税金等。⑨计算总价。⑩编制设备设施中长期计划维修预算表。⑾编写设备设施中长期计划维修预算的说明。第六章综合经营服务1、配套设施不完善,调查业主使用人需求，如何对潜在市场进行预测？答：进行市场调查①考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。②了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。③收集服务对象的资料及其服务需求情况。④分析物业管理公司自身的优势和条件。进行市场预测①预测经营服务项目的市场需求量②预测经营服务项目的技术发展。③预测本公司应提供经营服务项目的供应量④其他预测。2、如何进行综合经营服务项目设计，并写出组合设计的环节？答:根据所管别墅区的特点拟定中高档定位和业主多为都市白领的特点,物业管理公司设计了以下综合经营服务项目:①训练有素的家政服务队伍向住户提供周到细致的各类家政服务，室内清洁服务、提供家务助理、家庭需要配送服务、代接送小孩服务。②ＶIＰ（来宾)商务助理:涉及代订酒店、会议提醒、打字、复印、订机票等。③爱车服务一条龙：代办年检、建立车辆档案、为长期出差在外的业主提供车辆护管服务。④电脑电器上门维护维修及操作指引服务。⑤提供装修设计套餐服务。⑥为每一个有需要的家庭制订“个性化服务计划”。⑦社区内设有24H便利店，住户可以随时光顾。⑧为不同年龄阶段的人群设计丰富多彩的社区文化活动。3、国家《城市居住区规划设计规范》对居住区配套公建项目有哪些规定?布局原则是什么?答：规定：①根据不同项目的使用性质和居住区的规划布局形式,应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应有助于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰。②商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可采用综合楼或组合体。③基层服务设施的设立应方便居民,满足服务半径的规定。④配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要。《城市居住区规划设计规范》规定,居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场（库）。布局原则：①适当集中布置,使使用人一次出行能接受到多种服务，满足多种需求,方便使用。②布局位置要符合人流走向。使用人平常频繁光顾的设施应当布置在物业管理区域出入口处，以方便进出大门时运用。③尽量缩小服务半径,为使用者节省时间、缩短距离、方便服务对象的使用。④不能扰民,不能影响物业管理区域内部达的整齐、宁静，产生噪声、气味、废弃物的项目要与居住建筑或写字楼保持足够的距离,以防互相干扰。⑤条件允许时,尽量选择可以兼顾区内和区外的门户位置，以便增长客流量。4、别墅区多种经营设施应从几方面入手解决？急需的4个项目答：综合经营服务项目可选择:商业类、餐饮类、教育、医疗保健类、家政类。物业管理公司通过充足的准备与某银行达成协议，由银行为该项目的业主提供各项金融服务,使业主在足不出户的情况下，享受到居家理财、存取款、炒股等各项便捷的现代金融服务，具体涉及:①业主可以以最快的速度获得住房按揭贷款和各项消费贷款。②在社区的智能化平台上实现存款、取款、转帐、股票外汇基金债券买卖、公共费用交纳、远程医疗、网上购物、电子商务、金融政策查询、投资理财等服务,并可自然而然建立起业主在金融机构的信用档案,为享受更为全面具体的金融服务发明更优越的条件。③在居住期间,住户可以通过设在社区里的银行理财中心获得诸如家具、汽车、装修、创业、旅游、就医、就学等贷款。５、综合经营项目服务中要遵守的原则和注意事项有哪些？答:原则:①平常生活类项目优先。②消费周期短、使用频繁的项目优先。③易损易耗品项目优先。④物业管理公司优势特色项目优先。⑤中介服务项目优先。注意事项：①可以开办的综合经营服务项目类型是非常广泛的。②策划项目时要解放思想、开拓思绪、积极创新，同时又要从实际出发，切忌脱离实际、盲目求全求洋。③项目要有特色和针对性，要避免为建设而建设,避免单调反复和不顾实际刻意模仿别人。④物业的配套设施要尽也许齐全，全面满足业主的需要。⑤经营项目的消费水平要合适,价格和档次要与大多数业主的收入相符。⑥营运中不可避免地会出现亏损，最终经营者也无力维持。⑦项目要长期良性运营，在策划阶段一定要考虑业主的消费能力。6、综合经营服务项目的具体规定及在服务中的考评有哪些？(组织和管理）答:组织和经营：①选择经营方式。物业管理公司可以自己经营多种综合服务项目,可以实行承包制,将自营综合服务项目外包，也可以直接面向社会招标,引进竞争,引进资金，开发综合经营服务项目。②对服务收费进行监督。物业管理公司在选好承包商,项目开业后,还要对收费是否规范进行抽查监督,避免出现乱收费等问题。③监控服务质量和环境。无论采用哪种经营方式，物业管理公司都要加强对服务质量的监控。a、制订产品质量管理标准ｂ、派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展、运营的情况c、加强环境监控。服务效果考评:①定期对承包的商户或专业公司进行考核。②按照考评结果挑选专业公司和承包商。③适时对项目进行调整。④总结经营服务项目的整体工作状况。⑤培养核心竞争力。总的来说,物业综合经营服务的发展方向之一是与大商业服务公司联合,将大公司的触角引入千家万户。7、如何编制综合服务项目策划书？如何选择项目进行创新?答：通过充足的调查研究和准备，最终要将工作的成果汇集到策划书中，对立项进行充足论证。策划书重要内容应涉及:①目的市场现状分析与预测。②综合经营服务项目组合设计。③发展目的。④市场营销策略。ａ、在策划书中可以就项目的定价策略进行论证,在低价位、大流量的薄利多销方式和高定价、少而精的方式之间做出适合本项目特点的对的选择,制订合理的收费标准。ｂ、在经销商户的选择方面，要考察商户的信誉、商誉和以往经营业绩,了解其在社会上和行业内的知名度和美誉度，选择最佳的合作伙伴。⑤开展该组综合经营服务项目所需的条件。⑥提交领导审批。综合经营服务项目位置的拟定:①选择集中或分散式布局。②结合道路和交通安全等因素考虑。③避免出现扰民问题。项目创新:①选择常规项目或进行创新。②横向合作③优先选择物业管理公司的优势项目。第七章物业管理市场开发1、如何制订公司市场营销策略和经济战略？答:市场营销策略的重要内容：①建立营销机构。②调查分析市场。ａ、收集物业管理市场各方面的信息ｂ、建立营销信息体系c、对有用信息从营销角度进行研究③明确市场定位。④拟定经营战略。ａ、特色品牌专一发展模式b、特色品牌综合发展模式c、连锁经营发展模式d、资产重组发展模式。⑤设计营销策略⑥制订和实行营销方案。２、市场营销工作的重要内容?答:①选定物业项目。②制订营销计划。ａ、服务特色b、服务内容与质量标准c、服务项目定价策略和原则③实行营销计划④参与投标竞争。３、物业管理招投标工作的重要内容？答:①成立工作小组②获取招标文献③解读招标文献④考察物业现场⑤参与标前会议⑥进行招标可行性分析⑦编制招标文献⑧封送标书⑨现场答辩⑩签订委托服务协议。４、物业管理招投标涉及哪几个方面?答：①招标人和投标人②招标方式③招标代理④招标时限⑤编制招标书的时限⑥联合招标⑦中标物业管理公司履约义务⑧评标专家的管理⑨重要事项。5、如何编写物业管理投标书？答：在投标中要有符合标书的3个规定：一是符合招标书的规定，二是符合该物业项目管理的实际需求,三是充足反映物业管理的特点和长处。隋总的错误在于只写了管理公司建设的内容，反映不出投标书中其他方面，所有多次失败。标书的重要内容涉及以下内容：①投标函。②投标报价一览表。③投标物业管理公司简介。④物业管理项目部设立。⑤物业管理方案要点。⑥投标书附件。６、如何进行物业管理招投标工作？写出编制招标文献、行政备案、评标和定标的具体内容？答：龙华房地产管理公司在招标中的错误在于：①没有提供招标文献具体内容②没有组织投标申请人到现场了解物业的实际建设情况。应当做到：①招标人可以向投标人免费提供或出售招标文献。②组织现场考察。编制招标文献：①选择招标方式②编制招标文献。选定招标方式后，即应根据物业管理项目的特点和需要着手编制招标文献。物业管理招标文献应涉及以下内容:ａ、招标人及招标项目简介b、物业管理服务内容及规定，ｃ、对投标人及投标书的规定，d、评标标准和评标方法。e、招标活动方案,f、物业服务协议的签订说明。g、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。③进行招标行政备案。建设部的《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房【2023】130号)规定,前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的1０日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:a、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。b、招标公告或者招标邀请书d、法律、法规规定的其他材料。