2023年重庆省下半年房地产估价师案例与分析估价对象区位状况描述与分析考试试题

重庆省2023年下半年房地产估价师《案例与分析》:估价对象区位状况描述与分析考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为１８0分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有１个事最符合题意）1、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说（)对小型商场并不很重要。A.停车B．位置C.特色D．距离２、城市用地共分为＿＿大类。A．8B.1０Ｃ．16D.463、某房地产开发公司向购房人承诺,在签订购房协议15天内，假如不满意可以无条件退房，该公司采用的市场定位战略是。A:形象差异化战略B：人员差别化战略C:服务差别化战略D:产品差别化战略E：借款协议4、下列有关平均指标，表述对的的是。A：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标B:简朴算术平均数合用于分组的分布数列C:数列“１0２、１０3、104、105、106、10７、１08”的中位数为10４D:众数是分布数列中出现频率最高的标志值E：执行层的组织协调５、动态投资回收期是指项目以抵偿所有投资所需的时间。A:净钞票B:净收益Ｃ:净现值D:财务净现值E：借款协议６、房地产估价师续期注册的有效期为_＿年。A.一B.二C.三D.四７、某块临街深度为50ｆt、临街宽度为３0ｆt的矩形土地甲,总价为４0万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft,临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。A.23．４B.28．6C．３3.4D．46.88、w市Ａ房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安顿协议，经当事人申请，由裁决。A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D:w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章9、假设开发法中预期开发后的楼价不可用_＿求取。A.市场比较法B．收益法C．成本法D.长期趋势法1０、路线价法重要合用于两侧土地的估价。A：城市街道Ｂ：城市主干道C:城市商业街道Ｄ:城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格ﻫ１1、以下房地产中既可以出租或销售,也可以自用的是。Ａ：行政办公楼B:商店C:公寓Ｄ:学校E：工业用地的监测点评估价格12、假如房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大B．较小C．不同D．大体相同13、估价对象房地产2023年的纯收益为500万元，预计2０２3年到2023年各年纯收益分别为5１0万元、55０万元、５80万元、600万元、650万元,该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于204２年到期，该类房地产的报酬率为８％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2023年１月1日的收益价格为。A:６825万元Ｂ：６86６万元C:６203万元D:６７１3万元E:工业用地的监测点评估价格14、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。Ａ:公共使用的排水沟B:市政道路C:权属不明的巷道D：房屋占地面积Ｅ：执行层的组织协调15、_＿是规范担保公司的重要的组织法。A.担保法B.公司法C．民法D．协议法１6、在房地产估价中,一方面需要明确的估价基本领项重要涉及。A:估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人Ｃ:估价原則、估价对象、估价时点Ｄ:估价目的、估价对象、估价时点Ｅ：工业用地的监测点评估价格17、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所相应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型也许是（）。A．在建工程抵押估价B．房地产损害补偿估价C．期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价18、下列关于预售房地产开发经营期的图示对的的是。A：B:C：D：E：工业用地的监测点评估价格19、某商品房在建工程已完毕工程的正常建设期为1年,实际建设期为１.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年,在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A:１B:1．5C：２D:２．5E:工业用地的监测点评估价格20、契据登记制度的理论基础是＿_。A.对抗要件主义Ｂ．成立要件主义Ｃ.产权登记制D．托伦斯登记制2１、设计阶段影响工程造价的因素，不涉及。Ａ：总平面设计B:施工组织设计C:建筑设计Ｄ:工艺设计E：执行层的组织协调22、工程成本控制的重要对象是重要费用的__。A．变动费用Ｂ．同定费用Ｃ．材料费用D.人工费用23、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。A:人身Ｂ：社会C:经济D:财产E：执行层的组织协调2４、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A:过去数据简朴算术平均法B：过去数据加权算术平均法Ｃ：未来数据简朴算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格25、估价报告封面应涉及估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A:注册房地产估价师(姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B:注册房地产估价师（姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C:估价作业日期、估价报告编号、附件D:估价时点、估价作业日期、估价报告编号E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共２5题，每题２分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得0.５分）1、开发商投资收益率是指开发项目达成正常赚钱年份时,项目年净收益与项目＿＿之比。A.投资的资本价值B．总开发成本C.总开发价值Ｄ.总投资额2、基础设施建设费涉及＿_的建设费用。Ａ.自来水B．污水C.煤气Ｄ.热力Ｅ.电信3、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，对的的有。A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命B:自然寿命一般要比经济寿命长C：假如房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命Ｄ:房地产的经济寿命与使用性质无关Ｅ：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产收入大于零的连续时间４、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。A．特殊B．另类Ｃ.吉芬D.个性5、变更协议价款的拟定方法涉及。A：协议中已有合用于变更工程的价格,按照协议已有的价格计算变更协议价款Ｂ：协议中只有类似变更工程的价格,可以参照此类似价格拟定变更价格，计算变更协议价款C:协议中没有合用或类似变更协议的价格，由工程师提出适当的变更价格,经承包人确认后执行D:协议中没有合用或类似变更协议的价格,由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行E:协议中没有合用或类似变更协议的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行6、下列关于收益率指标的表述中,错误的是。A：基准收益率是投资者所规定的最低投资报酬率B:财务内部收益率表白了项目投资所能支付的最高贷款利率C：常规项目的财务内部收益率是唯一的D:差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差E：借款协议７、在政府授权开发公司负责实行土地开发时,由负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实行。A:政府部门B：建设部门C:房管部门D：开发公司E:借款协议８、目前,我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法,建筑安装工程由__构成。Ａ.直接费B.间接费Ｃ．利润Ｄ.税金E.预备费９、集体土地未经依法不得出让。A:征用B：征收Ｃ:批准D:备案E：执行层的组织协调10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,对的的有。A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C:建筑物的折旧就是各种因素所导致的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧涉及物质折旧、功能折旧和经济折旧

1１、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为１8万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。Ａ.合法原则B．最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则12、房地产金融的特点涉及_＿。A.集中性B.风险性C.流通性强D.资金增值性E.资金周转期长13、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有.(2023年试题)Ａ：风险产生的因素分析B:风险发生的概率大小分析Ｃ：风险因素检查Ｄ:风险变量间的相关性分析E:风险概率分布情况分析14、国有土地有偿使用协议或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自_＿之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地Ｂ.土地使用权出让协议生效Ｃ.土地使用权出让金缴纳D．土地使用证取得１5、导致成交价格偏离正常市场价格的因素有＿_等。A．利害关系人之间的交易Ｂ.供求不均衡C.急于出售的交易D.交易税费非正常承担的交易E.交易双方或某一方对市场行情缺少了解的交易1６、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时,比较、调整的内容涉及__等。A.环境景观B．离市中心距离C.朝向D．城市规划限制条件E.地势1７、下列关于房地产价格影响因素的表述中，对的的是.【20２3年考题】A:不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和限度是不尽相同的B:房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C：理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化Ｅ：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反,则导致房地产价格下降１8、某公司2０2３年12月末,流动资产为540万元,流动负债为2７０万元。则该公司流动比率是。Ａ：４0％Ｂ:5０%C:２00%D:2５0%E：执行层的组织协调1９、下列关于城市土地的基本特性中的区位,表述对的的是。A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性B:城市土地区位的涵义，除涉及以地理坐标表达的几何位置外，更重要的是经济地理位置Ｃ:城市土地区位不涉及无形的因素D:城市土地区位既涉及有形的区位,也涉及无形的因素,如经济发展水平等E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周边经济环境的互相关系20、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列_＿事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。Ａ.房地产开发项目的性质、规模和开发期限B．城市规划设计Ｃ．基础设施和公共设施的建设规定D.基础设施建成后的产权界定Ｅ．项目拆迁补偿、安顿规定2１、在共有建筑面积计算中,不应分摊的是＿_。A．用作公共休憩的架空层B．本幢公共使用的电梯井C．本幢的公共门厅D.本幢的公共过道2２、下列属于报酬率求取方法的是。Ａ：累加法B:功能法C：市场提取