《土地经济学（第七版）》课件第17章 地价理论及其应用

第17章地价理论及其应用17.1地价理论古典经济学的地价理论威廉·配第是古典政治经济学的奠基人之一。他认为,土地的价值取决于投入土地的劳动量,土地所有权的价格等于祖、父、孙三代人通常可以同时生存的年数（约为21年）的地租,从而他把土地价格定义为一定年期的地租总额。英国经济学家詹姆斯·安德森认为,“不是地租决定土地产品的价格,而是土地产品的价格决定地租”。美国经济学家萨缪尔森认为,对生产要素的需求就是引致需求,供求关系决定土地的价格。英国古典政治经济学家亚当·斯密坚持劳动价值论。17.1.1地价基本原理17.1地价理论马克思主义地价理论的主要观点自然状态的土地虽然不是劳动产品,没有价值,但有使用价值,并存在价格土地价格的实质是地租的资本化土地资本的折旧和利息同样决定土地价格17.1.1地价基本原理17.1地价理论现代西方经济学的地价理论现代西方经济学的地价理论形成于19世纪末,其核心观点是:持有土地可能得到的利益,不仅只有土地的利用收益,而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去,因此,不只是土地收益决定地价,而且资本市场也参与了土地价格的决定。英国经济学家马歇尔是现代地价理论的创始人。认为土地是自然存在的,自然供给固定不变,因此没有土地的供给价格;土地价格只受需求的影响,土地的需求决定了土地的耕作边际,地租和地价永远由土地的需求决定。17.1.1地价基本原理17.1地价理论现代西方经济学的地价理论现代西方经济学的代表人物萨缪尔森认为,土地的自然供给是无弹性的,而土地的需求是一种引致需求,土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性,因此,土地价格主要由土地需求决定。奥地利经济学家弗·冯·维塞尔(FVWieser)认为,当人们把资本运用于土地上面的时候,当人们把土地和资本拿来互相比较和互相交换的时候,地租资本化的标准就被发现了。17.1.1地价基本原理17.1地价理论现代西方经济学的地价理论土地经济学的创始人伊利认为,土地所能带来的收益是确定其价值的基础。戴维·皮尔思在研究资源环境问题时,认为为了有效利用资源,产品价格应按边际社会成本(marginalsocialcost)确定,而在市场上的价格一般是按边际私人成本(marginalprivatecost)确定的。美国哈佛大学教授威廉·阿朗索在杜能研究的基础上,于1964年提出城市地价的竞租模型。17.1.1地价基本原理17.1地价理论现代西方经济学地价理论的特点及不足17.1.1地价基本原理特点：以现代经济增长理论为理论基础以现代土地产权为价格载体以权利人的经济收益为价值内涵以资本的价格为价格标准不足：理论基础已经改变土地收益价格不能体现土地利用的外部性以土地产权定价不能充分反映土地资源的经济价值土地价值不只是一宗土地利用过程中劳动者剩余价值的转移17.1地价理论17.1.2土地价格的内涵和特点一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。17.1地价理论17.1.2土地价格的内涵和特点一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。土地价格的本质内涵是在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值。17.1地价理论17.1.2土地价格的内涵和特点1.土地价格是土地的权益价格2.土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大4.土地价格呈总体上升趋势5.土地价格具有强烈的地域性17.1地价理论17.1.3影响土地价格的因素一般因素1.经济发展状况2.财税体制3.相关政策4.城市规划5.城镇化速度6.土地资源禀赋7.土地产权状况区域因素1.区段位置2.基础设施条件3.规划限制4.环境质量个别因素指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。17.2地价评估17.2.1地价评估的目的与作用所谓地价评估,是指专业人员按照一定的地价评估目的,遵循科学的土地估价原则、程序与方法,对土地市场价格的测定。地价评估有助于土地交易的顺利进行有助于企业投资决策有助于土地市场的完善有助于土地市场管理17.2地价评估17.2.2地价评估的原则(一)公平原则(二)最有效利用原则(三)替代原则(四)预期收益原则(五)供需原则17.2地价评估17.2.3地价评估的方法市场比较法将待估土地与具有替代性的且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算待估土地价格的方法。17.2地价评估17.2.3地价评估的方法收益还原法将待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率还原为一定量的资本,来估算待估土地价格的方法。V=ar17.2地价评估17.2.3地价评估的方法成本逼近法以开发土地所耗费的各项正常费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。17.2地价评估17.2.3地价评估的方法剩余法剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。V=A-(B+C

)17.2地价评估17.2.3地价评估的方法基准地价系数修正法通过对待估宗地价格影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地价格的方法。17.2地价评估17.2.3地价评估的方法关于耕地价格评估方法的探讨国外在确定耕地转用价格时，除了考虑耕地现用途价值外，还考虑了耕地转为建设用地后的价值。耕地在转化过程中，先转化为其他用途，再转化为城市建设用地。因此，城市边缘的耕地价格包括三个部分：保持现在用途的收入流折现；过渡期收入流变化量的折现；土地用途正式转换时的期望货币收入的折现。

17.2地价评估17.2.3地价评估的方法关于耕地价格评估方法的探讨中国耕地价值或价格的组成

：1．耕地的农业生产资料市场价值2.耕地的社会保障价值3.耕地的发展权价值

4.耕地的国家粮食战略安全价值5.耕地的生态安全价值

17.3地价管理17.3.1建立完善的土地价格体系基准地价标定地价交易地价17.3地价管理17.3.2制定地价管理制度土地估价制度土地估价机构和估价人员的资格认证制度基准地价和标定地价定期公布制度城镇地价监测公布制度土地供应计划制度和土地储备制度土地交易最