房地产估价师北京《案例与》：风险考试真题

2017年北京房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题题（共25题题，每题2分分，每题的备备选项中，只只有1个事最最符合题意）1、抵押评估时时，__可列列入估价范围围。A．违违章建筑BB．过期的临临时建筑CC．出让土地地上的在建工工程D．已已列入拆迁范范围的房屋2、__，建设设部制定了《城城市房屋拆迁迁估价指导意意见》，使得得拆迁估价问问题有了参考考依据。AA．20033年1月1日日B．20004年1月月1日C．．2004年年12月1日日D．20003年122月1日3、随着社会经经济的发展，房房地产价格总总体上呈波动动趋势。AA：向下BB：平稳CC：不稳定D：向上E：借款合合同4、拍卖行应在在拍卖日的___前以登报报或通过电视视等媒体公告告的形式发布布关于该房地地产拍卖的公公告信息。A．半个月月至一个月B．一个月月至三个月C．一个月月至六个月D．三个月月至六个月5、《环境空气气质量标准》规规定的环境空空气中各项污污染物不允许许超过的质量量标准是。A：重量限限值B：浓浓度限值CC：体积限值值D：质量量限值E：：执行层的组组织协调6、下列供给规规律，表述不不正确的是。A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少E：执行层的组织协调7、某房地产价价格分两期支支付，首期付付款50万元元，余款800万元在第88个月末一次次付清，当时时月利率为11%。该房地地产的实际价价格为（）万万元。A．．87B．．124CC．130D．13448、C房地产开开发公司征收收B县W村的的40亩基本本农田以外的的耕地，欲建建一住宅小区区。20099年5月1日日，C房地产产开发公司签签订了出让合合同，按照规规定，C房地地产开发公司司应在前，支支付全部地价价款。A：：2009年年7月1日B：20009年8月11日C：22009年99月1日DD：20099年10月11日E：房房地产估价机机构必须加盖盖公章9、__不属于于对外交通用用地。A．．管道运输B．港口C．企业内内铁路D．．机场10、根据消费费者（）的差差异，市场营营销学将他们们所购商品（包包括服务）分分为三类，即即便利品、选选购品和特殊殊品。A．．购买习惯B．购买心心理C．购购买动机DD．购买行为为11、美国国某家庭于22005年购购买住房时申申请了一笔220万美元的的贷款，贷款款方式为“2/28”。第一年和和第二年的年年利率为7..5%，两年年后的年利率率调整为8..5%，则该该家庭在第228个月的月月还款额为美美元。(20008年试题题)A：11250BB：13988C：14416D：：1562E：借款合合同12、城市房屋屋拆迁估价时时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章13、估价权益益是指一个估估价项目中需需要评估其价价值的房地产产或房地产权权益及相关其其他财产，下下列选项中不不能被称为估估价权益的是是。A：租租赁权B：：地役权CC：土地使用用权D：抵抵押权E：：工业用地的的监测点评估估价格14、按建筑面面积分摊方法法计算土地占占有份额的公公式为。AA：某部分占占有的土地份份额=该部分分的建筑物面面积÷建筑物总面面积B：某某部分占有的的土地份额==该部分的建建筑物面积××土地单价÷建筑物总面面积C：某某部分占有的的土地份额==土地总价÷÷该部分享有有的地价额D：某部分分占有的土地地份额=该部部分的建筑物物面积÷建筑物总面面积÷土地总价EE：工业用地地的监测点评评估价格15、是调查时时向被调查者者所要收集的的问题，它是是反映调查单单位特征的标标志。A：：调查对象B：调查总总体C：调调查项目DD：调查标志志E：执行行层的组织协协调16、某个国家家2000～～2004年年的基尼系数数分别为0..32、0..34、0..36、0..40和0..42，由此此可以推断___。A．．该国家的居居民收入分配配趋于平均化化B．该国国家的居民收收入分配两极极分化越来越越严重C．．该国家的居居民收入水平平呈现出上升升的趋势DD．该国家的的国民收入呈呈现出上升的的趋势17、不考虑其其他因素变化化，利率升高高，则房地产产价值__。A．下降B．上升C．不变D．不能确定18、某商品房房售价为每平平方米建筑面面积50000元，买卖双双方对面积误误差的处理方方式未作约定定，已知该商商品房的产权权登记的建筑筑面积为1004，合同约约定的建筑面面积为1000。该商品房房的成交价格格为元。AA：5000000B：：5150000C：：5200000D：55300000E：执行行层的组织协协调19、某项目施施工图设计阶阶段，根据施施工图纸测算算和确定的工工程造价，称称为__。A．概算造造价B．投投资估算CC．预算造价价D．结算算价20、对无房和和住房未达到到规定标准的的职工实行住住房补贴的前前提条件之一一是房价收入入比在__以以上。A．．3倍B．．4倍C．．5倍D．．6倍21、某块土地地总面积为2200㎡，建建筑物的各层层面积相同，共共10层，其其建筑密度为为60％，则则总建筑面积积为㎡。A：12200B：：120CC：33333D：3333．3E：工业用用地的监测点点评估价格22、有甲、乙乙两宗区位、面面积、权益、规规划条件等相相似的土地，甲甲土地为空地地，乙土地上上有建筑物，但但相同限制条条件下的估价价结果显示乙乙土地连同地地上建筑物的的价值低于甲甲土地的价值值，这是由于于。A：乙乙土地上建筑筑物价值低于于拆迁费用B：甲土地地的容积率大大于乙土地的的容积率CC：甲土地的的价值高于乙乙土地的价值值D：甲土土地的使用期期限比乙土地地的使用期限限长E：工工业用地的监监测点评估价价格23、实行施工工总承包的房房地产开发项项目，施工现现场的安全应应由负责。A：开发商商B：监理理单位C：：分包单位D：总承包包单位E：：借款合同24、下列关于于耕地占用税税的计征方法法的说法中，正正确的是___。A．耕耕地占用税以以纳税人实际际占用的面积积为计税依据据，按年计算算，分期缴纳纳B．实行行据实征收的的原则，对于于实际占用耕耕地超过批准准占用的，经经调查核实后后，由土地管管理部门按照照实际占用耕耕地面积，依依法征收耕地地占用税CC．经济特区区、经济技术术开发区和经经济发达、人人均耕地少的的地区，适用用税额可以适适当提高，但但最高不得超超过规定税额额的50%D．对单位位或个人获准准征用或者占占用耕地超过过两年不使用用的加征规定定税额3倍以以下的耕地占占用税25、房地产的的经济寿命是是指物业开始始使用至的时时刻。A：：收益为零B：产生的的收益超过其其使用成本C：净收益益为零D：：收益率小于于基准收益率率E：借款款合同二、多项选择题题（共25题题，每题2分分，每题的备备选项中，有有2个或2个个以上符合题题意，至少有有1个错项。错错选，本题不不得分；少选选，所选的每每个选项得0.5分分）1、拆迁当事人人对估价结果果有异议的，自自收到估价报报告之日起___日内，可可以向原估价价机构书面申申请复核估价价，也可以另另行委托估价价机构评估。A．3B．5C．7D．102、关于房地产产投资项目中中投资与成本本的特点，下下列叙述错误误的一项是（）。A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本3、契据登记制制又称__。A．德国登记制B．法国登记制C．美国登记制D．意大利登记制4、运用市场法法时，估价人人员根据基本本要求选取可可比实例后，需需要建立价格格可比基础，主主要包括___等。A．．统一采用总总价B．统统一采用单价价C．统一一币种和货币币单位D．．统一面积内内涵和大小E．统一付付款方式5、下列不属于于划拨土地使使用权范围的的是__。A．政府大大楼建设用地地B．商品品房建设用地地C．经济济适用住房建建设用地DD．国家重点点扶持的水利利项目用地6、收益性房地地产的价值就就是其未来净净收益的现值值之和，价值值的高低主要要取决于___。A．未未来净收益的的大小B．．获得净收益益的可靠性C．获得净净收益期限的的长短D．．获得净收益益预期E．．估价对象的的现值7、房地产估价价委托合同的的内容一般包包括。A：：估价对象B：估价目目的C：估估价师D：：估价报告日日期E：委委托人的协助助义务8、属于房地产产估价机构业业务监管的是是。A：业业务承揽BB：监管措施施C：行政政处罚D：：业务转让E：异地执执业9、重置价格的的出现是技术术进步的必然然结果，也是是__的体现现。A．经经济学原理B．均衡原原理C．替替代原理DD．对立原理理10、当某宗房房产有限年期期的价格分别别是VN，和和Vn且报酬酬率为零时，VVn=（）。A.AB.BC.CD.D11、下列关于抵押的说法不正确的是__。A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容12、房地产拍拍卖业务的主主要来源包括括。A：法法院委托拍卖卖的查封抵债债房地产BB：债权人委委托拍卖的抵抵押房地产C：政府部部门委托拍卖卖的房地产D：行政机机关委托拍卖卖的查封抵债债房地产EE：自然人委委托拍卖的房房地产13、物业服务务成本的构成成一般包括___。①①管理服务人人员的工资、社社会保险和按按规定提取的的福利等，②②物业共用部部位、共用设设施设备的更更新、改造费费用，③物业管理区区域清洁卫生生费用，④办公费用，⑤⑤物业管理区区域秩序维护护费用，⑥物业管理区区的绿化养护护费，⑦物业管理企企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨14、房地产开开发过程中需需要金融机构构服务的资金金类型是___。A．支支付土地出让让金的贷款B．支付开开发费用的短短期资金或“建设贷款”C．用于于土地储备的的贷款D．．项目建成后后用于支持置置业投资者购购买房地产的的长期资金或或“抵押贷款”E．住房房抵押贷款15、当房地产产开发商将建建成后的物业业用于出租或或时，短期开开发投资就转转变成了长期期期业投资。A：出售B：抵押C：转让D：经营E：借款合同16、下面关于于勘察设计业业务的承接问问题的表述错错误的是。A：承接方方必须持有由由建设行政主主管部门颁发发的工程勘察察资质证书或或工程设计资资质证书BB：承接方应应当自行完成成承接的勘察察设计业务，但但可以接受无无证组织和个个人的挂靠C：承接方方在证书规定定的业务范围围内承接勘察察设计业务，对对其提供的勘勘察文件的质质量负责DD：勘察设计计专业技术人人员和执业注注册人员可以以出借、转让让、出卖执业业资格证书、执执业印章和职职称证书EE：经委托方方同意，承接接方也可以将将承接的勘察察设计业务中中的一部分委委托给其他具具有相应资质质条件的分承承接方，但须须签订委托合合同，并对分分承接方所承承担的业务负负责17、廉租住房房保障资金的的来源有等。A：地方财政预算安排B：中央财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益E：住宅专项维修资金18、下列关于于差额投资内内部收益率的的表述中，正正确的有。A：差额投投资内部收益益率是两个方方案内部收益益率之差BB：差额投资资内部收益率率是两个方案案各期净现金金流量差额的的现值之和等等于零时的折折现率C：：差额投资内内部收益率是是两个方案各各期净现金流流量差额之和和等于零时的的折现率DD：差额投资资内部收益率率大于最低可可接受收益率率时，以投资资大的方案为为优选方案E：采用差差额投资内部部收益率进行行多方案比选选时，应将方方案按投资由由大到小排序序并依次两两两比选，从中中确定优选方方案19、根据《房房地产广告发发布暂行规定定》的规定，禁禁止发布房地地产销售广告告的情形有___等。AA