房地产价格泡沫中房价

房地产价格论文泡沫中房价论文：房地产价格泡沫中房价影响因素实证调研摘要：自20005年以来，中中国房价持续续快速大幅度度上涨，其中中尤以2007年、2009年为甚。综综合考虑房价价每年的合理理涨幅后，相相比较于剔除除非正常上涨涨部分后的正正常房价而言言，2005年以来的房房价中非正常常上涨部分，远远超过现实房房价中的50%。房价上涨涨直接导致越越来越多的人人因为居高不不下的房价而而无法解决房房子这一生活活中最基本的的问题，最终终导致几代人人走上了“房奴”这条道路。房房价问题已与与人们日常生生活息息相关关，并直接影影响到民生问问题，社会稳稳定问题。因因此房价的分分析尤为重要要，为了科学学、客观分析析一个地区的的房价，为有有关部门的决决策提供一定定的科学依据据，引入7项影响因素素，并针对每每个影响中最最受影响的分分指标进行实实证调研。关键词：房房价；影响因因素；指标打打分1研究背背景自20055年以来，中中国房价持续续快速大幅度度上涨，其中中尤以2007年、2009年为甚。综综合考虑房价价每年的合理理涨幅后，相相比较于剔除除非正常上涨涨部分后的正正常房价而言言，2005年以来的房房价中非正常常上涨部分，远远超过现实房房价中的50%。而据国家家统计局最新新数据显示，2009年，无论是是商品房成交交量、销售额额、房价涨幅幅，都创下了了历史纪录。其其中新房成交交价格涨幅第第一次超过了了20%，达24%；新建商品品房成交均价价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%。房价上涨而而且是非正常常上涨这个原原因是多方面面造成的，一一方面是由于于2009年扩张性货货币政策使得得中国面临通通货膨胀而导导致房地产价价格上涨；另另一方面，政政府缺少对于于那些房地产产市场的投机机商的严厉打打击导致房价价畸形上涨，当当然还有很多多其他重要原原因，比如土土地价格的上上涨，开放商商的囤地行为为等等。中央央政府也一直直都在努力致致力于用宏观观经济政策来来调控房地产产市场的价格格。2010年1月10日，国务院院办公厅下发发《关于促进进房地产市场场平稳健康发发展的通知》，要要求进一步加加强和改善房房地产市场调调控，稳定市市场预期，促促进房地产市市场平稳健康康发展。中央央政府同时配配套制定了许许多相关政策策来遏制房价价的疯狂上涨涨，具体为：：①开征物业税税；②取消二手房房营业税优惠惠；③明确首次购购房标准；④上调存款准准备金利率；；⑤严格控制二二套房贷；⑥提出了促进进房地产市场场平稳健康发发展的五条措措施；⑦取消七折利利率优惠；⑧收紧首套房房契税优惠；；⑨3月29日，银监会会加强房贷风风险防控,对违规房企企停止新增贷贷款。1.1现现状分析房价上涨直直接导致越来来越多的人因因为居高不下下的房价而无无法解决房子子这一生活中中最基本的问问题，最终导导致几代人走走上了“房奴”这条道路。由由于工资收入入的增幅远不不比房价增速速，买房者的的购房压力增增大；同时由由于房价的上上升所产生的的相关生活消消费品价格的的上升，人们们的生活质量量下降；房地地产价格的上上升同时也导导致店铺租金金的上升，部部分中小业者者经营成本的的上升，相关关综合成本也也在不断上升升，经营利益益越来越不确确定，最终导导致停业或是是转移，最终终冲击实体经经济。总之房房价问题已与与人们日常生生活息息相关关，并直接影影响到民生问问题，社会稳稳定问题。因此当前的的房地产价格格是否被严重重高估，到底底被高估了多多少，以及房房地产市场如如何科学定价价才能真正做做到“价格围绕价价值波动”，这些问题题的讨论仍将将是中国未来来几年内的热热门话题之一一。2调研说说明2.1调调查对象本文调查以以武汉13个行政区为为中心，为了了保障被样本本最大程度地地反映武汉市市的基本情况况，我们通过过在每个行政政区内抽样性性的选择3到4个售楼中心心来展开调查查。调查问卷卷共10000份，有效问问卷答9789份，有效率率为97.899%。2.2调调查方法本次调查我我们采用了自自填式问卷和和访谈相结合合的方法，问问卷绝大部分分由受访者自自行填写，实实有困难则由由调查员依据据问卷上的内内容，以访谈谈的形式了解解受访者的情情况和想法，并并代为填写。所所用调查问卷卷已经组员详详细讨论，根根据调研目的的和需要商榷榷而成，并严严格按照问卷卷的设计准则则，具有一定定的科学性。3调研数数据说明一般来说，一一个地区的商商品房价格是是由需求、供供给及各种经经济杠杆(如利率)等因素来决决定的。但鉴鉴于可变因素素与不变因素素的区别，随随着时间的影影响房价变化化最大的还是是可变因素，因因此，为了科科学、客观分分析一个地区区的房价，为为有关部门的的决策提供一一定的科学依依据，引入7项影响因素素，并针对每每个影响中最最受影响的分分指标进行实实证调研。3.1宏宏观经济及政政策环境中各各分指标的重重要性分布见图1所示示。从图1中可可以明显得出出，武汉市相相关房地产政政策占的比例例最大，因此此重要程度相相对高一些，这这充分说明在在宏观经济以以及政策环境境中武汉市相相关房地产政政策起到重要要的影响作用用。我们把它它三个指标进进行综合打分分为武汉市总总体经济形势势5分，武汉市市相关房地产产政策为7分，区域经经济发展水平平为3分。3.2区区位的各指标标分布从图2可以以看出区域特特征中，地段段对房价的影影响最大，其其次是交通设设施，尤其是是公交系统。因因此，在研究究房价时，需需要重点考虑虑地段特征。图2区域域的各指标分分布对各个指标标进行综合打打分得到结果果为地段为5分，地铁为2分，公交为3分，城市轻轻轨2分，高速公公路为1分。3.3建建筑结构各个个特征的重要要程度图3显示了了各建筑结构构特征的重要要程度。实际际上，建筑结结构的每个特特征都具有同同等重要的作作用。然而对对房价的影响响上却有一些些差别，尤其其是质量指标标影响最大，其其次是使用功功能、户型设设计、装修标标准等。得出各指标标的综合打分分结果为户型型设计为5分，建筑规规格为2分，使用功功能为5分，质量标标准为6分，节能系系统为3分，装修标标准为3分，智能化化水平为1分，其他个个别特征因素素（朝向、楼楼层、容积率率等）为7分。3.4满满足基本生活活的配套设施施的分布各指标的综综合打分结果果为供热状况况为5分，给排水水状况为9分，煤气状状况为7分，垃圾处处理状况为8分，周边的的商店便利性性为7分，社区生生活服务状况况为3分，社区周周边地区安保保状况为6分。3.5配配套的公共机机构分布各指标的综综合打分结果果为所在地区区的学校为2分，所在地地区的医院为为2分，所在地地区的公园为为2分，所在地地区的银行为为2分，所在地地区的邮局为为2分。3.6小小区环境各个个分指标分布布各个指标的的综合打分结结果为采光面面积为3分，社区的的绿化面积为