物业管理收费法律问题研究论文

PAGEPAGE41摘要在我国，物业管理属于一门新兴服务行业，起步较晚，发展尚未成熟。随着社会生活水平的提高、人们法律维权意识的增强以及物价水平的上涨，物业管理纠纷也随之增多，其中物业管理收费问题已成为焦点之一。目前，物业管理收费问题是当前小区业主关注的热点，是物业管理公司工作的难点，也是国家有关部门立法和行政管理的重点。本文阐述了物业管理的起源，分析物业管理收费的构成、性质特点、收费原则、定价形式及法律依据，并以佛山市为例分析国内物业管理收费制度存在的诸多深层次问题。如何借鉴国外、香港地区等立法及实践的成熟经验，加强我国物业管理收费制度研究，规范物业管理收费的来源、归属、监督，促进物业管理市场的持续、健康发展，加强社会管理，已成为当前学术界必须认真探讨研究的重要课题。关键词:物业管理物业管理收费服务业主

AbstractInourcountry,propertymanagementservesasaburgeoningserviceindustry,startlate,developmentisnotyetripe.Aspeople'slivingstandardsandlegalawareness,aswellasfactorssuchasrisingprices,propertymanagementdisputesalsoincrease,andpropertymanagementfeesasitsfocus.Now,propertymanagementfeesarecurrentlythefocusofattentionresidentialpropertyowners,propertymanagementcompaniesworkisdifficult,thenationallegislativeandadministrativedepartmentsfocus.Thispaperelaboratestheoriginofpropertymanagement,propertymanagementfeesanalysisofthenatureofthecharacteristics,composition,formofchargingandpricingprinciples,andanalysisofFoshanCity,forexampletheexistenceofdomesticpropertymanagementfeesystemmanydeep-rootedproblems.Howtolearnfromforeigncountries,HongKongandotherlegislationandpracticeofmatureexperience,strengthenourtheoreticalstudyofpropertymanagementfees,standardizedsourceofpropertymanagementfees,ownership,supervisionandotherissues,propertymanagementmarkettopromotethesustained,healthydevelopment,therebystrengtheningsocialmanagement,isthethecurrentacademicmustseriouslystudyimportanttask.Keywords:Porpertymanagent,Porpertymanagentfees,Service,Propertyowners

目录TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 IAbstract II引言 (1)（一）研究背景及研究问题的提出 (1)（二）研究目的和意义 (2)（三）研究方法 (2)（四）文章结构 (3)一、物业管理及物业管理收费之基本理论（二）物业管理与物业管理收费的概念 (4)（二）物业管理服务费性质 (8)（三）物业管理收费的构成和特点 (10)（四）物业管理收费原则 (11)（五）物业管理收费定价原理 (11)（六）物业管理收费的法律依据 (13)二、国外、我国香港地区物业管理收费及对我国的启示（一）美国物业管理收费制度 (15)（二）新加坡物业管理收费制度 (16)（三）我国香港地区物业管理收费制度 (17)（四）对我国的启示 (18)三、以佛山市为例分析我国物业管理收费问题（一）价格水平与服务质量不符 (23)（二）法律制度构建之不完善 (24)（三）居民消费意识淡薄 (27)四、完善物业管理收费法律制度的建议（一）建立物业收费价格形成机制 (28)（二）健全物业收费运行机制 (28)（三）控制物业收费预算 (31)（四）认证物业收费主体 (31)（五）加强物业管理收费监督 (32)（六）杜绝业主拒交物业管理费 (33)结语 (36)致谢 (37)参考文献 (38)引言（一）研究背景及研究问题的提出物业管理作为改革开放、住房制度改革和房屋商品化的产物，正朝着一个专业化、企业化和社会化的方向发展，使我国房地产行业踏上一个崭新的平台，步入充满活力的新时代。物业管理在城市建设和社会经济生活中发扮演越来越重要的角色，是房地产经济体制改革配套工程，物业管理服务收费的情况如何已经成为购房时考虑的重要因素之一。从经济角度看，高效、优质的物业管理公司既能有效提高房地产经营活动的效益，提高物业的投资回报率，又能吸引和提升客户对物业投资的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。从社会管理角度来看，周到、完善的物业管理能为业主或租户提供一个安全、舒适、和谐的居住环境和工作环境；规范化的物业管理是社区服务的重要组成部分，既为居民创造良好居住环境，也促进社区的和谐氛围与精神文明建设，是城市管理的基础工作。我国的物业管理起步于八十年代初，发展尚未成熟，存在不少困难，当中饱受争议的是物业管理收费问题。物业管理收费直接面对千家万户，与广大人民群众的切身利密切联系，已成为社会广泛关注的焦点和热点，其收费问题引发的投诉、纠纷越来越多，影响了物业管理市场健康、有序发展，如何解决物业管理收费问题是一个亟待解决的新课题。笔者曾从事社区建设和管理工作，接触到不少物业管理收费纠纷案例，旨在结合佛山市目前物业管理中收费困难、收费不合理等现象，通过业主方面、物业公司方面、收费标准及其它方面进行详细分解，探讨如何解决我国物业管理收费难这个难题。（二）研究目的、意义物业管理是社会的需求，与住房制度、经济体制、政府管理社会事务息息相关。物业管理是社会建设和社会管理的细胞，是城市管理的基础性工作之一，是社区管理的重要载体和组成部分。加强物业管理与当今建设和谐社会的主题相吻合。现行物业管理服务收费主要采用政府定价、政府指导价和市场调节价三种模式，普遍存在业主却认为物业公司“收费不合理、服务欠佳”，物业管理公司认为“收费困难、亏损严重”，而双方利益诉求不一致，物业管理服务收费困难、收费标准不合理己成为阻碍物业管理健康发展的重要因素。因此，如何走出物业管理收费问题的恶性循环，已成为物业管理健康、有序、良性发展重要课题。本文通过对物业管理收费法律问题研究，探讨符合我国国情和市场规律的物业管理收费制度，促进物业管理健康、有序、良性发展，从而改善人居环境，营造和谐社区氛围，加强物业管理与社区服务的协调发展，加强社会管理。（三）研究方法本文在对我国物业管理收费法律问题研究中，重点采用文献研究法、比较分析法、实证法等研究方法。第一，文献研究方法。通过期刊数据库、研究报告、网络、专业书籍等各种途径搜集资料，为自己的研究确立理论基础。第二，比较分析法的研究方法。比较是为了借鉴，通过对美国、新加坡及我国香港地区等物业管理成熟经验的了解、透视并进行科学归纳，发现一些规律性或共性的东西，对我国物业管理收费制度的构建提供建设性思路。第三，实证的研究方法。通过佛山市物业管理服务收费的现状分析，结合实地走访、调查研究获得的第一手资料，综合运用比较分析、文献研究的成果，研究如何走出我国物业管理收费的恶性循环。（四）文章结构本文除引言和结论外还分为三个部分。第一部分阐述了物业管理的起源，我国物业管理的发展历程，物业管理收费构成、性质、定价原理以及法律依据等。第二部分介绍了国外及我国香港地区物业管理收费制度的成熟经验，以及对我国的启示。第三部分以佛山市为例分析我国物业管理服务收费现状及存在问题，从服务水平、法律制度构建、居民消费意识等方面进行了深入的研究。第四部分重点探究完善我国物业管理收费制度的建议，从建立物业收费价格形成机制、健全物业收费运行机制、控制物业收费预算、认证物业收费主体、加强物业收费监督等几方面进行探讨。

一、物业管理及物业管理收费之基本理论最初的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，却因缺乏管理，导致出租房屋破损严重，居住环境日趋恶化。一位名叫奥克维娅·希尔(octvaoioHill)的女士为了防止大量从农村涌入城市的住户对自己的房屋有毁坏，特制订了一套行之有效的房屋管理办法，这套办法和规范大大改善住户的居住环境之外，还给希尔带来了意想不到的好处，这就是最早的“物业管理”。物业管理起源，/view/554335c56137ee06eff9184a.html但是，现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国，建筑机械等技术的飞跃发展使装有电梯的高层楼宇如雨后春笋般涌现，这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维修，于是，专业的物业管理由此出现。目前美国、新加坡、物业管理起源，/view/554335c56137ee06eff9184a.html（一）物业管理与物业管理收费的概念1．物业管理的定义物业管理，广义来讲是泛指一切有关房地产发展、销售、租赁及售、租后的服务。狭义的物业管理，是指由专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委托，依照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域清洁卫生、周围的环境、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主、使用人提供全方位优质、高效、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益、社会效益和环境效益。同时促进业主之间的沟通与交流，从而构筑一种健康、和谐、向上的人文环境，推动整个社会进步。刘湖北：《社区与物业管理》，武汉大学出版社，2009年11月第一版，第36页很多人把物业管理解释成是物业公司的管理活动，其实这种解释难能全面。其实，刘湖北：《社区与物业管理》，武汉大学出版社，2009年11月第一版，第36页（1）物业管理的特点一是覆盖面广。物业管理，从地域上看，管理面广；从管理对象上看，包括范围也比较广，居住用房、商务用、房办公用房，甚至机关用房、学校、工厂及其配套设施，都可以成为物业管理的对象；从服务对象来看，因各种物业归属于不同的业主或由各种各样的人使用，所以物业管理的对象也各不相同，非常广泛。二是业主处于主导地位。业主是物业的主人，是管理的主体,始终处于物业管理中的主导地位。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的权益。其中按物业区域成立业主委员会可以说是最有力的措施，从制度上根本保证了业主能够自治管理物业，在管理中占据主要地位，起主导作用。三是物业管理与社区管理相结合。物业管理服务项目众多，内容丰富，从最基本的物业保护、修缮到物业区域的环境管理，都要与社区管理紧密结合，才能共同营造现代化的、文明的生活气息的生活和工作环境。（2）物业管理之必要性一是物业管理具有保值与增值性。由于人口与经济的与日俱增，对土地的需求量随之不断增长。然而土地资源固定不变，越开发越见少,导致供需矛盾越发尖锐，所以房地产整体有增值趋势。相反，建筑物本身却不会增值，只会随着使用损耗而使价值折减，因此对建筑物进行及时保养维修、减少损耗变得十分重要。因此搞好物业管理可以有效地积累社会财富,产生实实在在的经济效益和社会效益。二是物业管理有效地协调业主间利益。一方面同一建筑物人口密度比较高，人际关系复杂化；另一方面，同一栋建筑物上之区分所有权人共同利益一致，但其生活需求各有不同，导致所有权人间之纷争层出不穷。纷争发生后能有效地地合理解决，可以避免区分所有权人间之共同关系将陷入紊乱状态。有鉴于此，在物权法上，建立完善的管理制度，调节业主和使用人之利害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间之纷争，促进社区和谐成长，均具有非常重要的意义。三是物业管理对促进城市化发展具有重要意义。物业管理是城市房产业发展必然产物，社会化、专业化的物业管理，既延长城市房屋和公用设施的使用寿命，也能改善人们的生活环境和工作环境，改变城市风貌，还可以提高城市居民的精神文明素质和现代化城市意识，正是城市管理的基础工作。根据物权法，所有权物原则上由所有权人来管理是理所当然。因此一栋一户建筑物并不发生管理问题。然而，对于一栋区分所有建筑物上，专有部分虽为各区分所有权人单独所有权的对象，但共用部分却为全体或部分区分所有权人所共有，各区分所有权人间因而发生利害关系。从而亦就同时产生了从管理上予以调整的必要，物业之管理由此而生赵云，《物业管理中业主自治法律问题研究》赵云，《物业管理中业主自治法律问题研究》,学位论文，西南政法大学，2006年，第7页。（3）我国物业管理的发展历程我国物业管理的发展大致可以分为萌芽阶段、专业化发展阶段和规范化经营阶段共三个阶段中国物业管理的展./view/f4505fd4b中国物业管理的展./view/f4505fd4b9f3f90f76c第一阶段：从1981年3月—1994年3月；随着改革开放，社会市场经济发展方式改变，福利分房到商品房的转变，房屋管理也由政府派出机构实行行政管理向企业经营性管理转变。由此，房屋管理模式也开始发生变化，最初我国从香港引入物业管理这一房屋管理模式。1981年3月在深圳成立了第一家物业管理公司，不久，建设部房地产司于1993年4月在番禺、深圳召开了全国物业管理专题研讨会，确定了“社会化、专业化、企业化、经营型”的物业管理发展方向，并强调引进竞争机制是发展物业管理的必由之路。当时物业管理主要是在沿海城市和大城市开始发展。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规--《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。这正是我国物业管理雏形开始发展的里程碑。第二阶段：1994年4月一1999年5月建设部94年33号令《城市新建住宅小区管理办法》成为了我国颁布了建国以来第一个有关物业管理方面的法规。规定“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”确定了物业管理在我国房地产事业中的地位，这一阶段物业管理立法明显加快，与之相适应，地方物业管理加快立法，物业管理协会相继成立。第三阶段：1999年6月至今1999年5月23日，建设部在深圳市正式召开全国物业管理工作会议，从而加快了物业管理市场培育，推进了物业管理招投标等事宜。这一阶段物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政策日渐完善。国务院通过的《物业管理条例》2003年9月1日开始实施，为全国物业管理的规范发展提供了法规保障。《佛山市物业管理办法（试行）》于2010年4月1日开始实施。我国物业管理行业经历了八十年代的艰难起步，到九十年代专业化操作，到现在规模化，社会化发展，取得一定成效。据统计，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的物业管理单位创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。全国物业管理单位已超3万家，其中一级资质单位300多家，从业人员超过300万人。由此可以，我物业管理发展迅猛，是现代社会生活的重要一部分，也正发挥着越来越重要的作用。2．物业管理收费定义物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、维修、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。（二）物业管理收费性质收费的基本性质一般分为经营性收费、行政性收费和事业性收费三种。经营性收费是遵守市场价格规律，依据等价交换的原则收取费用；行政性收费具有强制性、规定性，不按照等价交换原则；事业性收费在一定程度上体现等价交换原则，部分地实现价值补偿。可见，物业管理收费是一种经营性收费：一是物业公司与业主和住户是服务与被服务的关系，物业管理公司提供的是管理服务，其关系凭借市场原则来维系。从收费形成上看，基本没有财政支持资金，按市场价格规律收费，以追求利润为目的。二是物业公司是独立核算、自负盈亏的经济实体，既不是政府机关或其授权单位，也不是事业单位。物业管理收费的特点具体有三点:=1\*GB3①从收费形成上看，有情况复杂、个体化突出的特点。情况复杂主要表现在服务对象的多样化上，既有住宅小区、又有商厦、写字楼、工业厂区等；个体化突出既表现在服务对象的多元化，又表现为同类型的服务对象存在的差别，如地域、业主的构成以及规模和管理内容等。②收费的方式主要是组合式。它和物业公司提供的物业管理中最基本的综合性服务联系在一起，一般对一个小区的管理对象提供的基本服务包括综合养护、维修、治安、环境保洁等各方面为一体。③收费对象具有公众性特点。物业管理收费作为经营性收费，自愿委托、自愿选择为其基本原则。在充分竞争的情况下对于收费对象来说，被服务的群体可以对提供服务者做出选择使服务与被服务之间的关系建立在自愿委托的基础上，但群体中的个体并不一定都是自愿的。这是物业管理收费的一个重要因素。饶杰，《物业管理收费理论问题研究》，华中师范大学，饶杰，《物业管理收费理论问题研究》，华中师范大学，2006年5月，第7页。（三）物业管理服务费的构成:王佑辉，王佑辉，《物业管理国际质量标准》，华中科技大学出版社，2000年，第25页1．物业管理服务费种类l）公共性服务费它是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化费用。2）公众代办性质的服务费它是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、有线电视费、电话费、煤气费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。3）专项服务费它是指物业管理公司面向广大使用人提供的各项服务收费。其特点是物业管理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布于众，由使用人自己选择。提供这样的服务而收取的费用就是专项服务收费。4）特约服务费它是指为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务费。通常，它在物业管理公司专项服务项目中没有提出，而是个别所有人或使用人需要的服务项目。5）装修保证金它是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理单位预缴的抵押金。装修保证金应在签订装修合同后收取。6）修缮基金它也称房屋公共部位、公共设备、设施维修基金，是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备、设施的养护、维修和更新费用。2．物业管理支出项目根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》和《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9项内容。l）人工费它是指物业管理公司向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按规定提取的福利费，具体有工资、津贴、保险金、福利基金、服装费以及其他补贴等。2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用它包括楼梯、外墙、步行广场、保安系统、消防系统、给排水系统、电话系统及其他机械、设备装置和设施等的维修保养费;公共照明、草地淋水、喷泉等开支的费用等等。3）物业管理区域绿化养护费用它是公共区域种花植草及其养护费用与为开展此类工作所购买的工具器材等费用。4）物业管理区域清洁卫生费用它包括清洁用具、垃圾清理、消毒灭虫、水池清洁等费用，有时还有单项对外承包的费用。5）物业管理区域秩序维护费用它包括保安人员的工资、夜班津贴、福利支出。保安系统设备(如对讲机）的日常维护费、耗用电费及保卫用工、器具的费用。如果聘请专门的保安公司来承担保安业务，还需向保安公司支付一笔管理费。此项费用的多少以所聘用的保安人员数量、人均待遇及应交给保安公司的管理费等为转移。6）办公费它是指物业管理公司管理部门的管理人员和业务人员的工资、办公用的消耗品，以及邮电、书报、水电、取暖、会议、公关、交通差旅等费用和各类人员的岗位培训、业务技能培训的费用，还有与业务培训相联系的现场观摩等所支付的费用。7）物业管理企业固定资产折旧8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9）经业主同意的其他费用（四）物业管理收费原则1．质价相符物业管理经费是确保物业管理正常运作的源动力。物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并认为物有所直。通过科学合理的物理管理收费，达到资源的有效合理利用，从而实现物业能够保值增值和充分利用的目的。2．公平负担公平负担即对不同地区、不同档次的物业及不同收入的住户做到兼顾社会公平，实行分层收费。针对不同地区、收入水平以不同的收费标准。如沿海发达地区、高收人人群以较高收费标准，内地欠发达地区、低收入的人群以较低收费标准。因地因人制宜，兼顾公平。针对不同服务项目、服务质量以不同的收费标准。如特约服务项目收以较高收费标准，公共服务项目收较低收费标准。针对不同档次用途的物业以不同的收费标准。如对高层楼字、购物中心、高档住宅收取高的标准，而对一般住宅小区和经济适用房收取较低的标准。3．财务自主物业管理公司的收入与支出大致平衡、略有盈余，特殊情况下略有亏损。一方面，物业管理公司作为市场主体，获得相应的报酬和合理的利润，是其生存发展的基本需求。另一方面物业管理属于城市管理的基础工作，要强调社会效益和环境效益，则适当由国家和房地产企业在优惠政策和资金补贴方面作补偿。（五）物业管理收费定价原理1996年新《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》出台后，取消了旧办法中政府定价的物业管理收费定价方式，明确规定了两种价格形式:政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。1．市场调节定价基本原理市场调节价是指由经营者根据市场竞争形成的价格而自主制定。马克思指出：“商品的价值是由社会必要劳动时间，由当时社会平均生产条件下生产市场上这种商品的必需总量所要的劳动时间决定”马克思：《资本论》第三卷，第722页。物业管理服务需要付出劳动时间，是一种商品，具有价值。物业管理收费必然要遵循市场经济的客观规律,收费价格高低由提供这种物业管理服务的社会必要劳动时间决定。物业管理公司在服务水平和服务质量上参差不齐，有的公司管理水平和服务质量高，所提供的物业管理服务中包含的个别劳动量往往高于社会必要劳动量；而有的公司却管理水平和服务质量也较低，它所提供的物业管理服务所包含的个别劳动量必然低于社会必要劳动量。因此物业管理公司提供的服务质量、服务水平的各异必然会有不同的收费标准和服务价格。由市场自发调节物业收费价格是市场价格规律所决定，完全符合经济学之一般规律。马克思：《资本论》第三卷，第722页2．政府指导价基本原理姚长飞姚长飞，《物业管理收费法律问题研究》，学位论文，物业管理收费法律问题研究，2004年5月，第18页我国《物业服务收费管理办法》规定物业服务收费可实行政府指导价的，这规定与我国《价格法》之精神相一致，在我国一般认为物业管理是城市管理的基础工作之一，物业管理企业属于公益性服务事业，《价格法》十八条规定：“对重要的公益性服务价格可以实行政府定价和政府指导定价。政府指导价一般用于关系群众切身利益的公用事业、公益性价格、自然垄断经营的商品”。当前我国尚处于住房制度改革的特殊阶段和商品房开发存在诸多制度上之不完善，国家有必要对物业收费价格进行干预、规制。我国对于经济适用住房和廉租房等带有社会福利性质的居民住房物业管理收费运用政府指导价，目的是旨在通过某种政策上的倾斜，以解决低收入家庭的住房问题，是基于我国目前特殊的住房市场和房地产市场发展阶段的一种政策选择。作为国家干预廉租房、经济适用住房物业管理收费的价格就是要通过国家的干预作用保护弱势群体利益，实现社会公平，达到社会福利最大化的目的。政府定价行为强调的是经济效益和社会效益，在考虑经济效益最优化的同时，兼顾社会效益。总之，国家对物业管理收费价格的市场调节作出适当的干预是有其现实意义的。市场调节定价是主流，政府指导价也符合我国国情，二者当前阶段应共同存在，相互促进。（六）物业管理收费的法律依据物业管理收费法律依据，物业管理收费法律依据，/sh0628@126/blog/static/141174187201073165654191/1．合同的约定根据《合同法》可知，物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务；与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司应赚取的合理的利润。有鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理安排劳动力的情况下确定一个收费标准。2．法律的规定根据《中华人民共和国价格法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，即是属于服务价格。依《价格法》第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定：“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求”。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”，恐怕不能一概而论。如果是经营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价；但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发布一些政府限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理公司可以同业主以协议的方式确定或变更价格。有些地方的物业小区同管理公司还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为10%，则管理支出由业主据实支付，另按10%盈利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。国家发展和改革委员会、建设部2003年发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。另外，各省市也制定了相应的地方法规，例如佛山市《关于加强物业管理收费的通知》，以规范物业管理收费等方面的问题。

二、国外、我国香港地区物业管理收费及对我国的启示（一）美国物业管理收费制度邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011年4月版，第234页邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011年4月版，第234页物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成并发展的，至今美国的物业管理已有一百多年的历史，物业管理收费制度都比较健全、成熟。1．物业管理收费来源主要包括管理费和多种经营收入。前者性质与我国现在的物业管理费类似，根据管理合约的规定和管理经费预算收取。后者占收费来源比率不低，不可忽视。由于美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是多种多样的，主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。2．物业管理支出项目美国物业管理费用支出一般分为管理费用、业务费用、维税费、修保养费用、娱乐活动支出和储备基金等六类，其中储备基金相当于我们的维修基金，其计算方法较为严谨，支出明细具体。储备基金主要有分为设施重置基金和意外事故应急基金两类。设施重置基金的计算方法是繁杂而又详实的。还设有应急基金，联邦住房署建议应急基金应当是年度预算总额的3%，而一般出租公寓的应急基金则要高一些。3．物业管理经费运作（1）严格控制预算。物业管理的收费标准是由业主或业主委员会根据预算决定，预算一经批准，业主和管理公司必须严格执行。由于预算要求详实，重置基金需要根据实际每年调整，逐项计算。对偶然事件具有较强保险观念强，因此，预算的执行也往往很有保障，进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序。物业管理融入房地产市场，注重经营的综合服务都强调多种经营，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。美国物业管理的多种经营体现如下特色：一是收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价、开发也属重要内容；二是管理业务方面，住宅和非住宅并重。（2）集约管理。美国物业管理企业的规模一般规模不大，那么，管理服务的日常事务，就主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。专业化经营果首先是降低了管理成本，员工的技能更加熟练、更易创新提高，服务更加规范化，专业人员得到充分利用，批量采购材料也降低了材料费；其次是经费的项目化，业主更明了管理经费的去向，管理公司更容易发现弊病，改进运作。（二）新加坡物业管理收费制度新加坡的物业管理是从1960始，经过40余年的努力，己经形成一整套可供借鉴的物业管理收费制度。物业收费主要包括:物业管理费、物业管理处租金收入和服务收入、物业管理单位开展便民服务等收入。新加坡物业管理收费公平合理，有一套完善的法律制度作保障。依照新加坡现行区分所有权法，管理团体为完成其义务与职能，有权依区分所有权人会议决定的管理费用数额，以及区分所有权人会议的授权，对各区分所有权人征收必要的管理费用分担金。同时，各区分所有权人也有义务按照其共用部分的持分权比例分担支付管理费用。通常管理团体或管理服务人会以书面形式通知各区分所有权人前来交纳所应当分担支付的管理费用。当区分所有权人不按时交纳管理费用而发生拖欠时，管理团体可以书面形式向该区分所有权人送达支付请求书。此请求书发出后14日，仍不交纳的，管理团体将对该区分所有权人以违反义而务处以l万新加坡元以下的罚金，并请求简易法院予以强制收取。法院将依据管理团体的请求，根据所拖欠的管理费用的日期，做出每日再加付100新加坡元的罚金的有罪判决，并给予强制收取。其处罚力度和执行力度比我国的加倍严厉。邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011年4月版，第251页邹益华.海外物业管理.东南大学出版社，2011年4月版，第251页（三）我国香港地区物业管理收费真实的香港物业管理，真实的香港物业管理，上世纪50年代初期，香港房地产业大规模发展，高层建筑、多层建筑大量兴建，为改善居住环境，维护业主利益，香港物业管理应运而生。香港物业管理行业的竞争也相当激烈，小到日常管理中材料的采购，大到管理公司的选聘，均广泛采用物业管理招投标机制，从根本上保障了物业管理收费的公平合理。香港物业管理发展成熟，法制健全，其根本大法是《香港建筑物业管理条例》，此外还有一系列条例来规范大厦及小区的物业管理，明确地规定了在物业管理中物业管理公司、业主、租户各自的权利和义务。例如香港有关法律对业主委员会的成立和运作有详细的规定，明确业主委员会在物业管理中处于权力中心地位；物业管理中发生的任何问题，均可采取法律手段来解决；物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同，同时要接受物业管理委员会的日常管理工作监督和财务监督；法律还明确规定了物业经理须做好年度预算及正常会计记录等，并定期向业主公布。1．合理收取管理费用根据公契条款事先规定的费率确定，业主每月上缴的管理费是物业管理服务的主要收入，其他收入包括管理基金存款的银行利息，提供暂时性使用如游泳池门票费、场地摄影的执照费等。管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。物业管理是根据服务的档次、项目制定收费，管理公司的一切费用都从所收的管理费中开支。确定酬金的方法有两种：一种是由管理公司直接从管理费支出中按5％～15％的比例提取获得；另一种是管理公司与业主商定酬金的固定数额，不与管理费总额挂钩。2．严格控制年度预算在财政年度开始之前，征得业主对预算的支持的情况下，物业经理必须根据过去的有关数目对明年开支的预测做出年度预算，包括预防性维修项目所需的资金数额，还要估算所要进行的工程费用。同时，物业经理要做好特别基金预算，为困难时日做充足准备，在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管理费。但是准备特别基金应注意储备适量资金以应付已获准的如某一项目使用期限已到时的翻新或更换项目。换句话说，就是储存适量现金收取利息，在上一年底应己存够现金以支付更换项目。需要估计每一资本项目的实际年限，如一个水泵电梯可用十年以上，然后计算更换的费用，还要考虑到那时的通货膨胀率。在确定了储蓄金应付利息率后，可用偿债基金要素计算出每月需储蓄的金额。3．监督费用帐目一般楼宇公契都明文规定处理大厦管理帐目的方法，通常做法是每月为全体业主编制一张统一的收支项目并将帐目贴在公共地方，接受业主的监督和审查。一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。在委托合同里将服务的内容明确，如果超过服务范围，由物管企业作出预算，立案法团召开业主大会讨论通过后，授权物管企业进行专项服务，费用由业主法团出面收取。（四）对我国的启示1．专业化的物业管理机构一般管理机构人员组成都少而精，且都经过专门的考试并取得管理职务资格，重视后期从业人员的培训教育，他们的工作主要是按照合同进行管理、协调，业务精练。保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做，物业管理机构定期对承包商的专业公司进行考核，评价其工作业绩，实现专业化、规模化经营。推进专业化的工作一方面降低了成本，另一方面也是提高了服务水平。按照市场竞争、优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化经营方式，不仅能最大限度发挥人力资源优势，而且能最大限度地降低管理成本。物业管理行业由产生之初的服务“集成商”角色逐渐转变成“专业服务提供者”角色，走上专业化道路。另外，管理机构经费来源广泛，采取“一业为主，多种经营”的综合性经营策略，增加收入来源。以收取物业管理费为主，还兼有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。物业管理公司既可以为广大居民区业主提供多种服务，方便了业主，又扩大了公司的经营范围，增加了收入来源，而且业务范围的拓展也可减少物业管理公司的风险。2．成熟的价格形成机制国外及我国香港地区的物业管理行业的竞争机制都相当激烈。市场经济条件下，竞争的机制有效实现优胜劣汰，推动着市场不断变更与演进。国外及我国香港地区的物业管理大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料、设备的采购等，均采用物业管理招投标机制。物业管理公司的市场竞争促使物业管理市场服务的价格进一步降低，同时使物业管理服务的品种、层次、深度、组合以及提供者等变得多种多样，业主有更多的消费可能及可供选择的机会，而且竞争促使物业管理市场服务质量大大提高。业主的费用标准相对明确，即同类物业业主负担的费用基本相同，大家都清楚基本的费用标准，没有价格上的争议。形成业主愿交费，物业公司售服务的良好局面。他们的成功经验己经显示了，一个机构健全、运行良好的物业管理竞争市场的形成，不仅是产业成熟程度的重要标志，而且也是产业长足、持续发展的强大推动器。3．规范的预算控制制度国外及我国香港地区均十分重视预算控制的作用，在每个财政年度开始之前，物业经理的首要任务就是掌握和做好物业管理的财务预算。通常物业经理或他的代表需征求业主们的意见，以赢得他们对所做预算的支持和通过。预算要求详实，物业管理的收费标准一般由业主或业主委员会根据预算决定。而预算一经批准，则业主和管理公司必须遵照执行，预算的执行也很有保障，进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序，避免了物业管理收费纠纷的发生。4．严格的资金监督机制国外及我国香港地区一般都规定了严格的资金运行监督机制，除了有一些业主团体对自己所缴纳管理费用的支出有知情权和监督权外,物业管理公司有义务定期向业主公开财务的规定。为了更有效地监督物业管理费的整个运行状况，还规定了有效的事中监督制度，即设立了监督、咨询类机关，与一些机关、管理机关共同构成三权分立的权利结构体系。虽然名称不尽相同，有管理团体监事会，管理顾问委员会，监事等不同称谓，但职能基本相似，主要职责为辅助管理人执行其职务；于住宅所有权人会议议决经营计划预算、经营计划之结算及报告帐目费用的计算前，予以审查，并表示意见等。实践证明其设立对区分所有权建筑物管理资金之有效运营具有卓越贡献，同时其作为咨询机关对区分所有权人表达其苦情、期望即提案亦提供了极好的途径，对消弭不同场合下之纠纷、争执于萌芽状态颇有助益饶杰.物业管理收费理论问题研究.2006年5月.。饶杰.物业管理收费理论问题研究.2006年5月.一言概之，国外及我国香港地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化、规模化为特征，以健全的组织机构、财务制度、监督体系为保障，以科学化和优质服务为目标，其做法与经验，无疑能为我国现代物业管理制度研究提供很好的启迪。

三、我国物业管理现收费的问题（以佛山市为例）物业管理行业在我国只有三十年的历史，法律制度尚未健全，消费社会环境尚未普及。经多年努力，从国家到地方先后制定了一系列物业管理收费的法规、政策，但仅仅是一个开头，离完善的物业管理法规体系还相差很远，在一些问题上还存在诸多认识上的误区和制度上的空白。为深入浅出探讨我国物业管理收费制度问题，下面以佛山市为例进行剖析：1994年佛山市第一家具有现代物业管理特色的专业管理公司——石湾置地房地产公司正式成立，佛山市物业管理行业历经十余年的蓬勃发展，截至2011年底，佛山市物业管理企业在册登记为2159家。从佛山物业管理企业的组成来看，主要有三种类型:第一类是属地街道办代管,主要管理范围为原国有企业住宅群、房地产开发公司早期兴建,后移交街道办管理的商品房。此类属福利型的管理形式。服务的内容主要是住宅小区的环境保洁及居民垃圾收集,具有服务简单、收费低特点。第二类是由房地产开发公司组建的物业公司或附设的物业管理部。第三类是社会上专门的物业管理公司。佛山市现行物业管理服务收费主要分为政府指导价和市场调节价为主，政府定价为辅三种模式。一部分旧小区实行政府定价，由于其没有引进物业管理公司，向提供服务的政府有关部门按规定交纳物业管理费，又称综合服务收费。住宅（不含别墅）物业顾问收费列入政府指导价管理范畴，其他类别的物业服务收费实行市场调节价，报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。《佛山市禅城区居民住宅小区综合服务收费问题的通知》佛山市，2010年收费定价类型《佛山市禅城区居民住宅小区综合服务收费问题的通知》佛山市，2010年1、政府定价。市区居民住宅小区凡是由街道办事处（镇）提供小区安全防范、卫生保洁和环境绿化服务的，其住户应向街道办事处（镇）交纳治安服务和环境卫生及绿化管理服务费（以下并称为综合服务费）。无物业管理的居民住宅小区综合服务费暂定为每户每月交15元，其中治安服务费8元，环境卫生及绿化管理服务费7元。2、政府指导价。明确规定了佛山市物业管理收费的基准价和浮动幅度上限由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门适时制定公布。各区可在市定基准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。考虑到近年来居民消费价格指数上升的实际情况，以及管理人员工资提高等成本增支因素，佛山市制定了《关于加强物业管理收费的通知》（佛价[2011]168号），此通知从2012年1月1日起执行，较2006年公布的物业服务收费政府指导价(基准价)适度调升了10%，浮动幅度(按基准价上下浮动30%)以及业主自有产权车位的管理服务费标准暂不作调整。调升后收费标准具体单位：元/㎡·月类别等级基准价备注一、无电梯住宅一级1.90

1、结合小区绿地复盖率、设施配套、管理服务、物业规模、物业使用时间及浮动幅度等实际情况约定收费标准。

2、小区绿地复盖率按建设规划部门设计规定计算。

3、各区结合本地实际，在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布。二级1.65三级1.40四级1.15五级0.9二、有电梯住宅一级1.40二级1.20三级1.00四级0.80五级0.60据以上表格可知，电梯楼每月收费一级(最高)为1.9元+(1.9×30%)，共计2.47元/平米，五级收费(最高)则为1.17元/平米；作为条件相对差一些的无电梯楼，五级收费(最高)每月为0.78元/平米。3、市场调节价。实行市场调节价，管理费由业主与管理企业在物业服务合同中约定。报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。笔者认为，佛山市的物业管理收费实行政府定价在前期实施时起到一定积极作用，然而，该模式存在其滞后性和局限性，因为它一方面不能与市场对接，另一方面与加强社会管理，大力发挥业主的主体作用背道而驰。只有提倡政府指导价和市场调节价相结合，这才符合市场经济之一般规律，又符合当前我国国情，二者需共同存在，互相促进。据悉，物业管理纠纷中，物业管理收费方面或由收费问题而引起的占大多数。佛山市消费者委员会公布的一份数据统计表中发现，在2008年之前，来自房地产住宅小区的投诉案中，主要是建筑质量或是装修质量的纠纷比较多。但自2008年起，物业管理纠纷的案例明显增加。物业管理纠纷从2008年起进入各类投诉统计的前十名。其中，在物管纠纷中尤以收费问题最为突出。有些典型的收费纠纷案例，尽管市、区等各级消费者委员会尽力去调解也无法调解成功。另一方面，由于物价指数上涨，劳动成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，业主法律维权意识增强，使得近年来物业管理行业利润率出现下降趋势，阻碍其可持续发展，生存状况不容乐观。根据中国物业管理协会2009年组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年；另有20%左右的企业持平或未予披露。物业管理收费困难，导致物业服务企业经营和生存面临严峻挑战，甚至有些物业服务企业被迫撤离。物业管理收费存在问题主要原因如下：（一）价格水平与服务质量不符一些业主反映生活垃圾未及时得到处理，保安人员维护公共安全秩序不到位。某些物业产权人认为物业管理企业没有按照有关标准维护房屋及公共设施，费用使用和管理的透明度不够，没有及时向业主公布帐目开支，房屋设施老化严重，建筑物的外貌、公用部位、周围环境保养不佳，达不到保值增值的目的。在住宅小区中，不同小区，不同楼宇的服务档次和标准会有差异，在新的收费政策实施以前，各种规模不同、设施设备不同的新旧小区采用统一收费标准(即某些政府定价)，显然会造成新小区收费标准过低。最近几年物价上涨，佛山市部分无物业管理的旧居民住宅小区综合服务费仍是每户每月交15元（治安服务费8元，环境卫生及绿化管理服务费7元），相比而言，实行政府指导价或市场调节价的小区业主深感物业管理收费的“不公平”、“不合理”，很明显，政府定价具有滞后性，在其真正实现政府指导价或市场调节价之前，物业管理收费矛盾纠纷仍然会困扰物业管理企业。一些物业管理公司却高收费，乱收费，服务质量差，这也是造成收费纠纷的主要原因之一。（二）法律制度构建之不完善1．物业收费政府调控机制不完善（1）当前我国采用政府指导价的方式形成收费价格时,一般做法是由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向政府的物价部门申报。物价部门在征求物业管理行政主管部门意见的基础上,充分听取物业管理公司和业主代表的意见,然后以独立小区为单位,对物业管理公司申报的服务价格进行审批,核定后即作为其服务价格。物业管理服务是由多种专业服务组成的综合性服务行业,尽管这些专业服务的主要成本都是服务中损耗的活劳动,但影响各种专业服务成本的主要因素是不同的。物价部门在核定物业管理服务价格时,应针对物业管理公司所提供的各种专业服务,结合小区公用设施等方面的具体情况,分别核定各专项服务的价格,在此基础上最终形成物业管理的综合服务价格。在目前价格调控中,政府物价部门基本上是以物业的档次来审核和规范物业管理服务收费标准,欠缺档次相同的物业在服务等方面存在的差异性的考虑,因此无法有效地规范物业管理市场的服务价格和保证物业管理市场的正常运行。在实际运作中,由于物业管理的社会平均运营成本是在市场竞争中形成的,而且物业管理的服务项目又涉及到多个方面,多种行业,因此,政府指导价通过采用征求有关单位意见的方式,没有引入竞争机制,实际上无法了解到物业管理行业的社会成本,造成物价部门的核定作用甚微。（2）采用市场调节定价方式形成收费价格时,根据市场价格水平及提供服务的内容和质量要求,由物业管理公司和业主代表协商确定服务价格,报政府的物价部门备案。然而该操作模式仍存在一些问题：一方面，由于存在体制上及其它一些方面原因,业主和物业管理公司实际上往往不能处于平等协商之地位,这致使双方权利和义务不对称,物业管理服务的数量和质量与收取的费用不相适应,多收费、乱收费、高收费低服务和只收费不服务的现象比比皆是,严重损害了业主的合法权益。另一方面,物业管理双方确定合理的物业管理市场价格也是十分困难的，因为我国物业管理市场还是一个不完全竞争市场且确定物业管理服务好坏的参数难以量化。虽然国家规定,各级政府的物价部门为物业管理服务价格的主管机关,并会同物业管理行业行政主管部门对物业管理服务价格进行监督和指导,但由于价格宏观调控机制涉及问题多,而且很复杂,物业管理价格调控体系还未完全建立起来,不仅手段不够完善,而且力度也比较弱,同时还存在执法不严,有法不依的现象。这必然导致无法规范物业管理服务的收费行为,不利于物业管理市场的正常运行。2．物业管理收费主体严重错位《物业服务收费管理办法》第二条：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。即由物业管理企业按照约定的标准向业主收取并管理费用，物业管理企业将所收取的全部物业管理费存入自己的帐户，实行单独核算，独立管理。在所收取的物业管理费中减去实际所发生的开支就是物业管理企业的利润。业主和物业企业的关系实际上相当于主人和管家之间的关系：“家(房产)”归主人所有，管家是受雇为主人服务的周敏.住宅小区物业管理法律问题研究，南京航空航天同学，2007年3月。物业管理收费应是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权应属于业主团体，并由业主团体视物业管理企业提供的服务的质量和多少从收取的管理费用中为其支付报酬。当前我国的这种收费制度设计存在严重的弊端，模糊了物业管理收费的真正归属，不利于业主有效的控制管理费用的支出，不利于充分发挥物业管理资金的最大效益，不利于资金的安全，不符合资金运行的一般规则。并且容易导致物业管理企业以“主人”姿态自居，角色定位不正确，管理行为不规范，引发乱收费、乱罚款等现象。由于收费主体的错位，往往带来了我国物业管理收费列支项目的混乱，如管理人员的工资、福利和其他办公费用作为物业管理企业承担的费用，却将转嫁给业主团体承担。周敏.住宅小区物业管理法律问题研究，南京航空航天同学，2007年3月其次，业主应该认识到其在物业管理中的主体地位，增强民主监督和管理意识。依照《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其重要职责有代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业服务合同，监督业主公约的实施等。但是由于该条例对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等没有具体的规定，再加上业主没有积极性，无法召开业主大会选举产生业主委员会的现象比比皆是；已成立的业主委员会运作不规范，存在违法行使权力的现象，对物业管理收费监管不到位等，这也是造成物业管理收费纠纷不断的重要原因。例如佛山市禅城区垂虹小区原属于开放式小区，实施半封闭管理后，引进了物业管理公司，但物业管理费还是按原来政府规定收取每户每月交15元综合服务费。2010年10月，物业管理公司因成本增加为由提出收费涨到30元，有些住户不同意，物管就走了，导致长期没有保安造成安全隐患等问题。究其原因，该小区90%以上住户不同意成立业主委员会，80%以上不同意将管理费由15元增加到30元聘请新的物管公司。3．物业收费的监督机制不到位我国法律规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。目前我国实践中仅仅采取事后监督的措施尚不足以有效地监督物业管理费的整个运行状况，加之目前小区业主自治水平较低，参与物业自治管理的积极性不高，更不懂得如何去参与自治管理，想当然地把本应该属于业主团体决策的事项交给了业主委员会决策。而当前我国的业主委员会机制也尚处在萌芽阶段，一方面，业主委员会公共物业维权意识和全心全意为广大业主服务的罗新斌《住宅小区业主权利的法律保护》2007年西南政法大学学位论文罗新斌《住宅小区业主权利的法律保护》2007年西南政法大学学位论文（三）居民消费意识淡薄物业管理在我国是一新兴产业，尽管与我国传统的福利型房屋管理相比具有更多优势，但部分居民由于受传统计划经济和低租房、福利制住房使用的管理体制影响，对物业管理这一新生事物还没有从思想上彻底理解和接受，对这种花钱购买服务方式还不能完全认同，存在这样或那样的心理误区。物业管理要走向市场,业主观念需要有一个更新转变过程，需要有一个认识接受的过程。随着住房制度改革步伐的加快和各地房地产迅猛发展，人们需要逐渐告别原有的住房分配形式，抛弃陈旧的房管意识，来顺应和接受新兴的物业管理模式。要帮助部分业主从以往认定物业管理是“开支”转变认识为是对物业保值增值的“投资”，并在物业管理与收费的问题上取得共识，唤起他们的参与意识。形成政府、物业产权人、物业管理公司共同提高认识,真正达成共识的局面,化解不必要的矛盾和纠纷。

四、完善物业管理收费法律制度的建议（一）建立物业收费价格形成机制对于少部分地方采取实施的政府定价予以取消。对于市场调节定价的收费标准应“质价相符”予以公告，以接受物业消费者（业主）和物价管理部门的监督。对于政府指导价的收费标准则可采取成本加微利或成本价格标准收费,但政府须向物业管理公司提供财政补贴或优惠政策作为补偿，实行严格的审批和公告制,将其纳入物价检查视野与物价调控,从严管理。首先，建立科学的物业管理招投标制度。要规范市场秩序，保证公平竞争，采取招投标制势在必行。通过招投标制,由业主委员会选聘物业管理公司,监督价格形成。这样既有利于政府职能部门对市场的管理,又能促进和引导物业管理行业展开公平、有序的竞争,同时业主也能客观地了解物业管理服务的价格水平,对物业管理公司进行有效的监督。物业管理公司要适应激烈的市场竞争，必须导入现代企业运行机制，转换经营机制，提高管理服务质量，增加物业管理工作的透明度，与业主建立良好的沟通关系，培养业主正常的消费意识，以保证物业管理费的及时足额收取。其次，要进一步完善物业管理服务价格管理办法，需要加快组织成立物业管理行业协会，既可以提高业内管理服务水平，又利于制定及监管会员以保障业主利益。另外，由行业主管部门组织物业管理协会和有关专家学者调研测算出能反映物业管理服务成本及市场供求关系等因素的物业管理服务综合测算定额，用以对服务价格进行调控和管理。（二）健全物业收费运行机制根据国外和我国香港地区的实践经验，可通过规模化经营，专业化服务，多样化服务等途径降低成本、增加收入。1．物业管理可实行规模化经营在经济理论上，生产性企业经常提出要达到规模经济。所谓规模经济就是要求企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。显而易见，500户的居住小区和5000户的居住区在实施管理时的费用不是按比例增加了10倍，而是小于10倍，也就是说物业点的规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。关于管理面积与效益的关系，目前流传一种通行的说法是，当管理面积超过100万平方米时，管理面积每增加50万平方米，管理成本则下降10%左右。其实，这种趋势并不是无限度的，那么何时为最佳呢?可以如下的数线性关系表现出来(如图)。图中A为物业管理单位面积管理成本，B为物业管理单位面积无序化管理成本(当管理的范围、幅度超过一定界线后，其管理的有效性将会降低，成本增加，称为无序化管理成本)。从上图中可以看出，当面积X增大时，单位面积管理成本A也随之减少，但无序化管理成本却随之增加，两者的有机组合形成综合管理成本的锅底曲线。只有面积规模处在X1到X2区间，成本曲线Y才处于最合理化区间内。X1和X2的合理区间值的大小往往取决于某一时期的社会经济发展、科学技术水平，物业管理行业的专业技术化分工程度以及综合管理能力。这些因素的综合决定着Y值的最佳范围。由此可见，现在许多物业公司管理业务中的物业点过于分散往往会造成管理成本居高不下，经济效益无法提高。应该根据各地区的不同的条件情况，对物业管理进行规模化经营，以降低管理成本，提高经济效益。饶杰《物业管理收费理论问题研究》2006华中师范大学2．物业管理应实行服务专业化参照美国、新加坡及我国香港地区的成功经验，物业管理机构应将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调。除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业管理公司成为物业管理的组织者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商的专业公司进行考核，评价其工作业绩，按照市场竞争、优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化经营方式，不仅能最大限度发挥人力资源优势，而且能最大限度地降低管理成本。物业管理行业走上专业化经营道路。3．物业管理应实行多样化经营应鼓励物业管理公司采取“一业为主，多种经营”的方式，开展多种经营，扩大资金来源渠道，增强物业管理公司自身的造血功能。物业管理公司发挥自身优势，在从事物业管理和服务的同时，也可以将经营范围扩大到与物业有关的业务，如房屋咨询、代理、中介房屋买卖、估价等，这样，物业管理公司既可以为广大居民区业主提供多种服务，方便了业主，又扩大了公司的经营范围，增加了收入来源。这样物业管理公司不但可以通过副业经营取得经济效益，缓解经费不足状况，而且业务范围的拓展也可减少物业管理公司的风险。（三）控制物业收费预算物业管理公司需在每个财政年度开始之前，按照物业管理服务费的组成部分做出的分项预算制作详实的预算报告，包括预防性维修项目所需的资金数额，还要估算所要进行的工程费用，提交业主大会讨论审核。经表决通过后，物业管理收费标准就由业主委员会和物业管理公司根据此预算决定。此后业主委员会要将一份物业管理收费标准审议会议的决定，连同收费标准一同印发给每位业主，并从通过之日起，严格按这一标准执行，并且必须执行。进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序，有效避免物业管理收费纠纷的发生。（四）认证物业收费主体我国香港地区的《建筑物管理条例》第20条规定，业主立案法团须设立一项常用基金，并开立一个有利息的户口，而只将该户口用于建筑物管理方面，法团须将其就建筑物的管理而收得的一切款项，不延误地存入该户口；第27条规定：“管理委员会须备存恰当的帐簿或帐项记录及其他财务记录，并在法团注册日期起最迟15个月内及其后每12个月制备收支表及资产负债表。”物业服务是物业服务企业对建筑区划的共用部位、共用设施和相关场地进行维修、养护和管理。建筑区划内的共用部位、共用设施等是属于全体业主共有的，所以物业服务也是为全体业主提供的准公共服务产品，而并非是针对单个业主的服务。既然是物业服务针对全体业主的服务，因此服务也只能由全体业主来集体购买，应该由业主大会代表全体业主，与物业服务企业签订物业服务合同。但是当前实践中，物业服务企业却通常与每户业主签订单独的物业服务合同。这一做法不仅造成了物业服务合同主体的错误，更为物业服务欠费纠纷的解决埋下隐患。按照我国《物权法》的规定，业主大会是全体业主行使共用部分管理权力的主体，因此，从法理上，就应当由业主大会与物业服务企业签订合同购买服务，而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。但长期以来，由于业主大会的法律地位缺失，民事行为能力还不完善，业主大会无法登记为实体组织，也无法也物业管理企业签订物业服务合同。同时还造成了业主大会只能当原告，无法当被告的尴尬局面。物业管理费用是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权应属于业主团体。在物业管理实施过程中，由业主委员会按照业主大会确定的标准直接向业主收取物业管理费，并直接对外支付。业主团体实行独立的会计核算，在物业管理企业每发生一笔约定范围之内的合理费用时，从业主团体的帐户中提取，物业管理企业的每一笔费用须经过业主委员会的核实后才能支出，这样的制度设计的优点在于业主能够有效的控制管理费用的支出。值得指出的是，《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》2011年底征求社会意见，强化了业主的民事主体地位，标志着北京市物业管理进入业主主导时代，对理顺物业管理市场主体之间的法律关系，保证业主更加有效地行使自我管理权利具有重要意义。这是我国物业管理立法方面的进一步完善，对从跟本上解决物业管理收费纠纷具有促进作用。（五）加强物业管理收费监督周敏.住宅小区物业管理法律问题研究，南京航空航天同学，2007年3月周敏.住宅小区物业管理法律问题研究，南京航空航天同学，2007年3月值得借鉴的还有国外及我国香港地区的物业管理的均成立有科学的物业收费运行、监督机制。物业管理资金归属于业主团体所有，而业主团体的运作又必须依赖于其内部各个机关的协调分工。为了保障物业收费资金的安全，设立权力制衡机制，各个机关之间的权力划分应当明确、合理，彼此能够高效运作又能够互相制衡。业主团体的内部机关应当包括业主大会(业主代表大会)、业主委员会和监事机关。这三个内部机关之间的权力相互制约：业主大会(业主代表大会)是权力机关，对物业区域内的物业管理事项有决策权；业主委员会是执行和代表机关，负责具体执行业主大会(业主代表大会)所作出的决议；监事机关负责监督业主委员会的运行，核查业主委员会的财务状况。健全信息报告和信息披露制度，单独立帐,定向公布,建立透明的财务收支机制,接受业主监督,促进费用收支的公开化、合理化。向政府或业主报告或披露其与价格决策有关的信息，并不是对企业或单位应有的经营自主权的侵犯，而是一种法律和社会公正的体现，是市场经济条件下对经营者实现权利和义务对等的要求。1．费用支出由业主大会决定大额度的费用支出，完善资金的运行规则。这一规则的主要内容应当是合理地划分业主团体与业主委员会之间的权限。该规则的具体内容主要涉及物业管理收费标准的确定、物业管理收费的支出审核、维修基金支出使用等。物业管理收费标准及其变更应当由业主团体通过业主大会的形式决议；物业管理费用收取后应存入指定的账户，对其支出实行严格的分级审核制，即小额的支出由业主委员会主任决定，一定数额以下的由业主委员会决定，超过这一标准的由业主大会决议通过。这样，将有助于物业管理收费的科学管理，防止极个别的管理人员利用手中的职权侵害业主利益。2．监