房地产市场报告 -2022年报 -克而瑞2022年河南省商品住宅市场白皮书

本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由克而瑞河南区域提供”。本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由克而瑞河南区域提供”。克而瑞河南区域2023.1本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。版权声明免责声明版权所有©易居企业集团·克而瑞1/53版权所有©易居企业集团·克而瑞2/53“对冲”是我们回顾2022最大的感知，我们在经历政策利好频出、多维刺激需求的时代，也在经历周期见底、投资见底、规模见底的时代。对于行业而言，长期稳定必然是大基调，但是合理性需求的保障同样迫在眉睫，最终在政策的调衡下实现实体经济下的“双向循环”。过程很难，难在坚持。在扩大内需、稳地产的方针下房地产将完成软着陆。中央金融纾困救企的同时地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，销售和投资规模将实现前低后高的走势。但基于宏观经济尚在下行、房企资金尚未改善、购房需求仍被透支等现实，“保交付”竣工将是多数开发企业的主要工作，“稳需求”促内需将是多数城市的主要施政目标。河南省位于中原腹地，交通通达，历史文化浓厚，2004年进入国家发展战略视野，2016年发展规划落地中原城市群建设，快速发展铁路交通，整体发展起步晚，但是潜力大。我们看到河南省经济、地产也稳步快速的发展，也看到优秀代表企业在不懈奋斗，坚持前行。预判未来，虽然疫情管控解禁、楼市强力纾困政策不断，但是介于前期高增长严重透支需求，目前楼市已然进入抛物线右侧，2023年整体成交规模预计持续震荡，不同城市分化延续，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的弱二线和内陆三四线城市，预计上半年继续回调，到三季度才有可能局部企稳筑底，全年呈“先低后高”走势。 河南省2022年商品住宅市场报告 7一、行业宏观分析 71、全年成交低位震荡，政策积极但刺激不足 71.1成交量骤降并多次探底，四季度有止跌企稳倾向 71.2政策定调逐渐积极，核心转向“保交楼保主体” 82、经济承压企稳，市场持续筑底盘整 102.1全省经济承压企稳，需求供给收缩不容忽视 102.2救市政策频出利好有限，市场持续筑底盘整 123、经济与产业规划迸发城市机遇，环郑城市或将率先迎来拐点 13二、河南新房市场 171、量价规模历年新低，进入慢调周期 171.1市场总述：行业信心受挫，供应骤降，规模缩水三成 171.2城市分述：持续分化，部分城市挤泡沫效果显著 181.3开盘市场表现:房企推盘意愿接连下降，典型城市去化率降至17% 182、客户更加追寻置业安全，改善成为重要激发点 192.1客户关注：准现房/现房关注度明显上升，二手房备受关注 192.2客户置业：收入预期不足促使地市客户退回原地置业 202.3客户产品：小面积进一步受到挤压，120-140㎡仍是成交主力 213、购房门槛一降再降，房企折扣促销抢客户 213.1分销份额进一步扩大，成交依赖难以取代 213.2降门槛花式营销吸客流，现房/零月供保信心 22版权所有©易居企业集团·克而瑞3/53版权所有©易居企业集团·克而瑞4/534、优秀项目树立行业标杆 22 4.2“保交付”并“保品质”才能笃行致远 23三、河南土地市场 251、成交规模同比全线回落，溢价率跌多涨少，流拍现象进一步上升 251.1供销规模为近七年最低，稳预期下楼面价基本持平 251.2溢价率跌多涨少，整体创历史新低 271.3企业拿地显露疲态，流拍率大幅上升 282、房企拿地依旧谨慎，投资取决于楼市表现 283、企业拿地信心有待修复，联合开发或将是有效路径 28四、河南房企表现 301、业绩表现：各梯队门槛低于近年同期 302、企业格局：本土仍占主导，但集中性优势不再 323、开发融资：开发投资增速放缓，融资通道收缩 324、房企预期：短期内企业运营改善的核心还是在于交付 34五、河南典型城市 35(一)洛阳市场：政策松动，效果迟滞，筑底盘恒 351、政策篇：组合出击，保证合理购房需求 351.1向稳发展，保证合理购房需求 351.2期待而行，市场信心修复仍需时间 362、市场篇：筑底周期不变、短期依赖强营销 372.1二级市场表现供销低位、楼市筑底不变 372.2房企推盘意愿不强、且去化创新低 39版权所有©易居企业集团·克而瑞5/533、土地篇：土拍无规模无惊喜无溢价 403.1土地市场预期不佳、房企参与度几近为零 404、房企篇：民企领跑TOP10，上榜房企业绩收窄五成 425、预判篇：保企业、促消费、稳市场 425.1政策预判：围绕保交楼，整体定调回稳 425.2市场预判：规模突破筑底，优质房企回归一级市场 42(二)南阳篇：市场深度博弈，生存是要义 431、政策篇：市场预期较低，经济建设助力信心恢复 431.1政策托举下，市场预期仍较低 431.2经济建设助力城市恢复，重拳出击拒绝饮鸩止渴 432、市场篇：规模下降三成，买方市场下，观望持续营销难 442.1南阳商品住宅整年未突破“200万㎡”大关，规模同比-28% 442.2买方市场下，观望持续营销难 452.3真放价、降门槛、促成交 463、土地篇：整治用地占六成，规模房企战略收缩，本土迎来时机 463.1土地市场成交规模上升，市场整治用地占比超六成 463.2规模房企战略收缩，政府助力本企自救 474、企业篇：企业折扣下探，重拾信心为重 485、预判篇：市场进入博弈期，经济回暖将破局 48(三)开封篇：行业规模缩减过半、2023年重在修复 481、政策篇：政策环境完全宽松，2023年重在信心修复 482、新房篇：对冲下市场持续下探，规模缩减过半 493、土地篇：平台拿地近九成、区域分化向优质更集中 51版权所有©易居企业集团·克而瑞6/534、房企篇：楼市格局洗牌，坚持长期主义的本土房企占据绝对优势 515、预判篇：市场供求秩序重建，预计进入低位平衡期 52五、2023年展望 53版权所有©易居企业集团·克而瑞7/53一、行业宏观分析2022年楼市成交骤降，行业规模进一步缩量。总量下降约3成，月度呈现出“先跌再稳后降多次探底”态势，即便四季度纾困政策频频也难挽成交全年颓势。年底虽有止跌企稳倾向，但成交增长动能明显不及往年。政策基调逐渐积极，政策核心转向明显。保交楼成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。11月“金融16条”后监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。受外部环境和疫情反复影响，2022年河南省经济运行承压波动。面对异常复杂困难的局面，稳经济大盘系列政策加快落地显效和疫情防控形势持续向好，全省经济运行实现较快企稳回升。但需求收缩、供给冲击和预期转弱“三重压力”对河南经济发展的冲击相当明显。地产行业2022年继续深度盘整，新政不断加码刺激下市场回温幅度有限，行业指标深度下探，整体市场持续筑底盘整。虽有经济和行业的困难挑战，但2022年省内产业迸发新活力，加速行业和经济拐点出现。基于产业发展和规划，省内108个县市的经济发展呈现出“北强南弱”格局，且发展较好的县市多数分布在环郑地区，未来随着产业从高能级城市向低能级城市转移，此发展格局仍将延续。叠加人口发展和城镇化率，行业与经济发展机遇聚焦洛阳、南阳、新乡、安阳；整体发展节奏依次为：郑州>环郑县级市+县>非环郑县级市>非环郑县。荡，政策积极但刺激不足1.1成交量骤降并多次探底，四季度有止跌企稳倾向对比近三年30个大中城市商品住宅成交走势，2020-2021年一直保持着高位微增走即便从中央到地方纾困政策频频也难挽成交颓势，房企暴雷、项目停工、居民断贷等一系列系统性风险开始显露，加之疫情反复的不确定影响，居民信心严重受挫，整个2022从月度走势来看，一季度低位徘徊，二季度逐月攀升，三季度高位回落，四季度筑底翘尾，全年多次探底。10-12月全国30个大中城市成交量达3652.7万平方米，较三季度下滑5.5%左右。二三季度部分城市诸如青岛、苏州存在不同程度成交“假备案”、版权所有©易居企业集团·克而瑞8/53人才用房集中网签等“注水”情况，四季度伴随着各地政府承接能力减弱，市场底部逐万平方米，环比增长23.5%，同比下降22%。得益于房企年末业绩冲刺，增加了推盘频次的同时加大了营销折扣力度，整体成交有小幅微增势头。值得关注的是，四季度政策转向，“金融16条”后转向保主体，但是房企融资层面利好尚未对市场信心有明显提振作用，因此从近三年对比来看，年底有止跌企稳倾向，但成交增长动能仍明显不足。图：30个大中城市商品住宅成交面积(万平方米)走势数据来源：Wind1.2政策定调逐渐积极，核心转向“保交楼保主体”全年政策定调逐渐积极，但房住不炒定位不变。首先，全年两次中央政治局会议提及房地产，均强调了坚持房住不炒定位，意味着当前房地产政策主基调未变。核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆，而不是刺激市场非理性回暖。但两次会议侧重点有所区别，4月侧重预售资金监管，7月着力强调保交楼。“930”再现房贷财税刺激，但力举”。其次，在中央定调影响下，地方因城施策空间逐渐打开。从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，明显后者赋予了地方更高的自主权。地方调控从试探性松绑到应放尽放，全年超295省市595次政策放松。图:2022年地方房地产放松政策变化时间表，CRIC整理版权所有©易居企业集团·克而瑞9/53政策频次政策力度代表城市一季度试探性放松力度相对有限，大多是放宽公积金等弱刺激政策郑州调整频率加快力度明显加大，56城出台67次新政进入高峰期近乎翻番效果观察期频次逐月递减，前期政策收效不及预期的城市，渐进式加码松绑力度济南、厦门政策小高峰刺激政策应出尽出宁波、济南频次下降力度不减，高能级城市占比在提升武汉、西安政策核心针对楼市方面，上半年为稳经济稳大盘，下半年，保交楼成为楼市关键词。中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。中央层面，第一，积极表态，将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列。第设立地方专项纾困基金；第二，积极争取国家政策性银行专项借款；第三，派遣工作组或建立一对一挂联帮扶；第四，返还未动工项目土地款；第五，优化预售资金监管对出险企业、问题项目实施差异化管理。政策核心针对房企融资层面，前10月，房地产融资政策渐进松绑，但落脚点还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，房企融资环境实际改善有限。以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。监管对房企融资态度发生根本转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到优化。实操层面，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资。图:2022年房地产重要融资政策，CRIC整理部委出台时间核心内容政策基调针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标对前期收缩性政策的回收和纠偏中央、银保监会保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理金融委等六部委房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范版权所有©易居企业集团·克而瑞10/53防防漫难杂运化解风险应对方案央行、外汇局金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持国务院稳住经济大盘会议适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为中债增公司对示范房企发行中票开展全额担保监管部门要求大行年内对房地产融资至少增加证监会允许少量涉房但不以房地产为主业的企业在A股市场融资交易商协会“第二支箭”延期并扩容，可支持约2500亿元民企债券融资债券三箭支持优质房企融资意向民营房企可向中债增公司提出增信需求央行、银保监会对央国企和民企一视同仁，开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，鼓励信托支持房企银保监会、住建部、央行指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金央行、银保监会、证监会支持民营房企发债融资2022年整体商品房市场投资与销售规模降至近五年新低，伴随着政策转向，疫情控调整，外围风险预期下降，完成了从情绪杀跌到企稳筑底。但中央政策稍显“大水灌”，地方政策时滞明显。全年两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限仍驱动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限，全年来看成长动能仍显不足。2、经济承压企稳，市场持续筑底盘整2.1全省经济承压企稳，需求供给收缩不容忽视今年以来，河南省受外部环境和疫情反复影响，经济运行承压波动。面对异常复困难的局面，稳经济大盘系列政策加快落地显效和疫情防控形势持续向好，全省经济版权所有©易居企业集团·克而瑞11/53行实现较快企稳回升，积极因素不断增多。根据河南省两会公布，预计2022年全年生产总值突破6万亿元，预计增长3.5%，固定资产投资增长8%，工业投资增长25%，技术改造投资增长40%，规模以上工业增加值增长6%。“三个一批”项目完成年度投资2.1万亿元。主要指标增速全面高于全国、排名大幅前移。前三季度河南省生产总值同比增长3.7%、高于全国0.7个百分点，增速修复、企稳向好”态势。各地市经济增速也稳步向前。除周口外，各地经济增速均在3%以上，77.8%的城市经济增速在6%以上，其中一梯队的平顶山、漯河和新乡经济增速甚至超越10%。但各地市经济基本面相差悬殊，经济基础坚实、增长动力强劲的城市如省会郑州GDP在9000亿元以上，头部地市洛阳、南阳尾随其后，位于3000-5000亿元行列。而中游地市许昌、周口、新乡等在2000-3000亿元之间，经济总量有限的尾部城市鹤壁、济源等上半年地区生产总值不足1000亿元，规模差距在15倍以上。P数据来源：河南省统计局备注：因河南省全年生产总值目前为预计数值，上图只更新2022年前三季度数据版权所有©易居企业集团·克而瑞12/53年前三季度各地市GDP及同比增速数据来源：河南省统计局省内经济企稳向好，但外围环境对经济发展的压力也不容忽视。仅从河南2022年前11月经济运行情况来看，需求收缩、供给冲击和预期转弱“三重压力”对河南经济发展的冲击相当明显。河南统计局发布的相关数据显示，2022年1-11月,全省规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、房地产投资等主要经济增速均呈现逐月下滑态势。11月全省规模以上工业增加值增长5.1%、比上月回落1.0个百分点，社会消费品零售总额同比增长0.3%、比上月回落1.0个百分点，11月份的全省工业增加值同比下降3.3%、全省社会消费品零售总额同比下降7.9%。投资和需求不断收缩，预期修复尚需时间，经济持续增长后发动力还有待观望。2.2救市政策频出利好有限，市场持续筑底盘整2022年楼市继续深度调整，行业表现上房企债务危机频出，项目停工及延期交付数量急剧增多，尤其上半年停工断贷潮此起彼伏，市场信心严重缺失。下半年疫情反复，封控不停，预期修复再度受损，房产投资、销售大幅度萎缩。据河南省统计局发布，截商3月1日郑州先行出台“救市”新政，成为新年以来首个下场“救市”的省会城市。“郑19条”从供需两端，松绑限购、限贷，重启货币化安置，助企纾困，引导市场积极恢复。二季度围绕“郑19条”的新政细则逐条落地，同时地市也纷纷跟进。各城市政策救市首先是释放需求，通过放宽限购、限贷及限售、加大人才购房补贴和契税减免等方面，支持居民合理性住宅需求，鼓励改善需求。其次是保民生，稳定市场信心，鼓版权所有©易居企业集团·克而瑞13/53励使用房票(准)现房购房，减轻房企拿地成本。三季度后“保交楼”成为“救市”政策核心。主要围绕建立纾困资金，整治问题楼盘，开展地产专项整治。同时首付和利率进一步下降加强对市场的刺激。费潜力”措施，在减税降费、加大投资、刺激消费、保障民生等多方面稳经济，助推经济运行整体向好，营造良好的营商、消费和金融环境，在一定程度上侧面引导优化房地产的运营环境和楼市的良性秩序。虽有政策刺激不断加码，但全年对市场提振相对有限。主要原因在于(1)全年疫情反复。3月下旬、5月、10月郑州多区域接连被封控，许昌、商丘、驻马店等城市也因疫情临时封控，客户看房渠道中断；(2)河南救市政策效果有限。上半年烂尾及项目停工、延期现象依然严重，市场信心修复较慢，楼市新政未能触及到市场信心普遍缺失的本质问题；(3)居民收入与预期下降。疫情反复影响下居民收入减少，失业人员增加，对未来收入预期不理想下尽可能捂紧钱袋子，紧缩消费，同时存在政策是否还未到底的心理预期，进一步观望；(4)前三季度助企纾困层面利好落地较少，困难房企寻求国企注资困难重重。11月之后融资端转向放松，但目前实际刺激效果尚未显现。(5)认贷不认房、公积金新政等政策主要是针对改善需求的，但河南市场普遍以刚需为主，政策对刚需的刺激作用尚未完全激发。3、经济与产业规划迸发城市机遇，环郑城市或将率先迎来拐点虽有经济和行业的困难挑战，但河南资源禀赋，经济及产业发展优势突出，且在“十四五”规划和党中央经济布局下，省内发展充满机遇。2022年省内产业迸发新活力，加速行业和经济拐点出现。2022国民经济和社会发展计划经济增长7%，人均地区生产总值增长7%，全员劳动生产率增长7%以上，其中产业升级成为维持经济增速的重要抓手。重点围绕打造3-5个国家级高新区和10个千亿级新兴产业集群。对于全省人均收入的提升和返乡创业均具有较强的吸引力。从各地市产业基础和产业方向来看，郑州、洛阳、南阳、新乡、安阳将获得较高的新兴产业发展红利，对城市经济发展、人口吸引及房地产市场发展起到带动作用。版权所有©易居企业集团·克而瑞14/53图：河南省2022年战略性产业和未来产业发展规划城市开发区省级开发区百强企业数量产业方向产业发展前景郑州3526生物医药、电子信息、人工智能、新材料、新能源、装备制造、汽车及零部件、现代服务、现代食品、现代物流、纺织服装、铝精深加工洛阳29生物医药、新材料、新能源、电子信息、装备制造、绿色建材、现代服务、现代家居、能源化工、现代食品、铝精深加工、节能环保1生物医药、新材料、新能源、电子信息、铝精深加工、能源化工、汽车及零部件、现代家居、现代食品、装备制造、纺织服装新乡287生物医药、新材料、新能源、电子信息、绿色家电、绿色建材、能源化工、汽车及零部件、现代服务、现代家居、现代食品、装备制造、纺织服装、节能环保安阳269生物医药、新材料、新能源、电子信息、现代食品、装备制造、纺织服装、节能环保平顶山185生物医药、新材料、电子信息、绿色建材、汽车及零部件、现代服务、现代物流、装备制造、纺织服装、钢铁工业、能源化工驻马店3生物医药、新材料、新能源、电子信息、绿色建材、能源化工、现代服务、现代家居、现代食品、现代物流、制鞋、装备制造、纺织服装作85生物医药、新材料、新能源、电子信息、能源化工、汽车及零部件、现代家居、现代食品、装备版权所有©易居企业集团·克而瑞15/53制造、铝精深加工92生物医药、新材料、新能源、电子信息、能源化工、现代服务、现代食品、现代物流、制鞋、装备制造、纺织服装、铝精深加工许昌144生物医药、新材料、电子信息、能源化工、汽车及零部件、现代服务、现代食品、现代物流、装备制造、纺织服装开封71生物医药、新材料、新能源、能源化工、汽车及零部件、现代家居、现代食品、现代物流、装备制造、纺织服装信阳91生物医药、电子信息、绿色建材、现代家居、现代物流、装备制造、纺织服装、钢铁工业峡52生物医药、新材料、电子信息、绿色家电、能源化工、汽车及零部件、现代食品、有色冶金、装备制造、铝精深加工2生物医药、现代食品、制鞋、装备制造、纺织服装、钢铁工业濮阳163生物医药、新材料、能源化工、现代家居、现代食品、现代物流、装备制造、节能环保、纺织服装鹤壁132新材料、绿色建材、能源化工、汽车及零部件、现代家居、现代食品、有色冶金、装备制造漯河131生物医药、能源化工、现代服务、现代家居、现代食品、现代物流、装备制造、纺织服装济源26新能源、有色冶金、装备制造、钢铁工业、能源化工版权所有©易居企业集团·克而瑞16/53合计新一代信息技术、智能制造、高端装备、大健康同时根据七普数据，近十年来河南常住人口粘性有“北强南弱”迹象。南部城市如南阳、驻马店、漯河外出务工人口较多，均出现人口大幅净流出；北部环郑城市如商丘、洛阳、新乡人口粘性较强，外出务工人口相对较少。从城镇化率来看，商丘、驻马店、周口城镇化率均低于50%，房地产潜在发展空间较大。基于产业发展和规划，省内108个县市的经济发展呈现出“北强南弱”格局，且发展较好的县市多数分布在环郑地区，未来随着产业从高能级城市向低能级城市转移，此发展格局仍将延续。叠加人口发展和城镇化率，行业与经济发展机遇聚焦洛阳、南阳、新乡、安阳；整体发展节奏依次为：郑州>环郑县级市+县>非环郑县级市>非环郑县。版权所有©易居企业集团·克而瑞17/53二、河南新房市场2022年度河南省各地市规模均出现收缩下调，市场信心不足，消费透支，虽有政府救市政策频发，但依然难挡下降态势。2023年初始，省政府印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知，“救市90条”直接指明楼市重点在于保交付保企业化风险，发展经济是2023年工作重心，预计2023年随着经济生活逐渐步入正轨，行业风险逐渐出清，行业信心开始修补，市场大概率会呈现筑底企稳，底部盘整状态。调周期1.1市场总述：行业信心受挫，供应骤降，规模缩水三成22年行业对冲明显，一方面疫情反复袭来严重干扰市场恢复进程，河南省各地因为疫情均出现不同时长的疫情管控，客户购买力下降、行业信心受挫，加重市场销售困境。另一方面，救市举措不停歇，政策聚焦保交付，释放消费需求，鼓励合理住房需求，从保项目到保企业，政策端“应出尽出”，但受政策迟滞以及疫情影响，楼市规模依然持续下滑。2022年全年商品住宅供求量价达到历史低位。供应方面，行业下行周期销售减缓加剧房企现金流危机，房企不得不采取以销定产模式，放缓工程进度，新项目暂缓入市，022年度成图：2019年-2022年河南省商品住宅供销量走势版权所有©易居企业集团·克而瑞18/53数据来源：CRIC20201.2城市分述：持续分化，部分城市挤泡沫效果显著2022年河南省各地市成交规模均出现不同程度下降，200万㎡以上规模城市仅剩余5个，郑州、平顶山、商丘、漯河以及驻马店；多数城市规模下滑至100-200万㎡之间；下滑幅度较大的城市开封、许昌以及濮阳，近乎腰斩。在行业调整震荡期，城市之间分化加剧，部分城市挤泡沫效果显著。其中漯河、平顶山因为市场开放程度相对不高，市场内生，本地房企居多，市场受冲击力度偏小，市场在年底前有所恢复，12月份甚至略有翘尾；另有城市洛阳作为河南省副中心城市，一直是房企关注热点城市之一，但今年受大环境冲击，市场供需萎缩，近六年来首次跌破200万㎡，市场需求和购买力透支严重，亟需修复。图：2022分城市成交量及同比分析数据来源：CRIC20201.3开盘市场表现:房企推盘意愿接连下降，典型城市去化率降至17%从典型城市推盘节奏来看，2021年以来均呈现明显的逐级递减，洛阳市场表现尤为明显，受全国性房企暴雷不断，市场信心受挫严重，房企预期不足，推盘意愿断崖式下降，2022年市场活跃度迅速冰封。南阳以及开封市场亦是如此，下半年，受疫情大面积反扑影响，营销几乎停滞，蓄客受阻，其中约一半时间无项目有加推开盘动作；另一方面，小步快跑多频次的推货方式成为绝大多数项目的选择，仅有个别的楼盘推出套数高版权所有©易居企业集团·克而瑞19/53图：典型城市2021年-2022年开盘推盘及去化率数据来源：CRIC20202、客户更加追寻置业安全，改善成为重要激发点2.1客户关注：准现房/现房关注度明显上升，二手房备受关注2022年年中“停工烂尾潮”席卷全国，能否安全交付成为购房者重点关注内容，且关切度快速上升至购房首要关注要素，安全指数较高的国央企以及少数运行良好的民企热度一路高涨。调研数据显示，交付时间关注度从2019年的40%快速上至至2022年的90%，甚至直接影响到项目定价，如开封某新项目入市价格低于周边近千元。另有不少客户直接选择所见即所得的二手房。加上政策支持，二手房或可成为继红市场流动的突破点。如郑州/平顶山/济源/洛阳等城市已经发文支持二手房“带押过户”，不仅能直接减少购房成本，还能简化原本繁琐交易流程，大幅度节约时间成本，但从实际落地来看，相关的细则还未出台，尚未由实际执行案例。一方面市场挂牌量激增，另一方面客户寻求安全置业，供需两端寻求价值匹配，二手房交易畅通复苏或能间接带动新房市场滚动起来。图：2019-2022年客户置业关注热点变化版权所有©易居企业集团·克而瑞20/53数据来源：市场调研2.2客户置业：收入预期不足促使地市客户退回原地置业从近三年在郑州购房的地市客户占比来看，21年上半年达到最高值，占比73%，最后开始滑坡下降，至2022年下半年，占比下降至65%，从对抽样客户调研中也可以得知，随着近两年疫情的不确定性频发，居民的生产、生活方式均受到不同程度的影响，一方面，面对未来的不确定，居民缩减消费开支，对投资、置业等态度谨慎，购房支出面临缩减，或者搁浅。另一方面，受疫情管控，地市客户入郑置业渠道接连受阻，反映到数据端则是郑州市购房占比增加。而从对地市客户的抽样访谈中，也能得知，入郑安居进程受阻下，退回四五线地市定居也是当下更好的选择。图：2020年-2022在郑置业人群来源地分析版权所有©易居企业集团·克而瑞21/53数据来源：CRIC20202.3客户产品：小面积进一步受到挤压，120-140㎡仍是成交主力从典型地市成交结构来看，100㎡以下产品占比份额快速萎缩，从2021年第三季度的的18%下降至2022年第四季度的14%，一年之内下降了4个百分点，而大面积改善140-180㎡一年之内上升了5个百分点，这在于一方面改善需求在疫情期间长期居家中得以激发，另一方面也展现了改善客户的韧性，刚需购买力受挫导致置业需求缩减，改善客户为市场主流砥柱，120-140㎡户型占比稳定在35%左右，成为地市客户购买主力面积段。图：近一年河南省地市客户成交面积段走势数据来源：CRIC，统计样本为洛阳、平顶山、鹤壁、焦作、濮阳、许昌、漯河、驻马店3、购房门槛一降再降，房企折扣促销抢客户下半年市场环境更加不容乐观，房企展现出更大诚意折扣促销，营销手段已经由基贴”，“买房送房”等更加刺激手段，与此同时，企业参与范围也在扩大，从普通房企蔓延至央国企以及稳健房企，所有项目开启让利促销。3.1分销份额进一步扩大，成交依赖难以取代市场下行销售困境下，房企对渠道分销的依赖有增无减。2021年底，受营销费用紧缩影响，多项目暂停分销或者下降分销佣金点数，但至2022年销售困境进一步加重，版权所有©易居企业集团·克而瑞22/53迫于业绩压力，分销分期等各种手段悉数用上。据市场调研统计，各城市的分销使用情况相比上半年处于上涨趋势，比例普遍处于高位70-85%之间；就效果而言，分销对项目的成交贡献度也在上涨，从五成上涨至六成以上，普遍在75%-85%之间。；竞争压力下，佣金费率也呈现上涨，费率从上半年的1.5-2%上涨至下半年的2.5%-5%，个别项目更是提高佣金至10%寻求短期内迅速爆破。表：部分城市分销使用情况汇总数据来源：市场调研3.2降门槛花式营销吸客流，现房/零月供保信心上半年营销亮点事件，杞县建业项目的大蒜抵房款，效果显著，至下半年为提高购房热情，各种降低购房门槛的方式层出不穷，且折扣力度越来越大，如开封多项目买房门槛政策如2万/5万网签，零首付，零首付一般伴随着高评高贷，这对于首付不足但又着急上车的刚需客户来说诱惑较大；至下半年为进一步稳定客户信心，开封、洛阳等城市多项目直接打出“零月供”，即在交房之前，由开发商对其提供一定金额的月供补贴，但并不会每月打款，一般操作是折算后直接抵扣总房款。从实际成交效果来看，助力有限，往往是锦上添花的效果。4、优秀项目树立行业标杆4.1热销3大核心共性，区位、产品和稳健从2022年榜单中不难发现，热销项目具有明显的共性特征，地段好、产品优、企版权所有©易居企业集团·克而瑞23/53业稳是项目“去化利器”。比如郑州的华润幸福里占据高铁板块优越的区位资源，恰到好处的产品定位和用心的产品设计致使项目2022年销售47.57亿元，稳居主城区年度项目金额榜首位，还有万科打造的首个北龙湖项目万科拾谧森语在板块内部焦灼内卷的情况下，凭借较高的产品认可度强势突围，位列主城区年度项目金额榜TOP2。另外有洛阳的碧桂园“兵多将广”，核心区域改善项目崭露头角。碧桂园玖玺台位于核心区域，交通便捷，教育及商业配套成熟度，生态环境优势突出。当然热销只是起点，高品质交付才是企业实力及担当的真实体现。绿都中梁青云赋于2022年11月迎来首批交付，项目不仅实现了70天的提前交付，交付品质也获得业主的一直认可。而在全年的地市上榜的80个项目中，平顶山湖岸新城项目作为一枝独秀独放异彩，累计成交约12.9万㎡，延续八城市榜首位置。该项目由平煤神马与绿城联合开发，产品建面集中在105~185㎡，产品竞争力强，改善基因突出，市场关注度较高。图：克而瑞河南区域发布的2022年项目销售排行榜4.2“保交付”并“保品质”才能笃行致远伴随市场下行，从中央到地方，都在积极调控“保交楼”。对于政府而言，“保交楼”才能“稳民生”，才能重塑经济信心。对企业而言，“保交楼”才能保企业，“保品质”才能笃行致远。保交楼是房企发展的基石，交付力是房企的最终答卷。交付只是第一步，品质交付才是实力。交付力是验证房企开发实力、品牌和信誉的重要衡量标准，版权所有©易居企业集团·克而瑞24/53只有良好品质的产品，才能持续获得客户的信赖，确立企业良好的口碑。如洛阳的绿都中梁青云赋1000套房源100%交付率，开封的中枫华西湖半岛、永威梅隆郡交房，郑州的大正水晶森林公建立面和龙湖景粼玖序提前120天交付的运营能力，均获得了客户的一致好评。版权所有©易居企业集团·克而瑞25/53三、河南土地市场2022年土地市场不达预期，成交规模同比大幅回落，溢价率指标也较2021年出现了大幅下滑，且由于行业新房销售表现仍未出现真正转好，企业信心依旧低位，对于拿地保持理性谨慎，流拍现象反而进一步上升。从各城市来看，与同属市场低位的2021年相比，各能级城市土地成交规模均显著下跌。展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，维稳市场仍是第一要务。未来房企想要获得核心优质土地资源，合作开发、联合开发或将是有效路径。1、成交规模同比全线回落，溢价率跌多涨少，流拍现象进一步上升1.1供销规模为近七年最低，稳预期下楼面价基本持平2022年品牌房企规模收缩，本土房企拿地意向弱，河南省整体经营性土地供应成交CRIC南18城经营性土地成交建筑面积为8121万㎡，较2021年同期下降了46%。即使因各城市年底加大了供应力度，12月成交量呈现“抬头”现象，环比+64%，但在土地市场持续遇冷下，12月成交规模也难敌去年同期，同比-42%。价格方面，因各城市为促进房地产稳地价、稳房价、稳预期的政策调整，土地成交平均楼板价为1601元/平方米，基本持平。分城市结构来看，受市场大环境遇冷，各城市土地成交面积均不及去年同期水平。其中，商丘、安阳、驻马店城市全年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少6成；其18城规模收缩较为显著，同比全线回落。价格方面，因部分城市新区土地价值较高，围绕新区发展下，楼面价不降反升，开封2022年楼面价同比上升66%；驻马店因2022年下半年市区主城土地成交增加，楼板价同比上升55%；济源因近半地块为政府拿地，楼板价较低，降幅最大图：2016-2022年河南历年经营性用地供求量走势(包含县)版权所有©易居企业集团·克而瑞26/53图：2022年河南各城市经营性用地成交量及同比(包含县)图：2022年河南各城市经营性用地成交楼板价及同比(包含县)版权所有©易居企业集团·克而瑞27/53数据来源：CRIC20201.2溢价率跌多涨少，整体创历史新低虽然2022年行业利好政策频出，土拍门槛降低，但是由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，2022年整体溢价率进一步下上半分城市来看，与规模的下降原因相同，溢价率的回落也主要是城市热度回落所致。信阳得益于优质地块入市，2022年下半年拉升整体溢价率，平均溢价率均同比上升10.8个百分点。反观其他城市，如济源、新乡、濮阳、南阳等，2022年房企拿地积极性较低，平均溢价率均同比下滑14个百分点及以上，而漯河、周口、三门峡、开封、洛阳土拍平均溢价率接近“归零”，致河南平均溢价率同比下降。图：2016-2022年河南历年经营性用地成交溢价率变化(%)图：2022年各城市经营性用地成交溢价率及变化数据来源：CRIC2020版权所有©易居企业集团·克而瑞28/531.3企业拿地显露疲态，流拍率大幅上升2022年虽然在土地端供地减少，但企业融资依旧困难下，对于拿地保持理性谨慎，流拍现象反而进一步上升。2022年河南经营性用地流拍率达36%，环比2021年上升11个百分点，同比2020年上升23个百分点。究其原因，主要是由于经过多轮集中土拍的消耗，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低，以郑州为代表的土拍热度也一再走低。企业方面来看，不仅民企投资保持低位，国央企投资也显露出“疲态”，四季度拿地积极性也明显下滑，仅剩城投公司仍在各地拿地。图:2016-2022年河南经营性用地流拍率走势数据来源：CRIC20202、房企拿地依旧谨慎，投资取决于楼市表现2022年房企拿地意愿已经跌入谷底，在今年市场情况仍持续冷淡、且前景不明朗的情况下，房企的投资持续保持谨慎状态，工作以保证现有项目的销售、回款、交付为主。且综合来看，房企的投资力度在年底持续回落，并不符合土地市场常见的“年末回温”规律，一方面是当前在现金流紧张的情况下，房企大多数采用谨慎的投资态度，以销定投，而不是像过去有固定拿地指标需要完成；另一方面，年末虽然许多城市积极集供地，但土地资质一般，比如南阳供地多围绕问题地块进行补票，洛阳市区供地节奏放缓，对投资端的带动力度不高。而在热度方面，受楼市表现差异影响，各城市土地市场的热度分化的特征也会愈发3、企业拿地信心有待修复，联合开发或将是有效路径版权所有©易居企业集团·克而瑞29/532022年，投资低迷的情绪维持了一整年。在疫情多点散发的影响下，多城市复苏期被迫中断，再次受创，市场销售下滑，且对于大部分房企而言，三道红线带来的压力尚未缓解，依然面临较高的现金流压力和经营难度，因此整体的投资积极性降至谷底。在此形势下，2023年上半年土拍情况难以回转。当前多数城市的楼市仍在筑底期，企业拿地信心有待修复，而热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。预计2023年下半年，地方平台公司仍是拿地的主力军，但随着政府低价或给予本地民企部分拿地利好性扶持，以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，而未来房企想要获得核心优质土地资源，合作开发、联合开发或将是有效的路径。版权所有©易居企业集团·克而瑞30/53四、河南房企表现2022年是疫情收尾之年，也是疫情大年。河南各城市疫情反复，封控频繁且周期持续，多行业遭受重创，客户对未来收入预期不高，叠加行业整体信心不足，购房意愿暂首先从整体规模上看，河南省整体市场下滑严重，同比跌幅持续扩大。季度环比来业绩严重萎缩，环比缩减近三成。其次从市场环境来看，政策维度从托到举的递进，核心是稳住地产内核，促进良性循环。那么对于房企来说是一场新的考验，资产、负债、运营、销售等流程均需盘整，对于安全性相对较高的企业，守住规模守住价值是核心坚守，对于资产负债严重，活下去是第一要务，企业的表现也时刻影响品牌形象，在客户端形成购房抉择关键因素。具体从企业发展战略角度出发，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。槛低于近年同期根据克而瑞近期发布的河南房企销售榜单，年度同比来看，2022年房企TOP30销售售规模跌幅过半。近两年房地产内外部环境发生了激烈变化，从融资到开发销售甚至交付都出现比较大的瓶颈。绝大部分房企都难续往年的销售规模，资金回流风险仍在。从企业端来看，企业受资金以及市场信心的影响，开发意愿不足，拿地意愿下滑，导致在市场供应端同样出现规模性的下滑。从销售端来看，市场的良性循环发展目前是遏制的状态。企业的预期不佳反馈到经营层面，导致企业频繁出现暴雷、逾期等债务风险危机。进一步加深客户对于市场的不良预期。图：2022年河南省房企全口径销售榜单版权所有©易居企业集团·克而瑞31/53数据来源：CRIC2020细分来看，2022年各梯队房企上榜门槛均大幅下滑，仅TOPP5之内房企上榜门槛下滑幅度低于50%，其余梯队均跌幅过半。其中TOP10房企2022年销售金额上榜门槛仅图：2021-2022年河南省TOP30房企各梯队门槛同比变动版权所有©易居企业集团·克而瑞32/53梯队(亿元)(亿元)跌涨幅TOP3249.10123.61-50%TOP5167.2090.12-46%TOP10117.5541.25-65%TOP2050.8522.04-57%TOP3035.85.47-57%数据来源：CRIC20202、企业格局：本土仍占主导，但集中性优势不再行业大环境下，倾向于更加精准的投资方式，从而规模不断收缩，对于地市的市场份额占比减少，本土房企在量上占据优势。建业集团稳居榜首，但优势缩小，2022年河南省企业金额榜中建业集团仍位居榜首，销售业绩约达188.32亿元，贡献本土TOP20企业金额榜的约23%份额，销售面积约达175.58万方，也占据面积榜首。建业以一省的精耕，从省会到地市到县城，可谓是铺的满满当当，但伴随市场去化速度降缓和库存压力的增重，加之其民企的属性，资金布局风险过重，优势逐渐缩小。2022年四季度长周期的疫情波及下，更加考验企业的运营能力与前期优质城市优质项目的布局能力。万科排名上升一位，超过华润位列第四，表现较为突出，其原因在于周口的项目万科溥天龙堂和洛阳万科春华西园甲第的优秀交付动作和强大的营销能力。招商蛇口项目聚集于郑州主城及环郑，而在本次全年金额榜单中排名第20位，相比前三季度上升7位，是一个较大的跨越。其中惠济区招商美景雍瑞园销售额占比近30%,优秀项目贡献力更强。3、开发融资：开发投资增速放缓，融资通道收缩版权所有©易居企业集团·克而瑞33/53据河南统计局数据显示，1-11月，全省房地产开发投资同比下降11.2%，降幅比上下降10.9%。房地产市场销售持续低迷，1-11月，商品房销售面积、销售额分别同比下降13.0%、20.0%，降幅比上月分别扩大2.9、2.4个百分点。开发投资增速放缓的主要原因是房企资金承压，对土地投资和建安投资有所犹豫和谨慎。随着金融端对于企业的扶持和利好，预计23年整体有所好转。图：河南省房地产开发投资增速数据来源：河南省统计公报房地产的发展跟融资环境息息相关。其中在房地产方面强调继续稳妥实施房地产金融审慎管理；要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力。2022年1-11月，房地产开发.1%。其中，国内贷款399.59亿元，下降市场预期下调，楼市看空情绪增强，住宅销售锐减，这也进一步加剧了房企的资金压力。图：河南省房地产开发企业到位资金增速版权所有©易居企业集团·克而瑞34/53数数据来源：河南省统计公报4、房企预期：短期内企业运营改善的核心还是在于交付近日，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。11月，央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。12月，中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。会议要求确保房地产市场平稳发展、有效防范化解优质头部房企风险并推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。但值得注意的是，短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，在受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，具体从企业发展战略角度而言，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。版权所有©易居企业集团·克而瑞35/53五、河南典型城市(一)洛阳市场：政策松动，效果迟滞，筑底盘恒2022年洛阳政策端持续发力，利好不断，从金融信贷端、需求端、供给端多方出击以期市场良性循环。多维政策传导楼市，一二线热点城市效果初显，但洛阳政策仍属边际回调，成交乏力，市场信心重建仍待时日。从洛阳一级土地、二级楼市、开盘和房企营销效果等各维度数据表现来看，市场未见好转。土地、楼市规模萎缩，城市分化加剧。后市在供需两端托举并用下，成交规模或将阶段性回调，将会进一步凸显机会性空间、阶段性回调。，保证合理购房需求1.1向稳发展，保证合理购房需求2022年洛阳楼市政策核心就是洛政18条，从企业端、土地端、信贷端、市场端分条罗列，尤其是限贷松绑、首付比例调至两成，宽松政策组合拳出击。为保障整体行业市场健康平稳发展，满足购房者合理性需求。后续不断针对企业端以及居民购房消费端等各个端口有的放矢，核心在于减少购房者压力，在购房需求端给予新的刺激。购房者置业信心恢复，市场有望企稳。表：2022年洛阳市核心政策梳理核心政策主要内容洛“18”条企业端：1、依据企业评级实行差别化预售管理；2、依据企业评级实行差别化监管资金管理；土地端：1、严格实行净地出让；2、可分期缴纳土地出让金；3、合理调配住宅商业建筑比例；信贷端：1、提升个人、家庭公积金贷款额；2、降低首付款比例、认贷不认房；3、加大房地产企业并购融资支持；4、放宽二手房贷款政策；市场端：1、优化资金监管，企业预售商品房取得的全部收入均纳入监管；2、调控土地供给节奏、加强房地产市场监管；版权所有©易居企业集团·克而瑞36/53公积金金融端：公积金政策松绑，鼓励改善，激活合理需求。老旧小区改造可申请提取公积金；公积金购房最高可贷60万元；提高租房月提取额；洛阳契税补贴间以契税完税凭证填发日期为准)，可按照缴纳契税总额20%的比例给予补贴。契税补贴采取“先征后补”的方式，每套住房只能享受一次补贴。生活补贴吸纳就业补贴：中小微企业当年新招用登记失业半年以上人员、毕业年度或离校1年内未就业高校毕业生，签订1年以上劳动合同并缴纳社会保险费，可申请一次性吸纳就业补贴。补贴标准：1000元/人。社会保险补贴：企业为就业困难人员(高校毕业生)实际缴纳的社会保险费，不含个人应缴纳部分。商转公购房贷款转接：在洛阳行政区域内购买自住住房的职工(含异地缴存职工)，此类人群可向洛阳市住房公积金管理中心申请将已办妥所有权证房屋，但尚未结清的商贷转为住房公积金贷款。“商转公”采取两种方式办理：“先还后贷”和“以贷冲贷”。1.2期待而行，市场信心修复仍需时间洛阳房价指数环比低位维稳，市场价格层面整体相对稳定，阶段性受结构性因素等影响，价格整体波动性趋稳。但是整体同比价格指数下滑比较明显，市场信心不足前提下，价格调整是缓解市场运行的第一步。洛阳政策对于购房者刺激有限，1是需求端前置，在市场强周期发展阶段，楼市强内生特征和高规划驱动影响下，客户需求存在一定程度的透支；2是市场端信心缺失，目前企业客观问题尚未完全解决，交付等风险依然存在，居民信心缺失为核心现状，新政刺激出现一定点状复苏反馈，但新政调整仅为边际回调，力度稍弱，市场信心完全修复仍需时间。版权所有©易居企业集团·克而瑞版权所有©易居企业集团·克而瑞37/53图：21.01-22.11洛阳房价指数同环比变化(上月及上年同月为100)2、市场篇：筑底周期不变、短期依赖强营销2.1二级市场表现供销低位、楼市筑底不变2.1.1供销规模历年最低、价格近五年首降2022年洛阳市区商品住宅供求量均出现不同程度的下滑，首先是供应，2022年商品住宅供应148万㎡，同比下滑68%，整体下滑幅度较大。而供不出来成为开发企业常态，一方面是新增地块入市较少，无实质性可供应项目，另一方面是续销项目受工程进度影响，开发企业以存货消化为主，暂不新增供应。其次是成交，商品住宅市场成交172，叠加行情周期调整以及市场信心不足等客户心理状态，市场去化难度较大，从21年起持续下滑。最后是价格，商品住宅成交均价9660元/㎡，同比下滑3%。且为近五年价格层面的首降，侧面反应了市场信心的不足，开发商依然选择价格调整为首要要素，以期在市场层面出现“以价换量的”局面。图：2018-2022年洛阳市商品住宅供求量价版权所有©易居企业集团·克而瑞38/53数据来源：CRIC20202.1.2洛阳楼市库存承压、去化周期已近30个月受供求结构影响，2022年底商品住宅供应下滑幅度大于成交，市场存量暂时有所下滑。截止到12月底，洛阳楼市商品住宅库存达403万方，但去化周期却持续拉长，已经达到27个月，持续往30个月逼近，面临楼市去库存的新形势，进一步印证土地市场以销定产，库存积压较为严重下，市场或将进一步放缓土地新增供应，缓和二级市场压图：2016-2022年洛阳市商品住宅库存及去化周期数据来源：CRIC20202.1.3居民收入降低为痛点，改善需求有所后延0年水平。疫情时代引发客户置业需求转变，老城居民核心向好的物业进行置换为重要引导，但是疫情带来的变化更多还是在居民收入端的不良预期，居民预期降低、收入下降和失业率增加，改善产品置业支撑力明显不足。产品进行挤压的过渡阶段，120㎡以下的刚需及刚改产品需求小幅提升。图：2018-2022年洛阳市住宅面积段成交套数占比版权所有©易居企业集团·克而瑞39/53数据来源：CRIC20202.2.1开盘去化走低、客户观望加深购房周期拉长22年全年市场累计开盘共11个项目，11-12月受疫情管控等因素影响，市场无开同比下滑57%。开发企业销售以存量平销为主，抢占客户为第一要素，不再以集中蓄客等形式进行开盘销售，“先抢先得”为当下营销关键点。图：2022年洛阳市各区域开盘推售情况数据来源：CRIC调研整理2.2.2信用危机加剧，成交周期拉长，转化率降低洛阳市区在售项目单盘周均成交仅5套，来访转化率达15:1。在节假日当周，比如五一、端午、国庆等营销节点，增加刺激政策以价换量，效果呈现边际递减的状态。版权所有©易居企业集团·克而瑞40/53图：2022年至今洛阳整体来访与成交周度走势数据来源：CRIC调研整理3、土地篇：土拍无规模无惊喜无溢价3.1土地市场预期不佳、房企参与度几近为零洛阳土地市场供地仅完成35%，供地节奏放缓，供应规模下滑，较去年同期下滑42%。全年涉宅用地供应28宗，且其中7宗地为撤牌，老城区全年无土地供应。库存高企、以销定产，企业对于地块的获取积极度不高，洛阳地铁以及城投成为拿地赢家。全年成交土地16宗，其中洛阳地铁斩获7宗，城投摘地7宗，开发企业中仅中浩德摘地，无其他房企参与。在此情形下，全年土地溢价率为0%，与21年土地市场相比，实为惨淡。图：19年至今洛阳市区住宅用地实际供应完成情况(占地面积)数据来源：CRIC2020版权所有©易居企业集团·克而瑞41/53表：2022年涉宅用地土地成交明细(亿元)(元/㎡)溢价率(%)建面(万㎡)LYTD-2022-12伊滨区洛阳城投5.93786015.662.5LYTD-2022-10伊滨区洛阳城投3.53414010.182.5LYTD-2022-11伊滨区洛阳城投3.3341409.532.5LYTD-2022-25洛龙区3.9450008.592.5LYTD-2022-26伊滨区伊滨管委会2.53120082.5LYTD-2022-29瀍河区洛阳城投83540022.662.5LYTD-2022-28涧西区洛阳城投6.25280011.652.5LYTD-2022-30伊滨区洛阳地铁3.92948013.252.9LYTD-2022-33西工区洛阳地铁0.84500092.5LYTD-2022-34洛龙区2.1438704.871.3LYTD-2022-38西工区洛阳地铁6.12235027.42.2LYTD-2022-39西工区洛阳地铁223506.112.2LYTD-2022-42洛龙区洛阳地铁8.33843021.56LYTD-2022-41洛龙区洛阳地铁7.22910024.82.9LYTD-2022-40洛龙区洛阳地铁5.84253013.61.7LYTD-2022-43洛龙区洛阳城投2.4542304.491.3数据来源：CRIC调研版权所有©易居企业集团·克而瑞42/53P首先，从上榜房企均为民企，无一例外，且外来民企略胜一筹，占据6席位，河南本土房企建业、绿都名列前茅，洛阳本土房企中弘、浩德分别位居TOP5、TOP9。其次，上榜TOPTOPTOP1与TOP10差额碧桂园“兵多将广”，核心区域改善项目崭露头角。基于前期土储充裕，今年碧桂园多个新项目逆势进场，叠加营销持续发力，尤其是降价保量动作不断，高性价比带动销量领跑。植根洛阳，绿都以品质立足市场，无论短期的市场如何动荡，在洛阳走过十六载的绿都地产，始终围绕产品、服务、交付升级为核心，凭借持久的品质把控赢得了洛阳市场的口碑与客户的信赖。多处交付细节的品质都能体现绿都在洛阳的深耕决心，更能体现企业的责任与担当。5、预判篇：保企业、促消费、稳市场5.1政策预判：围绕保交楼，整体定调回稳2023年中央政策定调将继续宽松，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复。具体而言，2023年将是全力拼经济的关键期，但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化，预计行业整体定调回稳，促进市场底部修复。受此影响，中央政策力度仍将相对克制，“托而不举”将是大概率事件，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。值得强调的是，保交楼依旧是必须坚守的政策底线，难点在于破局保交楼资金困境，预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。而在实际执行层面，保交楼的核心原则是救项目但不救企业，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目都能顺利交付，最大程度维护购房者合法权益，维护社会稳定大局。2022年整体商品房市场完成了从情绪杀跌到企稳筑底，整体上有规模筑底的态势。版权所有©易居企业集团·克而瑞43/53竣工交付继续是房企投资重心，国央企及平台公司仍将成为二三线城市土拍市场支柱力量。同时我们认为将会出现两个变化：一是优质地块将更加被热捧，同时其出让条件的放宽也将为房企带来更高利润预期，溢价率等指标的上升将带动新房市场升温。二是随着“第三支箭”等进一步金融政策的实施，一部分优质民企将重新回到土拍市场，参与到优质开发土地的竞拍中。(二)南阳篇：市场深度博弈，生存是要义市场预期较低下，政策效果减弱，整年无回温趋势，且由于行业背景与疫情不确定因素，项目销售困难，住宅规模下降三成，企业为求生存，竞争激烈，市场进入博弈期。而破局的关键在于，城市对“稳经济”、“保主体”的政策力度和快速落地，达到预期的提振市场、恢复信心。：市场预期较低，经济建设助力信心恢复1.1政策托举下，市场预期仍较低从二季度以来政府对于行业态度发生转变，托举政策频出。①4月27日，南阳出台宛14条房地产新政，从企业端、供应端、需求端等释放购房需求，加大人才购房补贴，异地公积金在宛可使用，提升公积金贷款额度，合理调整首付比例和贷款利率，促进市场活跃。并在10月份对公积金政策加码，五年期以下(含五年)由现行的2.75%下调至2.6%，五年以上由现行的3.25%下调至3.1%。利率降至3.1%，共节省利息约28万，减轻了购房者还款压力。据了解目前首笔商转公为建行，其他行暂无法办理。本次的救市政策，势头很足，但实际政策和执行力度一般，从整年的市场反应来看，成交量难以维持之前的水平，并进一步降低。虽然政府降利率，有一定的让利，但客户来访无增加趋势，企业仍凭借持续降价以期拉动成交，总体来看市场预期较低。1.2经济建设助力城市恢复，重拳出击拒绝饮鸩止渴2022年上半年南阳从各方面围绕问题楼盘出发，针对问题楼盘处理，烂尾程度较小版权所有©易居企业集团·克而瑞44/53年展开南阳夏季购房超市(房展)活动，目的是“稳预期，促消费，提信心”，立足全局，把握大势，稳经济大盘，是南阳建设现代化省副中心城市的具体行动。但由于企业与客户信心均较弱，对于活动预期较低，反响一般。南阳成就：全年生产总值五年来由3200亿元，增加到超过4500亿元，总量稳居全省第三。并成功创建国家创新型城市，产业值年度递增。且在中心城区建设完成17所完全学校的建成投用，基础教育保持全省领先。9月南阳启动新一轮房地产集中整治，此次主要针对四个方面的违规行为：1、房地产开发方面；2、房屋买卖方面；3、住房租赁方面；4、物业服务方面；可以看出，本次整治的重点是市场存在的或正在发生的各种问题与乱象，拒绝饮鸩止渴，割韭菜根的行为(0首付、首付分期、团购、五证不全、违建超建等)。2022年保交楼，保民生，保稳定成了楼市最新关键词。图：房展会部分排布座位企业座位企业座位企业座位企业A01大民A07龙都B13无B19中原银行A02财富A08华清源B14碧桂园B20郑州银行A03佳润A09建业B15碧桂园B21农业银行A04A10建业B16正弘B22不动产A05广宇A11建业B17鑫磊B23建控银行A06天工A12天宇B18建控B24公积金2、市场篇：规模下降三成，买方市场下，观望持续营销难2.1南阳商品住宅整年未突破“200万㎡”大关，规模同比-28%从数据上来看，2022年疫情长周期影响下，全年成交量仅193万㎡，规模同比下降28%。分月度来看，2022年6月后，市场年中冲刺后续乏力，叠加停工停贷潮，疫情放开，事件影响较大，首先居民出行不便，对市场及企业的信任度降低，消费的欲望减弱，导致成交量持续走低，下半年成交同比下降34%。此类影响虽已过高峰，政府积极修复，但一季度市场成交的突破仍遥遥无期。版权所有©易居企业集团·克而瑞45/53图：2020年-2022年南阳市商品住宅供销价走势图：2022年南阳商品住宅月度成交同比走势数据来源：CRIC20202.2买方市场下，观望持续营销难目前市场上开盘项目急剧减少，多以小加推形式为主，一方面是拿地企业减少，仅少量的新入市项目，另一方面，城市进入买方市场，经济下滑下，客户购买力减弱，且有购买力的客户，考量因素增加，观望态度持续，导致案场难以蓄客，蓄客量不足以支比(2021)下滑72%，成交218套，同比下滑86%，去化率21%，较去年同期下降22个百分点。推盘市场揭不开锅的这一表现，也正是整体市场的一个缩影，市场容量倒退，企业生存空间受到挤压，如今的制胜关键将比拼的是项目综合资质和品牌实力。版权所有©易居企业集团·克而瑞46/53图：2020.1-2022.12南阳开盘情况走势图数据来源：克而瑞调研2.3真放价、降门槛、促成交2022年下半年以来唯一一个市场监控下的开盘项目——佳润时代云著。首开推出0组客户)，去化率56%，去化效果目500-1000元/㎡的价格，并使用低首付和0月供补贴吸引客户。还有部分房企在银行放款后，返还客户一部分首付，并赠送车位，返还首付变相降价，实现促成交。3、土地篇：整治用地占六成，规模房企战略收缩，本土迎来时机3.1土地市场成交规模上升，市场整治用地占比超六成南阳近两年政府强干预，政策高压下房企融资难度增加，房企拿地日趋谨慎，土地楼面价及溢价率均回落，2022年成交楼面价1607元/㎡，环比-29%，其中主要是市场专项整治用地拉低整体的楼面价，且地块基本上为底价成交，溢价率也从2018年的126%下降到3%，整年土地规模达285万方，其中专项整治用地达182.64万方，土地市场成交规模掺水。版权所有©易居企业集团·克而瑞47/53图：2016-2022年南阳历年涉宅土地市场量价走势图：2016-2022年南阳历年涉宅土地溢价率走势数据来源：CRIC20203.2规模房企战略收缩，政府助力本企自救2022年根据土地录入统计数据，共计成交经营性用地(住宅+商住+商业)46宗，，拿地房企分别为建控、建投、财政局、中梁、一建、汇隆，多为政府及本地房企拿地，版权所有©易居企业集团·克而瑞48/53其中中梁为一期捆绑地块。下半年以来无一宗净地为规模房企获取，不难看出规模房企从战略上调整对三四线城市的布局，暂停拿地，战略收缩，而政府或将给予本土房