上半武汉房地产金融发展报告

2006～2007年上半年武汉房地产金融发展报告

2006年是“十一五”规划的第一年，这一年武汉地区经济取得了快速发展。数据显示，2006年武汉地区生产总值为2590亿元，城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增长13.9%，固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%，房地产开发投资为366.15亿元，占全社会固定资产投资的27.6%，同比增长22.9%，比2005年回落了4.8个百分点，低于固定资产增长幅度[1]。武汉市按照科学发展观和构建和谐社会的要求，认真贯彻落实国家对房地产市场的宏观调控政策，房地产业发展与武汉经济和社会发展基本适应，房地产业逐步走向成熟，房地产市场进入理性和平稳发展的时期。武汉房地产业的迅速发展也推动了房地产金融业务的不断壮大。房地产金融是现代金融重要的组成部分之一，它是围绕房地产再生产而发生的，通过金融机构运用各种金融工具进行的各种资金融通及相应的服务活动。房地产金融包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两个方面。房地产业是一个资金高度密集型的行业，通常情况下，无论是开发商开发房地产还是居民个人购房，都必须依靠一定的金融支持。一武汉房地产金融运行情况描述（一）武汉市房地产开发融资情况2001年以来，武汉房地产开发投资资金总额逐年上升。2006年武汉市房地产开发投资资金总额为4911889万元，是2001年的4.4倍，同比增长36.94%，其中国内贷款、自筹资金、其他资金来源分别是2001年的6.0倍、3.8倍、4.4倍，尽管三者在资金来源中所占比重变化不明显，但是资金总量增加幅度很大。国内贷款1132143万元，同比增长37.42%，增幅比2005年增长21.58个百分点，占开发资金总额的23.05%；自筹资金1427298万元，同比增长37.64%，增幅比2005年增长27.53个百分点，占开发资金总额的29.06%；其他资金来源2149445万元，同比增长25.73%，增幅比2005年增长22.06个百分点，占开发资金来源总额的43.76%，由此可见，国内贷款、自筹资金、其他资金来源是武汉房地产开发资金的主要来源。2006年利用境外资金的比重在加大，由2001年的7961万元增加到2006年的203003万元，占开发资金总额的比例也由2001年的0.71%上升到2006的4.13%，同比增长1139.64%，增幅比2005年增长1057.42个百分点，见表1、表2、表3。表12001～2006武汉房地产开发投资资金来源情况表22001～2006年武汉市房地产开发投资资金来源所占比重表表32002年～2006年武汉房地产开发资金来源同比增长率表（二）武汉住房消费金融情况1.政策性住房消费金融（1）住房公积金运行情况。2006年度，武汉地区住房公积金继续稳健发展：在归集方面，全市本级新增归集公积金28.55亿元，同比增长16.02%，全市历年累计归集公积金总额达118.7亿元，总额增长率略高过全国平均水平；在个贷及使用方面，全年新增发放个人住房贷款18.73亿元，11018户。历年累计发放个人住房贷款总额达84.61亿元，贷款余额48.44亿元，个人住房贷款余额占公积金缴存余额的比例为57.34%，高于全省平均水平15个百分点，高出全国平均水平9个百分点，共计支持8.2万户职工家庭利用公积金改善了住房条件；全市职工提取住房公积金12.16亿元，同比增长35.33%。其中，职工因购建自住住房和偿还公积金贷款提取公积金占到提取额的三分之二。自建立公积金制度以来，已累计近40万职工提取住房公积金38.75亿元，用于改善住房条件和养老期间的住房消费补充；资金管理方面，全年公积金的运用率[2]达到74%，高出全省平均水平31个百分点，高出全国平均水平3个百分点。全年实现增值收益[3]9100万元，同比增长15.76%，占全省总增值收益的47.4%，可向市政府提供廉租住房补充资金6300万元，历年累计计提上交市政府的廉租住房建设补充资金达到2.1个亿。2007年头两个月，全市新增归集住房公积金4.15亿元；新增发放个人住房贷款4.2亿元。此外还加大了个人住房逾期贷款催收力度，公积金个人住房贷款逾期率已由年初的7.1‰下降至2.13‰，保证了公积金个人住房贷款的持续健康发展。如图1、图2[4]所示。图11999～2007年2月武汉公积金归集额与个人贷款额图22001～2006年武汉公积金增值收益及其用于廉租房建设的补充资金（2）住房补贴。1998年底，我市停止住房实物分配，开始实行住房分配货币化。根据规定，住房货币化补贴对象为1998年12月31日以前参加工作的无房和住房未达标的老职工以及1999年1月1日以后参加工作的新职工，武汉市住房补贴2000年进入试点阶段。2004年《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政［2004］61号）中要求行政事业单位职工一次性住房补贴要在2007年前核发到位，加快职工住房分配货币化改革力度；市直单位职工一次性住房补贴要基本核发到位，中心城区核定量要达到90%左右，按月补贴纳入财政预算；远城区住房分配货币化工作要全面启动，逐步建立职工住房档案，开始发放住房补贴。然而截至2005年[5]，全市仅有行政事业单位总数的一小部分——479个行政事业单位制定了住房补贴方案并获得批准，而这些获批单位中，补贴资金的实际发放量仅为核定数的41%。分类来看，市直单位发放量占核定数的95%，区属单位的发放量仅占核定数7%。此外，我市6个远城区职工住房分配货币化方案均于2002年前报审批复，但除了极少数区进行试点外，多数区还未启动。（3）廉租房建设。2002年武汉地区开始推行廉租住房制度，以三种不同方式缓解低收入家庭的住房困难：对孤、老、病、残及特困家庭实行配房租赁；承租公房的低保家庭实行租金核减；人均住房使用面积在6平方米以下的低保家庭给予租金补贴。2006年9月已有11973户[6]家庭享受了廉租房保障。在“全市廉租住房工作会”上，武汉地区宣布在年底前追加计划，廉租房保障再增加6100户，具体为配房租赁增加100户，租金补贴增加4000户，租金核减增加2000户。武汉市住房困难的低保家庭约2万户，此次扩大保障面后，廉租房保障年内可全部覆盖这2万户家庭，比原定计划提前了一年。2007年底住房困难低保户保障覆盖面要达100%。“十一五”期间，还将投入3亿元，继续解决低收入群体的住房困难。2.商业性住房消费金融截至2006年底[7]，新增房地产各项贷款为154.59亿元，与上年相比增加60.68亿元，占新增金融业贷款的31.1%。商业性个人住房抵押贷款余额达442.6亿元[8]，占房地产贷款余额[9]788.9亿元的56.1%。如图3所示，2006年商业性个人住房抵押贷款新增额度较2005年新增加2亿元，新增额度78.5亿元，占全部新增房地产业贷款的50.78%。如图4所示，个人住房抵押贷款占比[10]近年始终保持在81%和86%之间，2006年占比84.37%，由此可见，商业性个人住房贷款仍然是支持居民住房消费的核心。住房抵押贷款不良率进一步下降，2006年末，全市房地产贷款余额不良率为3.4%，同比下降0.32个百分点，其中，个人住房贷款不良率为0.75%，同比下降0.22个百分点。图32001～2006年武汉市商业性个人住房贷款余额及新增额度图42001～2006年武汉市商业性个人住房抵押贷款趋势与占比此外，2005年4月武汉市住房公积金中心推出个人住房商业性贷款转公积金贷款新政，但因为转贷操作手续繁琐且涉及银行自身利益，故银行的积极性并不高，截至到2006年第一季度[11]，职工商业贷款转公积金贷款累计办理1167万元，共87户。而随着《武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法补充规定的通知》于2006年4月1日正式实施，条件逐步放宽，范围也在扩大，从而转贷公积金业务也迅速增多，到2006年8月，5个月期间就新增67户。截至到2006年8月，累计批准商业性贷款转公积金贷款153户，转贷金额达2175.1万元，户均转贷金额为14.22万元，平均转贷期限为12年[12]。二武汉房地产金融市场的运行特点（一）银行信贷仍是主要的资金来源渠道从武汉房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发、住房消费整个过程，银行是房地产市场上的主要资金提供者。从表2可以看出2006年银行信贷、自有资金、其他资金来源（主要是定金及预收款）分别占到本年开发资金总额的23.05%、29.06%和43.76%，考虑到自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“其他资金来源”中也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重为56.52%。[13]数据显示，2006年末，武汉地区房地产贷款余额为788.9亿元，比上年同期增长25.76%，同比增加8.15个百分点，占2006年末武汉金融机构本外币贷款余额的21.5%[14]，新增房地产各项贷款为154.59亿元，与上年相比增加60.68亿元，占新增金融机构贷款的31.1%。2003到2005年期间，武汉地区金融机构房地产贷款余额同比增幅分别为67.4%、38.43%和17.61%。以上数据表明，武汉房地产市场的迅速发展很大程度上是银行信贷支撑的结果。（二）股权融资、债券融资等直接融资方式在武汉房地产金融中占比较小我国的房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制，再加上相关的法律、法规也不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。从表1可以看出在武汉市房地产开发资金来源中还没有出现债券融资。鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市也有着严格的审批。目前，国内大多数房地产企业都无法达到上市要求。至2005年底，武汉市共有房地产开发企业1074家，还没有一家真正意义上的房地产上市公司。如果考虑到上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产开发资金来源中的比重会有所提高。武汉控股（600168）、深万科（000002）、福星科技（000926）、光彩建设（000046）、中关村（000931）、道博股份（600136）、人福科技（600079）、武汉石油（000668）、东湖高新（600133）、武汉中商（000785）等上市公司都在武汉房地产市场上取得了不俗的成绩。尽管这样，上市融资所占的比例仍然很小。（三）外资进入武汉市房地产市场的速度加快从表1可以看出，2005年和2006年房地产开发利用外资的金额分别达到16376万元、203003万元，同比增长82.22%、1139.64%。从外资占开发资金的比重来看，也由2001年的0.71%增长到2006年的4.13%，增长了3.42个百分点。随着中部崛起相关政策的贯彻落实，武汉已成为资本垂青的二线城市。尽管国家对外资房地产业出台了一些限制性规定，但是经济增长的长线潜力使外资仍然看好武汉的房地产市场。2005年，世茂集团就以31.5亿元拿下武汉汉阳鹦鹉洲地块，瑞安集团以33.9亿元拿下汉口永清片，和记黄埔斥资12亿元拿下“花楼街南片”。2006年，外资在武汉房地产市场上的竞争就更加激烈了，保利地产、融侨集团、金地集团、恒大地产集团纷纷在武汉圈地，成交土地总面积为1346亩，成交总金额达32.07亿元。2007年1月31日上海豫园更是以35.02亿元的“天价”拍得武重792亩地块。根据中国指数研究院华中分院统计，外来进驻武汉的中国房地产百强企业已经达13家，而更多的还在择机而入。图52001～2006武汉房地产开发利用外资情况（四）房地产企业开始尝试多元化融资从央行121号文件到《商业银行房地产贷款风险管理指引》，信贷紧缩导致很多房地产商资金吃紧。随着“国六条”的实施，房地产开发企业的信贷门槛进一步抬高，单一的银行信贷融资模式已经不能满足房地产开发资金的需要，促使开发商开始尝试多元化融资。[15]武汉市经济委员会关于2004年典当行业监管工作情况的报告指出，2004年武汉市房地产典当额7165万元，占典当总额的54.5%。[16]2005年金地集团以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行“平安信托·武汉金地格林小城信托计划”，总共融资2个亿。2006年金地积玉桥项目就获得了荷兰ING投资基金的支持，这也是进入武汉房地产市场的首只海外基金。除此之外，REITs、担保公司融资以及民间资本运作与借壳上市、夹层融资、银行＋信托等融资方式等也相继出现。（五）住房公积金管理有所改进，对住房消费的支持作用更加明显2006年度，武汉地区为适应国有企业重组改制、混合所有制经济和民（私）营企业快速发展的新形势，公积金中心在继续加大执法归集力度的同时，推进公积金制度向民营、私营等非国有经济领域和改制企业延伸，共有六百余家不同所有制性质的单位，一万多名职工加入住房公积金制度，其中90%以上为私、民营企业，为公积金制度注入了新的活力。同时抓住职工工资增长的有利时机，确保职工缴存基数增长与工资增长同步，努力提高住房公积金归集率。武汉地区充分发挥公积金的住房保障功能，重点支持中低收入职工利用公积金改善住房条件。随着金融机构人民币贷款基准利率的屡次上调，公积金贷款利率也相应调高，但两者幅度的不同让公积金贷款越来越具有利率差的优势，即商业性贷款更具商业性，而公积金贷款更具政策性。公积金贷款除了利息支出少，还有收费名目少，担保、评估等费用低等优势。武汉住房公积金中心2006年4月进一步放宽商贷转公积金贷款的条件，并提高公积金最高贷款限额到30万元、延长职工可贷款年限至退休后5年内、提高90平方米以下住房贷款成数至80%。同时继续简化贷款手续，加快贷款审批办理速度，扩大与商业银行的合作，调动受托银行代理积极性。截至2007年2月底，历年累计归集住房公积金121.38亿元，累计发放个人住房贷款总额达88.77亿元，贷款余额达52.64亿元，帮助武汉地区近250万户职工中的8.3万户家庭购建自住房面积达876.92万平方米。武汉地区按照“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督”的原则，继续加强住房公积金的透明化管理，接收了国家审计署等审计检查。通过《长江日报》、营业大厅和网络等向社会公布资金的管理情况。新出台的《住房公积金对账管理办法》规定从2006年7月1日起，凡新开户单位应于开户之日与受托银行签订“对账服务协议”。同时把目标管理机制引入到公积金委托银行核算领域，一是根据《住房公积金核算业务目标任务考核办法》，通过开展考核评比加强对承办银行公积金核算工作的指导，确保职工住房公积金个人记账率达到97%。二是督促受托银行及时发放住房公积金专用对账簿，到位率要求达到98%。三是进一步加强住房公积金账户管理，制定住房公积金对账管理办法，明确银行与缴存单位在对账过程中的权利和义务，确保职工住房公积金资金安全。武汉住房公积金网突出“宣传、服务、咨询、交流”四大功能，对住房公积金政策法规、个人贷款等职工关注的问题做了详尽的解释，特别是及时公布公积金的归集、个贷走势图，密切了住房公积金制度与广大职工的互动关系，促进了业务的发展。武汉市房改委资金管理中心网即武汉住房公积金网──自开网以来，上网点击率不断攀升，浏览人数超过一百万，分别为苏州、昆明住房公积金网浏览人数的近十倍、二十五倍。（六）政府紧缩银根，居民贷款更加理性2006年以来，国家加大了对房地产市场宏观调控的力度，央行先后上调公积金存贷款利率和央行的存款准备金率，国务院、建设部等九部委相继出台了调整住房供应结构、稳定房价的一系列具体意见，提高首付比例等，抑制放贷规模的快速增长的政策措施对住房市场供应和住房信贷消费产生了影响。2006年6月九部委发布国六条实施细则：从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2006年4月28日，央行调高贷款利率0.27个百分点，8月19日央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，公积金利率也相应有所提高。同时央行2006年至今五次上调存款准备金率，央行将存款准备金率上调了0.5个百分点至10%。近四年来连续升息六次，利率变动如图6所示：图62004～2007年住房贷款利率（%）变动趋势图如图7[17]所示，武汉地区个人购房贷款增幅很小，新增的个人住房贷款中，还有很大一部分是二手房贷款，居民购房趋于理性。虽然由于我国的法律体系和监控体系的制约，在股价飙升的环境下，银行有必要防止房贷资金进入股市，一定程度上让个人住房贷款有一定紧缩，但是居民贷款买房更加理性是更重要的影响因素。居民对国家房地产市场的宏观调控政策更为敏感，其个人住房贷款的需求明显收缩，冲动购房和投机购房的思想得到较好抑制，因此住房抵押贷款的发放规模也受到一定的影响。对于一些购置自住住房的普通购房者，特别是那些计划购房以改善居住条件的居民，其购房需求并不迫切，伸缩程度比较大。在利率频频上涨的宏观调控背景下，部分购房者预计在其可接受期限内房价上涨过后总有下降的阶段，就更理性的选择持币待购。还有部分居民将手中的闲钱投向火爆的股票市场，等待购房成本更小的时候再出手，仅2006年10月份，股市就吸引了武汉居民近3亿元存款，近6亿元电子国债也影响了储蓄存款[18]。居民盲目攀比、追求一步到位的观念渐渐转向梯度消费观念，更多的考虑自己还贷能力与购房贷款利率等风险。图72002～2006年武汉商业性个人住房抵押贷款新增额度（七）房贷市场竞争激烈，房贷产品遍地开花武汉地区各家商业银行因为个人住房贷款的低不良率和长期相对稳定收益而把其作为优质贷款大力发展，个人住房业务迅猛发展。按贷款来源可分：个人住房按揭贷款（包括开发商指定银行和购房者自选银行）、个人住房公积金委托贷款、个人住房组合贷款；按贷款用途可分：个人住房抵押贷款、个人住房加按揭贷款（个人住房装修贷款和个人住房家居组合贷款）；按住房新旧可分：新房住房抵押贷款、二手房抵押贷款（个人住房转/再按揭贷款）；按房地产的类型可分为商品住房抵押贷款、个人商用房贷款和经济适用房、集资建房、自建住房等特殊住房的抵押贷款。此外根据房贷产品的按揭成数的高低，还款利率是否固定，各式各样的还款方式，贷款期限长短等不同可以分为更多的品种。近期，在有限的房贷市场上，各家银行房贷产品新品迭出，犹如雨后春笋让人眼花缭乱：民生银行率先推出的“直客式住房贷款”，让消费者在购房时向银行申请贷款，用以向开发商一次性付款，不需开发商支付按揭保证金，从而免除开发商通过提高房价等手段将保证金转嫁给购房者，也不受楼盘合作银行的限制，并可享受到开发商给予的一次性付款的优惠价格，从而为购房者节省大量资金；招行的“（结构性）固定利率房贷”分三个档次，购房者可以根据其对利率变化的预期，选择比现行8.5折的最惠利率高一点的固定利率，以防范未来一段时间内利率上涨过猛的风险；还有百居易房屋超市与光大银行武汉分行共同推出个人住房押旧抵新贷款、更加人性化的“宽限期”、针对父母贷款期限不够、子女首付不够而推出的“接力贷”、银行间“挖墙脚”现象——跨行转/再按揭、充分利用住房的天然抵押品特征的个人住房抵押贷款循环授信、个人贷款随借随还等新产品。随着越来越多的银行加入到个人房贷的争夺战中，在房贷方面的竞争将日渐白热化，商业银行在个人房贷业务方面不断放低身段，使购房者拥有了更大的选择空间和更加灵活多样的付款方式。（八）政策性和商业性住房消费金融仍存竞争商业银行、股份制银行和住房公积金竞争最初起步于银行与开发商签订的楼宇按揭项目，为争夺职工集体办理个人贷款的大单位，再到中小单位和“散户职工”，现在到了购房居民个体；在参与竞争的主体方面，开始是住房公积金受委托银行与非受委托银行之间的客户资源竞争，现在发展到受委托银行自营业务与公积金委托业务争夺个人住房贷款客户资源。在国家扩大内需政策的要求下和公积金个人住房贷款示范效益的带动下，银行逐步认识到“个贷”业务的低风险、长效益特征。各家银行都希望在个人住房金融领域占有应有的市场份额，由此形成了争办个人住房贷款业务的局面。一些商业银行与希望资金回笼尽量快的开发商有私下协定，其售楼人员以公积金贷款繁琐等为由，极力诱导购房者使用商业贷款，有的甚至拒绝购房人用公积金贷款。政策性与金融性的双重属性确定了公积金运作管理模式。武汉地区采用委托银行运作模式。委托模式最大的优势是能充分利用银行现有的网点资源。问题在资金的归集和使用上，增加了运作环节，“中心”缺乏主体地位，商业银行追求盈利与公积金的住房社会保障性相冲突，利益冲突必然产生竞争。2006年，在公积金贷款最高限额提高到了30万元的情况下，武汉公积金贷款占商业性个人住房贷款与公积金贷款总额的比还不到16%，户均贷款额不到17万元。商业性个人住房抵押贷款与公积金贷款竞争的局面有几个很典型的例子，并代表了两种不同的结局。深圳房贷市场中，公积金所占的分量小到几乎可以忽略不计。这虽然与深圳的人口构成和人们的收入水平有关，但是另一方面，在房贷市场激烈的竞争中，各大商业银行不断推出新的优惠措施和灵活的贷款方式，如深发展的“双周供”和“气球贷”最大限度的满足贷款人月供少利息也少的要求。而公积金的竞争力越来越小，其作用也日趋弱化，规模日益萎缩。而同样发达的上海[19]，其住房公积金贷款（不包括补充公积金）占住房公积金个人贷款和商业性购房贷款余额约四成，全市已累计发放住房公积金贷款1005.89亿元，占全国个人住房贷款6364.33亿元的15.8%。北京市公积金个人住房贷款业务[20]在住房贷款比例中占到35%，在经济适用房、集资合作建房中的比例甚至高达60%以上。相对于其他金融机构，公积金住房贷款已占到三分之一强。在商业性住房贷款为主的住房金融市场，还没有出现公积金贷款超过商业性贷款的实例，但是由此可见的确存在潜在的竞争。而武汉的经济水平要求公积金进一步加大规模效应，加大力度支持居民住房消费，充分发挥其对中低收入家庭的住房保障作用。三武汉房地产金融市场存在的问题银行信贷在支持武汉市房地产业迅速壮大的过程中起到了十分重要的作用，两者之间的关系越来越紧密，但从合作的具体内容上看，更多是资金上的借贷关系，远非真正意义上的房地产金融。因此，现阶段武汉市的房地产金融还处在一个比较初级的阶段。（一）房地产金融机构主要是商业银行完整的房地产金融组织体系应由房地产金融专营机构和兼营机构组成，房地产金融专营机构有住房储蓄银行、住房合作社、住房基金管理中心、房地产信托投资公司等等，而兼营机构有商业银行、农村信用合作社、保险公司、信托投资公司等等。在武汉的房地产金融市场中，开发资金有55%以上来自商业银行的贷款，个人住房贷款也有80%以上来自商业银行的抵押贷款，住房公积金贷款所占的比例虽然有上升的趋势，但是仍然远远低于商业银行贷款。房地产金融市场上资金的提供者有武汉市商业银行、中国建设银行、中国农业银行、兴业银行、交通银行等各大商业银行以及住房公积金管理中心，对房地产业有着重要发展意义的房地产信托投资公司、住房储蓄银行、住房合作社、保险公司等还未真正出现过。可以说，商业银行主宰武汉房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成，银行承担了房地产金融市场上的大部分风险。（二）市场体系不完善一个发达的房地产金融市场必须由相互衔接的初级市场和以证券化为主要手段的二级市场组成。一级市场是房地产金融资产的初始交易市场，主要包括金融机构存贷款业务，房地产证券的发行业务以及有关的附属业务，如政府机构、信托机构、保险机构对住宅信贷和证券发行的保证、担保和保险信托业务。二级市场是房地产资产的再交易、再融通的市场。两个市场的共同作用，形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，为长期资金的保值增值提供可靠的投资环境。而武汉市的房地产金融产品主要集中在为房地产开发和实物交易提供融资服务的一级市场，房地产金融二级市场没有建立，房地产投资基金、个人住房抵押支持证券、抵押担保证券等二级市场的产品基本处于空白。住房置业担保、住房保险的落后抑制了个人住房贷款的发放，也使得二级市场的建立比较缓慢。（三）制度建设不到位主要体现在企业、个人的信用制度建设上。就银行来说，个人和企业信用信息基础数据库的建设既可以防范信贷风险，又方便客户信用调查，大大减少了金融活动中的交易成本；同时还服务于货币政策和金融监管。武汉市目前对于个人信用调查与评价的专业机构只有武汉市信用风险管理有限公司，由于有关个人的社会信息资源分散在公安、街道、单位、银行等各部门，对个人的现金收入、支出及债权债务的分布等无系统的报表，因此对个人信息的收集非常有限，信用风险管理有限公司的个人信用信息基础数据库的适用范围也受到很大的限制。另外关于个人和企业信用体系建设的一些政府规章制度还没有出台，信用信息的征集和使用还没有得到全社会的重视，这样一来，大量资质低、信用差的开发企业和个人充斥在房地产金融市场上，难以形成“优胜劣汰”的市场优选效果，造成房地产金融整体风险的增加，出现了银行“惜贷”的现象，制约了武汉市房地产业的健康发展。（四）住房公积金制度运行还存在一些需要改进的问题住房公积金管理遵循“房委会决策，中心运作，银行代理，财政监督”的原则，但是因为公积金的政策性，住房公积金管理中心是不以盈利为目的的事业单位，容易参照机关管理办法，管理手段落后，员工缺乏竞争精神，且各地资金画地为牢，不易形成资金规模，影响了资金效率和制度效率的发挥。任何一项制度都需在社会实践中不断完善和发展，住房公积金制度同样面临一些发展中的问题：一是住房公积金制度的覆盖面、归集力度有待提高。随着经济结构多元化，很多非公有制单位的职工、个体工商业者、社会自由职业者、农民工等尚未加入住房公积金制度，很多职工的正当权益没有得到保障，不能享受政策优惠。二是如何妥善处理加大公积金规模与保证参与人公平性的关系。职工住房公积金缴存余额存在较大差异，职工公积金余额最高的有10多万元，最低的只几千元，最终导致利用公积金贷款在数额和先后顺序上有很大的差异，有“劫贫济富”的不足。另一方面，先贷款职工贷款后甚至还清贷款也要继续缴交公积金支持其他参与人购房，直至退休方可提取公积金的事项出现，从而缴存额高的人也可以保证公积金归集额度的发展壮大，为公积金参与者提供更多帮助。协调好加大归集规模与保证公平性的关系也是需要解决的问题。三是住房公积金的使用率还有待提高，现在武汉公积金个人住房贷款余额占公积金归集余额的比例为60%，说明资金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场促进职工住房消费。在保证公积金存贷余额结构合理的前提下，加大贷款的覆盖面和数额问题需要进一步改善。另外，职工住房贷款“个性化”服务不够，贷款品种单一，手续繁琐，不能最大限度地满足不同阶层不断增长的住房贷款需要。在保值增值问题上还存在一般基金的风险与收益的权衡问题。四是公积金业务委托银行的委托代理机制不够完善，造成银行代理积极性不高，甚至与公积金中心竞争客户资源的情况，沉淀在银行的资金难以保值增值，而管理委员会成员因为工作繁重，一年一两次的会议让管委会监督指导职责流于形式。（五）个人住房消费贷款总额偏低，房贷产品的服务水准不到位据国际上统计，住房金融上有两个“三七开”的说法：国内贷款30%给房地产业，而房地产业贷款中的30%贷给开发商，70%贷给个人购房。而武汉地区住房抵押贷款总额在宏观调控的背景下增幅持续下降，由上述商业性住房消费金融现状可知新增房地产各项贷款占新增金融业贷款的31.1%，商业性个人住房抵押贷款余额占房地产贷款余额的56.1%，即使加上住房公积金贷款余额48.44亿元，所有住房贷款占房地产贷款余额也仅有63.05%，可见个人住房贷款规模偏小。住房公积金贷款余额也发展缓慢，从时间上看每年都有增加，但是与其他住房公积金发达的城市比就相形见绌了。2006年新增公积金贷款18.73亿元，跟上海的89.73亿元，天津的56.92亿元相比相距甚远。同为1992年开始实行公积金制度的天津[21]，截至2006年5月份，其住房公积金累计缴存383.77亿元，向全市27.22万户职工家庭发放个人住房公积金贷款286.01亿元，户均贷款额达22.6万元，其中2005年一年向3.38万户职工家庭发放个人贷款56.92亿元，贷款及带动资金占全市商品房销售金额370.1亿元和销售面积916.4万平方米的33.1%和37.6%，在支持中低收入家庭购房上发挥了重大作用。在武汉的住房消费市场上，各金融机构在争夺蛋糕的同时不能忘了共同把蛋糕做大。银行在争夺客户和市场份额，根据居民需求推出新产品的同时，产品的外围服务尚不到位。对于满足同一类客户的房贷产品，在产品自身的规定上没有拉大差异化以使个人房贷产品更加符合市场多变、多层次和个性化的需求。目前还存在一些“霸王条款”和类似律师审核费等“不合理费用”，客户的知情权和上帝地位没有得到真正的实现。在按揭成本、资金安全和效率等上面的服务水准有待进一步加强，免除客户往返不同部门办理各项手续的繁琐。在服务的不周全上公积金贷款比商业性贷款有过之而无不及，存在着手续繁琐、办理周期长的问题。搜狐焦点房地产网“公积金贷款难不难？”的调查结果显示，94.78%的网友都愿意办理公积金贷款，但之所以最终没有选择公积金贷款，主要是因为贷款手续过于繁琐（占调查人数的57.44%），仅有20.01%的人是因为不符合申请条件而放弃的。四2007年武汉房地产金融市场展望（一）房地产开发企业继续分化，融资能力和品牌成为企业的核心竞争力截至2005年底，全市1074家房地产开发企业中一级企业只有8家，仅占0.74%，武汉市房地产开发企业的整体实力不强。未来能够生存下来的房地产企业大多是融资多元化和资金实力强劲的开发商。由于土地市场和资本市场门槛的提高、土地增值税征收的强化以及房地产开发产品质量、后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速，市场竞争更加激烈。没有土地储备的中小企业生存将更加困难，部分有低成本土地储备的中小企业如不能及时调整发展战略也将难以持续。土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中去。由于经济发展的地区差异，尤其是房地产起步、发展阶段和速度的地区差异，一些资本实力雄厚、管理理念先进、产品与市场对路的房地产公司通过实施跨地区开发，向二、三线城市进军等将进一步强化竞争能力，在融资竞争和国际并购中占据一席之地。随着我国经济日益融入全球经济，国际资本正加大进入我国的力度，越来越多的国际资本开始认可我国的投资环境，也逐步获得了较多的内地投资经验，资本逐利的天性必然导致部分资金加速流入我国市场。这些国际资本全面介入房地产开发过程，必然会对房地产开发模式、产品质量要求、风险控制乃至销售策略等方面产生重大影响。可以预见的是，在不远的将来，国外占主导地位的专业化服务机构会越来越多地涉足国内房地产专业化服务的领域。尤其是在专业化服务市场上，外资机构将利用其管理系统、市场营销、风险控制、业务流程管理、品牌资源和专业化人才等方面的明显优势，与国内机构展开全面竞争。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造附加值能力有限的松散型公司将面临严重的生存危机，除了必须设法在资金实力上有所增强外，还必须提高自己的专业能力，包括组织结构的调整、品牌的养成等等，更进一步，就是在这些累积的基础上，重新走出一条创新专业化的道路。（二）中部崛起的战略以及武汉城市圈的建设会吸引更多的外来资本进入武汉房地产市场武汉城市圈的建设是湖北省中部崛起战略的一项重大举措。武汉城市圈是指以武汉市为核心，与周边的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等八城市通过加快经济一体化进程，所形成的区域经济格局，又称“1+8”城市圈。“武汉城市圈”自正式启动建设两年多来，在政府强有力的推动下，“一体化”渐成圈内共识，市场主体的跨区域流动空前活跃，城市圈经济取得了很大的进步。随着城市圈建设的加快，以武汉为龙头的9个城市将在钢铁、物流、科教、金融等各个方面密切合作，逐步实现基础设施建设、产业布局、银行业务、城乡发展和资源生态建设“五个一体化”。中部崛起的战略大大改善了武汉市以及周边地区的投资环境。截至2006年底，有69家世界500强企业来武汉投资。2006年全市新批合同外资额26.39亿美元，比上年增长15.1%。实际利用外资20.01亿美元，增长15.0%，同比提高0.5个百分点。全市累计批准“三资”企业4961个，其中当年新批“三资”企业达228个。就房地产业而言，武汉市也是中部地区最具竞争力的城市。[22]2006年，长沙、郑州、合肥、南昌、武汉五个中部城市的房地产投资额分别为303.86亿元、229.9亿元、280.64亿元、110.75亿元、366.15亿元，分别比上年同期增长18.5%、36.8%，47.5%、0.5%、33.9%。近两年来，和记黄埔、世茂集团、瑞安集团、大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团、龙腾置业、大华集团等一批国际和国内知名品牌企业纷纷登陆武汉，为武汉市房地产业注入了新的理念，带来了新的活力。可以预见，随着武汉市投资环境的改进，越来越多的外资企业将进入武汉房地产市场。（三）以房地产信托为主流的多元化融资趋势越来越明显房地产金融中信托最具成长性，信托融资改变了以往房地产商只能靠销售回款、银行贷款或股份合作等有限融资手段的局面，为房地产企业提供了一条新的融资途径。房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时，也为投资者开发出一个新的投资品种。用益信托工作室的数据显示，2007年2月份全国投资于房地产的信托产品继续保持上升势头，发行数量和规模均列第二位，贷款是房地产信托资金运用的主要手段，2月份贷款类房地产信托为7个，贷款规模5.9亿元，分别占当月全部房地产信托的70%和41.09%。随着新的《信托公司管理办法》的实施，股权信托和受益权信托也将得到很大的发展。除此之外，房地产企业积极地寻求多种方式融资。2006年世茂房地产、瑞安房地产成功登陆香港股市，很多中小房地产企业通过借壳方式A股上市，现有房地产上市公司中，除天鸿宝业、保利地产、北辰实业等20家左右是IPO的外，其余都是借壳的结果。除了持续上涨的股价外，已经上市的开发商通过定向增发和发行短期融资债券在资本市场实现了重复的大规模融资，华侨城、浦东金桥、亿城股份等都通过债券募集到了大额资金。典当融资、项目融资、夹层融资等融资手段受到了开发商的青睐。我国房地产金融逐渐形成了以银行贷款为主，其他多种融资方式并存的格局。（四）各银行竞相提高个人房贷服务水准上述数据显示，武汉地区2006年个人住房贷款不良率进一步下降，0.75%的不良率相对于即便为近五年来最低水平但仍为7.86%的开发类贷款不良率而言，是绝对的优质资产。可以预见，在供给方面，银行为争夺质优的个人房贷市场，将推出更多新颖的房贷产品，以吸引购房者的青睐。2006年，银行间的产品竞争已经日趋激烈，各种新的房贷产品如雨后春笋，层出不穷。但是由于创新产品迟早会被其他各家银行所模仿，而对于中介的“返点”也仅仅是权宜之计，银行要长久立足市场，最终还得依靠服务，故银行必将努力提高服务水准。截止2006年底，三大国有银行先后完成上市，国内银行业的迅速发展与外资银行的全面进入，变化加剧了个人金融信贷市场的竞争。服务将成为争夺客户和市场份额的重要手段，银行间的竞争将更加激烈，而各家银行必定会在个人房产信贷产品上多下苦功。2007年4月2日[23]汇丰在内地拥有35家网点，渣打拥有23家网点，花旗拥有16家，东亚拥有32家网点，四者相加超过100家网点，这些网点同时开门迎客。而且，这些外资银行均制订了雄心勃勃的扩张计划，多家外资行计划今年内使网点数翻番。武汉目前的情况是，位于汉口新世界写字楼18层的汇丰武汉分行[24]2007年4月2日已经开业，而东亚银行武汉分行2007年下半年将正式开业，届时该行将成为东亚在内地已有的13家分行中规模最大的一个分行。以优质服务著称的外资银行将给我们带来全新的服务观念和良好的示范作用，作为个人贷款的重要组成部分，个人房贷的服务水平在2007年中将有大幅度提升。（五）住房公积金制度将加大改革步伐由于住房公积金来源于职工个人和企业的缴纳，公积金管理中心不以盈利为目的，且利率较低，因此公积金贷款的风险必须严格防范，如果完全取消一些规定，一旦出现风险，职工的利益将得不到保障，所以公积金管理办法将循序渐进的改进。可以预计，武汉地区在完善商业贷款转公积金贷款的同时，还将逐步学习外地成功经验，借鉴一些发达城市的做法，实现稳妥的改革创新。1.推行贷款担保考虑借鉴北京等城市的做法，探索贷款风险管理新机制，逐步改变当前单一贷款抵押，即取消公积金房贷险，由专门机构为房贷风险提供担保。此举将降低公积金贷款风险，并有望一改以往办理时间长、手续复杂的缺点，与银行一样，实现一周内办完贷款手续，办理时间可缩短至少一个月。预计收取的担保费也将不高于目前的房贷保险费。信用良好的贷款人，贷款担保费还可以打折。2.提取住房公积金归还个人住房商业性贷款提取住房公积金归还个人住房商业性贷款试行办法将进一步减轻贷款职工还贷压力。如果借鉴济南等地区做法，住房商业贷款今后可用公积金偿还，公积金贷款、组合贷款和商业贷款将地位平等。在一次性支取后，每还款满一年可以按上一年度还款本息金额，提取住房公积金账户上的余额。贷款到期或实际还完贷款本息后，停止支取住房公积金。此外，公积金中心正加强对武汉市自由职业者、农民工实行公积金制度的问题的调查研究，可以借鉴上海模式。笔者以为还可以考虑研究上海、天津等地区执行的“按月转账”以减轻职工的利息负担。需要注意的是，在贷款个人的公积金账户中仍然必须保持一定的沉积金额，每个月在这笔资金里取出一部分还贷，直到这笔资金全部用于还贷后终止协议。然后贷款人每个月自己使用现金还贷，同时继续缴交公积金。等公积金账户里的资金沉积再次达到一定额度时再重复这个过程。而成都住房公积金管理中心2006年全面启动ISO9001-2000标准质量认证工作，在控制风险、提升服务水平上也取得不错成效。武汉地区也可研究在更大的区域内统一住房公积金政策，逐步试点“异地购房”以提高公积金的使用效率。对于房租超出家庭工资收入规定比例的特困家庭，研究放宽提取职工住房公积金账户内的存储余额的具体条件，加强向中低收入家庭的政策倾斜。在使用方面，研究探讨是否可以适当投向住房生产环节。总之，武汉住房公积金在归集上的“扩面限高”、运作上的使用效率、管理上的保值增值等方面仍然有很长的路要走，公积金管理中心必将逐步提高住房公积金覆盖的“全面性”，体现住房公积金的“社会保障性”，增强住房公积金全民“监督性”。（六）梯级消费格局初成，二手房贷异军突起为了抑制投资性购房，从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。“国六条”中又进一步规定，2006年6月1日起，住房流转环节营业税免税期间由两年调整为5年，并要求严格税收征管，防止漏征和随意减免。此外因为二手房贷款对于银行的风险更大，所以购买二手房比买新房要多准备一成首付比例。然而如图8所示：二手房在交易量和价格方面逐年攀升。随着城市化进程速度的加快，武汉市的拆迁工作继续以及大量外来人员的涌入，二手房逐渐成为房地产市场的新宠。在当前的情况下，购买新房不但面临房价高、还贷压力大等方面的问题；同时，适合于老百姓居住的纯住宅项目开始离市中心越来越远！这样居住的成本也相应增加。因此，二手房的优势开始显现出来，而且随着人们对于二手房认识的深入、观念的改变，不但以居住为目的的消费会选择购买二手房，诸多投资目光也会聚焦二手房市场。图82002～2006年武汉市存量房（住房）销售面积比较图*事实上，银行也加大了二手房贷款的宣传力度，让更多的中低收入者参与二手房交易，拓展了二手房贷款的业务范围，在跟中介合作的同时，还积极推出直客式二手房按揭。各外资银行都在积极布阵，暗流涌动。东亚银行正积极部署二手房的外币业务。在日前的房展会上，渣打银行也推出了此项业务。由于中资银行在新房按揭领域业务模式已经基本成形，二手房业务将成为这一“转型”后的外资银行进入房贷市场甚至是国内零售市场的最佳切入点[25]。公积金方面，2006年10月武汉市房改委资金管理中心宣布武汉再次放宽公积金住房贷款限额、期限和比例：二手房公积金贷款最高限额由20万元提高到25万元，并以公布实施的公积金贷款最高限额为基数，根据借款人公积金缴存情况和个人信用状况，对贷款额度实行上下浮动10%～30%；在职职工可贷款期限在法定退休年龄的基础上延长5年，即男职工由60岁延长至65岁、女职工由55岁延长至60岁；二手房公积金贷款最长期限从15年调整为20年。二手房贷款的最高比例由原来房屋总价的60%提高到70%。同时提升“二手房”个人住房贷款管理水平，改变“二手房”公积金贷款仅能由“中心”一家受理的状况，通过试点，逐步推行委托银行网点受理，方便职工办理贷款手续，例如招商银行武汉分行将与武汉市房改委资金管理中心合作，正式涉足二手房公积金贷款业务。五进一步提高武汉房地产金融市场运行效率的若干建议住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，房地产开发、消费都离不开金融的支持，没有资金就没有房地产。要想实现房地产业的健康发展，就必须不断完善金融对房地产业的支持。笔者认为，未来武汉房地产金融市场的发展应从以下几个方面着手：（一）加强房地产贷款的管理，防范房地产信贷风险2006年末，全市房地产贷款余额不良率为3.4%，同比下降0.32个百分点，其中，个人住房贷款不良率为0.75%，同比下降0.22个百分点；开发类贷款不良率为7.86%，同比下降0.61个百分点。虽然房地产贷款不良率有所下降，但是我们不能掉以轻心。多数房地产开发企业以银行借贷融资为主，自有资金很少，房地产开发企业负债经营的问题比较严重。武汉市第一次经济普查数据显示，截至2004年底，武汉市共有房地产开发企业833家，资产总计1074.49亿元，负债合计792亿元，平均资产1.29亿元，资产负债率达73.7%。随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高以及预期利率上升，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。因此，商业银行在发放房地产贷款时应做到以下几点：（1）严格审查申请贷款的开发商的开发能力和住房贷款申请人的资质，对项目资本金达不到35%的开发企业不得发放贷款；规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；对自由资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。（2）严禁“零首付”个人住房贷款；实行有区别的个人住房贷款最低首付款比例控制，严格审批非自用型购房贷款，对于第二套以上房屋的投资和投机型需求，商业银行应该适当提高首付款比重，控制贷款年限，从而降低房地产市场变化可能导致的金融风险。（3）对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押；抵押贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不超过2年；不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（4）积极创新个人住房贷款利率品种和还款方式，满足居民的个性化金融需求，支持自住型个人住房消费。（二）逐步完善房地产金融机构体系房地产金融机构是房地产金融体系的基础。房地产金融机构的科学设置和有效创新，是房地产金融市场健康发展的前提。由于住宅产品的特殊性，各国政府往往根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。利用现有政策性银行或者建立新的住宅政策性金融机构，来承担特定人群和领域的住宅金融需求，能够有效化解银行部分房地产信贷风险。只有使多种形式的住宅金融机构并存、共同发展，才能建立化解风险的利益均衡机制。建立以非营利性的政府房地产金融机构为领导，以营利性专业房地产金融机构为主体，各个商业银行充分参与竞争的房地产金融机构体系，是武汉市房地产金融机构体系建设的主要目标。1.扶植和鼓励住房储蓄银行、住宅合作社等政策性住房金融市场主体发展目前，住房金融运行模式基本可分为强制储蓄模式、合同储蓄模式和资本市场模式。武汉地区对于政策性房地产金融较多的依赖于住房公积金即强制储蓄模式，其他政策性手段较少，影响了政策性房地产金融的发展。从武汉市人口众多、居民收入普遍不高的实际情况出发，解决广大城乡中低收入家庭的住房问题，亟需加大其他政策性房地产金融发展力度，可以成立住房储蓄银行和住房合作社之类的政策支持的住房金融机构，利用合同储蓄模式的长存长贷的原理解决商业银行短存长贷的不匹配问题，支持中低收入且住房条件低于一定标准的家庭进行住房消费，同时促进居民更有计划更加理性的住房消费投资。可在向天津中德住房储蓄银行借鉴学习的基础上，成立以现有国有商业银行房地产信贷部为基础的住房储蓄银行，在结构上使多家银行房地产信贷部与原归属银行完全分离。让全新型的住宅储蓄银行成为武汉市住房金融市场的主体性机构，可建立起商业性贷款和政策性贷款互补的体制。鉴于发达的住房金融机构在短期内还很难建立起来并发挥重要作用，抵押贷款业务也尚未成为住房金融的普遍形式，我们可以扶植各种以互助为基本特征的住宅合作社，并引导它们向类似英国和欧洲大陆那样的住宅建筑社或住宅合作机构的方向发展。我们在开办住宅合作社的初期，可将其作为一个互助性的以解决中低收入机构成员住宅问题为重点的融资和开发机构，它以支持房改和安居工程为自己的经营目的，同时为投资者提供适度利润；尔后，随着各方面条件的逐步成熟，再引导其转化为以获取利润为主要目标的专业化的合作金融机构。政府应制定有关优惠政策，积极扶植、引导住宅合作社健康、稳步发展，使其在解决住宅问题上的独特优势得以充分发挥[26]。2.加快与住房信贷相关的中介机构的建设目前武汉市个人住房贷款余额在金融机构贷款总额中的占比为13.37%，与发达国家25%～40%的比例相差甚远。个人住房消费信贷发展缓慢的主要原因就是个人住房信贷尚未建立起有效的风险转移机制，广大中低收入消费者在申请住房贷款时很难得到有效的担保，因此不能为银行提供可靠的安全性保障。要解决广大中低收入者购房贷款难的现状，就必须发展和完善现有的住房抵押贷款担保和保险制度，由保险公司或专业的担保公司承担贷款信用保证，实现住房市场潜在需求向有效需求的转化，推动房地产业的发展。（1）由市政府直接组建或由市财政出资控股组建大规模的专业担保公司。现有的武汉市住房担保有限公司注册资本才2000万人民币，受《住房置业担保管理试行办法》中“担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍”的限制，武汉市住房担保有限公司担保的金额有限，业务量受到很大限制。同时政府应当对担保机构和担保业务进行宏观指导并加强管理，采用“政策性基金，市场化运作，法人化管理”，经营中尽量避免和防止过多行政干预。（2）鼓励商业保险公司进入住房信贷市场。政府对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司可以在政策、资金外加以扶植。由政府给住房保险某些单项优惠，减免营业税、所得税等税收，这些优惠措施对政府的整个税收几乎是没有影响的，但却能体现对住房方面的政策倾斜，减少保险公司的营业压力。保险公司应进行市场细分，分别计算不同年龄阶段、不同收入阶层、不同地区购房者还款能力风险发生的概率，制定相应的保费费率，体现公平，降低社会成本。同时应引进和借鉴西方发达国家的信用保证保险和人寿、财产保险模式，满足不同人群对保险的需求。（三）不断进行金融产品与工具的创新，拓宽房地产融资渠道银行信贷政策的紧缩对于房地产金融的发展无疑是一个挑战，单纯依靠银行贷款已经不能满足房地产业发展的需要，并且从防范金融风险出发，也要求市场上必须有多种金融产品和工具供消费者和开发商选择，以充分分散市场风险。因此，如何开辟不同的融资渠道，创新金融产品与工具，满足不同融资者的需要，已成为当务之