最全房地产基础知识

房地产基础知识房产是指房屋经济形形态，在法律律上有明确的的权属关系，在在不同的所有有者和使用者者之间可以进进行出租出售售或作其它用用途的房屋。地产是指土地财产，在在法律上有明明确的权属关关系，地产包包含地面及其其上下空间，地地产与土地的的根本区别也也就是有无权权属关系。房地产是房产和地产的的总称。是指指土地及附着着在土地上的的人工构筑物物和建筑物及及其附带的各各种权利（所所有权、管理理权、转让权权等）。房地产业是以土地和建筑筑物为经营为为对象，从事事房地产开发发、建设、经经营、管理以以及维修、装装饰和服务的的集多种经济济活动为一体体的综合性产产业。房地产开发是指在依法取得得土地使用权权的土地上按按照使用性质质的要求进行行基础设施、房房屋建筑的活活动。土地开发是将“生地”开开发成可供使使用的土地。土地所有制现行全部土地实实行的是社会会主义土地公公有制，分为为全民所有制制（即国家所所有）和劳动动群众集体制制（即集体所所有）两种形形式。其中，城城市市区的土土地全部属于于国家所有；；农村和城市市郊区的土地地法律规定属属于国家所有有的以外，属属于集体所有有；宅基地和和自留地、自自留山，属于于集体所有；；矿物、水流流、森林、山山岭、草原、荒荒地、滩涂等等自然资源，属属于国家所有有，由法律规规定属于集体体所有，森林林、山岭、草草原、荒地、滩滩涂除外。但但地上建筑物物既可以为国国家所有，也也可以为集体体、单位和个个人所有。因因此，同一宗宗房地产，其其土地与地上上建筑物的所所有权往往是是不一致的。土地的使用年限限是如何确定定的？凡与省市规划国国土签订《土土地使用权出出让合同书》的的用地，其土土地使用年限限按国家规定定执行。即：：居住用地七七十年；工业业用地五十年年；教育、科科技、文化、卫卫生、体育用用地五十年；；商业、旅游游、娱乐用地地四十年；综综合用地或者者其他用地五五十年。另外外，加油站、加加气站用地为为二十年。房子的居住时间间是多少，土土地使用年限限届满后，该该怎么办？房屋一经购买并并取得产权后后，即作为业业主个人所有有的财产，并并无居住年限限的限制，担担对该房屋所所占用范围内内的土地来说说，因为土地地除属于集体体所有的外，均均属于国家所所有。业主所所取得的为该该土地的一定定年限的使用用权。住宅用用地的土地使使用时间为50—70年，自开发发商取得该土土地使用证书书之日起计算算。在该土地地使用年限届届满后，土地地将由国家收收回。业主可可以在继续交交纳土地出让让金或使用费费的前提下，继继续使用该土土地。土地所有权土地所有权是指指国家或集体体经济组织对对国家土地和和集体土地依依法享有的占占有、使用、收收益和处分的的权能。土地使用权的出出让指国家以协议、招招标、拍卖的的方式将土地地所有权在一一定年限内出出让给土地使使用者，由使使用者向国家家支付土地使使用权出让金金的行为。土地使用权转让让是指土地使用者者通过出售、交交换、赠与和和继承的方式式将土地使用用权再转移的的行为。土地使用权划拨拨是指政府无偿将将土地拨发给给使用者使用用，一般没有有使用期限的的限制。以无无偿划拨取得得的土地使用用权，其出让让须经政府及及土地管理部部门同意，交交补交出让金金后方可进行行转让、出租租和抵押。生地指空间地、田地地、未开垦地地等不具备使使用条件的土土地。熟地指三通一平或七七通一平，具具备使用条件件的土地。宗地是地籍的最小单单元，是指以以权属界线组组成的封闭地地块。证书附图即房地产后面的的附图，是房房地产证的重重要组成部分分，主要反映映权利人拥有有的房地产情情况及房地产产所在宗地情情况。楼花一词最早源自香香港是指未完完工的物业（即即在建物业），另另一说法即指指未正式交付付之前的商品品房。期房是指消费者在购购买时不具备备即买即可入入住的商品房房，即房地产产开发商品房房预售许可证证开始至取得得房地产权证证大产证为止止，所出售商商品房称为期期房。消费者者在购买期房房时应签商品品房预售合同同。现房是指消费者在购购买时具备即即买即可入住住的商品房，即即开发商已办办妥所售的商商品房的大产产证的商品房房，与消费者者签订商品详详尽买卖合同同后，立即可可以办理入住住并取得产权权证。毛坯房房地产商交付屋屋内只有门框框没有门，墙墙面地面仅做做基础处理而而未做表面处处理的房叫毛毛坯房。成品房是指对墙面、天天花、门套、地地板实行装修修。内墙面为普通仿仿瓷涂料客厅楼地板为普普通瓷砖普通铝合金窗普通胶合板门商品房是指以完全的市市场价格向购购房者出售的的房子。存量房即二手房的书面面称呼，是相相对首次成交交的商品房而而言。二手房通常是指再次进进行买卖交易易的住房。个个人购买的新新竣工的商品品房、经济适适用住房及单单位自建住房房，办完产权权证后，再次次上市买卖，这这些都称为二二手房。经济适用房根据北京市人民民政府办公厅厅京政发【1998】第54号文件，经经济适用住房房是面向中低低收入家庭的的普通住宅；；要体现适用用、经济、美美观、安全、卫卫生、便利的的原则；布局局要符合城市市规划的要求求；使用功能能要满足居民民基本生活的的需要；建设设标准要根据据北京市“九五”住宅建设标标准，结合市市场需求确定定。安居房分为哪几几种？安居房包括按规规定出售出租租给国家机关关、事业单位位、企业单位位职工的准成成本房、全成成本房、全成成本微利房和和社会微利房房。个人住房基金有些单位建立了了个人住房基基金。职工个个人住房基金金是由个人的的劳动收入积积累而成的基基金，其中一一部分是根据据政策规定从从收入中提取取得到（主要要指公积金）；；另一部分则则是自愿储蓄蓄部分则采取取存款自愿，取取款自由的管管理办法。房屋的所有权是指对房屋全面面支配的权利利。房屋的所所有权分为占占有权、使用用权、收益权权和处分权四四项权能，这这也是房屋所所有权的四项项基本内容。房屋的使用权是对房屋的实际际利用权利。通通过一定法律律契约，非房房屋所有权人人也可获得房房屋的使用权权。房屋的处分权是所有权中一项项最基本的权权能。房屋的的处分权由房房主行使。有有时房屋处分分权也受到一一定的限制。住宅的“全部产产权”是指按市场价和和成本价购买买的房屋，购购房者拥有全全部产权。经经济适用房亦亦属于全部产产权。建筑物是指人工建造而而成的房屋和和构筑物，如如墙体、楼地地层、楼梯、门门窗基础。构筑物是指建筑物中除除房屋以外的的东西，人们们一般直接在在内进行生产产和生活活动动，如烟囱、水水井、道路、桥桥梁等。商品房的结构售房的楼书常见见用语，房屋屋架构可分为为砖混结构、砖砖木结构和钢钢筋混凝土结结构。砖混结构主要是砖墙承重重，部分是钢钢筋混凝土承承重的结构。砖木结构主要承重构件是是由用砖和木木两种材料制制成的结构。钢筋混凝土结构构主要承重构件是是由钢筋和混混凝土制成的的结构。住宅的开间就是住宅的宽度度。住宅的进深就是指住宅的实实际长度。住宅的层高是指下层地板面面或楼板面到到上层楼层面面之间的距离离，也就是一一层房屋的高高度。住宅的净高是指下层地板面面或楼板上表表面到上层楼楼板下表面之之间的距离。居住小区总用地地是包括住宅总用用地，公共建建筑设施总用用地，道路、广广场用地、庭庭院、绿化用用地的总和。住宅总用地指低层、多层、中中高层、高层层以及住宅用用地面积的总总和。公建总用地指小区内部公共共建筑占地面面积的总和。房屋的基底面积积房屋的基底面积积是指建筑物物底层勒脚以以上外围水平平投影面积。庭院、绿化面积积指小区内集中绿绿化带、小公公园、住宅间间集中种植花花木、草地、假假山、花架、水水榭、水池，以以及公共活动动场所等为小小区所有居住住人员共同使使用权的绿化化面积的总和和。总建筑面积（平平方米）指小区内住宅、公公共建筑、人人防地下室面面积总和。住宅的建筑面积积亦称建筑展开面面积，它是指指住宅建筑外外墙外围线测测定的各层平平面面积之和和。它是表示示一个建筑物物规模大小的的经济指标。它它包括三项，即即使用面积、辅辅助面积和结结构面积。公用面积是指住宅楼内为为住户方便出出入，正常交交往保障生自自学成才而设设置的公共走走廊、楼梯、电电梯间等所占占面积总和，并并按栋或单元元户数按比率率分摊。套内建筑面积房屋按套（单元元）计算的建建筑面积为套套（单元）门门内范围的建建筑面积，包包括套（单元元）内的使用用面积、墙体体面积及阳台台面积。公用建筑面积的的分摊原则是是什么？如有面积分割的的文件或协议议，应按其文文件或协议分分摊计算；如如无分割文件件或协议，按按规定的公用用面积分摊原原则进行分摊摊计算。套内使用面积指套内住户独自自使用的面积积，一般包括括卧室、厨房房、卫生间、过过厅、起居室室、内走道、阳阳台、壁柜等等净面积的总总和。建筑容积率是指项目规划建建设用地范围围内全部建筑筑面积与规划划建设用地面面积之比。建筑密度即建筑覆盖率，指指项目用地范范围内所有基基底面积之和和与规划建设设用地之比。平均每平方米造造价（元）平均每平方米造造价建筑物总总造价/建筑面积。绿地率是指规划建设用用地范围内的的绿地面积与与规划建设用用地面积之比比。绿化率是指植被垂直面面积与规划建建设用地面积积之比。销售率指售出的户数占占可销的总户户数的比例。得房率指套（单元）内内建筑面积与与套建筑面积积的比率。商品房预售俗称“卖楼花”，即在房地地产尚未建成成以前，房地地产的经销商商在取得受买买人一定数量量的定金后，将将期房出售给给受买人。商品房现售是指房地产开发发企业将竣工工验收合格的的商品房出售售给买受人，并并由买受人支支付房价款的的行为。规划形态是指这一项目的的具体建筑构构成，譬如一一个项目一共共由几栋楼宇宇组成，每栋栋楼宇的使用用性质是什么么，单栋楼宇宇的地上有几几层，地下有有几层，每一一层的具体用用途是什么。63、单元式住住宅是指在多层、高高层楼房中的的一种住宅建建筑形式；通通常每层楼面面只有一个楼楼梯，住户由由楼梯平台直直接进入分户户门，一般多多层住宅每个个楼梯可以安安排24到28户。所以每每个楼梯的控控制面积又称称为一个居住住单元。64、居住单元元是指一个单元里里有几户。俗俗称：一梯两两户、一梯四四户等。65、户型是指一套住宅由由多少卧厅、厨厨、卫组成。俗俗称：一室一一厅、二室一一厅、四室二二厅二卫等。66、面积配比比指的是各种面积积范围的单元元在某一楼盘盘单元总数中中各自所占比比例的多少。67、格局配比比是二房二厅、三三房二厅等各各种格局的单单元在某一楼楼盘的单元总总数中各自所所占的比例的的多少。68、阁楼是指位于房屋坡坡屋顶下部的的房间。69、普通住宅宅是指按一般民用用住宅标准造造的居住用住住宅，高级公公寓、别墅、度度假村等不属属于普通住宅宅的范畴。70、纯办公楼楼是指专为各类公公司的日常营营运提供办公公活动空间的的大楼。71、商场是指规划为对外外公开进行经经营的建筑物物。72、综合楼是指兼有住家、办办公甚至商场场的大楼。73、商住住宅宅是SOHO（居居家办公）住住宅观念的一一种延伸，它它属于住宅，但但同时又融入入写字楼的诸诸多硬件设施施，尤其是网网络功能的发发达，使居住住者在居住同同时又能从事事商业活动的的住宅形式。74、别墅是指在郊区或风风景区建造的的供住宿休养养用的花园住住宅。其中三三户或三户以以上连体的别别墅为连栋别别墅，二户连连体的别墅为为双拼别墅，单单楼独栋的则则为独栋别墅墅。75、联排别墅墅正确的说法应该该为城区住宅宅，是从欧洲洲传来的，其其原始意义是是指在城区房房屋。目前是是指建于城郊郊，高绿化率率，住宅功能能齐全的景观观型联排别墅墅。76、跃层式商商品房是指由上、下两两层楼盘面、卧卧室、起居室室、客厅、卫卫生间、厨房房及其它辅助助用房，并采采用户内独用用的小楼梯连连接的房屋通通风、采光较较好，布局紧紧凑，功能分分明，只是户户内楼梯占去去一定使用面面积，上下两两层只有一个个出口，发生生火灾时，人人员不易疏散散。77、复式商品品房是由香港建筑师师创造设计的的一种经济型型房屋，是在在层高的一层层楼中增建一一个夹层，从从而形成上下下两层的楼盘盘房。实际层层高要大大低低于跃层式住住宅。复式住住宅下层供起起居、餐饮、洗洗浴用，上层层供休息、储储藏用，户内内设多处入墙墙式壁柜和楼楼梯。78、错层式住住宅是指楼面高度不不一致错开之之处有楼梯联联系的住宅。79、SHOPPPINGMALL直译为“步行街街购物广场”，是目前国国际上最流行行、经营效果果最佳的零售售百货模式，它它具有四大特特征：开放性性的公共休闲闲广场、强烈烈吸引人气；；开放性的对对外交通设计计，广纳周边边人气，相对对闭合的内部部通道回路，充充分利用有效效人流，购物物与休闲良性性互动，形成成惊人的商业业效应。80、商品房的的起价是指商品房在销销售时各楼层层销售价格中中的最低价格格。81、商品房的的均价是指商品房的销销售价格相加加以后的和除除以单位建筑筑面积的和，即即得出每平方方米的价格。82、定金只是预付款的一一部分，起不不到担保债权权的作用，在在开发商违约约不签订合同同的情况下，无无法得到双倍倍的返还。83、订金只是预付款的一一部分，起不不到担保债权权的作用，在在开发商违约约不签订合同同的情况下，无无法得到双倍倍的返还。84、共有房产产共有房产是指某某一房产属于于两个或两个个以上的所有有人共同所有有。85、《商品房房预售许可证证》《商品房预售许许可证》是市市、县、人民民政府房地产产管理部门向向房地产开发发公司颁发的的一项证书，用用以证明列入入证书范围内内的正在建设设中的房屋已已经可以预先先出售给承购购人。86、契税契税是指房屋所所有权发生变变更时，就当当事人所订契契约按房价的的一定比例向向产权承受人人征收的一次次性税收。它它是对房地产产权变动征收收的一种专门门税种。（交交易手续费经经济适用房减减半）87、公共维修修基金公共维修基金是是指住宅楼房房的公共部位位和共用设施施、设备的维维修养护基金金。商品房的的公共维修基基金由购房人人在购房时交交纳，比例为为购房款的2%。88、印花税印花税是对经济济活动和经济济交往中书立立、领受凭证证征收的一种种税。它是一一种兼有行为为性质的凭证证税，具有征征收面广、税税负轻、由纳纳税人自行购购买并粘贴印印花税票完成成纳税义务等等特点。89、购买房地地产的条件成年人提供身份份证明：未成成年人提供户户口簿及监护护人证明书。90、申办产权权需具备哪些些资料？审核后购销合同同一份、收件件收据、产权权申请登记表表、产权登记记发证审批表表、房屋所有有权情况调查查表、测量后后的正式图纸纸。91、办理产权权需交纳哪些些费用？产权登记费、勘勘丈测绘费、印印花税、工本本费。92、房地产权权初始登记指对未经登记机机关确认其房房地产权利，领领取房地产权权利证书的土土地使用权及及建筑物、附附着物的所有有权进行的登登记。93、房地产登登记即房地产产权登登记，它是国国家为健全法法制，加强城城镇房地产管管理，依法确确认房地产产产权的法定手手续。城市房房地产权属都都必须向房地地产所在地的的房地产管理理机关申请登登记。经审查查确认产权后后，由房地产产管理机关发发给《房地产产产权证》。产产权登记是房房地产管理的的行政手段，只只有通过产权权登记，才能能对各类房地地产权属实施施有效的管理理。94、房地产登登记的种类有有哪些？房地产登记的种种类分为初始始登记、转移移登记、抵押押登记、变更更登记、其它它登记。95、什么情形形属于房地产产变更登记？？下列情形属于房房地产变更登登记：地产使用用途改改变；权利人姓名或名名称发生变化化的；房地产座落名称称或房地产名名称发生变化化的；建筑物、附着物物倒塌、拆除除。96、申请房地地产登记，可可否委托他人人代理？申请房地产登记记，申请人可可以委托他人人代理。由代代理人办理申申请登记的，应应向登记机关关提交申请人人的委托书。境境外申请人的的委托书应按按规定经过公公证或认证。97、房地产转转让 是指合法拥有有土地使用权权及土地上建建筑物、附着着物所有权的的自然人、法法人和其他组组织，通过买买卖、交换、赠赠与将房地产产转移给他人人的法律行为为。98、以房地产产抵押向银行行贷款，是否否一定要办理理登记？以房地产作为抵抵押物向银行行贷款，一定定要到房地产产登记部门办办理抵押登记记手续。根据据《中华人民民共和国担保保法》的规定定，抵押合同同自登记之日日起生效，所所以，只有办办理了抵押登登记，抵押合合同才有法律律效力。99、借款人如如何偿还银行行贷款？贷款期限在1年年内（含1年）的，实实行到期本息息一次性清偿偿的还款方式式。贷款期限限在1年以上双方方一般约定按按等额本息还还款法归还贷贷款，即借款款人在借款期期内每月以相相等的月均还还款额偿还银银行贷款本金金和利息。100、贷款期期如遇利息调调整，如何处处理？根据人民银行的的规定，贷款款期间如遇国国家调整利率率，贷款期限限在1年以内（含1年）的，实实行合同利率率，不分段计计算；对一年年期以上贷款款，于下一年年1月1日开始，按按相应期限档档次利率执行行新利率。101、贷款人人提前偿还贷贷款时，本息息如何计算？？借款人在提前归归还贷款时，应应提前10个工作日向向贷款人提出出书面申请，经经贷款审核同同意，贷款人人可提前部分分还本或提前前清偿全部贷贷款本息，提提前清偿的部部分在以后期期限不再计息息，此前已计计收贷款利息息不作调整。102、房屋租租赁是指房屋所有权权人作为出租租人将其房屋屋出租给承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的行为。103、银行按按揭银行按揭的正确确名称是购房房抵押贷款，是是购房者以所所购房屋之产产权作抵押，由由银行先行支支付房款给发发展商，以后后购房者按月月向银行分期期支付本息。104、个人住住房按揭需提提交哪些资料料？购房身份证、户户口簿、结婚婚证原件及复复印件（若客客户为未婚则则提供户口所所在地街办计计生委出具的的未婚证明原原件）；购房房人及其配偶偶所在工作单单位出具工资资收入证明（若若干个体户则则提供营业执执照及税票）；；购房人已首首付购房款收收据原件及复复印件；已与与开发公司签签订的购房合合同；在开户户行开户的活活期存折；贷贷款申请书、个个人住房借款款合同、借款款借据、委托托银行扣收购购房还款协议议书、住房抵抵押承诺书。105、办理按按揭贷款应交交哪些费用？？保险费、公证费费、抵押登记记费。106、等额本本金还款法等额本金还款法法是一种计算算非常简便，实实用性很强的的一处还款方方式。基本算算法原理是在在还款期内按按期等额归还还本金，并同同时还清当期期未归还的本本金所产生的的利息。方式式可以是按月月还款和按季季还款。107、住房公公积金是指国家机关、国国有企业、城城镇集体企业业、外商投资资企业、城镇镇私营企业及及其他城镇企企业、事业单单位、民办非非企业单位、社社会团体及其其在职职工缴缴存的长期住住房储金。它它是一种长期期性的住房储储金，具有社社会保障性质质，是住房实实物分配向货货币分配转化化的一种形式式。108、公积金金贷款公积金贷款也就就是个人住房房担保委托贷贷款，是由城城市住房资金金管理中心及及所属分中心心运用房改资资金委托银行行向购买（含含建造、大修修）自住住房房的公积金交交存人和离退退休职工发放放的贷款。109、申请住住房公积金贷贷款的条件凡住房公积金连连续缴存6个月以上或或累计缴存公公积金一年以以上，并且目目前仍在缴存存公积金，才才有资格申请请。110、办理公公积金贷款应应提供哪些资资料？身份证、户口簿簿、结婚证、收收入证明、审审核后购房合合同一份，首首付款票据。111、商品房房验收合格指的是单体（即即单幢楼盘）验验收合格。112、商品房房综合验收合合格指的是包含所有有配套设施在在内的全部建建筑物的验收收合格。113、在什么么情况下，房房地产开发项项目可以交付付使用？房地产开发项目目竣工，经验验收合格后，方方可交付使用用；未经验收收或者验收不不合格的，不不得交付使用用。114、在房屋屋交付时，发发展商应提交交哪些文件？？房屋交付时，房房地产开发企企业应当根据据《商品住宅宅实行质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定》，向买受受人提供《住住宅质量保证证书》、《住住宅使用说明明书》。115、物业的的竣工验收是指从物业形态态上说，建筑筑商完成了一一项最终产品品，开发商也也完成了物业业开发任务，这这时他们之间间所发生的一一个法定手续续。116、何为“预售面积”和“竣工面积”？预售面积是指全全部按建筑设设计图上尺寸寸计算的房地地产建筑面积积，它只供房房地产预售时时使用；竣工工面积是指房房地产竣工后后实测的面积积或用与竣工工房地产尺寸寸相符的建筑筑设计图计算算的建筑面积积，它为房地地产交易、租租赁、抵押、竣竣工验收、产产权登记等提提供依据。117、物业管管理泛指一切有关房房地产开发、经经营、商品房房销售、租赁赁及售后服务务。118、入伙指业主领取钥匙匙，验收房屋屋，接房入住住。119、LOGGO即楼盘标识，楼楼盘独有的标标志，多见于于广告幅、旗旗、板牌以及及外墙、售楼楼处。一般表表现为图案、美美术字、字母母等。120、商品房房预售须符合合哪些条件？？交付全部土地使使用权出让金金，取得土地地使用权证书书；有建设工程规划划许可证；按提供