房地产开发-行业周报：二手房成交热度不减新房受数据结构影响略有回落

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供，由中信建投(国际)证券有2021/9/172021/5/172021/6/172021/7/172021/8/172021/10/172021/11/172021/12/172022/12021/9/172021/5/172021/6/172021/7/172021/8/172021/10/172021/11/172021/12/172022/1/172022/2/172022/3/172022/4/17竺劲zhujinbjAC执证编号：S1440519120002SFC中央编号：BPU491行业周报(7.2-7.8)：二手房成交热度不减，新房受数据结构影响略有回落本周重点城市一手房成交同比环比均下降。本周重点城市一手房成交面积达到353万平方米，同比下降43.9%，环比下降49.6%；其中一线城市同比下降26.0%，环比下降39.9%；二线城市同比下降48.7%，环比下降60.4%；三线城市同比下降44.4%；环比8.2%。二手房方面，我们选取的19个样本城市本周二手房成交面积达到144万方，同比下降23.3%，环比下降0.9%。百城新增供地面积同比环比均下降。本周百城新增住宅供地面积335万平，同比下降41.3%，环比下降85.3%。其中一线城市新4万平，均价472元/平；三线城市新增土地供应86万平，均价2679元/平。行业要闻：1.成都发布商品房预售款监管办法实施细则，招标承接监管业务的银行；加强住房供给侧结构改革目标新增供应商品住房100万套；(和讯地产)2.深圳拟出公积金新政，申请人的配偶、父母、子女可作为共同申请人；(北京商报)3.东莞限签商品住房须拿证满2年方可转让。(观点地产网)行业观点：本周中信房地产指数下跌3.7%，沪深300下跌0.9%，地产板块跑输大盘。受上周末宝龙、世茂、融信债券展期的影响，本周的地产美元债市场维持跌势，下跌扩展至部分高信用民企，继而影响股价表现。同时本周地产销售数据显示各线城市同比及环比出现下跌，我们认为这和高频数据特征有关(去年7月第一周数据是7月高点)，尚不足以作为销售复苏力度不足的证据。我们继续看好地产销售的复苏趋势及地产板块的后续表现，推荐A股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、华润置地、龙湖集团、越秀地产。情出现反复；物管公司竞争烈度升级，外拓受阻等。市市场表现8%-2%-12%-22% 上证指数相关研究报告 房地产房地产开发房地产开发报告页的重要声明1 华北区域(北京、济南、青岛) 3长三角(上海、南京、杭州、苏州、宁波、无锡、扬州) 4粤港澳大湾区(深圳、广州、佛山) 5中西部(武汉、成都)、海西区域(福州) 6 房地产开发房地产开发报告页的重要声明2华北区域长三角粤港华北区域长三角粤港澳重点城市新房周度成交区交.103943.322.32成交环比7%5%3%2%8%9%2%1%0%57%9%6%成交同比9%3%2%6%3%2%%4%5%7%2%1%2021年交.0.8851.19588.554.882022年交.32.3369.9992.872.2953房地产开发房地产开发报告页的重要声明309.89%5.98%360.35%8.70%73市68.23%4.35%7资料来源：Wind，中信建投万平)库存面积/去化周期(万平/周)南一手住宅周成交面积(万平)图表6：青岛一手住宅周成交面积(万平)资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明47：上海一手住宅周成交面积(万平)图表8：上海一手住宅库存面积/去化周期(万平/周)南京一手住宅周成交面积(万平)图表10：杭州一手住宅周成交面积(万平)手住宅周成交面积(万平)图表12：宁波一手住宅周成交面积(万平)资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明5手住宅周成交面积(万平)图表14：扬州一手住宅周成交面积(万平)粤港澳大湾区(深圳、广州、佛山)图表15：深圳一手住宅周成交面积(万平)图表16：深圳一手住宅库存面积/去化周期(万平/周)图表17：广州一手住宅周成交面积(万平)图表18：广州一手住宅库存面积/去化周期(万平/周)注;广州4.1-4.7数据缺失房地产开发房地产开发报告页的重要声明6积(万平)资料来源：wind，中信建投中西部(武汉、成都)、海西区域(福州)图表20：武汉一手住宅周成交面积(万平)图表21：成都一手住宅周成交面积(万平)面积(万平)资料来源：wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明7重点城市二手房周度成交积(万平)面积(万平)图表25：深圳二手住宅周成交面积(万平)图表26：成都二手住宅周成交面积(万平)房地产开发房地产开发报告页的重要声明8手住宅周成交面积(万平)图表28：杭州二手住宅周成交面积(万平)资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投二手住宅周成交面积(万平)图表30：扬州二手住宅周成交面积(万平)资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投二手住宅周成交面积(万平)图表32：厦门二手住宅周成交面积(万平)资料来源：wind，中信建投资料来源：wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明9交成交环比成交同比.718%.296%7%9%98837%17.59%.543%1%457%3%1%资料来源：Wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明重点城市供地情况价/平)房地产开发房地产开发报告页的重要声明2022年土拍两集中跟踪2022年7月6日，重庆完成本年度第二次集中土拍。此次土拍供应土地12宗，最终1宗触限成交，11宗底价成交，成交金额为136.7亿元，与本年度第一批土拍相比上升37%。从成交结构看，市场热度下降，触限成交率8%，底价成交率92%。本次供地盈利空间略有提升，地货比44%，隐含毛利率为25%。从房企性质来看，国企为拿地主力，民企拿地金额占比回升；从房企规模来看，规模房企(Top50房企)拿地金额占比稳定，约为55%。拿地金额居首位的是保亿置业，一共拿下2宗地，拿地建面共55.4万平，成交金额为30.8亿元。资料来源：重庆公共资源交易中心，中信建投资料来源：重庆公共资源交易中心，中信建投比资料来源：重庆公共资源交易中心，中信建投资料来源：重庆公共资源交易中心，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明重点城市推盘情况房地产开发房地产开发报告页的重要声明周度发债回顾本周共有11家房地产公司发行了债务工具，总额为160.0亿元，环比上升82.9%。从发行利率来看，本周房企发债平均成本为3.88%，环比上升63bp。证券代码证券简称发行公司发行总额(亿债券期限起息日期票面利率(%)债券分类 .022-07-0822-07-08建22-07-0522-07-0510设22-07-0622-07-06079建022-07-0590.022-07-0822-07-06022-07-0580308.IB集团22-07-05份22-07-0494份22-07-047980616.IB22-07-07资料来源：Wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明周度要闻回顾顾1、武汉：将采取“云拍卖”方式出让土地，合计推出9宗商服用地；(观点地产网)2、贵阳：前5月房地产开发投资增长11.3%，基础设施投资涨0.8%；(和讯房产)3、成都：发布商品房预售款监管办法实施细则，招标承接监管业务的银行；加强住房供给侧结构改革目标新5、东莞：限购区域大松绑，网签商品住房须拿证满2年方可转让；(观点地产网)6、山东东营：中心城区内购买新建普通商品房给予成交价1%补贴；(观点地产网)7、中山：商品住房售价调整间隔不少于3个月，调降幅度不得超过5%；(观点地产网)8、深圳：第二轮土拍挂牌16宗，提高销售限价给开发商让利；(新浪财经)9、贵阳：政府投资或主导的新建建筑项目按装配式建筑标准建造；(观点地产网)10、宁波海曙：房票可购新房、二手房、安置房并给予6%购房奖励；(观点地产网)11、陕西汉中：首次购买144㎡以下普通住房，公积金首付比最低两成；(观点地产网)12、深圳：拟出公积金新政，申请人的配偶、父母、子女可作为共同申请人；(北京商报)13、贵州：取消住房公积金两次贷款须间隔12个月及以上限制；(观点网)金额约为136.7亿元；(观点网)15、福州：五城区二孩家庭可购第三套144平方米以下商品房；(新京报)最高给予100万元补贴；(财经网)17、湖北十堰：异地缴存公积金或购房，公积金最高贷款额度50万元；(财经网)18、长春：发布楼市新政十二条，首套住房贷款首付比例恢复至20%；(观点地产网)19、上海链家研究院：6月份，上海二手房共成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平；(第一财房地产开发房地产开发报告页的重要声明20、穆迪：预计下半年房地产销售额降幅有望缩小，违约事件仍将继续发生；(观点地产网)21、惠州：仲恺产业园区将集中建设1388套保障房，总投资额7.2亿元；(观点地产网)22、住建部：将会同相关部门进一步研究完善停车收费政策，强化资金用地政策保障；(中证网)23、湖南衡阳：商品房项目资本金可以银行保函替代，适当放宽预售资金解控比例。(澎湃新闻)【万科A】持股27.89%大股东深铁集团转融通证券出借业务实施完毕，拟继续开展该业务且出借股份不超元；亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%；【华夏幸福】已签约实现债务重组金额1186亿，剩余未偿还债务461亿；【首开股份】分别向龙湖、万科合联营项目公司提供股东借款；【万科A】2022年6月实现合同销售面积309.6万平方米，同比下降21.8%，合同销售金额471.9亿元，同比下降30.2%；近期新增开发项目6个，分别位于青岛、郑州、深圳、珠海及西安，合计建面约58.2万平方米，益地价约50.94亿元；，合计建面约21.6万方，需支付权益地价约22.1亿元；【滨江集团】完成2022年度第二期短期融资券，发行总额9.7亿元，利率3.90%；【华夏幸福】战略宣贯大会在河北固安召开，华夏幸福将从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商，即2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。%；实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%；【华发股份】拟向华发投控集团申请融资额度不超过6亿元，费率最高不超过7.2%/年。拟通过发起设立信托房地产开发房地产开发报告页的重要声明万股，占公司目前总股本的0.553%；【大悦城】2022年第二季度新增5个项目，分别位于成都、南京(2宗)、杭州、苏州及北京，总面积约15.53万平方米，总价64.12亿元；【新大正】发布半年报业绩预报，2022年上半年预计净利润约9100.0万元~9500.0万元，同比增长22.33%~27.71%；实际发行规模5亿元，票面利率为3.70%；【招商蛇口】2022年6月，实现签约销售面积155.60万平方米，同比减少18.39%，实现签约销售金额412.75亿元，同比减少6.89%；【金科股份】股东黄红云质押金科股份0.4%股份，解除质押金科股份0.25%股份；【大悦城】与汇金壹号引发股权退出定价纠纷，涉及款项21.37亿元；【华丽家族】15.105亿元出售华泰期货40%股权予华泰证券，已完成过户登记；【格力地产】预计2022年半年度实现归属于母公司所有者的净利润为8173万元到10273万元，与上年同期相.58%；【荣盛发展】回复深交所关注函，公司不存在向控股股东及其关联方不当输送利益的情形；【招商蛇口】深圳子公司为招商润德提供5.14亿元授信担保；【我爱我家】终止此前向控股股东太和先机定增事项并撤回申请材料；司此前拟向控股股东亚太工矿发行股票3000万股，募资1.2亿元，综合考虑公司整体经营规划，公司决定终止此次非公开发行A股股票暨关联交易事项；【鲁商发展】下属鲁商服务发行3334万股股份，并7月8日起在港交所上市；【新华联】华融北分与公司、新华联控股及各子公司签署《和解协议》，确认重组债务金额为3.78亿元，还款房地产开发房地产开发报告页的重要声明公司估值(元/港元)(亿元)(亿股)SE0A2021A2022E3E0A2021A2022E3E发类房企地25624688.HK.9330010127002.SZ241132948.SH展42304766979.SZ口2007.HK512583.SH530103871706.SH7987537.SZ展6-4.HK集团358363748241.SH5.2656.SZ71001244.SZ集团2961.SZ87459725.SH份1941718.SZ.HK1829304355314.SZ7物企及轻资产运营.HK70.3活33.4.5.HK业4239.9.42869.HK1.6.8服务.0914.SZ余0409.HK股0.07.HK-.HK服务06.59.HK92764285.SZ0.9.7968.SZ.9321.8.2资料来源：Wind，中信建投房地产开发房地产开发报告页的重要声明(元)(亿)计涨周成交量(万022年可供分流PFFO21-06-21.421-06-2158.221-06-21.53321-06-21130.SH21-06-2101.0651.SH21-06-215.6326.SH21-06-2183.2.067.SH21-06-21783.033.36.SH21-06-21529.SH601.48.SH22-04-28房地产开发房地产开发报告页的重要声明周度资金流向风险提示：行业调控政策升级；销售及结转不及预期；疫情出现反复；物管公司竞争烈度升级，外拓受阻等。房地产开发房地产开发报告页的重要声明理竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。连续三年(2018-2020)荣获最佳行业金牛分析师奖(房地产行业)，获得2020年新财富最佳分析师(房地产行业)入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖(房地产行业)大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖(房地产行业)第5丁希ingxipu@房地产开发房地产开发报告页的重要声明说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6月内公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市香港市场以恒生指数作为基准；美国市场以标普指数为基准。级10-10%之间本报告署名分析师在此声明：(i)以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,结论不受任何第三方的授意或影响。(ii)本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。体说明股份有限公司及/或其附属机构(以下合称“中信建投”)制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供。中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格，本报告署券投资咨询执