中国商业地产十大经典案例之上海万达广场

图为上海万广场案例讨会现场中国商业地十大经典例之上海万广场研背：中国商业地产研究告是中国业产行业的首次权威研究，由中房协商业产专业委员会牵头发，建设部政策研究中心第一太平戴维和汉博顾问等单参与研究和编写间将深入11个城市进行专业调研并对全十大商业地产经案例进行专题研讨，新浪乐居商业地产频道负责全程报道。上海万达广场为“中国商业地产十经典案例”之一，本次讨会的结果将整理成文编入中国商业地产研究报》。时：2009年5月20日15：00—：地：理想际大厦8层浪乐居嘉宾聊天室主人郭杰新乐居商业地产频道总嘉：曲德君万达商业管理有限公总经理徐伟成第一太平戴维斯估值专业顾问有限公司项目策划部总经理王永北京汉博投资顾问有限公执行董事以是次上万达场案研会的文录：1

主人各位业界的朋友、各位网友，大家午好！欢迎大来到“中国商业地产十大经典例”研讨的第三站，天我们将要研讨的商业产项目是上海达广场。非常荣邀请到万达商业管理限公司总经理曲德君先做客新浪乐居宾聊天室，另外有两位老朋友，第一平戴维斯的徐总和汉博问的王总，欢各位的到来。在4月24日新浪乐居举的2009国业地专年会”，历时3个多月中商业地产究报告功布“国商业地产十大经典例”作中国商业地产研报告》的一部分，将今年下半年独立印刷成后推出。下面我们正式始今天的研讨，有请一太平戴维斯和汉博顾两位业内资深人士对万达商的曲总提出专业的问。王：其实们来这里是为了学习。为么是学习呢因为我得万达这十几年来的确是在中国商业地产的风浪尖上，说它是老大一也不过分，它是跟随着时代的步来转换自己的角色十几年前，我在南京新口生活过，在里有一个南京生大广场，现在想一想觉得做可惜了，地段非好，成熟商圈的位置，但只做了个尔玛、家居店一些商铺，经营情况不很理想。那个候有约束条件，万的资金量不够，可能要通过商业本身的销售平衡现金，导出现了一系列的题，包括沈阳万达的题。我想自从我前几次去了宁波以后，到宁波的万达广场和北东边的万达广场后，其实给的一个感觉是万达完变了。从原来在比较狭的、商业地产平衡现金流、留资产的策略走向一种的、城综合体的策略。把商业作城市综合体的核心基，奠定项目的影响力同时留下一个优质的、长性很好的资。通过其他的，括公寓写字楼这些快速变的资产来平衡资金流。我的理解可能这种策略代表万达在势力扩张后、本扩张后有了资本势力全新的全国复的新的商业模式这是我自己的理解。这是第一个问，万达作为一个整体上海的模式也好，或者北京东边的模式也好，是不代表了万达新的商业产开发模式？曲君首先感谢主办方提供这样难得的交机会。万达发的真谛只有我们王健林董事长里最清楚，我们万达一条完整的产业链，我是各自在不同业务链和环节上做工作。王总刚刚提这一点，在我的概念中非常清晰的万商业地产产品变的历程，第一代我们单店，第二代叫组合店第三代称为城综合体，目前正于第三代发展的过程。像上海这种项目实际就是第三代。也2

是这几年在商地产的发展过程中不地探索、不断地总结分，进行创新，出万达自己的发模式。第一代单店的置应该说都比较好，们建了6个，但是作为整购物中的概念还不是很，第一代只是单栋建，商业规模也不够，对场的影响力不，给经营上也带很大的压力。所以在一代的基础上很快转到第二代组合店也建了6个基本上是三栋或五栋楼一起，但基本都是各自独立的业上也分得很清楚，但商业动线缺少联系。天津、武汉、南宁等等是这样的，只局限在一个小圈或小的区域。第三代城市综体是从2006年正式开始的我一年内开业了北京宁上海三座万达广，城市综合体本身业有了很大的变化，有购中心、公寓、宅、酒店、写字楼等等全部在一个区域内，中购物中心内还通过一大型室内商业步行街与各大力店自然衔接为一体在商业的规划、设计等方面比以前更成熟了，真正做了整体的、有规模的物中心，多功能、多业组合在这里体出来了，而且相的联系性是非常好的万达从第一代第二代、到第三代产一直在探索，如何能够决我们自己资金的平衡、发的规模、速度等等都考虑，目前来讲第三代品比较适应目万达的发展趋势王：万达第三代模式有几个前提条，有足够的钱。没有钱的话，这么大面积的地块这么大体量的物业是接不下来的，酒店、商都很耗钱的，多开发商想学你，没法学得来。要学话只能是从头学起，没那么多钱。曲君做种大型的商业地产项目或者是综合体目，能够同时启动百平方米的物业实是需要一定的现金需要一个相对比较成熟资本积累或者融资渠道，相互配合、平衡。第三代城市合体注重态的相互错3

图为北京汉投资顾问限公司执董事王永王：的第二问题是，上海万达广场工时是在一个级商圈或新兴商圈，波也是一样的周边只有一个麦德龙你们的第三代产品大多是都是处于一次级商圈或者是兴商圈中，在开业的几个万达广场的商业业、组合，跟这商圈的特征扣得是比较紧的。怎么把位的特征在项目中进行现？曲君项目体现区位的特征有它的个性和性方面。从共的角度来讲，万达目前所选择城市综合体发展模式就是一个大的整体的概，其中也包括对购物中心的模和定位规划等等，这城市综合体具备了强大聚合效应。我是要选择可以快发展、快速复制的模。在次级商圈也好，新商圈也好，整项目在设计、规等方面跟整体规划是不可分的。作为区域来讲上海这个项目区位还很不错的，虽然以前也一个商圈，但是档次比较低商业模式单一、形象比较差，在上海市来讲杨浦区的消费平也相对偏低。是对于一个城市来讲经过这几年的发展，城的基础是比较熟的，虽然杨浦打造的是新区的概念但它其实是一个老城区有足够的居民有很多学校，对业还是有需求的，一会有市场的，所以区位好。另外在规划来，进入第三代城市综体注重店与店间的联系相互业态的错位等等，在建规划设计阶段考虑得较好。另外五角场这个目从规模上来与这个商圈是比匹配的。太小了没有响力，过大则运营起来担过重。总的筑

面积是33万平方米，但是纯商业经营的面积是21万方，这样真正能够形成规模效应，建成可以自己独立形成商。另外从定位和们的业态组合上来讲我们没有一味去追求高或者是品牌，更多的是能够近于市场，真正以市为导向。在这种情况下们的定位还是较准确的，更加合周边市场消费的水，从初期开始是比较符的。有了规模在业态组合来讲多注重餐饮休娱乐包括生活配套等方面占了很大的比重。有些东西都是民生活过程中所必须，像餐饮等等，从定位业态规划来讲比较好的。另外从商圈的营上来讲，能够形成个整体，整体在推万达场，让大家感觉到来万达广什么都有，这种综合势能够通过万达自己的理和运营过程发布到、告知到场中，让更多消费者道这里有什么东西，而是国美做国美宣传，沃尔玛做尔玛的宣传，巴黎春做巴黎春天的宣传，我一起宣传，能把项目整体的商经营和竞争优势体现来。大体上是这样的，们这个商圈尽能地与这个次级圈相符合。在经营过中也是以这个商圈为主、为最终的支对象，算是比较功的。王：上海达这个项目周边开业的大分体是居民和学生，定位是不是针对这两个人群有没有特定考虑学生体在消费中的特殊性？曲君在我们定位的过程中，目前来讲万发展的不但是海这个项目，通常来讲我们是位时尚、年轻化偏多些。有两个方向，一个时尚、年轻，外一个是家庭消，这两个在某些方面可以结合到一起的。从们的业态当中以看出来，有影KTV、书城、电玩城等等，这些合一起去就好了，对于年轻的学生来说是样的。除了文化休闲娱乐方面外还有餐饮也是老百、商务人士都需要的。王：万达了以后，是不是帮助这个圈辐射范围提升了呢？原来来五角场的人是周边居民，现在这个商圈了，会把这个范围拉大消费人群中是是有一些不是杨区的人过来消费？曲君项目开业前这个商圈还是比较差的在开发建设过中，五角场的街道、马路上很有人。开业庆典当天五角场突然来了很多人真感觉到不知这些人从哪里来。上海万达有一个下广场，开业前三四天，站在下沉广场上在发愁：如果完业以后没有人怎么？因为下沉广场从这头到那头基本上是三五个人，过路的人都没有。第二早上开业庆典的过程中现广场里人满，等回过头再看沉广场就是人流穿梭感觉。五角场区域的环来讲是还是比成5

熟的，实际上缺了这个东西。开完以后，对整个商圈或者城市的改变起了很大的作用。从原有的商业是城乡接合部，现在角场这个项目在上海可算是一个比较名副其实的城的副中心了。在这个程中万达的项目是起了个重要的作用从消费群上来，初期调研，我们是2006年12月23号开业的2007年初做过一次调查我们至少一个季度要一次调查，周边1.5公里、2公以外市心过来的人不10%，五角周边以外来的人差不多够到60%，原有的90%的比例在逐步下降它的比重只能占到40%左。从年龄段上来讲，有一统，20岁到30岁的人群可以占到55%，以家为单位的消费能够占41%。这我们在2009年一季度做调时的数据。现在两年了，括品牌我们也在不断换代、在调整，有很多原来只做市中心的，现在在角场也都做了，像H#amp#M，它的影响力在不断提升，能够更好地满足周边的费，很多人会选择在角场可以消费的东西就需要再往市中跑了。王：请曲用一句话来总结一下上海达场。我经常跟开发商说，一个项目，如果没有明白，他是说不明白，没想明白、没说明白那么项目就是不明白的。我想达的这个项目做得比明白了，应该是在之前想得很明白了曲君我们最近在做一个叫《万达广场》杂志，我们选第一篇创刊文章就叫“改变城”，案例就是上海万广场。要用一句话来讲话，从商业地角度来讲，上海个项目是非常成功的目。还有一个数据以证明角场这个项目现在的化2008年第三季度的候，上海购物心协会有一个统计2008年三季度海五角场万达娱乐餐饮态在上海市购物心所有业态中名列第，全年娱乐餐饮上海五场在上海购物心中是前三。百货零业态上海五角场全年上海市是前列前五。王：在上跟万达比较类似的还有一项，正大广场。应该说万达广场的位置、拥有的础比它好，别看它在东，这是它开业前几年直很苦恼、很惑的事，因为没人。正大广场开业以调整得很好，从高端调中高端，现在到做家庭消费，也渐渐好起来了。曲能不能说一下万达广场正大广场的区在哪里？曲君我去过很多次正大，它比我好的地是经营的时间比较长，在一个城市中经历相较长的培育期，它所的位置，就在同一个时点来评判的话它6

的客层跟我们不同，它有些品牌做不错，相对来讲有很多际时尚品牌希第一站进到它那，在浦东和杨浦来比话它本身更加国际化一。这几年在不地调档升级过程，也在注重业态组合个方面，其实在业态组功能方面有很相似的地方，只在定位上、面对的客选择上不太一样。我们注重于偏向家消费，正大偏向白领消费。但是这两项目在上海都是比较有响力的。五角场从万达场的进入后得到了快提升，今天看到五角场达这个项目位置很好，其实缺这么一个东西。但时周边的城市环境，我的心里还是多有一点担心的。王：我补一点，区别在哪里，在于力的配比方面，正大比万达主力店少，万达的多些，这是很关键、很感的一个话题。一个新商圈或者是次商圈的购物中心我一直倾向于有一个较大的主力店，能够很易存活，帮你过养商期，但是金的成长性可能会差不少开发商干不了这事关键是万达在地成本控制、建造价的控制上有很高水平才能做到这一点。我的问题是什呢的几个广场都出现超过40%甚至是50%都不止的力店配比，很大部分租金是比较低，者租金成长性是比较差。这部分你们怎么考虑？怎么决的？曲德君商业地产最重要的使用功能图为万达商管理有限司总经理曲德

曲德君：首先我们在发展的过程中也以项目本身的运作来考虑进行决策的，这个项目本身运作是可以能够保障常现金流的平衡。至少我们集团内部己是可以做到平，这样才能继续发展不可能让某一个项目来住，万达不单做一个项目。好企业是三年、五年做个购物中心或商业项目商业项目对购中心来说并不是导。我们的综合体中物中心是占有很核心的业形态，必须在整体运作模式找到我们的平衡。这其一。其二，当第一能够把这个项目运作成功，至少从开发的角来讲能够运作成功，这只是一步。商业地产的价表现在不同的方面，如纯粹为了做一商业项目而做商项目，一定会把投资报看得很重、放在第一。如果你想做业地产的话，应看到它的价值体现的重性，随着物业经营的程中是在不断值的。这对于商不动产商来讲是要考的重要方面。另外要解决项开业后作为成功产品不能再融资一个金融产的问题。金融产品目前国内所处的阶段不同但是也有相应的经营综体等等也可以决资金的问题。这个情况下来讲，我会选择找到自己的平衡。从另外一个方来考虑，既然我们选了做商业地产，而且要区域、大规模发展商业地产要把眼光放的远一点想达一个远期的目标近期须要有保障，就是经营的稳。所以你们看到万达选择的项目到了第三代市综合体时并是在城市最核心商圈里，那个可能不符合我们。买最核心的地价相当高的段来做一个酒店形态造价太高了。所我们在次级商圈等等区找能够符合目综合体这种模式途径，这是很重要的提条件。有了这一点，这个过程中从发角度解决后，二步就要解决经营的题了。经营问题我们非清楚，不可能有的都做成大面的精品店，那样的话金高。但是高只是眼前，可能在招商程中心情比较好经营过程中会很痛苦要借助主力店的品牌、力店的稳健、强的经营能力，家共同把这个项目从营过程中能够成功，这项目才算成功商业地产最主要是使用功能，没有经活动的过程，就不能产价值。就像您一个F1赛车很酷但是开到马路上警察不让你开这是不切实际的商项目一定要考虑使用功。尤其商业地产作为一部分来讲是很强的部，如果没有经在里面的话，是会产生价值的。前期发要合理，到了后期经时一定要使经稳定、有回报，样组合到一起去的物才能升值。住宅物业就不了，住宅项目建完卖就行了，或者是空在那出租也可以。但是商业不一，有的盖了半截，就掉了，其实那个地段很的。8

王：万达场有点儿像美国的西南航，争优势体现在整体价值链，而不是一个单点。过选址商圈压低成本现了现在上海万达广场现给我们的样。商地最核的争优是商和期营能曲君其实可以从两方面，作为商业地产决了自己的运模式后实际上是解决了地产的题，要把这个项目干去，干了一半没有人给干活了怎么办第二是要解决商的问题，万达目前来作为商业地产来讲可以若干个环节组，从选址到规划计到项目开发、定单商、后期运营等等，划为五个阶段，这里面比较核心是规划设计、招商能和后期经营这三个。相来讲选址大家会看的，只是看地怎么规划得更合理只要有钱，并不缺开发和承建商，所要求资金充足、纸出来，这个没有什核心竞争力。规划设计目前万达自己门成立了一个规设计院，从各方面吸的人才差不多有一百人这样设计的速就比较快了。而在不断地往里添加我的标准、经验，昨天还开成功项目的盘会，从前期到期的人坐到一起讨论哪些是成功的、哪些是败的，在以后项目中哪些需要正。招商这一块肯定要有的，另外就是后期营管理，这三环节是比较重要。其实我个人认商业地产最最核心的争优势是什么呢？招商力和后期经营能力，因为这个东西是没有天花板没有标准的。再好的项如果规划不合、业态组合不合定不合理商家不来你这里做你自己搭了台后没有人来唱戏，这个戏就演不去，就没有人来消费所以招商很重要。而且什么时间段能完成招商也是很要的。你说开业，到后很多项目40%、、60%都开业，万达广场我们要求开时必须是满铺开业的这样对商家才是公平，能形成项目规优势，大家共同成一个规模的、商圈经营，功能才能完全发出来。还有一个最核的是经营这一块，万一直以来是逐步培养和造我们自己的经营管理团队我认为这支团队最大大的就是责任。这个项的好与坏，就责任心，而不是我是做外包、搞委托，合同期内是有指标的做到什么程度利润，我们这个目不是这样。尤其经的标准在哪里，经营是全没有天花板。租金做到七块八块一天，做到一段候突然掉铺了，你可以到很多理由，场需要培育。第年涨到十块也可以，三年可能就二十几块钱。最后体现的经营团队的能力做任何事情都是一样，就是责任的问题，责要直接定位在目中。王：万达广场开业两年多了2007年2008年的销售额情况、变化增长情况怎么样？9

曲君我们初步统计了一下，我们对步行、精品店的统，有的统计得比较具体一些，是主力店有些还不在地，还有税收等等问题统计是不完全。现在通过比较确的统计加上我们预的像尔玛这几家都比较好估2007年该是18亿左右不包地下停车停是3.8万方米2008年大约是35亿左右。王：增长么快？曲君是的，很厉害的。王：购物心能够做到35亿，万方米，实很了不起。曲君去年五一的时有一个统计新世界百一天是1200万左右像方商厦一天可能有两百万，差别非常殊，但是我们几天就能到800万以上。上海第一食品是海最高的，它是一个品超市。王：出租呢？没有空置吧？曲君基上没有，准确说可以达99%以上。偶尔有的品不好就调一调。上海万达广：投资回期预计不超10年王：、年的租金呢？曲君在刚开业的时候地下大约是七八块的样子，步行精品店那个地方大约是这样的到2008年旬达到十块十一块钱左右现在一来讲是在十五到二十之间。租上涨得也很快，我们个项目最大的特点现在没有显现出来到了今年年底明会更多了。上海地铁十号线今年底通车，地铁站口就是我们地下一层。当时个项目为什么做了一地下步行街呢？和地铁口是平层的，们是留好的。从边地铁站下来以后可从我们这边穿过去到五场的下沉广场当时做了12米宽的街考虑的地铁的客流如果今年开通的话下面就变成了一个城市的空间了。王：、年整年的金收入？曲君超过三个亿。做任何事情一定要有有得，如果没主力店的支撑的话可能还开不这个样子。10

王：这三亿的租金收益是不是达到当规划的预期呢？曲君达到了，比我们的预期应该好一些王如果三个的资金收益计上海万达广场可能的资回收期多少？曲君十年以内。王：十年商业来讲收入还是可观的曲君肯定是十年以内。王：刚才了每个项目都是要复盘的您得上海万达广场成功了做得比较好的地方是什？不足是什么？哪个方可以做得更好？曲君上海这个项目的成功，一个是从规动建和商业规来讲，差不多有八万平方米的字楼，商业面积比较理。第二个方面成功的是业态组合。海的第一食品是有名的，相当于上海第一百货的感觉，上海很认可的。包第一食品能够单建一栋楼，在功能、态配比来讲是比较合理比较成功的。如果今天再做海项目的话，我相信建筑结构上还会发生一变化，步行街会做得更好，筑间的沟通会更好。规划过程中，石景山的目，现在是几楼之间一调配就系起来了，有更强的体感。上海如果按照现的规划在上面做一个步行街的，像宁波、成都那种行街做出来，这个项目更漂亮了。如上海再做一个比好的步行街的话这个目会更加成功。王：我的题先到这里。接下来有请总商项的成最是经的功11

图为第一太平维斯估值专业顾问限公司项目策划部总经理徐成徐成第一个问题，一个商户想进五角场达广场要排多时间？像北京新光天地、方广场，很多商户说得两三年。曲君具体多长时间没有界定。有排队的就得看我们的择了。现在我们还处在品牌的整和升级过程中，并有像新光天地那样，初就是一次性全投入，我们跟他不太一样，一开始是市场为导向，今天看来个地方非常旺当时上海五角场非常艰难的而且我们没有依赖任何外界的力量是万达集(企业专区旗楼盘第一次军上海、第一次用我们己的招商团队跟今天是没法比的。在上海宁波万达广场招商前到的都是第一代、第二，第三代产品来到底是什么样，大家还没有概念，你有点儿不认识，这时商是比较困难。但总体把握在圈来讲是稍微偏一点，现在也在调整。主要没有界定到底排多长时间，但少是现在很难找到位。徐成你们怎么处理呢？曲君：除非我们喜欢的、更加需的品牌，我们会不断地办法，前面调后面等，用各方式来进行调整。但有一些只能是现在没有会，至少要等年以上才有一些同转期的情况。徐成开业后一二年进行的调整跟原来的想有什么区别12

曲君开业初期跟我们的判断还是比较吻的，差不多有近90%的客流都是在周边。本域的消费1.5公里等等都在逐步增长，其他城市市中心来的人越来越多，这个过正好是我们在品牌、态也在进行调整的过程其他商圈消费来的比重越来越。整体来讲是万达广以及五角场在上海市的响力发生了很的变化。现在在海，五角场是比较好商圈。徐成第三个问题，五角场是中高端偏中消费市场定位万达是属于第三代新的综合体新设计，没有很多过的经验可以遵循，像日的丰田汽车升版的话是8.0版用在中国的话2.0版就行因为中国市场不是像日本要那高，所以有一种不的说法丰田将不好的车卖到国达在五角场中等消费来讲，从硬件设计到件设计，包括管理、理场地的效益运营、服质量有没有一超过以前的创新念，还是用以前的经降到1.0或2.0的版本？曲君北京、上海当时在选择时，对购物心的定位基本是一致的。在中国目前商业地的市场上来讲选择的是中高档，不是高档或是高中档。定基本上是一致的上海万达广场这个项我们也结合了上海的市，在设计等各方面比其他项目是多下了一些工夫，括立面的设计等等，立的设计是专门了一家日本公司我们通常都是招投标有欧美风格的、日本风的，通常至少选五个风格从中择一个。上海的项目该说更加用心一些。我的团队对任何个项目都是非常心致志的。徐成恰到好处。曲君当时我们希望做一个非常好的，做后感觉还是做一个比较中高档的东西。今天回过头来看建筑、选、环境跟现在蛮搭配的徐成你们认为政府、商户、消费者、万开发商集团、行是什么样的关系？有没有一这样的关系图。曲君政府在前期是决定我们进不进这个市的判断，我会考虑一些政府因素。在经营程中最主要是面对商和消费者，这都是非常要的，关系图谁在前谁在后，觉得都是非常重要的从经营角度来讲首先是费者。投资合人的关系主要是们自己在发展，当然是很重要的。徐成以海万达或其他万达为例，全中国来说，不包括湾香港、澳门，感觉万达现在是一枝独秀，没有什真正的对手，像正大是于上海才有正，其他地方没有大也不算直接的竞争对手了以上海例五角场有竞争对手，有没有考虑将如何在商业地产中立不败之地？13

曲君对待某个市场、某一个点的竞争是可避免的，不能在这个圈子里永远你是一枝秀的。对商业区域经的发展也不是好事情。们也没有精力五角场旁边的几地全部都拿下，这也有必要。现在我们在全跨区域发展，望有更多城市都万达广场在发展的速度是比较快在个过程中我们竞争，其实当规模发大了以后，一方面要好自己的内功，就是运、管理方面。你发展越快速的程中会有更多商家愿跟你合作，就会形成与类商业地产中竞争自己的优势会越越明显。徐成您的意思是练好内功没想把青岛京海的万达变成NO.1？曲君没有想过。徐成像H&M等内知名的、有吸引力的旗店，在刚开始判时是怎么来进行洽谈合的？曲君这是很正常的合作方式，毕竟我们么多年了，在展的过程中，也与越来越多的家形成合作伙伴的关。也会不断地通过我们宣传、市场自品牌的提升、影力的提高会有越来越的商家，我们可以邀请来看我们的项，举办一些招商，沟通一下有没有意。这几年比较注重建立家的关系和资。去年6月19号在钓鱼台国宾做了一次招商会，同时发布了八个目7月31号又在上海又了一次万商会，差不请了一千多商户。最近苏州、青岛也开了招商大会反不错苏州的项我们万千百货一起招商去的客商有800人徐成能不能简单介绍一下第一食品广场巴黎春天、沃玛等大型旗舰店的合作模式？曲君这些是我们签订的长期战略合作伙，通常是签订到十五年左右的合同。徐成有有这种方式如们给他们盖楼了十年以后全部卖给他们？曲君没有。主力店是根据租金水平、市环境等等，上百货能给多少租金和哈尔滨百能给的租金是不同的但是在市场中百货行业娱乐行业、餐行业的租金也不，在我们那里逐步的的也不会太多，但是也会为了一个主店特别牺牲我们利益。徐成万达已经属于英雄人物式的开发商，但是也会有己的偶像，不知道贵集团在成的过程中、在建功立的过程中，有没有偶像得你们学习或仿甚至超越呢？14

曲君我们并没有对哪一个特别崇拜，但初期几年中，达集团是经常到国内外进行学的这么多年过来做商业地产十年我大家也比较傲的一点，万达集团自我结能力和纠错能力比强，敢于否定自我。我董事长经常自来研究或是领我们一批人到国外研不是研究个企业而是研究它的模式，我们还要找出己的发展模式。在这过程中希望在这个行业得比较好，而对这个行业有一的贡献。如果有机会要采访我们董事长的话可以讲得比我加好。甚至连项怎么融资他都会讲。王：对。们走了好几个万达广场，多方都看过了，一路走过来感受是比较深刻的。徐成你们也做了很多成功的万达广场的目，北京万达上海万达等等，从您自己操盘万达项目中，一百分分，您平均打多少分？曲君75分。徐成为么？购物中心二三线城市有市场曲君从目发到经营过程中，确确实想把一个项做好还是有很长的要走。我们到底消费者提供的服务是是很到位？消费者来了是不是能够给提供服务？像我做运营管理要通过商，我们注重业态组合，是经常在考虑个问题，我们这项目在招商定位规划程中，假设一个概念，开会时经常会，现在讨论完了后，每个人闭上眼想下，你来了之后是什么觉？你来了之会不会再来？消者会有什么感觉？从消费者的服务、给商家供的经营环境现在在这方面我还是比较自豪的，我对商家的利益是比较负任的。管理真标准化、专业化系统化也是我们在追的。因为在商业地运营管理过程中，国我觉得成功的还不是很，在国外是比较成熟的。有多他们的东西拿到内完全不好用，第一太平维斯在这方面经做得很好、很了，但是在中国这个场怎么样能够找到一个合我们市场的营模式也是非常要的。万达商业地产展一个很大的保障是业管理这一块，也是我董事长比较自豪的这一块。们能够跟得上发展是基本的、保底的标准，重要的是在这管理过程中能不形成一套自己的标准能不能让我们的运营管是比较规范化系统化。你们有可能很难理解，像我这种跨区域的管理、又这么快的速度很15

难的。商业管公司现在已经开业的19个场，加上即将开业的不多有40个场，怎么样能在一个标准下运营、供服务是很难的，我们在不断地总结去年要求我们己做培训，我们自己写了一套教材，现在还修订过程中，也许有一天能发表、出版。我们有自己的业手册，因为我们开的项目特别多，做了一开业手册，十几万字。每个的公司来了以后，除面对面的培训后还有一开业手册。包从一开始注册公怎么注册、怎么租办室、什么时候做什么事，我们能够在方面做得更加标一些。王：万米21万业8万写字楼，还有4万是什么？曲君停车场。王：万千货是什么地位？跟你们什关？曲君是我们集团独的支柱产业体系从尔滨店第一个开业2007年10月25号开始，以后我们店基本上都是万千百货，尔、成都、西安、石景山都是万千百货，前处于成长期。王商体量确定对于任何一个发商来讲是很疼的问题上万商业体量是怎么确的？曲君上海这个项目根据用地性质等各个面来确定的，觉得它不一定具有代表性，因上海市场本身的总量它承载的能力是不同的上海和北京是较特殊的，尤其上海。作为一般来讲我们现在做了这么多购中心，尤其是期经营天天盯在那个地方到底多会比较好做任何事情希望市场通吃是很难的。我感觉一般购中心是在10-15万比较合适，从经营的角度、从开发商自己运作项目的角度来讲较合适20万右是比较大一些，尤其对二线、三线城市讲，要是20万平方米等于一下开了五个百货，太大了。觉做15万平方米还比较易于经营的，大了不行。我们有一话“商业项目的成功最是经营的成功”16

图为新乐居商地产频道监郭主人徐总和王总轮番专业盘问过后，我再提几个问题从您专业的眼光来看，特别是三线市场今后总体的展方向是不是商业地产万达对二三线场怎么看？一线场相对大家都了解了购中在二线市将市曲君商业地产包括很多物业形态，最有表性的典型产就是购物中心，我觉得二三线市是非常有前景的。实是一种市场消费环境商业设施的更换代。以前二线市很多都是百货，为么说新的购物中心能够展得这么快，业地产这几年突发展的这么快呢？实上是消费能力和消费品在发生变化。百货商场买套衣，由原来目的性消费成随机消费的概率越来大了，再加上们生活水平提高以后，在城市中一些验式的消费，看看电影唱唱歌、吃吃、聚聚会等等体式消费。以前全部是袋率，提袋率最高的商未必是最好的非提袋率的商场多少？是消费能力、费品位在变化，我觉得物中心在二三城市肯定是有很的市场。另外一直都强经营对于商业项目的用，我们有一句话“只你能够做的更加专业、科学是可以改变局部的区市场。”可能一个百货在这个地方，流量非常好，非有优势，你开了一个之后可能会比它好、超它。宁波万达场比较典型，在业之前只有天一广场只有一个商业中心。在里开业，当时有人都觉得是不能的事。宁波万达广开业后改变了宁波整个市的商业格局从17

一个商业