商品房中心项目可行性研究报告

商品房中心项目可行性研究报告此文档为格式，下载后可随意编辑修改年月修订商品房中心项目可行性研究报告第一部分项目总论第二部分项目介绍等方面的政策展情况第四部分市场分析供给量及结构情况调查赁价格情况调查第五部分项目优劣势分析1商品房中心项目可行性研究报告二、项目分析第六部分项目投资、收益估算第七部分项目财务分析第八部分结论和建议商品房中心项目可行性研究报告第一部分项目总论商品房中心项目(暂定)。、项目位置(四至范围)村”、以南为“东景公寓”住宅(下有沿街商业)。地块处于整个1商品房中心项目可行性研究报告目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有2商品房中心项目可行性研究报告兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区(动迁房、商品房皆已交付)，辐射周边常住人口在5~6万人。评估某某镇当前及未来的宏观社会经济环境。分析某某镇商业当前及未来的供应需求情况。评估此项目的优势、劣势、竞争和机会。3商品房中心项目可行性研究报告根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。基于以上研究结果、合理假设计算此项目的财务指标。此报告中论述的预估竞争条件是与某某镇未来富有竞争力的某某经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。某某镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。当地政府对该商业项目的持续支持。所有经营运作的预计结果是以可行、高效的管理为设想而建立本次可行性研究中的有关资料来源：国家相关法律、法规，项强社区商业的必然之路。案例模式：是公司在中新合作区外的又一个项目案例(前者为4商品房中心项目可行性研究报告当地需求：随着某某镇城市化步伐加速，居住项目不断推出、开发储备需要：公司目前亟待储备2015年以后开发的项目，5商品房中心项目可行性研究报告第二部分项目介绍项目项目位置6商品房中心项目可行性研究报告酒店、餐饮、娱乐为经营主题，设有商务办公(8,100M2)、各种业态商业(31,571M2)、酒店(6,750M2)、地下室(33,014M2)等，经济型酒店、商务办公(某某首家)、相关丰富的商业业态，即可以目的平面功能描述指标某某镇负责项目上的建筑物拆迁、清场公司与某某镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地成立某某工业园区某某项目公司(暂定名)月桩基工程月地上工程建设年月年月年月年月年月年月—月年月—年年月—月年月—年年月7商品房中心项目可行性研究报告、项目开发主体：地块将由某某镇政府下属集体企业某某工业园区某某镇集体资产经营管理公司与公司共同成立某某工业园区某出资比例：公司以现金投资5,100万元，占注册资本51%；某某工业园区某某镇集体资产经营管理公司以现金投、项目名称：商品房中心项目(暂定)。地块权属：某某镇负责以“旧镇改造”申报等方式，设置相在该方面的需求。8商品房中心项目可行性研究报告负七、项目地块初勘等情况9商品房中心项目可行性研究报告八、项目规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策商品房中心项目可行性研究报告第三部分区域分析项目所在区域发展情况(一)某某镇发展概况成了某某镇区域的主要基础设施开发；建有主干道路9条，总长近商品房中心项目可行性研究报告(二)某某城市发展规划商品房中心项目可行性研究报告城市副中心、辐射周边、配套完善的区域服务中心、功能齐全、宜二、项目所在区域政策及产业环境(一)某某商业发展现状商品房中心项目可行性研究报告商品房中心项目可行性研究报告目前，某某全市现代商贸业态的占比已经超过37%，市区更高占比3.04%、2.82%、待和商务住宿的需求。商品房中心项目可行性研究报告(二)产业政策目前某某镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目。商品房中心项目可行性研究报告第四部分市场分析一、所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场定位为服务周边的社区兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场，商业面积商品房中心项目可行性研究报告分分类已建成商业载体总面积(M²)15.4万名称嘉瑞商业广场吴淞商业广场新盛广场邻居中心(老金苑)嘉馨苑农贸市场新胜社区商业盛景华庭华园春天胜浦宾馆金融商贸大楼华园四季东景公寓建屋博客载体信息面积(M²)20,00015,00016,00012,00012,0009,00010,00010,00010,0008,0001,00012,00010,0009,000物业类型纯商业纯商业纯商业纯商业纯商业纯商业纯商业沿街商铺沿街商铺馆写字楼(银行)沿街商铺沿街商铺沿街商铺完工时间2007年2006年2008年1998年2004年2004年2005年2006年2008年1999年2007年2009年2009年2009年商品房中心项目可行性研究报告咖咖啡店家浴场家音像店家副食品零售水果店蛋糕店家家家家具床上用品小家电家家家照相馆话吧打字复印家家家手机卖场家家房屋中介家东吴农村商业银行邮政储蓄家家饭店家家家家超市家办公用品家干洗店家移动营业厅家农业银行家小吃点家足浴家小型旅馆家店家小超市家五金建材家维修家电信营业厅家建设银行家数量家家家家家家家家业态餐饮休闲娱乐宾馆住宿文体零售服务通讯银行服装鞋帽家家职业中介家化妆品家店家美容美体家饰品家鲜花店家家游戏机房家家家(2)档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。镇比例为0.19，某某镇的三产发展程度是园区最低，具有较大发展二、所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查商品房中心项目可行性研究报告序序号空间范围内内内东景公寓(沿街商铺)盛景华庭(沿街商铺)新胜亿嘉福商业街某某商贸市场金融商贸大楼(写字楼)医院旁(沿街商铺)新盛商业广场嘉馨苑商铺瑞翔商业广场建屋胜天地新盛花园旁商铺吴淞商业广场项目地址体量(²)中兴路与兴浦路交界口中胜路与兴浦路交界新胜路与新江路交界新胜路与新江路交界新胜路与兴浦路交界中胜路与通江路交界中盛路与兴浦路交界新胜路与通江路交界振胜路与通江路交界通江路与新胜路交界吴胜路与新江路交界吴胜路与兴浦路交界(元²)商品房中心项目可行性研究报告元八月哩商务宾馆世家假日酒店普通丽景宾馆金盛旅馆嘉怡酒店价等级三星(元)(元)外内2注：某某周边部分代表性酒店价格表(1)2KM内除国合假日酒店(即某某宾馆)外均为小型旅社，(2)这些小型旅社总体经营情况尚好，年均入住率50%-80%，商品房中心项目可行性研究报告序号序号离项目距离盛景华庭东景公寓金苑新村新盛花园浪花苑星胜客吴淞新村销售均价(元)商商业写字楼酒店租赁均价销售均价租赁均价销售均价均价(元月²)(元²)(元月²)(元²)(元)调研结果建议可拟定价格金金苑新村(动迁沿街商业住宅区商品房中心项目可行性研究报告第五部分项目优劣势分析金苑新村金苑新村(动迁房)兴园东新村(动迁房)项目地块胜沿街商业园东新村 (动迁房)东景公寓浦路路周边路网密集，东边的兴浦路是某某的南北主干道，离苏胜路仅项目位置项目位置商品房中心项目可行性研究报告目商品房中心项目可行性研究报告住宅集中，但缺少集中大型商业沿街商业无法引入大型业态，同商业、住宅集中区域，缺乏商办周遍改造项目以退二进三定位为主，政府极力打造核心商圈。T(威胁)区域优势周边社区成校等建筑；交通便利优势明显；功能做强做大；业态定位错位与放大邻里中心品牌效应结合政府公信力W势)周遍属老社区范围，地商业整合，当地居民消费习惯能否接受。结合消费者需求，引入空白业态，进行功能更无论从前期形象和后期位上档次。业态升级换代；功能设置丰富，具有一定的兼容性。()差异定位商品房中心项目可行性研究报告要(12项目必备功能)外，将项目打造成区域的消费休闲中心、商环境。(2)提升业态(3)营销手段本项目中除了酒店全部及商业外，其他功能区(商务办公)拟全(²)(设备用房)(其中设备用房)超市面积 停车场餐饮食阁酒店面写字楼面积面积面积商品房中心项目可行性研究报告及百货业态它影院、健身计疗、快速餐饮、品牌店贩式、爱发心楼(门厅)(大堂)(早餐层层商品房中心项目可行性研究报告第六部分项目投资、收益估算进行调查、估算、分析和预测后得出的(部分资料参照了公司目前经营数据)。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目●本项目由于地下室面积较大，在租赁收入测算中，将地下室●本项目地块还未正式挂牌出让，经与某某镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟定在2,800万元—3,200万元之间。公设立了二种可能的土地竞拍价(注①表示土地价格为2,800(()建筑()装修()其它商品房中心项目可行性研究报告单位：万元项竞拍以单位：万元序号名称年年年合计自有资金2借贷资金注：财务利息费率按年期以上长期借款利率将近5.94。主，故其营业收入主要来自商务办公房出售(第一年全部售出)、商商品房中心项目可行性研究报告商铺(销售均价10,000元/M²)月租金均价60元/M²，以后每年递5%增长，其他包括物业管理费，地下室面积一半以上面积用来商业本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税土地增值税(3%)、所得税税率(25%)。单位：万元租赁收入酒店收入销售收入商务办公房管理净收入项目总收入5,328646,48856,48049,857┉┉┅┉┅┉┅┉┅┉┅3,43554344,0423,60774244,4123,78777944,6303,97681844,8583,27131043,6465,875847,1476,168847,5015,075346,1825,595046,810借款利率将近5.94%。()当土地竞拍价达到2,800万元时，营业成本测算如下：单位：万元┅┅总收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501总成本(减项:)5,23652,0252,096┅┅2,7162,8122,9123,018商品房中心项目可行性研究报告租赁运营费租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本7803288--797162.2921,298.3774312747--797954.5720,284.163945472,78755479782981.9710,757.127089822614--79780147.2119,318.256749352481--797494340.2018,398.3345663341--797329794.8912,452.72414574--797686.07294.9843460330--797090.37,859.73┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅()当土地竞拍价达到3,200万元时，营业成本测算如下：单位：万元总收入总成本(减项:)租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本7,5013,0277803288--80662.2921,298.377,1472,92174312747--806654.5720,284.169,8575,2853945472,82855480681081.9710,757.126,8102,8217089822614--8068997147.2119,318.256,4882,7256749352481--806494140.2018,398.334,4122,10545663341--806328994.8912,452.723,6464414574--806886.07294.984,0422,03443460330--806090.37,859.73┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅()考虑到本项目每年运营成本费用(主要是财务费用)、现金()年按商务办公房全部实施销售，销售收