不良资产处置：法拍房的相关法律知识

不良资产处置：法拍房的相关法律知识房价高涨的今天，选择“法拍房”或较容易实现“有房梦”，但法拍房在房价低于正常二手房、新楼盘的同时，也需注意交易风险，在购买前一定要调查清楚。由于全国都有法拍房，而各省市法拍房的政策也略有不同，所以首先要了解法拍房的注意事项，其次还应了解本省市的购房政策，最后再出手参与竞买。一、法拍房的来源法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋，主要是因债务人（业主）无力清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金偿还债权。1、银行按揭违约，房屋被银行查封拍卖；2、因业主与其他人发生民间借贷，房屋被债权人查封拍卖；3、因业主涉及刑事犯罪，房屋被拍卖用于赔偿被害人，或被执行罚款、没收财产的刑事处罚；4、被拍卖房屋为无主房产。不良资产收购处置中的房屋类型多为第1、2类型，个别案件涉及第3类房屋，极少案件为第4类房屋。二、在哪里可以找到法拍房2016年底最高人民法院正式公布了五家纳入名单库的网络司法拍卖平台，包括:当然，还有新增工商银行“融e购”司法拍卖平台，等平台性的网络司法拍卖平台以及部分地区（北京）的产权交易中心也可以找到涉诉房产的拍卖信息。三、法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续？一是拍卖公告：根据相关法律规定，拍卖不动产或者其他产权的，应当在拍卖十五日前公告。二是登记竞买。竞买人支付拍卖保证金。三是拍卖成交。拍卖机构出具拍卖成交确认书。四是购买人按确认书中的时效将剩余尾款汇入法院指定账户。五是法官查账，解封后出具《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》、房款收据。六是客户持《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》、房款收据办理缴税、过户手续。公示：法院在网上公告法拍房相关信息，包括地址、权属、现状等。注意：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告"和“竞买须知”。看样：提前申请并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。注意：一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了保证金才能参与竞拍。注意：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量提前1-2天交纳为宜。竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得竞得房屋。注意：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，直至无人出价为止。尾款：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。注意：①-般余款结清时间为10-30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。注意：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。注意：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。四、购买法拍房需要注意哪些问题？1、关于限购：目前购买广州市区的法拍房受广州市限购限制。2、关于参加竞拍时的保证金：一般为上拍价格的10%-20%,如果竞拍成功后，不管因为何种原因不想要法拍房了，保证金不退还。而且，还要承担再次拍卖价差。3、关于尾款：余款一般在10天-30天内付清，具体参见“竞买须知”。有的房屋尾款可以做“拍卖贷”，但一定要在参加竞拍之前就着手办理。银行一般都需要提前预审，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果，确定没问题再交保证金参与竞拍，一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。关于“拍卖贷〃相关介绍拍卖公告页都有相关的银行，可以直接对接，各家银行政策不一，另外也需看个人征信、是否首套房等因素。1、竞买人需准备资料：①身份证②户口本③婚姻状况证明④工作收入证明⑤借款人家庭资产证明⑥竞买人登记信息⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息⑧委托拍卖函⑨办理贷款所需的其他材料2、正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请-银行调查预审批f签订拍卖成交确认书f缴纳首付款f银行审批f签订贷款合同f落实贷款担保条件f银行发放贷款f办理房产过户f借款人按月还款4、关于税费：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！特别注意：房主是企业，需额外增收土地增值税，以及商办物业的税费、还未出证的物业、受继承获得的物业的税费规则。5、关于户口：如果在意学位，不建议购买法拍房，对原业主的户口申请法律强制执行“迁户”较难实现，虽然可以申请将原业主的户口“空挂”（需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书），但原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。6、关于租约：如果法拍房里有合法的租赁关系，则即使竞拍成功，也需等待租赁合同履行完毕；如果法拍房里有非法的租赁关系，则可能需要通过诉讼方式，才能“清除”租赁，让非法占有人返还房屋。7、关于交吉：目前广东省高院也出台了很多政策，要求各基层法院要求清场交付，但实际能可能存在债务人、非法租赁关系的承租人、债务人年老的亲属等占用房屋，竞买人在参加竞买前需要到现场进行详细的尽调。五、“防坑有招”：购买法拍房应委托律师尽调委托律师对拟竞拍的物业进行尽职调查，了解物业被拍卖的原因，物业的权属状况，以及原业主的涉诉情况。律师尽调的具体内容包括：1、法拍房的权属问题，包括权属人性质、姓名/名称、所有状况、产权来源、房屋基本情况、房屋查封情况等；2、法拍房涉案