房地产开发读书笔记

房地产开发读书笔记【篇一：房地产开发及研究读书笔记】读书笔记房地产估价的基本原则：1）独立，客观，公正原则。2）合法原则:合法产权，合法使用，合法处分。3）最高最佳使用原则。最佳用途,最佳规模，最佳集约度，符合法律上的许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化标准4）谨慎原则5）替代原则6）估价时点原则。其中，独立，客观，公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立:是要求房地产估价时不应该受外界不合理因素的干扰和影响。客观:要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，尽可能地减少主观意志，好恶，情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。公正：是要求在进行房地产估价时，房地产估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是有意无意的偏袒委托方。合法原则：合法原则是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，所谓合法，就是指不仅要符合国家的宪法，相关法律，行政法规和估价对象所在地的地方性法规。还要符合国务院及其各个部门颁发的相关决定。部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁发的司法解释，以及估价对象的规划设计条件，土地使用权合同规定等。最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化。最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途②最佳规模③最佳集约度。估价时点原则：估价时点原则要求房地产估价结果是估价目的决定的估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。谨慎原则：谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则，它要求在存在不确定性因素的情况作出估价相关判断时，应当遵守必要的谨慎原则，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定优先受偿权利下的价值，也不低谷房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场比较法：理论依据：替代原理。适用对象：交易性房地产。适用条件：大量类似房地产交易实例。市场比较法：搜集交易实例（内容：用途，交易目的，交易情况，成交价格，付款方式，房地产状况（事物，权益，区位状况）） >存入交易实例库 >分析估价对象 >选取可比实例 >建立价格可比基础 >交易情况修正——>交易日期调整——>区域因素修正——>个别因素修正——>求取比准价格——>求取最终比准价格。市场比较法的基本原理：1）市场比较法的概念和理论依据2）市场比较法适用的对象和条件。市场比较法的基本内容：搜集交易实例——>选取可比实例 >建立价格可比基础 >进行交易情况修正 >进行交易日期修正 >进行区域因素修正 >进行个别因素修正一—>求出比准价格。收益法：理论依据：预期收益原理。适用对象：有收益或潜在收益的房地产，适用条件：收益可计量性，连续性，稳定性，资本化率可确定性。风险的可衡量性。操作步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料，——>估算潜在毛收入——>估算运营费用——>估算净收益 >选用适当的资本化率 >选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。成本法：房地产价格的构成：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，投资利息，销售税费，开发利润。成本法的基本原理：成本法的概念机理论依据。成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的适用对象和条件:新近开发建设，可以从新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，都可以采用成本估价法。成本法的局限性：运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费成本，成本的增加一定要对其效用的增大有所作用才能构成价格。假设开发法：理论依据：预期收益原理和地租理论。适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产。适用条件：透明，稳定的房地产业政策。完善的房地产法规体系。清晰的，全面的房地产投资与交易的税费。清单和稳定的税费政策。完整的，动态的和现代化的房地产信息资料库，公开的，长期的和合理的土地供应计划。操作步骤：调查待开发的房地产基本情况一）选择最佳的开发利用方式——>估计开发经营期——>预测开）选择最佳的开发利用方式——>估计开发经营期——>预测开发完后的房地产价值——>测算开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费——>进行具体计算，求出待开发房地产的价值。2011,11,30所阅读资料信息：资料名：《房地产估价理论与实务，第二版》出版社：东北财经大学出版社主编：祝平衡，吴老二【篇二：房地产投资管理读书笔记】第一章房地产投资概述第一节房地产的种类从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型一、土地发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地。国有土地或规划中可以转化为国有土地的农村集体土地是投资者关注的重点。依据土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间价格差异的主要原因。熟地因缩短了开发周期，减少了投资风险，成为许多投资者愿意的选择方式。二、在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。三、建成后的物业所谓建成后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建设物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空貉和已入住（允许有部分空珞）两种情况。按照建设物的用途不同这类房地产可分为下列四种形式：1、居住物业：居住物业最具有潜力，投资风险也相对较小，交易量十分巨大。2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益，因涉及的资金数量巨大，常以机构投资为主，位貉对于这类物业有着特殊的重要性。3、工业物业：通常是为人类的生产活动提供入住空间，它既有出售的市场，也有出租的市场。4、特殊物业：其经营的内容通常要得到政府的特殊许可。它的市场交易很少，这类投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。第二节房地产投资的特性一、位络的固定性或不可移动性它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位必须对开发商、络业投资者和租客都具有吸引力，也就是能使开发商通过开发投资获得适当的开发利润；使貉业投资者能获得合理、稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。二、寿命周期长房地产投资是一种长期投资。其权益通常在40年以上，还可以依法延长；建筑物及附属物具有很好的耐久性。房地产具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好而使投资者获得几个经济寿命。一般而言，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命为40年；厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经济寿命为50年；仓储用房的经济寿命为60年，农村建筑的经济寿命为25年。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。三、适应性房地产的收益只有在使用过程中才能产生。貉业投资者及时调整房地产使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加珞业投资的收益。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要,这可以极大地增加对租客的吸引力，房地产的这个特性称为适应性。投资的房地产适应性强弱，意味着投资风险的大小。四、不一致性市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值和对房地产投资的经济效果产生影响。六、对专业管理的依赖性投资房地产就需要管理，无论是房地产开发投资、貉业投资都需要进行管理。一般说来，物业管理的费用要占物业租金收入的10%。此外房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。七、相互影响性政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。从经验来看，能够准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者都会获得巨大的成功。第三节房地产投资的形式与利弊一、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的络业投资两种形式。其中开发投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；珞业投资者则从长远投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。【篇三：《房地产开发营销策划》读后感】《房地产开发营销策划》读后感这个报告其实没有很实际的操盘或者项目的分享，是对预热期、开盘期、强销期、尾盘期这四个阶段的具体营销策略进行了系统的讲解，知识性比较强。他从房地产全案策划的角度讲解策划知识、市场调研、产品定位、产品策略、营销推广、定价、广告策划、售后策划等工作领域进行了全面分析。房地产作为一种特殊的物品，它有价值量大，不可移动的特点。而且它基本上是一房一价和成批产出的日常物品有很多本质的区别。因此房地产的营销需要的知识要求不仅是专而且是全面。市场上有的营销案例真的做的很棒，从内心上打动消费者，他们的营销完全不像是一个传统意义上的广告，更像是一次对内心的进化，不知不觉的把广告植入人的内心又不会引起人的反感，那些营销团队的创造力和想象力都是值得我深深学习。我觉得对于房地产十分的重要的还有一点那就是人。在中国的奢侈的小区中，房地产营销人