公共租赁住房保修期内工程维修管理办法

保修期内工程修管理办法部重庆市公住房开发建投资有限公司二０一六三月

编制

目

录第章总第一条原第二条范

22第三条名解释

2第章工维管组机与责

第四条工维修管组织机构

4领工第五条工维修管职责

公.5.5.5.第章保期报工流及议决

第六条保期内报工作流程

7

...78.第七条争解决

9.9..11第章维质和全明工

第八条维质量要

.验

.第九条安和文明工要求

13..14.14第章维时和修改的理

第十条维时限的求

紧重第十一维修整改的管理

18维...1920.第章奖制

第章

附则

第一章总则强赁简房保以修维作及处量起题提使，筑建量》筑保以有结情定修维法称”第一条则以房修的深、做细公租房使用过程的工程质量监管工作上下功夫行好监管职责相工修工确位保的。第二条

范围适所目期作第三条

名词解释一、公司市开资简二、公租庆赁的三、公租共的四、移交租局资产车以、

施林工。五、公司持资产移的车业套资六、本办所称质量缺房竣保出题七、使用人：使公用司及门八、保修使建最主下地主，件合限屋程求、防年供系2个、电给设装年保新工过，程自之；的一工新在明中。

第二章程维管组织机与职责第四条

工程维修理组织机构修机组组领导小组、理司位目组二、工小组工司业管监工的人第五条工程维修管理责一、公质量维修管职责检位工修实调作事（一）公工程部质量修管理职责负管项维协的对部位位作核重改把（二）公项目部质量修管理职责目理整针，本目管则月维，维存

，度全责主工况估（三）公资产管理部量维修管理职理督公所的情户沟同修及作二、公租质量维修管职责织房用量面作查工面理理的。（一）房屋管理中心租管所项修况管物工落协工规三、物业司质量保修理职责好目与责收、、收销工应事事进等四、监理位质量保修理职责监天管日报行责作（

单任行时单。每期会业、部运施同本整总维的进的并维务对维行认、督修实维安负作及依查设工五、责任工单位质量修管理职责目修量且工所无承围保保

第三章保修期内修工作程及争解决第六条

保修期内修工作流程一、受报修司住业库共备项修统。二、查初判司项步定量判质将书理处如使第和造量由或落三、责判定的争议决流程监责认司任异小小进能致流“施题流监责认司任异小小进，一可第权行确流“施题流方的裁决见第条争议解决

四、监单位受理分并安排落实位收来项到取计对进以知理为改整容话改求时通任进题隐围较及项五、责施工单位组维修工监通照行改合监公）司行六、组验收报监工业同，项或现较由、部心验时与验修格任续（流六）定合施监公、签期改（件

七、核、销项、备并形成书面报工同修修，方修整》据组进备由部书维作详5报第七条

争议解决一、监理责任施工单对物业公司责认定产生争位位判质事议作议讨商一由介如一请权行确责鉴赔费（一）责施工单位推、拒不执行的决权定及，不将法由专工维产用工。（二）使方推诿、拒认可的解决1移交公租局产：经专权为品于成方的公中。

2公司自持资产：经专权为量缺使，拒，裁决定施行换切方（三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决权定量陷因力质。移交公租局资产：公中。2公司自持资产因公协律第不素先位。方家分任二、施工位对监理单责任划分产生议（一）交作业造成质、产品问题的议解决位单量陷、叉顺等。1、组查题达的小，成，专构明由担及修2、任工或的裁决定施行

换切方（二）使不当造成质问题的争议解位单量陷使成1、组查题达的小，成，专构明由担及修2、任工或的裁决定施行换切方3、任推认由房面

第八条

第四章修质和安全文明工维修质量求一、执行准量格法设例屋量》工量标规标二、验要求零程常陷单公位验涉成的1、目大决现由、物房公（公专收行2、目会及、户生问由全根专同。验责、（物房使《维执3），内回修据

三、责任工单位的维质量要求报次，反质表能问底性更设合求得。有的严验验私对安修设维严方不修工产进更部产原因换关因产漏、等窗及其坏其法，工维。第九条

安全和文施工要求一、执行准全工中和、程理《设生法重安法

规相市安关、全准册二、维修员的行为要着维着上经的息用：语务话纪维遵服监物理1修租维事方在得非作。2修在声烟禁主品3维不与己生体4、员名门维自行；造果位三、安全明施工要求维维必工品操设装家

均工偿维开必现得留清维域标施施维入须帽须挂固必，空临电经部合实施施公、格施工按理养行方修养种须种格

第五章修时和修整改的管理第十条

维修时限要求限三抢性。一、紧抢修况作达，导场得报员及失较会导在到处按地规团，实行理公备害故坏构的。各裂塞化居生电障困年一极地发目二、一般维修维括、、、、生门智、工网施见

量程工２小成路管窗、具使责位内8完。较题现况单项维责位定内目时过7日换标附三、重维修修整公、工管公共维间天。较有漏结破构重问责清。施合修延公经大户

。第十一条

维修整改的管理一、维整改率改周修定、。建修要（一）周修整改率1据第限租每项率。2未到变间在内3、项，计核4若殊长或原修陷工意期（二）月修整改率1根五修求物每项率。2未到变间在内3、项，入。4若殊长或原修陷工意期

二、维修改例会制改周会小（一）维修整改周例会1、必期整。2公部单施目业人负时会无加小小3、结成工的方维在困定；司理业管工维提见4由位议成，分各5由位维作详见），司监施物字报。包（1工（2各修修。（3工不决（4作决（5工划

（二）维整改月例会1各须月开月2公部单施目业人负时整，法须组组3、结成工的方维在困定；司理业管工维提见4由位议成，分各5由目《工（，、、、签后组容（1重（2开。（3各维。（4导决（5工

（三）领小组会议际作或修无因及工一可利提工一提导1、开议进2、开议需式容议。3、召会方会成，小时发方

第十二条

第六章奖惩制租性的直公判房意求必题处月率以月位2000-5000，单题时，社到体府的实施，位款发况项理轻第十三条

位程假维项位维料技修原工次单2000-5000施报一工5000-10000第十四条

位程拖规不务情司他单，一按费）工，修款同位元罚。

第十五条

位不人（二户坏、偿损工/次款第十六条

位安要三核题元造伤产施担，2000-50000第十七条

位办职作推，更并监公司。第十八条

修会或500元/人.次第十九条

工后立确、处最款保。

第七章

附则第二十条

凡地保抵其第二十一第二十二

由公责自。、修2修3内执4改5改6作

附件常维修指导方维修类

维修部位给水管

维修方案凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管打压实验渗漏后恢复装修。将原有的保护层饰面铲除出渗漏点后把渗漏地漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM、周边重新做渗漏类

风口厨卫地面

防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；凿开渗漏部位渗漏原因水吸干做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。若防水材料为涂膜类方法同上为卷材应用同露台、屋面样性能的自粘性卷材干燥后需重铺接处宽度符合渗漏类门维修类

防水层门窗外墙墙体地下室外墙门框维修部位

卷材产品施工要求。门窗周边渗漏除外墙抹灰层新塞缝侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；门窗自身渗漏从型材拼缝处处渗漏型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）按照迎水面处理的原则好在外墙的外面处理外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。找出渗漏V型槽剂面层恢复。翘曲变形：门框调直－打磨－补漆－安装，或更换门框扇与框留缝宽度过大试合页加胶若为安装问题，则调整绞链；若为尺寸问题，则修改门扇或门框）维修方案

门墙体、天花墙体、天花维修类

门扇瓷砖墙面涂料墙面抹灰墙面维修部位

翘曲变形：同上划痕擦伤：打磨－重新喷漆，或更换门扇户门下坠：调试合页，重新安装门扇1、剥离瓷砖，后沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂。4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。5、将瓷砖恢复，注意避免不同批次瓷砖产生色差。1、沿裂缝界面两侧各150㎜宽处切割至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂，4、裂缝表面挂钢网各宽150mm。补抹水泥砂浆。5、刮腻子，打磨至平整。6、重新刷原墙面乳胶漆，注意避免不同批次涂料面漆产生色差。抹灰层收缩裂缝：1、沿裂缝界面两侧各150宽处切割抹灰层至基底，剔除抹灰层进行凿毛处理。2、对贯穿裂缝进行灌浆封闭，避免裂缝后期扩展。3、基底清理干净，如为页岩砖，须先淋水湿润；如为砼砌块或砂加砌，则涂刷专用界面剂；空鼓产生的裂缝开空鼓裂缝部位除表面砂浆网固定用相标砂浆进恢复面网各宽150mm。补抹水泥砂浆。维修方案

墙体、天花栏杆

吊顶（吊顶裂缝）铁艺维修（生锈、变形）

裂缝位置的涂料和腻子刮掉胶水贴无纺布水干后刮腻子子干后打磨平整刮第二遍腻子磨后刷涂料；铲除生锈部位理后打磨除锈原子灰刮两遍别打磨后上底漆及两遍面漆。

附件常维修标准工常见维修项目标准工期（单位：天）常见问题类别楼板裂缝

准备时间0.5

方案检测1

标准工时3

清洁附加0.5

总工期5

备注结构类

柱梁裂缝沉降形裂缝墙面砖裂缝涂料面层裂缝

0.510.50.5

22

4222

0.510.50.5

7633程裂缝

砌体裂缝

0.5130.55

小可非结构类

构造点裂缝沉降裂缝

0.5140.560.5140.56

延长2程小可长3天程小可长3天空鼓、脱落

涂料、抹灰面砖、墙砖

0.520.53屋面

0.50.534

程小可长3渗漏

天程小外墙

0.50.523

可长2天

常见问题类别

准备时间

方案检测

标准工时

清洁附加

总工期

备注露台、阳台0.5120.54门窗0.5120.54厨房建0.5130.55

程小可长2天程小可长2天程地下室侧壁墙渗漏管道明装

0.5130.550.50.51

小可长3天渗漏

装修恢给水管

视渗漏

管道暗装

0.51-20.5

2-3

量最排水管渗漏0.50.5线管渗漏0.520.5

12

延至3天敲地视量可长3天敲地视量可长3天

常见问题类别

准备时间

方案检测

标准工时

清洁附加

总工期

备注渗漏

设备井预埋套管渗漏线路跳闸、短路、漏电故障

0.50.5

0.50.5

11安装暗线

0.520.53

装修恢视量电气工程

最延长3天电器、厨具

维修空气开关电开关等维修电源插座话插头维修灯具抽油烟机燃气灶

0.50.50.50.5-10.5-1

0.50.50.50.5-10.51

1111-21-2疏通地漏、洗菜盆、洗手盆下水

0.5

1

0.5

1-2水龙头漏水0.5

0.5

1水龙头、角阀

0.5

0.5

1给排水、卫生

更换修复大便槽

0.5

0.5-2

1-3洁具

栏杆

划伤漆

1

1推拉门轮子0.5门窗类扣

0.5

1修（换）窗五金

0.5

0.5

1常见问题类别

准备

方案

标准

清洁

总

备注

时间

检测

工时

附加

工期更换型材

1

3

4门窗类

门窗局部脱胶维修

0.50.51橱柜门松动挂橱柜112花板开裂

更换材可延长10天油漆皮维修

0.5

0.5-1

1-2入

、户门划

0.5

0.5

1

维入户门

伤入户门变形跷入户