外地房地产开发企业在武汉的发展战略布局建议

外地房地产开发企业在武汉的发展战略布局建议

一武汉房地产竞争环境总体情况与发展机遇（一）武汉房地产市场格局及特点武汉市分为三个大的行政区域：汉口、汉阳和武昌。根据武汉市区域分布特点形成了武汉市的楼市格局。图1武汉市楼市分布基本格局示意图2004年武汉GDP为1956亿元，2007年GDP达到3142亿元，4年时间，武汉的GDP连续跨过2000亿元、3000亿元大关，2008年GDP达3960.08亿元，同期增速达26.04%。伴随着城市经济的发展，武汉市市民收入有了大幅提高。2007年底，武汉市人均可支配收入超过1.4万元；房改后产生的改善性需求、生育潮所带来的刚性需求一起释放；随着市场经济的发展，投资概念日益升温，已深入普通居民脑中，这都极大地促进了武汉市房地产市场的发展。自2003年起，房地产市场开始迅速发展，自然景观资源的价值、城市中心区域价值、远城区优良的自然生态价值等逐步被广大市民接受。受地理位置、人口聚集程度、经济发展水平、交通状况等影响，武汉房地产市场逐步形成了多个相对集中的区域。其中最具有代表性的片区有集长江、沙湖自然景观，居武昌城市中心的积玉桥高端居住区；拥有发达的交通，成熟的商业、休闲、医疗、教育配套的汉口中心沿解放大道，京汉大道板块区域；凭优越的生态环境发展形成的汤逊湖、盘龙城别墅区；再以雄厚产业支撑形成的沌口、光谷新兴城市副中心区域等。武汉房地产市场经过多年发展，显现出了如下三个特点。1.大区域性特征明显由于长江、汉江成为天然的地域屏障，一般居民置业主要以工作地点为主要考虑。目前过江交通已经有所缓解，只是还不够方便快捷，通行时间成本还比较高，跨区域置业大多还停留在相邻板块内，还没有被普遍接受。在过江地铁、轻轨等大运量、准点的过江交通体系还没有建立前，此状况难以发生质的改变。2.市场细分程度在不断提高经过多年发展，武汉房地产市场产品细分程度已经大幅提高。从最初的市中心、郊区一般的多层居住小区发展成为针对不同年龄、收入、工作、消费偏好等不同类型客户开发的产品。沿江的高端住宅区、城市中心的时尚住宅区、近郊的居民大社区、远郊的别墅区等，根据地理环境、区域配套、客户需求特点，形成了多个有针对性、产品较为集中的片区。3.品牌开发企业市场占有率大幅提高房地产市场经过多年的发展和激烈的市场竞争，实力不济的开发企业逐步出局，拥有强大实力的开发企业逐渐占据主流。品牌开发企业市场占有率有了大幅提高，其开发的产品分布广、市场份额大、品牌影响力强。（二）武汉房地产市场整体发展情况1.产品及价格结构出现明显变化物业类型方面：房地产市场经过多年的发展，产品结构方面发生了巨大的变化。多层产品已经慢慢退出城中心这个舞台，从过去全市范围的主力产品发展成目前中心城区以高层为主，近郊以小高层为主，远郊以多层、别墅为主的产品结构。户型方面：受“90/70”政策影响，90平方米以下户型已经占到了市场成交量的30%，大户型产品市场份额大幅减少。未来将有更多的小户型产品入市，小户型产品的市场份额将继续扩大。价格方面：从2004年3000元/平方米为主跃升至如今的以5000～6000元/平方米为主力价格区间。各物业类型产品销售价格已经从以成本为主过渡到随产品层次递增的阶梯价格。2.房地产市场发展从住宅物业为主发展到商业物业、工业地产等多种物业形态并存随着城市经济的发展，商业物业得到了巨大的发展，大型的购物广场、商业街如雨后春笋般出现，写字楼市场发展迅速，租金稳步提高，周边工业地产需要承接市中心工业外迁、沿海地区产业向内地转移而发展迅速。武汉房地产市场已经从最初单纯的住宅开发转变为多种物业形态全面发展。3.消费者心态更加成熟理性武汉的消费者在购房目的、选购产品还是价格承受力上都更趋理性。投资概念正逐步被广大居民接受；产品选购已经脱离出多层板式的单一结构，超高层、LOFT等新类型产品能够在市场上热销；收入的提高促使居民能够选择价格区间更大的产品。（三）武汉市的房地产发展机遇武汉GDP在2007年突破3000亿元大关，已经迈入高速发展的轨道。上海、广州从3000亿元到5000亿元均只用了3年。在2008年中，武汉市政府更是提出了争取突破万亿元GDP、成为中国经济增长第四级的宏伟目标。拥有众多资源的武汉，城市发展潜力、空间巨大。且武汉已经获批国家“两型社会”（环境友好型和资源节约型）综合配套改革试验区，拥有较大的先行先试权，这都将为房地产市场发展提供良好的发展机遇。住宅市场：根据武汉2020远景规划，中心城区人口将从目前的420万人，上升至505万人，新增85万人口。新增人口、旧城改造、生育高峰的刚性需求等，都将为武汉带来较大的增量需求，武汉未来住宅市场仍有着较大的发展空间。写字楼市场：对于诸多国际大型企业来说，达到3000亿元GDP是其进入该城市的必要条件。而且随着2006年、2007年国民经济的迅速发展，无论大中小企业均快速发展，企业规模不断壮大，其对于办公场所的要求越来越高。武汉目前甲级写字楼入住率颇高，而未来仅少数写字楼入市，写字楼租金稳步上扬，写字楼市场发展将长期看好。商业物业：随着城市居民可支配收入的提高，消费产业正在快速升级。市场上已经出现更多全新概念的商业项目。国家目前致力于将固定资产投资及出口为导向的经济增长方式向内需转变，未来终端消费市场将有巨大的空间。终端消费市场的发展必然带动商业物业的发展。武汉作为中部地区的核心城市之一，不仅需要满足城市居民消费升级的需求，更将辐射整个中部地区。除了目前满足城市居民需要的大型购物中心外，辐射更大区域的批发、采购、配送中心亦将有巨大的发展空间。工业地产：武汉的地理位置得天独厚，盘踞中国中部，是全国较为重要的交通枢纽之一。拥有长江、汉江等水运资源。在工业产品与原材料运输上有巨大的便捷性及成本优势。目前沿海地区产业链向内陆转移，武汉优越的地理位置，必将吸引更多行业在武汉布局。工业地产存在着巨大的发展空间。二房地产开发企业在武汉的开发布局及策略分析（一）外地开发企业在武汉布局策略1.万科在武汉开发布局及策略分析武汉市万科房地产有限公司是万科集团全资子公司，于2001年成立。万科在武汉开发的第一个大型居住区项目——“武汉万科四季花城”，在2002年同时荣获“中国名盘”奖、“武汉地产十大畅销楼盘”奖，武汉万科亦跻身武汉市房地产开发企业综合实力十强行列。至2008年初，万科在武汉已连续开发四季花城、城市花园、西半岛、香港路8号、万科润园、万科朗苑、万科魅力之城、金色家园、高尔夫国际花园等多个项目，并同时启动以金色城品、金色骏景为代表的一批全新项目的前期运作。目前已售、在售项目总开发体量达到215.1万平方米，占武汉房地产项目开发总量的8.5%。（1）万科项目在武汉布局。目前万科在武汉共计开发了9个项目。从图2看，万科在武汉项目分布广，除汉阳目前未进入，武昌、汉口均有项目分布，其中武昌4个项目，汉口5个项目。图2万科武汉项目布局示意图万科在武汉的项目地段差异巨大，如表1可知，一环内分布有4个项目，其余5个项目均在中环线外，其项目位置均处于武汉市当期热点板块。表1万科武汉项目从项目体量看，中心项目体量最大为金色家园15万平方米，其余均在10万平方米以下，而中环线外项目最大体量为高尔夫国际花园53万平方米，中环线外项目体量均大于25万平方米。图3万科武汉项目入市时间图如图3所示，从项目开发时间看，万科自2001年进入武汉后，到2005年，万科四季花城、万科城市花园、万科西半岛体量均超过25万平方米，3个项目全部是地处中环线外的项目。自2005年起到2007年，相继开发香港路8号、万科润园、金色家园中心城区中小体量项目。2007年通过收购股权拿下已开发多期的高尔夫国际花园，在光谷板块开发魅力之城，两项目体量达到或超过40万平方米。综合图2、表1、图3，万科在武汉房地产项目布局可分为三个大的阶段：第一阶段——万科在进入武汉市场之初，选择以万科四季花城、万科城市花园为代表的远郊开发大体量项目。第二阶段——在中心城区开发以香港路8号、万科润园为代表高端住宅项目。第三阶段——在中心城区及远近郊区全面铺开战线。（2）万科企业项目开发模式分析。如表2，万科项目主要分为三条产品线，分别为城市花园系列、四季花城系列、金色系列，并在此系列基础上，发展出不拘束于以上系列的高端产品系列。表2万科武汉项目产品线列表城市花园系列：1992年，上海城市花园是万科集团城市花园品牌系列的第一个项目，万科城市花园在七宝地区的发展极大地推动了当地的经济转型和发展，并成为地区的核心。四季花城系列：1999年，深圳四季花城是万科“四季花城”系列的第一个项目，其成功开发同时带动了周边地区的发展。在以后的时间里，武汉四季花城、沈阳四季花城、南昌四季花城以及上海四季花城项目相应诞生。金色系列：是20世纪90年代末期万科的另一个产品体系，揭开了万科在城市中心区的住宅开发的序幕。高端产品系列：2003年、2004年，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。由于此些项目提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅，逐步发展成为高端系列。万科在武汉项目开发模式最明显的特点为，直接引入成熟的产品系列。万科对于已有产品系列已在全国范围内积累了大量设计、规划、运营、物业管理等经验，且在全国范围内获得了广泛的成功。首先引入了四季花城系列，即复制成熟开发经验，在武汉市场获得了巨大的成功。随即在2004年引入了万科城市花园，同样获得了巨大成功。随着万科四季花城与城市花园的成功经验复制，逐步针对项目地块及武汉区域市场特点，开发了香港路8号、万科西半岛等中高端项目。在2006年，开发了在武汉首个高端产品——万科润园。随后的2007年又在武汉正式引入金色系列项目。自2001年万科进入武汉至2007年，万科已将全部产品系列引入武汉。（3）万科在武汉竞争策略。综上所述，万科在武汉竞争策略体现在如下三个层面。①产品层及服务层面。引入成熟的产品系列，并根据武汉当地市场情况、储备地块情况开发非传统产品系列项目，涉足高端市场，开发出尾盘售价超过2万/平方米的润园项目。通过在武汉7年的发展，其产品已覆盖中、中高、高端各档次产品，价格实现全覆盖，可最大化满足各类客户群需求。所有万科项目均引入万科物业。万科物业作为国内最负盛名的物业管理服务机构，可为万科各类物业提供区域内最为优质的服务。万科在物业销售方面提供全程的高水平服务。②品牌层面。万科引入万客会，实行会员制度，通过其优良的产品、服务，以及优厚的会员待遇，最大限度培养客户对于万科品牌的忠诚度。目前万科在武汉的项目中，万科老业主购买比例相对较多。通过各项目、媒体、王石本人，树立万科良好的企业形象，及对于万科产品良好的口碑，使得万科品牌成为万科项目重要的附加价值。③资本运营层面。从图2可知，万科在2001年进入武汉后，从2002年推出四季花城后至2004年推出城市花园，其间间隔2年。而在此后，2005年便推出西半岛、香港路8号，除2006年仅推出万科润园外，在2007年推出万科魅力之城、朗苑、金色家园、高尔夫。可见，万科在武汉的开发节奏在不断加快，其推出项目的节奏有效地把握并结合了武汉房地产发展的周期，获得了非常好的市场业绩。万科既通过其品牌、产品、服务使得项目以高于区域内同类型项目价格销售，坐收土地升值溢价，还通过提高资本滚动速度来提升利润率。资本滚动速度、项目开发节奏加快，可快速提高万科在武汉的市场占有率，亦可通过提高市场占有率主导市场发展，获得更大的市场占有率。（4）万科在武汉发展预测。万科在武汉将依循一贯的开发思路，保持及适当加快开发节奏，以高品质项目占领更大的市场份额。由于地价在2007年飙涨，在项目获取上，万科在武汉已不局限于一级市场，更多以收购、入股等方式进行。特别在2008年市场进入寒冬，万科将抓住机会，以合并等方式收购更多项目，逆势扩大市场占有率。2.华润置地在武汉开发布局及策略分析2004年，华润置地进入武汉市场，成立华润置地（武汉）有限公司。在中部崛起中，武汉公司珍视每块土地，结合每块土地的天然价值以及市场和消费者的需要，以近百万平方米的优质土地储备量，布局武汉未来的国际化高端生活区。图4华润武汉项目分布示意图（1）华润置地在武汉布局。华润置地在武汉的项目分布在武汉三区，其中武昌3个项目，汉阳1个项目，汉口1个项目。华润置地在武汉的所有项目分布于内环线内、近内环，规划中的CBD区域，为城市中心的优质地块。如表3所示，华润置地在武汉目前拥有两个在开发项目，分别为在售的凤凰城项目、即将开盘的中央公园项目。表3华润武汉已开发项目情况华润目前在售凤凰城项目位于武昌中心板块积玉桥片区，体量达到15万平方米。在2008年年内入市的华润中央公园项目处于汉阳中心板块，临月湖桥、汉江，体量达到34万平方米。于2005年开工建设的华润凤凰城项目，目前已经进入二期尾盘，整个项目目前仅剩一栋电梯多层住宅未推出。至2008年中央公园项目公开，时隔3年。可见华润置地（武汉）在武汉放缓了开发节奏。但值得关注的是华润置地（武汉）自2007年4月起接连在武汉拍得四幅地块，包括预计2008年年内推出的华润中央公园项目地块。由于所拍土地需要在两年内开发，预计华润置地（武汉）在2009年将会加快开发节奏，将目前储备未开发的三幅地块进行开发。综合表4、图5，华润置地在武汉的发展可分为两大阶段：表4华润产品线列表图5华润武汉项目入市时间图第一阶段——起步阶段，华润置地通过3年耕耘，华润凤凰城在武汉树立较高的品牌形象，在消费者中赢得良好的口碑，为日后的发展打下了坚实的基础。第二阶段——大跨步发展阶段，2007年，华润集团旗下重庆润隆实业、华润置地（武汉）在武汉连续拿下四块中心地段土地，为日后全面布局扩张储备了较为充足的土地资源。（2）华润置地项目开发模式分析。如表4所示，华润置地产品线丰富，涵盖中高端住宅、城市综合体、写字楼、酒店等各种物业类型。华润置地武汉项目开发直接引入成熟的产品系列，由于其项目地块均处于城市中心，极易复制潮流生活系列产品。目前华润已在武汉布局潮流生活系列凤凰城项目，已公开的中央公园项目则为结合潮流生活系列及高端系列特征的项目。如图6所示，华润CBD项目为集酒店、会展、写字楼、商业、住宅为一体的综合体，目前暂定为HOPSCA国际社区，可能引入万象城品牌。鉴于杨园项目地块特征，亦有可能开发成为城市综合体项目。而土地面积较小的民主路地块将继续开发潮流生活系列产品。图6华润王家墩项目物业类型图由于华润置地（武汉）在中央公园项目开发有别墅物业，目前从可获取的信息判断，华润置地已经将潮流生活系列、高端系列、24城系列、城市综合体类项目引入武汉。目前没有近郊地块，无法开发自然栖居系列产品。特别是类似于北京西缇红山项目的生态住宅系列产品，目前仅北京一个，预计在近两至三年内难于引入武汉市场。华润置地还未将完整产品系列引入武汉，其有理由加大在武汉的开发力度，在武汉复制更多产品系列。（3）华润置地在武汉竞争策略。综上所述，华润置地（武汉）在武汉竞争策略可总结为如下两点。①精耕细作的品牌打造。华润置地在武汉3年倾力打造华润凤凰城项目，通过优质的产品、在同区域内较同类型住宅更高的性价比、凤凰艺术馆及相关系列文化活动，将凤凰城项目打造成了时尚、有品味的二线城市中心沿江中高端项目，使华润品牌与产品在业内和消费者中获得良好的口碑。②集团强有力的支持。华润集团作为拥有70年历史的大型财团，涉及日用消费品制造及分销、房地产相关的基础设施及公用事业、医药制造四大领域，2007年集团总利润近200亿港币。华润置地（武汉）所获取CBD项目地块、中央公园项目地块、杨园项目地块均为华润集团旗下重庆润隆实业竞得，所花费购买土地款总额达到56.6亿元。而华润置地（武汉）仅独立获得民主路地块。集团强大的资金保障，为华润置地（武汉）公司在武汉的扩张提供了坚强的后盾，武汉公司可以把精力全部集中到产品开发中去，通过精耕细作，提升产品、服务，树立更高的品牌形象。（4）华润置地在武汉发展预测。华润置地2004年开始在华中地区布局，首先选择进入合肥、武汉两个省会城市，目前合肥只有两个项目，2007年仅拍得一幅地块。而华润置地（武汉）同样在2004年起步，2007年突飞猛进，拿下四幅地块，成为华润在中部地区拥有项目最多的城市。亦可看出华润置地已把武汉作为中部战略发展的支点。2008年市场转冷，土地市场交易场面冷清，土地价格已大幅下降，华润置地也许会在合适的时机扩大土地储备，为华润置地在武汉未来的发展争取更大的空间。3.保利在武汉开发布局及策略分析保利（武汉）房地产开发有限公司于2002年成立，公司注册资金为1亿元人民币，目前开发项目有“保利花园”、“保利十二橡树庄园”和“保利心语”三个项目。旗下保利博高华（武汉）房地产股份有限公司成立于2007年7月，是由保利房地产（集团）股份有限公司等多家公司共同出资组建的股份有限公司，注册资本1.5亿元整。目前保利博高华负责开发圆梦城项目。保利投资原为综合投资公司。2005年更名为保利（香港）投资有限公司后，被确立为中国保利集团唯一海外上市的房地产旗舰，其未来发展方向是在中国境内投资和开展房地产市场业务。房地产业的开发规模，令该集团的业务范围拓展至中国12个城市，包括了北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、贵阳、南宁、昆明、哈尔滨、济南及惠州。保利投资已形成以房地产开发、物业投资、物业管理为核心的业务架构。（1）保利在武汉布局。保利目前在武汉的主要项目分布在武昌，其住宅项目主要集中在光谷板块。另在阳逻拥有保利圆梦城项目。保利两个商业物业分布于武昌中心板块洪山广场（见图7）。图7保利武汉项目分布示意图保利项目在武汉分为保利投资系、保利地产（武汉）系。保利投资拥有白玫瑰大酒店、保利文化广场、保利华都三个项目，保利地产（武汉）拥有保利花园、保利心语、保利十二橡树庄园三个项目。保利在武汉项目物业类型宽泛，涉及酒店、写字楼、住宅开发。其住宅项目体量巨大，体量最小的保利花园项目达36万平方米，阳逻圆梦城项目体量达到170万平方米。保利住宅项目均为近郊或新兴城市副中心大体量项目。从表5可见，保利投资主要开发经营性物业，保利地产（武汉）专注开发住宅产品。如图8所示，保利地产自2002年进入武汉后，2004年推出保利花园项目，至2007年推出十二橡树庄园，时隔3年。进入2008年保利地产（武汉）推出保利心语、保利圆梦城两个项目，其开发节奏正在加快。保利投资经营白玫瑰大酒店后，在2007年推出保利华都及保利文化广场项目，其房地产开发间断较长，目前无法判断其开发节奏是否将加快。表5保利武汉开发项目一览表图8保利武汉项目入市时间图由于保利在武汉项目地块大多数不是通过“招、拍、挂”获得，所以无法通过一级市场成交记录推测未来可开发项目。鉴于目前保利地产、保利投资在武汉项目体量极其巨大，开发周期长，预计在短期内将难有新项目推出。保利在武汉发展可分为两大阶段。第一阶段——起步阶段。保利地产自进入武汉之后，2002～2007年仅开发保利花园一个项目，保利投资并未大举进入武汉。第二阶段——发展阶段。2007年起，保利地产、保利投资共同发力，在2007年共计推出三个项目，三个项目总开发量达115万平方米。2008年保利地产又推出两个全新项目——保利心语、保利圆梦城，可开发总量达240万平方米。（2）保利在武汉项目开发模式分析。保利地产并没有鲜明的产品线，保利投资、保利地产在开发经营物业类型上也无绝对分隔，仅保利地产专注开发住宅产品，保利投资涉及更多的经营性物业，如写字楼等。由于保利在武汉进行房地产开发是通过两家独立公司进行，其必然需要考虑到协调性。从图8可知，保利地产开发完光谷保利花园后，继续开发了位处南湖的保利心语和阳逻的圆梦城项目。而保利投资继续进入光谷板块开发保利华都。保利地产、保利投资在武汉双线作战，共同打造保利品牌，且两家分公司在武汉操作项目均只有2～3个，能够通过大体量项目快速扩大市场份额。保利在武汉项目除写字楼及酒店外，最为显著的特点为近郊或城市新兴副中心超大体量居住社区，定位在中端产品。保利在武汉的项目因地制宜，打造出了各异的产品形态，产品线长，产品丰富。目前保利产品已涵盖别墅、普通住宅、写字楼等。保利地产（武汉）通过保利花园的运营，积累适合本地开发的经验，依托其强大的集团品牌背景在区域内树立了良好的品牌口碑。（3）保利在武汉竞争策略。综上所述，保利在武汉竞争策略可分为以下三点。①品牌营造。保利地产（武汉）、保利投资均借助中国保利集团强大的品牌影响力，通过三年来对保利花园的倾力打造，及其后保利十二橡树庄园、文化广场等高端项目的开发将保利品牌打造成了在武汉具有良好口碑，在武昌区内影响力极强的房地产品牌。②双线开发，相互配合。保利地产、保利投资两家上市开发企业同时在武汉开发，物业类型、项目区域均有差异。保利地产在武汉有4个项目，其中一个项目已售罄，保利投资目前在开发项目为两个。项目少，可保证各种资源充分集中在少数项目上，以此提高项目品质。两公司项目相加，在武汉的开发项目已达到6个。③集团强大支持。由于保利集团为国有企业，拥有深厚的政府背景支持，可使其获得更多优质或低价地块，亦使得保利在竞争中赢在起跑线上。（4）保利在武汉的发展预测。保利在武汉储备开发量巨大，需要投入较大精力开发项目。由于保利在武汉开发项目地块未通过“招、拍、挂”形式获得，所以通过其他渠道获得的地块必然有其局限性，这样的局限性表现在：第一，地块的用地性质的局限性；第二，地理位置的局限性；第三，取得地块方式的局限性。如果一幅地块位置很好，但土地性质不符合他们理想的开发条件，那么这样就存在局限性，势必将束缚保利在武汉项目开发。鉴于其强大的集团支持、强大的政府背景，其在武汉拥有巨大的发展潜力及空间。4.新世界在武汉开发布局及策略分析香港新世界集团1993年进入武汉。1995年，武汉市城乡建设公司与香港新世界发展（中国）有限公司合作成立武汉新世界康居发展有限公司。目前新世界集团在武汉经营范围涵盖房地产综合开发、商品房销售、租赁、物业管理等，承接建筑装饰工程，生产、销售与房地产开发配套的工业系列产品。新世界集团以房地产、基建为龙头，新世界集团旗下企业在武汉各行业先期投资已达到60亿元，涉及城市基础设施建设、房地产开发、百货、酒店、餐饮娱乐、工业及高科技等多领域。第二轮80亿元的投资计划已于2002年启动。目前，新世界集团在武汉的在建房地产项目共有3个：常青花园六期、新世界中心、梦湖香郡三期，总建筑面积达60万平方米。（1）新世界集团在武汉布局。如图9所示，新世界集团目前在武汉房地产项目均分布于汉口，目前在售的有新世界中心汇豪邸公寓、常青花园六期、梦湖香郡三期，在租项目有新世界中心写字楼、国贸大厦写字楼。图9新世界集团项目武汉分布示意图新世界集团除房地产项目在武汉布局外，其高端新世界百货在武汉已经布局五家，分布于武昌、汉口，第六家已经进驻汉阳铜锣湾广场。新世界酒店已经在武汉开业两家，分别为四星级的新世界中心酒店、超四星级的武汉瑞雅大酒店（原新世界万怡大酒店），如将新世界集团控股的华美达连锁酒店计算在内，新世界集团已经拥有4家四星级及四星级以上酒店。新世界集团主席郑裕彤先生旗下周大福珠宝在全市共计开设11家连锁店。新世界集团还在武汉投资建设了武汉新世界水族馆、水产大市场等其他项目。新世界集团通过合资涉及高科技产业等。并且与市政府共同经营天河机场，出资修建机场高速路、长江二桥等大型市政项目。表6新世界集团武汉项目情况一览表新世界集团在武汉全面布局，涉及武汉城市经济发展的各个领域，房地产是其在武汉全面布局中的战略组成部分之一。如图10所示，新世界集团自1995年起，与武汉市城乡建设公司成立新世界康居发展有限公司开发常青花园项目，其规划总量达到360万平方米，该项目是目前国内最大住宅小区项目，目前已开发至第六期，已建成260余万平方米。在开发常青花园8年后，新世界集团于2002年又开发了新华家园项目。于2004年收购烂尾的武汉国际贸易大厦，并于2005年将大厦推向市场。随后于2006年开发梦湖香郡别墅项目、新世界中心综合体项目。图10新世界集团武汉项目入市时间图（2）新世界集团房地产项目开发模式。最早响应政府的号召，打造出常青花园这样的大型安居工程，通过该项目立足于武汉市场，赢得了政府和消费者的认可。随后开发了新华明珠项目，成为当期区域内优质楼盘，获得了较好的市场反应。新世界集团在涉足住宅市场后，通过收购烂尾的武汉国际贸易中心，进入商业物业领域，在将武汉国际贸易中心改造成为新世界国际贸易大厦，并以甲级写字楼进入写字楼市场后，获得极大的成功，引入了大量的跨国企业入驻。目前新世界国贸租金稳步上扬，出租率高达90%以上。随后涉足高端住宅领域，开发梦湖香郡别墅项目，集高星级酒店、甲级写字楼、高端百货、高级公寓为一体的新世界中心城市综合体项目。新世界集团项目开发并未局限在物业类型和档次上，而是广布局，全面物业类型经营。从新世界集团在武汉的项目可以看出，主要是从普通住宅开发获得了成功的住宅和综合社区商业的开发经验后逐渐转向商业地产和高端住宅，稳健开发，所以在武汉的项目逐年增加，市场口碑也越来越好，开发产品线也越来越丰富。（3）新世界集团在武汉竞争策略。综上所述，新世界集团在武汉竞争策略可分为如下三个层面。①集团布局。新世界集团在武汉全面布局，实为新世界集团在中国大陆中部地区的战略布局，其投入之大，甚为罕见。新世界集团目前在武汉已涉及房地产开发、基础设施建设、旅游项目、酒店运营、制造业、零售、餐饮等领域。房地产开发是作为其核心利润来源之一。②公共关系。新世界集团在武汉重点通过投资大型市政工程、开发超大体量安居工程，与政府取得紧密的关系，为自身发展创造出了广阔的空间。③品牌塑造。新世界集团在武汉发展，重点打造企业品牌。地产开发利用双品牌战略，常青花园品牌及新世界品牌。常青花园品牌主打城市超大居住社区，走亲民化路线，常青花园品牌是以常青花园单个项目为支撑。新世界品牌则通过高端的新世界百货、新世界写字楼、高端公寓住宅、新世界酒店等高端品牌合力塑造，走精英化路线。通过高端项目的开发与经营，新世界品牌已经成为武汉高端办公、消费场所的代名词。（4）新世界集团在武汉发展预测。新世界集团在武汉发展15年，根基深厚，其业务已拓展至基础建设、房地产开发、零售、酒店管理等多个领域。武汉已成为香港新世界集团在祖国大陆投资领域最广的投资重点城市。武汉是未来新世界发展的重心，但其投资将集中在三大领域，即住宅及商业地产、基础设施建设、百货等商业服务业。随着武汉经济发展进入加速上升期，新世界集团在武汉所涉及行业均能充分受益。可以预见，新世界集团将充分分享武汉城市经济快速增长带来的硕果，新世界集团必然会加大在武汉的投资，其在武汉的发展将提速。5.瑞安在武汉开发布局及策略分析瑞安房地产有限公司是瑞安集团专注发展内地市场的地产旗舰公司，总资产近十亿美元。该公司结合了瑞安在上海的主要房地产发展项目，享有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。瑞安房地产在内地的项目均为特征鲜明的商业、住宅及综合发展项目，可分为两个类别：城市中心集多种功能于一体的大型商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。图11瑞安武汉项目位置分布示意图（1）瑞安在武汉布局。瑞安自2005年通过一级市场获取目前武汉天地地块，进入武汉市场，将打造出武汉最大的综合物业。表7瑞安武汉项目情况一览表瑞安在武汉目前仅武汉新天地一个项目。项目位于武汉汉口永清片及江岸货场，为城市旧城改造区域。项目主要分两大部分，目前开发的A地块即永清片地块以商业、写字楼、酒店、少部分住宅组成，住宅部分一期案名为御江苑。B地块即江岸货场地块主要以住宅为主，辅以居住配套商业。武汉新天地体量巨大，占地达61万平方米，总建筑面积达150万平方米。其中A地块面积为191200平方米，容积率3.8，总建筑面积为726560平方米。B地块面积为288400平方米，容积率2.5，总建筑面积为721000平方米。武汉天地目前正在开发A地块，2007年开发4万余平方米，进入2008年，截至目前正在开发面积为5万余平方米。（2）瑞安在武汉项目开发模式。依托旧城改造，在武汉获得大面积地块，引入成熟并获得成功的瑞安天地系列开发模式。瑞安天地系列开发模式的特点为大面积改造中心城区旧城，依托丰富的大盘综合项目运营经验，合理搭配住宅、写字楼、酒店、餐饮等各物业类型，使其地块发挥出最大的效益。瑞安在项目开发中，并非呆板的复制，而是根据当地地理、历史、人文特点而发挥。充分利用当地原始的资源，例如在武汉天地中将九栋历史建筑改造成为商业物业、保留了原生大型树木，使项目散发出了深厚人文内涵。武汉新天地作为天地系列最新作品，通过上海新天地、杭州新天地的运营所积累的经验，充分依据武汉情况，进行人性化设计，例如在其项目商业街安装武汉罕见的户外空调。其规划打破了传统的兵营式布局，采用围合式，在沿江汉口中心地段规划多层住宅，其项目对居住舒适度的追求尤为显现。其项目规划、设计处处依照当地情况进行了人性化的设计。在新天地系列开发模式中，服务及产品质量同样是其核心组成部分。武汉新天地选用优质的建筑及装饰，对其售后施行3年保修、保养，在武汉罕见，亦是说明瑞安对于其产品质量的强烈自信。武汉新天地定位为未来的武汉城市综合体，亦能体现出与未来武汉经济发展、城市地位相一致的高端房地产项目。通过对大面积地块成熟而新颖的规划，通过自身先进的经营、管理理念，体现城市未来发展的水平，以此引领市场发展。（3）瑞安在武汉竞争策略。综上所述，瑞安在武汉竞争策略可分为两个层面。①产品层面。瑞安目前在武汉仅武汉新天地一个项目，通过其雄厚的天地系列产品开发经营，融入大量武汉本土特质，打造出了比较优质的产品，附加优质的服务，在武汉树立了良好的项目形象。其住宅部分御江苑依托优秀的产品设计、建筑质量成为武汉最负盛名的豪宅之一。其商业部分亦成为武汉时尚消费的新据点。②品牌层面。瑞安竞争策略就是在项目区域树立全新的标杆，住宅部分通过优秀的产品设计、精致的装修、完善的配套及服务，销售价格接近目前武汉住宅均价3倍。商业部分只租不售，获取长期经营的利润。瑞安通过打造区域最高品质的产品，拉升品牌价值及利润。（4）瑞安在武汉发展预测。瑞安自2005年在武汉拿地，历经3年的发展，武汉新天地项目目前在建及已建面积已经超过10万平方米，后期待开发的仍有上百万平方米。随着企业和产品形象的确立，瑞安项目开发进度将不断加快。并不断引入新的经营理念、产品设计理念，继续提高自身形象，树立更高的标杆。（二）本土开发企业的布局策略1.福星惠誉在武汉开发布局及策略分析福星惠誉地产成立于2001年1月18日，注册资本3亿元人民币，一级开发资质，具备年开发100万平方米住宅的能力。2001年12月通过ISO9001-2000国际质量体系认证，2004年进入武汉市房地产开发企业综合实力“前十强”，并于2007年荣登年度综合实力第一名。截至2007年末，福星惠誉总资产达33.40亿元，净资产为10.95亿元。（1）福星惠誉在武汉布局。如图12所示，福星惠誉在武汉项目分布于武昌及汉口。目前在售项目主要有水岸星城。福星惠誉目前在孝感、恩施均有“福星城”大型项目。图12福星惠誉武汉项目分布示意图如表8所示，福星惠誉在武汉项目主要分布于武汉中心城区内，外地项目亦分布于其城市中心区域。福星惠誉在武汉项目体量逐步增大，从最初的惠誉花园的11万平方米发展到开发水岸星城的64万平方米。项目分布逐步扩散，由最初的市中心物业向周边城市发展。如图13所示，福星惠誉自成立后开发了惠誉花园项目，在2004年同时开发了三个项目，分别是金色华府、福星城市花园、汉口春天。金色华府、福星城市花园均为市中心的综合体项目。汉口春天地处古田，体量巨大，作为项目收官之作的景观高层于2008年入市。2006年，在金色华府及福星城市花园售罄后，福星惠誉推出力作——水岸星城，并将项目打造成武昌中心区标杆项目。2007年福星惠誉选址孝感开发福星城项目，开始向武汉周边市场扩张。孝感福星城在孝感首推花园洋房，并以高出周边项目价格热销。2008年，福星惠誉又选址恩施、咸宁等地准备开发福星城。自此福星惠誉已经开始在全省范围内全面布局。表8福星惠誉武汉项目一览表图13福星惠誉武汉项目入市时间图综上所述，福星惠誉的发展可分为四个阶段。第一阶段——起步阶段。通过开发惠誉花园成功进入武汉房地产市场。第二阶段——快速扩张。福星惠誉在2004年推出三个项目，其中两个项目为城市综合体，在市场取得较大的成功，为其后继续扩张打下了坚实的基础。第三阶段——品牌提升。2006年推出的水岸星城项目被打造成了武昌中心区的高端住宅标杆，引起了巨大的市场反响，使福星惠誉一跃成为武汉本土一流开发商。第四阶段——横向扩张期。福星惠誉历经5年在武汉打下了坚实的基础，已经完成武汉三镇城市核心区的全面布局。2007～2008年抓住武汉城市圈建设的有利时机，抢先登陆孝感、恩施、咸宁等省内二线城市。（2）福星惠誉项目开发模式。目前在武汉和省内二线城市开发的项目可以说都是在城市核心区或者新区的核心地段的大型综合体项目。福星惠誉早期惠誉花园项目、2004年推出的汉口春天项目、2006年推出的水岸星城项目并未有特殊的开发模式，主要是依地块特点及市场环境规划开发。孝感福星城是首先被命名为福星城的项目，但其项目定位并未延续金色华府及福星城市花园项目，依据地块特点和市场环境推出了在孝感较高端的花园洋房，成功进驻武汉城市圈城市。2004年推出金色华府、福星城市花园后，福星惠誉开始掌握大型综合体项目经验。2008年推出恩施福星城，规划为城市综合体。自福星惠誉开发金色华府、福星城市花园项目，已经开始涉及大型商业、写字楼的开发，其恩施福星城已经开始涉足酒店领域的开发。福星惠誉项目开发模式是基于旧城改造的背景下形成的，可分为两大类：一类是以金色华府、福星城市花园为代表的城市综合体项目；另一类是福星惠誉开发的其他项目，如水岸星城，主要依靠地块特点灵活开发的项目。（3）福星惠誉竞争策略。综上所述，福星惠誉在武汉竞争策略可分为以下两种。①走出武汉，省内布局。通过多年在武汉经营，福星惠誉在武汉已拥有较高的知名度，并且在武汉项目也为福星惠誉积累了雄厚的实力及经验。所以福星惠誉开始向武汉以外城市扩张，目前扩张范围分布于武汉周边城市，亦可见其野心。在武汉房地产市场冷清之际，布局三线城市，可规避一、二线市场寒流。②逐步打造独有的产品系列。福星惠誉目前开发物业类型已从单一住宅开发向写字楼等更多的物业类型市场开拓。并通过多个城市综合体项目积累了大量综合体项目开发经验，也为在未来打造福星城产品系列打下基础。（4）福星惠誉发展预测。进入2008年，武汉房地产市场进入冬天，在竞争日趋激烈之际，福星惠誉着重在产品上下足工夫，在竞争中逐步形成独有的产品体系，由单个城市综合体项目向“福星城”品牌综合体产品系列发展。项目布局上将不单依赖于武汉市场，更多地向武汉市外扩张。2.武汉地产集团在武汉开发布局及策略分析武汉地产开发投资集团有限公司（简称武汉地产集团）成立于2003年5月，是经武汉市委、市政府批准，由原武汉城市综合开发集团有限公司（简称城开集团）、原武汉统建城市建设集团有限责任公司（简称统建集团）合并重组而成。地产集团是市国资委的授权营运机构，集团本部为国有独资，注册资本4.2亿元。集团拥有总资产64.4亿元，净资产10.2亿元。集团直接管理的二级成员公司14家。在14家二级成员公司中，从事房地产开发项目的达6家。房地产市场涉及普通住宅、别墅、酒店开发、度假村等。其他成员公司经营范围涉及市政工程建设、工程监理、装饰、建材、物业管理等。（1）地产集团在武汉布局。如图14所示，地产集团在武汉共计开发10个项目，其住宅项目分布于汉口、武昌、汉阳。并承接大型市政建设项目，如琴台剧院。图14武汉地产集团项目分布示意图表9武汉地产集团项目一览表武汉地产集团项目除早期的润和花园和水岸人家项目外，其余均为10万平方米以上的大体量项目。地产集团由于是国有独资企业，部分土地获取并未通过“招、拍、挂”获取，例如盘龙湾项目、汉口花园项目等项目的建设亦肩负旧城改造、安居工程、市政规划与城市发展方向等使命，其项目布局、项目物业类型等存在一些局限性。如图15所示，地产集团目前开发商品住宅主要分为城开系、统建系、其他系。其中统建系、城开系在地产集团成立后均独立开发了4个项目，其他系分别为中鄂联开发的润和花园、恒达开发的盘龙湾。结合表9，大体量项目集中由统建开发，而城开系所开发项目规模远小于统建系。图15武汉地产集团项目入市时间地产集团多线作战，在2004～2006年间共计推出了9个商品住宅项目。由于此期间推出项目体量巨大，后由开发量略小的子公司城开集团公司于2007年推出了天玺花园。地产集团成立后，旗下子公司城开集团公司和统建集团公司均保持了较高的开发节奏，恒达等也在期间推出自己的项目。使得地产集团保持了极快的开发节奏，在2004～2007年共计推出了10个项目。（2）地产集团项目开发模式。地产