关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析

关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析

房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表〞，房地产业的发达和开展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门激励稳定房地产业、积极创新，可持续开展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，那么会为企业经营开展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的开展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1局部房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理伎俩，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理伎俩。

1.1风控模式一

中粮地产〔集团〕股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、标准经营、防备和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防备意识作为根底，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和鼓励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2风控模式二

保利房地产〔集团〕股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、项目施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学标准的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2022年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据?关于发展2022年全国税收专项检查工作的通知》〔税总发（2022）31号〕，房地产业再次成为指令性检查工程，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个工程的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、本钱核算也容易混乱，管理难度大。

2.2税控风险管理伎俩相对单薄，管理资源不足，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差别

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列本钱偷税、多列支出偷税、虚列本钱偷税、多种伎俩偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，防止事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处分以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的标准的房地产商业模式下。

3.1外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人发展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超规范列支本钱费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦项目尚未决算，长期挂在“应付账款〞、“其他应付款〞和“预收账款〞等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2房地产行业的本钱虚假主要表现为建筑本钱偏高

①建安本钱重复入账，甲供材重复进入开发本钱。

②收入费用配比如面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期项目费、根底设施费、建筑安装项目费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列本钱。

④多结转本钱等。

3.1.3房地产行业的费用虚假主要表现各项本钱的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超规范列支费用。

②税法不允许列支的工程。

示例，某企业开发工程当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年工程竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，工程计税本钱4200万元。

企业财务人员作账：工程竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2内部风控模式的建立

3.2.1一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2波及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3房地产工程投入大工期长

有些工程由于项目款项拖欠、资金困难或者项目未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行项目结算，也不进行税款申报。

3.2.4税务风险控制模式的建立

通过建立“根底管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备〞税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学标准有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线那么由董事会和监事会搭建。

企业报表的根本信息来源以及账面数字的变动趋势，根底信息、涉税信息、财务信息、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书〞。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮忙企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险辨认