土地估价实务真题2010年含答案

每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：住率为70%；用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。100861日的使用权总价格和地面单位价格（10%，该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来贴现率固定设为7%。；标准答案：答题要点及参考答案J001地价水平值计算式一级地价水平值=（1150×0.2 二级地价水平值=（675×0.6+600×1.2750×0.6）/（0.6+1.20.6）=656（元／平方米）三级地价水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）整体地价水平值= 一季度地价水平值=1067（元／平方米） ×x0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1067（／平方米三季度地价水平值=（1190 ／平方米 二季度定价指数：1067/1067×100：100三季度定价指数：1130/1067×100：106四季度定价指数：1130/1067×100=106市进入21世纪后GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005-2006年两，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开地块平均楼面价为1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年20042005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（ A. ）A.1000B.1110C.12003017000平方米，平指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其业用地面积；及红线内场地平整，估价基准日为114%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平地地价为9500元／平方米。运用基准地价系数修，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。根据上述情况，下列表述正确的是（A市土地储备机构根据土地评估结 A. 200811日为基准日，采用基准地价修评估该宗地，价格应为（）万元。A. A1.56, B.3.5, C.2.4, D.均为200611780是（。的780万元发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。耕地开垦费：10元／平市场、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场和即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年预计为300元，年出租费用为年的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷的年利率为12%，当地不动产综合还原8%3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。48 ③总利息=地价×[（1+12%）2- 别为1.5年和半年。 评估机构资料显示，当时K市中心区同类写字楼月为50元／建筑平方米，支出为的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除外，还需支出维修％，年支出费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价。 （元P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（万元 =1600×950－31020 = 2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，平方米3000元，同类物业的商场市场水平每月为300元/平方米，办公楼市场水平每月为150元/平方米。金的8%，费为建安造价的2‰，税金为年的12%;项目投资回报率取建安造价的率为10%，银行利息率为10%1999731日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个。A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨4个百分点。A4%;19971998A市的商业用地宗地内从"三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。HA01、HA04元／平方米；HA01、HA03906.33元／平方10、S4000年1月1日进行土地使用权转以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总（该市基准地价2005200511日，土地开发程度设定为红线外地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。200515月没有变化，20056200612月每月递增0.5%；数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；1./{发程度修正额为0年期修正系数=[1-1/（1+6%）63]= 宗地单价=用地总价/用地面积 /4000=581（元/平方米地。估价师在进行现场勘察和市场后，得到了4个实例（宗地A、B、C、D），整理5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，回报率为15%，根据无限地还原利率为6%。结果权重均取05。于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押看病分别获得80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押率均为50%.四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/平方米。另据，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年