现代房地产企业风险管理培训课件

现代房地产企业

风险管理百年老店高速扩张持续发展赚钱

成败之关键----风险的预知？风险的把控与管理？项目Ａ地区公司Ａ房地产开发集团总部项目Ａ项目Ｂ项目Ｃ项目Ｂ地区公司Ｂ4

目录第一篇预知风险

1.1地产企业管理地产项目管理企业高速扩张第二篇如何系统性防范风险

治理结构与内控环境制度与流程建设

内部审计与监督

第三篇风险管理战术篇3.1案例：强化专业集成控制投资策划阶段的风险3.3案例：从供应商管理入手控制履约风险3.2案例：合约管理中法律风险的规避3.4案例：责任成本体系---过程中控制风险第一篇风险的预知与对策房地产企业管理中存在的风险企业内部治理

岗位设置授权体系用人的风险

KPI考核制度流程中的风险岗位设置的风险之一：岗位设置的牵制性

岗位牵制房地产企业管理中存在的风险定规则执行监督检查----立法司法执法三权分立会计—出纳采购招标工程成本岗位设置的风险之二：关键岗位的轮换采购销售出纳童言无忌房地产企业管理中存在的风险韦尔奇：离场测试企业内部治理

岗位设置

授权体系用人的风险

KPI考核制度流程中的风险授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险权责匹配的问题收权？－－所有设计集团管理（含报批）－－20万以上集团评标－－

2000元的签证集团审批授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险权责匹配的问题放权？－－巴林银行新疆德隆周正毅陈久霖表面上：财务问题实质上：内部管理责权利匹配的问题监督缺位授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险信任与监督信任缺失－－－集中采购变成权力之争！－－－Ｑ１２评估结果的讨论---杀人？－－－对造价师的定位与授权－－－老板与员工如是说。。。授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险信任与监督监督缺失－－－权力过于集中（供应商、采购、成本….)

－－－特殊专业封闭（营销费用）

企业内部治理

岗位设置授权体系

用人的风险

KPI考核制度流程中的风险企业最大的风险------用人的风险房地产企业管理中存在的风险高价=高素质人才=高绩效------人才测评机制（能力/专业）行业腐败？------文化与制度的制约（职业手册）？？企业内部治理

岗位设置授权体系用人的风险

KPI考核制度流程中的风险ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险成本节约奖：铝合金-----塑钢园林品质外墙保温地下室防水绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险盈利考核带来什么？绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险----应收款为什么这么多？----全民为考核而战----流动率作为经理考核指标---动态成本信息作为考核标准绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险考核脱离企业目标？

----创新与成本

----客户导向与短期业绩绩效指标设定的系统性企业内部治理

岗位设置授权体系用人的风险

KPI考核

制度流程中的风险制度流程建设中的风险之一：房地产企业管理中存在的风险制度缺漏：

-----不同时期的不同需求制度流程建设中的风险之二：制度建设与操作的匹配：

房地产企业管理中存在的风险制度控制点缺陷：制度流程建设中的风险之三：房地产企业管理中存在的风险销售前台的财务管理远程设计中的变更管理不合适的制度形同虚设后成为保护伞政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境政策法律风险之一：产权所有的风险

1、地下车位可否销售？（沈阳的官司）

2、深圳的架空层索赔案

3、屋顶、外墙的广告收益权（物权法对规划的要求）房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之二：

土地增值税带来了什么？

房地产企业管理中存在的风险物业维修基金缴纳

政策法规各不同

政策的持续调整政策法律风险之二：房地产企业管理中存在的风险

物权法对地产企业的影响1、更加严格的土地出让制度，预示未来房地产调控方向2、明晰产权，为物业税征收提供法律前提3、关注民生，拆迁难度、开发成本增加，延缓地产开发速度4、住宅土地续期、建筑合法化要求等要求提高房屋建设标准。。。。

政策的持续调整政策法律风险之二：房地产企业管理中存在的风险

政策的持续调整新政----土地金融预售自有资金产品境外资金税收产权。。。预知动态关注准备速度政策法律风险之三：证照办理房地产企业管理中存在的风险建设用地规划许可证规划方案审定通知书建设工程规划许可证施工图外审报告施工许可证预售许可证规划验收专业验收竣工核验面积查丈产权证办理30多个政府部门政策法律风险之三：证照的办理1、无证开工---2、规划验收---3、深圳的山水居的预售证4、70/90房地产企业管理中存在的风险

证照的办理

----日照与节能（合法性）房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三：政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境财务风险之一：销售成本的预结算（成本如何与财务对接？前面盈了后面亏了？）房地产企业管理中存在的风险财务风险之二：公建、配套成本的分摊会所车库

幼儿园学校项目成本分摊规则的确定房地产企业管理中存在的风险-----形成不良资产财务风险之三：关于税务返还房地产企业管理中存在的风险财务风险之四：销售收入的结转国家财务制度的遵循外部审计关注焦点房地产企业管理中存在的风险财务风险之五：融资风险房地产企业管理中存在的风险国际资本对项目的要求财务风险之六：现金为王----资金计划中的风险房地产企业管理中存在的风险工程款支付计划执行率不到20%资金峰值的规划与预计断流的风险！财务风险之七：按揭放款与现金流房地产企业管理中存在的风险北京：多层/小高层封顶放款政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境合作风险之一：合作模式的选择----项目收购带来的问题----融合中的文化冲突----项目管理费的收取房地产企业管理中存在的风险合作风险之二：合作方选择的风险

案例1---打不赢的官司

案例2—低价进入高价索赔

案例3—从资金支持到打官司+打架

案例4—合作方不见了房地产企业管理中存在的风险房地产项目运作中存在的风险土地获取项目定位规划设计招投标管理合约管理客户承诺计划管理物业管理土地获得中的风险之一房地产项目运作中存在的风险

招拍挂与抵押土地获得中的风险之二房地产项目运作中存在的风险拆迁问题高压线问题土地获得方式（公司收购与并购）项目定位与决策房地产项目运作中存在的风险市场调研的可靠度（大连项目定位）

项目可研报告规划设计中的风险之一：货不对板房地产项目运作中存在的风险面积缩水?----客户风险、财务风险

（楼卖少了，地用多了？。。）规划设计中的风险之二：规划验收房地产项目运作中存在的风险竣工验收（分户验收、强条、户型调整）-----每日赔偿万，购房与群诉两旺！规划设计中的风险之三：容积率(品质与土地价值最大化；验收？补交地价）配套设施的配置1、豪华会所带来的沉重负担2、教育配套、交通配套。。房地产项目运作中存在的风险房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险之一形式大于内容-------招投标与免责？（抽签制）入围单位的考察供应商履约评估力度房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险之二定标原则事前确定？（最低价？--洁具）（开标后谈判否？）合同条款的风险

案例1---包死包不死？

案例2---卖楼谁赚了？

案例3---甲供料的风险（计划/验收[法律]/结算）

案例4---费率合同失控了房地产项目运作中存在的风险合同管理中的风险之一合同履行中的风险房地产项目运作中存在的风险合同管理中的风险之二货不对板（封样/精装/透水砖）签证的索赔（冬施抢工7000万）客户风险之一：销售承诺带来的风险

房地产项目运作中存在的风险惊心动魄的项目群诉惊人相似的一幕项目开发计划风险：开发计划调整----系列计划的及时调整（天津/深圳）-----总包索赔（冬施索赔、包死合同?)-----甲供材料（面砖送了？洁具打仗了）------投资方的承诺！（资金成本）房地产项目运作中存在的风险物业管理中存在的风险：开放的街区带来了什么全寿命周期成本房地产项目运作中存在的风险物业从售后端口连接到定位前端集团性地产企业高速扩张中存在的风险管理半径授权机制人力配备组织与制度专业与管理能力如何根据管理半径建立分公司集团、区域、分公司如何授权大项目小公司？小项目大公司？资源与效率？外派机制与员工本地化合作企业的团队如何组建新公司建立有什么要求如何建立本地化的制度流程体系面对专业管理资源被稀释，如何确保管理水平像麦当劳一样复制，可能吗？快速扩张，我们需要什么？集团性企业高速扩张中的风险你能回答以下问题吗？面对风险，我们应该怎样？风险无处不在---正常把握关键控制点---态度不出现系统性偏差---目标风险管理需要必须的手段对第一篇的归纳：第二篇如何系统地防范和管理风险？什么是风险管理风险管理是指识别风险并设计控制风险的方法，其核心是将预计到的未来事项的负面影响控制在最低程度。风险管理要融入业务管理之中为什么进行风险管理？企业经营管理业绩的需要管理层决策的需要现代企业法人治理结构下，对企业经营过程进行监督管理的需要某地产企业风险管理部的定位风险管理管什么？对集团的内控管理风险进行评估，并提出改进意见对集团各项目的投资风险进行评估，并提出预案对集团经营的法律、法规风险进行评估，并提出建议对集团现金流整体运作进行评估分析，并提出建议。。。。。。

治理结构与内控环境制度流程的建设监督机制的运行纲要：内部控制体系的解读内控体系的建立

内部控制融于具体的业务管理中

业务管理部门是内部控制的责任部门内部控制的直接依据是完善的制度流程内部控制的监督评价部门是内部审计内控体系的建立内控体系是否存在和健全：内控体系的建立治理结构与内控环境

制度流程的建设监督机制的运行纲要：构筑企业内控的长城！制度流程建设制度建设是企业内在的需求规范各项业务活动企业内有章可循，有法可依确保企业的有序经营企业扩张需求企业永续发展的需求制度流程建设在一套完整的制度框架内，加上一个良好的业务流程，才能确保企业像麦当劳一样复制和扩张制度流程建设企业发展靠什么？建立机制来塑造企业的基业长青！用流程和制度的提升来培养基业长青的企业基因！华为20031998—2003五年10亿制度流程建设流程建设的基本点？企业目标（果）制度流程企业文化（根）-------基于企业文化制度流程建设流程建设的基本点？-------围绕企业目标绩效管理治理结构授权管理制度与流程执行力企业目标制度流程建设

----解决系统性偏差6西格玛理论制度流程建设流程建设的基本点？输入原料标准化生产线输出产品土地资金房产物业房地产运作过程管理规范化透明化制度流程建设

人的欲望是无限的，心性的好坏也是随时而变的，只有明晰了名份之下的责权利，再有一套保证的制度组织，才能够让每个人各尽其能，才会有一个和谐的环境。<论语新译〉关于人性的假设制度流程与人的关系？制度流程建设追求时间效率追求知识管理经验沉淀隐性知识现性化规范化的语言易用性！二八原则（20%的关键线路关键节点；80%的控制绩效）用流程创造价值！“变”是不变的真理

---组织的合理设计

---不断改进和完善的过程管理是需要成本的制度流程建设制度流程建设的基本要求流程是把双刃剑！请假？比赛？房地产开发企业的制度流程建设

我们要注意什么？房地产企业的定位：设计管理----管什么?现场管理----管什么？成本管理----管什么？资源整合：对社会资源的管理

制度流程建设的立足点房地产企业的价值链制度流程建设的核心房地产企业的关键词专业集成总经理致辞制度流程建设的基本点对于地产项目实施过程中发生的变更如何管理控制流程？案例1：设计变更管理流程的优化---基于行业理解，达到管理与价值创造目的！管理控制要点：输入端---变更来源过程管理---图纸变更成本评估营销端口输出端---变更指令下游---执行控制优化前的制度流程系列1、设计变更分类规则设计变更流程成本控制流程输入输出合同变更流程2、合同变更分类规则3、各级设计变更管理控制流程5、成本标杆管理及报警控制流程4、各级合同变更管理控制流程完整的理论剖析：

流程嵌套严重，重复走审批流

最终确认的权责不明确工作流漫长----最长的达150天表现----实质缺陷----

事前的成本控制缺乏

变更下发环节失控变更执行控制缺乏变更对合同的实质影响没有体现优化后的流程：3、设计变更分类规则1、变更总控制流程2、设计变更管理流程4、变更执行管理流程流程的合并与专业集成成本事前控制完善关键环节的控制加强执行控制全过程的控制体现案例2：某企业制度流程建设案例---让流程创造价值！流程建设点评项目可研流程案例3：制度流程中的专业集成签证管理/设计变更管理与成本管理的集成------用制度流程防控风险的案例案例3：制度流程中的专业集成几个观点的

讨论观点一:企业治理靠个人能力的效果会高于依赖制度流程建设

《制度不是万能的，没有制度是万万不能的》均好性与系统偏差任正非王石民企家观点二:制度流程带来的是工作效率和效益的下降还是提升

用好管理工具（ＩＳＯ９０００）持续的完善与改进防患于未然就是效益一次把事情做好，减少重复劳动，就是效率（IBM：没时间把事情事前一次做好，却有足够的时间把事情一做再做）观点三:制度流程做多少合理？做多深合适？关键业务覆盖面关键控制节点与企业规模及发展阶段相匹配重申我们的愿景:让制度流程成为管理有效的工具，同时为我们带来管理提升和经济效益

世界是一面镜子治理结构与内控环境制度流程的建设

监督机制的运行纲要：内部控制与风险防范的监督评价机制企业内部审计三大审计体系：国家审计

社会审计

内部审计不仅是查帐不仅针对财务内部审计关注点------内部控制的有效性内部审计关键对象------内控系统的关键控制环节内部审计结果------为内控体系的建立健全提供建议内部审计的覆盖面企业战略发展与投资决策企业组织架构的建立与完善企业制度流程体系的动态完善企业内部控制体系的存在性与有效性企业品牌的建设与维护内审案例1：透过现象发现问题本质及风险隐患从完善管理上提出建议和要求后续审计跟踪直至问题解决某公司设计变更专项审计内审案例2：某公司成本信息专项审计内审案例3：合同执行管理的审计底稿深入业务控制环节的具体、关键控制点！审计与专业管理相结合!对第二篇的回顾:

企业要生存，要发展，风险管理是必需的，也是必然的内控体系建立与不断完善是风险防范的有效手段制度流程建设实施成为风险管理的基本保障内部审计是内控体系完善、控制风险的有效监督手段第三篇风险管理战术篇3.1案例：强化专业集成控制投资策划阶段的风险3.3案例：从供应商管理入手控制履约风险3.2案例：合约管理中法律风险的规避3.4案例：责任成本体系---过程中控制风险案例１：强化专业集成控制投资策划阶段的风险案例２：合同签订的法律风险规避案例３：强化供应商管理控制采购与合作风险案例４：以责任管理的手段分解和降低风险------责任成本管理体系介绍

在日常管理中融入风险管理意识在业务管理中建立一套风险测评及防范的工具管理就是家常事企业：以盈利为目的的经营组织企业家：理性的“赌徒”企业经营管理：没有风险是不可能的！风险管理的目标：以合理的成本控制核心的风险，将风险控制到企业可以承受的范围，达到企业盈利和发展的目的！风险管理防患于未然谢谢大家的聆听！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