合肥住宅建筑标准化工作汇报

2014.5合肥公司标准化工作汇报合肥公司设计管理部壹篇

挑战机会并存指导思想区域搭台一线唱戏用产品的标准来控制产品问题用标准的产品来解决产品问题合肥

的

挑战市场情况：主流——85～100、100～125、125～144三个区间，占据市场总份额70%(套数)价格——总价较高，市场下行时影响销售速度契税——税率影响敏感度提高客户——不接受暗卫竞品——户型抄袭，并赠送4㎡设备平台规范调整：阳台封闭——针对≥18F住宅阳台数据——≤两个，面积≤套内18%飘窗做法——悬挑式结构，杜绝偷面积楼栋宽度——主干道≤40米，支路≤60米经营要求：销售——市场均价7500元，万科9000元，单价偏低成本——合理利润和快速周转，配置偏低交付——每年交付住房约5000套以上，压力很大合肥的

机会规范红利：阳台封闭——容积率不变，可售增加，提高毛利率主动调整：增附加值——赠送4㎡设备平台，提高舒适度贰篇

产品逻辑研究目标高层产品线:面积——85～144㎡主流，控制面积并形成相应总价差栋型——2T4、2T6层数——18F>H>100M洋房产品线:面积——120～144㎡主流面积段，形成聚焦栋型——1T2层数——6+1F>H>24M可复制，可更新换代2T6选择理由公摊小：户数越多公摊越小舒适度：中间两户增加电梯60限制：2T4拼接超60米不满足规范规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造公摊小：户数越多公摊越小舒适度：中间两户增加电梯2T6vs2T4（90为例）：得房率提高2%体型系数降低2%成本以弹性涂料为主材成本节省40舒适度基本相同，两户公用独立电梯厅入户60限制：2T4拼接超60米不满足规范规划疏松度：出面积，有利拉高拍低，有利环境营造2T6vs2T4（同样户型配比）：以端户二面宽、中户三面宽考虑，2T4的90单体栋型宽度33米，拼接超60米；

2T6的90单体宽度为52米同样高层地块采用2T6可以至少少一栋楼，便于景观的打造节省大量成本叁篇户型设计高层户型产品线:90：三房一卫卫，端户户&中户105：三房两卫卫，端户户&中户125：小四房两两卫，端端户纵厅厅&横厅143：四房两卫卫，端户户纵厅&横厅设计逻辑辑:强化收纳纳空间——大玄关，，可加载载提高厨房效率率——U型厨房，，增加上上柜优化客厅尺度度——加大开间间，景观观对位增加主卧舒适适——主卧套间，生生命周期提高盥洗效率率——分离卫生间强调对位关系——结构墙体对齐齐，预留家具具摆放尺度合理层级配置置——关注面积分配配敏感点强调模块设计计——统一玄关、卫卫生间、厨房房尺寸设计◆卫生间干湿分分区◆厨房U型橱柜◆大容量玄关空空间◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆婴儿床预留位位置◆外玄关，配折折叠挂钩90端：三房一卫PK98三房半一卫◆大容量玄关空空间◆厨房L型橱柜◆外玄关，配折折叠挂钩◆婴儿床预留位位置◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆三分离卫生间间90中：三房一卫PK98三房半一卫◆卫生间干湿分分区◆厨房U型橱柜◆大容量玄关空空间◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆婴儿床预留位位置◆外玄关，配折折叠挂钩◆配置主卫105端：三房两卫PK115三房两卫105中：三房两卫PK115三房两卫◆大容量玄关空空间◆厨房U型橱柜◆外玄关，配折折叠挂钩◆步入式衣帽间间设置◆客餐厅一体化化◆配置主卫◆卫生间干湿分分区◆厨房U型橱柜◆大容量玄关空空间◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆婴儿床预留位位置◆外玄关，配折折叠挂钩◆配置主卫125端：小四房两卫纵纵厅PK144四房两卫◆卫生间干湿分分区◆厨房U型橱柜◆大容量玄关空空间◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆婴儿床预留位位置◆外玄关，配折折叠挂钩◆配置主卫◆配置工作阳台台◆设置餐边柜125端：小四房两卫横横厅PK144四房两卫◆卫生间干湿分分区◆厨房U型橱柜◆大容量玄关空空间◆客餐厅一体化化◆学习书桌临窗窗设置◆主次卧均设置置南向凸窗◆外玄关，配折折叠挂钩◆配置四件套主主卫◆衣帽间配置◆设置工作阳台台143端：四房两卫纵厅景观用地PK144洋房◆大容量玄关空空间◆厨房U型橱柜◆外玄关，配折折叠挂钩◆衣帽间设置◆客餐厅一体化化◆配置四件套主主卫◆设置南向凸窗窗◆设置工作阳台台◆书桌临窗设置置◆卫生间干湿分分离143端：四房两卫横厅景观用地PK144洋房合理层级配置置——关注面积分配配敏感点户型配置表户型空间客餐厅厨房主卧次卧1次卧2公卫客厅阳台主卫书房主卧衣帽间生活阳台90端●●●●●●●3房1卫90中●●●●●●●105端●●●●●●●●3房2卫105中●●●●●●●●●125纵厅●●●●●●●●●4房2卫125横厅●●●●●●●●●●140纵厅●●●●●●●●●●●140横厅●●●●●●●●●●●合理层级配置置——关注面积分配配敏感点配置表户型90端户90中户105端户105中户125纵厅125横厅140纵厅140横厅3房1卫3房1卫3房2卫3房2卫4房2卫4房2卫4房2卫4房2卫客厅36003600380038003900390042004200玄关柜11001650230022002000200020002000橱柜延米33002800350035003700370038503850主卧33003300350035003500350036003600主卫//3件套3件套3件套3件套4件套4件套公卫3件套2分离3件套3分离3件套2分离3件套3件套2分离3件套2分离3件套2分离3件套2分离客厅阳台14001400150015001500130018001800生活阳台150015001500强调模块设计计——玄关设计设计逻辑：玄关柜长度＜＜2000mm，深度为450mm，上下柜+台面做法；玄关柜长度≥≥2000mm，深度为600mm，上下柜结合合高柜做法；；户型90端户90中户105端户105中户125纵厅125横厅140纵厅140横厅玄关柜1100165023002200200020002000200045060011002000强调模块设计计——厨房设计设计逻辑：端户U型厨房，根据据户型面积增增加幅度按150模数倍数增加加中户L型和U型厨房，充分结结合北向房间间进深和餐厅厅空间尺度，，结合天井完完整性和体型型系数强调模块设计计——卫生间设计设计逻辑：两分离、四件件套完全标准准化同面积段产品配配置基本相同同使用效率优先先洋房户型产品线:143——四房两卫设计逻辑:地下室——独立停车一层——送南北向花园园二层——送北向花园+小露台顶层——资源最好，复复式设计，送送大露台+客厅上空地下室——独立停车，高溢价价一层总价控制制时，充分利利用楼间距设设置独立车库库满足纯洋房地地块车位高配配比要求一层——送南北向花园园中间户北院29.4平米南院101.8平米赠送北向房间9.6平米赠送棋牌室6.7平米端头户侧院及南院166.7平米北院29.4平米赠送北向房间间9.6平米赠送棋牌室6.7平米二层——送北向花园+小露台中间户北院49.5平米北向露台11.7平米南向露台10平米南向阳台9平米赠送北向房间间10.3平米端头户北院63.5平米北向露台11.7平米南向露台10平米南向阳台9平米赠送北向房间间10.3平米顶层——资源最好，复复式设计，送送大露台+客厅上空复式下层南向露台14.5平米北向露台10.5平米赠送北向房间间10.3平米复式上层露台42.1平米南向露台4.7平米起居室挑空18.9平米肆篇高层栋型设计设计实现标准层公共部部位:高标准化——分离核心筒设计逻辑:万能拼接模式式——所有中户与端端户均能拼接接提高通风效率率——中户北向最大大程度开启面面提高采光效率率——南向自遮挡小小提高入户尊贵贵——电梯独立入户户，避开管井井和走道提高中户私密密——走道使用度低低，功能影响响降低优化体形系数数——独立内天井，，最经济外立立面系数强化收纳空间间——外玄关设计高标准化——分离核心筒分T4、T6两种样式两种电梯厅万能拼接模式式——所有中户与端端户均能拼接接五种基本拼接栋栋型排列组合，无限可能90+90105+105125+105143+10590+90(T6)提高通风效率率——中户北向最大大程度开启面面北向开启面集集中布置提高采光效率率——南向自遮挡小小南向最大户间间进退尺度不不超过2米合肥当地日照照计算3.5米范围无区别别提高入户尊贵贵——电梯独立入户户，避开管井井和走道提高中户私密密——走道使用度低低，功能影响响降低优化体形系数数——独立内天井，，最经济外立立面系数强化收纳空间间——外玄关设计伍篇公共部位设计设计实现高层及公共部位:归家增加趣味味——流线兼顾景观观情景化打造造产品全线适用用——现代和新古典典风格，满足足所有项目需需求成本投向明确确——保证大堂大堂堂及电梯厅品品质，降低走走道配置洋房公共部位位:意境升华品质质——装修方案、配配置标准全面面提升细节彰显气质质——水电管井影响响观感处，均在装修方案解决决功能需求分析节点行为功能要求大堂出入、搬家禁烟、防滑的温馨提示水力、燃气、电力、有线电视、网络维修电话急救、火警、公安电话意见箱、问卷、笔放置位置方便各国居民了解宣传栏及标识信息摆放装饰品入住及年节时墙面悬挂装饰物首层电梯间回家、搬家地面材料防划伤、光洁持久地面材料石材效果、提升档次墙面材料防划伤、防污染、安全、耐久门套易撞损熄灭香烟防止分众传媒显示屏布置强电明线影响美观防止墙面阳角损坏入住及年节时墙面悬挂装饰物物业维护墙面材料损坏时修复避免墙面防火板起鼓、翘边节约灯具用电量、减轻物业压力现场施工各项目木饰面颜色纹路统一便于项目复制快速施工避免各施工单位水平差距降低不锈钢平整度的施工难度节点行为功能要求信报箱取信信报干净、防湿雨雪天取信报信报箱美观、整体取信时放包买早点回家时取报处理无用信件灰空间夜晚回家取信报夜晚回家取信报悬挂灯笼悬挂灯笼悬挂节日彩灯悬挂节日彩灯奶品预留位取送奶奶箱设置整齐，不影响小区形象奶瓶干净雨雪天取奶大堂门禁开门提物回家雨雪天等候女士挎包取门卡遛狗后回家取门卡，防止宠物乱跑雨雪天气清洁鞋底大堂出入、搬家地面材料防划伤、光洁持久地面材料石材效果、提升档次墙面材料防划伤、防污染、安全、耐久门套易撞损看时间洽谈及等候物业助理及保洁人员联系人物业信息通知，且通告纸张整齐安全提示6个关键节点10种生活行为50余项功能需求归家增加趣味味——流线兼顾景观观情景化打造造大堂灰空间通道车库首层电梯厅地下层电梯厅标准层电梯厅图片部分开敞礼仪空间，入入口大堂向室室外景观的延延伸，回家的的第一重空间间过渡柱廊空间间，归宿感提提升，体验感感室内化，回回家的第二重重空间大堂内庭院，，住户独享的的庭院景观，，尊贵感油然然而生，回家家的第三重空空间开敞礼仪空间间过渡柱廊空间间大堂内庭院归家增加趣味味——流线兼顾景观观情景化打造造产品全线适用用——现代风格简洁、现代、、气质崇尚自然、追追求生活舒适适度。竖向挺拔感体体现品位首层大堂设计计标准：墙面：400*800墙砖+灰镜+木挂板+黑镜镜钢踢脚地面：深啡网网+金世纪米米+800*800地砖顶面：石膏板板吊顶白色漆漆+黑色漆+暗装射灯+艺术吊灯产品全线适用用——新古典风格华丽、典雅、、开放传统欧式装饰饰元素,营造出富丽仪仪式抽离过多繁复复雕饰，将欧欧式风情传统统的线条简化化首层大堂设计计标准：墙面：西班牙牙米黄石材+茶镜地面：深啡网网+浅啡网+金世纪米黄+新西班牙米黄黄顶面：石膏板板叠级吊顶+暗藏射灯+暗藏灯带+水晶吊灯成本投向明确确——保证大堂大堂堂及电梯厅品品质，降低走走道配置仿石材墙地砖砖深啡网标准层走廊效效果图标准层电梯间间及走廊地面面铺装图标准层电梯间间及走廊顶面面布置图标准层电梯间间效果图标准层电梯间间材料做法：：墙面：600*600墙砖地面：深啡网+600*600地砖顶面：石膏板吊顶白白色漆+造型角线+吸顶灯标准层走道设设计标准墙面：瓷砖踢踢脚线地面：更换为为地坪漆顶面：原顶喷喷外檐涂料+明装吸顶灯±0.000标准层走廊±0.000标准层电梯间间标准层电梯间间-0.020+2.350+2.350+建筑原顶+建筑原顶+建筑原顶+建筑原顶+建筑原顶意境升华品质质——装修方案、配配置标准全面面提升意境、气质、、高雅新亚洲风格带带来对文化根根源的深层挖挖掘摒弃繁复做法法，将中式元元素进行提炼炼升华首层大堂设计计标准：墙面：浅灰色大理理石材+成品木隔断地面：浅灰色大理石材+铜条围边顶面：石膏板叠叠级吊顶+暗藏射灯+暗藏灯带细节彰显气质质——水电管井影响观感处，均在装修方案解决标准层电梯间间、楼梯间设设计标准：墙面：米灰色乳胶胶漆+木饰面防火板地面：浅灰色瓷砖砖顶面：原始顶+吸顶灯标准层电梯间间标准层楼道平平台陆篇立面设计设计实现高层立面:海派&新古典洋房立面:赖特&现代海派暂不成熟，后后续专项研发发高层立面海派采用红砖+米白的整体体搭配，底底层增加壁壁柱，局部部调色，体体现都市风风情感主饰面采用用仿砖+弹性涂料，，大堂采用用石材新古典采用红色仿仿砖+米黄的整体体搭配，底底层仿砖分分缝，体现现蓝山整体体质感主饰面采用用仿石材分分割质感涂涂料洋房立面赖特采用红砖+米白的整体体搭配，局局部壁柱，，顶层大挑挑檐，体现现草原式建建筑风格主饰面采用用文化石+质感涂料，，大堂采用用石材现代海派采用红砖制制造肌理的的整体风格格，底层局局部黄色仿仿砖真石漆漆，体现现现代海派风风格主饰面采用用窑变劈开砖+真石漆，院墙采用用镂空PC花砖柒篇部品设计设计实现首置首改高高层门窗尺尺寸标准化化:满足通风采光要要求，功能能房间统一一，合理窗窗地比首置首改高高层金属部部品标准化化:装配式，门窗一体体化，优质质工程品质质防火门尺寸寸及材料标标准化：纳入公共部位标标准化设计计范畴首置首改高高层门窗尺尺寸标准化化:满足通风