北京存量房市场年终总结综述

2008年北京存量房市场年终总结综述北京市各年存量量房统计表成交量5年来最最低，跌幅达达：38.88%。成交价价均价首次下下跌达18..4%观望、奥运会、降降价、新政：：可以说这四四个词概括了了2008年北北京二手房市市场发展的始始末。20007年12月开始的的成交量萎缩缩使08年北京的的二手房市场场持续了一整整年的寒冬，发发展几年的卖卖方市场转变变成买方市场场。浓郁的观观望情绪更是是使今年1--11月的二二手房成交量量维持在499900套，预预计全年成交交量在548800套左右右。（在全面面网签且受到到减税集中过过户等刺激的的11月成交量量仅为53664套），成成交价格更是是第一次出现现了大幅度下下降，据中大大恒基市场部部统计12月实际二二手房成交均均价为88550元，这一一价格比20007年成交交均价108850下降18.44%。虽然从10月开开始的降息及及税费减免使使二手房市场场中的部分刚刚性需求入市市，但是消费费者对于房价价走势的论争争依然沸沸扬扬扬，投资性性购房比例持持续下降。作作为刺激北京京楼市几年飞飞速发展主因因的奥运会在在今年胜利召召开，对北京京租赁市场带带来了大量的的需求，但是是对于买卖市市场则带来了了明显的后奥奥运会现象。涉涉奥场馆周围围的二手房市市场近几年一一直是北京二二手房市场最最火热的区域域。而在今年年这些热点区区域则出现了了明显的成交交萎缩现象。2008年存量量房市场表现现1、2008年年北京13城区存量量房月成交分分析从2008年11至11月份的交交易量涨幅来来看，月成交交量始终未突突破60000套。而在往往年的7、8、9成交旺季则则因为大部分分消费者对奥奥运会的关注注成交量锐减减，在8月出现了仅仅次于2月的年中第第二低谷。110月后则受受到了几次降降息及契税减减免等政策的的影响成交量量持续上涨。预预计12月成交量量有可能下半半年第一次突突破55000套。但是目目前的全球经经济形势对北北京的房产潜潜在购买者有有非常明显的的影响。整体体经济环境环环境不能明显显改善，二手手房的成交量量很可能继续续在月60000套以下徘徘徊。北京08年的二二手房市场可可以明显的分分为三阶段：：1-7月：明显显的市场观望望情绪在酝酿酿，成交量保保持平稳，成成交均价在110000左左右波动，虽虽然因为春节节假期2月出现了年年成交低谷，但但是其他6个月基本成成交量维持在在4500以上上。很多看好好北京楼市的的消费者，以以及因为股票票等金融市场场动荡而寻求求资产保值渠渠道的消费者者依然购买欲欲望强烈。8-9月：奥运运会的影响，成成交量大幅下下降，成交均均价开始大幅幅度下调，而而且部分以前前的投资者开开始出现抛售售现象，部分分楼盘出现明明显的买方市市场。奥运会会区域的二手手楼市基本停停止，带动了了全北京楼市市成交量的下下滑。10月央行和财财政部门联手手调控房产市市场，这一举举措，对购买买需求产生了了一定提振作作用。奥运会会后积累的刚刚性需求的释释放带动着市市场成交总量量的小幅攀升升，13个行政区区的交易量除除朝阳区少量量下降以外，其其他各区都呈呈现不同幅度度的上涨，大大兴区上涨113.04％％、海淀区上上涨9.099％、通州区区上涨6.667％。10月后的北北京二手房市市场表现为“价降量涨”的局势。2、2008年年北京13城区存量量房成交均价价变动分析均价下滑，呈明明显的买方市市场特征在房产市场进入入拐点等论点点的作用下，08年北京房产市场热度非常明显的开始回落。从07去年底二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调、银根的紧缩都抑制了购房人群数量的增多。而且今年上半年的房产投资需求已经降到了近年来的最低，据中大恒基市场部统计资料显示，在今年4月北京二手房投资比例仅4.2%，比去年同期的9.6%下降2/3。投资比例连续下降。从均价的变化可可以明显的看看出，在前三三月因为春节节假日的影响响，而且大部部分房主的坚坚持虽然成交交量大幅下降降，但是成交交均价约为刚刚性需求购买买力比较强大大原因，成交交均价甚至出出现了小幅度度的上涨，而而到了4月因为奥运运会前部分房房主看空后奥奥运的楼市，部部分区域开始始出现降价出出售，所以房房价开始了明明显下滑，而而这一趋势在在奥运会会则则更加明显。房房价第一次出出现了超155%的下滑，但但是随着国家家一系列政策策的回暖，房房价有望企稳稳。3、2008年年北京各城区区存量房成交交比重朝阳区独占鳌头头，热点区域域向郊区扩散散中大恒基市场研研究中心统计计数据显示，朝朝阳区占到了了08年全市成成交量的近四四成，主要原原因有几点：：1：是上半年年奥运区域的的成交火热。2：是10号线，朝阳路等交通改善给朝阳区带来的交通利好。3：朝阳区内房源供应中高中低房源比较平均，次新房比例与老公房相当，这样在观望期很多刚性需求替代性选择比较容易。朝青、劲松、和平里国展区分列朝阳区的前三成交热点区域，为这两个区域房产市场提供基础设施的升级，给逐步成熟的区域商业提供了更大的发展空间，区域的宜居特性越发明显。上半年的朝阳区变动最大的是劲松区域，交易量环比逆市上涨5.6％，交易量排名上升到第2位。这主要是因为交通改善周边区域房产需求联动导致的。如CBD区域，虽然是大家向往的居住生活区，但是区域价格对人们的购买力要求较高，部分经济实力相对较弱的置业者需求南移，选择在劲松购房；通州区域，房价增长迅速，房屋单价直逼市区，价格优势越来越小，因此原本想在通州安家的部分人群将购房需求内移，转向位置优越的劲松区域。海淀区所在比例例有大幅度下下降主要原因因是区域内前前期投资比较较多，很多楼楼盘的投资比比例超过200%，这样做做观望情绪影影响下，挂牌牌量明显增加加，这样反而而使购买者更更加犹豫，比比如：五棵松松区域，世纪纪城区域等虽虽然均价由去去年的160000每平米米下降到目前前的130000左右，但但是购买者的的心理价位下下降更多，而而且很多房源源需要缴纳营营业税，下半半年的减税使使很多潜在购购买者持观望望情绪，希望望营业税下降降再入市。老四城区的交易易量比重比去去年下降近55个百分点，其其中东城区和和崇文区下降降近1个百分点，宣宣武区和西城城区下降比例例略多于1个百分点。主主要原因为区区域内房源供供应越来越高高端，所以在在观望期减少少在所难免。郊区如通州、昌昌平和大兴地地区配套设施施完成迅速，区区域规划得力力，交通状况况逐步得到改改善，区域内内大量新楼盘盘项目释放出出的优质二手手次新房房源源，其综合优优势已经大大大吸引了一批批置业需求群群体，而且这这些区域因为为房价下降最最早，所以部部分刚性需求求的变现也给给这些区域带带来了不少成成交量。4、2008年年北京存量房房面积成交比比重观望情绪浓郁，80平米以下小户型市场占有超过50%08年从一开始始各种利空消消息就充斥着着北京房地产产市场，全年年一手楼盘开开始促销打折折，二手房市市场成交量也也开始萎缩。二二手房市场中中因为购房者者观望氛围浓浓重而持币待待购，市场萧萧条。但是在在大家都对后后市有些茫然然、持币观望望的时候，低低房值小户型型却在刚性需需求的促动下下逆势开花。居民购买力受限限，降低要求求迁就房价：：60平米以以下超小面积积房屋成交量量逐渐放大，至至08年6月份60平米以下下房屋成交量量单月突破11500套，且且目前尚在登登记购房的客客户中仍有大大量此类房屋屋的需求，若若非受到房源源供应的限制制，成交量比比例将会更大大。由此可见见大量的购买买需求在观望望。部分购买买力较低的刚刚性客户被迫迫降低购房标标准向超小户户型房屋转移移。据中大恒基市场场研究中心统统计数据显示示：08年消费者者对未来市场场走势不明朗朗的前提下，开开始向房值低低的小户型转转移。成交的的房屋中也以以刚性需求为为主体，投资资需求逐渐萎萎缩。房值在在120万以下下的房源成交交量比重稳中中有升，从008年1月的93.445%涨到12月的94.996%。而房房值在2000万以上的房房屋成交量比比重一路下滑滑，从08年1月的1.322%下降至12月的0.577%。主要原因有：第第一：虽然房房价攀升但是是人们的购买买力并未随之之提升。北京京二手房市场场的成交均价价虽然在088年出现下降降，很多地区区房屋的成交交均价依然过过万。而购房房者的可支配配购买力并未未出现显著提提升。加上银银行收紧银根根，控制贷款款发放等因素素的影响，购购买小户型必必然了成了消消费者的最优优选择。低房房值小户型的的成交量比重重在整个二手手房市场房值值逐月攀升的的趋势下，比比重越来越高高。第二、刚性需求求消费者依然然以温饱型购购房为主，低低房值小户型型备受青睐。进进入08年很多消消费者都进入入了购房的观观望期。除了了必须要买房房解决居住问问题的刚性需需求群体外，很很多购房者都都选择了持币币待购。刚性性需求群体依依然是以温饱饱型购房为主主，能解决居居住的低房值值小户型是他他们的最爱。因因此，低房值值小户型备受受青睐，成交交量比重逐月月攀升。降价刺激1400平米以上购购房意愿：通通过对几个面面积区段对比比发现1400㎡以上在088年保持着比比较高的成交交量。此类客客户购房已经经不是为了满满足基本的生生活需要，更更多的考虑到到了生活品质质方面的问题题。他们可以以接受为提升升生活品质而而付出较高额额的资金，今今年最先降价价的就是在郊郊区的大户型型，这样很多多本来就对房房价承受能力力的本部分需需求没有受到到太多市场观观望的影响。5.北京二手房房市场20008年成交总总价位比重构构成分析中大恒基市场部部的统计数据据显示，交易易价格在400－60万的二手手房源成交比比例占总体交交易量从年初初的14.004％至今已已经上涨了近近17个百分点点。这一比例例值的逐步提提高是由于中中小户型交易易量的增加以以及近期房价价的稳步下调调。而值得关关注的是，440－60万二手房房的比重虽然然很高，但是是并不能支持持房值60万以下房房产成为交易易主流，因为为20万、30万房值的的房产正在逐逐步淡出市场场，30－40万房值的的房产比重也也在逐步萎缩缩。交易价格格在80万以上的的二手房依旧旧在交易中占占据主导地位位，在11月比例高高达38.554％。同时时这一范围内内的各小区间间比重分布较较为合理，随随房值统计区区间增长而逐逐步呈现递减减之势，800－100万的比比重为13..97％、100－120万的比比重为10..61％、120－140万的比比重为7.226％、140万以上上比重为6..70％。中中大恒基市场场研究中心指指出，这种数数值表现，充充分说明现在在购买力以自自住需求为主主，同时“买大求奢”的现象越来来越少，买家家在购房过程程中更注重房房子的性价比比。6.2008年年北京存量房房购房人群年年龄结构分析析75后人群成京京城二手房购购买主力据中大恒基市场场部统计：335岁以下的的年轻人达到到了62.66%，而这一一比例在去年年同期为422.5%。上上涨幅度达到到了20.11%。而往年年占二手房购购买主力的440岁左右人人今年上半年年仅占12..5%。年轻人中80%%购买了通州州、回龙观、以以及南四环的的二手房，出出现这种年轻轻人匝堆郊区区置业的原因因主要有三方方面，首先，经经济条件限制制，年轻人目目前正处在结结婚，创业阶阶段，经济的的限制只能将将其购房的范范围缩小到五五环或者之外外，而五环内内单价在1万元以内的的二手房很少少。其次，年年轻人购房最最看中交通，而而这些轨道交交通十分发达达或者新兴的的商圈吸引他他们的目光。再再次，市内房房价已经上升升到一个不可可触及的高度度，升值潜力力也十分有限限，而郊区的的升值空间比比市中心要大大的多，加上上现在新建商商品房也多在在五环外，二二手房可挑选选的空间也非非常大。年轻人一般会选选择建筑年代代在上世纪990年代或20000年左右的的房屋，600平方米左右右的一室一厅厅将是他们的的首选，对朝朝向不是很挑挑剔。若是两两人世界的话话，也可选择择100平方米米以下的两室室一厅的房屋屋。7、北京二手房房市场付款方方式比重分析析“中大恒基”市市场部针对008年成交客客户中付款方方式进行了统统计，数据显显示，全款购购买二手房客客户呈现明显显的下降趋势势。而公积金金贷款在年低低新政后有所所下降。今年付款方式变变化也明显的的分成2个阶段，前前9月基本是全全款在减少，商商贷减少，公公积金增加。而而从9月开始的3个月内四次次降息。全款款继续的下降降，而商贷则则明显的上升升，贷款手续续比较复杂的的公积金则出出现下降。利率下降：2008年100月22日晚，央央行、财政部部等部门联合合发布了《继继续加大保障障民生投入力力度切实解决决低收入群众众基本生活》，其其中针对房地地产市场的措措施如下：首首先在税费上上进行减免，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。其次在信贷上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自11月1日新新政实施以来来，二手房成成交量出现暴暴涨情况。中中大恒基数据据显示，第一一周北京市二二手房成交量量为11888套，比上月月最后一周4499套上涨涨138%。第第二周北京市市二手房成交交量为6555套，上涨311%。10月23日以来的的20天时间内内，中大恒基基数百家门店店的咨询登记记量显示，咨咨询量比上月月同期上涨332%，很多多原来登记的的刚性需求都都选择了再看看房，其中部部分已经基本本达成买卖意意向。很多客客户都对税费费下调、利率率下降及下限限扩大能够节节省多少购房房成本感兴趣趣。中大恒基基市场部认为为，去年低以以来受市场调调整及观望心心理的影响，积积压的大量刚刚性需求在本本次税费、利利率齐调的影影响下已经松松动，购房时时机逐渐成熟熟。央行的最近一次次1.08%%的下调幅度度力度最大，使使5年以上贷款款基准利率降降至6.122%。再加上上10月22日央行、财财政部等发布布的《继续加加大保障民生生投入力度切切实解决低收收入群众基本本生活》中对对首次购买990平方米以以下住房0..7倍的优惠惠政策，使得得相当一部分分房贷利率将将降至4.2284%左右右。与调整后后的住房公积积金贷款利率率相差无几（此此次降息后，5年以上住房公积金贷款利率降为4.05%）。这么大幅度的降降息为贷款购购房者带来立立竿见影的省省钱效果。以以商业贷款550万，期限限20年，等额额本息为例，如如果执行0..7倍的优惠惠利率，降息息前月供为33310.88元，降息后后月供为31105.3元元，每月节省省多达2055.5元，总总利息能减少少近5万元。而经