万科房地产成本构成课件

房地产成本构成

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工

成本有哪八大类？四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高多少？四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水

四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统

◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统

◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备

◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统

◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费光明的建筑工程费为何比金色便宜？五、光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比六、天津万科项目与顺驰成本对比一、顺驰项目简介指标：各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：1-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：单位：元/M2万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元顺驰总成本：单位：元/M2平均毛利21%三、主要差异对比：单位：元/M2总结：1、设计费:根据项