南京仁恒地产防水工程质量控制

渗漏问题专题研讨会议资料住宅项目中渗漏问题专题研讨会交流与探讨住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策如何建立有效的渗漏水专项控制流程住宅交房后出现渗漏问题的客户服务管理当前住宅项目中其他主要质量通病分析仁恒投资（南京）有限公司2008年10月25日■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料一、住宅项目中出现渗漏情况及渗漏原因分析和对策1、外墙面渗漏水2、铝合金窗渗漏水3、屋面渗漏水4、厨房、卫生间渗漏水5、阳台外墙根部渗水6、地下室车库底板（或外墙）渗漏水1.外墙面渗漏水渗漏水现象＞脚手架孔洞封堵处渗漏水；＞外饰面空鼓、开裂处渗漏水；＞外立面凸出墙面部位的设备平台或空调搁板等根部不密实，发生滞水和倒返水；＞外墙分格缝处嵌缝处，尤其是外墙外保温的伸缩缝处渗漏水。1.2外墙面渗漏水原因分析设计因素＞外墙立面设计时为美观而将外墙饰面砖（方型）设计成挤缝粘贴，这样饰面砖之间无法勾缝，而存在缝隙和渗水（蓄水）空间；＞外墙立面设计时外墙窗与外饰面平齐；＞外墙立面设计时采用了不同饰面材料，不同饰面材料的交接处柔性连接不够；＞外墙填充采用了不同材料，例如轻质加气砖和非烧结空心砖等，与混凝土结构的热膨胀系数存在差异。施工因素＞外墙面脚手架孔洞施工封堵不密实；＞砌体砌筑时灰缝不饱满，存在空头缝；＞墙体基底清理施工时马虎，没有清理缝隙和浮浆，没有修补孔洞和空头缝，在打底前没有充分洒水湿润；■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料＞外墙采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等外墙填充墙与框架柱交接部位，水泥砂浆嵌填不密实，不同材料交界面未作处理；＞外墙面打底抹灰层砂浆标号过高或太低，砂浆采用现场搅拌时不能保证标号统一；＞砂浆中采用的砂子级配不好或基层湿水不足，造成外墙饰面砖与砂浆粘结层粘结力不足形成空鼓；＞外墙面抹灰层砂浆同时一次抹灰厚度超过10mm；＞凸出外墙面的飘板腰线或板墙根交接部位没有抹成圆角，使积水倒灌入墙；＞穿过外墙的管道和预留孔未作仔细的密封处理；＞外墙饰面砖之间勾缝不严实，勾缝不均匀；＞外墙分格缝处嵌缝处理不彻底，尤其是外墙外保温的伸缩缝设置处理不密实。使用因素＞毛坯房交付业主后，业主装修时安装空调、排气扇、抽油烟机、锅炉时，会对外墙有所损坏。外墙开孔后，绝大多数业主不做密封防水处理，这样不仅仅使开孔处漏水，而且会影响邻居及孔洞以下的住户，形成公害。处理对策＞外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维；＞外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料；＞外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续；＞外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补；＞粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润；＞两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求；＞外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6〜10mm；＞外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部；■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料＞在外墙粉刷完成面外形成防水层，封闭毛细孔道，切断内部渗水通路，结合外墙外保温粘贴面砖对粘结强度的要求采用渗透结晶型防水材料；＞对点贴施工的保温板四周涂满专用粘结胶浆，封闭内部空腔；＞对面砖材料要做好横缝的处理，反复抽压密实，减少外部渗水通路的形成；＞在不同材料大面积交接处尽量采用弹性连接，做好排水坡度，在易渗漏的收口处也可暗埋吸水性材料导出排水或者采用明排水；＞毛坯房交付前，预先设置足够合理的预留洞位置，减少业主装修在外墙上直接开洞。2.铝合金窗渗漏水渗漏水现象＞铝合金型材拼接缝处渗漏；＞水由平开窗铰链、螺栓眼渗入型材，造成渗漏；＞积水由推拉窗型材拼接处渗漏；＞窗四周密封胶粘结强度不够，产生缝隙，甚至脱落，造成渗漏；＞飘窗窗框与两侧墙体之间、窗下角存在裂缝，防水胶起皮和脱落，造成渗漏；＞窗上口墙面分隔条与窗角相通，造成雨水沿分隔条渗入窗框；飘窗渗漏水原因分析＞平开窗铰链螺栓眼未打胶，水由螺栓眼渗入型材，造成渗漏；＞推拉窗的泄水孔位置不准确，造成积水；＞窗四周未等水泥砂浆干透即打密封胶；＞发泡剂施打后，溢出窗边部分未及时塞入缝内，事后采用切割，降低了防水效果；＞发泡剂施打不密实，外窗连接片处出现渗漏点，造成渗漏；＞飘窗台存在反高差；＞窗台面砖空鼓，砂浆粉刷不密实；＞飘窗混凝土板滴水线流水不畅，不阻水等。2.2.3处理对策＞门窗设计明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标，尽量选用系统窗；＞门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樟料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm；■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料A门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定，固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙；＞门窗洞口应干净、干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损；＞打胶面应干净、干燥后施打密封胶，采用中性硅酮密封胶；＞严禁在涂料面层上打密封胶；＞将飘窗混凝土板阴角处凿开补做防水（板面不能有积水），重做滴水线，使雨水外延流畅；＞飘窗两侧视具体情况处理：a、将外墙窗侧处面砖凿除检查窗洞与窗之间填充是否严密；b、剔除松动部分材料，清理干净；c、掺防水材料重新填塞缝隙；d、经验收符合要求后，用防水砂浆粉刷基底；e、恢复墙面砖及沟缝；f、缝隙结合处用防水硅胶封堵；＞飘窗底窗台及两角处理：a、对室外窗台高于室内的补做防水砂浆，高差大的用细石混凝土粉平压光；b、飘窗本身拼缝缝隙处用专用胶封严；c、窗台外空鼓面砖重做及重新沟缝打胶；d、因窗框搭接较小不能阻水的及蓄水严重的予以更换。3、屋面渗漏水3.1渗漏水现象＞屋顶露台部位，屋面混凝土板面开裂拉裂防水材料导致渗水；＞在山墙拐角45°缝、跨度较大的开间及其他不规则缝导致渗水；＞屋面出气孔、烟道及管道周边等处渗水；＞找平层表面酥松、起砂、起皮，严重影响防水及屋面整体使用寿面，导致渗水。设计因素＞对屋面上的一头（防水层收头）、二缝（变形缝、分格缝）、三口（落水口、出入口、排气口）、四根（伸出屋面管道根、设备基础根、女儿墙根、烟囱根）等节点构造设计未做详细交待，致使构造作法较马虎，甚至未设附加防水层或附加层选材不当，造成这些部位渗漏；＞局部区域混凝土板跨度大，业主装修时集中堆放重物大于设计荷载，结构板开裂导致防水层破坏。材料原因■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料＞对于柔性屋面，由于选材不当（如屋面使用不带保护层的聚氨酯涂膜作为防水层），使防水层过早老化开裂，引起渗漏；或选用的合成高分子卷材胶粘剂不配套，造成卷材搭接缝处张口翘边，引起渗漏等。施工原因＞卷材防水层剥离，对于坡度较大的平面或立面防水层，防水层与基层剥离会引起渗漏，引起剥离的原因有：找平层施工质量差，起皮、起砂、基层清理不干净，有灰尘杂物、潮气或施工时粘合时间掌握不准，以及铺贴合成高分子卷材时拉伸过紧等；＞防水层接缝开胶，其主要原因是搭接宽度不足、胶粘剂选用不当或涂刷不匀，搭接部位表面清理不干净、有灰尘或砂粒，粘合时空气未排净、辊压不实、热熔法施工时火候掌握不好等；＞防水层收头翘边脱落，主要原因是收头处未加压条钉压、未用密封材料封口、立面卷材粘贴不牢、卷材收头端部铺贴时拉伸过紧，加上卷材后期收缩，使得收头翘边或脱落。＞松散材料保护层、涂料保护层覆盖不均匀、粘结不牢固，刚性整体保护层与防水层没设置隔离层，块体保护层铺砌不平整、勾缝不严密；＞涂膜防水层有裂纹、脱皮、流淌、鼓泡、露胎体和皱皮等现象；＞密封材料与基层粘结不牢固，密封部位不光滑、平直、有鼓泡、龟裂等现象；＞屋面防水节点构造处理不当，有以下二种情况：（1）女儿墙、山墙、砖烟囱等处的泛水卷材直接粘贴于垂直墙面上，泛水口上不设凹槽，没有加压条，因砂浆和卷材胀缩不一致，抹灰层空鼓开裂，加之卷材高温伸胀，低温收缩变脆，反复循环导致泛水卷材上口翘边、张口，引起渗漏；（2）突出屋面的PVC排气管与防水层相接处泛水处理不当，施工时未做特殊处理，直接将卷材粘贴于管壁上，管壁周围无任何固定及密封构造，当管体与卷材伸缩产生差异时，卷材粘贴处便会张口、脱落，引起渗漏；＞倒置式屋面的保温层表面不平整，铺压材料分布不均匀；保温层厚度、含水率和表观密度不符合要求。处理对策＞对屋面上的一头、二缝、三口、四根等节点处设计详细节点，明确构造作法；＞砖墙泛水卷材收头张口、脱落时，清除原有胶粘材料及密封材料，重新贴实卷材，卷材收头压入凹槽内固定，上部覆盖一层卷材并将其收头压入凹槽内固定密封，如没有■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料凹槽处则采用压条固定；＞压顶砂浆开裂、剥落时，须剔除后新做1:2.5水泥砂浆或C20细石混凝上，重做防水处理；采用预制混凝土压顶时，将卷材防水层收头在压顶板下，并做好防水处理；＞当卷材防水层在混凝土立墙泛水收头处出现张口、脱落时，须将卷材收头端部裁齐，用压条钉压固定，密封材料封严，卷材上部的女儿墙亦应做好防水处理；＞当卷材防水层在收头及大面上出现张口、脱缝时，要翻开原搭接缝，用溶剂擦洗干净，重新涂刷相容胶粘剂粘合，并在接口处用密封材料封严；＞对于混凝土板跨度大的局部区域，在业主装修时预先告知业主避免集中堆放重物，同时物业公司加强装修中间巡查，及时制止集中堆放重物的现象；＞根据现场实际（部位，裂缝大小，维修难易程度等）分别制定不同的维修方法由专业维修队处理完成。4.厨房卫生间渗漏水渗漏水现象＞下水立管穿孔处渗水；＞下水横管的吊管螺丝处渗水；＞上水管的管卡处渗水，给水管短丝接头处渗水；＞预埋线盒处渗水；＞烟道根部渗水；＞卫生间门槛石侧面渗水；＞卫生间四周隔墙根部渗水；＞淋浴房门槛石处渗水。原因分析＞管道根部防水封堵不密实；＞施工前不按规定做泛水坡度冲筋、刮平；＞土建施工与管道安装施工不协调，尺寸偏差较大；＞水电安装忽视操作环境，造成操作粗糙；＞施工工艺的使用不恰当，卫生间地砖干铺、门槛石干铺及门槛石两头压浆不密实；＞防水施工不够彻底，卫生间门槛石侧面的防水封堵存在隐患。处理对策■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料地面泛水不符合要求施工时地漏的标高应控制准确，并以地漏为中心向四周辐射冲筋找好坡度。地漏处的汇水口呈盘子状，厨卫间地面的排水坡度保证1.5〜2%,地漏标高低于地面5—15mm；凿掉卫生间止水槛内外两侧高20cm处的受潮粉刷层，以1：2.5的防水砂浆粉刷压实拉细毛，待粉刷层干燥后“德高”两度罩面防水。表面以1：2的水泥砂浆粉刷，待层干燥后恢复面层乳胶漆；凿开管边及渗漏点周边40cm至原砼面层；将基层清除干净，剔除松动材料，用水不漏涂刷两遍；用K11德高柔性防水材料涂刷三遍；做局部渗水试验，确定不渗后，用C20微膨胀砼堵灌密实；进行湿水养护；在管洞封堵前管子周边应采取毛化措施，采用两次封堵、两次蓄水，在完成防水层后再进行整体蓄水试验。待二次地坪浇筑完后再次进行蓄水试验，经过四次蓄水试验，基本能防止厨卫间产生渗水现象；厨卫间的地砖铺贴须采取湿法铺贴，避免干铺工艺的不成熟造成地砖下长期蓄水而导致渗漏；尽量使用成品淋浴房，淋浴房门槛石下口及内侧面以及和墙体交接处要有防水措施。5、阳台处外墙根部渗水渗漏水现象阳台推拉门下槛渗水；阳台填充墙内侧根部渗水。原因分析不按规定做泛水坡度施工；地漏泛水过高，造成积水（倒泛水）；施工工艺的使用不当，翠竹园三期南区门槛石干铺及门槛石两头压浆不密实；推拉门两侧为KP1多孔砖，水汽浸入后容易沿毛细孔爬升渗入外墙内侧；阳台地坪及阴角处无防水设计；阳台地砖干铺，形成蓄水层。处理对策按规范规定对阳台做防水处理，与内侧墙体下口要设防水槛，防水要卷上；阳台与室内高差设计要预留5cm以上；-8-■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料地漏的标高控制准确，并以地漏为中心并以地漏为中心向四周幅射冲筋找好坡度。地漏处的汇水口呈盘子状，地漏标高低于地面5—15mm；在墙体外侧底部阴角处（包括阳台门下槛）涂刷德高K11柔性防水涂料两度（墙体300mm高，楼板200mm宽）；地砖采用湿贴法满贴；阳台门槛施工前增设素砼止水槛，同时做好防水处理；装修施工过程中的门槛石的施工以“湿贴”法施工同时做好内侧防水处理。6、地下室车库底板（或外墙）渗漏水渗漏水现象翠竹二期5#、6#、9#地下车库出现大面积渗水；管线、桥架孔封堵处墙体被淹湿，高度达1米多。原因分析设计因素地下室车库底板（或外墙）等防水节点构造设计未做详细交待，致使构造作法较马虎，甚至未设附加防水层或附加层选材不当，造成这些部位渗漏；底板局部应力薄弱处及抗浮加强筋不够。施工原因地面原地板面垃圾、浮灰、油渍较多，隐蔽工程施工过程中未彻底清理干净；面层接浆处理不到位；原砼表面太光滑，没做较好的毛化处理；找平层施工（碾压）不密实；面层养护不够，面层收光不密实；伸缩缝留置不当（超长）；底板养护措施不到位（温差控制）；砼底板在施工时振捣不密实，造成自防水不足。处理措施对地下室车库底板（或外墙）等防水节点构造做法要做详细设计；结构设计时对底板局部应力薄弱处及抗浮筋加强；用切割机割除有裂纹及渗水处，找出原砼底板渗水点；■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料根据缝的位置及长度，凿除3cm—5cm宽、3cm深沟槽，剔除松动石子，边吸水、边用快速水不漏封堵，待观察是否有渗水，再进行下道工序的施工；确定不渗水后，先用界面剂掺水泥进行接浆处理，再用防水砂浆抹平搓毛；对切割沟槽边缘的阴角凿成齿槽，深度8cm—10cm,用水不漏堵塞，阴角倒圆；待基底干燥后用柔性德高在沟槽内涂刷二遍，抑制砼缝隙再次出现；待德高达到一定强度后，用C30细石混凝土恢复面层，湿水养护两周；清除墙面、地面污染并用原墙面材料出新；对大面积空鼓的地坪凿除重做；对于部分渗水较弱区域采用沿墙开明沟，车位区域开槽并反扣槽钢将水导入沿墙明沟引至积水坑解决。二、如何建立有效的渗漏水专项控制流程在设计阶段，重点关注屋面、阳台、外墙面、外门窗、厨卫间等防水构造节点设计，选择合适防水材料，适当提高防水等级；在防水施工前，结合质量通病防治导则，针对屋面、阳台、外墙面、外门窗、厨卫间等防水施工，组织监理和施工单位精心编制施工工艺和施工组织设计；在防水施工过程中，组织监理落实检查措施，做到事前有计划，事中有控制。成立公司级渗漏水专项检查小组，定期检查并协助项目部落实渗漏水专项控制；建议集团成立渗漏水防治中心，指导各地公司渗漏水节点设计和施工工艺，组织各地公司交流和推广渗漏水防治成功经验。三、住宅交房后出现渗漏问题的客户服务管理在交房前公司成立渗漏问题防治客户服务小组，由一名负责人、一名客户关系专员和、至少一名协作人员组成，统一归于恒护中心管理；制定统一的渗漏客户服务管理制度，负责客户渗漏投诉的分类处理、回复、回访，投诉处理信息、分析等，从整体上监督、管理、协调资源，促进投诉能得到有效处理；渗漏客户服务小组通过网站等方式对外公布至少一个联系电话和一个工作用电子信箱；公司相关职能部门须向渗漏客户服务小组提供兼职的专业顾问，至少包括法律事务顾问、工程质量顾问、规划设计顾问、媒体关系顾问等；渗漏客户服务小组投诉受理应予以文字记录，以保证其可追溯性；-10-■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料工作日非工作时间（前日下班后直到当日上班前）发生的投诉或收到的电子邮件投诉，应在上班后一小时内送达；节假日应安排人员值班，值班不必为全日，以满足实际需要为准绳；关注如何及时落实，渗漏水严重影响业主的起居生活，投诉后应在最短的时间内修复到位，如何通过渗漏客服和恒护中心的体制来实现；渗漏问题客户服务管理制度内容应至少包括：渗漏投诉信息在公司内部的流转办法；渗漏投诉的处理流程和方法；相关责任人的考核、奖惩办法。基本原则及时原则，对投诉及时做出反应，并在规定的时间进行有效处理，不能及时处理完毕的应按时跟进进展情况，并适时通知客户；诚信原则，注重承诺和契约，有诺必践；处理问题应以能够公诸于众为标准，不暗箱操作；为保证诚信原则的贯彻，应注意不承诺能力以外的事情，不轻易承诺结果；专业原则，以专业标准要求自己，对客户体恤、尊重；协调专业部门从专业角度处理问题，做到实事求是、有根有据，维护公司专业形象。业务要求记录统计：所有客户投诉应全部纳入投诉处理流程中进行管理，并予以记录跟进，定期进行统计分析；责任到人：投诉处理的每一个环节都应确定具体责任人；投诉预警：预防胜于被动处理，应设立预警机制，防范重大客户投诉的产生；定期总结经验，重大、热点投诉应形成案例，充分共享，避免重复发生过去的问题;避免升级：制定相应的投诉处理的权限，权限内的及时解决，超越处理权限的，不得拖延推委，应尽快主动上报处理，避免被动投诉升级；避免群诉：及时道歉，避免矛盾激化，特事特办，灵活处理个案投诉，避免发生群诉事件；回访跟踪：对投诉处理结果进行回访；定期评估客户的满意度。四、当前住宅项目中其他主要质量通病分析装修成品房的成品保护顶棚开裂墙面开裂-11-■W南京仁恒 渗漏问题专题研讨会议资料4.4乳胶漆表面有修补痕迹装修成品房的成品保护一划伤、划痕划伤、划痕的主要原因：工程成品、半成品在施工过程中及竣工验收交付前没有得到有效保护；针对措施采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护；合理安排工序，明确装修过程中成品保护的标准做法；成品保护标准做法的实施、接收分包单位成品、后期维护，对工作项目按要求进行成品保护、成品保护标准的更新、损坏部品的处理。顶棚开裂顶棚开裂的主要原因清水砼顶棚基层未清理干净，造成腻子与基层粘接强度偏低；土建采用界面剂掺胶进行局部找平，无相关规范指导，现场成品有粉化现象，没有形成有效的胶凝体，拉