南昌凉麻的提纯复壮及新品种选育研究可行性研究报告正规版

南昌凉麻的提纯复壮及新品种选育研究可行性研究报告(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）

南昌凉麻的提纯复壮及新品种选育研究可行性研究报告(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）总论（一）项目的主要内容及技术原理简述凉麻，学名苦荬菜，全国各地绝大部分品种由于有苦味，常被用作饲料和药用。南昌凉麻是南昌地区特有的地方品种，质地柔嫩，口感甜脆、品质好，近几年来产量逐年扩大，种植户的经济效益非常显著，是南昌地区春淡季节重要的叶菜类供应品种。由于常年农户的粗放种植及留种，导致该品种种性正逐步退化、性状不整齐，有可能丧失该品种特有风味。为保持该品种的纯度，提高其种性，拟对2个南昌凉麻品种进行提纯复壮，并且采取杂交配组、芽变选种等手段，获得3-5个更加优质的，能满足不同生态条件、不同栽培模式、不同用途（鲜食或加工）的新品种，为南昌凉麻向全国各地推广奠定基础。（二）项目的目的和意义南昌凉麻是南昌地区特有的优质地方品种，全国其他各地的凉麻（苦荬菜）因质地粗糙有苦味而作为饲料和药用，每年3-4月是叶菜类蔬菜淡季，此时生菜、青菜等叶菜类品质口感不好，而南昌凉麻正好大量上市，凭借其质地柔嫩，口感甜脆、品质好的特点成为南昌地区居民的主要叶菜，凉麻种植的经济效益非常可观。但由于长期以来，未对这种蔬菜予以足够重视，菜农的粗放栽培和留种方式，导致该品种种性逐步退化，种子质量下降，使其可能丧失特有的典型性性状，为保持该类品种固有的优点，有必要对其进行系统的提纯复壮研究，为了向全国各地推广这类品种（其它地方基本没有这样品质的品种），很有必要选配出能适应不同生态自然条件，不同栽培模式，不同用途的新品种。所以围绕南昌凉麻的研究、开发利用空间非常巨大。（三）国内外发展现状、趋势凉麻，学名苦荬菜，属于菊科苦苣属，国内各地的品种绝大部分都用于饲料或作为药用，唯有少数地区有可食用的品种，而其中，尤其以南昌地区特有的细花叶凉麻和浅花叶凉麻表现最为突出，这两类品种又称为糯米凉麻，表现为质地柔嫩，口感甜脆，品质上佳等特点，一个品种为早熟，一个品种为晚熟，完全没有苦荬菜的苦涩味，是苦荬菜类植物里仅有的被广泛接受的可作菜用品种。近年来，随着人们对生活质量的追求，有营养保健作用而又口感好的南昌凉麻市场销量逐年增长，逐渐成为市民的主要的几种叶菜类品种，尤其是每年的3-4月蔬菜淡季的时候，其它叶菜如生菜、青菜、菜心等口感品质都不好，而唯有凉麻，此时正是是最佳生育时期，品质好、销价高，是本地区重要的春淡季节叶菜，市场份额占由三成以上，菜农的种植收入比常规蔬菜高50%以上。根据我们市场调查，全国除山东等少数地区凉麻被加工食用外，尚没有规模化的凉麻种植和消费，而南昌凉麻的优良特点（品质优良、抗逆性强），使其可以成为向全国推广的蔬菜品种，开发应用前景非常广阔。（四）申请单位基本情况通讯地址：南昌市青云谱区展览路79号：330001主管部门：南昌市农业局业务主管部门：南昌市科技局2.概况：南昌市蔬菜科研所成立于1972年，是全省权威的蔬菜专业研究机构，科研、经营、办公设施齐全，科研实验菜地沟渠配套，有科研实验楼1幢计1400m2，组织培养室1个，钢架大棚35套，连栋温室6000m2，内部设有科研生产办、良种开发部、组培室、综合实验室、食用菌开发中心、原种圃及蔬菜品种开发试验基地。建所30多年来，共获得省、部级、市级科研成果26项。本所科研方向主要有：⑴以辣椒为主的茄果类蔬菜新品种选育；⑵南昌地区特有的优质蔬菜品种（藠头、凉麻）研究及开发；⑶蔬菜组织培养研究及开发；⑷食用菌的研究及开发；⑸无公害蔬菜生产技术的研究。在全所科研人员的努力下，上述五个领域均取得了进展，尤其品质型辣椒研究开发方面有突破性进展。3．项目主要负责人基本情况胡晓文科研办主任江西农大园艺九一届毕业十多年来，一直从事蔬菜的科研工作，先后参加了“航天辣椒诱变育种”、“蔬菜种苗工厂化育苗”、“蔬菜组织培养”、“优质、高产抗病茄果类蔬菜新品种选育、“生米藠头的复壮与开发”、等10项课题的研究工作。（五）本项目现有的工作基础和支撑条件我所是江西省权威的蔬菜新品种选育单位。积累了丰富的研究经验,有雄厚的研究开发实力，现有专业研究人员22人，先后培育了赣椒等系列辣椒新品种，赣番茄系列番茄，洪都花椰菜系列，青皮苦瓜系列等蔬菜新品种，同全国主要的蔬菜育种单位有多年合作关系，从2004年开始，针对凉麻的市场现状，开展了以南昌地区特有的细花叶凉麻和浅花叶凉麻为主要育种材料的新品种选育工作，初步对该两类凉麻的生物学特性和农业经济性状进行了鉴定评价，摸清了大致的生长生育规律，为系统地提纯复壮及采用多种育种方法选育新品种打下了基础。项目实施方案（一）项目达到的目标及考核的主要技术经济指标选育3-5个系列专用新品种，能适应不同生态自然条件、不同栽培模式和不同的用途，平均亩产达5000-6000公斤。主要靠品种的特有风味、专用适应性的特点获得良好经济效益，尤其在春淡季节，亩收入可达6000元，亩增收达50%-100%。南昌凉麻可以作为重要的叶菜类品种向全国推广，尤其是蔬菜春淡季节可作为主要叶菜类品种，丰富蔬菜品种，增加蔬菜种植户的收入。（二）项目的主要研究内容以南昌地区特有细花叶凉麻和浅花叶凉麻为基础，进行提纯复壮，恢复种性的研究工作，并采取多种育种技术（杂交配组、芽变选种、组培等）获得更优质的品种。（三）主要的技术关键及创新点项目的技术关键是：采用系统提纯复壮法、芽变选种、杂交配组、回交转育及组培等育种技术进行综合运用。创新点：首次对南昌凉麻进行系统提纯复壮、杂交选配、组培。（四）项目实施方案本项目主要实施地点在于本所科研试验地。第一阶段：自2006年11月～2007年10月，收集南昌地区及全国各地凉麻种子、安排在试验地种植，观察田间生物学性状和农业经济性状表现并进行综合评价，同时进行芽变选种工作，对南昌本地区两种凉麻开展提纯选优工作。第二阶段；自2007年11月～2021年10月，进行杂配选优、综合性状评价、营养及风味物质理化测定。第三阶段；自2021年11月～2021年10月，分别在全省各地区进行不同栽培模式、不同栽培季节的田间规模种植试验，全面评价杂配株系，最终获得3-5个分别适应不同生态条件下的凉麻新品种，进行成果鉴定。南昌凉麻提纯复壮及新品种选育技术路线图：提纯复壮技术路线：目标材料的获取两次选择法提纯品种内株系杂交选优去劣新品种选育技术路线：目标育种材料获取杂配组合组合的品质性状评价回交选育组合的全面性状评价获得目标株系不同生态条件下的栽培试验选定品种示范推广及成果鉴定（五）技术风险分析系统提纯复壮法、芽变选种、杂交配组、回交转育及组培等育种技术都是安全的农业生物技术，只要运用科学，该项目的技术风险很小。（六）年度工作内容2007年度：收集种子、观察田间性状、芽变选种、提纯选优。2021年度：杂配选优、综合性状评价、营养及风味物质理化测定。2021年度：田间示范种植、整体评价、选定品种、进行成果鉴定。（七）主要人员的分工胡哓文主持全过程研究工作陈伟才重点开展芽变选种、杂配组合研究（八）相关依托工程落实情况本单位开展南昌凉麻研究工作多年，有8位专业研究人员，并在本所拥有配套齐全的田间及大棚试验基地，和南昌周边地区的凉麻种植户有密切联系，只要经费落实，即可马上开展本项目的工作。（九）知识产状况分析本所对已经取得的育种材料、育种技术及将取得的成果拥有完全自主的知识产权。三、市场分析（一）市场预测每年2-4月份是长江流域蔬菜生产的淡季，尤其是叶菜类，品种不多，生菜、青菜、菜心等此时的品质口感差，而南昌凉麻以其耐寒、口感好、品质优良的特点，近年来被越来越多的南昌市民所接受，日益成为居民主要的叶菜类来源。南昌凉麻在3月份的市场销价达到了5-6元/公斤，而其产量又很可观（亩产5000公斤以上），所以凉麻种植户的收入在万元/亩左右，是常规蔬菜品种的2-3倍，所以近年来的市场在逐步扩大。南昌凉麻还有可以改进的空间，比如，通过提纯复壮技术，对多年来种性逐步退化的品种进行选优，提高其种子的质量，通过芽变选种、杂交选育等育种手段，获得抗逆性更强、能耐高温，不变苦的越夏品种，以及能分别适应不同栽培模式的专用品种，这些都能使南昌凉麻向全国推广开来。（二）社会经济效益分析：通过采用提纯复壮后的南昌凉麻，预计将比原先品种增收10%-20%，比一般常规蔬菜在3-4月份增收50%-200%，增收来源主要依靠凉麻能正好祢补春淡季节新鲜叶菜的空挡，按我们的市场预计，高品质凉麻的销售价格，在3月份完全可以达到4-5元/公斤的批发价，在4月份也可以达到平均3元/公斤的批发价，而凉麻的产量又普遍在5000公斤以上，所以每亩比常规蔬菜品种增收3000元以上，如果解决了凉麻的种子质量不高，不耐保存等问题，提高种子的生活力，并且获得耐高温的越夏（无苦味）优质品种，就能达到周年供应目标，尤其在2-4月份优质新鲜叶菜类蔬菜奇缺，销价高而不能依靠外运的季节，南昌凉麻将成为重要的叶菜类当家品种，既可以向长江流域推广，也可以向北方推广。四、经费预算（一）经费预算申请项目总资金9.5万元。（二）申请经费的主要用途经费主要用于育种材料评价选取、田间杂配试验、理化性状测定、技术合作及成果鉴定、示范推广等。其中：材料提纯选优费2万元田间杂配试验费4.5万元理化指标测定费0.5万元资料、调研费1万元技术合作费0.5万元鉴定费0.5万元其他费用0.5万元合计9.5万元（三）分年度用款计划2007年：6万元，主要用于提纯复壮、选配杂交，组合鉴定评价。2021年：1.5万元，主要用于杂配选优、回交转育，营养及风味物质理化指标测定。2021年：2万元，主要用于田间示范种植、整体评价选定品种、成果鉴定。五．技术经济可行性的综合评价本项目立项目的明确，达到的技术经济指标合理，具备了较充分的实施条件，实施方案可行，经费预算合理，项目完成后，可以产生显著的经济和社会效益。第一章总论一、建设项目概况1．项目名称：优质稻良种选育及制种基地配套项目2．建设地点：建阳市东桥东路13号3．建设内容：改扩建种质资源库二座、新建机耕路一条、新建主干渠一条、支渠5条、添置仪器设备。4．建设规模：①改扩建种质资源库二座，增加仓库面积223.2平方米，库容增加30万公斤。②基本建设配套工程：新建机耕路一条（300米），新建主干渠一条（500米），支渠5条（800米）。③添置仪器设备：种质资源库设备5台，中心检测室仪器6台。5．建设期限：2004年12月2005年12月6．总投资：62.7万元7．资金筹措：南平市农科所自筹32.7万元，争取上级部门扶持资金30万元。二、承办单位概况1．承办单位名称：福建省南平市农业科学研究所2．承办单位性质：事业单位3．承办单位地址：建阳市东桥东路13号4．法人代表：江文清（所长）5．人员情况：技术负责人：江文清（副研究员）项目领导小组：江文清（副研究员、所长）谢善松（农艺师、副所长）刘端华（高级农艺师、水稻研究室主任）本项目组成人员15人，其中高级职称3人，中级8人，初级4人。这些人员长期从事育种和成果转化以及产业开发工作，具有较高的理论基础和实践经验，人员结构合理，具育种、推广及产业开发综合实力。南平市农科所现有在职干部、职工73人，其中科技干部23人（高级职称4人，中级15人，初级4人）6．固定资产状况：现有生物培养箱、稻米粉碎机、烘干箱、电子分析天平等种子质量检测设备。7．业务范围：南平市农科所创建于1955年1月，位于闽北中心城市—建阳市，毗邻国家重点风景区和自然保护区——武夷山，环境优雅，交通便利。南平市农科所中心检测室拥有生物培养箱、稻米粉碎机、烘干箱、电子分析天平等种子质量检测设备，能进行种子水分、发芽率、净度的检测分析工作。每年承担国家、省、市科研课题十多项，有68项科研成果荣获部、省、地（市）各级政府奖励，创造了数十亿元的社会经济效益。是一个具有科研攻关实力和专业特色的综合性农业科研机构。近年来，南平市农科所坚持以“市场为导向、科研为依托、开发为目标、效益为中心”加强有市场效益和重大社会效益的水稻育种、食用菌研究、牧草选育等项目攻关，并取得了显著成效，近三年有4项科技成果获得国家各级科技成果奖：“晚杂新组合汕优397的选育与应用”获福建省科技进步三等奖；“优质、高产、抗稻瘟病杂交早稻优Ⅰ66的选育与推广”获中国农业科学院科学技术攻关二等奖；“杂交水稻新组合Ⅱ优15选育与应用”获2003年南平市科技进步二等奖，2004年申报省科技进步奖，且已通过省科技进步奖评审委员会评审，初评为省科技进步二等奖，目前正在公示；“花菇南花103等新菌株的示范与推广”2003年获南平市科技进步三等奖。在水稻育种研究方面，有2个水稻品种（Ⅱ优辐819、特优175）获得国家品种保护专利，13个水稻品种通过福建省品种审定，其中3个品种（特优175、Ⅱ优辐819、Ⅱ优15）在福建省推广面积超百万亩，充分展示出我所较强的水稻育种攻关实力。在食用菌研究方面，选育的香菇新品种241-4在南平市年推广规模达1亿袋，占香菇生产总量的一半；选育的花菇新品种南花103推广种植1200万袋；同时不断加强非木腐菌的技术研究，先后引进示范推广杏鲍菇、鸡腿蘑、真姬菇、大球盖菇、茶薪菇等多种珍稀食用菌新菌株，为闽北食用菌产业可持续发展发挥重要作用。在牧草研究方面，根据闽北畜牧业发展的需求，加大了牧草新品种的研究利用力度，建立了标准化的试验基地，观察、筛选的牧草达100多个品种，3000多个品系。筛选出可供大规模生产种植的“南牧1号”、“8493”青饲玉米等一批优良牧草品种，深受奶牛养殖场和牧草种植户的欢迎。随着科研体制改革的深入，南平市农科所还组建了闽北首家集选育、生产、推广、经营于一体的种子龙头企业——南平市科力科技开发，注册资金500多万。目前公司建立了3000多亩种子繁育基地，10000多亩特质加工稻生产基地，与国内多家种子推广和稻谷加工企业建立了合作关系，运作良好，可有效促进育种成果的推广转化。三、可行性研究报告编制的依据和范围1．编制依据①《福建省“十五”水稻良种繁育体系建设规划》②《关于大力开展农田水利基本建设》③《中华人民共和国农业法》④福建省发改委«关于抓紧做好部分农林水项目前期工作的通知»⑤项目单位有关项目建设的设想和规划⑥项目单位提供的其他有关资料和数据。2．研究范围本可研主要是对南平农科所优质稻良种选育及制种基地配套项目建设必要性、建设规模、建设方案、总投资估算等方面进行可行性研究和分析。四、结论及建议（一）结论1.项目建设符合国家产业政策，是应对我国入世挑战，提高稻米市场竞争力、提高经济效益，是保障农资质量，保证农民利益，促进农民增收的需要，因此项目建设是十分必要的。2.项目建设根据当地实际，建设规模合理，选址适宜，建设条件优越，建设方案合理可行。3.项目的建成，可带动农业产业化发展，解决农村剩余劳动力1.5万人，促进农民增收和提高水稻产品的质量，项目社会效益十分显著，项目建设是可行的。二、建议1．该项目建设具有良好的经济效益、社会效益和生态效益，为了使项目早日建成，建议有关部门在政策和资金上给予大力扶持。2．该项目建成后仪器设备的良好运行是项目成功实施的关键，建议建设单位选用既先进又实用的设备，选择信誉好的厂商，同时注重引进人才并组织技术人员进行培训。3．项目建成后，应制定相应的管理制度和行为规范，完善操作规程，加强自身建设。第二章项目提出的背景和建设的必要性一、项目提出的背景1．福建省“十五”水稻良种繁育体系建设规划中提出“十五”期间我省水稻良种繁育体系建设的指导思想与原则是：①紧紧围绕种植业结构战略性调整，以市场为导向，加大优质、专用水稻良种的繁育推广体系建设，推动优质、专用水稻新品种的推广，促进农业增效、农民增收。②依托现有的良种繁育体系，体现资源和区域优势，重点选择品种优势明显、技术力量较强、配套较好、具备一定基础的原有项目进行完善和改扩建。③积极推行农业产业化的组织和运行方式，与基地农户建立产业化协作体系，实现良种育、繁、销一体化发展。2．福建省属于沿海缺粮省份，粮食生产存在诸多问题。人多地少，人均耕地仅0.53亩，粮食自给率逐年下降，粮食生产资源紧缺，粮食自给压力大。2004年省委省政府提出：福建50%粮食要立足自行解决。要长期确保粮食生产总量达到这个要求，在人口数量逐年增长，耕地面积不断减少的情形下，根本出路在于提高粮食单产。而提高单产的关键是在于加快优良品种的选育和稳定的良种繁育体系建设。实施种子工程，推动科技兴种，是农业上新台阶的战略性选择。杜青林部长在全国种子工作会议上指出：“良种是促进农业发展的最重要因素，起着基础性和先导性作用，良种在农业生产中的巨大作用是其它因素不可取代和无可比拟的，真抓农业，就要抓科技，真抓科技，首先要抓种子。”3．闽北是福建粮食主产区，粮食商品率占全省首位,稻作产业是闽北的一大优势。但是，目前具备产量较高、米质优、综合性状优良，尤其适宜中、低产田种植的品种较少，原有主栽品种抗性、产量、米质等种性退化严重，难以满足粮食生产用种要求，导致生产效益不高。同时良种制种基地建设滞后，难以形成生产规模和区位优势，粮产区农民增收缓慢。4．本项目的实施可以进一步加快优良品种的选育，完善优质良种繁育体系，实现良种选育、生产、推广一体化的模式；进一步优化山区水田种植业结构，通过优质高产水稻良种推广，提高粮食单产和品质，在确保粮食生产基础上，开展水稻育种基地建设，提高水稻产量和质量，实现闽北粮食产业的健康良性循环发展。二、项目建设的必要性

稻作产业原是闽北一大优势，但随着中国加入WTO后国外优质稻米的冲击，以及国内粮食供求格局的变化、人们消费需求的转变，闽北稻作产业进行结构性调整和走优质、高效、可持续发展的产业化道路已是必然选择。南平市农科所在多年研究积累的基础上，已初步具备为当前优质稻产业化开发提供良种储备和技术保障的能力，本所选育的食用型优质稻推广应用后深受消费者和农民朋友的喜爱，加工型优质稻经建阳富林食品加工成大米制品得到国内外消费者的青睐，产品已远销欧美和东南亚市场。项目实施必将有力地推进优质稻产业化进程，进一步壮大闽北优质稻产业。项目建设是调整农业结构、发展优势产业的需要。近年来经常出现的“卖粮难”或“谷贱伤农”都是农业结构性矛盾日益突出的表现，无公害优质稻及其深加工产品供应相对不足，不能满足日益增加的优质化和多元化的消费需求。通过项目实施建立以消费市场为导向，以高产、优质、高效、可持续发展为目标，以南平市农科所科技集成优势为依托，以农业产业化龙头企业带动为引擎，形成贸工农一体化、产供销一条龙、农科企相结合的产业化、系列化、无公害生产经营体系，有效整合优势资源，壮大优质稻产业。项目建设是改善生产条件，促进可持续建设和发展的需要。面对当前农业生产走向产业化、规模化、集约化的发展项目建设是加速科技成果转化，促进农业增效农民增收的需要。南平市农科所以项目为载体，有效地整合优势资源形成科研单位、龙头企业、生产基地和种植农户四位一体的优质稻产业化生产经营体系。通过与企业相结合的订单农业方式推广应用一系列最新科研成果，加速了科研成果转化为生产力，实现农民向规模化生产、产业化、集约化经营的现代农业生产方式转变；利用建立的优质稻良种繁育体系、农业技术服务体系和质量安全检测化验体系等一系列措施，提供优良种苗保障、最新技术支撑和产品质量保证，有效提高农业科技贡献率，最终实现农业增效农民增收。第三章项目建设条件一、地理位置建阳市东邻松溪、政和，南接建瓯、顺昌，西连邵武、光泽，北界武夷山、浦城。下辖10个镇、3个乡、190个自治村、14个居委会及3个国营农场。总人口33.77万人，面积3383平方公里。居民以汉族为主，还有占人口1.5%的畲、满、回、苗、壮、蒙、侗等21个少数民族，约5600多人。

二、气候条件建阳属中亚热带季风性气候，光热资源丰富。冬短夏长，气候宜人，静风多，温差大，雨季集中。年平均气温18℃，无霜期282天，年平均降雨量1700～2400毫升，年平均日照1802小时，适宜动植物生殖繁衍，有“嘉禾之乡”美称。三、自然资源建阳市是一个农业县级市，农业比重大，农业人口占全市总人口的75%，是全国商品粮基地，外调粮总量和人均售粮均列全省之冠。以“闽北粮仓”、“茶果基地”、“林海竹乡”著称于省。目前农业结构仍以传统的种养为主，主要有粮食、笋竹营林、养殖、茶果、经作、食用菌等六大产业。建阳素有“林海竹乡”美称，境内满目青山，层林叠翠，森林资源居全省第四位，为全国南方重点林区之一。森林面积18万公顷，森林覆盖率75.1%。林种类型有针叶林、常绿阔叶林、竹林、灌木林、混交林等，木材蓄积量1250万立方米，毛竹6312.99万根，各种林副产品如松脂、笋、香菇等十分丰富。建阳丘陵山地面积30.58万公顷，占总面积90.4%；耕地面积3.1万公顷，其中水田面积2.87万公顷，草场面积2.26万公顷，其中可利用面积2.19万公顷，年理论载畜量3.04万标准黄牛单位。土壤类型有红壤、黄壤，土层深厚、肥沃。建阳地处丘陵山区，生态类型复杂多样，开展良种选育鉴定筛选和制种基地建设具有得天独厚的自然和地理优势。四、基础设施1．铁路：横贯建阳市南北的横南铁路是福建第二条出省通道，为Ⅱ级铁路。2．公路：公路四通八达，南武旅游文明路、205国道、水杉线和2005年将通车的京福高速公路纵横交汇，直通全国各地，至福州仅需4小时，全区所有行政村通公路。3．口岸：闽江及其支流水运畅通，500吨级轮船可沿闽江而下直达沿海口岸，年吞吐量12万吨的集装箱中转站投入使用，南平海关于1996年开关。4．航空：建阳市距武夷山机场仅40公里。武夷山机场装备有先进的通讯导航设备，可起降中型客机，年吞吐量可达42万人次，是闽北唯一的机场，已开通26条国内外航线。5．通讯：全市开通使用微波通讯，程控可直拨世界各国和地区，建成区域公用分组交换数据网、公用数字数据网、宽带网等现代邮电通讯网络，移动自动寻呼等现代化通讯系统、无线覆盖全市，开辟了国际函件快递、传输电讯等业务。通讯快捷。6．供水：全市水域面积2.19万公顷。建阳境内溪流纵横密布，以崇阳溪、南浦溪、麻阳溪为三大主要水系。7．供电：设在童游的省网22万伏变电站与该市11万第四章项目建设地址与建设方案一、建设地址项目建设地址位于建阳市童游镇市农科所内。童游镇下辖17个村委会，1个街道居委会，人口4.75万人，总面积31031公顷，山地2292公顷，耕地3540公顷。盛产稻谷，年提供商品粮1000万公斤以上，居全省各乡镇之首，素有“闽北粮仓”之称。乡镇企业650多家。镇内道路水、电、通讯等基础设施完善。距建阳市区仅5公里，毗邻国家重点风景区和自然保护区——武夷山，环境优雅，交通便利。二、建设方案=1\*Arabic1．种质资源库建设：我所原有二栋上世纪五、六十年代修建的综合仓库，面积分别为182平方米和192平方米。由于年久失修、老化，加上原有仓库设计的防潮、防雨、防涝、防鼠、防虫、降温等功能很差，已不能满足良种的消毒、包装、存储等质量要求。根据因地制宜、有效利用的原则，通过对老仓库的修建和改扩建，使仓库面积由374平方米增加到597.2平方米，库容增加30万公斤，同时增强防潮、防雨、防涝、防鼠、防虫、降温等功能，配套包装、运输设备，提高良种仓库的存储、能力。工程总建筑面积为597.2平方米，其中改建种质资源库一座，面积由182平方米改扩为213.2平方米；扩建种质资源库一座，面积由192平方米加层扩大为384平方米，并使原有分离的两座种质资源库连为一体，扩大种质资源库的面积、库容和功能。=2\*Arabic2．机耕路及排灌渠建设：新建机耕路一条，长300米；=3\*Arabic3.添置相关仪器设备①种质资源库设备：序号设备名称型号数量备注1种子包装封口机2台2种子精选机1台3海尔空调机2.5匹3台②中心检测室设备：为了做好良种的检验和检测，需在我所中心检测室的原有基础上，进一步完善其仪器设备。购置的仪器设备有：序号设备名称型号数量生产厂家1荧光生物显微镜2XC131台上海光学仪器六厂2多用途生的显微镜44XI1台上海光学仪器六厂3水分分析仪KLS-4111台4三元素快速分析仪530型1台5原子吸收分光光度计631MC型1台6农药残毒快速检测仪UV-16001台第五章环境保护、劳动卫生和消防一、环境保护该项目建设内容主要为建筑工程和部分仪器设备的购置安装。因此，建设过程中要合理的安排施工时段，最大限度的减少对周围居民的影响。施工材料要统一规类摆放，并派专人管理。垃圾要及时清运，保持工地清洁，固体废弃物和塑料包装袋要集中收集，统一运到垃圾场处理。二、劳动卫生项目建设过程中，要高度重视施工安全工作，树立“质量第一、安全至上”的意识，加强安全意识教育。施工人员要做好自我保护工作，采取必要防护措施，保证过往人员的安全。项目在运营中工作人员要及时打扫卫生，清理垃圾，营造一个舒适的工作环境。三、消防在建设过程中应严格按照《建筑设计防火规范》和有关的消防规定的要求进行设计、施工。按一、二耐火等级进行设计和建设，在先要位置配设消防栓，室内要配有灭火器材。建筑物设有防雷装置，防止雷击。第六章组织机构和人员编制一、组织机构南平市农科所设办公室、科管室、保卫科等三个职能部门和水稻育种、植物保护、土壤肥料、园艺、畜牧、食用菌、牧草等七个专业研究室及一个农业试验场。二、人员编制南平市农科所现有在职干部、职工73人，其中专业技术人员23人（高级职称4人，中级15人，初级4人）。三、人员培训项目主管部门市南平市农业局是农业技术人员密集的技术部门，拟从其内部调配精干的专业技术人员、再择优录用部分专业对口的大学毕业生充实到项目单位，并选送专业人员到高校、科研机构进行培训，以及聘请专家顾问对员工进行培训，全面提高员工的专业技术水平。第七章项目实施进度计划项目建设期一年（2004年11月起至2005年12月止），2004年8月至2004年11月完成项目前期工作，项目实施进度计划具体见下表：建设进度计划表序号项目2005年123456789一机耕路及排灌渠建设二三四验收交付使用第八章投资估算和资金筹措一、估算依据（一）中咨公司投资项目经济咨询评估指南。（二）福建省建筑工程预算定额（2002版）。（三）福建省设备及安装工程预算定额（2002版）。（四）设备购置及安装费根据设备目录参考价格和当地市场价综合估算。二、投资估算该项目总投资估算为62.7万元，其中种质资源库投资28万元，机耕路及排灌渠投资15万元，设备购置19.7万元。投资估算具体见下表：建设工程、设备仪器购置估算表项目名称型号单位数量一8.51种子包装封口机台2122台1553海尔空调台30.51.5二11.212XC13台11.521.522多用途生的显微镜44XI台10.770.773台10.850.854三元素快速分析仪台10.360.365631MC台14.54.56台13.23.2三机耕路及排灌渠建设1515四种质资源库建设座21428五合计62.7三、资金筹措1．南平市农科所自筹32.7万元；2．申请上级部门扶持资金30万元。第九章经济效益和社会效益分析通过项目的实施，推广我所选育的优质高产、多抗杂交稻新组合，建立优质加工专用稻和杂交水稻制种基地，累计可增加社会经济效益2.88亿元。2、推广优质加工稻45万亩，可生产优质加工原粮22.5万吨，加工成优质米粉每吨原粮可增值1000元，合计增创经济效益2250万元。3、建立良种繁育基地13.5万亩，每亩年可增收300元，计增创社会经济效益4050万元，可解决1.5万农村劳动力。通过优质高产抗病水稻新品种的推广应用，可有效减少农药、化肥的施用量，降低生产成本，减少农药残留量和环境污染，提高稻米的卫生品质，实现粮食生产的可持续发展。******可行性研究报告班级：工程管理071班小组：第二小组组员：****32号（组长）***08***12（第一部分）***20***28（第二部分）***06***09（第三部分）***17***34（第四部分）目录TOC\o"1-2"\h\z\u1项目总概况 51.1项目基本概况 51.2开发商简介 51.3项目可行性研究说明 62长春房地产业发展环境分析 72.1长春社会经济发展情况分析 72.2长春市房地产政策环境分析 93长春市房地产市场分析 143.1长春市房地产市场发展现状 143.2长春市房地产发展前景预测 144项目区域市场分析 184.1项目所在区域规划、功能定位分析 184.2项目相关因素和条件分析 184.3区域内的供求分析 194.4周边竞争性楼盘分析 195项目的微观性分析 225.1项目区位与规划指标 225.2项目周边环境分析 235.3项目SWOT分析 245.4项目市场定位 266项目实施进度计划 276.1项目施工组织 286.2开发进度计划 297项目总投资与开发成本估算 308项目资金筹措与资金平衡 328.1项目收入计划 328.2项目资金筹措 339项目经济评价 349.1项目盈利能力评价 349.2项目清偿能力评价 3710项目的不确定分析 3810.1敏感性分析 3810.2项目的盈亏平衡分析 3911项目投资社会效益评价 4011.1社会效益影响 4011.2项目社会参与性 4012项目投资风险分析 4212.1风险定义、作用 4212.2风险分类 4212.2风险识别 4412.3风险分析 4512.4风险规避 4613项目结论及项目市场前景 4813.1项目结论 4813.2本项目别墅部分市场前瞻 4813.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻 48附录：本项目相关照片 50

1项目总概况1.1项目基本概况位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。1.2开发商简介1.3项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。

2长春房地产业发展环境分析2.1长春社会经济发展情况分析2.1.1城市GDP吉林省1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP1682.01951.512120.352348.542662.083122.013620.274275.12长春市1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP7078241003115813381535171219342.1.2城市居民家庭人均可支配收入《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。长春市居民家庭人均可支配收入(表2.1)(单位:元)年份2004200520062007收入89001030011358106632007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。2.1.3房地产投资额吉林省2006年建筑业稳步发展。全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0%；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1%；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8%；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。2006年全省固定资产投资实现高速增长。全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6%。吉林省全社会固定资产投资(表2.2)单位：亿元指标2006年比上年增长%全社会固定资产投资950.146.1城镇固定资产投资715.743.3其中：房地产开发174.263.4第一产业36.4593.7第二产业1254.9853.0其中：工业1174.5145.5第三产业1074.6244.8城市基础设施投资454.8426.7住宅投资318.3573.52006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6%，增幅比上年提升38.1个百分点。商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9%，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9%。商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。商品房销售额194.08亿元，增长34.4%。吉林省基础设施建设投资454.84亿元，比上年增长26.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2%。重点项目建设投资带动作用明显。吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1%，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2%，对全省投资增长的贡献率为20.8%。2.2长春市房地产政策环境分析2.2.1中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》文号：建住房[2006]166号实施时间：2006年内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响：整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。=2\*GB3②《中华人民共和国城市房地产管理法》文号：中华人民共和国主席令第72号

实施时间：2007年8月30日内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。影响：《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。（2）国家整体现状、趋势、前景2006年我国房地产的发展趋势和政策措施（一）我国将加大中小户型商品房供地；（二）我国将规范土地出让合同和程序；（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；（四）我国将实施《投资性房地产会计准则》；（五）我国将推出《住宅性能评定标准》；2.2.2近期出台房地产宏观政策分析（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文号：建住房[2006]165号实施时间：2006内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

一、明确新建住房结构比例。二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。三、严肃查处违法违规行为。四、加强监督检查，落实责任追究制度。影响：根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。=2\*GB3②《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》文号：吉建办[2006]70号实施时间：2006年内容：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件精神，按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知》（吉政办明电〔2006〕71号）、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（吉建办〔2006〕33号）以及“全国整顿规范房地产交易秩序电视会议”的要求，省建设厅会同省发展改革委、省工商局起草了《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。现将《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》予以印发，请遵照执行。影响：此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。2006年，全社会固定资产投资完成950亿元，比上年净增300亿元，增长46.1%。长春市开工建设项目共1860个，其中投资超亿元的项目达到248个。投资增速创历年最好水平，在全国15个副省级城市中位居第一。随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

3长春市房地产市场分析3.1长春市房地产市场发展现状2007年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。今年1－3月，长春市的房地产买卖成交量达11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9个和8．9个百分点。按2007年一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量2007年全年可能突破600万平方米，全年成交额将达130亿元。见下表：2007年1月～3月长春房产市场状况(表3.1)房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率11112套125．1万平方米51．6％27．1亿元75．2％3.2长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测（1）（2005年～2006年）供求统计表2006年，长春市城区居住人口247．8万人，总户数80万户，户平均人口3．1人。住宅面积6332．7平方米；人均住房建筑面积25．56平方米，同比增长3．8％，人均住宅使用面积19．17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住宅成套率达90．56％，住宅私有化率68．7％，比上年提高2．8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。见下表：2006年与2005年相比供求变化(表3.2)人均住宅面积25.56平方米同比增长3.8%人均住宅使用面积19.17平方米同比增长0.7平方米住宅私有化率68.7%同比增长2.8%住宅成套率达90．56％户均住宅套数达0．94套户均住宅建筑面积达79．16平方米（2）（2005～2006年）供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房513．1万平方米，同比增长106．1％，其中：住宅335．1万平方米，同比增长78．6％。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13．7％；90～144平方米的中型占总量的49．1％；而144平方米以上的大户型占总量的37．2％。见下表：2006年与2005年相比供给与成交量变化(表3.3)名称可销售面积同比增长住宅335.1万平方米78.6%其他178.0万平方米27.5%合计513.1万平方米106.1%（3）房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。市场供需结构统计图1成交住宅中，价位在2500～3500元/平方米的占总成交量的56.79%，超过4000元的将近15%，2300元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。3.2.2长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是一路走高，但与全国略有不同的，早在2004年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2005年底和2006年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。但绝不是“飞涨”。客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以现在的房价是真实的。2006年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74．2亿元，同比增长95.3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积559．1万平方米，同比增长40.2％，成交金额为106．8亿元，同比增长36．1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长63．5％；商品房价格指数小幅攀升，长春市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用的结果。

4项目区域市场分析4.1项目所在区域规划、功能定位分析1．目前长春市政府南迁，直接影响到长春楼盘的走向，致使长春楼市转向南部地区发展。临河街处于南部的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引个大房产商的眼球。2．项目周边几个楼盘价格、功能定位均面向长春的中高收入人群。因此，中高档住房必将成为主流。城市中注重高品质生活的客户，将成为我们主要的客户群体。4.2项目相关因素和条件分析1．项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。2．项目地毗邻“长春职业技术学院”在高专院校的周边，人文环境佳。3．项目地位于长春市临河街东侧，与伊通河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。4．长春人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，轻轨可直达春城旅游胜地长影世纪城、净月潭长春国家森林公园及净月滑雪场等。因此可确定，临河街地段必然成为未来几年长春市房地产的黄金地段。4.3区域内的供求分析2007年长春市全年居民消费价格总水平上涨3.5％。一般预算全口径财政收入完成280亿元，增长32.9％；地方级财政收入完成85亿元，增长18.7％。规模以上工业企业实现利润130亿元，增长90％。社会消费品零售总额775亿元，增长16.3％。这些即可证明长春市市民有一定的房产消费能力。从该项目附近的几个楼盘，中海水岸馨都，富奥花园，中海水岸春城等销售情况来看，均受到广大长春市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让长春房产消费者接受我们的楼盘。4.4周边竞争性楼盘分析4.4.1周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介（表4.1）案名地理位置规模（万m2）建筑形态规划户型（m2）销售价格（元/m2）备注富奥花园5期临河街与卫星路交汇处10.97北美风格106～125；140～240；4300～8800多层，高层，越层；高中低档各种户型齐全；中海水岸馨都临河街与南环路交汇处32.19英伦风情96～126；146～265；4500～8000多层，高层，越层；户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；园丁花园临河街与卫星路交汇处33.7现代风格80～120；2500～3600中小户型经济适用房；中海水岸春城临河街与卫星路交汇处39.97西班牙风情130～150；4300～7500多层住宅；户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况周边竞争性楼盘06年销售分析(表4.2)项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价1月销售套数2月销售套数环比1月成交均价2月成交均价环比富奥花园5期47014070%5000305066.6%4500500011.1%中海水岸馨都20303098%480015020033.3%4300500016.2%园丁花园9000100300010015050%3000330010%中海水岸春城20000100450020028040%4000480020%周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目唯有“中海水岸馨都”正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就“中海水岸馨都”项目做出相关分析比较。.1产品分析（1）“中海水岸馨都”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。（3）价格多在5000元左右，在长春市场属于高档住宅。.2客户群体分析“中海水岸馨都”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70%的住户有私家车，从此即可证明“中海水岸馨都”主要面向中高端人群。.3价格分析“中海水岸馨都”主要销售价格在4500～8000元/㎡，其中多数户型价位在5000元/㎡以上下。部分大户型及越层售价可达到8000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。从中海地产在长春开发的几个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。

5项目的微观性分析5.1项目区位与规划指标位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，大华河畔三期计划于2021年6月开始动工，于2021年6月竣工，建设工期3年。根据项目的初步设计，由4栋8层住宅、1栋4层住宅、10栋3层双拼住宅，11栋2层独栋住宅，和1栋7层的商业、公建公寓综合体组成，建筑面积为72329㎡（其中地上部分为51860㎡），建筑多为尺度亲切的多低层住宅，建成后将形成一个具有健康自然的郊野气息的居住空间。本项目三期的设计指标如下：楼盘地址：长春市临河街１８００号整盘建面：320000㎡整盘户数：300多套

本期占地面积：45090㎡

本期总建筑面积：72329㎡其中：地上建筑面积：51860㎡1）住宅：47155㎡2）商业：3195㎡3）公建配套：350㎡4）架空层：1160㎡地下建筑面积：20469㎡1）地下车库：12720㎡2）住宅地下室：5600㎡3）公建及配套设施：2149㎡停车泊位：322辆1）地面停车：136辆2）地下停车186辆容积率：１.12建筑密度：29.7%绿地率：40.1%集中绿地率：15%非机动车停车量：6275.2项目周边环境分析河畔华城三期位置：长春市临河街与卫星路交汇处基地周边情况：位于临河街，长春市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。长春轻轨二期正式通车使用，大大方便了周边群众的出行，静态生态城等市政重点项目也同期在建设当中。沃尔马临河街店，恒客隆超市等大型超市商场为临河街住户提供了极大的便利。这些项目都将为长春南部建设带来前所未有的机遇。项目交通条件：17路、190路、轻轨。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。但我项目主要面向城市中有车人群，而且，长春轻轨二期的顺利通车，必定会带活这一区域未来的交通发展。项目周边的公共设施配套：商业：恒客隆超市、远方超市、沃尔玛超市、银行。教育：长春职业技术学院。娱乐：社区综合会所，健身会馆。项目所在地临河街是长春目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目邻近长春职业技术学院，毗邻伊通河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；

区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。

河畔华城周边环境示意图（见附表1）5.3项目SWOT分析项目优势（Strength）1.本项目以高品质、高享受为目标，以独特的欧洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅区。2.集团历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引长春的消费者。3.住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，河畔华城所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。4．在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且别墅价格与普通公寓价格相差不多，这是本项目最突出的一个卖点。项目劣势（Weakness）1.净月区域经济发展时间短，目前生活配套设施不完善，离长春中心地段较远，交通对项目发展也存在一定影响。2.项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。3.项目区域距离市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。项目机会（Opportunity）1．长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划南部中心城区，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2．项目位于伊通河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，二层别墅将吸引广大消费者的眼光。项目将购物休闲融为一体，成为长春南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。威胁（Threat）1.项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。2.项目周边“中海水岸馨都”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。3.“中海水岸馨都”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在长春市场有明显优势，受到长春消费者的广泛关注和欢迎。5.4项目市场定位5.4.1产品定位以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。5.4.2客户定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在4500元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群5.4.3价格定位定价，普通多层高层住宅4500元/每平方米，别墅区5000～6500元/每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于中海社区5000多元/每平方米的房价，大华河畔华城更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。

6项目实施进度计划6.1项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2021年10月前完成。（2）签订合同及付款：2021年10月前完成。（3）批文报批工作：2021年11月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2021年11月初完成。（2）委托设计：2021年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2021年10月～2021年1月初完成。3、工程招标招标及采购工作于20084、施工阶段（1）施工准备：2021年12月～2021年１月初。（2）基础工程：2021年１月初～2021年7月初。（3）土方工程：2021年２月末～2021年7月初。（4）地下结构工程：2021年４月初～2021年６月末。（5）主体工程：2021年7月初～2021年10月初。（6）安装与装修工程：2021年9月初～2021年4月初。（7）室外总体：2021年10月初～2021年3月末。5、竣工准备及验收备案：2021年4月初～2021年5月初。6、销售：2021年6月～2021年7月。6.2开发进度计划项目论证及准备工作在2021年9月前完成。2021年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为3年：2021年6月至2021年5月。项目所需的大体时间及进度见下表：项目开发进度计划表（表6.1）时间项目年份2021年2021年2021年2021年季度341234123412项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。7项目总投资与开发成本估算1.土地购置费：项目所在地区为Ⅴ级居住用地，土地成本为1800元/平方米。2.前期费：详见下表。3.项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。4.管理费：管理费费率取建安工程费的3%。5.不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%。6.维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。总投资估算表（表7.1）序号项目名称总价（万元）单位指标（元/m2）工程量（m2）1.直接成本17805.961.1土地成本8116.201800450901.2前期工程费575.4勘察费45.64建安工程费的0.5%45090设计费228.22建安工程费的2.5%723291.2.立项资金审计费45.64建安工程费的5‰723291.2.施工图审图费16．43建安工程费的1.8‰723291.2.招标费102.54建安工程费的1.12%723291.2.施工结算审计费27．39建安工程费的3‰723291.2.工程监理费109．54建安工程费的1.2%723291.3建安工程费9128.801262.1272329小高层3415.50100034155别墅1300.00100013000商业、架空层499.411474355地下车库、地下室3664.00200018320小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）2