威海广场商业规划建议方案

威海商业广场商业规划建议方案一、商业定位1、主题定位九龙湾-休闲旅游购物中心（港湾）——集度假酒店、休闲娱乐、旅游购物之首选；打造成中国大陆东部衔接沿海地区（交汇港台韩日、大陆沿海之闽粤苏浙鲁、东北地区之特色物产），辐射东北、韩日的特色商品集散地、中转地；2、业态及品类初选思路——边贸型的交易商业：南方茶叶专业市场、韩国服饰精品（日化、韩版服饰）、闽派休闲服鞋、杭派小商品服饰、广东女鞋女装等适合东北、韩，胶东半岛消费习惯及市场需求的品类；——旅游度假购物：威海特产（鱼竿、精品海鲜）南方特产（八闽特产、广东、江西）韩国特色商品，台湾食品，其他适合以威海目的地或中转地旅游客群的消费习惯及市场需求的品类；——本地社区消费：外贸服装（尾货折扣市场）、休闲娱乐业（KTV、足浴、茶会所、特色餐饮）、超市等符合本地的消费习惯及市场需求的业种；3、旅游度假配套设施：酒店式公寓，楼下以高档酒楼、精品店、高档娱乐休闲会所；酒店式公寓，一半招商为旅游精品度假酒店，一半为SOHO办公，为旅游客群、特色商品集散交易商家提供写字楼、电子商务、物流仓储配套服务。二、商业功能分区及业态分布1、1-1、，1-2、部分及酒店公寓楼下一到三层做为精品区，拟招麦当劳、高档酒楼、知名品牌的专卖店等；2、1-6、2-1、2-7,2-6、2-7部分为茶业店及休闲会所，拟招茶具、茶会所、知名品牌的茶叶专卖店等；3、1-3、1-9，1-8部分为渔具店及海产品特色区，拟招渔具店、海产品、知名品牌的渔具专卖店等；4、2-22-3部分及三楼部分露天广场为娱乐休闲区，拟招KTV、足浴、酒吧、知名品牌的烧烤专卖店等；5、1-4、1-5部分为旅游购物精品区，拟招中台港韩食品、日化、知名品牌的专卖店等;6、2-4、2-5部分为旅游购物精品区，拟招外贸尾货及中韩服饰知名品牌的专卖店等；7、地下层部分招大卖场及日用百货产品，满足本地社区居家购物的品类；以上只是初步的业态区域规划，还需进一步的招商意向市调及在招商实施过程中依据招商的实际情况的进行调整；三、商业动线及内部交通组织1、中庭、室内步行街、人流车流、物流走向应进一步清晰，人、车、物等未明确分流;内部动线走向的电梯、走道、出入口等构成内部动线的交通组织应进一步完善；因各商业业态、业种的功能分区、共享空间及动线走向的明确，需要合理调整电梯（直梯、步梯、人行梯）位置及走向、消防分区、疏散通道、暖通具体位置走向等建筑硬件要求，在符合国家建筑规范的前提下尽量满足店铺销售回报最大化和商业使用价值最高（长期的租金回报最高）的商业地产开发初衷。建议贵公司组织几个有商业空间实施和规划经验的地产、商业的专家进一步充分论证。2、应充分考虑各商业的业种、业态的对商业地产排烟、排污、车流、物流、人流等物业硬件的不同要求，合理规划车流、人流、物流动线走向，落实各业种、业态、主力店、次主力店，独立店铺的功能分区，规划并实现特殊业种（餐饮、娱乐）及主力店对排烟、排污、收货物流、营业时间的要求和特性。四、招商策划、推广及销售对接1、招商策略及项目准确定位——对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素进行调查研究，了解商业企业的生存和发展条件，了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，由于项目处于不成熟的商圈，建议项目招商以错位经营旅游购物、休闲娱乐及社区生活购物模式为基准和招商策略。——要高度重视商业地产市场策划运作和销售控制：商业地产的广告宣传不同于住宅，需要借势、炒作及配备相关引导的活动；从而得以最大限度地提高商业使用价值，短期内达到较好的销售回报。比如：主力店的招商促进独立店铺的招商、独立店铺的招商租赁（带租约）促进销售等。销售对象建议以北方来威海度假的客群，南方（福建、广东、浙江）等地以参与边贸的商铺经营者为对象；——要非常清晰地认识到商业地产是以未来的经营业态的招商为前提条件的、通过对未来业态的经营测算制定租赁政策，进而测定相对应得商铺回报率模式，最终决定楼盘销售价格体系和销售控制计划；2、制定合理的商业价值体系——不要单以期望的投资回报率来倒算租金，而应当加大对商业未来发展期望值的评估，说服购商铺者买铺重在商铺的增值幅度，因此可以制定炒做特色商业（主力店）计划及公司在市场培育过程的投入承诺，增强客户群对商圈的认知度和购买信心。——应总体测算并分析商铺销售、出租回报的经济指标（独立店铺的销售份额、回租产权式店铺的销售额、完全租赁的租金回报额），也要顾及销售返租的风险较大，主力店、次主力店招商实施的难度和时间性等实际操作会遇到的困难，来论证以上功能分区、商业空间规划调整是否有利于或达成商业地产的开发初衷，有利于提高商业地产的回报率。3、创造良性商圈及项目推广的运作方式炒做新商圈的基础就是特色的商业形态，提供优厚的运营条件给目标的客户，使之成为商业招商的战略伙伴，共同打造商圈，共赢为目的，适当情况可以通过活动及贴补来营造新的商业氛围，聚集人气。——特色招商与招商特色：目标的特色商业应该由2大部分组成，一是当地没有的稀缺性特色商业形态，如南方的茶叶文化、寿山石文化、台湾特色食品类等等，二是当地特产类的精品商业形态如高端的海产品、渔具等等。招商特色就是为特色招商与推广的提供条件，可以以特色商业为优惠的招商条件，提供给目标商家特殊的商业补助与待遇，寻求共同发展及打造新商圈共鸣。——休闲娱乐名品折扣的聚集地：收集品牌商业的折扣店，建设最流行最品位最实惠的够物场所，辅助商家，提供广告及活动策略，吸引人气。休闲类娱乐餐饮配套，远离中心的喧嚣，个性话的饮食，完善的娱乐配套，诠释放松的意境。——差异化项目推广：每一个产品总有它区别于同类的差异点，不管是先天的还是后天策划的，总有一个是最大的亮点。在招商广告中就要将最大亮点放到最大，让读者一眼就能看到。目前地域环境来讲只能借助九龙湾概念，这个就是先天的，给人的感觉就是个高端的休闲区域，包含酒店、公园、游艇、会展及各类展馆与海滨风景，项目位于此区域就应当借助这个模式，打造文化类，休闲类的商业模式，对接的刚好就是我们定位的茶叶文化会所，寿山石文化、台湾特色食品类休闲娱乐名品折扣等，使之与现有商业的区别话。——期望值炒作与提炼通过定向的招商成果来增加炒做力度，提升项目的前景与收益，让投资者心理感觉到已经有人在动手了，自己是否要从新评估一下进入的时机。立足本土，制造商业内新闻，造成商家关注，借机进行销控等措施，前提必须有好的商业摸底与市调。心动：以市场炒做为前提，视觉冲击力的广告，动心的价格，发展的远景，实际的收益，陆续成交的现实，都是打动投资商的技巧，加上专业的销售人员，培训有续的解答与引导，塑造放心与心动的基础，后期就是辅助性策略了不求大,但求强、广告与活动并行以实力把自己打造成区域内的最强商业形态（最有特色），让竞争对于不敢轻易挑战，不战而屈人之兵为上上策；所以商业的投入很关键，很好的前期包装于策略将是发展当中的动力也是花费最大最快的投入。广告的目的是在于转播消息的途径，活动将是具体人气及实际感受的方式，两者有机结合可以增强项目的实际关注度引进培养专业团队,不断提升管理水平:专业的销售人员跟专业的商业运营管理公司一样的重要，甚至更重要，他们面对的不是一般的购房者，为而是专业的商业从业和投资人员，他们对商业的模式及收益非常了解，销售人员必须在与其沟通时发现他们的目的性与需求性，加以引导与宣传，能满意的回答问题及专业的服务将会是营销成功的利器，注重来访者的谈话记录与回访将为整个商业发展提供良好依据。五、成立商业管理公司的策略商业地产的长期发展都需要以经营为主的思路，当然商铺的销售是是投资回报的主要方式，但要充分考量未来经营条件下灵活制定不同楼层、区域的销售回报策略；同时建议，长期的发展商业地产将成为中小开发商竞争开发地块的利器，所以长远考虑成立或合作一个具有品牌影响力的商业管理公司，最好可以挂靠知名的商业集团，后期自行经营商业部分，地产发展模式可参考城市综合体，利用商业运营为契机，低成本介入地产，自主经营商业，创立商业品牌运做集团，双方面提升价值，使地产与商业两不误，共赢发展。1、因贵公司的商业地产项目面积体量不大，但所处地端开发和经营期也较长，加上威海的商业不发达、居住分散，一个新的商圈的崛起需要一定市场培育期，商业地产的招商和开业后的经营管理是比较专业和强持续性，因此需要一个专业性和商业理念一致的团队，持续努力才能达到较理想状态，也就是可以获得较高的回报2、建议贵公司自己组建或招募能涵概商业地产广告宣传策划、商业物业经营管理、商业招商各方面人才的团队，成立独立商业经营管理公司专业地运作，有计划和步骤开展招商工作。『建议J鉴于北方地区的商业经营理念落后，招商工作团队的人员组成以南方地区为主，经营管理团队的核心骨干前期以南方为主，开业后培养当地人才接班，以减少人事费用。招商团队的组成和筛选