商业地产研策报告提纲(12.1更新)

新控·业理心市场研究与划定位工作架提供成果报告应包括但不限于以下内容,期市场研究分析各阶段须给出明确的结论,整体条理清晰、逻辑缜密.策划阶段理由充分,观点明确.第篇

拓建研城市析〔个市1.1城市述城市概述面积、位置、交通、城市等级等1.2城市济当年城市城市人口人均GDP,人均可支配收入,人消支出城市间经济指标比较,向分析城市历年发展指标比纵向分析城市产业结构与主导产业、优势产业分析1.3城市划城市总体规划规划图与规划要点商业规划与新城区规划交通规划1.4相关济策宏观经济与金融政策房地产政策商业发展政策1.5结论分归纳分析判断城市可进入性区域析〔域2.1区域况城市版块划分板块划分依据板块划分示意图城市各版块特征分析

地域特征人群特征商业环境交通环境项目所在区域市场分析〔项目在域项目商业市场概述主要商业项目分布对标竞争项目分析项目基本资-位置、规模、现状、开发商项目主题定位项目业态业种比例项目业态业种规划布局项目主要品牌项目主要消费群项目经营状况2.2区域划项目所在区域的未来规划2.3区域析结根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的经营现状寻找可能的市场空.项目应分析〔所在目3.1基本息项目指标位置、面积、性质、容积率地块形状平面图地块现状特征地块内部实景图地块四至实景图3.2环境况道路环境道路实景与描述交通环境/

公交〔线路与覆盖区域〕地铁〔线路与覆盖区域〕自驾车3.3结论分根据项目客观现状、数据、规划指标,判断项目的业态、业种适应方.通过横向、纵向经济分析、城市〔区域〕市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析区域对标竞争项目、地块特征分析给出拓展建.第篇

项定研〔圈本目析+项建〕区域业对标竞争项分4.1商圈定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商.4.2区域态状析城市综合体区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评商场区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评商业街区域内商业街规模、特点与经营状况简评社区商铺区域内社区商铺的经营特点与经营状况简评商业总面积统计区域内所有业态的面积统计4.3区域种状析餐饮区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等服饰区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式与经营状况等百货零售区域百货业概述百货分布、主要百货品牌、规模、经营况休闲娱乐区域休闲娱乐业概述休闲娱乐业类别、分布、经营况/

装修、装饰、建材、五金区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况文体、健身、美容各业种面积比例各业种平均商业坪效与商业总面积结计算区域总营业额4.4竞争/对标商项分〔N个竞争对标项目分布图基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车.经营定位、主题定位功能规划、布局各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等业态业种规划、比例〔各业种平面与立体布局、各业种面积比例〕目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等经营状况日均人流量、营业额等项目租售价格与租售状况租售价格、租售方式返祖、包租、免租期、物业管费租售比例主要客户来源4.5结论分分析商业市场各业态业种经营情况、总营业判断各业态、业种的饱和.寻找市场稀缺空间.消费需分析5.1社区况现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价.未来规划状况社区未来规人口规划等/

5.2人群征区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等5.3结论分根据区域人口数量、人均可支配收入等数结合上文"区域市场分析"中总营业额、商业坪效等数据计算可开发商业面积与可进入的业态业.商家展析6.1业态种商界根据区域商业市场与消费需求分初步界定可能的业态业种方向选择商家品牌.6.2商家谈析餐饮代表品牌商家访谈〔家〕服饰代表品牌商家访谈〔家〕百货零售代表品牌商家访谈〔家休闲娱乐代表品牌商家访谈〔家装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈4-5家文体、健身、美容代表品牌商家访谈6.3结论分分析商家拓展意明确项目适用性与经方项目位7.1项目SWOT分析项目优势指项目自身的客观优规模、形状、交通条件指标等项目劣势指项目自身的客观劣规模、形状、交通条件指标等7.1.3项机遇项目外部机政策机会、城市机会、市场机会项目威胁项目外部威主要来自目前与未来项目的市场竞争项目综合评价与发展战略分析强化优势弱劣势握机遇位/势竞争,寻项目最科学、符合市场的的战略发展方向./

7.2项目位主题定位定位思路定位表述定位阐释功能定位业态定位业种定位档次定位7.3目标户位整体特征描述目标客户群细分与特征描述目标客群〔终端消费者〕范围界定与特征描述目标客群〔经营者〕范围界定与特征描述目标客群〔投资者〕范围界定与特征描述商业营议8.1经营式议项目租售建议根据战略、项目特征、市场现状、相关政策、未来预期判项目租售的佳方.租售价格建议根据客观市场现状、项目本体特征、规划、未来预期判断项目租赁或销售的价8.2项目期售略议销售策略建议开盘时间、铺位分区顺序、业种选择顺序、商家选择等策.销售方式选包租、返租、委托经营等.租赁策略建议租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策租赁方式选年限、免租期、租金、扣点、物业管理费.第篇

项规建规划计目标理9.1规划据/

相关规划法规划管理规定规划条件9.2地块况位置面积指标控制要求9.3原则目总规建议面积划面积配比整体筑局划平面布局立体布局建筑态划建筑风格等停车建单规建单体积层数层、层积铺位分电梯其配动规建议车流道人流道消防道/

第篇

业业规建业、种规各业业种的选择各业业种的面积配比功布各业分楼\分区规划各业分区布局图业品/主店议各业品牌示例主力模拟落位[附件消费者查问卷尊敬的先生女：您好正规划一个重要的业项为了建设更好的商业购物闲环提供更好的服务我们希望能听取您的意见和建议.对您的个人资料我们将严格#未经您的书面同意我们不会透露给第三方的,您放耽误您一点时间好吗？谢谢您的支!—————————————————————————请在所选项目前的编号上""一基信篇请您是否市常住居民？A是

B否请您目前的常住地址属于##市哪个区域？〔预设目标城市各区〕请您属于以下哪个年龄段？A20以下C．岁您性别？A男

B岁岁D．岁以上B女请您目前的婚姻状况是？/

已婚已育C.未

已婚未育分/婚请您孩子的实足年龄是？〔参考上一题的答案可选填〕不到3岁岁以上

4-12岁E.无子

C.13-18请您的平均家庭年收入是多少？请包括所有家庭成员薪水和其他收如奖金贴租租的租金收入等.单选〕A5万以下D．万-20万请您的最高学历是什么？小学大/成人大/大/夜大

B．5万-万E．20万-元初中E.大本科

C．10万元-15万F．元以上C.高中中专/技校F.研究生或以上请您的职业是什么？企业单,政府机关的主要负责人主/理/主管C.一般职,人自职业者个户E.离职/休

学下岗/失业无业人员H.家庭主妇其二消习篇10.请您时外出逛街消费的频率是多少？〔包括外出购物、就餐、娱乐等消但不包括您日常去便利店、菜市场等的生活开销〕每月3次上

每月1-3次

C.每与以下11.请您时外出逛街消费〔外出购物、就餐、娱乐等消,不包括您日常便利店、菜市场等的生活开销〕占您月收入的百分比是多少？以

5%-10%C.10%-20%-E.30%-40%G.50%上12.请您外出消费中主要包括哪些内容？〔可多选〕外出就餐

外出逛街购物外休闲娱乐D.其13.请您外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所？步行

自行车/助动车

C.出租车乘公共汽车等通工具

E.家轿车14.请一您去目标购物地点会在您所乘坐的交通工具上花费多长时间？5-10分C.分-40小

分钟-分分以上/

15.请您均每月在孩子关的消费方面支付多少？〔参考第的答案可选填〕服饰：A.元下教育：A.500元下餐饮：A.元下

B.500-1000元B.500元1000元B.500-1000元

C.1000元2000元C.1000元-C.1000元1500元

元以上元上元以上休闲娱乐：A.500以下B.500-元

C.1000元-元

以上16.请过3个内您进行以上消费的频率如何？每月与以下C．月3-5次

每月2-3次每5次上三餐休篇17.请您外出就餐选择餐厅,偏好以下哪一类？〔可多选〕西餐馆E.日料理店

川菜、湘菜馆E.日料理店

C.苏菜馆东亚料理店

茶厅中式快餐店〔如大娘水饺〕西快餐店〔如麦当劳〕

火、干锅店

特、传统小吃店酒、咖啡厅

L.甜/小茶餐饮冰淇林店

其18.请您般外出就餐的频率如何？每月或以下

每月2-3次

C.每次

每4次上19.请您般外出就餐的人均消费为多少〔元〕？15-2550-8080-100E.100-150150以20.请您过去半年内是否有外出休闲娱乐？即在外KTV、桑拿按摩、保龄、桌,泡酒吧、溜冰、电影/戏院/剧院等有

B.有21.请您再过去半年里,有哪休闲娱乐？〔可多选〕B.酒吧

C.舞

桑/泡澡保龄球桌球房

溜H.戏院/院I.游房健身K..其他22.请过去半年内您外出休闲娱乐的频率如何？每月与以下C．月3-5次

每月2-3次每5次上23.请您在上次的外出休闲娱乐中的大约人均花费是多<>？50以

50-100以四零篇24.请您在日常逛街购物中最偏好选购以下哪类产品？〔不包括在便利店、菜场等生活必需品/

消费〕〔可多选〕商务正装

商务休闲服饰C.时尚休闲服饰

运休闲服饰E.儿服饰儿玩具化品H.护品I.黄金宝首饰J.手表K.家电器个人数码产品M进口高档食品

生家居用品古、书画、艺术品P.其他25请您平均每月在下列产品种类上的花费大约多少？〔元〕男性服饰配件〔包括服装、鞋帽、配件等〕女性服饰配件〔包括服装、鞋帽、配件等〕儿童服饰与玩具：___________________个人护肤品：___________________珠宝首饰___________________家用电器个人数码产品：___________________进口高档食品：___________________生活家居用品：___________________古董、字画、艺术品：___________________书籍：___________________其他：___________________26.请您一般进行上述消费的频率是多少？〔单选〕每2或以上每年次

每次E.每1-2次

C.每1-2次27.请在您的心目中的理想的购物中,最好有下列哪些品牌或服务设.〔可多选〕国际奢侈品牌〔如Bubbery、MarcJacobs等国际时尚品牌〔如LEVISLEEZARA、H&MC&A、SINOMORGAN等〕C.国时尚品牌〔利郎、VEROMODA、JACKJONES等〕国大众品牌〔如美特斯邦威、以纯、森马等〕E.电院

咖啡店电游戏中心茶快餐店〔如、麦当劳〕J.饭．护理用品商店〔如屈臣氏、万宁、丝芙\美容美发〕书药N.音店O.数电子产品店工品店

其28.请您在过去一年内购买过的国际时尚休闲服饰的类型有哪些？〔多选〕包具

鞋类

C.服配〔皮带、丝、太阳镜、手表等〕

E.其29.请您购买的国际时尚休闲服饰的平均单价多少钱元>包类：____________服饰：____________

鞋类：______________其他：____________/

[[配饰〔皮带、丝巾、太阳镜、手表等〕：_____________〔注：调查问卷供参根据不同的项目与调研目的应有所调〕附2]编号项目名称位置开发商投资商规划设计单位广告设计单位占地面积容积率建筑总高物管公司每层层高车位数量〔个〕购物停车收费建筑物外形：建筑风格：中庭设置：广场设置：休闲设施设置：商场主通道宽度：垂直电梯品牌：自动扶梯品牌：电梯位置安排

对标/争项目调查调查时_年____日地上次通道宽度：/

调查员______________产权年限〔原有〕产权年限〔现有〕建设周期现阶段进度认购日期开盘日期建筑面积建筑层数面宽：进深物管费用地下按月租赁数量数量

外立面材质广告位位置与规格商场装修标准：

外立面色彩广告位数量主要街道

临街长度

道路状况