四川可行性报告

**项目可行性研究暨投投资经济效益益分析报告目录HYPERLINK\l"_Toc173045853"一、**房地产产市场环境33HYPERLINK\l"_Toc173045854"（一）**概况况3HYPERLINK\l"_Toc173045855"1.城市性质及及地位3HYPERLINK\l"_Toc173045856"2.城市建设与与规模3HYPERLINK\l"_Toc173045857"3.居民收支及及生活水平44HYPERLINK\l"_Toc173045858"4.城市特色55HYPERLINK\l"_Toc173045859"5.小结6HYPERLINK\l"_Toc173045860"（二）**经济济运行状况66HYPERLINK\l"_Toc173045861"1.经济运行概概况6HYPERLINK\l"_Toc173045862"2.固定资产投投资状况7HYPERLINK\l"_Toc173045863"3.小结7HYPERLINK\l"_Toc173045864"（三）**城市市规划8HYPERLINK\l"_Toc173045865"1.城市空间及及功能结构88HYPERLINK\l"_Toc173045866"2.城市规划状状况9HYPERLINK\l"_Toc173045867"3.规划编制及及实施状况99HYPERLINK\l"_Toc173045868"4.政府工作目目标及手段110HYPERLINK\l"_Toc173045869"5.小结12HYPERLINK\l"_Toc173045870"二、**房地产产市场发展状状况13HYPERLINK\l"_Toc173045871"（一）房地产市市场现况133HYPERLINK\l"_Toc173045872"1.市场发展概概况13HYPERLINK\l"_Toc173045873"2.市场格局114HYPERLINK\l"_Toc173045874"3.部分房地产产开发商277HYPERLINK\l"_Toc173045875"（二）二手房市市场状况299HYPERLINK\l"_Toc173045876"（三）区域商业业状况30HYPERLINK\l"_Toc173045877"三、项目地块解解读31HYPERLINK\l"_Toc173045878"（一）项目地块块概况31HYPERLINK\l"_Toc173045879"1.项目地块位位置31HYPERLINK\l"_Toc173045880"2.周边配套设设施31HYPERLINK\l"_Toc173045881"3.项目基本经经济技术指标标32HYPERLINK\l"_Toc173045882"（二）项目现状状32HYPERLINK\l"_Toc173045883"（三）项目地块块分析33HYPERLINK\l"_Toc173045884"1.地块地形//势分析33HYPERLINK\l"_Toc173045885"2.项目片区规规划33HYPERLINK\l"_Toc173045886"3.地块SWOOT分析36HYPERLINK\l"_Toc173045887"四、项目粗略定定位37HYPERLINK\l"_Toc173045888"（一）客群定位位37HYPERLINK\l"_Toc173045889"（二）社区开发发主题及社区区配套38HYPERLINK\l"_Toc173045890"（三）产品粗略略定位38HYPERLINK\l"_Toc173045891"（四）价格粗略略定位39HYPERLINK\l"_Toc173045892"1.项目现阶段段均价初定339HYPERLINK\l"_Toc173045893"2.项目均价校校正42HYPERLINK\l"_Toc173045894"五、商业部分研研究43HYPERLINK\l"_Toc173045895"（一）商业布局局43HYPERLINK\l"_Toc173045896"（二）商业面积积测算46HYPERLINK\l"_Toc173045897"六、项目经济测测算46HYPERLINK\l"_Toc173045898"（一）项目总体体经济测算（粗粗略）46HYPERLINK\l"_Toc173045899"（二）项目方案案对比47HYPERLINK\l"_Toc173045900"（三）项目总体体经济测算（细细化）48HYPERLINK\l"_Toc173045901"（四）项目收益益测算49HYPERLINK\l"_Toc173045902"1.项目成本估估算49HYPERLINK\l"_Toc173045903"2.除土地外收收益测算511HYPERLINK\l"_Toc173045904"七、拿地成本测测算52**房地产市场场环境**概况城市性质及地位位**县位于四川川省东南部，隶隶属于四川省省内江市，属属于行政三级级城市；**是四川东大大门门户，位位于成渝经济济带中部，辅辅以自贡、内内江、宜宾、永永川、泸州55个中等城市市的关联。**是川东南陆陆路交通枢纽纽，是四川出出川和出海的的大通道。有有成渝铁路、隆隆黄（**至贵州黄黄桐）铁路、成成渝高速、隆隆纳（**至纳溪）、川川云（四川至至云南）公路路、隆雅（***至雅安）公公路等交通干干线穿越。优势的地理区位位及良好的交交通条件使得得**享有“川东南门户户”及“川东第一县”的称誉。城市建设与规模模**幅员面积7794平方公公里，辖188个乡镇和1个省级经济济技术开发区区。2006年，***县建成区区面积12.05平方公里，城城镇化率为35.8%。新建城市市道路面积3.53万平方米，人人均城市道路路面积631平方米，新新增城市绿地地面积3.27万平方米，人人均公园绿地地面积231平方米；重重点工程污水水处理厂已累累计完成投资资4100万元，城区区段已全线贯贯通；新铺设设受压供气管管网6.4公里，完成成供气量935万立方米，城城市绿化率96.7%；天然气一一户一表新户户1981户；安装Dg100米以上供水水主管2500米，供水量585万吨，水质质综合合格率率99.877%。城区一批批重点高档住住宅小区锦林林新苑、元亨亨新村、龙锦锦家园、南景景源、西怡园园三期等工程程相继竣工。2006年末，**县全县户户籍人口76.61万人，比上上年增加0.33万人。全县县人口出生率率8.52‰，死亡率5.33‰，自然增长长率3.19‰。其中：农农业人口59.87万人，非农农业人口16.74万人。常住住人口6902335人。（以上上数据为公安安部门年报统统计数据）。2005-20006年**县人口情情况2005年2006年总人口76.2876.61非农业人口16.5516.74农业人口59.7359.87常住人口6900356902352006年末，**县共有在在岗职工42832人，比上年年增长0.3%。居民收支及生活活水平2006年，***县财政总总收入完成28543万元，同比比增长23.5%；实现地方方财政收入(含基金收入)135550万元，同比比增长27.1%；财政一般般预算收入9581万元，同比比增长19.3%。**县财政总总支出51696万元，同比比增长27.9%，一般预算算支出51682万元，同比比增长36.8%。财政赤字成为***县财政主主要特点，政政府相应的大大量的投入使使得**县的城市市建设及经济济水平等不断断提升。2006年，***县城乡居居民收入有所所增加，生活活水平得到进进一步改善。据据**县地方经经济调查队抽抽样调查资料料显示，2006年，城镇居居民可支配收收入达到7514元，比上年年增加1424元，增长23.4%，城镇恩格格尔系数38.9%，城镇基尼尼系数0.23；农民人均均纯收入达到到3291元，比上年年增加283元，增长9.4%，农村恩格格尔系数53.577%，农村基尼尼系数0.219。2006年，***县在岗职职工年平均货货币工资11773元，增长15.2%；城乡居民民储蓄存款余余额47.20亿元，比年年初增长13.1%。城市特色**享有“川东东第一县”的称誉，在在青石文化、石石牌坊文化及及景观资源方方面独具特色色。**县旅游资源源丰富，有“三古之旅”的古牌坊、古古寨堡、古宇宇湖。**石牌坊群是是全国重点文文物保护单位位，**县石牌坊坊群与安徽歙歙县牌坊相媲媲美，为明弘弘治九年（公公元1496）至清光绪绪十三年（公公元1887年）间“奉旨”建造，距今今已有五百余余年历史，素素有“立体史书”之称。**石牌坊现现存17座，主要位位于巴蜀古驿驿道**县城南北北两端的驿道道中央。牌坊坊沉淀和蕴涵涵华夏文明精精髓，是集哲哲学、历史、数数学、文学、力力学、建筑学学、美学为一一体的明、清清建筑精粹，具具有很高的科科学艺术价值值和观赏价值值。2005年3月，**县被中国国乡土艺术协协会命名为“中国石牌坊坊之乡”。云顶古寨始建于于明朝洪武四四年（公元1368年），距今今已有600多年历史，占占地245亩，寨墙总总长1640米，墙高7.4米，寨墙宽4.5米，有庄院48座（现存13座），是***最具特色的的旅游资源，在在四川乃至西西南都具有唯唯一性。云顶顶寨具有独特特的家族文化化、建筑文化化及民俗文化化。**县古宇湖为为70年代修建的的人工中型水水库。湖面面面积5.4平方公里，东东西最长7.5公里，南北北最宽2公里，最大大水深27米，平均水水深15米，库容量5600万立方米，湖湖中岛屿和半半岛较多。以以湖泊水景、环环湖松林、成成群野鸭灰鹤鹤为景观特色色，春夏赏湖湖光山色、秋秋冬观万千水水鸟，素有“川南明珠”、“侯鸟乐园”之美誉。古古宇湖距县城城仅0.5公里，是成成渝地区离城城市最近的湖湖泊，极适宜宜都市人休闲闲旅游。**盛产青石，目目前正着力打打造“青石文化城”，可能在城城市空间中设设置“城市之门、城城市文脉、城城市客厅、城城市通廊、城城市绿地、景景观环道、城城市金街、地地标建筑”八大青石形形象要素景观观，构架“一座牌坊古古镇，一座青青石文化广场场，两条城市市文脉，四座座城市之门”的青石文化化城。小结优势的地理区位位及优越的交交通条件为***县的经济济发展奠定了了基础；龙锦家园、锦林林新苑、元亨亨新村、西怡怡园、华裕家家园等高档住住宅小区相继继竣工带来***县城市面面貌的改善，客客观上也提升升了**县房地产产市场的发展展水平；人口增长方面的的不稳定性特特点使得***的房地产市市场刚性需求求度相对较弱弱，对于***县房地产市市场的持续支支撑度有限，而而相应的市场场需求主要来来自于迁移性性住房需求（农农村、乡镇人人口向**县城城区区迁移）或者者城区居民改改善型住房需需求；**经济运行状状况经济运行概况作为“川东第一一县”,**县长期保保持了“二三一”的产业经济结构构模式，但是是第二产业的的比重上升，第第一、三产业业的比重下降降。根据《**县22006年国民经济济和社会发展展统计公报》，2006年，**县实现地区生产总值（GDP）51.86亿元，比2005年增长15.6%。其中：第一产业实现增加值9.95亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值25.72亿元，增长26.4%；第三产业实现增加值16.19亿元，增长10.8%。三次产业结构有所变化。2006年，实实现农林牧渔渔业总产值16.82亿元，增长4.0%，实现增加加值9.95亿元，增长0.7%。农、林、牧牧、渔业结构构由2005年的41.8：1.2：52.3：4.7调整为2006年的38.54：1.04：55.14：5.28；种养业结结构由40.0：60.0调整为38.80：61.20；粮经结构构由64.3：35.7变为59.51：40.49。2006年，***县民营经济不不断发展壮大大，初步形成成了机械汽配配、食品、纺纺织等传统优优势产业，培培育和发展了了一批具有较较强支撑能力力和带头作用用的民营骨干干企业。固定资产投资状状况**县的固定资资产投资由2005年的“平稳增长”向“增速加快”变化。2005年，***县完成固固定资产投资资项目124个，完成全全社会固定资资产投资9.8亿元，同比比增长18.2%。其中：基基本建设完成成投资31106万元，同比比增长35.2%；更新改造造完成投资25204万元，同比比增长64.8%；房地产开开发完成投资资15264万元，同比比下降4.6%;其他投资831万元,下降67.0%。2006年，***县完成固固定资产投资资项目153个，完成全全社会固定资资产投资12.9112亿元，同比比增长33.2%。其中：基基本建设完成成投资47446万元，同比比增长39.0%；更新改造造完成投资43976万元，同比比增长77.6%；房地产开开发完成投资资20775万元，同比比增长34.4%；农户投资16923万元,同比下降23.6%。2007年上半半年,**县完成全全社会固定资资产投资80385万元,同比增长4.1%，其中，基基本建设投资资15980万元，下降28.1%，更新改造造投资39896万元，增长55%，房地产开开发投资12958万元，增长27.8%%,农户投资11551万元,增长73.1%。小结2007年上半半年，全国GDP上涨11.5%、CPI上涨3.2%（6月份上涨4.4%，为近期最最高），CPPI持续走高显显示中国经济济由偏快向过热转化的的风险继续加加大，未来国国家将强化紧紧缩性的宏观观调控政策，以以财税政策与与货币政策相相结合，抑制制宏观经济过过热的势头。2007年7月20日，央行加息以及国务院出台减征利息税的措施将抑制部分投资需求。**县保持“二二三一”的产业经济结构构模式，且第第二产业比重重有增强趋势势，将有望带带动整个城市市的经济活力力，从而带来来整个城市的的发展机会；；**县经济快速速发展，但是是产业结构不不够合理，缺缺乏支柱产业业的有力支撑撑；房地产开发完成成投资额快速速增长，并稳稳定下来。**城市规划城市空间及功能能结构作为“川滇黔渝渝”结合部旅游游中转地之一一、川南城镇镇群“井”字型空间结结构之重要极极点、内江市市生产力布局局“一核三极一一环一线”之极点、成成渝快速通道道和南环线与与西南出海通通道的重要“结点”，**依据自身身的城市区位位、资源及区区域交通体系系，县城城市市规划确定了了“一心、两带带、三组团”的发展格局局。即，以古宇湖风风景名胜区为为核心，依托托铁路防护绿绿化带和滨河河路绿化带，形形成三个组团团的强势发展展。其中，工工业区依据***河、成渝渝铁路及高速速公路向东及及南北向发展展，形成三个个工业园区，即即以纺织、食食品、兽药、包包装业为主的的省级开发区区——**经济技术术开发区工业业园区（占地地1468亩）；以乡乡镇为主导、以以徐家桥为中中心发展电力力、汽配、兽兽药等行业的的圣灯工业园园区；以企业业为主导、以以瑞丰公司为为中心发展食食品、饲料、动动物保健、包包装等行业的的瑞丰工业园园区（规划占占地700亩）。住宅宅区避开区域域交通枢纽，西西向发展；商商业区依托老老城区中心街街、步行街及及东门广场向向西、南发展展；旅游观光光区以南关石石牌坊、北关关石牌坊及古古宇湖为中心心。**县城市总体体规划——空间及功能能结构规划图图城市规划状况**县城市规划划图从**县城市规规划上可以发发现，城市受受到成渝铁路路和成渝高速速以及隆纳高高速的影响，城城市向东向北北发展受到限限制，与此相相对的是，城城西的古宇湖湖和南北向的的**河为城市市的发展提供供了空间。从规划图上，以以人民路、康康复路、中山山路，金华路路所形成的城城市新区构成成了整个城市市向西发展的的重心，本项项目正位于该该区域的中心心区域，将享享有较好的市市场前景。规划编制及实施施状况依据《**县22006年政府工作作报告》，2002年以来，***县的城市规规划编制和实实施取得了重重大的成就，具具体如下：加大了规划编制制力度。累计计投入资金6600余万元元，开展了新新一轮土地利利用总体规划划、城市总体体规划修编和和城市近期建建设规划编制制，完成了***“青石文化城城”总体城市风风貌建设规划划编制和古湖湖风景名胜区区总体规划修修编，编制了了纺织工业集集中区、乾亨亨生态园、老老客运站、锦锦林新苑等662个修建性性详规。加快了城镇建设设步伐。累计计投入城市建建设资金8.80亿元，完完成了兴隆立立交桥、迎宾宾大道、白塔塔路、油建片片区旧城改造造等36个重点工工程建设，污污水处理厂即即将投入试运运行；黄家、龙龙市、界市、响响石、周兴等等乡镇的小城城镇建设稳步步推进。城镇镇化率由20002年的28.77%提高到目目前的35..8%；城市市绿化覆盖率率由20022年的16.88%提高到目目前的23..5%。提升了城镇经营营水平。平稳稳实施了城市市公交车、城城区人力客运运三轮车、出出租车经营权权有偿出让和和公房出售工工作，累计筹筹措城市建设设资金42662万元；土土地一、二级级市场供地33262.995亩，实现现土地收益22.80亿元元；成功挂牌牌拍卖出让了了老客运站、云云丰路南侧地地块等3877.82亩国国有土地使用用权，成交总总价款达44460万元，成成交均价11.5万元/亩。政府工作目标及及手段备注：以下报告告内容及数据据来源于《***县2006年政府工作作报告》。政府后续五年工工作总体要求求大力弘扬“***精神”，着力培育育发展支柱，努努力构建和谐谐社会，全面面加强自身建建设，奋力推推进工业集群群化、农业产产业化、商贸贸多元化、旅旅游品牌化、城城市特色化，推推动**经济社会会又快又好发发展。政府后续五年工工作目标地区生产总值年年均递增122％，在川东东12县经济总总量中的比重重逐年有所上上升；财政一一般预算收入入同口径年均均递增12％；规模模工业增加值值年均递增220％；万元元产值综合能能耗年均下降降4%；农业总总产值年均递递增5％；旅游收收入年均递增增18%；社会会消费品零售售总额年均递递增13％；到20111年，城镇镇化率达400.9%；城城镇居民可支支配收入年均均增加8988元；农民人人均纯收入年年均增加2220元。初步步建成经济社社会协调发展展、城乡共同同进步、人民民生活比较宽宽裕、生态环环境不断改善善、社会政治治和谐稳定的的“工贸强县”和风格独具具的“新兴经典文文化旅游城市市”。政府后续工作建建议A、构建实力***，始终坚坚持以经济建建设为中心，加加快推进工业业集群化、农农业产业化、商商贸多元化，促促进经济又快快又好发展，奋奋力建设“工贸强县”。a、坚定不移推推进工业集群群化，在实施施“工业强县”战略上实现现再突破。按按照“产业集群化化、企业规模模化、生产集集约化、布局局园区化”的思路，进进一步发展壮壮大工业经济济，力争到22011年工工业增加值占占GDP的比重重达到50..0%。加快工业园园区建设。加加快开发区工工业园区、圣圣灯工业集中中区、瑞丰工工业集中区建建设，积极引引进项目入驻驻，力争到22011年“一园两区”产值达到700亿元，年均均递增30..0%。突出产业集集群发展。以以山川机械、蒙蒙德尔、天视视车镜等企业业为重点，努努力扩大减振振器、后视镜镜等产品的生生产规模和市市场占有率，力力争到20111年机械汽汽配产业实现现产值25亿元，年年均递增200.0%；以以都英羽绒、长长安化纤等企企业为龙头，着着力做好羽绒绒水洗成衣、绦绦纶短纤等生生产线扩能，力力争到20111年纺织羽羽绒产业实现现产值46亿元，年年均递增255.0%；以以瑞丰、四海海、维尔康等等企业为支撑撑，引导企业业向精深加工工方向发展，力力争到20111年食品饲饲料产业实现现产值40亿元，年年均递增255.0%。做做大做强隆桥桥化工、工务务器材等规模模企业，积极极培育聚壑、天天赐石化等成成长型企业，逐逐步形成梯次次跟进、后劲劲充足的骨干干企业发展群群体，力争到到2011年实实现规模工业业总产值1440亿元，规规模工业企业业达140户，其其中年产值上上亿元的100户，上10亿元的1户。b、坚定不移推推进农业产业业化，在加快快社会主义新新农村建设上上实现再突破破。按照“区域化布局局、规模化种种养、产业化化经营”的要求，不不断发展壮大大水禽、生猪猪、稻鱼、蚕蚕桑、麻竹、夏夏布等产业，重重点培育禽苗苗市场、银华华丝绸、瑞丰丰农牧、都英英羽绒等省、市市农业产业化化龙头企业，大大力支持维尔尔康、汇竹食食品等成长型型企业，做大大曙光种鸭场场、曙光麻鸭鸭基地等一批批专业水禽基基地，扶持光光灿村等一批批专业养猪基基地，精心打打造万亩蚕桑桑基地、万亩亩麻竹基地、万万亩柠檬基地地、万吨水产产品基地。c、坚定不移推推进商贸多元元化，在实施施“商贸大县”战略上实现现再突破。按按照“构建大市场场、发展大商商贸、促进大大流通”的思路，努努力把**打造成为为联接成渝、辐辐射川东的物物流、客流中中心和商贸经经济走廊。d、坚定不移加加快交通能源源通信设施建建设，在改善善发展基础条条件上实现再再突破。B、努力构建魅魅力**。始终坚坚持高起点规规划、高标准准建设、高效效益经营、高高水平管理，突突出城市特色色化、旅游品品牌化，着力力建设人居环环境美、旅游游资源佳、文文明程度高的的“新兴经典文文化旅游城市市”。a、推进城市特特色化，优化化人居环境。围绕彰显牌坊风骨、展现青石特色，努力把**建成独具特色的宜居之城、文化之城、魅力之城。将城市建设与开发区建设、体现牌坊元素、改善人居环境结合起来，抓好城市入城线改造、大北街和大西街旧城改造、**河综合整治、垃圾填埋场、县城第二水厂等重点工程建设；力争到2011年，累计完成城市建设投资12亿元，新增城市道路面积22万平方米，新增城市绿地面积20万平方米，城镇化率达40.9%。b、推进旅游品品牌化，优化化旅游环境。按照“建设风格独具、文化内涵丰富、三古联动开发”的思路，突出“牌坊文化”、“川南民俗文化”两大主题，把旅游业打造成**县的支柱产业，把**打造成名副其实的“中国石牌坊之乡”和独具风格的“经典文化旅游精品”。逐步形成以南关石牌坊古镇、北关牌坊文化古城为中心，以古宇湖、云顶寨、圣灯山景区为配套，以龙市古盐道、黄复生故里及渔箭、响石、石燕桥牌坊景点为点缀的“中国牌坊文化游”总体布局。小结政府加重发展工工业，有利于于**县整体经经济实力的快快速增强，提提升**县的城市市地位，同时时，工业的发发展伴随着大大量的资金进进入，带动地地方经济的同同时，给与房房地产市场带带来市场机会会；城市向西发展，对对于本项目所所在的区域带带来重要的市市场契机，为为房地产的发发展奠定了潜潜在基础；优势的旅游资源源以及政府对对于旅游产业业的注重，有有利于城市面面貌和城市居居住环境的改改善，同时，有有效改善区域域房地产的发发展环境；北关石牌坊旅游游带的打造、大大北街及大西西街的改造，将将有效的提升升项目所在片片区的交通通通达性、市政政设施的完善善度，由此对对本项目的开开发产生利好好；**房地产市场场发展状况房地产市场现况况市场发展概况**房地产市场场从20世纪九十年年代开始，历历经多年的发发展，整体发发展态势良好好。在长达数数年的发展历历程中，受宏宏观经济影响响，**房地产市市场在20世纪九十年年代末（98年前后）以以及2004年末2005年初经历两两次低谷时期期，随着经济济稳定、快速速发展，***县的房地产产自2005年后有了飞飞速发展。2005年，***完成全社社会固定资产产投资9.8亿元，同比增增长18.2%，其中，房地地产开发完成成投资15264万元，同比比下降4.6%，房屋建筑筑施工面积129.1万平方米，同同比下降23.9%，房屋建筑筑竣工面积108万平方米,同比增长17.7%；2006年，**完成全社社会固定资产产投资1291220万元，同比比增长33.2%，其中，房房地产开发完完成投资20775万元，同比比增长34.4%；房屋建筑筑施工面积153.9万平方米，同同比增长18.6%，房屋建筑筑竣工面积102万平方米,同比下降5.6%；2007年上半年,**县完成全全社会固定资资产投资80385万元,同比增长4.1%，其中，房房地产开发投投资12958万元，增长27.8%。在**房地产市市场长期的发发展过程中，商商品房消费者者在地域分布布上发生了很很大的变化，经经历了县城居居民占主导、县县城居民与打打工返乡者及及乡镇居民并并重，再到打打工返乡为主主导的过程。2004年前后后，伴随着***县房改房房政策的实施施，加上全国国房地产市场场形势大好的的局面，县城城居民置业成成为**县房地产产市场的主流流，大多数县县城居民拥有有了自己的住住房。2005年上半年，***县房地产产市场形成了了供应市场的的中空，无房房销售造就了了“物以稀为贵”的局面，使使得房地产价价格猛涨，由由2003年800-900元/平方米的价价格一跃上涨涨到1000元/平方米以上上，2005年房地产备备案单价达到到1200--1300元元/平方米，2006年上涨到1400--1500元/平方米。伴随随着全国房地地产市场的良良好发展势头头，乡镇居民民及外出打工工者对购房产产生了冲动，使使得外出打工工返乡购房和和乡镇居民迁迁往**县城的消消费由潜在需需求急剧变为为有效需求，拉拉升房地产市市场的价格一一路高歌，至至2007年上半年，***县的房地地产市场价格格已经上涨到到1600-18800元/平方米左右右，购房客群群也由县城居民为为变为以外出出打工者为主主。市场格局目前，**县城城的房地产市市场依据在售售项目情况大大致分为4个板块，即即白塔路板块块、新客运站站板块、中心心城区板块、康康复路-金华路新区区四个板块。隆昌县城房地产市场板块分布图隆昌县城房地产市场板块分布图康复路——金华路新区板块白塔路板块中心城区板块新客运站板块各板块市场概况况板块代表项目价格状况建筑形态物业类别开发规模主力户型主力面积主要客群康复路-金华路路新新区龙锦家园、锦林林新新苑、福临临小小区、西怡怡苑苑多层1500--17000元/㎡，别墅4888元/㎡多层为主，少量量低低层住宅为主地块面积相对较较大大3房2厅2卫，部部分大户型120-1355㎡㎡为主，部部分分大面积，小小小面积相对对较较小**外出打工者者为为主，县城城及及乡镇居民民其其次，低层层多多为矿产私私企企主中心城区板块锦林阁、锦绣外外滩滩多层1800--1900元元元/㎡，高层1700元/㎡多层为主，高层层次次之住宅为主、商业业次次之小面积地块为主主3房2厅2卫，部部分小户型90-125㎡㎡为为主，部分90平方米以下下户型**外出打工者者为为主，县城城及及乡镇居民民其其次新客运站板块客运商城及金房房苑苑、交通路路综综合楼、禽禽苗苗市场综合合楼楼1550-177550元/㎡多层住宅、商业小面积地块，小小体体量开发3房2厅2卫115-1255㎡㎡**外出打工者者和和县城及乡乡镇镇居民并重重白塔路板块华裕家园约1600元//㎡多层住宅为主地块面积中等3房2厅2卫100-1400为为主**外出打工、乡乡乡镇、县城城居居民并重综合情况来看，本本项目所在的的康复路—金华路由于于政府规划的的偏重，将会会有更为广阔阔的发展前途途。调查日期：20007年7月3日锦绣外滩编号：01开盘日期2006年122月月23日交房日期2008年8月月价位分析总价范围12万-33万万项目位置**县金鹅镇新新拱拱桥滨江路路老老客运汽车车站站主力总价25万左右楼层规划项目由1栋155FF的高层和3栋6F+1的多层组成成，一、二层为为商铺，有有地地下室单价范围1398-222668元/㎡开发商四川**百庆物物业业发展有限限公公司(住)均价1800元/㎡㎡高层1699元元/㎡多层1884元元/㎡占地面积总共用地912222.5㎡高层用地188008.2㎡多层用地733996.5㎡总建面积总建318122.722㎡住宅211911.966㎡商业7428..79㎡㎡临商363.88㎡物管楼282288㎡(商)价格（元/㎡）临街：80000--1060000河边：38000--76000风情街20000--38000内商业38000--66000二楼商业180000-278800容积率高层6.69多层2.1总户数总共301户；；住宅1180户；商铺121户车位价格（元/个）地面1990地下：2680000-4288000车位状况地面11个地地下300个3个库房面积范围68.43-11662.49㎡物管费元//㎡·月多层：0.322电梯：0.522总销金额约6800万工程进度地基付款方式一次性/按揭畅销户型三房两厅双卫滞销户型无首付款3成销售率住宅销罄,商铺铺883%电话优惠幅度住宅一次性1..55%商铺一次性2%%VIP优惠1%%畅销原因地段,户型产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**县为主2-2-168.43-6699.02㎡2815.56%类型自住为主3-2-193.44-9944.9㎡60.33%年龄25-40岁为为主主3-2-2118.9-11225.6㎡12871.11%特征外出打工的***人人占50%-660%,县城居民占20%,乡镇居民占15%,外地投资者者占5%4-3-2136.77--1162.5㎡181%本项目综合分析分期及项目品质质：：未进行分期销售售项目内临街，外外临临河，户型型种种类多,户型面积区区间较大，小小小区配套齐齐全全，项目品品质质较高优势：项目位于**的的核核心地段：：新新华街和东东新新街交汇处处，紧紧邻**河，提高高了消费者者的的居住品质质项目引入电梯公公寓寓，满足了市市场在这块块的的需求项目周边交通便便利利，方便消消费费者出行项目周边环境配配套套完善，如如飞飞泉医院,中国人民银银行,百货化纤批批发市场等等，方方便消费者者进进行购物等等日日常活动项目户型种类多多，户户型面积区区间间较大，能能够够满足不同同的的消费群体体项目付款方式灵灵活活:此项目一次次性购买者者占占40%，分期占30%，按揭占30%劣势：公摊大，电梯公公寓寓27%，多层20%左右调查日期：20007年7月3日锦林阁编号：02开盘日期2007年1月月88日交房日期2007年122月月31日价位分析总价范围5万-23万项目位置**县新华路33338号，市中区,**县城关中中学旁主力总价15万-20万万楼层规划项目为6F+11的的多层建筑筑共三栋,分A栋栋BB栋C栋每栋两个单元局部两层商铺，无无地下室单价范围1月1200--13000元/㎡；3月1500元/㎡；5月1700--2000元/㎡开发商四川省**县康康源源房地产开开发发有限公司司(住)均价1800元/㎡㎡占地面积1820．755㎡㎡总建面积7400㎡(商)价格1F：1万元//㎡㎡2F：约250000元/㎡容积率4.06总户数共85户；住宅宅75户；；商铺10户车位价格无车位车位状况无车位面积范围43㎡-1177㎡物管费20元/月·户户总销金额约1500万工程进度主体修建付款方式一次性/按揭畅销户型三房两厅单卫滞销户型无首付款4成销售率住宅96%商铺铺1000%电话优惠幅度一次性付款每平平方方优惠30元畅销原因地段,户型面积积产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**县为主1-1-145.33%类型自住为主2-2-13040%年龄40岁以上3-2-14154.67%特征在外地打工的****人,基本无外地地人购买本项目综合分析分期及项目品质质：：未进行分期销售售；；项目把6F+11拆拆开为7层销售剩余三套住宅情情况况如下：7楼82..25㎡㎡单价1728元/㎡7楼1011.733㎡单价1758元/㎡4楼77..99㎡㎡单价1918元/㎡项目为现代风格格，半半围合式的的建建筑布局项目缺乏社区内内配配套、园林林景景观设计差差，项项目品质相相对对较低优势：项目地段较好，位位于隆泸大道道和康复中路路之间,面朝新华街街，消费者对对其有一定的的期望值项目周边交通便便利利项目周边配套完完善善--有良好的的教育机构构：：城关中学学，顺顺和街小学学；；有餐饮超超市市配套：环环联联商城，三三友友超市，飞飞龙龙超市；周周边边政府事业业单单位较多：：政政协，防疫疫站站，邮电局局，供供电局，人人民民医院项目户型种类多多：：20余款，户型型面积从43㎡到117㎡,满足了不同同家庭对格格局局的不同需需要要3．劣势：项目容积率大、建建筑密度大、缺缺乏社区内配配套、园林景景观设计差、户户型设计差调查日期：200007年7月2日金房苑编号号：03开盘日期2006年100月月交房日期2007年底价位分析总价范围9-29万元项目位置**县新客运中中心心对面主力总价17-19万元元楼层规划多层，6F+11，1F底商，单价范围1380-166880元/㎡开发商四川**凉亭房房地地产开发有有限限公司(住)均价1560元/㎡㎡占地面积总用地约33亩亩，1期约25亩，2期约8亩总建面积总建面约2.55万万㎡，2期约1.1万㎡(商)价格3000-1000000元/㎡容积率总约0.86，2期约约2总户数总101户，22期888户车位价格暂无车位状况地面车位面积范围60-185㎡㎡物管费暂未定总销金额2期约20000万元工程进度外墙装饰付款方式一次性，部分按按揭揭畅销户型3-2-2（舒舒适适性三房）滞销户型4房（150㎡㎡以上）首付款三层销售率84%电话优惠幅度一次性30元//㎡㎡畅销原因市场环境、地理理位位置、价格格相相对较低产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**乡镇及外地地打打工1-2-160-6766%类型迁移性自住3-2-193-1211919%年龄30-40岁为为主主3-2-2114-12336059%特征**乡镇上迁移移至至县城的改改善善性住房消消费费者；**外出打工，返返返乡置业者者；；4-2-2150-18551616%以上产品测算含含客客运商城一一期期部分的住住宅宅（共13套）本项目综合分析分期及项目品质质：：本项目分为两期期，一一期为客运运商商城，多为为商商业，含少少量量住宅；二二期期即为金房房苑苑，共88套；项目采用围合布布局局方式，现现代代建筑，社社区区配套设施施较较少，居住住品品质在**县城居中中低水平；；优势：交通便利：靠近近客客运中心、交交交通路、成成渝渝中路等城城东东交通干道道；；周边配套：金娥娥镇镇二中、板板栗栗湾市场等等生生活、教育育配配套较完善善；；劣势：周边环境差：项项目目临近新客客运运中心，社社会会治安相对对较较差；通往项目小区大大门门的道路暂暂未未打通，影影响响居家便利利性性；调查日期：200007年7月5日禽苗市场扩扩建工程综综合合楼编号：04开盘日期2007年5月月交房日期2007年122月月价位分析总价范围16.5-200万万元项目位置**县新客运中中心心旁主力总价18.8-200万万元楼层规划2栋多层建筑,,一栋栋6F商住楼（1FF商业），一一栋3F商业+商务（1F商业）单价范围1388-155668元/㎡开发商**县禽苗市场场开开发有限责责任任公司(住)均价1530元/㎡㎡占地面积市场总占地622亩亩总建面积市场总建面约22..5万㎡，综合合楼部分建建面面6636㎡(商)价格只租不售容积率市场总容积率约约00.6总户数住30户，商116户车位价格无车位状况地面临时停车位位面积范围119.91--1126.8877㎡物管费暂未定总销金额约1000万元元工程进度主体修建付款方式一次性，暂无按按揭揭畅销户型低楼层，1199..91㎡滞销户型126.87㎡㎡首付款全款销售率30%电话优惠幅度一次性30元//㎡㎡滞销原因小区规模小，品品质质低产品规划户型面积套数比例诉求客源区域外地打工3-2-2119.91㎡㎡15套50%类型自住3-2-2126.87㎡㎡15套50%年龄30岁左右特征**外出打工返返乡乡人员本项目综合分析分期及项目品质质：：项目作为禽苗市市场场的一部分分，住住宅区规模模较较小，仅作作为为市场的配配套套，居住品品质质较低；禽苗市场总规划划面面积为62亩，总建筑筑面积约2.5万㎡，禽苗苗交易区建建面面3360㎡，禽苗交交易区大棚6624㎡，办公综综合楼7988㎡，育稚区区建面3375㎡，停车场3364㎡。优势：交通便利：靠近近客客运中心、交交交通路、成成渝渝中路等城城东东交通干道道；；周边配套：金娥娥镇镇二中、板板栗栗湾市场等等生生活、教育育配配套较完善善；；劣势：项目规模小，品品质质差；缺乏社区内部配配套套：项目基基本本无社区内内部部配套；周边环境差：项项目目临近新客客运运中心及禽禽苗苗市场，社社会会治安较差差，之之后的空气气污污染较重；；调查日期：200007年7月5日交通路综合合楼编号：05开盘日期2007年5月月交房日期2007年底价位分析总价范围11-24万元元项目位置**县新客运中中心心对面主力总价20-24万元元楼层规划单体多层建筑，66F单价范围1620-177660元/㎡开发商**县康源房地地产产开发有限限公公司(住)均价1700元/㎡㎡占地面积约3亩总建面积3688㎡(商)价格无容积率约1.8总户数36户车位价格无车位状况地面临时停车面积范围67-136㎡㎡物管费0.18元/㎡㎡··月总销金额约630万元工程进度主体修建付款方式一次性畅销户型3-2-1滞销户型3-2-2（舒舒适适性）首付款全款销售率19.5%电话优惠幅度无滞销原因市场环境（淡季季）、小小区规模和和社社区品质、价价价格相对周周边边项目较高高产品规划户型面积套数比例诉求客源区域外地打工3-2-2122.94--1135.5㎡1850%类型自住3-2-195.5㎡617%年龄30岁左右2-2-167.24-7700.51㎡1233%特征**本地人外出出打打工后返乡乡；；本项目综合分析分期及项目品质质：：本项目现为交通通路路综合楼的的一一部分，其其余余部分已经经销销售完毕，但但但是整个社社区区基本没有有内内部配套，建建建筑立面也也较较差，小区区品品质较低。优势：交通便利：靠近近客客运中心、交交交通路、成成渝渝中路等城城东东交通干道道；；周边配套：金娥娥镇镇二中、板板栗栗湾市场等等生生活、教育育配配套较完善善；；劣势：缺乏社区内部配配套套：项目基基本本无社区内内部部配套；周边环境差：项项目目临近新客客运运中心，社社会会治安相对对较较差；调查日期：200007年7月2日华裕家园编号：06开盘日期2006年100月月交房日期2007年100月月价位分析总价范围12万-22万万项目位置**县金鹅镇云云峰峰南路（东区云峰路路白塔公园园旁旁）主力总价17．6万-221.9万楼层规划多层：10栋77FF单价范围1500-166660元/㎡开发商四川华裕房地产产开开发有限公公司司(住)均价约1600元//㎡占地面积约21亩总建面积34000㎡(商)价格无容积率1.9总户数322车位价格30元/月（租租金）车位状况地上面积范围81㎡-1377㎡物管费0.3元/㎡总销金额约5400万工程进度内装付款方式一次性，按揭畅销户型110㎡以下去去化化较快滞销户型137㎡，11122㎡首付款4成销售率88%电话优惠幅度无优惠畅/滞销原因市场环境，开发发商商品牌是其其销销售较好的的原原因，但其其中中第6层部分大户户型销售抗抗性性较大。产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**县2-2-181-843711.49%类型多为自住2-2-295-9892.8%年龄25-40岁为为主主3-2-198-10811435.4%特征**外出打工、乡乡镇及及县城居民并重重。3-2-2110-137716250.31%本项目综合分析分期及项目品质质项目只只有有一期，可可能能是受其体体量量的影响。项目由10栋多多层层建筑构成成，总总共322户。小区内缺少休闲闲配配套，影响响业业主生活品品质质，降低楼楼盘盘品质。楼盘景观设计缺缺少少重点和特特色色，虽然绿绿化化率达到30%，但是实际际应用效果果并并不很好。项目建筑外立面面略略显单调，缺缺缺少层次感感。项目应属于***中中等品质的的楼楼盘。优势：开发商华裕地产产在在**开发过多多个楼盘，消消消费者的市市场场认同度较较好好。项目体量较大，相相对于小盘有有一定的优势势。劣势：项目所在片区商商业业配套和生生活活配套欠缺缺，影影响一定的的生生活品质。项目的交通相对对其其他片区楼楼盘盘有一定的的劣劣势。项目自身休闲配配套套不足，景景观观打造的也也不不够。售楼部面积小，售售楼人员素质质相对较低，影影响项目在消消费者心中的的品质。调查日期：200007年7月2日锦林新苑编号：07开盘日期2006年初交房日期07年7月底价位分析总价范围16万-39万万项目位置**县金华路主力总价16万-18万万楼层规划12幢6F+11多层住宅宅,一幢12F写字楼(2F地下车库)单价范围开发商康源房产(住)均价1350元/㎡㎡((06)1500元/㎡㎡((07)占地面积67.346亩亩总建面积共7.3万㎡，其其中中商铺4516㎡(商)价格3800-466000容积率1.8总户数354户车位价格5万/个车位状况地下车位1233个个面积范围住宅120-2295㎡㎡商铺30-700㎡物管费53元/月总销金额约1亿元工程进度1-9栋外装完完工工,10-112栋未动工付款方式一次性，按揭，分分期伏款畅销户型多数户型去化较较好好滞销户型少数顶楼大户型型首付款6成销售率98%电话优惠幅度一次性付款住宅20元/㎡㎡；商铺160元元/㎡畅销原因地段，教育配套套，开开发商品质质，并并不高的价价格格是其畅销销的的原因。产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**3-2-223666.67%类型自住为主4-2-23610.17%年龄4-3-24612.99%特征多为外出打工人人员员和**乡镇人口,多为迁移性性首次置业业者者.4-3-3216.74461.69%5-3-3267.34%5-4-3286.23341.13%本项目综合分析分期及项目品质质：：项目从从006年初开始销销售，共一一期期，去化较较快快。项目是**知名名开开发商的大大盘盘，体量较较大大。项目自身休闲配配套套不足，景景观观设计缺少少特特色，中央央广广场实际使使用用效果并不不好好。项目的户型都较较大大，针对较较高高端的客户户群群。该项目应属于****县中高端楼楼盘。优势：项目所在金华路路片片区是**规划中较较好的片区区，消消费者对该该片片区的预期期较较好。项目周边教育资资源源丰富，有有***一中，**二中，多多个小学，利利利于提高项项目目的影响力力。项目可以借用一一中中附近的商商业业配套，较较齐齐全。开发商康源房产产是是**有名的开开发企业，市市市场认可程程度度非常高。该项目体量较大大，是是大企业的的大大盘，能提提升升市场关注注度度。项目的价格属于于市市场主流，有有有一定的优优势势。劣势：该项目自身休闲闲配配套不足。项目景观做的不不算算好，影响响居居住品质。项目的户型整体体偏偏大，缺少少小小户型，部部分分顶楼由于于受受到面积和和楼楼层的限制制，销销售抗性较较大大。调查日期：200007年7月2日龙锦家园编号：08开盘日期04年末一期,,06年年2期,07年三期交房日期07年7月311号价位分析总价范围11万-33万万项目位置**县城西区望望城城坡主力总价20万-30万万楼层规划多层：6F+11；；7F，有两栋栋楼有2层地下车位位，别墅单价范围1500-200000开发商银发有限公司(住)均价一期1200二期1500三期1700左左右别墅：48888占地面积70余亩总建面积5.5万㎡(商)价格只租不售,价格格未未定容积率约1.2总户数约500户车位价格车库:10万//个车位:6万/个个临时车位:免费费车位状况车库30多个，地地下车位44层每层70多个面积范围67.09-22999.68㎡物管费0.35元/㎡㎡总销金额约9000万工程进度外装付款方式一次性/按揭畅销户型各种大小的户型型销销售都较好好，主主要受楼层层的的制约滞销户型一，二期剩余少少量量顶跃，三三期期剩余的户户型型分布较平平均均首付款最高贷款额850元/㎡销售率92%电话优惠幅度畅/滞销原因项目初期由于价价格格较高，销销售售受阻，后后经经过优惠活活动动加上自身身品品质，地段段的的优势，保保证证了后期销销售售，但整体体销销售周期较较长长。产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**县1-2-1428.37%类型多为自住2-2-186.95-11112295.78%年龄26-40岁较较多多2-2-294.33-11331438.57%特征多层客群:400%%为**在外打工工人员,暂不入住较较多.60%为在**生活为自自己或为父父母母购买,入住别墅:多为煤矿矿老板3-2-1120-125520.40%3-2-2120-172223246.22%3-3-2134-1588387.57%3-3-3140-1644183.59%4-3-2184122.39%4-2-3167305.98%4-3-3187122.39%5-2-427881.59%5-3-5299.68203.98%6-2-2195.32163.19%本项目综合分析分期及项目品质质：：项目分三三期期，04年底一期，均均均价1200，06年2期，均价1500，三期07年，均价1700左右。项目应属**县县的的大盘，户户数数较多，占占地地面积较大大。小区规划有游泳泳池池，儿童戏戏水水池，网球球场场休闲配套套。凭借水水库库的资源，修修修建了别墅墅，提提升了整个个项项目的品质质。项目的的售售楼部较大大，能能够提升项项目目在消费者者心心中的品质质。项目的的车车库以及地地下下车位较多多，保保证高端消消费费者的需求求。项目应应属属**中上等品品质的楼盘盘。优势：政府对对该该项目片区区规规划较好，消消消费者对该该片片区的预期期较较好。项目周边有***一一中，**二中等中中学，还有有小小学，医院院等等配套。项目可以借用外外部部水库资源源，增增加别墅和和部部分高层的的观观景单位。该项目目户户型面积区区间间较大，建建筑筑形态有多多层层和别墅，套套套型有套一一，套套二，套三三及及更大户型型，能能满足消费费者者的多种需需求求。项目的别墅产品品在在**属于稀少少产品，竞竞争争对手较少少。劣势：开发商商的的市场认同同度度相比**其他本土土大开发商商低低些。项目所在片区目目前前商业和生生活活配套不足足，影影响前期住住户户的生活品品质质。项目价格稍微偏偏高高，销售速速度度较慢，影影响响资金回笼笼。项目建筑密集稍稍大大，采用行行列列式布局，临临临近楼宇有有视视线干扰。部分顶楼面积较较大大，由于楼楼层层关系，销销售售较慢。项目的很多户型型设设计不合理理，干干湿不分区区，动动静没分开开，有有些户型私私密密性不强会有一定的视线线干干扰，影响响业业主的生活活品品质。调查日期：200007年7月2日福临小区编号：09开盘日期06年7月交房日期2007年3月月价位分析总价范围11万-23万万项目位置**县康复西路路主力总价20万-23万万楼层规划多层7F,临街街面面有一层商商铺铺，有地下下车车位单价范围1500-199550开发商元亨(住)均价1688元/㎡㎡占地面积0.58万㎡总建面积1.78万㎡(商)价格2980容积率约3.0总户数约154户车位价格未定车位状况约20个（地下下）面积范围67.6㎡-11335㎡物管费0.3元/㎡总销金额约2700万工程进度主体施工付款方式一次性/按揭畅销户型多数户型销售较较好好滞销户型部分6楼大户型型面积122，1135首付款至少3成销售率90%电话优惠幅度一次性优惠20元/㎡畅/滞销原因市场环境，地段段，户户型面积偏偏小小，开发商商品品牌使其畅畅销销产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**乡镇2-167.674.55%类型自住2-2-176.7-9882214.29%年龄25-40岁为为主主2-2-297.9-10099117.14%特征多为**在外打打工工人员.部分在**生活为自自己或为父父母母购买3-2-198.8-111995435.06%3-2-2120.3-113356038.96%本项目综合分析分期及项目品质质：：项目共共一一期，目前前剩剩余少量户户型型，部分顶顶楼楼由于施工工进进度未开始始发发售将于8月销售。项目体量小，社社区区休闲配套套少少，缺少景景观观，影响该该楼楼盘的整体体品品质。该项目应属于****县中等偏下下品质的楼楼盘盘。优势：项目所所在在片区房产产开开发量较大大，规规划较好，消消消费者对该该片片区预期较较好好。项目面积区间6677.6-11335㎡,面积相对其其他楼盘较较小小，总价相相对对较低。开发商有一定的的市市场认可度度，对对楼盘品质质的的提升有一一定定作用。项目周边教育资资源源较丰富，相相相比其他片片区区的楼盘有有一一定的优势势。项目地段相比市市中中心项目差差些些，但比金金华华片区其他他楼楼盘要好些些。项目周边有些商商业业和生活配配套套，且正在在发发展过程中中，消消费者对该该片片区的配套套预预期较好。劣势：售楼部面积过小小，销销售人员素素质质不够，影影响响楼盘在消消费费者心中的的品品质。项目体量较小，跟跟周边大盘相相比有一定的的劣势。项目自身缺少休休闲闲配套，景景观观打造的也也不不多，影响响业业主的居住住品品质。调查日期：200007年7月2日西怡苑编号：10开盘日期2002年111月月1日交房日期2007年底价位分析总价范围6.3万-444万万项目位置**县康复西路路主力总价15万-30万万楼层规划项目为6F+11的多层建筑筑，有临街街商商铺，无地下下室单价范围（元/㎡）住宅一期约90000住宅二期1000--15000住宅三期1600--18000开发商一期：**县房房地地产经营开开发发公司二、三期：四川川省省**凉亭房地地产开发有有限限公司(住)均价一期900元//㎡二期1250元元/㎡三期1700元元/㎡占地面积约105亩总建面积约13.4万㎡㎡(商)价格2000-300000元/㎡容积率1.9总户数700户车位价格20元/月车位状况无地下车位，小小区区内地面临临时时停放面积范围住宅70-2445㎡商铺40-1000㎡物管费0.25元/㎡㎡··月总销金额约2亿工程进度竣工付款方式一次性/按揭畅销户型三房两厅双卫滞销户型无首付款4成销售率住宅基本售罄商铺70%电话优惠幅度一次性付款每平平方方优惠30元畅销原因畅销原因:地段段,,户型设计三期产品规划户型面积套数比例诉求客源区域**县3-2-1103-1099㎡㎡5027.78%类型自住为主3-2-2123-1311㎡㎡8446.67%年龄30-40岁3-3-2145-1644㎡㎡3418.89%特征1.在外地打工工的***人2.**县的乡乡镇镇人口3.少部分江浙浙一带投投资者4-3-2182㎡105.55%4-4-3245㎡21.11%本项目综合分析1.分期及项目目品质：：项目分三期销售售：：一期开盘时间22002年11月1日,总共200余户,均价：估计900元/㎡；二期开盘时间220004年10月1日,总共300余户,均价：1250元/㎡；三期开盘时间22006年7月,总共100余户,均价:1700元/㎡；三期面积区间：：1103-22445㎡；三期户型：3--22-1{平层}3-2--2{平层}3-2--2{错层}3-33-2[错层]4-33-2[错层]3-3--2{跃层}4-44-3{跃层}项目为欧式建筑筑，总总体规划布布局局合理，户户型型设计合理理，园园林景观较较好好，小区配配套套完善，项项目目品质相对对较较高2.优势：项目地段较好，位位于**县西区,处于规划中中的市政广场场旁边，消费者者对其有较高高的期望值项目周边有良好好的的教育机构构：：伯育幼儿儿园园，**一中，**二中等项目周边餐饮配配套套齐全，方方便便消费者购购物物项目周边政府机机关关和事业单单位位较多：国国土土局，法院院，福福利院，质质监监站等项目为欧式建筑筑，讲讲求产品品品质质，提升了了产产品档次项目户型种类较较多多，面积区区间间大，能满满足足不能类别别的的消费群体体项目园林景观设设计计较好：中心绿化广广场,假山,庭院,喷泉,金鱼池等，让让让消费者有有较较好的居住住环环境3.劣势：项目销售周期过过长长,促使回收资资金过慢；；项项目办理按按揭揭手续复杂杂，促促使按揭客客源源减少部分房地产开发发商商从目前**县房房地地产市场的的参参与者来看看，主主要以建筑筑商商和开发商商为为主，具有有较较强的建筑筑商商由建筑转转向向房地产开开发发与建筑兼兼有有的特点。现目前，**县县相相对有一定定经经济实力的的房房地产开发发商商有11家，分别是是四川**百庆物业业发展有限限公公司、四川川省省**凉亭房地地产开发有有限限公司、四四川川省**华裕房地地产开发有有限限公司、四四川川省**元亨综合合开发有限限公公司、四川川省省**县康源房房地产开发发有有限公司、****县房地产产经营开发发公公司、四川川省省**东方房地地产开发有有限限公司、四四川川省**县华泰经经济开发有有限限公司、***县银发房地地产经营开开发发公司、四四川川省**国鼎房地地产综合开开发发有限公司司、**县石燕桥桥镇房地产综综合开发公司司。其中，***凉亭房产产、**华裕房产产、**元亨开发发、**康源房产产、**百庆物业业以及**银发房产产具备较强的的开发能力和和资金实力。**县重点房地地产产开发企业业简简况序号123456企业简况公司名称四川省**凉亭亭房房地产开发发有有限公司四川省**华裕裕房房地产开发发有有限公司四川省**元亨亨综综合开发有有限限公司四川省**县康康源源房地产开开发发有限公司司**县银发房地地产产经营开发发公公司四川**百庆物物业业发展有限限公公司办公地址四川省**县隆隆泸泸大道四川省**县金金鹅鹅镇新华街街**县石油路11段段268号乾亨大厦厦**县金鹅镇飞飞泉泉正街1号**县金鹅镇东东区区建委办公公楼楼四川省**县金金鹅鹅镇白搭路148号法定代表人关联单位凉亭建司，县设设计计室，飞泉泉建建司四川**建筑工工程程有限公司司川东实业**奔力实业、***佳信物业业企业资质三级三级二级三级三级二级企业注册资金500万800万元1198万800万不详2338万企业类型有限责任公司有限责任公司股份有限公司有限责任公司国有企业股份有限责任公司开发地域**县**县四川省**县**县**县成立日期1993年3月月2003年100月月2000年111月月1993年5月月1997年3月月1998-5--225企业规模职员数量办公区约10人办公区约10人办公区约20人办公区约30人办公区约20人45部门设置工会\监事办公公室，2个个副总经理理室室，支部办办公公室，第二二会会议室，微微机机室，预算算经经营科，财财务务科，质检检办办\安全科，精精神文明办\办公室，开开发公司办办公公室。工程部等，部门门等等没有细分分，设设置较少总经理室，办公公室室，副总经经理理室，会议议室室，工程技技安安部，经营营策策划部，财财务务部，档案案室室，微机室室等等工程部等，部门门等等没有细分分，设设置较少公司现设有总经经理理室，办公公室室，副总经经理理室，会议议室室，工程部部，财财务部，档档案案室，微机机室室等集团下设奔力汽汽贸贸公司，佳佳信信物管公司司，综综合管理部部，计计划财务部部，工工程技术部部，营营销策划部部等等办公面积约250㎡华裕家园办公区区约约100㎡约200㎡约100㎡约300㎡开发经验占地最大项目西怡苑春光花园元亨花园锦林新苑龙锦家园百庆名都建面最大项目西怡苑春光花园元亨新村锦林新苑龙锦家园百庆名都已开发数量27218726已开发项目名称仁和小区海棠苑苑，凉凉亭小区综综合合楼，凉亭亭春春光小区，****县客运批批发城等春光花园等元亨花园，元亨亨新新村，乾亨亨生生态园，元元亨亨义隆苑，李李李市农贸市市场场等锦林新苑，锦林林阁阁，东明小小区区，交通路路综综合楼等**县迎宾路一一期期、二期安安置置房百庆花园，百庆庆世世纪苑，百百庆庆西区农贸贸市市场，百庆庆名名都在售项目数量111211在售项目名称西怡苑华裕家园福临小区锦林新苑，锦林林阁阁龙锦家园锦绣外滩开发量(万㎡)1612.524.1215.766.6614.26企业荣誉关联的凉亭建司司获获得较多的的荣荣誉金鹅镇明星企业业等等14个奖项关联的**建筑筑公公司获得较较多多的荣誉关联的川东实业业获获得较多的的荣荣誉获得数个奖项拟建新项目暂无暂无威远县·福地茗茗苑苑(净用地约70亩)恒泰汽配综合贸贸易易大厦项目(占地约5.6亩)暂无暂无新拿地动向暂无有明确意向向的的地块有非常明确意向向的的地块确定中暂无有明确意向向的的地块有非常明确意向向的的地块有非常明确意向向的的地块同时，部分来自自于于其他地域域的的开发商的的介介入将使得得本本项目地块块的的拿地态势势更更加紧张，使使使得本项目目地地块的拿地地过过程变得更更加加迷离。二手房市场状况况依据市场状况，本本次二手房调调查以采样抽抽查方式进行行。本次数据据研究共走访访二手房中介介信息店6家，收集***县城二手房房出售信息250份，租赁信信息50份。结合**新房板板块块来看，二二手手房的市场场分分布特点与与新新房比较接接近近，也分为为四四大板块，即即即白塔路板块块、新客运运站站板块、中中心心城区板块块、康康复路-金华路新区区四个板块块（各各板块市场场状状况如后图图）。从现在的市场状状况况来看，二二手手房市场出出售售市场的信信息息发放量以以及及成交量均均高高于租赁市市场场的信息发发放放量和成交交量量。从二手手房房租赁市场场看看，三房及及二二房的占比比成成为绝对多多数数，仅有极极其其少量的一一房房和三房以以上上产品；从从二二手房出售售市市场看，三三房房是市场的的主主要产品。在价格分布上看看，新新客运站板板块块和白塔路路板板块的的单单价价相对最低低，单单位平均价价格格在1460--1510元/平方米之间间，而中心心城城区和康复复路路-金华路新区区的价格相相对对较高，在1700--1760元/平方米之间间；总价方方面面，则是新新客客运站板块块中中总价最低低，仅仅为14.3万元，中心心城区和白白塔塔路板块的的价价格则相对对较较高，康复复路路-金华路新区区的总价则则最最高。从产品特性分布布看看，新客运运站站板块的面面积积区间最小小，为55-1330平方米，其其余板块则相相对较大，多多在60平方米以上上，且区间较较大。区域商业状况项目周边地块现现有有商业状况况商铺位置所在道路商铺面积(㎡)商铺层高(米)商铺层数商铺租金(元/㎡·月))商铺售价(元/㎡)商铺空置率主要业态西怡苑康复西路二段2741层7-82500-28800040%摩托配件/装修修材材料/干洗等仁和小区康复西路二段20-40约4米1层7-82000多较高干杂富泽园康复西路二段20-40约4米1层7-82000多较高干杂/美发元亨花园康复西路二段30-40约4米1层7-82000多较高只有一个餐饮海棠园康复西路二段30-403.61层7-92600-30000020%小型超市/装饰饰材材料/影碟租售百庆世纪苑康复西路一段304.51层10接近3000较低超市/五金/干干洗紫元小区康复西路一段3041层10接近3000较低装饰材料/干杂杂//家电维修百庆小区康复西路一段25约4米1层15-20接近300020干杂/美发/装装修材料法院旁金华路靠法院侧20-304.51层1030%美发/保健按摩摩/餐饮//电脑配件国土局旁金华路国土局侧40-2004.5局部二层10-12接近300025%大型餐饮/足浴浴//装饰材料一中办公楼康复中路30约4米1层20-50多数6500左左右非常低小餐饮/小百货货//打印店目前来看，新城城区区住宅小区区的的入住率相相对对较低，对对于于区域的商商业业发展带来来了了影响。本本项项目地块周周边边商业多为为临临街商业，且且且以社区服服务务为主，商商铺铺单位面积积相相对较小，仅仅仅有少量的的中中型餐饮业业。在价格方面，片片区区商业租金金较较低，多在7-10元/平方米·月，部分靠**一中（康复复中路）的的项项目租金相相对对较高，达达到到20-50元/平方米·月，而区域域售价也较较低低，仅2500--3000元/平方米左右右。项目地块解读项目地块概况项目地块位置地块位于**县县金金华，为**县新城区，属属属于房地产产板板块中的康康复复路—金华路新区区。地块区位示意图图本本案北关牌坊锦林新苑元亨新村西怡苑福