房地产 -合同中的商务条款分析及应对措施

商务管理部CONTENTS12释顺序及承包合同的管理底线对措施及线•合同主体一般只能是法人。•合同主体一般只能是法人。须有国家批准的建设项目。的施工资质。 合同文件解释顺序及承包合同的管理底线 施工项目应满足以下条件施工项目应满足以下条件3、有能够满足3、有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料4、建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实2、工程项目已经列入年度建设计划5、招标工程中标通知书已经下达1、初步设计已经批准合同文件解释顺序及承包合同的管理底线 (2)合同订立的原则建设工程施工合同的履行对国家经济发展、社会生活合同当事人都必须遵守。施工合同的订立不得损害社会公共利益。等、自愿原则。施工合同的当事人双方是平等3、3、公平、诚实信用原则。公平、诚实信用是民事活动的最重要的基本原则。公平、诚实信用原则，要求当事人在订立和履行合同，以及合同终止后的全过程施工合同当事人从合同的订立开始就应遵循这一原则。合同文件解释顺序及承包合同的管理底线建设工程施工合同现执行的建设工程施工合同现执行的 《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程质量管理条例》《《建筑业资质管理规定》《建筑安装工程总分包实施《建筑安装工程总分包实施办法》《建设工程施工发包与承包《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》合同文件解释顺序及承包合同的管理底线(4)合同文件解释顺序合同协议书中标通知书优(4)合同文件解释顺序合同协议书中标通知书优先效力的构成与其解释合同文件的优先顺序如右:投标函及其附录专用合同条款及其附件通用合同条款技术标准和要求已标价工程量清单或预算书其他合同文件优优先顺序合同文件解释顺序及承包合同的管理底线承包合同应满足《中国建筑一局(集团)有限公司承包类项目商务条件负面清单及招标文件评审审批、承包合同评审审批规定(2021年度)》文件的要求。第3条：业主及实际控制人被纳入国家失信被执行人名录的，或业主及实际控制人已经存在重大债务违约情况或正在破产重整的。第4条：突破中建集团下发地产类项目承接底线管理标准的。管理标准详见:《中国建筑地产类项目承接底线管理标准》(中建股法字〔2020〕777号)及股份批复的局地产类项目承接底线管理的标准。第6条：以现金形式支付的任何形式保证金额度超过5000万的。合同文件解释顺序及承包合同的管理底线承包合同应满足《中国建筑一局(集团)有限公司承包类项目商务条件负面清单及招标文件评审审批、承包合同评审审批规定(2021年度)》文件的要求。等。第11条：拟承接项目合同条件存在以下两项及以上情况的：1)月进度付款低于70%、节点付款低于70%或节点支付间隔超过3个月的。2)垫资超过5000万元或超过合同额10%的。3)非现金支付比例超过合同额15%的。4)收取现金履约保证金超过500万元或者超过合同额5%的。非现金收款占比高于10%的。(局总部将定期公布业主名单) (1)商票支付期限超过12个月或存在区域限制、转让限制的。类限制性事项 (共11条) (1)商票支付期限超过12个月或存在区域限制、转让限制的。类限制性事项 (共11条)A (2)保理为有追索权的。 (3)以房抵债金额超过1000万元的。 (4)非现金支付比例超过合同额10%的。 承包合同应满足《中国建筑一局(集团)有限公司承包类项目商务条件负面清单及招标文件评审审批、承包合同评审审批规定(2021年度)》文件的要求。第第1条：工程预收益率不满足集团预收益底线标准。诚意金、意向金等)。第3条：投标保证金以现金形式支付额度超过80万或以金形式支付履约保证金且额度超过200万元。以房抵债等非现金方式的：A类限制性事项 (共11条)第6条：施工完成量业主(监理)A类限制性事项 (共11条)第6条：施工完成量业主(监理)审核周期超过一个月且该条件对应的合同额累计超过3000万元(合同工期大于3个月的合同适用)。 承包合同应满足《中国建筑一局(集团)有限公司承包类项目商务条件负面清单及招标文件评审审批、承包合同评审审批规定(2021年度)》文件的要求。 (1)月度付款但是支付额度低于当期完成量70%。第5条：工程进度款支付方式为现金形式，但是存在以下付款条件且该付款条件对应的合同额累计超过3000万元： (2)季度付款或节点付款且支付额度低于当期完成量的75%。 (3)付款支付间隔超过3个月。 (4)垫资超过5000万元或超过合同额10%。 (5)竣工交付时工程款支付额度低于80%。A类限制性事项 (共11条)合同A类限制性事项 (共11条) 承包合同应满足《中国建筑一局(集团)有限公司承包类项目商务条件负面清单及招标文件评审审批、承包合同评审审批规定(2021年度)》文件的要求。第第8条：项目未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的(国有投资的基础设施类项目除外)。第10条：项目还款期超过竣工或实际交付使用后3年(保修金除外)(F+EPC工程适。目除外)。合同文件解释顺序及承包合同的管理底线的处罚无上限。的处罚无上限。的处罚高于日万分之四。现两个及以上法人单位或变更法人单位。财政专项资金工BB类限制性事项款款须无条件退场条。算后工程款支付算后工程款支付限。付时工程款支付定无条件禁止承利或停缓建情形下索赔权利。 BB类限制性事项定固定总价包干且变更签证及主合同文件解释顺序及承包合同的管理底线有资金投资项目，未约定结算审核期有资金投资项目，未约定结算审核期限及审核流程或约定结算审核期限6个月以上。同额低于本单位规定标准的。与本单位合作的在或已竣未结项目未结持续时间超过13个月的。制人存在重大履约公司及本单位存在重大诉讼的。B类限制性事项本单位合作的在手项或已收款中非现金收商务条款分析及应对措施商务条款分析及应对措施商务条款分析建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件，是发承包双方在工程施工过程中 (1)发包人的基本情况 (2)监理工程师及双方管理人员的职责和权限 (3)明确工程承包范围 (4)明确工程的工期、质量 (5)材料设备供应条款 (6)价格调整 (7)合同价款 (8)工程预付款 (9)工程款支付 (10)竣工结算 (11)违约条款 (12)明确“不可抗力”范畴 (15)关于补充条款商务条款分析及应对措施 的证等。资金是否商务条款分析及应对措施监理方发包方 (2)监理工程师及双方管理人员的职责和权限监理方发包方《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定代表人及其它工作人员的经营行为承担民事责任。风险点：建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较应对措施：合同中应明确列出各方派出的管理人员名单(发包方、监理方)，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等有签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，商务条款分析及应对措施 1.工程承包范围是合同协议书中一项重要内容。3.工程承包范围是工程变更索赔的依据。2.工程承包范围决定工程担保的内容。4.工程承包范围决定保修范围。建设工程承包范围的重要性商务条款分析及应对措施 (4)明确工程的工期、质量1、工期——计算建设工期，一般以建设项目或者单项工程的建设投产年月减去开工年月计算得出。工期③以监理人的开工令作为开工日期；商务条款分析及应对措施③以监理人的开工令作为开工日期； (4)明确工程的工期、质量开工日期的确定方式：④以承包人递交④以承包人递交的开工报告或开工申请被批准的日期为开工日期。①合同中约定具体的日期作为开工日期；开工通知中写明的日期作为开工日商务条款分析及应对措施 (4)明确工程的工期、质量开工日期的确认原则1)承包人有证据证明实际开工日期 证明开工日期的，告中记载的日期为开工日期。商务条款分析及应对措施 (4)明确工程的工期、质量竣工日期确定方式工程②发包人拖工程未经竣工验收，期。商务条款分析及应对措施工期顺工过程中，发包人变更设计而导致承包人施工的期间应当从工期中扣除，顺延相应的工期；3.发包人未按合同约定的期限提供设计图纸等施工必需的资料的，导致承包人无法施工或有关工期顺工过程中，发包人变更设计而导致承包人施工的期间应当从工期中扣除，顺延相应的工期；3.发包人未按合同约定的期限提供设计图纸等施工必需的资料的，导致承包人无法施工或有关延的指定的分包人在施工过程中可能因为施工衔接不当导致工期延误的，工期应顺延；素因为工期顺延时间；因77.承包人在施工过程中如发生不可抗力因素，或者其他不归承包人的以外事件导致工期延误的，有权主张顺延工期。商务条款分析及应对措施 (4)明确工程的工期、质量处理办法等。商务条款分析及应对措施 (A)对发包人在合同中明确要求保留部分材料设备必要时由承包人采购变更为甲供料的情况：否则承包人可以拒绝变更；3、承包人应根据发包人的《甲供材料设备计划一览表》合理安排计划。计划中注意到货地加的卸车费、两次驳运费等应由发包人承担。2.承包人已经采购定货的经支付的定金、预、甚至相应的取消定货的罚金等(承包人应提供足以证明的书面资料及延。购的材料及设备的检验试验费应由发包人负责。向发包人收取 注意事项商务条款分析及应对措施注意事项 险幅度(不含)之内的物价波动风险。差处理。材料价格变动一般以各地发布的有公信度的资料为准，材料价格变动一般以各地发布的有公信度的资料为准，如《材价信息》、各种双方认可的价格网站等。商务条款分析及应对措施 工程量偏差清单缺项、漏项风险幅度政府、相关部门的政策性文件索赔 9项目特征描述不符设计变更等工期延误导致的价格调整暂估价工程、材料、设备的价格确认1用1用2 334已标价的工程量清单目单价。已标价的工程量清单目单价。目目布的信息 (参考)价格和承包人报价浮动率，提出变更工程项目确认后调整。息(参考)价格 类似项分分部分项费用调整的有合法依出市场价格程项目的单价或承包人报价浮动率公式计算：承包人报价浮动率公式计算： 报报价浮动率措施费用调整商务条款分析及应对措施措施费用调整 ：得浮动。施项目费，根据实际发生的变化按前述分部分项工程费的调整方法确定调整价格。③采用总价(或系数)计算的措施项目费，除安全文明施工价浮动因素，即最终调整金额等于实际调整金额乘以承包人报率(L)。措施费用调整商务条款分析及应对措施措施费用调整 ①工程变更引起措施项目发生变化是，承包人在提出调整措施项目费前，应先将拟实施的方案提交发包人确认，并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。②如果承包人未事先将拟实施的方案提交给发包整或承包人放弃调整措施项目费的权利。物价波动费用调整商务条款分析及应对措施物价波动费用调整 采用价格指数调整价格差额采用价格指数调整价格差额采用造价信息调整价格差额采用造价信息调整价格差额用量较小的房屋建筑与装饰工程。商务条款分析及应对措施给定暂估给定暂估设备给定暂估价的专业暂估费用调整 发包人确认后以此为依据取代暂估价，调整合同价款。 ••⑴不属于依法必须招标的项目。应按照前述工程变更事件的合同价款的专业工程，应由承中标。商务条款分析及应对措施 合同主要分为固定价格、可调价格、成本加酬金形式，不用的合同下发包人和承包人的风险如下：商务条款分析及应对措施413413 §预付款的支付时间与方式：§应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。§支付预付款时承包人需提供预付款保函。§关于预付款发票的问题：尽量以收据的形式。22§预付款的额度:§填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。§注意安全文明施工费的比例§扣回工程预付款的时间和比例：§应填写约定扣回工程款的时间和比例。到一定比例回扣。商务条款分析及应对措施 工程款支付 (一)是按照节点支付，节点才能支付 (一)是按照节点支付，节点才能支付 (75%)节点支付月度支付的付款比例进行支付(70%，对于较大的签证变更(如：增加承包范围)应尽量争取以补充协议的形式予以确。商务条款分析及应对措施 竣1、表述清楚竣工节点。。并同时协议。商务条款分析及应对措施 违约条款1、在合同中应约定发包人对预付款、工程进度款、竣工结算的违约应承担3、发包人变更施工范围应承担一定的违约责任。2、工期、质量违约的责权利应对等，工期的违约罚则不能触碰限制性事项。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和商务条款分析及应对措施 不可抗力的约定，强调：国内