中国实体商业客流桔皮书

2计总客

亿人次

2国购物中心5万人

摘要同比2021年-19%同比2020年-1%购物中心数量9

同比2021年新+40座

全国现有购物中心数量座2022年中国GDP总额

同比2021

2022年年末全国人口③同比2021万

+3.0%

亿 -8万2022年中国社会消费品零售总0万亿

同比2021-0.2%注①数据来源于国家统计局数据(http://ww.stat/tjsj/sjjd/202301/t20230118_1892170.html)注②数据来源于国家统计局数据(http://ww.stat/tjsj/zxfb/202301/t20230117_1892087.html)注③数据来源于国家统计局数据(http://ww.stat/tjsj/sjjd/202301/t20230118_1892192.html)宏观环境MacoEvionment宏观环境核心商圈es核心商圈顾客洞察Customer顾客洞察

Cityeseach城市研究购物中心ShoppingMa城市研究购物中心品牌业态Band&品牌业态2022年注定是难忘的一年面对疫情反复等超预期困尽管全国GDP依然小幅增但社会消费品零售总额微全国购物中心客流下都对行业提出了新的挑战。近几年实体商业锲而不舍地探索和创AI大数据移动互联等技术深度赋能实体商创造出更丰富的场更智能的社交空使购物场所的体验感和沉浸感不断增强。行业的努力带来了客群需求和品牌的更汇客云平台显示购物中心的聚客价值依然显著高化、汽车等品类纷纷加速入驻购物中时尚鞋服等领域的头部品牌持续打造细分品以迎合年轻客群更加多样化个性化的需求新品牌新模式方兴未在实体商业的各个业态涌现。卷首语我们难以用确切的心情去描述2022我们的探索也在为新的一年蓄力未来回看这个节也许我们会意识到这是一个转折年。卷首语历史无数次印所有的艰难除了残酷的一也孕育着机遇与希望“新十条政策线下消费和实体商业翻开崭新的一页多地购物中心客流同比大幅提春节期间餐饮旅游电影市场都强势反提振消费政策的密集发布按下了消费回暖的加速键。大浪淘沙始见沧海济帆终接云展望202寒冬过我们将迎来暖春。2023年3月3日2023年3月3日aovionment客流恢复态势显客流恢复态势显著。管控措施动态调整等多方面因素影响2022年客流同比下滑全年客流波动较大随着12月国务院联防联控机制发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知（联防联控机制综〔2022113以下简“新十条实体商业略有下人口结构的变化对商业的影响会逐步显现继2020年以新开购物中心数量继续维持低位受各地对疫情2022年GDP持续增全国宏观经济维持平稳社会消费品零售总额微幅下消费者信心还在恢复中全国人口总量传统商业数字化转型升级持续推进全年消费市场保持恢复接近2021年水平社会消费品零售总额

45 44.1 44.0 15%44.0万亿同比下降0.2%网上消费持续增实物商品网上零售总额同比增长6.2%实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为27.2同比提高2.7%。

40 39.2-3.9%-3.9%30 2020

2021

2022

10%--0.2%0%-5%6.2%12.5%2020-2022年实物商品网上零售额占比6.2%12.5%

社会消费品零售总额（万亿） 社会消费品零售总额同比增速30% 20%24.9% 24.5% 27.2%20%10%

129.768 4

10.80

20%15%10%5%0% 2020年 2021年 2022年

0 2020年 2021年 2022年 0%12.0%实物商品网上零售额占比12.0%基本生活消费稳定增粮油食品类和中西药品类商品销售增长较快基本生活类商品零售额年度同比增速

实物商品网上零售额（万亿） 实物商品网上零售额同比增速升级类商品零售额年度同比增速30% 20%10%0%

30% 20%10%0%-10%

总

类 饮料类 针纺织品类日用品

-10%

总额化妆品

类家电类

类汽车类乐2020年2021年 2022年 2020年2021年 2022年注④2022年数据来源于国家统计局数据(http://ww.st/tjsj/zxfb/202301/t20230117_1892087.html)注⑤2021年数据来源于国家统计局数据(http://ww.st/xxgk/sjfb/zxfb2020/202201/t20220117_1826441.html)注⑥2020年数据来源于国家统计局数据(http://ww.st/xxgk/sjfb/zxfb2020/202101/t20210118_1812462.html)不断升级城市消费载体是吸引客促进消费的积极措施2物中心

平均24万人全国现有购物中心数量

419座

享有一座购物中心座全年关闭41座

同比2021年新开+40座

比2021年-2万人场均面积9万平方米新增商业建筑面积

人均享有面积0.38平方人均商业面积增加

商业建筑面积4230

万平方

+0.03平方米

万平方米2全国购物中心亿人次

2国购物中1.5万人次同比2021年-19%

2购物中71分钟顾客游逛时长+2分钟

2物中心2.6家顾客平均逛店数+0.5家客流呈型走年底显著复苏受2022年复杂形势及各地对疫情防控手段动态调整的影2022全年客流呈“W型走波动较年初表现平3-5月客流大幅下6-7月客流逐渐恢8月同比2021年增加6之后受多方面因素影响客流下滑。2022全国购物中心场均日客流35000300002500020000150001000050000场均日客流(人次)2022全国购物中心月度场均日客流及同比22022全国购物中心月度场均日客流及同比2000%1000 -%100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月0月1月1%0%1%2%3%-%4%5%2月-%-%-%-%-%-%-%-%-%流(次) 比1南方地区较北方地客流恢复快

全国各经济区客流分析粤港澳大湾区客流恢复较成渝双城场均日客流较好。2022各区域场均日客流及同比 202全国各经济区场均日客流及同比10001100010005000%1%2%北 北 北 南 东 南 中 3%%%%%

0% 2000 %%%%%%1000500

0%1%2%0 澳

3%流(次)

比1

流(次) 比注⑦只选取了经济区内一线新一线二线城市数据广东省GDP全国领江苏省紧随其后16 2022全国各省GDP总额12840东苏东江南川北建南徽海北京西西庆宁南西西古州疆津林肃南夏海额(亿)注⑧以上数据来源于国家统计局数据(/easyquery.htm?cn=E0103)南部各省份整体客流同比表现较西北各省份整体客流同比表现较福建湖北宁夏场均日客流高于其他省上海受上半年当地疫情防控措施影年度客流表现不佳。2022各省场均日客流及同比20001000% %1000500

0%1%2%%3%4%0南西徽南东夏江州川南建西东苏庆西西北北宁津南京林蒙肃疆海海流(次) 比1

5%ityeeah及以下城市倾斜,也体现出行业对下沉市场的乐观判断。下城市的客流相对平及以下城市倾斜,也体现出行业对下沉市场的乐观判断。下城市的客流相对平表现出较强的抗风险能力,也体现出商业发展的潜力新开业购物中心持续向三线在客流表现最好的城市新一线和二线城市依然是主经济基础好的沿海城市客流恢复较三线及以2022重点城市GDP总额TOP10上北深重广苏成都 20818武汉 18866杭州 18753南京 16908

23958

2912928839

32388

41611

44653

-0.2%0.7%3.3%2.6%1.1%2.0%2.8%4.0%1.5%2.1%GD总（亿） 同比注⑨以上数据来源于网上公开数据(http://zjnews.china.c/yuanchuan/2023-02-23/368139.html)重点城市场均日客流OP10福州银川厦门的场均日客流排名靠厦门杭州南宁同比2021年客流表现好于其他城市。2000100010005000

2022城市购物中心场均日客流TOP10州川门州州汉波肥都沙)

0%-10%-20%-30%

2022城市购物中心场均日客流同比TOP10厦门杭州南宁广州银川合肥昆明宁波南京海口比1新开购物中心下沉三线及以下城市一线城市实体商业逐渐饱和进入存量时三线及以下城市发展空间新开的购物中心数量持续增新一线城市的新开购物中心数量维持相对高位。1601208040新开购物中心数量(座)0一线城市新一线城1601208040新开购物中心数量(座)0一线城市新一线城市 二线城市 三线及以下城市三线及以下城市客流平稳受各地对疫情管控措施动态调整的影响一线城市场均日客流表现不三线及以下城市客流同比恢复较快。2022各等级城市场均日客流及同比20000 0%

2022年 2021年 2020年15001000500150010005000新增购物中心商业建筑面积(万平方米)一线城市新一线城市二线城市 三线及以下城市一线城市广州的客流恢复较快。150001000050000

-10%2021-2022年一线城市场均日客流25000200002021-2022年一线城市场均日客流2500020000150001000050000-39%同比同比-19%-22%同比1比%上海深圳北京广州-18%-15%-18%-27%一线城市 新一线城市 二线城市 三线及以下城-30%) 新一线城市客流趋势佛山东莞杭州客流同比2021年恢复较快武汉客流虽然未完全恢但其场均日客流表现较仅次于杭州。2022新一线城市场均日客流及同比2022新一线城市场均日客流及同比20000150001000050000-8%-10%12%16%16% 17%18%20%佛山 东莞 杭州 南京 宁波 成都 长沙 青岛 重庆 苏州 沈阳 天津 西安 武汉28%郑州0%-10%-20%-30%22%21%21%17%20%19%) 二线城市客流趋势华南华东地区的二线城市总体恢复较福州厦门场均日客流高于其他二线城市。250002000015000100005000

2022二线城市场均日客流及同比

0%-10%-20%-30%0厦门惠州潍坊南宁绍兴中山温州临沂合肥昆明台州泉州嘉兴金华南昌烟台庄州通连滨福州太原无锡贵阳济南珠海徐州长春兰州-40%场均日客流(人次) 同比2021三线及以下城市客流趋势旅游城市三亚客流同比增加21%。2022三线及以下城市场均日客流同比OP20200020000 30%15000100005000021%2%1%-5%-5%-6%-6%-7%-7%-7%-9% -9%-9%1%20%10%0%1%10-10%三亚巴中延安上饶抚州枣庄阜阳连云港滁州咸阳淮北南阳南平黄石宿州菏泽东营宝鸡三明咸宁-20%-10%-10%-5-3除个别月受疫情影三亚整体客流恢复较快

场均日客流(人次) 同比202120000150002000015000100005000074%66%90%76%31%57%2%10%3月67%4月28%47%90%50%15%10%-30%1月2月5月6月场均日客流(人次)7月8月同比20219月10月11月12月-70%经济发达城市客流恢复较好我们统计了36座重点城市近2000座购物中心的客计算其同比2021年的增从中筛选出增幅前100的购物中分析客流恢复快的购物中心的共性。杭州拥有最多的客流增幅前100的购物中作为经济大省浙江的省良好的客流恢复反映了杭州的商业活力和消费信心。1812州9点购物中心城点明3

布

州6庆

京6京3

客流恢复OP5城市月度客流6-7月杭州客流恢复较8月恢复至2021年同期水平。2022杭州月度场均日客流及同比深圳6月客流同比增长8%。2022深圳月度场均日客流及同

场均日客流(人次) 同比2021250002000015000100005000-4%250002000015000100005000-4%-5%0%0%-5%-10%-7%-14%-11%-14%-10%-24%-24%-20%01月2月3月-28%4月 5月6月7月8月9月10月11月12月-30%2022青岛月度场均日客流及同比200001500010000

-12%

-19%

-22%

8%-4%

-5%

-24%-21%

20%0%-20%

250002000015000

-1%

-8%

-22%

-11%

-2%

-15%

0%-10%-20%5000

-48%

-34%-40%

100005000

-36%

-31%

-31%

-30%-40-40%0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-60% 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-50%场均日客流(人次) 同比2021 场均日客流(人次) 同比2021广州6月客流同比增长35%。 南京8月客流同比增长74由于2021年同期基数较低。2022广州月度场均日客流及同比 2022南京月度场均日客流及同比2500020000150001000050000

-9%

-7%

-21%

-35%

-22%

35%

0%5%

-15%

-51%

40%20%0%-20%-34%-40%-60%

2500020000150001000050000

-8%

-37%-41%

8%-14%

74%6%

-19%

-27%

80%40%0%-440%-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12场均日客流(人次) 同比2021

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12场均日客流(人次) 同比2021TOP10城市除济南外其余城市周末效应相比2021年均有不同程度下降。0%20%40%0%20%40%60%2022年2021年2022年重点城市中郑州乌鲁木齐和广州的节假日效应相比2021年有所提升。重点城市节假日效应TOP100%20%40%0%20%40%60%2022年2021年核心商圈CoeBusinessDistrict核心商圈业活力总体强于一线城业活力总体强于一线城市相信随“新十条的实各等级城市商圈会有更好表现。数据说明商圈客流定义为本商圈内所有购物中心的场均日客流2022年客流表现好的商圈主要分布在华东华南和西南地区城市级核心商圈的客流表新一线城市的商全国重点城市商圈客流分析我们统计了36座重点城市内的重点商计算其客流同2021年增从中筛选出增幅前100的商圈进行分析。2022年华东西南华南地区的商圈客流恢复速度领先他区域。

2022年重点城市杭州广州昆明成都的商圈客流恢复较快。2022客流同比增长TOP100商圈区域分布 2022客流同比增长TOP100商圈城市分布青商圈数量(个) 青41

华中2华北3西北东北12华南19西南20

广州8昆明8

杭州成都7

沈阳

重庆

3宁波3南宁3大连4福州4合肥厦门4南京深圳6华东 西南 华南

杭州 广州 昆

成都 沈阳东北 西北 华北 华中 重庆 深圳 南京 厦门 合肥福州 大连 南宁 宁波 青岛一线城市核心商圈客流分析

核心商圈 一线城市核心商圈客流恢复总体较仅有广州珠江新城商圈客流恢复同比超过全国平均其场均日客流和周末效应表现均好于其他城市商深圳福田CBD商圈的节假日效应较其他城市商圈表现显著。2022一线城市核心商圈场均日客流及同比25000200002500020000150001000050000-14%-24%场均日客流(人次)同比20210%-10%-20%-30%-40%-50%20% 15%2022一线城市核心商圈周末效应10%12%5%7%20%15%10%2022一线城市核心商圈节假日效应16%17%9%10%5%-5%0% -3% 北京国贸CBD 上海南京西路 广州珠江新城 深圳福田CBD-5%北京国贸CBD 上海南京西路 广州珠江新城 深圳福田CBD0% -2% -38%-27%新一线城市核心商圈表现

注：上海节假日效应去除五一和清明节样本数据新一线城市表现出较强的经济活多个核心商圈客流恢复同比超过全国均值。杭州西湖商圈场均日客流周末和节假日效应的表现均显著好于其他核心商佛山祖庙商圈客流恢复较快。2022新一线城市核心商圈场均日客流及同比3000 0%20002000100010005000

-%--%

-%--%

-%--%--%

-%--%

1%2%3%成都天府广场 重庆解放碑 南京夫子庙 杭州西湖 武汉光谷 郑州二七 佛山祖庙 沈阳太原街 苏州观前街流 60%50%56%60%50%56%49%52%40%30% 20%33%38%35%30%38%10%10%0%成都天府广场解放碑夫子庙西湖光谷 二七 祖庙太原街观前街重庆 南京 杭州武汉 郑州 佛山 沈阳 苏

100%80%

2022新一线城市核心商圈节假日效85%

77%60%40%20%

30%

50%

52%

29%

46%

51%

56%0%天府广场碑庙西湖光谷二七祖

街街hopigMl中心举办快闪中心举办快闪类社群类赛事类等新兴营销活动。新开业和大型的购物中心客流恢复表现更开业8年以上和小型购物中心集客力表现更好越来越多的购物周末顾客游逛意愿下下半年有提2022年周末效应为40相比2021年下降7略低于2020年。2020-2022年购物中心年度周末效应

2022购物中心月度周末效应50%40%

42% 47%

60%41%46%41%46%51%49%49%48%43%34%33% 27%31%34% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月周末效应效应4%30% 20%10%0% 2020年 2021年 2022年周末效应

40%30%20%10%0%元旦顾客爱逛店,端午后逛店意愿恢复全国范2022年元旦期间客流表现最但同比2021年下滑11%经历了4月及5月客流下降阶段端午节后节假日客流表现逐步恢复。30000250002000015000100005000

-11%

2022购物中心节假日场均日客流及同比-16%-48% -45%

-18%

-14%

0%-10%-20%-30%-40%-50%0 春节 元旦 清明 五一 端午 中秋 国场均日客流(人次) 同比2021年

-60%各节假日效应120%

2020-2022年购物中心节假日效应80%40%

61%69%

57%67%38%21%14%

60%78%

51%55%

79%68%43%

59%69%65%0%-40% 元

春节 清明 五一 端午 中秋 国庆-80%

-72%

2020年

2021年 2022年老购物中心聚客能力强2022购物中心场均日客流及同比：不同开业时长2000015000

0%-10%

不同开业时长集客力对比2022购物中心集客力：不同开业时长100005000

%

%

%

%

90.200.15 0.100.050.160.001-3年3-5年5-8年8年以上-30%0 1-3年 3-5年 5-8年 8年以

-40%场均日客流(人次) 同比2021 集客人次/平方）小型购物中心集客力大型购物中心客流恢复较快2022购物中心场均日客流及同比：不同规模2500020000-5%15000100002500020000-5%150001000050000-19%-19%-18%-15%-21%-25%小型购物中心中型购物中心大型购物中心超大型购物中心-35%不同商业规模集客力对

场均日客流(人次) 同比20212022购物中心集客力不同规模040.110.00小型购物中心中型购物中心大型购物中心超大型购物中心集客人次/平方）注⑫小型购物中心[3,6]万平方米中型购物中心（6,12]万平方米大型购物中心（12,18]万平方米超大型购物中心18万+平方米商业类型分析同比2021标准型和奥莱型购物中心客流恢复好于高端型和文旅型购物中心侧面反映奢侈品购置和旅游受影响较大。2022购物中心场均日客流及同比不同商业类型

2022年各类型购物中心周末效应和节假日效应均低于2021年。2020-2022年购物中心周末效应不同商业类型 2020-2022年购物中心节假日效应不同商业类型2000200010001000500

%-% -%

-

-

1%2%

100%80%60%40%20%

42%

47%

60%39%60%

67%

43%54%43%

32%33%

120%100%80%60%40%20%

55%

88%94%

34%

45%

36%0型 型 型 场均日客流(人次) 同比2021

3%

标准型 奥莱型 高端型

标准型 奥莱型 高端型端午节后节假日客流迅速恢复统计了36座重点城市的购物中心每日客筛选出每个购物中心客流最高的10天的日（以下简“高客流日期并统计每天的高客流日期数分析购物中心客流变化规律。2022高客流日期分布140012002022/1/1元旦 春节清明五一端午中秋国庆100080060022/10/140020000202022/9/12022/7/312022/2/26节假日 高客流日期数量12002022/1/1元旦 春节清明五一端午中秋国庆100080060022/10/140020000202022/9/12022/7/312022/2/26购物中心市场营销活动分析超过法定节假日。实体商业的购物狂欢活动数量2022节假日购物中心活动数量876399876399 6483343999374770433217005380006000400020000双十一春节 国庆 五一 双旦 中秋 端午 清明活动数）直播快闪依旧是双十一占比最高的活动类型。

类扣力地位快闪类社群类赛事2022市场营销活动类型游//作0 20000 40000 60000 80000 100000120000活动数）1010%10%8%6%4%2%0%%%双旦%春节清明五一端午6.18中秋国庆双十一巡游/演出 快闪类 社群类 赛事类 直播类多经活动汽车依然是主地产金融等行业参与2022年购物中心的多经活动汽车依然是绝对主占比超过50%对比2021食品酒饮金融美妆护肤的多经活动数量提升明上榜2022年TOP10。汽车食%饮房地产汽车食%饮房地产6%服饰鞋包4%55%乐3%%4% 新零52%互联网2%其他排名2022年202年1汽车汽车2食品酒饮教育培训3房地产快消品4服饰鞋包服饰鞋包5金融房地产6美妆护肤新零售7电子产品电子产品8休闲娱乐休闲娱乐9互联网健康医疗10新零售玩具礼品161655%CusomrIsight客流减少的大趋势客流减少的大趋势如何提升每位顾客游逛的深度和广度会成为未来的主要课题。顾客的游逛偏好已经悄然发生变购物目的性显著增体现在顾客愿意花更多时间游逛更多店铺在总体客更愿意在周末和节假日逛购物中心夜间客流助力夜间消费渐渐复苏。在经历了4月和5月的低谷各地消费者的周末节假日逛店意愿明显回其中二线三线及以下城市的顾购物中心顾客年龄分布结合多渠道互联网数据分析35岁以下的年龄段顾客逛购物中心比例超六成。

2022全国购物中心顾客年龄段占比760%0760%740%600%夜间客流分析

3640岁小于1818小于181824岁2530岁3135岁4660岁60岁以上

1110%2000%

2410%

2320%“不夜城之称的南宁和长夜间的高客流进一步带动夜经济蓬勃发更多顾客愿意在夜间消费。15%15%14%13%12%11%10%2022年2021年 2020年25%20%15%10%5%0%月月月月月月月月月1月1月1月夜间客流占比

2022月度夜间客流占比夜间客流占比

2022夜间客流占比OP10城市排名城市夜间客流占比1南宁22.4%2福州20.1%3长沙17.8%4石家庄17.7%5杭州17.5%6东莞16.9%78深圳宁波16.5%16.4%9南昌16.2%10天津16.0%顾客愿意花更长时逛更多店过去3消费者游逛行为发生了很大变化基于ReID技术采集的数我们发现尽管总客流人次有所下顾客在购物中心愿意停留更长时游逛更多店铺。平均游逛时长7平均游逛时长7分同比2021年+10%平均逛店数2.同比2021年+30%2022年游逛3家以上店铺的顾客比例相比2021年明显提升,顾客游逛时长的偏好分布基本持平。2021-2022年逛店数分布 2021-2022年游逛时长分布100%100% 79% 80%60%40%20%0%68%1-2家21%3-5家11%8%5家以上2022年 2021年60%40%20%0%48%48%21%19%15%17%16%17%10分钟以下10-30分钟2022年30-60分2021年1小时以上零售游逛时长提升在购物中顾客依然愿意花更多的时间在休闲娱乐和餐饮业相比20212022年顾客在零售业态的游逛时长明显提升。2021-2022年五大业态店均游逛时分）2022年 2021年直接到访贡献2022年直接到访顾客占比比2021年都有所提2022直接到访贡献最多的是超市和餐日用杂货的吸引力也显著提升。超餐饮-轻餐饮-中日用杂货餐饮-快超超餐饮-轻餐饮-中日用杂货餐饮-快超书宠物服务快时茶饮直接到访顾客占比客流人次贡献

直接到访顾客占比2022年快时尚对客流贡献的作用大幅提轻食和日用杂货的客流贡献也日益明显。超快时书店科技体茶饮快时日用杂货餐饮-中餐超餐饮-轻超快时书店科技体茶饮快时日用杂货餐饮-中餐超餐饮-轻6.9%游逛时长贡

客流占比

客流占比相比20212022年游逛时间整体增除餐饮新兴的健身美容美发和教育是顾客在购物中心花费时间最多的业态。单位:分钟餐饮-锅健美容美发餐厅-中教育单位:分钟餐饮-锅健美容美发餐厅-中教育59单位:分钟餐饮-锅类健餐厅-中餐美容美发餐饮-亚洲59店均游逛时长（分钟） 店均游逛时长（分钟）品牌业态Band&ormat品牌业态购物中心作为分析样购物中心作为分析样本。考虑到不同购物中心实地走访时间差本报告选取了2021年Q4及2022年Q4均有走访的1000+重点关注校验数据准确性和完整性。“重点关注购物中心进行重点研通过一年多次实地走访方式滚动式采集更新场内门店信并反复目开发商及运营商综合能力在内的诸多指从全国筛选出2500+表现良好具有代表性的购物中（以下简汇客云基于在实体商业领域多年服务经依据包含项目体量品牌定位客流表现销售表现辐射范围项重点关注购物中心平均空置率上升1.7%80%2022年Q4空置率S店铺数60%40%20%0%0200400 600 80080%2022年Q4空置率S店铺数60%40%20%0%0200400 600 800 1000 1200空置率按店铺数计算空置率按店铺数计算购物中心数量占比(

空置率分布50%40%30%20%10%0%50%40%30%20%10%0%5% 5%-10%10%-15%1520%20%-25%2%以上)注⑬：空置率=空铺数/购物中心店铺数重点关注购物中心平均开关店比

购物中心店铺数(个)一线城市 新一线城市 二线城市 三线及以下城市研究范围购物中心平均开关店比为0.88有28%的购物中心开关店比>1,空置率有所下降约有17.4%的门店被替换或关闭。开关店比分布 开店数S关店数购物中心数量占比40%购物中心数量占比

25030%2%30%2% 29%20%10%1%1%7%%0%低0404-0606-08081011211414以上开关店比范围%新开门店数量个150(()500

0 50 100 150 200 250关闭门店数量(个)一线城市 新一线城市 二线城市 三线及以下城市零售和餐饮均略有收儿休闲娱乐及生活配套略有扩张女男女运动户外鞋服配超市便利

0.910.610.830.570.85

零售业态整体开关店比0.81

餐咖啡茶及饮快烘培食品美食广场和酒吧

0.841.040.941.071.06

餐饮业态整体开关店比0.93男装 0.71

开关店比

6000

4000

2000

0

4000

6000母婴童装鞋护肤化妆数码电器家居用品

0.730.860.661.220.80

关闭门店数(个) 新开门店数(个)儿休闲娱乐及生活配套整体开关店比1.23饰珠其他零售钟运动儿童鞋

0.741.720.810.401.14开关店

8000

6000

4000

2000

2000

4000

6000

8000

健身美容及个人护理娱乐场汽车经销教育机构其其他生活服

1.341.654.100.750.721.18开关店

2000

1000

0

2000关闭门店数(个) 新开门店数(个)注⑭：开关店比=新开门店数/关闭门店数服饰依然是当前重点购物中心的主要业

关闭门店数(个) 新开门店数(个)2022年Q重点关注购物中心中零售店铺数量占比为65.3和2021年Q4相比下降了0.9%其中服饰占比39.9虽然和2021年Q4相比下降了0.7依然是重点购物中心的主要业态。2022年Q4购物中心业态门店占比女女12.4%运动户外鞋5.6%-1‰鞋4.7%0‰男4.5%-1‰+1‰护肤化妆4.2%超市便利3.8%0‰-2‰数码电3.7%+1‰男女8.2%配3.6%-5‰珠3.8%+2‰母婴童3.5%-1‰饰1.4%-2‰运动儿钟家居用2.6%-1‰1.服0.7销.品0.经销商其他生活服1.4%2.机，0‰娱乐场2.9%+3‰0‰其3.4%3.护与+2‰1.快3.9%0‰咖啡茶及饮5.1%+2‰-1‰餐10.1%主要楼层业态大不同针对B1L1L2三个楼层进驻品牌变化进行分B1层和L2层都比较稳各业态占比波动一般在0.1%左右。2022年Q4购物中心B1业态门店占比 2022年Q4购物中心L2业态门店占比超市便利超市便利12.0%+2‰5.，-3‰快餐,12.6%饮.5%0‰+4‰4.化妆，配4.3%-1‰ -4‰4.电，+1‰餐8.1%-3‰3.食，女3.9%0‰家居用3.3%鞋2.5%-2‰-2‰运动户鞋3.9%-1‰2.，1.零，1.，4.8其健身美容及其他生活+3‰母婴童，1.6男0‰4.护+2‰2.1.场，1.,1.0%1.,2.电器,2.,2.,配4.7%-3‰鞋6.3%+2‰1.5其售,1.7超便2.2护妆品其他,3.2%0‰2.童装,2.用品,5.户外鞋，0‰男装,6.4%-2‰个人护理,4.1%+3‰1.,0‰饮品,21%0‰餐厅,4.2%0‰-7‰男女装,12.7%+6‰女装,27.5%零售 餐饮 儿童、休闲娱乐及生活配套L1楼层珠宝继续扩汽车体验店大量涌研究范围购物中心1楼业态构成明显变化。

零售 餐饮 儿童、休闲娱乐及生活配套其汽车体验店从2021年Q4占比1.5%上升到2022年Q4的2.3有明显增长。之前就已经大量进驻购物中心L1的珠宝则继续开门店占比从2021年Q4的10.3%上升到2022年Q4的10.9%。2022年Q4购物中心L1业态门店占比餐餐4.3%0‰快3.4%0‰.+1‰其4.0%0‰2.经销+8‰1.服，0‰健身美容与个人护理,1.5%0.1.1.饰2.8%-1‰+1‰运动户外鞋5.6%1.男2.5%-2‰超市便利店,3.5%0‰-4‰护肤化妆10.4%配4.2%-4‰数码电5.2%+3‰-1‰鞋6.0%+4‰6.茶及饮，-3‰女8.2%-5‰男女8.7%+6‰珠10.9%业态占比升降榜研究范围门店占比变化较大的业态包括：业态子业态22业态子业态224（22Q4）休闲娱乐场所 2.86% 2.9‰及生活配套休儿童乐 汽车体验店 0.75% 2.9‰ 专业个人护理2.61%1.7‰零售餐饮珠宝数码电器 3.73% 1.8‰ 3.84% 2.9‰咖啡茶及饮品5.06%1.4‰业态子业态男女配饰228.23%（224.4‰3.56%2.9‰零售 护肤化妆品 4.24% 1.5‰ 餐饮男装母婴童装休闲餐厅4.51%3.46%10.13%1.3‰1.2‰1.0‰增长业态中的引领品牌依据研究范围内门店数量变我们发现以下品牌在引领业态迅速增长业态休闲娱儿童 休闲娱零售餐饮

子业态 研究范围内门店增长明显的品牌汽车体验店 智己汽车DH汽车、LSGNID.STORE、比亚迪、岚图空间、飞凡汽车、休闲娱乐场所 LEKEVR、星聚会KTV、玩刻、MELAND、佳叽、泥小塘�专业个人护理 非连锁品牌为主，同时洗脸猫、藤野造型、洗个头发等品牌在陆续发展中。珠宝 AYIG�、老凤祥、老庙黄金、六福珠宝、周大福传承、周大福荟馆、周大生、数码电器 ALSIES科大讯飞、希尚、添可、科沃斯、OPPO、大疆创新、小米之家、咖啡茶及饮品 柠季、MSTAND、茶百道、沪上阿姨、椰不二、MANNERCOFFEE、古茗、冰雪皇后、主流业态中的突破品同原来占比较大的业态也有不少品牌继续扩张。主流业态中的突破品业态业态零售餐饮子业态运动户外鞋服运动儿童鞋服男女装女装快餐休闲餐研究范围内门店增长明显的品牌安踏、李宁、MLB、鸿星尔克、NB1906、361度、匹克、回力MLBKIDS、安踏儿童、361度童装、乔丹儿童、李宁青少年�波司登、鄂尔多斯1980、北面城市探索、BOSSINI.X�CHUU、艾诺丝雅诗、INDICIA、本涩、如缤、奕辰、紫涵�米村拌饭、马记永、袁记云饺、煲仔皇、鱼你在一起、陈香贵、点兵点将松鹤楼苏式汤面、半天妖、迷你椰、西塔老太太、先启半步颠小酒馆、一绪寿喜烧、兰湘子�渠道渗透榜有21个品牌在研究范围内的渗透率超过0.5。业态业态子业态珠宝+钟零售 数码电含体育鞋服、男装、餐饮女装、男女装、鞋履护肤化妆品及家居用快餐 咖啡茶及饮品研究范围内渗透率超过0.5的品牌周大福、六福珠宝、老凤祥、卡西华为、小米之家耐克、阿迪达斯、百丽、波司登、李宁、优衣库、VERO屈臣氏、名创优品肯德基、必胜客、麦当劳星巴克、COCO都可茶饮、瑞幸咖啡⑮:数高端购物中心逆风飞奢侈品牌强者愈强研究范围内的高端购物中心整体经营稳健空置率保持在较低水平且有所下降进驻的奢侈品牌门店增门店品质进一步提升。研究范围内的奢侈品牌略有收主要体现在一般购物中心内的奢侈品牌开关店比较门店减少但是高端购物中心内的奢侈品牌门店依然在增实力雄厚的奢侈品牌进一步向高端购物中心聚集。高高端购物中心内开关店比1.440.81所有购物中心整体开关店比0.59一般购物中心内的开关店比空置率物中心4.65%2022年Q40.18%相对2021年Q4奢侈品牌门店数量占比13.58%2022年Q40.33%相对2021年Q4⑯:。购物中心的奢侈品牌吸引力依据走访记我们发现一些高端购物中心在2022年吸引了多个奢侈品牌入驻。购物中心 2022年引入的部分奢侈品牌（含部分装修中门店）成都远洋太古里 EIAUS、ITVÉLINE、BALENCIAGA、大连恒隆广场 CIPLII、ROLEX、CANALI、BOSS、南京德基广场 YVESSAINTLAURENT、LANVIN、BALNAIN、ZENITH青岛海信广场 ANIUN、WEEKENDMAXMARA、

购物中心 2022年引入的部分奢侈品牌（含部分装修中门店上海国金中心 SIESEGTA、VERSACE、CÉLINE、郑州丹尼斯大卫城 CELSTIEDNCLEEF&ARPELS、深圳万象城 RSAARITEIRAPERREGAUX、POLO成都国金中心 ZECITLAURENT、VANCLEEF&ARPELS、2022是充满挑战的一同时也催生了行业的诸多变化和机会随着对顾客洞察的深入研购物中心提升了对消费者新的购物习惯的认知新兴品牌业态的不断涌持续为行业带来新的活力市场环境的变化同样体现在品牌选址策略的变化上随“新十条政策的实客流持续回结合新的技术和变必然助力行业加速复苏。潜力/Po潜力/变化/下沉市场客流表现相对平同时超过34%的新开购物中心选择在三线及以下城变化/Change年轻/顾客购物目的性增平均游逛时长同比提升10平均逛店数同比大幅提升30年轻/Young新兴/购物中心顾客年龄主要分布在18-35岁爱吃草运动健身已经成为城市年轻人生活中不可或缺的一部新兴/Emerging挖掘/在整体空置率承压的大环境层出不穷的新兴品牌依然自信地大力拓挖掘/Dig结语金融房地产等传统业态愈发关注到购物中心客通过快闪等活动挖掘客群的商业价值结语附录数据来源本报告客流数据系汇客云(上海)数据服务有限公司数据服务平（以下简称“汇客云投射客流数由投射客流模型计算得出。汇客云基于多年在实体商业领域服务的经依托自有平台及数据采集团经过数据清洗加融合多渠道数据构“实体商业数字底座，旨在为实体商业领域的购物中心零售品牌等用户以及各级政府部门提供标准化或定制化的数据支持服务本报告中购物中心购物中心业态分布信息来自汇客“实体商业数字底座数据。邻汇吧为本次报告提供了多经场地租赁数据用于营销活动分（详见报告第16页。本报告同时引用了国家统计局公开数据（详见报告相关页标注的数据来源说明。样本说明数据周期：2020年1月1日至2022年12月31日。样本选择本报告选取开业年限1年以上面积在3万平方米及以上客流数据稳定且完整的购物中心作为分析样本。样本局限性本报告不包含中国香港澳门台湾西藏地区数据。瑕疵说明本报告中的品牌及店铺级客流已经覆盖具备市场代表性的购物中但尚未覆盖全国所有购物中故与品牌及店铺客流相关的分析仅代表行业平均水平此本报告中的品牌数据来源于汇客云平台上的购物中心顾客行为统计系统“实体商业数字底座因此对于开设在街边社区等其他商业场所的品牌商铺参考性有限本报告采用的汇客云平台上的购物中心和店铺客流数据分别记录进入购物中心和店铺的人并不代表独立访客人数。指标说明场均日客流从不同维度反映购物中心运营状况的指标计算方法依据不同维算出平均到每个购物中心每日的客流量分析维度包括不同区域经济区城市等级城市规模开业时长等。场均日客流同比2021该指标反映场均日客流与上年同期对比的情况计算方法场均日客流同比2021（当期场均日客流一上年同期场均日客流/上年同期场均日客流*100％。集客力反映单位面积内客流情况的指标计算方法集客力=购物中心日客流/购物中心面积。节假日效应节假日日均客流相对于节前十五