江苏盐城房地产项目可行性初判

江苏盐城房地产项目可行性初判江苏盐城房地产项目可行性初判上海功夫堂投资管理有限公司二七年十月十日1江苏盐城房地产项目可行性初判目录一、盐城城市解读.....................................................................................................................................................................................................................................1精品文档放心下载1、行政区划........................................................................................................................................................................................................................................1精品文档放心下载2、交通条件........................................................................................................................................................................................................................................2感谢阅读3、宏观经济........................................................................................................................................................................................................................................3谢谢阅读3.1GDP增长状况.......................................................................................................................................................................................................................3精品文档放心下载3.2投资情况................................................................................................................................................................................................................................4精品文档放心下载3.3收入水平................................................................................................................................................................................................................................5感谢阅读3.4消费情况................................................................................................................................................................................................................................6感谢阅读4、城市规划........................................................................................................................................................................................................................................7精品文档放心下载5.小结.................................................................................................................................................................................................................................................11谢谢阅读二、住宅市场分析...................................................................................................................................................................................................................................12感谢阅读1、土地市场......................................................................................................................................................................................................................................12谢谢阅读2、供求分析......................................................................................................................................................................................................................................13感谢阅读3、价格分析......................................................................................................................................................................................................................................14谢谢阅读4、板块分析......................................................................................................................................................................................................................................15精品文档放心下载5、楼盘分布......................................................................................................................................................................................................................................17谢谢阅读6、产品分析......................................................................................................................................................................................................................................20谢谢阅读三、地块分析...........................................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读1、地块一：中环机械厂地块..........................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载1.1地块周边大环境..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载1.2周边房地产状况..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读1.3地块周边小环境..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载2江苏盐城房地产项目可行性初判1.4SWOT分析...........................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载2、地块二与地块三..........................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读2.1地块二与地块三周边大环境..............................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读2.2周边房地产状况..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读2.3地块二：九州豹设备厂地块..............................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读2.4地块三：大学城二期正对面地块......................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读3、三地块市场情况对比..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读四、地块收益性测算...............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载1、地块一：中环机械厂地块..........................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载1.1开发定位及价格预判..........................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读1.2投资预算..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读2、地块二：九州豹设备厂地块......................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读2.1开发定位及价格预判..........................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读2.2投资预算..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读3、地块三：大学城二期正对面地块..............................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读3.1开发定位及价格预判..........................................................................................................................................................................错误！未定义书签。精品文档放心下载3.2投资测算..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。感谢阅读4、各地块经济数据对比..................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。谢谢阅读3江苏盐城房地产项目可行性初判一、盐城城市解读1、行政区划盐城市行政区域图感谢阅读2个县级市和感谢阅读5感谢阅读1696151.36138个街道办感谢阅读1.5万平方谢谢阅读公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。1江苏盐城房地产项目可行性初判2、交通条件航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国感谢阅读首尔的国际航班和国内诸多城市直达航班。铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1谢谢阅读大大改善了盐城出行条件。公路盐通高速公路、淮盐高速公路、连盐高速公路、宁靖盐高速公路等高速公精品文档放心下载路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。2江苏盐城房地产项目可行性初判3、宏观经济3.1GDP增长状况盐城近年GDP增长示意图（亿元）近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17％。20050GDP达12658精品文档放心下载2003200420052006年份志着盐城综合实力跃上一个新台阶。GDP3江苏盐城房地产项目可行性初判3.2投资情况固定资产投资、房地产开发投资都大幅增GDP精品文档放心下载的增幅。03～05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。0速发展阶段，有进一步的提升空间。前11个月4江苏盐城房地产项目可行性初判3.3收入水平盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射感谢阅读不足。盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的0购买力。随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。5江苏盐城房地产项目可行性初判3.4消费情况盐城近年社会消费品零售情况（亿元）2006年1～11总额108.58亿元，占总额的32％，增长15.8%，25.00%23.70%20.00%显示了市区强大的消费能力。11.80%10.10%222.9211.414.80%16.10%255.9367.6115.00%10.00%5.00%整个消费能力的提升。00.00%20022003200420052006强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。社会消费品零售额增幅6江苏盐城房地产项目可行性初判4、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至感谢阅读宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM。感谢阅读空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。感谢阅读发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，谢谢阅读将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。谢谢阅读功能分区7江苏盐城房地产项目可行性初判1、城中片区新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。谢谢阅读2、城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区精品文档放心下载用地，以串场河为界，维持"东工西宿"格局。3、城西片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可设置物流、仓储、市场等精品文档放心下载功能用地。4、西南片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市谢谢阅读场等功能用地。5、城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域，基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业精品文档放心下载8江苏盐城房地产项目可行性初判用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。精品文档放心下载6、河东片区通榆运河以东区域谢谢阅读东工西宿"格局；南组团以盐渎路为界，形成"南工北宿"格局。感谢阅读分区建设控制要求1、城中片区强化建军路、解放路沿线的城市中心功能;保留对生活干扰较小的一类工业;增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，精品文档放心下载改善环境质量谢谢阅读滨水空间建设，塑造城市特色。2、城南片区精品文档放心下载空间尺度。3、城西片区9江苏盐城房地产项目可行性初判谢谢阅读4、西南片区制定合理的准入标准；实施集中的能源供应和污染治理；协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。精品文档放心下载5、城北片区加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。感谢阅读6、河东片区开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制，近期可作为生产性绿地;加强基础设施的共建共享，避免重谢谢阅读复建设。10江苏盐城房地产项目可行性初判5.小结盐城作为江苏省面积第一大，人口第二大城市，区位优势明显，海陆空交通便利。经济在苏北地区较发达，感谢阅读精品文档放心下载条件下，大都市化城市形象即将展现。谢谢阅读感谢阅读一场空前的变革，目前房地产市场呈现大盘化趋势。本项目三个地块处于城南以及老城区北部，区位优势明显，特别是城南，由于政府“重点向南，适度向西，精品文档放心下载启动河东，有计划向北＂的发展策略，目前该区商业配套逐渐成熟，人气日趋旺盛，未来发展潜力巨大。感谢阅读江苏盐城房地产项目可行性初判二、住宅市场分析1、土地市场争会更加激烈。2004年盐城市区共成交26幅土地，2005年市区感谢阅读成交了22幅土地，面积翻倍，地块数量减少，39.24

单幅土地变大，后期大盘增加。02004年份2004年土地成交均价为59年土地谢谢阅读成交均价为74万元/亩。这些公告出让的土地，将在未来1-2年内建成上市，粗略计算，其中商品住宅的未来供应量将在350万平方米左右。谢谢阅读12江苏盐城房地产项目可行性初判2、供求分析盐城市房地产开工销售情况分析03～06年，盐城房产市场供求总体平衡，实现稳感谢阅读单位：万平方米600546定发展。5002007年上半年市场供应萎缩，一经推出即被抢购精品文档放心下载400328.2269.3一空，出现暂时的供不应求局面，刺激房价大涨。300197.9预计07年下半年将有2008000亩感谢阅读129.4148.9200156.2土地存量将在1～2年内上市，盐城市场供过于求100179.1精品文档放心下载128.3140.370.40的局面将会出现。2003年2004年2005年2006年（1-11感谢阅读施工面积竣工面积销售面积13江苏盐城房地产项目可行性初判3、价格分析盐城整体房价水平不高，同为江苏地级市，和苏中城市还有一段差距，上涨相对缓慢、精品文档放心下载稳定。

老城区普通住宅价格集中在2700～4000元/㎡新城区普通住宅价格集中在2500～3500元/㎡。0角斗场，房屋的销售价格也会逐渐提高。07年1～5份市场供应不足，导致价格飞涨，市区均价达到3500元/㎡左右。谢谢阅读14江苏盐城房地产项目可行性初判4、板块分析块、城南板块、西南板块、城东板块。城北板块：毓龙路以北、开放大道以西开拓区域市场。城中板块：为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。谢谢阅读15江苏盐城房地产项目可行性初判城南板块：大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带精品文档放心下载城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套精品文档放心下载的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。西南板块：盐马路以西地带西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑＂的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位谢谢阅读置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数