安徽某华侨饭店可研报告

安徽华侨饭店可研报告第一章总论一、项目背景1、项目名称安徽省华侨饭店店综合改造项项目2、项目承办单单位概况承办单位：安徽徽省华侨饭店店安徽省华侨饭店店是合肥市一一家老牌的国国有饭店，原原隶属于安徽徽省人民政府府外办。其主主要经营范围围为：客房、餐餐饮、娱乐、商商贸、商业与与办公用房租租赁、商务服服务等。在企企业改制中，华华侨饭店整体体资产（包括括债权、债务务）于2003年8月从安徽省省人民政府外外办整体划转转给安徽省旅旅游集团有限限公司。安徽徽省旅游集团团是2003年11月根据安徽徽省人民政府府皖政秘[20033]118号文件批复复，由安徽安安兴联合总公公司与原安徽徽省旅游集团团重组而成的的国有独资公公司。该集团团公司拥有全全资企业8家，控股企企业13家，以旅游游和房地产为为经营主业，经经营范围涉及及房地产开发发、旅游接待待、旅游资源源投资开发、旅旅游运输、装装饰、智能化化电气、国内内外贸易等。安安徽省华侨饭饭店是安徽省省旅游集团下下属全资子公公司。为响应市政府号号召，打造合合肥市长江路路黄金走廊，改改善城市形象象，安徽省旅旅游集团决定定对华侨饭店店进行综合改改造，此项目目得到合肥市市政府的高度度重视。为了了保证该项目目顺利实施，安安徽省旅游集集团公司决定定联合其士（成成都）集团和和安徽安兴发发展股份有限限公司，共同同对华侨饭店店进行联合开开发，注册资资本为2.6亿元。其中中其士（成都都）集团占51%，安徽安兴兴发展公司占占30%，安徽省旅旅游集团占19%，三方以各各自所占投资资比例共同向向华侨饭店注注资，目前正正在办理相关关手续。由于该项目地块块在原华侨饭饭店旧址，为为便于项目实实施开发，减减少不必要支支出，故项目目开发主体仍仍为华侨饭店店。3、可行性研究究报告编制单单位安徽省******工程咨询资格证证书编号：工工咨甲1030111*****4、可行性研究究报告编制依依据（1）《国民经经济和社会发发展第十一个个五年规划纲纲要》（2）《建设项项目经济评价价方法与参数数》（第三版版）（3）合肥市城城市发展规划划（4）合肥市人人民政府专题题会议纪要《关关于启动华侨侨饭店危房改改造项目有关关问题的会议议纪要》（5）项目建设设单位提供的的有关本项目目的各种技术术资料、项目目方案及基础础材料。（6）关于编制制华侨广场建建设项目的委委托书；（7）项目单位位提供的有关关资料。5、编制原则（1）以国家和和省市有关法法律、法规和和标准为原则则，以省、市市有关部门的的批文、批件件为依据，在在相关规划文文件指导下进进行；（2）根据合肥肥市国民经济济和社会发展展计划及合肥肥市城市发展展规划，考虑虑建设单位在在经济上承受受能力，合理理确定项目的的建设规模和和实施步骤；；3）根据合肥肥市发展趋势势，结合项目目单位现状，合合理筹措资金金，科学使用用。（4）依据合肥肥市总体规划划，结合庐阳阳区的总体规规划，对建设设项目进行合合理布置，通通过精心策划划、精心设计计、精心施工工、精心管理理，坚持项目目实施与旧城城改造相结合合，把项目的的规划放在长长江路升级改改造和中菜市市改造的大盘盘中统筹安排排，使项目创创造良好的社社会效益。（5）项目的建建设在满足功功能的前提下下，尽量降低低工程造价，使使项目投资发发挥最大经济济效益和社会会效益。（6）由于项目目所在地的人人流、车流量量压力较大，因因此，项目的的人流、车流流聚散交通组组织等设计坚坚持和中心城城区的交通规规划相结合，解解决好人、车车分流和停车车问题，为缓缓解老城区的的交通、停车车压力做出贡贡献，创造良良好的环境效效益。（7）把市场建建设与促进地地方旅游商品品的生产、流流通和发展相相结合，既要要把市场发展展成为旅游商商品的聚散地地，又要成为为技术展示和和交流平台，大大力发展省城城旅游产品，为为地域经济发发展做出贡献献，创造良好好经济效益。6、研究工作的的范围本可行性研究报报告主要研究究范围：1、项目建设的的必要性、可可行性和意义义；2、项目建设规规模及建设内内容；3、项目选址及及建设条件；；4、工程方案；；5、公用工程和和辅助设施；；6、消防、环保保及安全防护护；7、组织管理；；8、项目实施计计划和工程招招投标管理；；9、投资估算与与资金筹措；；10、工程建设设的经济效益益和社会效益益。二、项目概况1、项目拟建地地点项目拟建于安徽徽省定合肥市市长江中路98号，占地面面积约34亩。该区域交通便利利，地理、地地质、抗震、气气象条件均可可满足项目需需要。2、建设规模与与内容本项目占地面积积约34亩，建设规规模约18万平方米，总总投资约7.59亿。具体建设内容为为建一个4000米的楼前广广场，在原饭饭店位置西移移约30米建30层的公寓式式写字楼。楼楼前广场与含含山路的交汇汇处，设一下下沉式广场，与与楼前广场形形成上下呼应应。在含山路路一侧靠近中中菜市路建一一座25层的酒店。沿沿中菜市路建建一排5层的临街商商业裙楼，紧紧挨临街商业业楼以南是7层的商业裙裙楼。在中菜菜市与群力巷巷交口转角处处，建27层的回迁住住宅楼。基地地其他部分，为6～10层的商业中心裙楼。其中面向群力巷的裙楼为9层，面向长江中路的裙楼为8～10层。3、主要建设条条件本期项目建设需需用土地34亩，各种用用地手续已办办理完毕。项目建设主要原原辅材料，来来源于当地。当当地原辅材料料资源丰富，供供应有保证。从项目建设的社社会经济状况况、交通运输输状况、基础础设施条件以以及自然环境境方面分析，加加上合肥市的的投资环境、人人力资源优势势及区位优势势，为项目建建设提供了可可靠的保证。项目建设地各项项公用及配套套设施齐全。供供电能力、供供水、通讯等等配套设施完完善、供应能能力充足，完完全可满足项项目建设需要要。4、项目资金投投入和效益情情况本项目总投资77.58277亿元。其中：建设投资资7.08335亿元，建设设期利息0.49992亿元。建设投资构成中中，建筑工程程费占33.122%，设施购置置费占4.28%，安装工程程费占11.977%，基本预备备费占8.48%，土地使用用费占30.455%，工程其它它费用占4.99%。资金来源：企业业自筹32827万元，其中27835万元用于建建设投资，4992万元用于支支付建设期利利息。申请银银行贷款43000万元。项目建成后，年年均可实现利利润总额6389万元，财务务内部收益率率47.82％，财务净净现值（Ic=122%）14496万元，投资资回收期3.16年，贷款偿偿还期3.35年（含建设设期3年）。5、项目实施进进度建议本工程自20008年1月开始前期期准备工作，2008年3月开始拆迁迁工作,2008年6月开始土建建施工,2010年10月底完成所所有土建及安安装工程。2010年12月底完成各各项验收工作作，项目建设设期36个月。6、主要经济技技术指标(见表1-1：：主要经济技技术指标表)图表SEQ图表\*ARABIC1:主要技技术经济指标标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1建筑面积平方米181012商业建筑面积平方米77038办公建筑面积平方米2526930层,总高1116.4mmm酒店建筑面积平方米1986527层,总高998.9m住宅建筑面积平方米1665927层,总高996.1m地下总建筑面积积平方米42181地下3层1.2建筑密度%49.41.3容积率6.751.4绿地率%301.5住宅总户数户1441.6机动车停车数辆13071.7建设总投资万元75827其中：建设投资资万元70835建设期贷款利息息万元4992铺底流动资金万元02经济指标2.1年营业收入万元29020经营期平均2.2总成本费用万元871经营期平均2.3年利润总额万元6389经营期平均2.4投资利润率%33.712.5投资利税率%42.122.6资本金利润率%19.462.7投资回收期年3.16全部投资，含建建设设期3年2.8内部收益率%47.82全部投资2.9净现值（I=1122%）万元144962.10贷款偿还期年3.37含建设期3年第二章项目建建设背景及必必要性一、项目建设背背景1、我国政府明明确提出要适适应居民消费费结构升级趋趋势，继续发发展主要面向向消费者的服服务业，满足足多样化的服服务需求。随着我国经济持持续健康快速速发展，我国国综合国力明明显增强，人人民生活明显显改善，工业业化、城镇化化、市场化、国国际化步伐加加快，城乡面面貌和人民生生活进一步改改善，城乡居居民消费结构构加速升级，将将带动产业结结构加快调整整和城镇化加加快发展，市市场潜力巨大大。为满足人人民不断增长长的物质文化化需求，创造造和谐的社会会局面，中国国国民经济和和社会发展"十一五"规划纲要明明确指出：要要适应居民消消费结构升级级趋势，继续续发展主要面面向消费者的的服务业，扩扩大短缺服务务产品供给，满满足多样化的的服务需求。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。2、安徽省政府府提出要大力力加快合肥现现代化大城市市建设，提升升城市首位度度。安徽省近年来经经济社会发展展保持良好势势头，“十五”计划确定的的主要发展目目标和任务提提前完成或超超额完成。国国民经济持续续较快发展，综综合省力迈上上新台阶，经经济结构调整整取得重要进进展。但和周周边发达省份份相比较，经经济发展水平平相对滞后，经经济总量小。其其中一个重要要的原因就是是安徽缺乏一一个大城市核核心增长极的的带动,多年来区域域内的资源呈呈离散状流失失。纵观历史发展可可以看出，一一个地方经济济的发展,和他的城市市化历史有关关系,和他的城市市首位度有关关系。无论是是世界上发达达地区还是国国内沿海沿江江发达地区，城城市首位度是是很高的。比比如韩国的城城市首位度很很高,约占了全国国的四分之一一，武汉是44%,杭州是25%,南昌是22%,而合肥只有11%。合肥作为安徽省省省会，合肥肥中心城市的的发展已进入入一个新的历历史时期，无无论是专家分分析还是现实实趋势都表明明，21世纪是一个个新的城市世世纪，世界范范围的城市化化正以前所未未有的速度向向前发展，并并展现出以下下特征：一是是城市的连绵绵发展态势正正在形成，出出现了城市群群、城市带、都都市区等发展展模式。二是是城市在区域域发展中的地地位越来越重重要，城市与与经济发展的的关系越来越越紧密，城市市已成为集聚聚、整合、配配置各类要素素的重要载体体和带动区域域经济发展的的重要龙头。一一定意义上，区区域经济的发发展往往以城城市的综合竞竞争力论输赢赢，尤其是中中心城市，这这一功能日趋趋显现。三是是城乡一体化化发展趋势正正在形成，尤尤其在发达地地区，随着工工业化、城市市现代化进程程的不断加快快，已经面临临如何实现工工业反哺农业业，城市支持持农村的统筹筹、协调发展展的重大课题题。提升中心心城市首位度度、增强辐射射带动能力，本质下就就是城市现代代化发展的更更高要求。为此，省“十一一五”规划明确指指出，加快建建设合肥现代代化大城市，充充分发挥合肥肥市经济基础础和科技实力力突出的优势势，增强集聚聚和辐射能力力，提升首位位度，形成省省会经济圈，在在奋力崛起中中发挥先锋带带动作用。树树立现代化城城市理念，完完善城市规划划，严格规划划执行和监督督。在经济规规模、产业结结构、城市品品位和市民素素质上实现大大提升，力争争2010年市区人口口达到300万人，经济济总量占全省省的19%以上。3、合肥市房地地产发展迎来来了前所未有有的发展契机机合肥市是安徽省省省会，为安安徽省政治、经经济和文化中中心，是国务务院批准实行行沿海开放城城市政策的几几个内陆城市市之一。近年年来，合肥市市建设现代化化大城市步伐伐明显加快，城城市建设取得得令人瞩目的的成绩。今年年合肥又荣获获“加工贸易梯梯度转移重点点承接地”“国家级汽车车及零部件出出口基地”“中国服务外外包基地城市市”三块“金字招牌”，这无疑会会加速合肥产产业群的壮大大。随着经济济不断发展，合合肥的城市规规模扩大，居居民对环境优优美、设施配配套、服务周周到、高品位位的住房需求求也越来越大大，商品住宅宅市场发展空空间广阔。根根据调查，合合肥市现有的的环境美、位位置好、设施施全、质量高高、房价适中中的住宅小区区供不应求，特特别是在国家家新的房改政政策出台后，这这种矛盾更加加突出。因此此，抓住机遇遇，正确定位位，强占市场场制高点，开开发高品位、综综合性的多功功能的小区，是是合肥市房地地产开发企业业取得良好经经济效益的重重要契机。合肥现辖肥东、肥肥西、长丰3个县，瑶海海、庐阳、蜀蜀山、包河4个区和高新新技术产业开开发区、经济济技术开发区区、新站综合合开发试验区区、滨湖新区区4个开发区。全全市总面积7266平方公里，总总人口498.118万，市区人人口224万人，城镇镇化水平45％。预计到2010年总人口将将达到580万，市区人人口360万人，城镇镇化水平62％。到2020年总人口将将达到710万，市区人人口525万人，城镇镇化水平74％。高速发发展的人口将将催生合肥的的房地产业高高速发展。“十一五”期间间，合肥将坚坚持以邓小平平理论和“三个代表”重要思想为为指导，全面面落实科学发发展观，认真真贯彻省委、省省政府“抢抓机遇、乘乘势而上、奋奋力崛起”的总要求，以以做大合肥经经济总量、增增强合肥综合合实力、提高高人民生活水水平为主线，以以壮大工业经经济、强化县县域经济为突突破口，以加加快科技创新新型试点市建建设为着力点点，推进经济济社会跨越式式发展，逐步步把合肥建设设成为全国重重要的现代制制造业基地、高高新技术产业业基地、现代代服务业基地地和独具魅力力的现代化滨滨湖城市。4、本项目提提出的背景目前，合肥紧扣扣“大发展、大大建设、大环环境”的主题开展展工作。“大发展”，就是要强强化工业立市市、实施县域域突破，进一一步加快经济济增长、做大大经济总量、增增强经济实力力。“大建设”，就是要拉拉开“141”城市发展框框架，展现打打造现代化大大城市的态势势。“大环境”，就是要以以发达地区为为参照系，以以开展机关“效能革命”为核心，努努力把合肥打打造成中部地地区乃至国内内审批环节最最优、办事效效率最高的城城市之一。住宅建设代表一一个国家和地地区社会经济济发展水平，在在社会发展中中占有重要地地位。住宅建建设的好坏，不不仅是居住本本身的要求，而而且还是影响响社会经济是是否能够可持持续、快速和和良性发展的的重要因素。多多年来，我国国住宅建设总总量始终居于于世界前列，然然而住宅总体体建设水平仍仍然很低。具具体表现在：：相当一部分分住宅小区规规划设计不合合理，不适合合现代社会对对于居住质量量及生活质量量的要求，建建筑密度高，绿绿化率低、不不考虑停车场场位置，无人人际交往及活活动空间；住住宅设计没有有全面考虑功功能配置及生生活要求；结结构体系、墙墙体材料和制制品等标准化化、系列化配配套程度低；；物业管理内内容少，管理理不到位等，不不能满足人民民日益提高的的物质和精神神生活的需要要。因此改善善居住环境质质量，提高居居住的舒适性性、文明性，成成为当前住宅宅产业发展的的首要问题。本项目的主体是是集写字楼、五五星级酒店、ShopppingMMall（包括休闲闲娱乐）、住住宅等为一体体的多功能综综合性建设项项目，本项目目建成后将改改善老城区的的生活、旅游游、休闲和购购物环境，大大大提升合肥肥市老城区的的城市品位。二、项目建设的的必要性1、是改善居民民生活环境，满满足市民日益益增长物质文文化需求的需需要根据合肥市城市市总体规划((2006--2020年年)，到20100年，合肥市市域总人口为为580万人；；到20200年合肥市域域总人口为7710万人。其其中中心城区区城市人口规规模到20110年，中心心城区城市人人口300万人；；到20200年，中心城城区城市人口口360万人。随着城市化进程程的加快，合合肥城市人口口急剧增长，对对商贸、旅游游、餐饮等服服务业需求呈呈现出快速增增长之势。合合肥市核心区区的购物、餐餐饮、休闲等等服务配套设设施已经远远远不能满足需需求。因此，该该项目的建设设，可以加强强核心区的的的软硬件设施施，改善老城城区的服务业业条件，努力力创造良好的的购物、旅游游、餐饮等服服务环境。可可以大大改善善居民生活环环境，满足人人民日益增长长物质文化需需求。2、是提升城市市品位，改善善城市形象的的需要华侨饭店位于合合肥市商业核核心区的黄金金地段，在被被称为“安徽第一街”的长江路上上虽然分布着着数十家大型型商场，但在在经营档次、文文化品位、购购物环境等方方面与广大市市民的期盼和和合肥经济文文化的发展需需要仍然存在在一定的差距距。华侨饭店店综合改造项项目的建成，对对于提升合肥肥市核心商圈圈的整体品位位和改善“安徽第一街”的形象有着着积极意义。通通过对安徽省省华侨饭店的的综合改造，将将建成合肥市市的标志型建建筑，使该区区域城市建设设面貌大为改改观，使其成成为合肥市城城市建设中的的亮点，对于于加快城市建建设步伐，提提升城市整体体品位有一定定的推动作用用。3、是企业进一一步做大做强强的需要安徽省旅游集团团有限公司作作为专业从事事旅游产业经经营的集团公公司，不论是是自身发展的的需要，还是是积极参与建建设合肥旅游游中心城市的的要求，都必必须构筑经营营平台和打造造旅游产业链链，而安徽省省华侨饭店综综合改造项目目则是其中的的一个重要环环节。同时项项目的实施对对于盘活国有有资产，保证证企业长期稳稳定发展，有有着重要意义义。4、是满足城市市功能区划的的需要。随着合肥政务新新区建设进程程的逐步推进进和开发区的的日益蓬勃，合合肥的发展正正朝向多元化化的方向前进进。老城区原原有的优势也也渐渐被削弱弱，而同时因因为历史原因因形成的人口口过于密集、城城市建设基础础设施略显单单薄的弱势却却时时显现出出来。庐阳区委、区政政府适时提出出了把长江中中路和淮河路路全力打造成成合肥特色商商业街作为“224”计划的重要要组成部分，而而华侨饭店地地处长江中路路核心区，连连接长江中路路和淮河路两两大特色商业业街，但因其其建设年代久久远，自营业业以来，没有有进行过全面面改造，建筑筑陈旧，设备备管线老化，配配套设施不全全，且存在重重大安全隐患患。因此本项项目正好结合合城市综合改改造，彻底脱脱胎换骨，满满足城市功能能区划发展要要求。5、是促进合肥肥市旅游经济济发展的需要要改革开放以来，古古城合肥发生生了翻天覆地地的变化。城城市建设综合合开发事业超超常发展，形形成多层次开开发，多元化化投资的良好好态势。未来来合肥将是新新兴的滨湖旅旅游城市，境境内山清水秀秀、环境优美美，旅游资源源十分丰富。对对老城区进行行综合改造、提提升省会形象象和品位是落落实合肥市空空间发展战略略规划的重要要举措，本项项目的建设将将极大地方便便了居民、游游客在各方面面的需求，改改善城市的旅旅游环境状况况，推进了旅旅游经济的发发展。第三章投投资环境及市市场分析一、合肥市经济济形势合肥市是安徽省省省会，为安安徽省政治、经经济和文化中中心，为国务务院批准的全全国对外开放放城市，是一一座具有2000多年历史的的古城，位于于中国中部，长长江淮河之间间，是沿江近近海的内陆城城市，具有承承东启西、接接连中原、贯贯通南北的重重要地位。近近年来城市建建设出现了飞飞跃发展，形形成了多层次次开发、多元元化投资的良良好态势，城城市面貌日新新月异。今年以来，合肥肥市坚持以科科学发展观统统领全局，以以增强合肥综综合实力、不不断提高人民民生活水平为为主线，紧紧紧围绕省第八八次和市第九九次党代会确确定的目标，全全面落实促进进经济增长的的各项政策措措施，以大建建设促大发展展，国民经济济呈现“增长加快、运运行协调、质质量提升”的良好态势势。下面从几个主要要的方面来分分析近几年合合肥的经济形形势。（1）经济发展展速度2006年，全全市生产总值值达到1073..86亿元，增长17.5％，为1997年以来最高高水平，分别别高于国家、省6.8和4.6个百分点。下图1为近年合肥市经济总量和增速。（2）经济质量量和效益实施工业立市战战略取得积极极成效，2006年完成工业业增加值409.444亿元，增长22.5％，工业占占生产总值的的比重提高0.9个百分点。重重点骨干产业业带动作用进进一步显现，八八大产业实现现增加值占全全部工业增加加值的66.8％。全市规规模以上工业业企业实现增增加值363.222亿元，增长21.7％，实现利利润47.09亿元，增长47.9%；工业经济济效益综合指指数达到209%，位列全省省第一。全市市财政收入达达到167.777亿元，增长28.2％；其中，地地方财政收入入79.4亿元，增长37.8％。图2为近年合肥肥市工业增加加值和增幅。（3）固定资产产投资2006年完成成全社会固定定资产投资824.8亿元，增长66.5％，增速位位于全国省会会城市前列。图3为近年合肥市固定资产投资情况。（4）人均GDDP2006年，合合肥市生产总总值（简称GDP）首次跨越越千亿元，为为1073..86亿元，同比比增长17.5％，按户籍籍人口计算达达到2.32亿元。图4为近年合肥市市人均GDP情况。图4合肥市人均GDP（5）人民生活活水平①收入2006年，全全市城镇居民民人均可支配配收入突破万万元，达到11013元，增长13.7％；农民人人均纯收入3690元，增长15.1％，首次超超过全国平均均水平。城乡乡居民储蓄存存款余额达606亿元，增长17.4％。图5为近年合肥肥市城镇居民民和农民人均均收入情况。图5合肥市城镇镇居民和农民民人均收入图图②消费收入的快速增长长为消费的持持续攀升提供供了有力的支支撑，2006年完成社会会消费品零售售总额384.3亿元，增长18.5％，为近10年来最高增增幅。消费结结构加速升级级，住宅、汽汽车、家用电电器、文化娱娱乐等消费旺旺盛。居民消消费价格指数数为100.99%。图6、图7分别为近年年合肥市城镇镇居民年消费费和食品消费费的支出情况况。图6合合肥市城镇居居民年消费支支出图城市居民年消费性支出城市居民年消费性支出(元)02000400060008000100002000200220042006城市居民年消费性支出(元)图7合肥肥市城镇居民民年食品支出出图③2006年合合肥市居民恩恩格尔系数为为42.4％，低于2005年。这表明明人们在食物物需求基本满满足的情况下下，消费的重重心向住、穿穿、用等其他他方面转移。图8为近年合肥市城镇居民恩格尔系数。图8合合肥市城镇居居民恩格尔系系数图④2006年合合肥市职工年年平均工资为为20639元，比上年年增加2846元，增长16%。图9为近年合肥肥市职工年平平均工资。图9合肥市职工工年平均工资资增长图职工年平均工资（元）职工年平均工资（元）020004000600080001000012000140001600018000200002000200120022003200420052006职工年平均工资（元）⑤2006年合合肥市城镇居居民人均居住住面积为24.3平方米。图10为近年合肥肥市城镇居民民人均居住面面积。图10合肥市城镇镇居民人均居居住面积图00510152025302000200120022003200420052006城镇居民人均居住面积（平方米）上面的图表反映映了近几年经经济的发展直直接升级大众众消费模式和和商业模式，尤尤其是在住房房方面，人们们的需求更加加旺盛。（6）房价水平平合肥市房价一直直处在全国各各主要城市的的最低水平，在在省内城市中中，甚至低于于马鞍山、芜芜湖等城市，较较低的价格区区间意味着价价格增长的区区间较广阔，价价位走低的概概率较低。据《个人理财》杂杂志2005年的调查结结果显示，我我国最具有影影响力的37大城市市区区每平方米商商品房平均房房价合肥市排排名33位，位于中中部省会城市市最末端，房房价增长区间间很大。表3-120055年全国各主主要城市市区区房价排名统统计表平均房价排名城市每平方米商品房房平平均房价（元元元）1温州92782上海86273杭州72104北京62325深圳60379南京496022武汉285823长沙282525南昌277727郑州265033合肥222037座城市平均均值3802由上表可知，合合肥市市区的的房价不仅远远低于排名靠靠前的临近城城市杭州，也也跟周边的省省会城市南京京、长沙、郑郑州都有不小小的价差。为了改善居民住住房条件，不不断加大旧城城区改造的力力度，合肥市市近年来积极极推动住房制制度改革，随随着市区总体体规划的调整整，人口的增增加，现代化化大城市的建建设，将为合合肥市房地产产业提供广阔阔的发展空间间，将使合肥肥市房地产市市场呈现长期期发展的态势势。2、庐阳区的发发展规划、投投资环境庐阳区以合肥老老城区为主体体，向西北延延伸与长丰县县、肥西县接接壤。总面积积139.332平方公里，人人口43万，辖1乡1镇、11个街道。作作为省会城市市的核心区，庐庐阳区是全省省政治、经济济、文化、金金融中心。庐阳区是一个适适宜居住的生生态型城区。老老城区内，素素有翡翠项链链之称的环城城公园环绕拥拥抱，西山、银银河、包河、浮浮庄、杏花、逍逍遥津等景区区点缀其间，形形成城园交融融的特色园林林景观；城区区北部，南淝淝河穿城而过过，上游董铺铺水库、大房房郢水库碧波波荡漾，三国国遗址公园和和规划建设中中的城市森林林公园、大房房郢水库坝下下区公园相互互辉映，形成成了“一河襟两水水带三园”的独特生态态环境。庐阳区还是一个个日益繁荣的的商贸大区。老老城区内商业业网点密布，现现代化高层建建筑鳞次栉比比，人流、物物流、信息流流为全省之最最。经过多年年发展，以长长江中路为主主轴、四牌楼楼中央购物区区和三孝口核核心商务区为为重点、淮河河路步行街和和宿州路特色色商业街区为为补充的核心心功能区初步步形成，成为为全省商务发发展的最佳选选择。庐阳区更是一个个充满活力的的现代化城区区。“十一五”期间，庐阳阳区将紧紧围围绕建设现代代化核心城区区和全省首善善之区目标，着着力实施“三产富区、工工业强区、开开放兴区、环环境立区”四大战略，精精心打造“中央商务区区、北环商住住区、工业集集聚区、生态态农业区”四大功能区区，全面构建建实力庐阳、现现代庐阳、活活力庐阳、和和谐庐阳。力力争到“十一五”末，以区域性性购物消费中中心、核心商商务中心、文文化休闲中心心为标志的中中央商务区初初步形成，全全省三产第一一区地位更加加稳固；配套套设施完善、产产业特色鲜明明、集聚能力力较强的庐阳阳工业园区基基本建成，并并实现百亿园园区目标；以以面向城市、服服务市民、观观光休闲为特特色的生态农农业区初步形形成，新农村村建设走在全全市前列；以以建设品位高高、管理手段段新、生态环环境优为特征征的城区形象象逐步展现，核核心城区的综综合服务功能能显著增强；；以人文气息息浓厚、事业业品牌响亮、社社会和谐稳定定为标志的首首善之区地位位更加巩固，人人民群众的生生活质量和幸幸福指数显著著提高。二、市场分析1、合肥商业发发展背景（1）合肥商圈圈发展格局合肥的商圈分布布与城市的形形态改变有着着密切关系。目目前的商圈，严严格地说只有有一个成熟形形态的，即原原有的以四牌牌楼、淮河路路为中心的商商圈。以住合肥5.22平方公里的的古城承担主主要城市中心心功能，单中中心、外溢式式发展的道路路，使“商贸金融中中心”渐趋于重负负。为扩大城市发展展空间，将城城市资源重新新加以整合，新新的合肥总规规将重点围绕绕“141”空间布局战战略：在合肥肥规划区范围围内构建一个个主城、四个个外围城市组组团、一个滨滨湖新区的总总体空间框架架；同时重点点解决合肥市市经济、社会会发展的交通通、能源、土土地、环境等等经济支撑体体系。因此，未来将出出现“多中心竞相相并立、多特特色并行”的格局，以以经济的积聚聚效应，对合合肥周边地区区的辐射力与与吸引力进一一步加强。随着近年来新拓拓展城区及新新兴居住区的的建设，以及及一些实力商商业巨头的进进入，外围城城市副中心（新新兴区域）商商圈在逐步形形成及完善，初初步形成了“城市副中心心商圈环绕主主商圈，呈多多极分布”的新格局。根据合肥城市近近期商业网点点专项规划，商商业网点体系系由1个市级商业业中心、8个区级商业业中心和25个居住区给给商业中心构构成。市级商业中心：：市级商业中中心以长江中中路为轴，东东西以明光路路和环城西路路，南北分别别以红星路、寿寿春路为界的的2平方公里范范围。业态以以购物中心、百百货店、专业业店、专卖店店等为主。商商品品种齐全全，能够满足足消费者一次次性购足、购购好的需求；；另一方面它它还能为消费费者提供文化化娱乐、金融融、邮政、信信息、旅游等等方面的服务务，满足消费费者多层次、多多方位消费需需要。建筑面面积80万平方米以以上。区级商业中心：：区级商业中中心共规划8处，其主要要功能是就近近为区域内居居民提供商业业服务，分流流市级商业中中心部分功能能，缓解老城城区交通、环环境压力。商商业门类、品品种较为齐全全，以中高档档为主；商业业业态以大中中型超市、专专卖店为主；；商业设施比比较先进、购购物环境较好好。区级商业业中心建筑面面积宜在10万平方米以以上。让地面面积控制在0.5平方公里地地。分布为：：东区区级商商业中心（瑶瑶海区花冲公公园附近）；；北区区级商商业中心（庐庐阳区公交四四保场附近）；；西南区区给给商业中心（南南七附近）；；东南区区给给商业中心（包包河区葛大店店附近）；西西区区给商业业中心（蜀山山区井岗镇附附近）；新站站区给商业中中心；政务文文化新区区给给商业中心；；大学城区级级商业中心。居住区给商业中中心心：居住区区给给商业中心心主主要服务对对象象是居住区区的的常住人口口，以以经营中低低档档的日常消消费费品为主。商商商业业态以以小小型超市、便便便利店、菜菜场场、餐饮店店为为主，同时时配配有一定规规模模的服务网网点点。其经营营规规模应按照《城城市居住区区规规划设计规规范范》标准执执行行。用地面面积积每、千人600-99440平方米；建建筑筑面积每千千人人700-99110平方米；商商业业面积不低低于于2万平方米。居居居住区级商商业业中心规划划共共有25处。但商业网点的迁迁移移、多个商商圈圈的形成客客观观上来说是是一一个比较漫漫长长的过程，鉴鉴鉴于合肥目目前前处在“大发展，大大建设，大大环环境：时代代，很很多个商圈圈均均在形成初初期期，未来发发展展存在着不不可可预见性。以截止20077年年下半年最最新新情况来介介定定，主要为为如如下十大商商圈圈：中心商商圈圈：商圈名称所属类别形成时间典型项目典型项目首层租租金金（元/平方米.天）中心商圈市级商圈2000淮河路步行街18三里庵商圈市级商圈2005安徽国购广场11胜利商圈市级商圈2005元一时代广场10马鞍山路商圈市级商圈2005新都会环球广场场8濉溪商圈区级商圈2005星海世级广场南七商圈区级商圈2000百大商业大厦5-6高新区商圈发展性区域商圈圈2004合家福超市明珠商圈发展性区域商圈圈2005桐山国际购物广广场场1-3大学城商圈发展性区域商圈圈2005大学城商业中心心0.7-1紫云商圈发展性区域商圈圈2005城市之光商业1-1.5由于本项目地处处中中心商圈，下下下面将对该该区区域进行重重点点分析（2）中心商圈圈特征及及发展趋势势①商圈特征包括一个核心区区，一一个延伸区区和和一个衍生生区区域。核心心区区主要是“一轴一心”，分别是四四牌楼附近近以以及淮河路路步步行街；延延伸伸区主要是是指指长江中路路向向东延伸的的区区域，淮河河路路向西市府府广广场附近的的区区域；衍生生区区域也称扩扩张张区，指商商圈圈外围，交交通通通达度较较好好，与商圈圈中中心有密切切联联系的区域域，如如寿春路、红红红星路、美美菱菱大道一带带。其其作为老城城历历来的传统统商商业中心，并并并且省政府府和和市政府均均在在此地办公公，形形成了省会会经经济与城市市经经济的复合合中中心，一直直以以来既是核核心心商业区，又又又作行政区区，使使综合性复复合合中心在行行业业分布上呈呈现现多元化趋趋向向。总体而而言言，政府集集权权有关的行行业业、金融业业及及传统商业业为为主，综合合性性过强。●核心区：主要要包括括四牌楼附附近近以及淮河河路路步行街商业：由于商圈圈形形成较早，因因因而分布着着相相当一批形形态态陈旧的商商用用及办公物物业业，新旧混混杂杂，未来是是旧旧城改造的的重重点区域。商商商圈的新建建项项目多为办办公公楼加裙房房商商场的综合合体体，物业产产品品将呈现多多元元化的趋势势。随着1994--19995年淮河路改改造，1995--1996年安徽乐普普生商厦、安安安徽商之都都、合合肥鼓楼商商厦厦迅速整合合分分散的商业业资资源，四牌牌楼楼成为最繁繁荣荣的市级核核心心商圈。未未来来商圈仍将将继继续升级，吐吐吐旧纳新，随随随着旧城改改造造的进行，将将将在核心区区出出现综合性性项项目。核心区域新旧商商业业混杂，较较老老的百货有有百百货大楼、鼓鼓鼓楼、商之之都都、乐普生生，较较新的有百百盛盛广场等。大大大型电脑、家家家电卖场也也较较多，如永永乐乐家电、苏苏宁宁电器、五五星星电器、宏宏图图三胞。目目前前仍在售商商业业项目有两两个个，宿州路路的的太阳城一一楼楼售价4.5万/平方米，二二楼售价2.6-22..7平方米，三三楼1.5-11.6万/平方米，四四楼1.2-11.3万/平方米，负负一层1.2万/平方米;长江剧院旁旁的美美多多百百货一层4.5万/平方米，二二层2.3万/平方米。办公楼：核心区区主主要以商业业为为主，写字字楼楼不多且散散。淮淮河路上的的兴兴泰大厦，曾曾曾经是政府府机机关的办公公地地点，现在在机机关部门已已搬搬迁至政务务区区，大厦内内撤撤空，后期期如如何安排还还不不确定；另另外外有宿州路路的的宏图大厦厦。由由于写字楼楼较较少，目前前并并不能较好好的的反映杧核核心心区的租金金价价位。随着着旧旧城改造和和多多业态的入入驻驻，对于办办公公地点的需需求求也在不断断上上升，寸土土雨雨寸金的稀稀缺缺性使租金金拉拉高有一定定的的自主性，因因因而提升的的空空间非常大大，写写字楼项目目在在该区域市市场场前景良好好。酒店：均为建成成较较老的三星星级级酒店，如如华华侨饭店、黄黄黄山大厦，四四四星级的怡怡和和锦江已经经停停业，由于于核核心区车流流较较大，虽然然繁繁华，但不不能能满足高档档次次的酒店类类物物业对周边边环环境的需要要。●延伸区：范围围主要要是沿交通通主主干道长江江中中路向东西西延延伸的区域域，以以及淮河路路向向西市府广广场场附近区域域。该该区域沿长长江江中路沿线线政政府机关部部门门、银行等等金金融机构集集中中，路幅较较宽宽不利于穿穿越越，没有步步行行街积聚人人流流的优势，延延延伸区的商商业业份量及百百货货、大型商商场场密集度远远不不及核心区区。淮淮河路向西西，市市府广场附附近近区域也出出现现了一些写写字字楼。由于于核核心区土地地资资源制约，开开开发空间毕毕竟竟有限，需需要要向具备土土地地资源的腹腹地地发展，给给延延伸区带来来了了机会。同同时时受核心区区的的辐射影响响又又具备交通通疏疏散优势，延延延伸区发展展商商务的潜力力更更高。尤其其是是新建设的的综综合性项目目为为商圈增添添了了新的活力力。商业：延伸区同同样样存在新旧旧混混杂商业的的局局面，有一一些些专业商场场如如快乐家园园美美食城，以以及及较新的专专业业商场百大大电电器，百货货商商场少，而而沿沿街零售品品牌牌店很多，重重重量级的有有宁宁波雅戈尔尔旗旗舰店、乔乔顿顿西服。目目前前香港广场场商商铺三楼分分隔隔的商铺售售价价由1.89万元/平方米起，均均均价在2.2-22.3万元/平方米之间间。办公楼：长江中中路路延伸区依依托托主干道发发挥挥商务优势势，有有一些近三三年年间建成的的写写字楼牧业业，如如科技大厦厦，招招商大厦。长长长江中路写写字字楼租金沿沿线线租金目前前在在35-45元/月.平方米,售价根据项项目的不同,如科技大厦厦在6000元/平方米左右,招商大厦在4800--5500元/平方米.淮河路沿线线的写字楼楼主主要集中在在市市府广场一一带带,较早建成只只租不售的的纯纯写字楼有有邮邮电大厦,至今仍是合合肥租金最最高高的写字楼,租金在66元/月.平方米;商住两用楼楼有天徽大大厦厦,租金在35元/月.平方米.此外,还有目前尚尚未落成,在售的综合合性项目香香港港广场,其纯写字楼楼售价在7100元/平方米。酒店:有花园宾宾馆,为较较老的宾馆,兼作政府招招待所,房间价格为208元/天.间。●衍生区：指商商圈外外围，交通通通通达度较好好，与与商圈中心心有有密切联系系的的区域，如如寿寿春路、红红星星路、美菱菱大大道一带。这这这一区域由由于于具有交通通便便利、价格格上上的优势，逐逐逐步形成了了零零散的区域域，从从而形成了了商商圈的衍生生区区。商业：该区域虽虽然然商业集中中度度不高，人人流流也较低，但但但依托外围围有有着车行通通常常、停车优优势势，营造出出与与核心区域域的的密集型商商业业完全不同同的的氛围，也也出出现了一些些档档次较高的的商商场百货，如如如古井赛特特、瑞瑞景国际购购物物广场，商商之之都等。富富通通时代在售售商商铺底层售售价价3.7万/平方米,二层1.1万/平方米。办公楼：衍生区区的的写字楼均均在在商圈南侧侧外外围区，有有新新建写字楼楼有有商住楼国国轩轩大厦，售售价价在6000元/平方米，30-31层挑空单元元在8500元/平方米；富富通时代也也有有少量层面面作作为小户型型纯纯办公用途途，目目前写字楼楼租租金35元/月.平方米，售售价在5000元/平方米，古古井百花商商住住楼租金在24元/月.平方米。酒店：有三星级级涉涉外宾馆百百花花宾馆，标标间间价格在246-2276元/天左右。②发展趋势●随着商业核心心区的的改造更新新和和延伸区的的发发展，中心心商商圈仍将是是合合肥最核心心的的商圈。在在新新一轮的城城市市改造中，其其其地段和商商业业价值将在在原原有的基础础上上得到进一一步步的提升和和凝凝聚。●虽然政府的搬搬迁必必然会导致致商商圈的部分分功功能向外分分离离，商务分分流流，但老城城的的基础优势势和和都市经济济本本身依旧强强势势，未来依依然然有大量的的商商业及商务务聚聚集在该商商圈圈。●由于该区域土土地供供应有限，核核核心区域发发展展将以旧城城改改造为主，其其其商圈将向向东东西向延伸伸扩扩散，过程程的的快慢取决决于于城市规划划及及消费力的的提提高。③有利条件●随着省会经济济及城城市的发展展，将将会吸引更更多多的商家及及企企业客户进进驻驻该区域；；●区域商务设施施的更更新和配套套设设施的完善善，商商业、商务务凝凝聚力将增增强强；●旧区改造，尤尤其是是宿州路改改造造，将是改改善善区域环境境很很大的利好好，大“四牌楼商圈”迸发出新的的活力，新旧旧混杂的形象象将会逐步得得到缓解，新新建综合性项项目将提升商商圈档次。●政府有意在旧旧区改改造中，将将长长江中路打打造造成商务走走廊廊，随着目目前前在建设的的一一批新写字字楼楼的投放市市场场，区域的的商商务环境处处于于更新和外外拓拓的阶段，未未未来写字楼楼供供应仍较大大，发发展前景看看好好。④制约因素●作为传统老牌牌商圈圈，核心区区发发展时间较较长长，配套设设施施陈旧，成成为为大众消费费的的聚集区，高高高端消费出出现现向外围分分布布的趋势。●市政府已逐步步搬迁迁，省政府府也也将搬迁，以以以减轻老城城区区过重的商商贸贸金融负担担，将将综合中心心的的功能将逐逐步步向外分离离，会会带走一部部分分商务商业业客客源。●核心区商业氛氛围很很成市，发发展展商务仍刚刚起起步，仍需需要要进上步培培育育。●区域内部交通通联接接问题较多多，南南北交通瓶瓶颈颈将成为阻阻碍碍区域发展展的的因素之一一。2、合肥市购物物中心心、商务设设施施、住宅等等市市场及价格格分分析近年来，房地产产业业发展势头头异异常迅猛，供供供需两旺，呈呈呈现持续上上涨涨的态势，但但但是涨速趋趋缓缓。合肥商商品品住宅历年年价价格统计数数据据如下表3-2所示：表3-2合合肥市2002--2007年商品住宅宅的价格统统计计表年份商品房年平均价价（元/m2）增长率（%）20022013.00020032341.00016.2920042957.00026.3120053189.0007.8520063269.0002.5020073521.4007.72以上表格显示合合肥肥市的房价价每每年都在增增长长，到2007年已经增长长到3521..40元/m2。其中蜀山山区3624..07元/m2、庐阳区33177.07元/m2、包河区35655.27元/m2、瑶海区3802..66元/m2、高新区3846..75元/m2、经济区3318..03元/m2、政务区3954..45元/m2、新站区3422..16元/m2。下面对合合肥市各区区的的房价进行行详详细分析。（1）购物中心心在华侨广场项目目还还有部分商商业业建筑物，据据据初步调查查，目目前合肥市市商商业类商品品房房成交均价价为为7085..07元/m2，租赁价30～150元/m2。表3-622007年合肥市商商业类商品品房成成交均价单位：元/m22蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区销售价8676.6007528.4003999.1994342.1996469.3556591.7776522.0007815.988（2）商务设设施合肥市目前在建建、在在售写字楼楼中中，价格最最高高的写字楼楼为为蜀山区的的置置地投资广广场场（7500元/m2），价格最最低的写字字楼楼为高新区区的的鲲鹏国际际广广场（3000元/m2）。目前合合肥市办公公类类商品房成成交交均价为4868..09元/m2，租赁价位20～40元/m2·月。表3-522007年合肥市办办公类商品房房成交交均价单位：元/m22蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区销售价4638.4994482.2664516.9664863.6446021.2114581.6335545.6994245.722租赁价（月）28.426.830.232.652.229.048.422.7（3）住宅根据合肥市统计计数数据显示，2002年至2007年合肥新建建商品住宅宅的的销售均价价逐逐年增长，但但但增幅平稳稳，相相对价格较较低低，详见下下表表：表3-3合合肥市2002--2007年新建商品品住宅的销销售售均价统计计表表单位：元/m22年份（年）200220032004200520062007住宅销售价201323412957318932693521.4002007年合肥肥市市各区的房房屋屋销售和租租赁赁价格如下下表表3-4所示：表3-4200077年住宅类商商品房成交交均均价单位：元/m22蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区销售价3624.0773317.0773565.2773802.6663846.7553318.0333954.4553422.166租赁价（月）8.98.28.69.19.28.19.58.0（4）其他房屋屋据初步调查，目目前前合肥市其其他他类商品房房成成交均价为3141..82元/m2。表3-72007年合肥市其其他类商品品房成交交均价单位：元/m22蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区销售价2772.0333339.6773256.4003284.4662276.2553428.4773547.2883218.9553、华侨广场建建设项项目市场分分析析华侨广场地处合合肥肥市核心商商业业区—合肥市长江江中路98号，连接合合肥市两大大商商业特色街街长长江中路和和淮淮河路步行行街街，该区域域高高楼林立林林立立，商家如如云云，是合肥肥市市乃至安徽徽省省的商家必必争争之地。但但由由于该区域域地地处老城区区，新新开发楼盘盘数数理极少，而而而原有的楼楼盘盘数量有限限，远远远不能满满足足合肥市飞飞速速发展的需需要要，为尽快快提提升老城区区的的品位和档档次次，市政府和和有关部门门提提出要加快快华华侨饭店改改造造进程，同同时时对华侨饭饭店店所在街区区进进行统一规规划划，整体改改造造。市政府府并并为此专门门召召开了华侨侨饭饭店整体改改造造协调会。（1）ShopppinggMallll合肥市零售业市市场场巨大，年年增增长率在15％以上，据据合肥市城城市市规划，2010年，中心城城区城市人人口口300万人；2020年，中心城城区城市人人口口360万人。随着着人民生活活水水平的提高高，该该区域的消消费费需求和消消费费能力都将将提提高到一个个新新的层次。该该该区域的零零售售业将会获获得得巨大的市市场场空间。因此ShopppinggMallll的建设将拥拥有更广阔阔的的市场。目前合肥市市消消费费市场单一一，已已远远不能能满满足人民日日益益增长的消消费费需求，因因此此新建一个个集集文化、娱娱乐乐、购物等等为为一体的综综合合项目势在在必必行。该项项目目的建设将将为为老城区凝凝聚聚人气和提提高高人们的生生活活质量起到到重重要的作用用，经经济效益也也将将显著。(2)写字楼随着城市经济的的发发展，人们们对对现代写字字楼楼的商务价价值值逐渐认同同。合合肥当前正正面面临“中部崛起”的大好发展展机遇，随随着着合肥城市市经经济的加速速发发展、“长三角”部分产业的的转移，以以及及工业化程程度度的提升，商商商贸、金融融、中中介服务行行业业将会大幅幅度度跟进，这这就就需要作为为重重要办公场场所所的专业化化商商务设施的的大大量涌现。自自自2003年以来，合合肥写字楼楼市市场的取得得了了一定的发发展展，市场渐渐趋趋成熟,而且逐渐向向多功能、现现现代化、智智能能化发展，写写写字楼的办办公公理念、设设计计理念、服服务务理念等都都得得到较好的的诠诠释。2007年的合合肥肥房地产在在大大建设大拆拆违违以及大规规模模的道路建建设设中提前预预热热，随着合合肥肥市周边房房地地产火热的的走走势，合肥肥市市的写字楼楼建建设在悄然然无无声中迅速速崛崛起，并带带动动周边商业业、娱娱乐、餐饮饮、住住宅的红火火发发展。(3)五星级级酒酒店目前全市仅有44家家五星级酒酒店店，10家四星级酒酒店，五星星级级酒店客房房总总数仅为近1200间（其中古古井假日酒酒店店338间，明珠国国际大酒店261间，外商俱俱乐部近200间，新开的的元一希尔尔顿顿约400余间），已已不能满足足合合肥作为省省会会城市，特特别别是会展城城市市的需求。统统统计资料显显示示，合肥市市五五星级酒店店入入住率为75%以上，四星星级酒店入入住住率为80%以上。作为区核心区内内的的五星级酒酒店店项目，其其市市场前景作作为为同类项目目在在该区域内内是是独一无二二的的。核心区区内内商家如云云，金金融、机关关和和企事业单单位位云集，这这在在一定程度度上上保证了酒酒店店的宴、会会销销售。本项项目目中的五星星级级酒店占据据黄黄金地段，为为为周边众多多单单位和游客客提提供高档餐餐饮饮、住宿、娱娱娱乐和休闲闲场场所势在必必行行，市场前前景景十分看好好。(4）住宅目前，对于合肥肥房房地产市场场的的普通看法法是是：经过这这几几年房地产产市市场的高速速发发展，合肥肥市市的房地产产市市场已进入入一一个稳步上上升升的阶段，房房房地产市场场价价格也将处处于于平稳上涨涨的的状态。合合肥肥老城区由由于于配套服务务设设施完善、房房房源紧张等等原原因造成合合肥肥老城区房房价价居高不下下，且且呈逐年上上升升趋势。据据分分析，合肥肥老老城区房价价还还将持续上上长长，主要原原因因分析如下下：：①合肥市作为安安徽省省的省会城城市市，人口将将在在未来几年年内内急剧增长长，近近邻与邻郊郊城城市化节奏奏加加快，房地地产产业在安徽徽合合肥正处在在高高速发展的的成成长期。随着合肥市“大大拆拆违、大建建设设、大发展”，老城区的的综合改造造速速度呈高歌歌猛猛进之势，合合合肥老城区区的的居住环境境得得到极大改改善善，形象和和品品位得到了了极极大提高，高高高速发展中中的的合肥合肥肥老老城区将拉拉动动本项目区区域域地块的价价值值，并成为为该该项目目标标客客户的强力力支支撑。巨大大的的需求将为为本本项目带来来有有效的市场场空空间。②微观面上安徽旅游集团发发展展战略意义义上上，房地产产业业无疑是可可供供品牌化、规规规模化发展展的的又一重要要领领域。本项项目目将再次以以全全新的品牌牌推推广为着眼眼点点，以崭新新的的面貌在合合肥肥市场上推推出出房地产品品牌牌，以品牌牌创创造可持续续性性发展的市市场场空间。安徽旅游集团一一直直走市场化化的的发展道路路，全全力打造精精品品项目，主主动动迎接市场场的的挑战与机机遇遇，具有发发展展精品项目目的的能力。通过本项目的综综合合改造，突突显显长江中路路新新型商业中中心心，打造合合肥肥新科技文文化化中心，提提升升合肥老城城区区的综合品品位位，繁荣安安徽徽旅游商业业休休闲市场，探探探索旅游商商业业地产的发发展展途径，实实现现合肥市核核心心区域人与与自自然环境的的和和谐发展目目标标。4、需求方面面分析庞大的商业新增增量量的支撑主主要要还是取决决于于城市产业业经经济和城市市居居民消费实实力力。合肥市市居居民消费随随着着时代的进进步步，走过了了一一个由低到到高高的、由简简单单到齐全、由由由温饱到富富裕裕逐步升级级的的过程。总总体体看，消费费结结构和消费费水水平共跨越越四四个阶段：：表：合肥居民消消费费结构和消消费费水平发展展阶阶段：阶段基本特征第一阶段以满足生活基本本需需要的必需需型型消费阶段段吃、穿、用为主主要要消费内容容。第二阶段较好的解决基本本生生活后的起起步步型消费阶阶段段简单家用电器为为重重要消费内内容容第三阶段以体现个性特点点的的发展型消消费费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量量的的享受型消消费费阶段以要求舒适、追追求求时尚、讲讲究究情调为消消费费宗旨从上个世纪末开开始始，以数码码电电子产品、房房房、汽车为为特特征的新一一轮轮消费浪潮潮掀掀起，人们们的的消费观念念也也发生巨大大变变化，住、行行行为消费日日渐渐凸显，带带动动消费水平平的的飞跃。迈迈步步在全面建建设设小康路上上，居居民家庭在在食食品、家电电等等消费稳定定增增长，但增增长长幅度相对对有有限，更多多消消费增长量量将将分布于食食品品、家电以以外外的消费领领域域。几十万万到到上百万的的消消费品成为为消消费热点，是是是这个时期期的的主要特征征；；另一个最最重重要的变化化是是超前消费费现现象大量出出现现，居民个个人人贷款消费费量量猛增。改革开放以来，合合肥市居民消消费能力增长长很快，消费费能级迅速提提升，升级幅幅度越来越大大。总体上看看，合肥市居居民消费方式式正处于小康康型向现代化化型的过渡阶阶段，消费方方式、消费环环境、消费能能力和消费观观念都发生了了很大变化，各各种新的消费费热点正在形形成之中。（1）餐饮业①餐饮业发展增增速迅迅猛，形成成一一批规模特特色色企业合肥人爱吃在安安徽徽甚至全国国都都是出名的的，各各种特色餐餐馆馆酒楼遍布布大大街小巷，并并并一直以高高出出全国平均均水水平的速度度迅迅猛发展，已已已连续年实实现现两位数增增长长；2000年是11.5亿元,2002年是17.5亿元,2003年是19.45亿元,2004年是24亿元,2005年更是高达40亿元.在大发展、大建建设设、大环境境的的新合肥产产业业发展战略略规规划中，餐餐饮饮业以占据据合合肥市社会会消消费品零售售总总额近10%的比重，直直到越来越越重重要的作用用。②餐饮主题趋于于多元元化，集群群开开始得以显显现现，与其它它行行业混业经经营营成为一种种趋趋势。随着餐饮和其它它行行业的不断断发发展，餐饮饮与与其它行业业混混业经营，餐餐餐饮主题开开始始趋于多元元化化。去年，餐餐餐饮洗浴业业的的混业经营营迅迅速发展，在在在一些大的的沐沐浴中心如如金金海棠、银银滩滩绿洲等。此此此外，茶饮饮、咖咖啡休闲与与餐餐饮的混业业经经营也成为为一一种趋势。由于餐饮业的迅迅速速发展，餐餐饮饮集群效应应开开始得以显显现现。合肥市市阜阜南路的中中高高档餐饮群群、梅梅山路茶楼楼餐餐饮群、宁宁国国路特色小小吃吃等初具雏雏形形。③品牌意识不强强，基基础条件缺缺乏乏。本地餐餐饮饮市场饱和和，无无序竞争出出现现。目前，合肥餐饮饮市市场上有相相当当一部分餐餐饮饮企业的品品牌牌意识还比比较较淡薄，然然而而，未来的的餐餐饮业竞争争将将会更多的的表表现在品牌牌的的竞争上。目目目前合肥餐餐饮饮企业发展展的的软件投入入和和基础条件件成成为制约企企业业水平提升升的的关键和重重点点，许多企企业业缺乏系统统的的管理手册册。近几年合肥市餐餐饮饮业一个显显著著特点是，品品品牌餐饮企企业业的连锁扩扩张张步伐不断断加加快。但是是却却减少了在在本本地的扩张张，大大量餐饮企企业业的盲目无无序序竞争，导导致致了餐饮业业的的行业结构构失失衡。而相相对对于正餐和和火火锅的过度度竞竞争，合肥肥市市的快餐尤尤其其是中式快快餐餐业非常落落后后，很难满满足足市场需求求。整整个餐饮市市场场出现“头重脚轻”的局面。④合肥餐饮面临临调整整，以迎合合城城市发展需需要要。在新的历史机遇遇下下，合肥餐餐饮饮业势必要要进进一步打造造自自身发展战战略略和经营策策略略，以迎合合城城市发展的的需需要，在企企业业定位、品品牌牌塑造、整整合合营销、经经营营战略、形形象象包装、菜菜品品创新等方方面面进行现代代化化改造。（2）商业合肥居民消费能能力力不断提高高，促促进了对商商业业的需求量量。但但合肥全市市总总人口455万，其中市市区人口175万，相比其其它省会城城市市人口基数数并并不高。对对商商业需求量量有有一个逐步步发发展过程，阶阶阶段性的出出现现不与供应应量量同步增长长的的现象十分分正正常。按照国际惯例，一一个城市的正正常商业地产产容量为人均均0.5-1平方米,虽然作为省省会城市合肥肥必然还存在在外来的消费费,但目前合肥肥商业总量而而言必然过剩剩.以新站开发发区为例,原有商业地地产接近30万平方米,近年新建的的商业地产面面积经估算有有近50万平方米,总面积近80万平方米.如不考虑火火车站,汽车站人流流消费量,这个面积肯肯定过剩无疑疑。合肥拆除违章建建筑筑工作力度度也也在加强,据统计数据据显示,至2005年底合肥市市拆除违法法建建筑逾千万万平平方米,商用物业面面临更新与与淘淘汰,以更好的符符合市场需需求求的发展。合肥优质商业物物业业基本集中中在在中心商圈圈内内，中心外外的的优质商业业也也在靠近中中心心的较为成成熟熟区域内分分布布：优质商业物业共共112个，中心商商圈集中了9个，区域商商圈内有3个，均在靠靠近中心的的区区域分布。优质商业主要以以百百货公司为为主主，多集中中在在中心商圈圈内内，占到了70%，优质商业业整体档次次较较低，购物物环环境质量偏偏低低，没有真真正正高端的购购物物场所。优质商业始终有有着着较好的招招商商率，从招招商商情况来看看，目目前优质商商业业市场处于于供供小于求的的阶阶段，预计计未未来招商率率仍仍将保持一一个个较高的水水平平。（3）住宅①积极因素●近两年随着合合肥成成为联系西西南南、华中和和华华东地区重重要要的交通枢枢纽纽地位确立立，其其战略地位位日日益为周边边城城市，尤其其是是“长三角”区域城市集集团所重视视。●区划调整，使使城市市四个区形形成成一种无形形的的竞争发展展，其其机械制造造、高高新产业、旅旅旅游文化以以及及城郊示范范农农业四大基基地地逐步形成成，大大大增强了了合合肥的经济济实实力。●城市化进程和和无房房户购房促促进进了商品房房的的需求，据据不不完全调查查，合合肥远郊农农民民近年在原原居居住地建房房率率下降了近60％，而转向向在中心集集镇镇和市区购购房房。●合肥作为中部部地贴贴近长三角角珠珠三角的省省会会城市，其其辐辐射功能是是显显而易见的的。物物流、人流流的的集聚，激激发发了市场的的需需求。②从本项目的地地段来来分析市场场需需求的客户户●对老城区内相相对熟熟悉和适应应的的原住居民民，原原住宅面积积、管管理、房型型、配配套等条件件已已不能满足足需需求，需调调整整到更为合合适适的高档小小区区。他们卖卖旧旧房、买新新房房；卖小房房、买买大房、买买好好房、买称称心心房。该类类客客户对于在在本本项目周边边区区域选择新新居居较为关注注，且且希望一步步到到位。●因手上持有一一定现现金，需寻寻找找有增值空空间间，又很安安全全简单性的的投投资项目的的人人士。这类类人人士对物业业的的升值保值值和和出租率特特别别关注。因因此此，住宅品品质质、知名度度和和住房的档档次次是他们关关注注的重点。投投投资回报预预测测构成他们们购购房时的投投资资决策。●因工作在老城城区内内，需要在在本本地段购置置住住房。因此此，本本项目的品品质质、室内空空间间、交通、生生生活辅助设设施施和安全性性是是他们购房房时时关注的因因素素。●与省会合肥有有频繁繁的商务或或业业务活动，对对对在合肥购购房房早有计划划的的省内外其其他他地市县人人士士。这类人人士士，一年到到合合肥的次数数不不少于10趟，或在肥肥时间约1/3至1/2，因此，社社区的舒适适，功功能配套的的齐齐全，生活活便便捷及能满满足足举家搬迁迁的的条件（如如户户口、子女女就就学等）是是他他们考虑的的因因素。●当地业界分析析认为为，与邻近近的的南京及其其他他长三角城城市市相比，合合肥肥房价还较较低低，特别在在一一些江浙沪沪开开发商眼里里，合合肥的房地地产产无论是规规模模和成熟度度都都还只能算算刚刚起步，他他们们在经历了了房房地产的大大风风大浪后，对对对在合肥从从事事房地产开开发发很有信心心，他他们有很浓浓厚厚的土地情情结结，只要有有很很好的地产产，即即使价格高高点点，也要竞竞拍拍成功，所所以以房产价格格是是节节攀升升。第四章建设规规模模及建设内内容容一、建设规模本项目为安徽省省华华侨饭店综综合合改造项目目，主主要将建设设三三座高层建建筑筑，总占地地面面积226004平方米，建建筑筑总面积1810113万平方米（含含含三层地下下层层），其中中商商业建筑面面积积77038平方米，办办公公建筑面积积225269平方米，酒酒店店建筑面积积119865平方米，住住宅宅建筑面积积116659平方米，地地下下总建筑面面积积42181平方米。总总投投资约8.2亿元人民币币。二、建设内容1、主体工程：：（1）酒店：新新建一栋栋25层的酒店，建建建筑面积199865mm22，高度约999m。全楼按五五星级饭店店标标准建设和和装装修。（2）写写字字楼：新建建一一栋30层的写字楼楼，建筑面面积积252699m2，高度度116.44m。（33）商商业中心：：新新建商业裙裙楼楼：主力商商场场商铺、美美食食城、书城城、游游艺城、影影院院等，建筑筑面面积770338m2。（44）住住宅楼：新新建建一栋27层的回迁住住宅楼，建建筑筑面积166659m2，高高度96.11m。2、辅助工程地下总建筑面积积4421811mm2，其中地地下停车位1267个，主要布布置为地下下超超市、特色色美美食街、地地下下各种设备备用用房、地下下车车库等。3、公用工程（1）给排水设设施：新新建消防水水池池及生产、生生生活、消防防供供水管网。（2）供电系统统：在地地下一层设设置置2座10KV变配电房，配配配备变压器器容容量102000KVA，自备应急400KVVA柴油发电机机组。（3）燃气系统统：燃气气管道从含含山山路市政燃燃气气管网引入入，新新建燃气调调压压站。（4）弱电系统统：建设设火灾自动动报报警及消防防联联动系统、通通通讯系统、计计计算机网络络系系统、卫星星与与有线电视视系系统、设备备监监控以及安安全全防范系统统等等。（5）空调系统统及采暖暖通风系统统：：建设中央央空空调系统、送送送排风系统统、防防排烟系统统。4、环保工程：：建设污水处理设设施施、噪声防防治治设施、垃垃圾圾处理及废废气气处理等装装置置设施。5、景观工程：：建设设楼前广场场、屋屋顶花园及及整整个区域的的绿绿化。详见建设项目组组成成情况见表4-1。表4-1建设设项目组成成一一览表工程类别单项工程名称工程内容工程规模主体工程酒店新建一栋25层层的的酒店建筑面积1988665m2，高度约999m写字楼新建一栋30层层的的写字楼建筑面积2522669m2，高度1166.4m商业中心商业裙楼：主力力商商场商铺、美美美食城、书书城城、游艺城城、影影院等商业建筑面积7777038mm22住宅楼新建一栋27层层的的回迁住宅宅楼楼建筑面积1666559m2，高度96..1m辅助工程地下部分地下超市、特色色美美食街、地地下下各种设备备用用房、地下下车车库等地下总建筑面积积4421811mm2，其中地下下停车位1267个,公用工程给排水设施生产、生活及消消防防用水自来水供应111166m3/d，排水系统清污分分流流供电系统在地下一层设置置22座10KV变电站、配配电房及供供配配电设施变压器容量1002200KVVAA自备应急400KVVA柴油发电机机组燃气系统燃气管道从含山山路路市政燃气气管管网引入，新新建燃气调调压压站燃气消耗量800mm3/h弱电系统包括火灾自动报报警警及消防联联动动系统、通通讯讯系统、计计算算机网络系系统统、卫星与与有有线电视系系统统、设备监监控控以及安全全防防范系统等等利用现代计算机机技技术、通信信技技术、控制制技技术等来提提高高建筑的智智能能化水平，使使使之成为一一流流的智能建建筑筑空调系统及采暖暖通通风系统中央空调系统、送送排风系统、防防排烟系统空调冷负荷1220000KW；热负荷8000KKW；地下设备用用房等均设设置置机械送排排风风系统环保工程污水处理设施包括户外管网和和接接入市政污污水水管网的主主管管道、规范范化化排污口、化化化粪池、餐饮饮废水深度度处处理机化粪池6个、FFGG-III一体化餐饮饮废水深度度处处理装置一一套套废气治理设施排风系统、油烟烟净净化系统油烟净化系统采采用用静电除油油器器，除油效效率率达85%以上噪声防治消声、隔声、吸吸声声降噪设施施见表3-11垃圾处置固废物分类堆场场、垃垃圾箱等流动垃圾车1台台，垃垃圾箱若干干景观工程小区绿化种树植草绿化面积678811㎡人工景观楼前广场屋顶花花园园等景观节节点点楼前广场面积约约44000mm22第五章项目选选址址及建设条条件件一、项目选址1、选址原则（1）交通方便便。（2）阳光充足足、空气气流通、场场地地干燥、排排水水通畅、基基地地稳固，地地形形平整，地地势势较高。（3）便于利用用当地的的水、电、路路路等基础设设施施。（4）远离易燃燃、易爆爆物品的生生产产和贮存区区，远远离高压线线路路及其设施施。（5）工程地质质条件较较好，满足足项项目建设的的需需要。（6）方便购物物、就餐餐、出行等等活活动，且便便于于对整个区区域域进行管理理；；（7）尽量节约约用地，且且与周围原原有有建筑相协协调调。（8）服从合肥肥市整体体规划要求求。（9）注意环境境保护，减减少对生态态和和环境的影影响响。（二）项目选址址依据上述选址原原则则，本项目目选选址于合肥肥市市长江路98号，地理位位置优越。南南南临市区主主干干道长江中中路路，与合肥肥市市九中、黄黄山山大厦等隔隔路路相望；东东邻邻含山路，与与与合肥市第第四四十二中学学仅仅隔路之遥遥；；北连中菜菜市市场，西靠靠群群力巷。项项目目位于城市市中中心地带,地理位置十十分优越。项项项目用地市市政政条件完善善，场场址水、电电、气气、通讯等等公公用设施齐齐全全，土地平平整整，起伏不不大大，周围无无工工业污染，环环环境优越。具体位置详见附附图图：建设项项目目地理位置置图图。二、场址土地权权属属类别及总总体体概况该项目位于长江江中中路以北、含含含山路西，在在在现有安徽徽省省华侨饭店店基基础上进行行整整体改造，总总总用地面积积约约为220664平方米（其其中中已办理出出让让土地面积积1172144..08平方米）。其其其中华侨饭饭店店原有用地地约约为25.82亩,拆迁工作由由省旅游集集团团负责,周边零星用用地约为8.18亩,由市土地储储备中心收收储储并委托庐庐阳阳区政府组组织织拆迁。详见合肥市发展展和和改革委员员会会文件（发发改改备[20077]377号文）和合合肥市人民民政政府专题会会议议纪要（合合肥肥市人民政政府府办公厅第94号文）三、项目区概况况1、项目区社会会经济济状况改革开放以来，合合肥市经济社社会发展步入入了快车道，GDP连续20多年保持在在两位数以上上增长，综合合经济实力不不断增强，经经济总量和人人均水平跨上上新台阶。2006年，全市人人民在市委、市市政府的坚强强领导下，以以科学发展观观为统领，紧紧紧围绕“大发展、大大建设、大环环境”这个主题，真真抓实干，开开拓进取，经经济建设取得得新进展，社社会事业迈出出新步伐，人人民生活水平平得到新提高高