年《房地产开发经营与管理》考试试题

2006年《房地产开发经营与管理》试题一、

单项选择择（共35题，每题1分。每题得得本选答案中中只有一个最最符合题意，请请在答题卡上上涂黑其相应应的编号）1、投资者进行行房地产投资资的主要目的的一般是（）A、获取房地产产当期收益B、获取房地产产未来收益C、直接从事房房地产开发经经营活动D、间接参与房房地产开发经经营活动2、投资者对房房地产内部使使用功能的变变动（例如，在在公寓内设置置自助洗衣房房提供洗衣服服务等），体体现了投资者者对房地产投投资（）的重视A、各异性BB、适应性C、相互影响性性D、专业管理依依赖3、下列关于房房地产投资信信托基金（REITS）特征的表表达中，不正正确的是（）A、有专业投资资管理者负责责经营管理B、收入现金流流的主要部分分分配给了股股东C、分为权益型型和抵押型两两种形式D、投资流动性性好4、假设银行一一年期存款利利率为2.28%，贷款利率率为5.85%，投资市场场的平均收益益率为12%，房地产投投资市场的系系统性市场风风险系数为0.6，则房地产产投资的预期期收益率为（）A、4.42%%B、8.11%%C、8.13%%D、9.54%%5、下列影响房房地产市场运运行环境的因因素中，属于于经济环境的的因素是（）A、城市或区域域产业结构与与布局B、人口数量也也结构C、土地资源状状况D、建筑技术进进步6、反映一定时时期内房地产产价格变动趋趋势和程度的的相对数为()Ａ、房地产平均均价格Ｂ、房地产中位位数价格Ｃ、房地产价格格指数Ｄ、房地产同质质价格7、随着社会经经济的发展，房房地产价格总总体上是（）波动的趋趋势。A、向下B、平稳C、不稳定D、向上8、在房地产市市场的自然周周期中，空置置率超过长期期平均空置率率的阶段为（）阶段A、租金增长率率上升B、新增供给小小余新增需求求C、新开工项目目增加D、租金增长率率下降9、将房地产开开发划分为若若干阶段，其其中编制建设设工程招标文文件属于（）的工作A、投资机会选选择于决策分分析阶段B、前期工作阶阶段C、建设阶段D、租售阶段10、房地产开开发项目的施施工许可证由由（）向发证机机关申请领取取A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位11、某开发商商开发的物业质量与市场领导者者的物业质量量相近，如果果定价比市场场领导者的定定价低，则其其采用的是（）A、随行就市定定价法B、价值定价法法C、应战定价法法D、挑战定价法法12、对某种特特定商品有兴兴趣的消费者者的集合是（）A、服务市场B、合格有效市市场C、有效市场D、潜在市场13、在房地产产销售量预测测中引用愈来来愈近期的销销售量来不断断修改平均值值，使之更能能反映销售量量增减趋势和和接近实际的的预测方法是是（）A、简单平均法法B、移动平均法C、加权移动平平均法D、指数平滑法法14企业同时向向几个细节分分市场销售一一种产品是，该该企业采用的的目标市场选选择模式是（）模式A、单一市场集集中化B、产品专业化C、市场专业化D、全面覆盖15、银行为某某家庭提供年年利率为6%、按月等额额偿还的10年期个人住住房抵押贷款款。若每月的的还款额为2000元，则该家家庭在第5年最后一个个月的还款额额中的本金额额中的本金额额是（）元A、1428..74B、1847..55C、2279..87D、2291..2716、银行为某某家庭提供了了年利率为6%、按月等比比递增偿还、期期限为20年的个人住住房抵押贷款款，若月还款款递增值率为为0.2%，首期偿还还额为1600元，则该家家庭在第6年最后一个个月地还款额额为（）元A、1843..86B、1847..55C、2279..87D、2291..2717、某家庭欲欲购买总价为为25万元的一套套住宅。该家家庭月收入为为6000元，准备用用月收入地30%来支付抵押押贷款月还款款额。已知贷贷款期限为10年，按月等等额偿还，年年贷款利率为为6%。则该家庭庭的首付款额额是（）元A、340000.00BB、832655.38CC、878677.78DD、910222.1218、某家庭申申请了25万元10年期住房抵抵押贷款，年年利率为6%。该家庭在在按月等额偿偿还4年后，于第5年初一次偿偿还了本金6万元，则从从第5年开始该家家提的月还款款额减少了（）元A、994.337B、1016..81C、1255..16D、1387..2419、下列关于于房地产投资资分析中成本本的表述中，正正确的是（）A、与财务报表表中的成本完完全不一样B、应根据实际际发生费用记记录来确定C、与财务报表表中的成本一一样D、是对项目未未来将要发生生的费用的预预测和估算20、某房地产产开发项目采采用20%的折现率计计算出地项目目净现值为16万元，该项项目地财务内内部收益率（）A、小于20%%B、满足目标收收益率要求C、大于20%%D、不满足目标标收益率要求求21、某商业店店铺地购买价价格为60万元，其中40万为借贷资资金，余额由由购买者用现现金支付。如如该店铺进入入正常经营期期后第一年的的税后现金流流为24000元、投资者者权益增加值值为2200元、店铺市市场价值增长长率为2%，则考虑物物业增值时该该店铺地投资资回报率为（）A、17%BB、12.0%%C、13.1%%D、19.1%%22、某房地产产开发项目的的占地面积2万㎡，土地地总价16000万元，如果果房屋开发成成本为3000元/㎡，预测销销售价格为8000元/㎡,则该项目实实现盈亏平衡衡的容积率为为（）A、1.4BB、1.5CC、1.6DD、1.823、房地产项项目盈亏平衡衡分析中，不不包括（）分析A、最低租售价价格B、最低租售量量C、最低利润水水平D、最高土地取取得价格24、房地产项项目风险分析析中不能勇于于风险估计与与评价的方法法是（）A、专家打分法法B、三项预测值值发C、解析法DD、蒙特卡洛模模拟法25、对房地产产投资项目进进行风险分析析时主要是针针对可判断其其（）的风险因因素A、变动可能性性B、影响重要性C、发生经常性性D、类型归属性性26、投资机会会研究中的主主要内容由地地区情况、经经济政策、劳劳动力状况、（）等A、规划设计方方案B、投资估算C、资源条件D、投资权益27、在房地产产开发项目投投资估算中，房房屋开发费不不包括（）A、建筑安装工工程费B、公共配套设设施建设费C、土地费用D、基础设施建建设费28、下列报表表中，不属于于房地产开法法项目财务报报表中基本报报表的是（）A、资本金现金金流量表B、资本来源与与运用表C、损益表DD、投资计划与与资金筹措表表29、房地产开开发项目投资资估算时，如如为委托销售售代理的，则则代理费应列列入（）A、管理费BB、销售费用C、其他费用D、前期费用30、现金流量量表可以用来来进行房地产产开发项目的的（）分析A、财务盈利能能力B、清偿能力C、资金平衡情情况D、营运能力31、银行向某某家庭发放了了一笔月还款款额为2000元的个人住住房抵押贷款款，该家庭所所购住房的物物业费为每月月150元，从当期期我国商业银银行风险管理理的角度来看看，该家庭的的月均收入应应不低于（）元A、3583B、3909C、4300D、477832、银行个人人住房贷款业业务中发生的的“假按揭”属于（）风险A、信用B、管理C、法律D、操作33、新设项目目法人的资本本金筹措渠道道，不包括（）资金A、政府政策性性B、资产变现C、企业入股D、个人入股范范围34、下列费用用中不属于物物业管理企业业经营费用范范围的是（）A、保险费BB、房产税C、法律费D、贷款利息35、某受益性性物业的潜在在毛租金收入入为20万元，假设设在某报告期期内的空置率率为20%，所有用户户都能按时缴缴纳租金，物物业的其他收收入为2万元，则此此报告期该物物业的有效毛毛收入为（）万元A、16B、18C、20D、22二、多项选择题题（共15题，每题2分。每题的的备选答案中中有两个或两两个以上符合合题意，清在在答题卡上涂涂黑其相应的的编号。全部部选对的得2分；错选或或多选地，不不得分；少选选且选择正确确的，每题选选项得0.5分）1、在下列房地地产投资行为为中，体现房房地产置业投投资特点的有有（）A、买地—2、提高贷款利利率对房地产产市场的影响响主要有（）A、导致房地产产实际价值下下降B、导致房地产产实际价值上上升C、加大投资者者债务负担D、抑制房地产产市场需求E、增加房地产产市场需求3、政府对房地地产市场进行行宏观调控时时，可选择的的手段主要是是（）A、加大城市基基础设施建设设投入B、调整银行贷贷款利率C、调整公共住住房政策D、调整房地产产税收政策E、加快城市化化进程4、在对某市房房地产市场进进行细分时，划划分出“某市甲级写写字楼租赁市市场，”这种划分所所采用的市场场细分标准有有()A、按存量增量量细分B、按交易形式式细分C、按目标市场场细分D、按房地产用用途细分E、按地域细分分5、开发商向城城市规划管理理部门申请《建建设用地规划划许可证》时时，须提供的的材料主要有有（）A、建设工程规规划许可证B、选址规划意意见通知书C、项目设计方方案的总平面面图D、城市规划部部门批准征用用土地的计划划任务E、1/20000或1/500的地形图6、按照企业采采取某些措施施和行动后竞竞争者的不同同反应，可以以将竞争者划划分为（）A、随机型竞争争者B、凶猛型竞争争者C、选择型竞争争者D、从容不迫型型竞争者E、软弱型竞争争者7、下列关于基基础利率的表表述中，正确确的有（）A、等于银行存存款利率B、等于银行贷贷款利率C、是投资这所所要求的最低低利率D、是银行同业业之间的短期期资金借贷利利率E、一般使用无无风险的国债债收益率作为为其代表8、下列关于资资金时间价值值的表述中，正正确的有（）A、资金时间价价值是资金的的增值特性使使然B、利率是资金金时间价值的的一种标志C、从消费者角角度来看，资资金时间价值值体现为放弃弃即期消费应应得到的补偿偿D、即使资金存存在时间价值值，也可以对对不同时点上上发生的现金金流量进行直直接比较E、资金时间价价值的大小取取决于投资利利润率、通货货膨胀率、风风险因素等9、房地产开发发企业的经营营承办主要包包括（）A、土地转让成成本B、经营管理费费用C、配套设施销销售成本D、商品房销售售成本E、现金报酬率率10、下列经济济评价指标中中，属于房地地产投资项目目盈利性指标标的有（）A、投资回收期期B、借款偿还期期C、利息备付率率D、财务净现值值E、现金报酬率率11利用概率分分析中的期望望值法进行投投资项目风险险分析时，下下列表述中正正确的是（）A、项目净现值值期望值大于于零，则项目目可行B、净现值标准准差能准确说说明项目风险险的大小C、净现值标准准差越小，项项目的相对风风险就越小D、净现值大于于等于零时的的累积概率越越大，项目所所承担的风险险就越大E、净现值期望望值相同时，标标准差小的方方案为由12、在编制房房地产开发项项目策划方案案时，与项目目收益相关的的基础参数，通通常有（）A、基准为收益益率B、目标收益率率C、出租率或空空置率D、毛租金收入入E、运营成本13、房地产开开发项目目策划的主主要要工作内容容有有（）A、开发内同和和规模的的分析与选选择择B、评价方案构构造C、区位分析与与选择D、开发时机的的分析与选选择择E、融资方式的的分析与与选择14、对零售商商业务也也进行分类类的的主要依据据有有（）A、建筑规模B、经经营商品的的特特点C、商业辐射区区域的范范围D、周围环境E、服务人口的的收入水水平15、下列房地地产开发发企业融资资方方式中，属属于于债务融资资方方式的有（）A、发行企业债债券BB、向银行借入入信用贷款款C、房地产开发发贷款D、在公开市场场上发行股股票票E、土地储备贷贷款三、

判断题（共15题题，每题1分。请根据据判断结果果，在在答题卡上上涂涂黑其相应应的的符号，用“√”表示正确，用用用“×”表示错误。不不不答不得分分，判判断错误扣1分，本题总总分最多扣扣至至零分）1、基本建设投投资、更更新改造投投资资和房地产产开开发投资均均属属于固定资资产产投资。（）2、房地产投资资不能能有效抵消消预预期通货膨膨胀胀的影响。（）3、房低产空间间市场场的供求关关系系直接决定定了了房低产租租金金的水平。（）4、房低产市场场上的的投资周期期领领先于自然然周周期的变化化。（）5、项目财务评评价是是房低产投投资资决策分析析中中重要的工工作作，它往往往关关系到一个个项项目的成败败。（）6、一个整体市市场能能够细分为为若若干子市场场，主主要是由于于顾顾客需求存存在在着差异性性。（）7、在现在流量量图上上，横坐标标轴轴“0”点所在表示的的只能是资资金金运动的时时间间始点，而而不不是当前时时点点。（）8、机会成本和和沉没没成本不仅仅运运用于投资分析中中，也出现现在在企业财务务会会计的记录录中中。（）9、估算房地产产开发发项目的总总开开发价值和和总总开发成本本时时，可以据据评评估时点的的价价格水平进进行行估算。（）10、在房地产产开发项项目地前期期评评估阶段，容容容积率和建建筑筑面积属于于不不确定性因因素素（）11、房地产投投资项目目盈亏平衡衡分分析中，临临界界点分析是是分分析计算一一个个或多个风风险险因素变化化而而使房地产产项项目达到利利润润为零时的的极极限值，以以风风险因素的的临临界值组合合来来显示项目目风风险程度（）12、对房地产产开发项项目进行独独立立的财务评评价价时，资产产负负债表是必必需需编制的基基本本报表。()13、功能定位位的目的的，是为市市场场体共有较较高高性能的产产品品。（）14、债务融资资地资金金供给方与与投投资者共同同承承担投资风风险险，所希望望获获得的报酬酬是是项目投资资所所形成的可可分分配利润（）15、收益性房房地产投投资分析中中，抵抵押贷款还还本本付息属于于经经营费用（）四、计算题（共共22题，20分。要求列列出算式、计计计算过程；；需需按公式计计算算的，需按按公公式计算的的，要要写出公式式，仅仅有计算结结果果而无计算过程地，不不得分。计计算算结果保留留小小数点后两两位位。请在答答题题纸上做答答）1、某家庭准备备以抵抵押贷款方方式式购买一套套住住房。该家家庭庭月总收入700元，最多能能以月总收收入入的25%支付住房贷贷款的月还还款款额。年贷贷款款利率为6%，最长贷款款期限20年，最低首首付款为房房价价的30%，若采用按按月等额偿偿还还方式，问问：：（1）该家庭能能够买住房房的的最高总价价是是多少？若若第第5年末银行贷贷款利率上上调调9%，为保持原原月偿还额额不不变，则∶（2）该家提需在第6年初一次性性提前偿还还贷贷款多少元元