武汉房地产项目营销策划方案

华润积玉桥项目策划总纲独立专业高效WUHANGOLDENFIELDLANDPOWERPROPERTYCONSULTINGCO.,LTD武汉市金地置业顾问有限公司2004武汉市金地置业顾问有限公司版权所有二OO四年九月一.市场分析宏观市场走势2004年上半年总体情况：初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面。单价涨幅趋缓，需求放大。直接原因：宏观调控。

新城土地进一步规划

土地使用权出让金标准

加强经济适用住房销售管理

大规模拆迁小户型项目建设动工

银行准备金率上调5个百分点

多次置业按揭及高档住宅贷款的从严

规范商品房销售

实行住宅市场监管和预警一.市场分析宏观市场走势分析:客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等)房价在全国同类城市中处于偏低水平需求潜力很大土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快产品和营销创新意识不断增强住宅供应向多元化和精品化方向发展房地产布局仍需进一步调整,新区配套设施滞后二.项目分析----区域分析项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会．住户12181户，人口32997人。本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江片区域，更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。二.项目分析----区域分析积玉桥历史现状前景源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富.

交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大，二手房房源紧缺，安置困难，周边客户需求旺盛。区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一。

二.项目分析----未来片区功能分析和平大道以西武昌临江金融贸易区

和平大道以东武昌滨水高尚居住区住宅档次上的空间规划政策上的支持商业上的利润空间旅游景观资源的利用二.项目分析----片区辐射性分析积玉桥片区武昌临江片司门口，中华路片阅马场片武昌火车站片三层楼片洪山广场中南片徐东片沙湖片武昌-洪山汉口强度辐射中强度辐射辐射有辐射潜力《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789二.项目分析----所在地块分析项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路（宽约25米）、北至规划城市道路（宽约15米）。地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略高,具有自然的居住气息。地块形状不规则，包裹另一小地块。临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道二.项目分析----所在地块分析地块经济技术指标:规划总用地面积：63562.59平方米规划净用地面积：50464.45平方米居住用地面积：46975.06平方米建筑面积：141300平方米容积率：2.8建筑密度：≤28%绿地率：≥40%功能:住宅,考虑部分商业二.项目分析----所在地块分析东北向景观沙湖在建，后建项目遮挡目前破旧房屋形象差后期拆迁用地潜在威胁城开用地直接竞争南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼后期拆迁用地潜在威胁西向景观长江江滩蓝湾俊园遮挡对面旧房形象差二.项目分析----SWOT分析优势:项目建筑面积14万方,具备一定规模性性.地块两面临路,展示性强.地块位置,地段具备商业价价值区域优势，核心心区域多重景观资源,距离江滩直线距距离近交通便利配套完备，教育育配套优越政治，商业气息息老城历史积淀，，文化开发商品牌，资资源整合优势二.项目分析----SWOT分析劣势:地块不规则,呈刀把型.地块两面临主干干道,噪音，灰尘的影影响目前项目周边与与老城区居住人人群交杂,档次感,安全性欠佳.旧城改造,道路改造在销售售过程中的影响响紧邻多个拆迁地地块，部分周边边楼房形象不佳佳长江等景观与房房屋朝向难以兼兼容.目前本片区的总总体形象和认可可度还不高.二.项目分析----SWOT分析机会:政府重视，政策策重点发展支持持周边景观,市政建设的改善善.交通前景(过江隧道,和平大道改造)两块集中绿地的的利用.区域房地产发展展的高档趋势,热潮即将来临.高档居住区将形形成气候。二.项目分析----SWOT分析威胁:武昌老城区竞争争加剧，品牌企企业逐鹿(城开直接威胁，，福星惠誉沙湖湖地块,浙江金都,天时地产)区域发展中，完完全发展成熟，，客户完全接受受还有待时日区域内消化能力力有限,前期项目消化了了部分中高端客客户，后期周边边产品定位档次次雷同可能性大大,消化速度堪忧.其他区域的高档档产品的可替代代竞争.三.项目定位定位思路----市场的追随者/领先者/创新者？客户定位供需分析、竞争争分析、项目分分析户型面积定位物业定位价格定位领先者创新者市场定位三.项目定位竞争分析:早期的尚隆地球村,凤凰世纪家园等作为该区域的的“先锋部队””顺利售罄.蓝湾俊园打响武昌临江高高档住宅的第一一炮,使片区关注度提提升.有利衬托后期楼楼盘形象.近年的江南明珠园、嘉嘉和·阳光水岸、美城城·清芷园的热卖，近期的的2008·新长江广场等的出炉，该区区域已经聚集了了不少颇具规模模的房地产项目目，房地产市场场逐渐红火升温温。去年到今年本区区域大力度的旧旧城,多个拆迁地块的的导入,城开等大牌企业的关关注和介入,必将激起新一轮轮的开发高潮，，成为武昌老城城区精品房地产产开发热潮的强强心剂。三.项目定位均价2500-3500均价3500-4800均价2500以下均价4800以上对于周边楼盘综综合考虑以下因因素：——价格——户型面积——容积率——建筑规模——市场口碑三.项目定位周边项目规模适适中,规模多在10000-20000平方米.容积率中等,过去以小高层为为主,目前开始趋向于于高层.绿化率普遍较高高.三.项目定位竞争分析:综合分析项目周周边现有楼盘,以中端为主,部分中高端.蓝湾俊园和江南南明珠园为中高高端,其余为中端.目前周边大部分分楼盘都售完,部分售完时间已已较长,周边目前在售的的新盘少,且规模都相对较较小,档次中端,目前无在售的中中高端,高端项目.旧城改造后,紧邻本项目的多多个地块被品牌牌开发商所拿下下和关注,预计未来竞争激激烈,产品以中高端,高端为主.三.项目定位已售项目市场定定位在售项目市场定定位本项目市场定位位中高端中端中低端弥补空白,适应新的市场趋趋势和需求我们的目标市场场？高端预计其他预售项项目市场定位市场定位:需要有历史责任任感的本土企业业和外来企业代代表,引领高尚住宅,带动武昌老城区区的住宅,商业繁荣新一轮香港品牌牌企业入驻武汉汉的代表作二.项目分析----片区内主要企事事业单位三.项目定位周边项目客户群群:楼盘主要客户群体尚隆地球村周边工作人员，以附近常住居民为主要群体蓝湾俊园以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。常阳丽江城司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工江南明珠园周边政府单位，商业经营者、学校、医院高收入者嘉和阳光水岸附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、收入较高美城清芷园湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居住客户群凤凰大厦主要为办公群体，投资者三.项目定位本案客户定位参考：经济实力：蓝湾俊园江南明珠园教育背景：美城清芷园蓝湾俊园江南明珠园区域范围：美城清芷园蓝湾俊园常阳丽江城（教育背景）低中高（经济实力）低中高蓝湾俊园江南明珠园凤凰世纪家园美城清芷园常阳丽江城尚隆地球村嘉和阳光水岸本案三.项目定位目标客户群定位位1.范围上:预计本区域和外外区域客户的比例例为75％：25％随着项目品牌的的提升,区域的成熟,交通联系性的增强强,品将能吸引更多的外区域高端客户户.本项目的客户区区域《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789三.项目定位目标客户群定位位2.职业上:企业私营营老板:公务员:高校教师师,中学小学学老师:周边大型型企业中中高层管管理人员员:其他=25%:25%:20%:20%:10%3.年龄上:中年为主主4.教育背景景上:重点关注注大学以以上的高高学历人人群.5.置业次数数上:以2次及以上上置业为为主,白领首次次置业为为辅.2次及以上上置业:首次置业业=75%:25%三.项目定位位物业定位位:中高端目目标客户户人文,景观,配套,交通资源源品牌精品品物业区位优越越,潜力大规模适中中,容积率偏偏高开发商品品牌居住性质质:第一居所所物业类型型:高层三.项目定位位物业类型型定位区域相对对独立，，避免人人员过于于集中符合高尚尚社区居居住者的的习惯黄埔雅苑苑星海名城城纯高层多种物业业类型并并存方案２方案１覆盖率较较高覆盖率低低物业，空空间多层层次性满足不同同的居住住需求高档中高档物业定位中高档中档鲜明风险中庸平稳２.８的容积积率《2008房地产营营销策划划大全》策划必备备资料库库！全国国送货上上门！货货到验货货后付款款！中国房策策网海量房地地产营销销策划资资料下载载！！QQ：69031789三.项目定位位户型定位位:目前周边边项目的的主力户户型普遍遍在110-140平方米左左右,部分高端端项目的的主力户户型在130-170平方米左左右.据了解,城开项目目的主力力户型为为140-170,250平方米.可以预期周边边未来的的竞争项项目普遍遍定位高高端，将将以中大大户型为为主．我们应应避免直直接的火火力竞争争．目前武汉汉的中高高端项目目主力户户型一般般在１１０－－１４００平方米，，高端项项目的主主力户型型一般在在130-180平方米.楼盘主力户型主力面积（m2）尚隆地球村3×2119-143蓝湾俊园3×2130-150常阳丽江城3×2、2×283-142江南明珠园3×2140-170嘉和阳光水岸3×2、2×2110-130美城清芷园3×2120-150凤凰大厦4×2140-1702008新长江广场小户型50－110三.项目定位位目前武汉户型型发展的的趋势显现出了了一定的的紧缩．．由盲目目求大求求全开始始向求精精，求实实发展．本项目定定位于树立品品牌的精精品项目目，户型型尺度上上讲求舒舒适性，，也应强强调户型型上的高高实用性性，功能能全面，，科学生生态，人人性化，，应有意意识的提提升品质质，控制制总价．．对于公寓寓型小户户型的态态度：公寓型精精小户型型更适宜宜在金融融，贸易易十分繁繁荣的核核心地带带，规模模较小的的项目，，功能上上易与商商住结合合．其购购买客户户以投资资客户为为主，易易降低住住宅档次次，引起起高端客客户反感感．居住住人群的的混杂和和档次的的交杂不不利于项项目的整整体品质质提升，，不建议议在本项项目中建建设.户型定位位：结合本项项目定位位和客户户需求,建议本项项目的主主力户型型定位于于三房户型型，面积积主力定定位于1１０-１５０平平方米.《2008房地产营营销策划划大全》策划必备备资料库库！全国国送货上上门！货货到验货货后付款款！中国房策策网海量房地地产营销销策划资资料下载载！！QQ：69031789三.项目定位位户型配比比:结合周边边客户的的需求,项目周边边的竞争争性，建建议本项项目的户户型为以以三房，，四房为为主，辅辅以部分分两房和和大户型型：户型面积区间（m2）配比区间面积区间二房90１０%二房：90，占１０%三房：1１０-150，占５０%四房：160-170，占30%五房：250-300，占10%小三房１１０-1３０３０%大三房,小四房13０-150３５%大四房160-17015%五房250-30010%总计100%三.项目定位位静态价格格定位:通过市场场比较法法测算，，结合本本项目预预期达到到的品质质,在现时的市市场条件件下，本项项目的静态销售售价格为：4600元/平方米三.项目定位位动态价格格定位:根据武汉汉市场的的历年平平均６％％-７％的动动态增长长性，预预计本项项目正式式推出时时，价格格将为：：4９00元/平方米结合项目目的品牌牌提升性性，后期期推广中中的价格格４％-５％的提提升可能能性，预预计项目目后期价价格可达达到：５１０００元/平方米项目总体体价格定定位:５００００元/平方米三.项目定位位物业管理理费:周边的项项目物业业类型以以小高层层为主,物业管理理费基本本在1元/平方米左左右.鉴于本项项目的物物业类型型和档次次,品质,建议物业业管理费费:中高层1.2元/平方米,高层1.5元/平方米四.主题概念念延续—华润的品品牌产品品线契合—项目的优优劣，资资源传承—武汉城市市性格,区域的文文化，历历史精髓髓容纳—目标客户户群体的的精神需需求和心心灵梦想想创造—新的主题题，新的的居住文文化，居居住精神神华润的武汉的新诠释的的——凤凰城四.主题概念念主题诠释释：生态态,人文，从从容,汲取,新生荣耀居住住区域景观,生态符合大众众的审美美情趣与与向往精致，细细节主义义，完美美主义，，独到品品位建筑风格格,建筑色彩彩,园林,营销包装装,展示环境境等全方方位营造造尊贵感感和居住住自豪感感文化雅居居历史沉淀淀，无可可替代，，武昌情情节雅而不露露，从容容，含蓄蓄天生尊贵贵，修养养散文，形形散而魂魂聚，刻刻意营造造的随意意精神王国国融入--独立，容容而不融融，不容容而融。。心灵的真真正放松松，安慰慰，舒适适。心灵灵宁静,思考。恰当的邻邻里尺度度开放胸怀怀，小舍舍大得，，积聚力力量，汲汲取灵性性五.规划建议议建筑风格格:新古典主主义，立面精精致优雅雅,线性,整洁，高高贵.应视觉舒舒适，不不呆板，，不浮躁躁，体现现品位与与文化。。建筑色彩彩:中性色彩彩：如砖红红，灰等等。不能能过于鲜鲜艳，要要能体现现历史感感，文化化感；而而又不能能过于沉沉重，要要有时代代的朝气气和视觉觉的舒适适度，是是能与周周边景观观呼应，，周边建建筑和谐谐融合的的色彩。。有限使使用色彩彩和装饰饰.园林风格格:建议以古典园林林为主，不不制造纯纯粹的大大围合，，完全集集中式中中心园林林，而是是用高大大的树木木,绿色，小小桥流水水，涧溪溪，卵石石,实现人性性化的自自然的泛泛园林效效果。同同时，结结合地块块集中绿绿化带，，入口广广场，会会所，配配套设施施，实现现几个集集中性相相对强的的景观节节点，散散而不散散，增强强与建筑筑的联系系性和结结合性。。体现主主题文化化,人与人，，人与建建筑，人人与园林林的交融融感，亲亲切感，，润泽心心灵，获获取安慰慰与力量量。五.规划建议议建设分期期:建议项目目在开发上分分为2期开发（营销上上控制房房源，多多期推出出）原则：最快树立立华润在在武汉的的品牌和美美誉，利用中山路沿线成熟熟度，利利用绿化带集中展示示，避开开和平大道道整改期，，2期借助城开开带给和平平大道沿沿线的热热度。一期6万平方米，，二期8万平方米。。建议一期期推出南部临中中山路到到区域中心部分分，地块北北部二期期开发。。一期推出出房源以以1１0-150的主力户户型为主，一期后后期推出出部分的的160-170，250-300的楼王户户型。一期推出出休闲会所所，作为售售楼展示示一期只推推出住宅，商业二二期销售期配合推出出五.规划建议交通结构原则:人车分流,通而不畅周边楼盘时间间长，新盘档档次中低，因因而户车比是是达不到本项项目档次要求求的。武汉中中高端楼盘目目前普遍达到到1：0.8到1：1以上的户车比比，同时考虑虑项目商业部部分有可能带带来的部分停停车需求:建议户车比为为1:1楼盘车位类型/户车比尚隆地球村地上，户车比4.3：1蓝湾俊园地下车库，918000元/个，只卖给业主，户车比2.4：1常阳丽江城主要为地上车位和车库江南明珠园停车位小高层架空层和地面车位，户车比3：1左右嘉和阳光水岸地上24、地下78共102个，户车比3：1美城清芷园停车位地上和小高层地下，户车比4.5：1凤凰大厦停车位为地下,部分停在大厦后面山体上。五.规划建议停车方式:建议以地下停车为主主.可将尝试将首首层及地下一一层作为停车车库，入户平平台抬至二层层，在竖向上上形成人车分分流，同时在在单体之间设设置环形采光光庭院，为停停车库提供了了良好的采光光和通风。五.规划建议楼型配比五.规划建议两梯三户：三户的厅，室室均可朝南，，通风采光卓卓越，明厨明明卫私密性，尊贵贵感，居住密密度低成本高，占地地面积大，公公摊大，实用用率低两梯四户：可保证户户朝朝南，但通风风采光性，朝朝南面难及两两梯三户最适宜设置于于正南北朝向向，北面有景景观的位置前面两户宜为为小户型，收收紧，最大程程度优化后两两户的通风采采光。相对两梯三户户较为经济，，易于成本控控制，规划布布局，提高实实用率五.规划建议楼型配比建议议：－－结合物业业类型定位，，档次定位纯高层中高端，高端端户数比：两梯三户：两两梯四户=4：6面积比：两梯三户：两两梯四户=5：5高层，中高层层中端，中高端端户数比：两梯三户：两两梯四户=６：４面积比：两梯三户：两两梯四户=７：３五.规划建议楼型朝向：建议本项目布布局为正南北为主，主要满满足朝向和南南面景观和北北面内部景观观。部分位置置可偏转15-30度，一定程度度上顾及东北北面景观。利利用转角飘窗窗，阳台等的的设计利用西西面景观。楼型分布：好位置配好房房子的基本原原则。小区南南部，中心位位置，中,大户型配置为为两梯三户，，临路，小区区北部无显著著景观资源处处设置两梯四四户的中小户户型。南面朝向好，，景观近，有有多个层次，，无遮挡北面可营造小小区内景西面景观有遮遮挡，朝向差差东北面景观今今后将有遮挡挡，利用性不不高，朝向欠欠佳武汉气候差，，夏热冬冷武汉居民对朝朝向敏感朝向为基础条条件景观为附加利利益朝向景观五.规划建议周边楼盘配套套,会所,商业规划现状状:楼盘配套/商业/会所尚隆地球村4栋临街商铺，会所内设有乒乓球、台球、健身房蓝湾俊园3000平米新古典主义会所，无商铺。临江大道为卡拉ok一条街常阳丽江城临江大道为商铺，主入口两边为商铺。售价8000－13000元/平方米江南明珠园2层圆塔型会所。商铺和车位价格未定，9月底开盘定。嘉和阳光水岸临友谊大道商业街,主入口两边均连成一个整体美城清芷园临友谊大道会建一小高层，地下商业，2000平方米中心绿化广场，会所临友谊大道，三层凤凰大厦无商业，底商裙楼，其中一座底商作为儿童医院和妇幼保健院的门诊部，无会所商业在功能设设定上既要结结合小区业主主的消费档次次、消费需求求、消费心理理、生活习惯惯,也要考虑周边边商业业态和和街区功能.五.规划建议街区商业功能能分析:项目临近武昌昌的老商业中中心——司门口商圈（中低档服饰饰用品，休闲闲运动，饰物物，零散街铺铺，中华路餐餐饮娱乐为主主）和现在武武昌最兴旺的的商业中心——中南商圈（中高档集中中型，百货商场、通通讯、音像书书店为主）商业气氛浓。。地块周边，和和平路和中山山路沿线均无大型主题商商业或超市，除部分餐饮饮规模较大外外。基本都为为零散小临街街铺面。行业业主要为小型型超市，杂货货店，低档美美容美发，汽汽车维修服务务为主，功能能性不强，为为满足最基本本的家居生活活的业态。五.规划建议分析本项目商商业条件:地理位置——优越，商圈边边，老城区，，消费性强周边配套——齐全但仍有空空白点小区自身规模模——具备一定规模模和支撑力辐射范围内的的人流量——交通发达，人人流量多，未未来周边楼盘盘聚集项目定位档次次——中高，高——便利+品位业主的消费取取向——健康便利居家家+高水准，高品品位物业自身类型型——住宅，周边具具备商业，政政治，金融贸贸易需求五.规划建议项目位置,规模,并不具备做大大型综合商业业的可行性.项目所包裹地块目前的用途不不明,有拍卖,做住宅,公建的等等可可能性,但根据其两面面临主干道,处于主干道交交汇点的,规模偏小的特特点,预计做大型综综合性商业的的可能性较大大.根据城开地块位置,地形,预计其不会做做大体量的商商业,项目有可能成成为联系大型型商业和城开开项目,后期拆迁住宅宅项目的联系点.本项目商业有有可能借助大大型商业的商业效应,依靠周边大规规模住宅群的的商业需求,实现更大的商商业价值.商业功能定位位:配套型商业五.规划建议商业建议:1.商业分布:建议主要设置置在项目和平大道的临临街面.2.商业楼层:建议2层3.商业售价:建议均价10000元/平方米左右方案1：大招商+小销售商业面积:建议6000平方米左右商业业态:招商一家4000平方米左右的的主力店(可引入综合品品牌超市,如万家或特色色消费品牌店店如安利，屈屈臣士)销售2000平方米的临街街商业品位走走廊.（但基本业态态要控制，体体现文化，品品位）五.规划建议方案2：小招商+大销售商业面积:建议4000平方米左右商业业态:临街特色商业业街，主要以以销售为主，，部分主题性性行业招商，，如书店等。。方案1方案2初期收益小风险小-大提升人气提升销售面积积商业价值过多商业对档档次的影响后期持续招商商风险初期收益大风险大-小2层销售困难后期业态难以以控制，空置置回款及时，面面积适中五.规划建议售楼处:建议将售楼处处设于临入口处,集中绿化带的的休闲会所内内.售楼处色彩.立面感觉与楼楼盘整体主题,风格相协调,视觉舒适感,冲击力强功能分区：内部分区包括括：接待区、、电子演示区区、展示区（（总体模型区区、单体及建建材示范区、、广告展板展展示区）、签签约区、休闲闲厅、销控及及洽谈区。功能分区明确确，平面间隔隔需动静分区区、动线流畅畅、空间分明明的规划，同同时考虑到项项目开售引爆爆时，空间能能容纳大量客客户。空间分隔可通通过高差、不不同材质、不不同颜色进行行有效分割。。室内的广告包包装、指示系系统等必须沿沿袭统一VI。五.规划建议主入口:设置入口广场,将集中绿化带带纳入规划,进行展示,吸引客户主入口广场以以绿色植物和小小型喷泉为主题，绿色色呼应山景,水给人清新、、雅致的感觉觉，能舒缓心心情。将楼盘名称的小雕塑嵌入广场，增增强标识性。。注重背景音乐及夜夜视效果五.规划建议会所:建议设立新古典主义双双会所品位休闲会所所(1200平方米)——SPA，桑拿，主题观观景咖啡酒吧吧等娱乐休闲闲为主，前期期作为售楼处处。与入口绿绿化,入口广场相结结合.运动会所(2300平方米)——羽毛球，乒乓乓球，桌球等等运动设施。。可与内部水水景,景观轴相结合合.会所应具备对外经营功能能,弥补周边现有有楼盘空白.利于会所后续续经营.其他可设置配配套设施:泳池网球场五.规划建议规划方案1:商业自然形成的院院落设计,流动的风和阳阳光,自然和谐,随意舒适感的的科学结构.不同层次庭院院移步换景,中央运动休闲闲会所,小区中心.可制造坡地或或水景.五.规划建议规划方案2:商业平面鱼骨型设设计,层次分明,逻辑性强楼层天际线交交错,轮廓标识性性性强整体性强,独特中央水系,景观轴线贯穿穿小区,联系性强.有效连接和利利用两块集中中绿地.入口休闲品位位会所,东北角运动会会所.一线,四点,多面.实用人性化园园林.五.规划建议规划方案3:湖沙路山中和平大道五.规划建议规划方案3:围而不合开放的空间部分位置适度度的偏转,扩大景观面面错落,错出多变的的庭院生活活流动,合二为一的的景观系统统阳光庭院,南面住宅让让庭院撒满满阳光五.规划建议规划建议:生态性,创新性每个建筑单单体自成一一个独立的的生态单元。运用各种种生态设计计手法改造造住宅单体体的微气候候，使之形形成良好的的居住生态态环境，然然后通过生生态平台连连接各个生生态单元，，组成一个个完整的生生态社区系系统。建筑单体均均呈“V”字形，由南北两两排住宅通通过中部核核心筒连接接而成，其其中的镂空空部分便形形成底部架架空的内天天井。空气气从底部进进入内天井井自然向上上流动，加加强了竖向向通风，形形成天然空空调系统。。各楼层电电梯厅与疏疏散楼梯均均直接对外外采光和通通风。地下下车库则通通过大型采采光井引入入自然光线线和新鲜空空气。六.营销推广建建议项目营销思思路之核心竞争争力地产项目的的核心竞争力力：产品（品质,创新理念））区位（发展潜力力）服务（物业管理理）环境（自然资源源）价格（性价比优优势）人文（历史,社会资源））项目营销思思路之核心竞争争力核心竞争力力之选择案例例：东湖林语产品＋人文+环境万豪国际区位＋环境怡景花园环境＋区位万科四季花城产品＋服务+人文项目营销思思路之核心竞争争力本项目独特竞争力产品建筑,园林人文人文关怀,精神家园目标客户品质+创新项目与周边边竞争楼盘盘共有的竞争争力:区位+环境有实虚无项目营销思思路之品牌建设品牌建设之选择案例例——武汉万科四季花花城：通过吸引眼球的的新闻事件件引起媒体、、业界、市市民的关注注，并由媒媒体来宣传传万科在中中国的地位位、实力和和口碑，是是一个高明明且有效的的做法；全方位（在产品品品质，行业业实力、文文化、物业业管理等方方面）的报道，加深客户户和市场的的认知；针对不同的群体体推广不同的方面面；对万客客会的会员员主要宣传传万科的文文化:因为他们会会成为万科科的追随者者，对公众众主要宣传传万科的行行业地位、、实力、规规模、产品品品质、物物业管理；；万科品牌推推广的主要载体还是四季花花城的产品，并且放的的份量很重重，这一点点对于品牌牌的推广是是非常重要要的。项目营销思思路之品牌建设本项目的品牌建设：：针对中产阶阶级的产品品，尽可能能地增强品品牌和客户户的互动性性，增强客客户的情感感投入，注注重“和客户一起起创造最大大价值”，创造“共同的体验验和记忆”，可以极极大增强华华润品牌的的人文内涵涵和客户的的品牌忠诚诚度，使品品牌更具人人格力量。。加强全社社会的关注注度．“品牌背后是是文化”.着重于建筑筑的灵魂、、生活的意意境的渲染染。这种营营销手法至至少可以达达到支撑产品高高附加值，增大价格格的操控空空间。第一时间展展开项目形形象宣传，尽早形成成影响。广广告铺垫完完成了项目目居住形象象和楼盘特特质的定位位，在竞争争中形成了了独特的个个性，为后后续推广打打下基础。。宣传路径清清晰，时间间和策略对对接紧密，，按客户认知知惯性进行行宣传。引起注意意―造舆论―行动鼓励。。注重社会资资源和自身身资源的整合合利用。项目营销思思路之总体思路景观篇多重景观流动风景产品篇纯粹建筑和谐空间立体生活人性园林健康生活人文篇融洽文化交流底蕴文化,生活方式精致产品开发商品牌区位篇核心区位闲雅成熟荣耀居住,文化雅居,精神王国营销推广建建议之推广策略略推广节奏推广周期营销目标分期开发，分节奏推广2005年5月-2007年7月销售率90%以上销售周期2005年10月-2007年4月《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789营销推广建议之推广策略推广阶段时间周期蓄势期2005年5月初-8月中内部认购期2005年8月底-9月底一期开盘，热销期2005年10月初-2006年5月初A区10月初开盘,B区3月初开盘二期开盘，强销期2006年5月中-2007年1月中A区5月开盘,B区9月开盘持销期2007年1月底-4月底尾盘期2007年5月初-2007年7月初营销推广建议之营销主题项目第一阶段营营销主题：当城市与荣耀相遇当历史与荣耀相遇当文化与荣耀相遇当风景与荣耀相遇当建筑与荣耀相遇当自由与荣耀相遇当思想与荣耀相遇当心情与荣耀相遇华润凤凰城-----荣耀你名遇见偶然的,自然而然的最荣耀的人生邂邂逅最丰盈的人生体体验蓄势期-----一期开盘《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789荣耀O城市O历史O荣耀O文化O荣耀O建筑O荣耀O营销推广建议之营销主题项目第二阶段营营销主题：以城市的名义加冕尊荣以历史的名义加冕智慧以文化的名义加冕高贵以审美的名义加冕情趣以建筑的名义加冕格调以空间的名义加冕舒适以思想的名义加冕力量以心灵的名义加冕快乐华润凤凰城-----荣耀颠峰加冕必然的,自然而然的以居住的名义,加冕荣耀一期热销-----二期开盘自我的释放空间间……家的温馨合美……营销推广建议之营销主题沉思的力量……心灵的宁静……营销推广建议之卖点整合滨江高尚核心区区域万众期待的高尚尚居住区，紧邻邻滨江金融区大于４０％的绿绿化率，紧邻两块公共共绿化老城改造中心，，政府大力支持持交通连三镇，过过江隧道瞬间缩缩短时间和距离离《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789营销推广建议之卖点整合闲雅成熟的第一居所地理位置满足现现代都市人的内内心在本质的需需求与商业中心保持持着一个恰到好好处的距离居住氛围浓生活配套完善，，教育配套优越越营销推广建议之卖点整合多重的景观新城市的繁华也也尽收眼底远观武汉两大特特色景观，蛇山山，黄鹤楼尽享凤凰山风情情架空以及错落有有秩的规划布局局近距离接触武昌昌江滩，享受受临江生活借景沙湖营销推广建议之卖点整合流动的风景建筑顶部别致的的造型，相互的的呼应生态大堂，有音音乐的快乐电梯梯间建筑主体的多层层次美感，也是是周边景观的延延续和映衬大面宽的设计，，通透的落地玻玻璃窗部分卧室的弧形形落地窗与其他他房间的转角凸凸窗营销推广建议之卖点整合纯粹的建筑高品质的建筑材材料的运用线性的高贵的建建筑立面，抛弃弃繁杂，魅力恒恒久充满历史文化感感的雅致的立面面色彩精致、实用，舒舒适的人性户型型设计《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789营销推广建议之卖点整合和谐的空间大面宽设计，以以最大程度的吸吸纳景观套内自然层不设设台阶及错层户型动静分区合合理，全家其乐乐融融，又私密密性强整体上的共有,共生,原则营销推广建议之卖点整合人性的园林细节的设计，充充分体现小区的的文化意味和思思考空间路网，网穿而不不透，视觉的延延伸性空间的渗透，使使小区成为一个个连贯的整体点，线，面分明明营销推广建议之卖点整合立体的居住空间部分空中花园的的设计有一个交交流的空间休闲、运动、交交流等空间与各各种园林景观协协调融合超高架空层宽景阳台的设计计，使生活更加加丰富《2008房地产营销策划划大全》策划必备资料库库！全国送货上上门！货到验货货后付款！中国房策网海量房地产营销销策划资料下载载！！QQ：69031789营销推广建议之卖点整合健康的生活建设绿色生态住住宅，节能建筑筑材料水，光、热、声声、气环境系统统周边的山，江，，湖，绿地流动循环水处理理装置（大于20立方米的）营销推广建议之卖点整合融洽的交流楼体中空中花花园的设置会所功能的设设置充分考虑虑目标客户群群的需求开放－半开放放－半私密－－私密的有效效空间过度渡渡园林中，精心心设置的每一一处的交流空空间营销推广建议议之卖点整合文化的韵味售楼处，推广广活动，形象象包装中的文文化因素幽雅的园林，，弥漫在生活活中的文化气气息规划原则，建建筑上对文化化，历史的延延续感商业，会所功功能与文化的的结合《2008房地产营销策策划大全》策划必备资料料库！全国送送货上门！货货到验货后付付款！中国房策网海量房地产营营销策划资料料下载！！QQ：69031789营销推广建议议之房源策略房源控制策略略：实行挤压式的房源源控制模式避免给客户过过多的选择，，缩短决策的时间；保证整体销售售的均衡性，避免优势户户型过早消化化，劣式单位位滞销房源控制必须须结合价格的策策略，较好的单位位的推出，同同时表现出适适当提升价格格．质素好的的单位控制推推出时机，挤挤压消化前面面推出的单位位在广告力量明显显增强的强销阶段，，放出较多房房源，给客户户较多选择．．营销推广建议议之媒体策略总体策略:定向选媒，整整合传播围绕目标消费费人群的爱好好和行为取向向选择媒体；；注重传播过程程实施的准确确、到位、新新颖；整合优势资源源，坚持既定定的推广思路路和主题一以以贯之；最大限度利用用围绕目标客客户的各种传传播手段，强强化媒体组合合优势。营销推广建议议之媒体策略媒体整合《2008房地产营销策策划大全》策划必备资料料库！全国送送货上门！货货到验货后付付款！中国房策网海量房地产营营销策划资料料下载！！QQ：69031789营销推广建议议之媒体策略蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期报纸网络户外楼体电台DM电视蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期总体策略营销推广建议议之营销创新渠道创新：周边高档餐饮，如三五醇湖大等高校内部网与车联动,如中北路４ＳＳ店，周边加加油站写字楼电子屏，电梯梯内宣传板参与都市茶座等电视节目机场户外广告，飞飞机上杂志营销推广建议议之营销创新资源整合:本项目临近湖湖北美院,湖北美术馆.有艺术资源的的可利用性.湖北美术馆近近年也一直积积极向社会发发布信息，走走文企联姻之之路,举办了不少成成功的画展。。而目前武汉周韶韶华、汤文选选、冯今松等等画家活跃画画坛，分别在在山水花鸟领领域独标一格格，声誉卓著著。这些名家家是湖北的一一笔宝贵文化化资源.而武昌中山路““湖北美术馆馆”只是省美美术院的一个个展厅，不具具备收藏功能能。建议项目在强强势推广期,可与湖北美术术馆联手,举办艺术派画画展,凸现品牌文化化.同时也可在会所中设置专门的画画展区,将部分名家作作品永久收藏.《2008房地产营销策策划大全》策划必备资料料库！全国送送货上门！货货到验货后付付款！中国房策网海量房地产营营销策划资料料下载！！QQ：69031789营销推广建议议之营销创新资源整合:武昌江滩相关关旅游活动参与，宣传.利用门前绿地这种公众空间间.通过建造特色色雕塑群来对对外展示项目目的文化气息息.借助武昌老建筑,老商业氛围的追溯,进行包装炒做做,显示华润置地地的历史责任任感,传承文化的品品牌文化.成立华润武汉置地地会,发行《置地会》刊物.在宣传活动中中,宣传资料中,销售现场包装装体系中都要要充分展示华润的集团资资源背景和华华润置业的版版图规划,目前实力,远景发展.营销推广建议议之活动营销活动营销的目目标通过活动营销销，树立企业业形象与品牌牌通过活动营销销的开展，进进一步强化项项目的形象吸引目标客户户群现场聚集人气气营销推广建议议之活动营销活动营销的原原则系列化，即活活动在一个整整体的主线下下进行宜精不宜泛，，活动的开展展以1－2次/月为宜媒体的充分配配合利用媒体体的宣传作用用，扩大社会会影响《2008房地产营销策策划大全》策划必备资料料库！全国送送货上门！货货到验货后付付款！中国房策网海量房地产营营销策划资料料下载！！QQ：69031789销推广建议之活动营销蓄势期，内部部认购期：活动之一华润地产武汉战略新闻发布会活动之三梦想家园自己己做主，网路路调查，征文文活动活动之四项目产品发布布会即内部认认购派筹开始始积玉桥的现在在及未来展览览及规划讲座座活动之二活动之五武汉最具代表表文艺文化界界名人评选销推广建议